我来说说杭州的房价
国庆后第一周的二手房成交情况。
从六个主城区和滨江区的周成交情况来看，还在继续下滑，差不多是2014年最低迷年份的低点了。主要原因还是因为今年开始的摇号政策把潜在需求都给消耗掉了。
而，杭州二手房的每天挂牌量和累积挂牌量还在继续快速上升。
从六个主城区和滨江区的周成交情况来看，还在继续下滑，差不多是2014年最低迷年份的低点了。主要原因还是因为今年开始的摇号政策把潜在需求都给消耗掉了。
而，杭州二手房的每天挂牌量和累积挂牌量还在继续快速上升。
这两天证券业流行一个段子：
因为金融危机；出台4万亿政策；因为4万亿政策，产能过剩问题出现；因为产能过剩问题，想着去转移杠杆；因为想着转移杠杆，就想着搞国家牛市和房地产涨价去库存；因为股市和房市都圈了钱了，进而又出现居民消费下滑问题。
看到没，一环扣一环。每次都有道理。最后的因果链非常明显。一直走最容易的路，最后无路可走。
因为金融危机；出台4万亿政策；因为4万亿政策，产能过剩问题出现；因为产能过剩问题，想着去转移杠杆；因为想着转移杠杆，就想着搞国家牛市和房地产涨价去库存；因为股市和房市都圈了钱了，进而又出现居民消费下滑问题。
看到没，一环扣一环。每次都有道理。最后的因果链非常明显。一直走最容易的路，最后无路可走。
@ty_守正528 2018-10-20 05:00:23
楼主，广州有几个区限价取消了，这个会导致房价上涨吗
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不会的，限价取消不会导致二手房涨价的，反而会使得市场冷的更快一些。二手房市场有它自己的运行规律的。一手房限价会导致投资性需求火爆，一旦不限价了，投资性需求会明显下降，整个社会更容易形成房价未来要下跌的市场氛围。
房子是一个投资品，投资品的特点就是没有人气了，市场就会转入下跌世道。如果是消费品，比如鸡蛋，某超市鸡蛋要是比另一个超市一斤便宜两块，估计会引发抢购。投资品就不同，开始下跌后，降价5%-10%，反而会引发更多的投资客观望，降价20%，投资客基本上就绝迹了。
比如，2015年的股市，二级市场股价普遍比定向增发价格高50%，区别只是定增需要锁定一年。引发社会上很多不懂股票的人买入定增基金，这个时候也能吸引一些资金关注股市，会投入一点资金去买二级市场股票。后面，由于证监会定增规则的改变，定增的差价少了，没啥套利空间了。定增基金就没有人投资了，定增股票的股价也没人看了，定增股跌的很惨。
房子炒作的是一个人气，限价放开，投资房子的人气会很快消失，会更加影响投资客的行为。不会改变二手房市场的规律。
全国房价的涨跌，关键看国家级别政策的变化。地方政策比如限价、降息和户口政策适当放开这些不改变趋势。
从本周公布的社会融资总额的数据来看，国家针对房地产领域的金融政策还在继续收紧，并没有放松。
从上表来看，去年9月的社融总量是11884亿元，今年9月的社融总量是14341亿元。但是，央行为了数字不是很难看，9月开始把地方专项债计入了社融总量，今年9月地方专项债的规模是7389亿元，而去年并没有地方专项债。
所以，从9月的社融数据来看，今年社融只有7000亿左右，相比去年的11884亿元是大幅下降的。
今年商业银行表外业务由于理财新规的影响，已经大幅下降。目前，央行针对商业银行的考核是采取MPA考核，全年进入房地产领域的资金可以说是总量控制的，即使降准，降准的资金也进不去房地产领域。
所以，从国家层面来看，房地产领域不仅没有放松，反而更紧了。
楼主，广州有几个区限价取消了，这个会导致房价上涨吗
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不会的，限价取消不会导致二手房涨价的，反而会使得市场冷的更快一些。二手房市场有它自己的运行规律的。一手房限价会导致投资性需求火爆，一旦不限价了，投资性需求会明显下降，整个社会更容易形成房价未来要下跌的市场氛围。
房子是一个投资品，投资品的特点就是没有人气了，市场就会转入下跌世道。如果是消费品，比如鸡蛋，某超市鸡蛋要是比另一个超市一斤便宜两块，估计会引发抢购。投资品就不同，开始下跌后，降价5%-10%，反而会引发更多的投资客观望，降价20%，投资客基本上就绝迹了。
比如，2015年的股市，二级市场股价普遍比定向增发价格高50%，区别只是定增需要锁定一年。引发社会上很多不懂股票的人买入定增基金，这个时候也能吸引一些资金关注股市，会投入一点资金去买二级市场股票。后面，由于证监会定增规则的改变，定增的差价少了，没啥套利空间了。定增基金就没有人投资了，定增股票的股价也没人看了，定增股跌的很惨。
房子炒作的是一个人气，限价放开，投资房子的人气会很快消失，会更加影响投资客的行为。不会改变二手房市场的规律。
全国房价的涨跌，关键看国家级别政策的变化。地方政策比如限价、降息和户口政策适当放开这些不改变趋势。
从本周公布的社会融资总额的数据来看，国家针对房地产领域的金融政策还在继续收紧，并没有放松。
从上表来看，去年9月的社融总量是11884亿元，今年9月的社融总量是14341亿元。但是，央行为了数字不是很难看，9月开始把地方专项债计入了社融总量，今年9月地方专项债的规模是7389亿元，而去年并没有地方专项债。
所以，从9月的社融数据来看，今年社融只有7000亿左右，相比去年的11884亿元是大幅下降的。
今年商业银行表外业务由于理财新规的影响，已经大幅下降。目前，央行针对商业银行的考核是采取MPA考核，全年进入房地产领域的资金可以说是总量控制的，即使降准，降准的资金也进不去房地产领域。
所以，从国家层面来看，房地产领域不仅没有放松，反而更紧了。
从本周的杭州二手房成交套数，确实是比上周小幅上升。这和透明售房网上上周签约量比国庆节前最后一周的数据是一致的。软件里面的是成交数据，比透明售房网的签约数据大概晚一周时间。
从去年和以前年份的二手房成交数据来看，10月底过后，会进入每年成交最清淡的时间。
今年成交最清淡的时间正好碰上啊2016年四季度成交历史高峰时期买入的房子到两年时间。
目前这么低的需求量对应今年四季度可预期的很大的挂牌量，二手房价格在11月开始可能会进入无量空跌时期，由于今年的情形比较特殊，这个时间周期可能会持续到明年3月。
按照我的预测，一手房的摇号等会在这个期间普遍转冷，转冷后，一手房的库存会在明年年初开始大幅上升。
按照以前房产周期的规律，央行可能会在明年一季度开始指导商业银行下降按揭贷款的上浮幅度，地方的限价也会差不多时间放开，但是，限购不会放开。
也就是没什么人去摇号后，一手房限价会放开，实际按揭贷款利率会开始下降。但是，到时候，市场的下跌趋势已经得到大多数人的认可，这些政策的微调还是不会改变二手房价格继续下滑的趋势。二手房价格的低位会在一手房的库存上升到较高水平的明年年底。
从去年和以前年份的二手房成交数据来看，10月底过后，会进入每年成交最清淡的时间。
今年成交最清淡的时间正好碰上啊2016年四季度成交历史高峰时期买入的房子到两年时间。
目前这么低的需求量对应今年四季度可预期的很大的挂牌量，二手房价格在11月开始可能会进入无量空跌时期，由于今年的情形比较特殊，这个时间周期可能会持续到明年3月。
按照我的预测，一手房的摇号等会在这个期间普遍转冷，转冷后，一手房的库存会在明年年初开始大幅上升。
按照以前房产周期的规律，央行可能会在明年一季度开始指导商业银行下降按揭贷款的上浮幅度，地方的限价也会差不多时间放开，但是，限购不会放开。
也就是没什么人去摇号后，一手房限价会放开，实际按揭贷款利率会开始下降。但是，到时候，市场的下跌趋势已经得到大多数人的认可，这些政策的微调还是不会改变二手房价格继续下滑的趋势。二手房价格的低位会在一手房的库存上升到较高水平的明年年底。
@锋芒哥2016 2018-10-24 20:21:30
根据杭州市政府二手房交易监管服务平台的数据，截至今天，杭州地区（含临安，淳安）二手房挂牌量11.6万套，其中二手住宅9.6万套，当然这其中绝大部分都存在重复挂牌，毕竟很少人只在一家中介挂牌，一般至少两家，多的三，四家，因此如果把挂牌总量除以2，那二手房与二手住宅挂牌量分别是5.8万套和4.8万套，如果除以3，那分别只有3.9万套和3.2万套。
楼上有人说好找房平台数据显示，杭州挂牌真房源已突破6万套，这个数据......
-----------------------------
那你是认为会一直上涨？既然能一直上涨，开发商为啥不敢拍地了？开发商没必要急着抛售房子，完全可以捂盘惜售，长期持有。因为限价迟早会放开的，可以等限价放开后，再卖。杭州市政府去年到今年为啥急着推出有史以来的天量土地拍卖？既然还能大涨，杭州市政府少卖一点，等高位再卖好了。
也不晓得你有几套房子？估计你所有房子加起来，也没有我的房子大吧。
另外，我从来不认为中国房价会整体崩盘。我只是说会回调，回调到位，我估计会再度入手一套房子。
我仅仅是发布一些我炒房的历史经验而已。
根据杭州市政府二手房交易监管服务平台的数据，截至今天，杭州地区（含临安，淳安）二手房挂牌量11.6万套，其中二手住宅9.6万套，当然这其中绝大部分都存在重复挂牌，毕竟很少人只在一家中介挂牌，一般至少两家，多的三，四家，因此如果把挂牌总量除以2，那二手房与二手住宅挂牌量分别是5.8万套和4.8万套，如果除以3，那分别只有3.9万套和3.2万套。
楼上有人说好找房平台数据显示，杭州挂牌真房源已突破6万套，这个数据......
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那你是认为会一直上涨？既然能一直上涨，开发商为啥不敢拍地了？开发商没必要急着抛售房子，完全可以捂盘惜售，长期持有。因为限价迟早会放开的，可以等限价放开后，再卖。杭州市政府去年到今年为啥急着推出有史以来的天量土地拍卖？既然还能大涨，杭州市政府少卖一点，等高位再卖好了。
也不晓得你有几套房子？估计你所有房子加起来，也没有我的房子大吧。
另外，我从来不认为中国房价会整体崩盘。我只是说会回调，回调到位，我估计会再度入手一套房子。
我仅仅是发布一些我炒房的历史经验而已。
黄奇帆：美国债务危机会引发新的股灾和金融危机吗？
News速递
百家号10-2518:45
文| 黄奇帆
GDP除了作为一个国家每年经济增长情况的综合反映指标之外，也是一个国家一些重要经济要素发展状况是否健康的一个标尺。比如，GDP与M2、政府债务、股市总市值或房地产总市值在经济正常时一般不超过1:1。当某个方面经济过热时，这些指标中某一个或某几个与GDP的比值超过1:1时，表明经济的某个方面或整体出现泡沫；当达到1:1.5或更高时，表明经济出现严重泡沫，就会出现剧烈震荡甚至市场崩溃，从而矫正修复相关指标，回到1:1以内，如此这般，周而复始。
金融危机后10年间，美国政府债务占GDP比重已升至130%
2000年美国GDP是10万亿美元左右，政府债务是GDP的55%，房地产市值是GDP的81%，M2是GDP的70%左右，都在安全范围内，没什么问题。但由于当时互联网经济狂热发展，股市出现了严重泡沫，股市市值占GDP比重达到创纪录的183%，由此导致了2001年的股市大崩盘，几个月内股市总市值占GDP比重从183%降到了90%，重创了美国的经济，再加上“9·11”事件，使之在21世纪初进入了危机状态。面对这种局面，美国政府为了刺激经济发展，一方面，下调利率，从2000年的6.5%下调至2003年的1%，大大降低了整个社会借债成本；另一方面，采取了零首付按揭贷款的方法刺激房地产，这样的100%按揭贷款加低利息当然促使房地产疯狂发展。与此同时，美国人又将这类有问题的房产按揭贷款（次级贷款）转化为抵押债券通过CDS在资本市场做高杠杆交易，进一步引发了证券市场的泡沫发展。到2007年，美国房地产总市值24.3万亿美元，大大超过了当年14.7万亿美元的GDP、比重达到173%，而在2000年前后，美国房地产总市值占GDP比重仅为80%，7年时间比重翻了一番以上、总量增长了3倍以上。股市总市值也达到了20万亿美元、占GDP比重达到135%，形成了次贷危机，并引发了人类历史上最大的全球金融危机。这场房地产次债危机引发的金融危机，导致美国股市缩水50%，全美股市总市值从2007年的约20万亿美元缩水到10万亿美元左右；美国房地产市场的按揭贷款主办银行房地美、房利美几乎面临倒闭，按揭业务从2008年到2010年三年全部停顿，房地产总市值从2008年的25万亿美元缩水40%，下降到2009年的15万亿美元。
今年是2008年全球金融危机10周年，如果说2001年的经济危机靠降息和房地产次贷刺激使美国经济走出阴影，恢复景气。那么，2009年在股市、房市一片狼藉中，美国人又靠什么拯救、刺激经济发展呢？这一次美国靠财政举债，靠政府透支，靠Q1、Q2、Q3的货币放水，直升机撒钞票。
从上世纪70年代以来，美国经济有整整30多年政府债务占GDP比重均没有超过70%，但2009年开始美国的财政债务与GDP的占比从2007年的62.5%、2008年的67.7%跃升到2009年的82.4%，以后几年一发不可收拾。10年下来到2017年，美国政府债务总量从2007年的9万亿美元上升一倍多，达到20.44万亿美元，是GDP的105.4%。要知道，美国联邦政府债务并不包括州、市县地方政府债务。如果加上50个州和市县地方政府的5万多亿美元债务，总量接近26万亿美元，全美政府债务占GDP比重已达到130%左右。
美国如不减少债务，大级别全球金融危机将是大概率事件？
分析新世纪以来美国解决经济危机的过程，2001年互联网经济过热导致的股市危机，因房地产市场的发展而对冲化解，却又引起了2008年更大级别的全球金融危机。那么，这10年靠财政举债、货币政策放水平衡化解了次贷危机、金融危机，会不会因美债危机、美元危机引发一场大级别的股市灾难、经济危机呢？对此，有三种认为不会发生这种问题的观点。
一是认为目前的美国经济很景气，宏观上看，正处在股市指数高位、美元汇率高位、经济增长率高位，在具体结构指标上看，正处在企业利润上升、贷款意愿上升、贷款违约率较低、失业率较低，特别是10年期国债与两年期国债收益差值不小（差值愈小，甚至负值倒挂，则表明美国经济趋弱），这些指标都是近10年来最好的。所以，美国经济不至于衰退。
二是认为美国国债利率被视为全球市场的基准利率，是全球信用体系的支柱。如果政府债务违约，必将导致支柱倒塌，导致私人间信贷难以定价，导致全球流动性短缺。所以，大家的共识是美国政府绝不会让国债轻易违约，在当前美国国债评级还非常高的情况下，美国国债违约可能性几乎为零。所以，尽管美国政府债务很高，但完全有信用借新还旧，不会发生债务违约等流动性风险。
三是认为美元作为世界储备货币，美国想还债，只要美联储多印些美元就行了。
以上三种说法，第一二种是经验之谈，有它的道理，但并不绝对，第三种说法是无知者的直观感觉，似是而非。这三种情况成立只有一个边界条件，那就是信用还在，债务率、债务杠杆还没有到极限，一旦美联储过度透支了信用，造成了美元贬值、信用下降，世界就会减少美元的使用；一旦美国政府出现了债务杠杆过高，出现了美债违约，美债就无法顺利发行，借新债还老债的玩法就会断裂；另外，尽管美国股市、汇市、经济增长率等许多指标处在高点，但高处不胜寒，是否正是拐点临近的征兆？借的债，总是要还的。欲使其灭亡，必先使其疯狂。金融泡沫越大、越圆，离它的破灭往往越接近，而且，这种破灭往往是在人们意想不到的短期内瞬时完成的。
那么，有没有一个明确的标准，能确定政府债务上限达到什么水平时，美国经济就会陷于困难、绝境？当然有。美国政府的债务有三个上限。
第一种上限，作为良性的上限，是不影响机构正常运行的债务上限；第二种上限，作为有问题的上限，是影响机构运行但不致命的债务上限；第三种上限，作为会导致经济恶性崩盘的上限，是终极上限或者致命上限，会导致股市崩盘、美元崩溃的上限。第三种崩盘性上限，具体的定量标准是什么？大体就是，每年债务付息+到期债务=全年财政收入。这将导致每年几万亿美元的国民教育、卫生等政府公共服务正常支出也就无法维持。按照近几年美国债务的增长率和增长额推算，再过5年，到2023年，美国政府债务总量有可能超过30万亿美元，再加上美国州政府、市县政府等地方政府债，债务占GDP比重将达到150%左右。届时，美国政府的全年税收收入将全部用来清偿利息和到期债务还不够，将达到第三种上限。
主权国家之所以能发行货币，过去主要依据金本位、银本位等贵金属本位，现在主要依据GDP发展支撑，本质上是政府税收、财政收入支撑。政府的税收收入、财政收入是主权货币发行的依据，但是如果一个国家的债务利息和到期债务把全年的财政收入消耗完毕了，就没有信用再发国债，就会降低发行新债还旧债的融资能力，导致重大的金融危机，美元公信力就会大幅下降，美国经济对世界经济的影响力也会下降。从这个意义上说，货币的命运最终也将成为国家的命运。因此，债务上限的控制能力决定一个国家货币的全球公信力。政府债务透支到了极度上限，必然导致货币失信、大幅度贬值，引发大规模的混乱和局势动荡。事实上，如果美国政府债务增长率今后几年保持不变，不必等到2023年，不必等到美国政府债务触及会导致经济崩盘的恶性债务上限，各类经济体就会打提前量预防设防，一场与美元、美债相关联的大级别全球金融危机就有可能发生，这将是一个超过50%可能性的大概率事件。
美国会如何缓解其过高的政府债务率？
对美国来说，为了经济复苏，采用扩张政策，搞一些财政赤字和增发美元的措施无可厚非，虽然这种扩张过度可能会引发财政危机和通货膨胀，进而迫使利率上升，抑制投资和消费，但是，由于美元的世界货币地位，高利率会吸引海外资金注入套利，外国投资者会更多地买美国国债和美元资产，使美元升值降低进口成本，在一定程度上又弥补了政府投资的不足，抵消财政赤字对投资的消极作用。正是这种原因，促使这几年美国经济增长率、企业利润率、失业率等经济指标都还不错，不至于马上衰退。但是，如果债务与收入比在一段时间内快速上升的话，就说明这段时间内产生的大量债务并没带来收入的相应增长。一旦借了超过自己收入能力的债务，走向极限，最终必然会导致违约。对一个国家来说，则会导致经济危机。根据国际货币基金组织的研究，一国债务与GDP之比在5年内涨幅超过30%的话，大概率会在随后的5年内爆发经济危机，美国次贷后的10年，可以说连续已有两个5年，债务都增长了30%以上。所以，按现行美国举债速度和赤字增加速度如果不变的话，要不了几年，美国经济将被债务大山压倒。
这种情况下，美国国会会不会批准这个不断提高的政府举债上限呢？美国国会批准提高债务上限过程应该更加曲折，但还是会批准。因为不得不批准，毕竟它只是两党政治吵闹的插曲，不是根本，只是程序，不是根源。那么，美国会采取什么经济措施来缓和平衡美国政府债务率过高的问题呢？从过去几十年历史经验看，大概率会采取三种措施：
第一种是美元贬值、通货膨胀。为了维护美元地位，维持债务融资来源，美国采取直接违约的可能性极小，但却不能排除美国政府以间接方式违约。这些方法包括美元贬值和通货膨胀。有三个历史性案例：一是1933年，美国因美元贬值，废除国债的黄金条款，国债购买者不能按原契约换取相应黄金。二是“二战”后，美国采取通胀办法，每年通胀6%，5年总债务占GDP比例能减少20%左右，10年能降低40%左右。三是1971年美国单方面停止美元兑换黄金，致使布雷顿森林体系崩溃，继而确定了牙买加体系。总之，采用美元贬值和通货膨胀变相违约，早已是美国减债减赤的惯用手法。
第二种是通过加息缩表剪羊毛，以邻为壑转嫁危机。美国每一次加息周期往往会演化出某一领域或某一地区的经济危机、金融危机。上世纪80年代以来，美国有4轮加息周期，80年代加息的尽头是拉美债务危机；90年代加息的尽头是亚洲金融危机；2003年开始的加息周期尽头是全球金融危机。目前这轮加息周期从2015年12月开始，2015年、2016年、2017年各加息一次，2018年已经3次，预期全年加息4次。那么，这次加息的尽头是在什么地方、什么领域出现大级别的危机呢？由于加息，美元走强，近几个月继巴西里拉之后，南非兰特、印度卢比、印尼盾、俄罗斯卢布、阿根廷比索都在大幅贬值。因此，现在大家有种预感，近期的新兴市场货币贬值是否表示新一轮金融危机将表现在新兴市场。
第三种是以全球经济老大的实力改变游戏规则，大打贸易战意图获取超额利益弥补、化解债务困境。美国经济结构有很大问题，其GDP中85%来源于以金融为中心的服务业，制造业只占11%。美国巨额的贸易赤字根本就是自己的经济结构造成的，而不是别国造成的。怪罪于别国，完全是一种得了便宜还卖乖的行为。金融业属于精英产业，对劳动力吸纳能力非常差，比如美国金融中心华尔街总共才吸纳30万人就业。美国政府提出要重新振兴制造业，但谈何容易，冰冻三尺非一日之寒，没有5到10年根本转不过弯来。2008年金融危机后，美国经济表面上恢复很快，但是结构不好的情况越来越严重，在新增GDP占比中制造业一路走低，金融与房地产占比一路走高，贫富分化越来越严重,贫困人口占比从10年前9%上升到20%。特朗普提振经济的减税、关税、基建三大措施叠加加息缩表后的美元升值回流，相当于给美国经济打了兴奋剂，短期看经济数据还不错，但经济结构性矛盾并未修复。大基建由于美国政府拿不出钱来而势必落空，其他几个短期兴奋剂式的措施，只能是暂时缓解美国经济中的结构性困难。在这种背景下，美国不是着力调整国内经济结构，促进经济良性协调发展，认认真真、持之以恒地节约开支、减少赤字特别是减少军费来化解国内财政债务危机，而是四处开火，对欧洲、北美、日本特别是中国大搞贸易战、单边主义、逆全球化。事实上，美国的这些作为和措施，是无法解决美国经济内在的、固有的结构问题、债务问题的。
总之，解决危机最不能容忍的办法有三种：一是不能为了掩盖矛盾、缓和矛盾而把现在的危机推向未来，导致未来更大的危机。二是不能用一个倾向掩盖另一个倾向，走极端，采取一种措施解决一个危机而引发另一个更为严重的危机。三是不能以邻为壑地把自己的问题转嫁给别人，利用自己的强国地位、货币信用为所欲为。
历史已经证明，不论是解决政府债务危机还是全社会债务危机，解决办法根本靠供给侧结构性改革；靠经济发展拉动税收增长；靠合理的产业结构获取经济收益、平衡国际收支；靠去杠杆、降成本、补短板，去过高的财政杠杆、金融杠杆，减少赤字，约束财政透支，让财政债务与GDP比重平衡；靠经济要素供给总量合理、结构相对均衡，M2、股市、房地产市场、政府债务等指标与GDP的占比保持在1:1左右。对一个国家如此，对全球经济运行也应当如此。
（本文根据作者10月15日在2018上海全球金融论坛上的演讲整理，文章已经本人审核。）
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百家号10-2518:45
文| 黄奇帆
GDP除了作为一个国家每年经济增长情况的综合反映指标之外，也是一个国家一些重要经济要素发展状况是否健康的一个标尺。比如，GDP与M2、政府债务、股市总市值或房地产总市值在经济正常时一般不超过1:1。当某个方面经济过热时，这些指标中某一个或某几个与GDP的比值超过1:1时，表明经济的某个方面或整体出现泡沫；当达到1:1.5或更高时，表明经济出现严重泡沫，就会出现剧烈震荡甚至市场崩溃，从而矫正修复相关指标，回到1:1以内，如此这般，周而复始。
金融危机后10年间，美国政府债务占GDP比重已升至130%
2000年美国GDP是10万亿美元左右，政府债务是GDP的55%，房地产市值是GDP的81%，M2是GDP的70%左右，都在安全范围内，没什么问题。但由于当时互联网经济狂热发展，股市出现了严重泡沫，股市市值占GDP比重达到创纪录的183%，由此导致了2001年的股市大崩盘，几个月内股市总市值占GDP比重从183%降到了90%，重创了美国的经济，再加上“9·11”事件，使之在21世纪初进入了危机状态。面对这种局面，美国政府为了刺激经济发展，一方面，下调利率，从2000年的6.5%下调至2003年的1%，大大降低了整个社会借债成本；另一方面，采取了零首付按揭贷款的方法刺激房地产，这样的100%按揭贷款加低利息当然促使房地产疯狂发展。与此同时，美国人又将这类有问题的房产按揭贷款（次级贷款）转化为抵押债券通过CDS在资本市场做高杠杆交易，进一步引发了证券市场的泡沫发展。到2007年，美国房地产总市值24.3万亿美元，大大超过了当年14.7万亿美元的GDP、比重达到173%，而在2000年前后，美国房地产总市值占GDP比重仅为80%，7年时间比重翻了一番以上、总量增长了3倍以上。股市总市值也达到了20万亿美元、占GDP比重达到135%，形成了次贷危机，并引发了人类历史上最大的全球金融危机。这场房地产次债危机引发的金融危机，导致美国股市缩水50%，全美股市总市值从2007年的约20万亿美元缩水到10万亿美元左右；美国房地产市场的按揭贷款主办银行房地美、房利美几乎面临倒闭，按揭业务从2008年到2010年三年全部停顿，房地产总市值从2008年的25万亿美元缩水40%，下降到2009年的15万亿美元。
今年是2008年全球金融危机10周年，如果说2001年的经济危机靠降息和房地产次贷刺激使美国经济走出阴影，恢复景气。那么，2009年在股市、房市一片狼藉中，美国人又靠什么拯救、刺激经济发展呢？这一次美国靠财政举债，靠政府透支，靠Q1、Q2、Q3的货币放水，直升机撒钞票。
从上世纪70年代以来，美国经济有整整30多年政府债务占GDP比重均没有超过70%，但2009年开始美国的财政债务与GDP的占比从2007年的62.5%、2008年的67.7%跃升到2009年的82.4%，以后几年一发不可收拾。10年下来到2017年，美国政府债务总量从2007年的9万亿美元上升一倍多，达到20.44万亿美元，是GDP的105.4%。要知道，美国联邦政府债务并不包括州、市县地方政府债务。如果加上50个州和市县地方政府的5万多亿美元债务，总量接近26万亿美元，全美政府债务占GDP比重已达到130%左右。
美国如不减少债务，大级别全球金融危机将是大概率事件？
分析新世纪以来美国解决经济危机的过程，2001年互联网经济过热导致的股市危机，因房地产市场的发展而对冲化解，却又引起了2008年更大级别的全球金融危机。那么，这10年靠财政举债、货币政策放水平衡化解了次贷危机、金融危机，会不会因美债危机、美元危机引发一场大级别的股市灾难、经济危机呢？对此，有三种认为不会发生这种问题的观点。
一是认为目前的美国经济很景气，宏观上看，正处在股市指数高位、美元汇率高位、经济增长率高位，在具体结构指标上看，正处在企业利润上升、贷款意愿上升、贷款违约率较低、失业率较低，特别是10年期国债与两年期国债收益差值不小（差值愈小，甚至负值倒挂，则表明美国经济趋弱），这些指标都是近10年来最好的。所以，美国经济不至于衰退。
二是认为美国国债利率被视为全球市场的基准利率，是全球信用体系的支柱。如果政府债务违约，必将导致支柱倒塌，导致私人间信贷难以定价，导致全球流动性短缺。所以，大家的共识是美国政府绝不会让国债轻易违约，在当前美国国债评级还非常高的情况下，美国国债违约可能性几乎为零。所以，尽管美国政府债务很高，但完全有信用借新还旧，不会发生债务违约等流动性风险。
三是认为美元作为世界储备货币，美国想还债，只要美联储多印些美元就行了。
以上三种说法，第一二种是经验之谈，有它的道理，但并不绝对，第三种说法是无知者的直观感觉，似是而非。这三种情况成立只有一个边界条件，那就是信用还在，债务率、债务杠杆还没有到极限，一旦美联储过度透支了信用，造成了美元贬值、信用下降，世界就会减少美元的使用；一旦美国政府出现了债务杠杆过高，出现了美债违约，美债就无法顺利发行，借新债还老债的玩法就会断裂；另外，尽管美国股市、汇市、经济增长率等许多指标处在高点，但高处不胜寒，是否正是拐点临近的征兆？借的债，总是要还的。欲使其灭亡，必先使其疯狂。金融泡沫越大、越圆，离它的破灭往往越接近，而且，这种破灭往往是在人们意想不到的短期内瞬时完成的。
那么，有没有一个明确的标准，能确定政府债务上限达到什么水平时，美国经济就会陷于困难、绝境？当然有。美国政府的债务有三个上限。
第一种上限，作为良性的上限，是不影响机构正常运行的债务上限；第二种上限，作为有问题的上限，是影响机构运行但不致命的债务上限；第三种上限，作为会导致经济恶性崩盘的上限，是终极上限或者致命上限，会导致股市崩盘、美元崩溃的上限。第三种崩盘性上限，具体的定量标准是什么？大体就是，每年债务付息+到期债务=全年财政收入。这将导致每年几万亿美元的国民教育、卫生等政府公共服务正常支出也就无法维持。按照近几年美国债务的增长率和增长额推算，再过5年，到2023年，美国政府债务总量有可能超过30万亿美元，再加上美国州政府、市县政府等地方政府债，债务占GDP比重将达到150%左右。届时，美国政府的全年税收收入将全部用来清偿利息和到期债务还不够，将达到第三种上限。
主权国家之所以能发行货币，过去主要依据金本位、银本位等贵金属本位，现在主要依据GDP发展支撑，本质上是政府税收、财政收入支撑。政府的税收收入、财政收入是主权货币发行的依据，但是如果一个国家的债务利息和到期债务把全年的财政收入消耗完毕了，就没有信用再发国债，就会降低发行新债还旧债的融资能力，导致重大的金融危机，美元公信力就会大幅下降，美国经济对世界经济的影响力也会下降。从这个意义上说，货币的命运最终也将成为国家的命运。因此，债务上限的控制能力决定一个国家货币的全球公信力。政府债务透支到了极度上限，必然导致货币失信、大幅度贬值，引发大规模的混乱和局势动荡。事实上，如果美国政府债务增长率今后几年保持不变，不必等到2023年，不必等到美国政府债务触及会导致经济崩盘的恶性债务上限，各类经济体就会打提前量预防设防，一场与美元、美债相关联的大级别全球金融危机就有可能发生，这将是一个超过50%可能性的大概率事件。
美国会如何缓解其过高的政府债务率？
对美国来说，为了经济复苏，采用扩张政策，搞一些财政赤字和增发美元的措施无可厚非，虽然这种扩张过度可能会引发财政危机和通货膨胀，进而迫使利率上升，抑制投资和消费，但是，由于美元的世界货币地位，高利率会吸引海外资金注入套利，外国投资者会更多地买美国国债和美元资产，使美元升值降低进口成本，在一定程度上又弥补了政府投资的不足，抵消财政赤字对投资的消极作用。正是这种原因，促使这几年美国经济增长率、企业利润率、失业率等经济指标都还不错，不至于马上衰退。但是，如果债务与收入比在一段时间内快速上升的话，就说明这段时间内产生的大量债务并没带来收入的相应增长。一旦借了超过自己收入能力的债务，走向极限，最终必然会导致违约。对一个国家来说，则会导致经济危机。根据国际货币基金组织的研究，一国债务与GDP之比在5年内涨幅超过30%的话，大概率会在随后的5年内爆发经济危机，美国次贷后的10年，可以说连续已有两个5年，债务都增长了30%以上。所以，按现行美国举债速度和赤字增加速度如果不变的话，要不了几年，美国经济将被债务大山压倒。
这种情况下，美国国会会不会批准这个不断提高的政府举债上限呢？美国国会批准提高债务上限过程应该更加曲折，但还是会批准。因为不得不批准，毕竟它只是两党政治吵闹的插曲，不是根本，只是程序，不是根源。那么，美国会采取什么经济措施来缓和平衡美国政府债务率过高的问题呢？从过去几十年历史经验看，大概率会采取三种措施：
第一种是美元贬值、通货膨胀。为了维护美元地位，维持债务融资来源，美国采取直接违约的可能性极小，但却不能排除美国政府以间接方式违约。这些方法包括美元贬值和通货膨胀。有三个历史性案例：一是1933年，美国因美元贬值，废除国债的黄金条款，国债购买者不能按原契约换取相应黄金。二是“二战”后，美国采取通胀办法，每年通胀6%，5年总债务占GDP比例能减少20%左右，10年能降低40%左右。三是1971年美国单方面停止美元兑换黄金，致使布雷顿森林体系崩溃，继而确定了牙买加体系。总之，采用美元贬值和通货膨胀变相违约，早已是美国减债减赤的惯用手法。
第二种是通过加息缩表剪羊毛，以邻为壑转嫁危机。美国每一次加息周期往往会演化出某一领域或某一地区的经济危机、金融危机。上世纪80年代以来，美国有4轮加息周期，80年代加息的尽头是拉美债务危机；90年代加息的尽头是亚洲金融危机；2003年开始的加息周期尽头是全球金融危机。目前这轮加息周期从2015年12月开始，2015年、2016年、2017年各加息一次，2018年已经3次，预期全年加息4次。那么，这次加息的尽头是在什么地方、什么领域出现大级别的危机呢？由于加息，美元走强，近几个月继巴西里拉之后，南非兰特、印度卢比、印尼盾、俄罗斯卢布、阿根廷比索都在大幅贬值。因此，现在大家有种预感，近期的新兴市场货币贬值是否表示新一轮金融危机将表现在新兴市场。
第三种是以全球经济老大的实力改变游戏规则，大打贸易战意图获取超额利益弥补、化解债务困境。美国经济结构有很大问题，其GDP中85%来源于以金融为中心的服务业，制造业只占11%。美国巨额的贸易赤字根本就是自己的经济结构造成的，而不是别国造成的。怪罪于别国，完全是一种得了便宜还卖乖的行为。金融业属于精英产业，对劳动力吸纳能力非常差，比如美国金融中心华尔街总共才吸纳30万人就业。美国政府提出要重新振兴制造业，但谈何容易，冰冻三尺非一日之寒，没有5到10年根本转不过弯来。2008年金融危机后，美国经济表面上恢复很快，但是结构不好的情况越来越严重，在新增GDP占比中制造业一路走低，金融与房地产占比一路走高，贫富分化越来越严重,贫困人口占比从10年前9%上升到20%。特朗普提振经济的减税、关税、基建三大措施叠加加息缩表后的美元升值回流，相当于给美国经济打了兴奋剂，短期看经济数据还不错，但经济结构性矛盾并未修复。大基建由于美国政府拿不出钱来而势必落空，其他几个短期兴奋剂式的措施，只能是暂时缓解美国经济中的结构性困难。在这种背景下，美国不是着力调整国内经济结构，促进经济良性协调发展，认认真真、持之以恒地节约开支、减少赤字特别是减少军费来化解国内财政债务危机，而是四处开火，对欧洲、北美、日本特别是中国大搞贸易战、单边主义、逆全球化。事实上，美国的这些作为和措施，是无法解决美国经济内在的、固有的结构问题、债务问题的。
总之，解决危机最不能容忍的办法有三种：一是不能为了掩盖矛盾、缓和矛盾而把现在的危机推向未来，导致未来更大的危机。二是不能用一个倾向掩盖另一个倾向，走极端，采取一种措施解决一个危机而引发另一个更为严重的危机。三是不能以邻为壑地把自己的问题转嫁给别人，利用自己的强国地位、货币信用为所欲为。
历史已经证明，不论是解决政府债务危机还是全社会债务危机，解决办法根本靠供给侧结构性改革；靠经济发展拉动税收增长；靠合理的产业结构获取经济收益、平衡国际收支；靠去杠杆、降成本、补短板，去过高的财政杠杆、金融杠杆，减少赤字，约束财政透支，让财政债务与GDP比重平衡；靠经济要素供给总量合理、结构相对均衡，M2、股市、房地产市场、政府债务等指标与GDP的占比保持在1:1左右。对一个国家如此，对全球经济运行也应当如此。
（本文根据作者10月15日在2018上海全球金融论坛上的演讲整理，文章已经本人审核。）
@锋芒哥2016 2018-10-26 21:46:30
杭州目前的房价如果与4，5月份最高点比，确实跌了10%左右，但如果与今年1月份相比则基本没跌，因为1月份到4，5月份又涨了10%。
所以，你说杭州今年房价跌了吗？
从房管局的数据看，这两周二手房成交量趋于稳定，预计在1000套/周左右，不比9月份少，10月下旬本身也是淡季，这个成交量也不算差了，虽然无法与2016，2017年相比，但成交量已经稳住不再下跌。而挂牌量开始减少，8，9月份平均每天都有1000条以上挂牌信息......
-----------------------------
这是之前在帖子里面贴过的杭州二手房过去几年历史成交量图。
2016年四季度到2017年9-10月份之间是杭州一二手房历史成交量的高峰。一手房的热度还持续到了今年上半年。
这些成交的房子里面，有不少是投资性的，这些房子会持续陆续在二手房市场挂牌。
目前的成交量已经回到了2014年市场最低迷的时候，成交量再跌的可能性确实不大了。就目前这个低迷的成交量，其实已经可以明确的预测到明年年底前，二手房和一手房的库存肯定是持续上升的。
累积挂牌量越来越多，房价肯定是跌的。
累积挂牌量最低的时候，房价最高，累积挂牌量最高的时候，房价最低。
所以，二手房价格会持续性下跌到明年年底。
房子是一个长周期品种，上涨时候几乎没有回调，下跌时候也是几乎不反弹的。
按照你的说法，三个月跌了10%，那后面其实很轻松的就会下跌25%-30%的幅度的，因为调整时间还很漫长。
不过，中介的二手房成交数据来看，全杭州平均，成交均价回调目前也就5%的幅度。均价不能去看最高成交价的，最高位可能就成交了一套，会被整个市场平均掉了。
杭州目前的房价如果与4，5月份最高点比，确实跌了10%左右，但如果与今年1月份相比则基本没跌，因为1月份到4，5月份又涨了10%。
所以，你说杭州今年房价跌了吗？
从房管局的数据看，这两周二手房成交量趋于稳定，预计在1000套/周左右，不比9月份少，10月下旬本身也是淡季，这个成交量也不算差了，虽然无法与2016，2017年相比，但成交量已经稳住不再下跌。而挂牌量开始减少，8，9月份平均每天都有1000条以上挂牌信息......
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这是之前在帖子里面贴过的杭州二手房过去几年历史成交量图。
2016年四季度到2017年9-10月份之间是杭州一二手房历史成交量的高峰。一手房的热度还持续到了今年上半年。
这些成交的房子里面，有不少是投资性的，这些房子会持续陆续在二手房市场挂牌。
目前的成交量已经回到了2014年市场最低迷的时候，成交量再跌的可能性确实不大了。就目前这个低迷的成交量，其实已经可以明确的预测到明年年底前，二手房和一手房的库存肯定是持续上升的。
累积挂牌量越来越多，房价肯定是跌的。
累积挂牌量最低的时候，房价最高，累积挂牌量最高的时候，房价最低。
所以，二手房价格会持续性下跌到明年年底。
房子是一个长周期品种，上涨时候几乎没有回调，下跌时候也是几乎不反弹的。
按照你的说法，三个月跌了10%，那后面其实很轻松的就会下跌25%-30%的幅度的，因为调整时间还很漫长。
不过，中介的二手房成交数据来看，全杭州平均，成交均价回调目前也就5%的幅度。均价不能去看最高成交价的，最高位可能就成交了一套，会被整个市场平均掉了。
@新天地家居 2018-10-28 20:24:57
楼主数据详实，确是身负使命。可惜啊，房子已是昨日黄花，逐水而去了。杭州还能挺得过北京上海，炒房的也该倒霉了，自住的也该掂量掂量，那掏出去的可都是真金白银。
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可能确实如此。刚刚周末和一个浙江省金融办的人喝茶聊天，他也说，这次房产调控，国家层面很坚决，不可能放开限购。他还给了一个数据，2011年温州二手房价格下跌一半，2011-2012年整个金融业的违约债权千亿，所有银行损失400多亿。但是，已经按揭买房的普通居民断供，房子给银行的，总市值10亿都不到，银行拍卖房子后，损失极小。
厦门的二手房价格均价相比去年3-4月的高位已经下降了30%的幅度，而且目前还在持续下跌。他认为厦门限购会不会放开的，得看老百姓会否大面积的断供。从当年温州的情形来看，应该不会出现。如果不发生老百姓大规模断供，厦门限购不会放开，其他一二线城市就别想了。
楼主数据详实，确是身负使命。可惜啊，房子已是昨日黄花，逐水而去了。杭州还能挺得过北京上海，炒房的也该倒霉了，自住的也该掂量掂量，那掏出去的可都是真金白银。
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可能确实如此。刚刚周末和一个浙江省金融办的人喝茶聊天，他也说，这次房产调控，国家层面很坚决，不可能放开限购。他还给了一个数据，2011年温州二手房价格下跌一半，2011-2012年整个金融业的违约债权千亿，所有银行损失400多亿。但是，已经按揭买房的普通居民断供，房子给银行的，总市值10亿都不到，银行拍卖房子后，损失极小。
厦门的二手房价格均价相比去年3-4月的高位已经下降了30%的幅度，而且目前还在持续下跌。他认为厦门限购会不会放开的，得看老百姓会否大面积的断供。从当年温州的情形来看，应该不会出现。如果不发生老百姓大规模断供，厦门限购不会放开，其他一二线城市就别想了。
一个北京的朋友说，燕郊的限购估计近期会放开。
燕郊二手房价格跌一半了，开始出现一些断供了。
看来中央的调控是要调控到房子出现一些断供才会放松。
等看看，对不对。
燕郊二手房价格跌一半了，开始出现一些断供了。
看来中央的调控是要调控到房子出现一些断供才会放松。
等看看，对不对。
中共中央政治局召开会议
分析研究当前经济形势和经济工作
中共中央总书记 主持会议
新华社北京10月31日电 中共中央政治局10月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。中共中央总书记 主持会议。
会议认为，今年以来，各地区各部门按照党中央决策部署，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，落实高质量发展要求，以供给侧结构性改革为主线，着力打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战，加快改革开放步伐，实现了经济社会持续健康发展。前三季度，经济运行总体平稳，稳中有进，继续保持在合理区间。居民消费价格基本稳定，制造业投资回升到近年来较高水平，进出口较快增长，利用外资稳步扩大，秋粮获得丰收，居民收入增长与经济增长基本同步，城镇新增就业提前完成全年目标。经济结构持续优化。支持民营经济发展，实施促进金融市场健康发展的一系列措施，提振了市场信心。
会议指出，当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视，增强预见性，及时采取对策。
会议指出，当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。
会议强调，面对经济运行存在的突出矛盾和问题，要坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决。要切实办好自己的事情，坚定不移推动高质量发展，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。要坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益。要改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。
会议要求，扎实做好年末各项工作。要抓好庆祝改革开放40周年活动和举办首届中国国际进口博览会。做好冬季各项民生保障工作，特别要保障好群众温暖过冬，保障农民工工资及时足额发放，抓好安全生产，加强自然灾害防治，确保社会大局稳定。
会议还研究了其他事项。
分析研究当前经济形势和经济工作
中共中央总书记 主持会议
新华社北京10月31日电 中共中央政治局10月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。中共中央总书记 主持会议。
会议认为，今年以来，各地区各部门按照党中央决策部署，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，落实高质量发展要求，以供给侧结构性改革为主线，着力打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战，加快改革开放步伐，实现了经济社会持续健康发展。前三季度，经济运行总体平稳，稳中有进，继续保持在合理区间。居民消费价格基本稳定，制造业投资回升到近年来较高水平，进出口较快增长，利用外资稳步扩大，秋粮获得丰收，居民收入增长与经济增长基本同步，城镇新增就业提前完成全年目标。经济结构持续优化。支持民营经济发展，实施促进金融市场健康发展的一系列措施，提振了市场信心。
会议指出，当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视，增强预见性，及时采取对策。
会议指出，当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。
会议强调，面对经济运行存在的突出矛盾和问题，要坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决。要切实办好自己的事情，坚定不移推动高质量发展，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行。要坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益。要改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。
会议要求，扎实做好年末各项工作。要抓好庆祝改革开放40周年活动和举办首届中国国际进口博览会。做好冬季各项民生保障工作，特别要保障好群众温暖过冬，保障农民工工资及时足额发放，抓好安全生产，加强自然灾害防治，确保社会大局稳定。
会议还研究了其他事项。
恒大境外发行18亿美元债，13.75%利率创新高
2018-11-01 18:01
据《21世纪经济报道》消息，恒大集团近期在香港发行的一笔美元债券，创下了房企境外发债利率的次高。
10月31日，中国恒大公告，公司全资附属公司景程有限公司将发行18亿美元优先票据。
18亿美元优先票据的债券，一共包括三笔，分别为：年化利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年化利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据；年化利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。利息自2019年5月6日起计算，每半年派息一次。
其中，恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。许家印及其Xin Xin（BIV）Limited已各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。Xin Xin（BIV）Limited为许家印全资控股的公司。
随着房企境内融资愈发困难，一些内地房企将融资需求转向境外，在香港或新加坡等地发行美元票据。
恒大发行的三笔美元债券，也创下了自身发行美元债券的新高。根据Wind统计，2017年，恒大集团在新加坡发行6笔、总计91.24亿美元债券，期限3-8年不等，票面利率在6.25%-9.5%之间，
从内地房地产企业发行海外美元债券看，恒大集团此次发行的3年期美元债券创下历史次高，5年期债券创历史新高。根据Wind统计，美元债券利率最高的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发行的2.9亿美元3年期美元债，票面利率13.75%。其次为鑫苑置业2013年12月在新加坡交易所发行的2亿美元5.5年期美元债，票面利率13.0%。再次为正荣地产2018年10月2日在香港交易所发行的3.5亿美元2.25年期限美元债，票面利率12.5%。
一般来说，美元债券的融资利率为Libor利率再加上一定的点数。随着美元加息，Libor利率一路上扬，如当前Libor6个月利率2.7818%，较一年前上浮79%。
据华创证券，恒大集团高息发行大额美元债券，造成美元债券地产市场大幅震荡。短期内或牵引地产美元债收益率上移，价格震荡下跌。
2018-11-01 18:01
据《21世纪经济报道》消息，恒大集团近期在香港发行的一笔美元债券，创下了房企境外发债利率的次高。
10月31日，中国恒大公告，公司全资附属公司景程有限公司将发行18亿美元优先票据。
18亿美元优先票据的债券，一共包括三笔，分别为：年化利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年化利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据；年化利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。利息自2019年5月6日起计算，每半年派息一次。
其中，恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。许家印及其Xin Xin（BIV）Limited已各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。Xin Xin（BIV）Limited为许家印全资控股的公司。
随着房企境内融资愈发困难，一些内地房企将融资需求转向境外，在香港或新加坡等地发行美元票据。
恒大发行的三笔美元债券，也创下了自身发行美元债券的新高。根据Wind统计，2017年，恒大集团在新加坡发行6笔、总计91.24亿美元债券，期限3-8年不等，票面利率在6.25%-9.5%之间，
从内地房地产企业发行海外美元债券看，恒大集团此次发行的3年期美元债券创下历史次高，5年期债券创历史新高。根据Wind统计，美元债券利率最高的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发行的2.9亿美元3年期美元债，票面利率13.75%。其次为鑫苑置业2013年12月在新加坡交易所发行的2亿美元5.5年期美元债，票面利率13.0%。再次为正荣地产2018年10月2日在香港交易所发行的3.5亿美元2.25年期限美元债，票面利率12.5%。
一般来说，美元债券的融资利率为Libor利率再加上一定的点数。随着美元加息，Libor利率一路上扬，如当前Libor6个月利率2.7818%，较一年前上浮79%。
据华创证券，恒大集团高息发行大额美元债券，造成美元债券地产市场大幅震荡。短期内或牵引地产美元债收益率上移，价格震荡下跌。
@每日行云 2018-11-04 10:00:39
房价看不懂，价格高是看得到的，至于未来怎么样不知道
-----------------------------
投资品的撮合成交价一般是这样形成的：
投资品价格处于上涨预期中（库存不断下降），假设有1万套房子，有1.5万人要买，一般投资客占比1/3，5000个是投资客。这个时候，卖方可能会囤积2000套房子，卖掉8000套，房子的成交价会定在1.5万人里面，支付能力前8000人的极限价格。也就是第8000个人能承受的极限价格是多少，价格就会上涨到多少。
投资品价格处于下降预期中（库存不断上升），假设还是有1万套房子要卖出，5000个投资客已经不见，有1万人要买房子，一般只有7000个急着买的人会下单，可以等的3000人会观望。由于处于下降预期，1万套房子，卖方不会再囤积。价格就会下降到1.5万人有支付能力的人，从下往上数3000个人，也就是第1.2万人愿意支付的价格。
也就是说，房价由于库存不断上升，房价从上涨预期转变为下降预期之后，房子的成交价格会从第8000人能支付的极限价格逐步下降到第1.2万人愿意出手的价格。这两个价格之间，从杭州的历史经验来看，价格差30%左右。
房子的库存不会多到完全过剩，如果是房子多到完全过剩，则房价会下跌到地方政府财政承受的极限。也就是房价越跌，地方政府因为财政困难，财政越困难，政府越低价大量卖出土地。如果出现这种情形，房子会跌到地方政府能承受的土地成本加建造成本价。
房价看不懂，价格高是看得到的，至于未来怎么样不知道
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投资品的撮合成交价一般是这样形成的：
投资品价格处于上涨预期中（库存不断下降），假设有1万套房子，有1.5万人要买，一般投资客占比1/3，5000个是投资客。这个时候，卖方可能会囤积2000套房子，卖掉8000套，房子的成交价会定在1.5万人里面，支付能力前8000人的极限价格。也就是第8000个人能承受的极限价格是多少，价格就会上涨到多少。
投资品价格处于下降预期中（库存不断上升），假设还是有1万套房子要卖出，5000个投资客已经不见，有1万人要买房子，一般只有7000个急着买的人会下单，可以等的3000人会观望。由于处于下降预期，1万套房子，卖方不会再囤积。价格就会下降到1.5万人有支付能力的人，从下往上数3000个人，也就是第1.2万人愿意支付的价格。
也就是说，房价由于库存不断上升，房价从上涨预期转变为下降预期之后，房子的成交价格会从第8000人能支付的极限价格逐步下降到第1.2万人愿意出手的价格。这两个价格之间，从杭州的历史经验来看，价格差30%左右。
房子的库存不会多到完全过剩，如果是房子多到完全过剩，则房价会下跌到地方政府财政承受的极限。也就是房价越跌，地方政府因为财政困难，财政越困难，政府越低价大量卖出土地。如果出现这种情形，房子会跌到地方政府能承受的土地成本加建造成本价。
行业新闻
1、据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。多位业内人士认为，在供需关系变化加剧下，深圳房价或将进一步下跌。（21世纪经济报道）
2、10月北京一手房成交面积环比下降29%，截至30日，二手房成交套数环比下降105.24%。（财联社）
1、据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。多位业内人士认为，在供需关系变化加剧下，深圳房价或将进一步下跌。（21世纪经济报道）
2、10月北京一手房成交面积环比下降29%，截至30日，二手房成交套数环比下降105.24%。（财联社）
近日，央行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，极其罕见地开辟两大专题，聚焦居民部门债务和房地产市场风险。
其中，杭州以127%的楼市杠杆率，位列全国第四，远超京沪等一线城市。
这轮加杠杆狂潮中，一度走出“独立行情”的杭州，表现如何？
有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式，计算了主要城市最近的“住户杠杆率（由于住户贷款主要是买房子，也可以视作楼市杠杆率）”，结果非常有意思。
排在第一位的是厦门，杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗，位列第二，杠杆率167%。合肥以129%，排在第三。
而我们的杭州，以127%的杠杆率排在第四，力压南京、苏州，更将上海、北京远远甩在身后。
与去年同期相比（102%），杭州杠杆率大增了25个百分点。住户贷款余额，也从不到1万一亿，飙升到了1.26万亿。
为什么厦门、深圳、合肥、杭州等城市的杠杆率，远高于京沪等一线城市？
这跟城市比较新、外来人口较多有关，积蓄少，买房杠杆高。而北京、上海等城市，人口政策以“赶人”为主，杠杆率相对更低。
当然，从住户存款数量看，北京、上海仍然更富裕、更殷实。
如果用“住户存款”减去“住户贷款”，还可以计算出“净存款”这样一个指标。杭州“净存款”约“-2701.9亿元”，按950万人口计算，人均“净存款”为“-2.84万元”。
相比之下，厦门和深圳的人均贷款，达到了10万元和9.5万元。若是从这个指标看，堪称“生活压力最大的城市”。
这是否意味着深圳、厦门房价，未来有较大下跌空间呢？
其实厦门已有明显跌幅，深圳楼市也在变冷。从人口增速看，深圳和厦门都是中国人口增长最好的10大城市之一。但深圳产业发达，而厦门的GDP相当可怜。
作为中国居民杠杆率第一的城市，厦门房价泡沫仍然惊人，“去杠杆”任重而道远。
那么杠杆率第四的杭州，又有多少隐忧？
PART 3
抽象的数字固然是一个指标，但数据本身有偏差性。
的确，过去两年杭州楼市狂飙突进，投资客比例惊人，杠杆率急剧上升是不争事实。但杭州人的总体投资风格，其实偏保守，疯狂ALL IN的玩家并不多。
多数人即便抱着投资目的买房，一般也预留了足够的现金流，就算短期套牢，也不用拼“生死时速”。
在我身边，就有大量此类“猪坚强型”购房人群。
第一类，自然是不差钱的“拆迁户”。2016年以来，杭州掀起了有史以来规模最大的拆迁潮，累计拆迁超过10万户。
由于提倡货币安置，大量家庭手握巨额资金，多者不下千万。这些钱大部分，流入了楼市。
比如，我认识的一位城东拆迁户小程，就用手中的1000多万拆迁款，以自己、父母和亲戚名义，陆续全款购入了普升、亲爱里、雍和府、杨柳郡等楼盘，最近他还去摇了公园1872。
第二类，长期价值投资型的稳健购房者。
这类人不会计较房价的一时涨跌，王小姐就是其中之一。今年上半年，高点卖掉一套二手房后，以父母名义，全款购入了两套红盘。其中，150万资金来自年化10%的银行借贷。
不过，年收入超过百万的王小姐，并不打算明年交付后就出货（即使楼市低迷），而是计划持有到亚运会。
第三类，自住型的刚需和刚改。
出于学区、婚房，或改善等需求，这类数量不少的人，或许高位入手了杭州房产。但对他们来说，房价跌也好、涨也罢，卖掉唯一房产的可能性很低。毕竟高卖低买，只有少数人能成功。
除了那些违规使用首付贷、消费贷等方式“加杠杆”的人外，杭州多数购房者，都有短期不出货的坚忍能力。
其中，杭州以127%的楼市杠杆率，位列全国第四，远超京沪等一线城市。
这轮加杠杆狂潮中，一度走出“独立行情”的杭州，表现如何？
有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式，计算了主要城市最近的“住户杠杆率（由于住户贷款主要是买房子，也可以视作楼市杠杆率）”，结果非常有意思。
排在第一位的是厦门，杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗，位列第二，杠杆率167%。合肥以129%，排在第三。
而我们的杭州，以127%的杠杆率排在第四，力压南京、苏州，更将上海、北京远远甩在身后。
与去年同期相比（102%），杭州杠杆率大增了25个百分点。住户贷款余额，也从不到1万一亿，飙升到了1.26万亿。
为什么厦门、深圳、合肥、杭州等城市的杠杆率，远高于京沪等一线城市？
这跟城市比较新、外来人口较多有关，积蓄少，买房杠杆高。而北京、上海等城市，人口政策以“赶人”为主，杠杆率相对更低。
当然，从住户存款数量看，北京、上海仍然更富裕、更殷实。
如果用“住户存款”减去“住户贷款”，还可以计算出“净存款”这样一个指标。杭州“净存款”约“-2701.9亿元”，按950万人口计算，人均“净存款”为“-2.84万元”。
相比之下，厦门和深圳的人均贷款，达到了10万元和9.5万元。若是从这个指标看，堪称“生活压力最大的城市”。
这是否意味着深圳、厦门房价，未来有较大下跌空间呢？
其实厦门已有明显跌幅，深圳楼市也在变冷。从人口增速看，深圳和厦门都是中国人口增长最好的10大城市之一。但深圳产业发达，而厦门的GDP相当可怜。
作为中国居民杠杆率第一的城市，厦门房价泡沫仍然惊人，“去杠杆”任重而道远。
那么杠杆率第四的杭州，又有多少隐忧？
PART 3
抽象的数字固然是一个指标，但数据本身有偏差性。
的确，过去两年杭州楼市狂飙突进，投资客比例惊人，杠杆率急剧上升是不争事实。但杭州人的总体投资风格，其实偏保守，疯狂ALL IN的玩家并不多。
多数人即便抱着投资目的买房，一般也预留了足够的现金流，就算短期套牢，也不用拼“生死时速”。
在我身边，就有大量此类“猪坚强型”购房人群。
第一类，自然是不差钱的“拆迁户”。2016年以来，杭州掀起了有史以来规模最大的拆迁潮，累计拆迁超过10万户。
由于提倡货币安置，大量家庭手握巨额资金，多者不下千万。这些钱大部分，流入了楼市。
比如，我认识的一位城东拆迁户小程，就用手中的1000多万拆迁款，以自己、父母和亲戚名义，陆续全款购入了普升、亲爱里、雍和府、杨柳郡等楼盘，最近他还去摇了公园1872。
第二类，长期价值投资型的稳健购房者。
这类人不会计较房价的一时涨跌，王小姐就是其中之一。今年上半年，高点卖掉一套二手房后，以父母名义，全款购入了两套红盘。其中，150万资金来自年化10%的银行借贷。
不过，年收入超过百万的王小姐，并不打算明年交付后就出货（即使楼市低迷），而是计划持有到亚运会。
第三类，自住型的刚需和刚改。
出于学区、婚房，或改善等需求，这类数量不少的人，或许高位入手了杭州房产。但对他们来说，房价跌也好、涨也罢，卖掉唯一房产的可能性很低。毕竟高卖低买，只有少数人能成功。
除了那些违规使用首付贷、消费贷等方式“加杠杆”的人外，杭州多数购房者，都有短期不出货的坚忍能力。
10万亿负债！高杠杆的房企将“雪崩”？
广平侃楼市
安居达人
安居客房产分析师
关注
11月2日，央行下发《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对当下市场关注的多个热点话题做出了总结，并透露下一步针对潜在风险的监管思路。央行认为，随着三大攻坚战的推进，我国金融服务实体经济的能力和风险抵御防范能力也将进一步增强。
笔者总体概括该报告认为：有五大风险和挑战值得关注，分别是1、美国“宽财政+紧货币”政策组合的溢出效应需密切关注；2、其他主要发达经济体货币政策正常化值得关注；3、逆全球化和保护主义风险仍须重视；4、通胀前景仍存在不确定性。5、高杠杆和沉重债务负担可能使消费和投资增长承压。
其中第五点高杠杆和沉重债务带来的影响值得当前房地产市场深思，特别是房企负债率和居民负债率的影响。（这里暂不分析居民端负债的影响）
对此笔者特地查询Wind数据粗略统计发现，2017年全年，136家上市房企平均负债率达79.1%，创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%，高达6.59万亿元。2018年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。而国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2018—2019年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。（房企负债额占全国GDP总额12.5%）
按所有上市房企总负债超10万亿元计算，现在房企的资金借贷成本的利率在8-15%之间，如近期恒大宣布融资18亿美元，其中一笔利率高达13.75%。可想而知房企的还款压力有多么巨大，特别是融资渠道收窄的环境下，房企债务值得警惕！
对于企业来说资产负债率保持在50%比较合理，而一旦资产负债率超过70%则说明资产负债率由过高的危险，但是房地产行业确实例外，70%以上属于较高风险，现阶段房企负债的平均负债率约80%，这才是危险的信号，金融的稳定性房企这一环至关重要，这也防止“多骨若米牌效应”的发生。
说了房企的负债自然少不了房企的销售收入，据笔者获得数据，2018年前10个月，TOP100 房企销售额稳步增长，TOP100房企的销售总额达80860亿元，其中前 10 房企的销售总额达33557亿元，销售额占比为41.5%。销售收入稳定增长也给房企偿债能力带来稳定性，但是现阶段市场预期形成，未来一旦销售收入承压，“借新还旧”的模式将更加突出；对消费和投资增长影响将更大。
广平侃楼市
安居达人
安居客房产分析师
关注
11月2日，央行下发《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对当下市场关注的多个热点话题做出了总结，并透露下一步针对潜在风险的监管思路。央行认为，随着三大攻坚战的推进，我国金融服务实体经济的能力和风险抵御防范能力也将进一步增强。
笔者总体概括该报告认为：有五大风险和挑战值得关注，分别是1、美国“宽财政+紧货币”政策组合的溢出效应需密切关注；2、其他主要发达经济体货币政策正常化值得关注；3、逆全球化和保护主义风险仍须重视；4、通胀前景仍存在不确定性。5、高杠杆和沉重债务负担可能使消费和投资增长承压。
其中第五点高杠杆和沉重债务带来的影响值得当前房地产市场深思，特别是房企负债率和居民负债率的影响。（这里暂不分析居民端负债的影响）
对此笔者特地查询Wind数据粗略统计发现，2017年全年，136家上市房企平均负债率达79.1%，创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%，高达6.59万亿元。2018年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。而国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2018—2019年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。（房企负债额占全国GDP总额12.5%）
按所有上市房企总负债超10万亿元计算，现在房企的资金借贷成本的利率在8-15%之间，如近期恒大宣布融资18亿美元，其中一笔利率高达13.75%。可想而知房企的还款压力有多么巨大，特别是融资渠道收窄的环境下，房企债务值得警惕！
对于企业来说资产负债率保持在50%比较合理，而一旦资产负债率超过70%则说明资产负债率由过高的危险，但是房地产行业确实例外，70%以上属于较高风险，现阶段房企负债的平均负债率约80%，这才是危险的信号，金融的稳定性房企这一环至关重要，这也防止“多骨若米牌效应”的发生。
说了房企的负债自然少不了房企的销售收入，据笔者获得数据，2018年前10个月，TOP100 房企销售额稳步增长，TOP100房企的销售总额达80860亿元，其中前 10 房企的销售总额达33557亿元，销售额占比为41.5%。销售收入稳定增长也给房企偿债能力带来稳定性，但是现阶段市场预期形成，未来一旦销售收入承压，“借新还旧”的模式将更加突出；对消费和投资增长影响将更大。
@第三波外汇 2018-11-09 12:50:26
10万亿负债！高杠杆的房企将“雪崩”？
广平侃楼市
安居达人
安居客房产分析师
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11月2日，央行下发《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对当下市场关注的多个热点话题做出了总结，并透露下一步针对潜在风险的监管思路。央行认为，随着三大攻坚战的推进，我国金融服务实体经济的能力和风险抵御防范能力也将进一步增强。
笔者总体概括该报告认为：有五大风险和挑战值得关注，分......
-----------------------------
简要点评一下：
前面我已经贴过，中国恒大在香港发行的美元债的利率达到13.75%，关键是这个利率水平，恒大的债并不是短期借款，而是长达5年的长期债。
目前国内大多数民营房企拿到手的利率已经在15%左右的水平。
根据各种数据统计来看，全国所有房企2019年到期的有息负债规模比今年大概还要上升50%。对房企来说，有一笔到期负债无法偿还，就可能被银行等债主申请破产清算。可以想到的是，房企接下来拿到的资金利率可能还会继续上升。即使按照目前15%左右的平均利率，对房企来说，一旦一手楼盘推盘后销售很差，85折能把房子卖掉是划算的。
目前，杭州楼盘的平均中签率已经超过60%。到元旦之后，推盘后房子可能就不好卖了，因为刚需都被提前消耗了。考虑到房企的负债明年下半年是还款压力最高峰，明年3、4月的旺季过后，一手房很快会进入打折年。
10万亿负债！高杠杆的房企将“雪崩”？
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11月2日，央行下发《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对当下市场关注的多个热点话题做出了总结，并透露下一步针对潜在风险的监管思路。央行认为，随着三大攻坚战的推进，我国金融服务实体经济的能力和风险抵御防范能力也将进一步增强。
笔者总体概括该报告认为：有五大风险和挑战值得关注，分......
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简要点评一下：
前面我已经贴过，中国恒大在香港发行的美元债的利率达到13.75%，关键是这个利率水平，恒大的债并不是短期借款，而是长达5年的长期债。
目前国内大多数民营房企拿到手的利率已经在15%左右的水平。
根据各种数据统计来看，全国所有房企2019年到期的有息负债规模比今年大概还要上升50%。对房企来说，有一笔到期负债无法偿还，就可能被银行等债主申请破产清算。可以想到的是，房企接下来拿到的资金利率可能还会继续上升。即使按照目前15%左右的平均利率，对房企来说，一旦一手楼盘推盘后销售很差，85折能把房子卖掉是划算的。
目前，杭州楼盘的平均中签率已经超过60%。到元旦之后，推盘后房子可能就不好卖了，因为刚需都被提前消耗了。考虑到房企的负债明年下半年是还款压力最高峰，明年3、4月的旺季过后，一手房很快会进入打折年。
更新一下最新的主城区二手房成交套数。过去几周的成交量比2014年最低迷时候还要低。不晓得接下来成交量是否还会继续下降。正常情形下，这种低迷的成交量会一直持续到春节前。
之前其实已经说过，由于房子是投资品，对房价影响最大的是买方。买方其实就是钱，就是货币是否会投向或者流向房地产领域。今年以来，各项全国层面的金融数据都显示，国家对于房地产领域的资金投放是逐步收紧的。最近一两周，官媒的一些评论已经表明，这种收紧状态会长期持续。即使在房价已经有30%跌幅的厦门，也是如此！
另外，从交易数据来看，已经印证了过去两三年尤其是今年摇号开始后，透支了未来的刚需买盘，所以导致目前交易量极度低迷。
之前其实已经说过，由于房子是投资品，对房价影响最大的是买方。买方其实就是钱，就是货币是否会投向或者流向房地产领域。今年以来，各项全国层面的金融数据都显示，国家对于房地产领域的资金投放是逐步收紧的。最近一两周，官媒的一些评论已经表明，这种收紧状态会长期持续。即使在房价已经有30%跌幅的厦门，也是如此！
另外，从交易数据来看，已经印证了过去两三年尤其是今年摇号开始后，透支了未来的刚需买盘，所以导致目前交易量极度低迷。
统计局公布10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13804万平方米、10660亿元、16171万平方米，同比增速分别为-3.1%、7.7%、14.7%，前值9月为-3.6%、8.9%、20.3%。