我来说说杭州的房价
《每日经济新闻》记者注意到，民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法以前没有，属于新增内容，因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解，以前提的是所有权和使用权，其中，“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后，以前因为没有规定如何处理，社会针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。
有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。
上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法以前没有，属于新增内容，因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解，以前提的是所有权和使用权，其中，“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后，以前因为没有规定如何处理，社会针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。
有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。
@ty_136272051 2018-08-30 10:25:57
楼主说下跌的数据大部分是认为第一批上车的在16年买房，在18年和19年会大面积大范围交付房源。收房后产权证到手会有很大一部分会套现出逃是吗？再结合今年的大量的土地供应政策。也就是说从明年开始，市场新盘有很多，二手房更多。
我不赞成你要跌百分之25的观点哦！ 杭州市为什么到现在都没出限售政策？是因为目前的杭州背后还有不少潜在购房者，不管刚需，或者改善型住房，或者纯投资的。。这是房价坚挺的原因。限......
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我是依据历史经验得出的，中央开始决心调控后，就开始调控进入房地产的资金，会一直持续到杭州这样的二线城市二手房价格回调幅度达到25%比例为止，之后才会放松，也才能保证放松后房价不反弹。暂时不去猜中央和地方的政策，回头我有空时候说说中央房产税的传闻变化以及中国继续炒房的约束条件（经济上的约束条件涉及到中央过去政策的问题，尽量不提敏感信息）。
楼主说下跌的数据大部分是认为第一批上车的在16年买房，在18年和19年会大面积大范围交付房源。收房后产权证到手会有很大一部分会套现出逃是吗？再结合今年的大量的土地供应政策。也就是说从明年开始，市场新盘有很多，二手房更多。
我不赞成你要跌百分之25的观点哦！ 杭州市为什么到现在都没出限售政策？是因为目前的杭州背后还有不少潜在购房者，不管刚需，或者改善型住房，或者纯投资的。。这是房价坚挺的原因。限......
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我是依据历史经验得出的，中央开始决心调控后，就开始调控进入房地产的资金，会一直持续到杭州这样的二线城市二手房价格回调幅度达到25%比例为止，之后才会放松，也才能保证放松后房价不反弹。暂时不去猜中央和地方的政策，回头我有空时候说说中央房产税的传闻变化以及中国继续炒房的约束条件（经济上的约束条件涉及到中央过去政策的问题，尽量不提敏感信息）。
@鲁绮露 2018-09-01 10:51:52
楼主说说济南的房子
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看情况和杭州有点类似，也是2016年开始上涨的，今年已经出现疲态。
而且，土地出让金过去两年也是飙升。房价较大下降要等去年的高价地开始进入市场的时候。
楼主说说济南的房子
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看情况和杭州有点类似，也是2016年开始上涨的，今年已经出现疲态。
而且，土地出让金过去两年也是飙升。房价较大下降要等去年的高价地开始进入市场的时候。
今天先讲讲房价的一个约束条件，就是资产价格的国际对比。
之前的帖子里面其实已经有提到部分。
如果人民币汇率是完全可兑换的，两个国家之间的类似资产的估值水平也是类似的，或者可以这么说，国际上资产价格本身是有一个定价体系的。
目前，世界货币是美元，全球资产的定价体系是以美元为中心的，资产价格的波动也大多是跟着美元的收放进行波动。
中国政府人为制造资产价格牛市并不能为中国带来收益，反而会给中国整体带来损失。
这个是之前帖子里面贴过的外汇占款的图片。从外汇占款和中国自己公布的股灾分析报告中都可以了解到。
政府制造的2014-2015年的股市牛市，给中国整体带来了2万亿人民币的存款损失（外汇占款）。
可能很多人认为2万亿人民币并不多。中国的M1有50多万亿，M2接近180万亿。但是，如果我跟你说，外汇占款其实就相当于中国的基础货币，一共就30万亿，那2万亿你就会觉得多了。另外，从外汇占款走势图来看，2015年三季度出逃2万亿之后，并没有止住中国资金出逃的趋势，到现在外汇占款一共下降了7万亿左右。以基础货币30万亿来说，2万亿相当于6%，7万亿就超过了20%。这就是中国一波股市资产价格上升给中国整体存款带来的损失。
之后，政府其实意识到了这个问题。所以，在2016年开始的炒作房价的过程中，把中国居民的换汇渠道都给封堵了，而且还不停的去查地下钱庄，比特币等灰色换汇渠道。
那是不是这样把房价炒上去，大幅超过了国际的资产价格，是不是就不用担心呢？
当然，把换汇渠道都封堵之后，通过供给侧改革把房价炒高，确实提高了短期的GDP增速，外汇占款也没有继续出现较大幅度的下降。但是，从2017年以来，民营企业利润下滑、消费增速下滑。从观察到的现象来看，过去两年这波房地产牛市对中国经济中的绝大多数行业产生了经济学上讲的挤出效应。因为，房地产行业本质上还是一个财富再分配的行业，这个行业不能赚来外汇，并不能帮整体中国带来财富上升，财富再分配的行业拿到的利润多了，其他行业拿到的利润自然就少了。
也就是说，出现一个现象就是房价越涨，中小企业和个体工商户的日子越难过，倒闭的越多。
之前的帖子里面其实已经有提到部分。
如果人民币汇率是完全可兑换的，两个国家之间的类似资产的估值水平也是类似的，或者可以这么说，国际上资产价格本身是有一个定价体系的。
目前，世界货币是美元，全球资产的定价体系是以美元为中心的，资产价格的波动也大多是跟着美元的收放进行波动。
中国政府人为制造资产价格牛市并不能为中国带来收益，反而会给中国整体带来损失。
这个是之前帖子里面贴过的外汇占款的图片。从外汇占款和中国自己公布的股灾分析报告中都可以了解到。
政府制造的2014-2015年的股市牛市，给中国整体带来了2万亿人民币的存款损失（外汇占款）。
可能很多人认为2万亿人民币并不多。中国的M1有50多万亿，M2接近180万亿。但是，如果我跟你说，外汇占款其实就相当于中国的基础货币，一共就30万亿，那2万亿你就会觉得多了。另外，从外汇占款走势图来看，2015年三季度出逃2万亿之后，并没有止住中国资金出逃的趋势，到现在外汇占款一共下降了7万亿左右。以基础货币30万亿来说，2万亿相当于6%，7万亿就超过了20%。这就是中国一波股市资产价格上升给中国整体存款带来的损失。
之后，政府其实意识到了这个问题。所以，在2016年开始的炒作房价的过程中，把中国居民的换汇渠道都给封堵了，而且还不停的去查地下钱庄，比特币等灰色换汇渠道。
那是不是这样把房价炒上去，大幅超过了国际的资产价格，是不是就不用担心呢？
当然，把换汇渠道都封堵之后，通过供给侧改革把房价炒高，确实提高了短期的GDP增速，外汇占款也没有继续出现较大幅度的下降。但是，从2017年以来，民营企业利润下滑、消费增速下滑。从观察到的现象来看，过去两年这波房地产牛市对中国经济中的绝大多数行业产生了经济学上讲的挤出效应。因为，房地产行业本质上还是一个财富再分配的行业，这个行业不能赚来外汇，并不能帮整体中国带来财富上升，财富再分配的行业拿到的利润多了，其他行业拿到的利润自然就少了。
也就是说，出现一个现象就是房价越涨，中小企业和个体工商户的日子越难过，倒闭的越多。
之前，说过，中国的人民币发行基本上是学香港的，但是，汇率并没有采用香港的联系汇率制度，采用的是有管理的浮动汇率制度。
在2015年大量基础货币流失之后，为了维持经济增速，就开始启动了房地产市场的炒作计划，就是棚改货币化。
由于基础货币的流失，央行史无前例的推出了PSL和MLF等印钱计划，PSL和MLF是央行或者央行通过国开行等政策性银行直接向市场投放资金，这些资金没有外汇占款一样，有美元做为保障，资金越投越多后，造成了房价不断上涨。相对来说，由于中国直接的资金投放，稀释了原来的基础货币，基础货币的成色就下降了。
上表是基础货币的几项构成，目前接近32万亿的基础货币，只有不到22万亿来自外汇占款，其余的10万亿是央行在2015年之后，直接电脑数字改一下，印出来的，已经差不多有30%的比例。
在印钱的初期，由于资产价格不断上升过程中，人民币并不会出现贬值趋势。今年年初开始，由于央行开始收紧货币，调控资产价格，这个时候，既得利益阶层或者富裕阶层就会开始大量卖出房子，并开始想办法转移资金，这个时候人民币就开始贬值了，而且，越贬值越快。由于贬值速度太快，央行最近不得不重启了逆周期因子。
大家可以看一下，股市资金出逃引发人民币汇率贬值了两年时间。而且，贬值是在股市已经暴跌的2015年8月11日开始的。而房市资金出逃的量级相比股市可能更大，所以，今年在房市一开始真正调控后，人民币汇率就已经应声而贬值。当然，其中还夹杂中美贸易战的因素，到目前为止，中美贸易战对中国经济的实质性影响还很小，2000亿美元关税下周9月5日开始后，影响才会加大。
另外，大家看一下中美的GDP对比图。
中国由于改革开放的关系，中国GDP总量除以美国的GDP总量，之前一直是上升的，基本上没有下降过，即使在人民币汇率改革的1994年。
但是，最近几年，2015年股灾过后，2016年，中国GDP总量/美国GDP总量是下降的，2017年虽然重新上升，但是，主要是靠房价推动。2018年房价涨不动了，人民币汇率大幅贬值，估计又会出现下降的情形。
简单的总结一下，可以这么说吧，炒作资产价格，由于会快速加剧财富的再分配，加上顶层的富裕阶层有把资产转移出中国的潮流或者趋势，对中国的整体宏观经济会造成较大的损害。另外，创新的货币投放工具PSL、MLF等工具，短期刺激经济发展，长期是有损中国经济的，因为会造成基础货币流失。因为流到国外去的都是没有负债的货币，而国内的M2并没有下降，继续上升，杠杆率就会不断上升。没有支撑的货币投放多了，降低了人民币的成色，未来可能会造成人民币汇率的恐慌性贬值，对经济造成的潜在伤害可能会很大。
在2015年大量基础货币流失之后，为了维持经济增速，就开始启动了房地产市场的炒作计划，就是棚改货币化。
由于基础货币的流失，央行史无前例的推出了PSL和MLF等印钱计划，PSL和MLF是央行或者央行通过国开行等政策性银行直接向市场投放资金，这些资金没有外汇占款一样，有美元做为保障，资金越投越多后，造成了房价不断上涨。相对来说，由于中国直接的资金投放，稀释了原来的基础货币，基础货币的成色就下降了。
上表是基础货币的几项构成，目前接近32万亿的基础货币，只有不到22万亿来自外汇占款，其余的10万亿是央行在2015年之后，直接电脑数字改一下，印出来的，已经差不多有30%的比例。
在印钱的初期，由于资产价格不断上升过程中，人民币并不会出现贬值趋势。今年年初开始，由于央行开始收紧货币，调控资产价格，这个时候，既得利益阶层或者富裕阶层就会开始大量卖出房子，并开始想办法转移资金，这个时候人民币就开始贬值了，而且，越贬值越快。由于贬值速度太快，央行最近不得不重启了逆周期因子。
大家可以看一下，股市资金出逃引发人民币汇率贬值了两年时间。而且，贬值是在股市已经暴跌的2015年8月11日开始的。而房市资金出逃的量级相比股市可能更大，所以，今年在房市一开始真正调控后，人民币汇率就已经应声而贬值。当然，其中还夹杂中美贸易战的因素，到目前为止，中美贸易战对中国经济的实质性影响还很小，2000亿美元关税下周9月5日开始后，影响才会加大。
另外，大家看一下中美的GDP对比图。
中国由于改革开放的关系，中国GDP总量除以美国的GDP总量，之前一直是上升的，基本上没有下降过，即使在人民币汇率改革的1994年。
但是，最近几年，2015年股灾过后，2016年，中国GDP总量/美国GDP总量是下降的，2017年虽然重新上升，但是，主要是靠房价推动。2018年房价涨不动了，人民币汇率大幅贬值，估计又会出现下降的情形。
简单的总结一下，可以这么说吧，炒作资产价格，由于会快速加剧财富的再分配，加上顶层的富裕阶层有把资产转移出中国的潮流或者趋势，对中国的整体宏观经济会造成较大的损害。另外，创新的货币投放工具PSL、MLF等工具，短期刺激经济发展，长期是有损中国经济的，因为会造成基础货币流失。因为流到国外去的都是没有负债的货币，而国内的M2并没有下降，继续上升，杠杆率就会不断上升。没有支撑的货币投放多了，降低了人民币的成色，未来可能会造成人民币汇率的恐慌性贬值，对经济造成的潜在伤害可能会很大。
@凌晨5点睡觉 2018-09-01 15:34:43
楼主麻烦给分析下哈尔滨 想给孩子买套小一居
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从数据来看，哈尔滨是属于后涨的，2017年开始，二手房价格才有上涨的迹象，目前还在持续上行过程中，估计今年还会继续上行。可能会补涨一段时间，由于本身房价不高，可能会补涨到明年 银四。其他得看国家的政策方向。
土地拍卖的量来看，住宅用地拍卖量2016-2017年有所提高，土地拍卖的楼面价不算高。
楼主麻烦给分析下哈尔滨 想给孩子买套小一居
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从数据来看，哈尔滨是属于后涨的，2017年开始，二手房价格才有上涨的迹象，目前还在持续上行过程中，估计今年还会继续上行。可能会补涨一段时间，由于本身房价不高，可能会补涨到明年 银四。其他得看国家的政策方向。
土地拍卖的量来看，住宅用地拍卖量2016-2017年有所提高，土地拍卖的楼面价不算高。
@huhuhu8308 2018-09-01 17:51:00
楼主好像忽视了全国各地，很多地方房价腰斩或者接近腰斩的信息
楼主不看厦门房价吗？起爆点已经有了，全国应该不难找出类似的城市。点到线，线到面
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既然你提到了厦门。我就简单的说一下厦门的房价和调控政策变化。
厦门这个城市是有一定的特殊性的，一直以来岛内房价相比岛外的差价非常大，均价超过一倍的价格。本轮房地产上涨的过程中，厦门岛内由于和一线城市一样土地稀缺，所以在2016年时候，上涨迅速，和一线城市一样，很快翻倍。
但是，毕竟厦门和杭州一样，都没有一线城市的收入水平，2016年涨幅巨大，使得限制外地人购买这样的政策，就使得厦门的房价开始见顶横盘的走势。
另外，厦门和杭州类似的地方是也有大量地铁在建，1号线在2017年下半年开通，加上厦门计划建设8条地铁加上2条快线，使得岛内畸高的房价开始崩溃，因为地铁一旦开通后，岛内的优势会明显下降。加上由于厦门这么多地铁等在建设，新区也需要有投资，和杭州类似的是大量的地铁和新区投资都需要资金，所以过去几年拍地规模飙升，拍地收入极大。这才使得厦门的房价出现相对较大的下跌幅度。
大家可以看看厦门地铁规划图，目前只有1号线开通，其他都还在建设过程中。地铁一旦都建成通车，岛内的优势就不再有了。（从厦门轨道物业发展高峰会暨全国地产大数据发布会上获悉，至2022年，厦门将建设包括1、2、3、4号线以及6号线一期在内的5条地铁线路，其中1、2、3、6号线为普线，4号线为机场快线。从远景方面来说，厦门将建设8条普线、2条快线，总规模403千米，车站188座。）和杭州是有点类似的，所以我之前研究过，杭州原来是6个区，面积都不大，杭州有10条地铁加上轻轨和一些快速高架路在建设，主城区的规模也是大幅扩大，到处都需要用钱。
这个是是厦门过去几年的土地出让金收入表，从土地出让金的表来看，厦门快速供应土地始于2015年下半年-2016年，而杭州是2016年底到2017年开始逐步放量。杭州一手宅地供应放量比厦门晚了一年左右的时间。
厦门今年1月份开始，已经开始放松限购，信贷支持首套房和改善性需求，今年7月份厦门的二手房成交量创出新高。这个是当地的报道（根据厦门网上房地产提供的数据表明，2018年1月到3月期间，厦门二手住宅成交惨淡，单月成交总量均不破千，市场观望氛围浓重。这一现象在今年4月份开始出现转折。4月份，厦门二手住宅成交终于破千，达到1262套，环比3月份增长38.99%，并在接下来的几个月呈现持续攀升趋势。5月份，厦门二手住宅成交1388套，环比4月份增长9.98%；6月份，厦门二手房成交1541套，环比5月份增长11.02%；7月份，厦门二手住宅成交1857套，环比六月份增长20.5%。这也意味着，经过将近一年半的调整期，厦门二手房市场或已经熬过最艰难的阶段，开始回归正常水平。）
个人之前，对厦门房地产市场已经略做研究，不过，本人最近两年没去过厦门，只能看公开的报道和能找到的资料。厦门的情况和杭州其实是有点类似的，一个就是原来的岛内空间小，厦门的岛内更像一线城市的情形，是在2015年下半年就开始价格上涨，到2016年三季度就已经完成了拉升，2017年的 银四过后，厦门的二手房价格就已经开始逐步回落。到目前，厦门二手房价格已经完成了25%的跌幅，由于今年年初，厦门适当的放开一些信贷等支持政策，二手房价格回落20%-30%的比例后，成交开始放量。成交放量之后，其实，对银行就不会有啥损失了，因为之前最低的首付也有三成，可以覆盖二手房价格的跌幅。
杭州的房地产周期，相比厦门来说，晚了大概一年多一点的时间。各种情况都比较类似，一个是主城区规模大幅扩大，二是地铁、新区等的大量建设，三是受制于财政基建压力异常加大的一手土地供应量。
厦门是2017年3-4月开始见顶回落，到今年5-8月，二手房成交逐步放大，整体价格平均跌幅25%左右。而杭州这是今年7-8月开始出现见顶回落，考虑到杭州的土地供应量还大过厦门并且杭州在牛市的末端还采用摇号这样的政策激发潜在需求，杭州目前二手房冷却的速度比去年的厦门还要快，预估杭州二手房价在2019年年底前后相比现在回落25%左右的比例。
楼主好像忽视了全国各地，很多地方房价腰斩或者接近腰斩的信息
楼主不看厦门房价吗？起爆点已经有了，全国应该不难找出类似的城市。点到线，线到面
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既然你提到了厦门。我就简单的说一下厦门的房价和调控政策变化。
厦门这个城市是有一定的特殊性的，一直以来岛内房价相比岛外的差价非常大，均价超过一倍的价格。本轮房地产上涨的过程中，厦门岛内由于和一线城市一样土地稀缺，所以在2016年时候，上涨迅速，和一线城市一样，很快翻倍。
但是，毕竟厦门和杭州一样，都没有一线城市的收入水平，2016年涨幅巨大，使得限制外地人购买这样的政策，就使得厦门的房价开始见顶横盘的走势。
另外，厦门和杭州类似的地方是也有大量地铁在建，1号线在2017年下半年开通，加上厦门计划建设8条地铁加上2条快线，使得岛内畸高的房价开始崩溃，因为地铁一旦开通后，岛内的优势会明显下降。加上由于厦门这么多地铁等在建设，新区也需要有投资，和杭州类似的是大量的地铁和新区投资都需要资金，所以过去几年拍地规模飙升，拍地收入极大。这才使得厦门的房价出现相对较大的下跌幅度。
大家可以看看厦门地铁规划图，目前只有1号线开通，其他都还在建设过程中。地铁一旦都建成通车，岛内的优势就不再有了。（从厦门轨道物业发展高峰会暨全国地产大数据发布会上获悉，至2022年，厦门将建设包括1、2、3、4号线以及6号线一期在内的5条地铁线路，其中1、2、3、6号线为普线，4号线为机场快线。从远景方面来说，厦门将建设8条普线、2条快线，总规模403千米，车站188座。）和杭州是有点类似的，所以我之前研究过，杭州原来是6个区，面积都不大，杭州有10条地铁加上轻轨和一些快速高架路在建设，主城区的规模也是大幅扩大，到处都需要用钱。
这个是是厦门过去几年的土地出让金收入表，从土地出让金的表来看，厦门快速供应土地始于2015年下半年-2016年，而杭州是2016年底到2017年开始逐步放量。杭州一手宅地供应放量比厦门晚了一年左右的时间。
厦门今年1月份开始，已经开始放松限购，信贷支持首套房和改善性需求，今年7月份厦门的二手房成交量创出新高。这个是当地的报道（根据厦门网上房地产提供的数据表明，2018年1月到3月期间，厦门二手住宅成交惨淡，单月成交总量均不破千，市场观望氛围浓重。这一现象在今年4月份开始出现转折。4月份，厦门二手住宅成交终于破千，达到1262套，环比3月份增长38.99%，并在接下来的几个月呈现持续攀升趋势。5月份，厦门二手住宅成交1388套，环比4月份增长9.98%；6月份，厦门二手房成交1541套，环比5月份增长11.02%；7月份，厦门二手住宅成交1857套，环比六月份增长20.5%。这也意味着，经过将近一年半的调整期，厦门二手房市场或已经熬过最艰难的阶段，开始回归正常水平。）
个人之前，对厦门房地产市场已经略做研究，不过，本人最近两年没去过厦门，只能看公开的报道和能找到的资料。厦门的情况和杭州其实是有点类似的，一个就是原来的岛内空间小，厦门的岛内更像一线城市的情形，是在2015年下半年就开始价格上涨，到2016年三季度就已经完成了拉升，2017年的 银四过后，厦门的二手房价格就已经开始逐步回落。到目前，厦门二手房价格已经完成了25%的跌幅，由于今年年初，厦门适当的放开一些信贷等支持政策，二手房价格回落20%-30%的比例后，成交开始放量。成交放量之后，其实，对银行就不会有啥损失了，因为之前最低的首付也有三成，可以覆盖二手房价格的跌幅。
杭州的房地产周期，相比厦门来说，晚了大概一年多一点的时间。各种情况都比较类似，一个是主城区规模大幅扩大，二是地铁、新区等的大量建设，三是受制于财政基建压力异常加大的一手土地供应量。
厦门是2017年3-4月开始见顶回落，到今年5-8月，二手房成交逐步放大，整体价格平均跌幅25%左右。而杭州这是今年7-8月开始出现见顶回落，考虑到杭州的土地供应量还大过厦门并且杭州在牛市的末端还采用摇号这样的政策激发潜在需求，杭州目前二手房冷却的速度比去年的厦门还要快，预估杭州二手房价在2019年年底前后相比现在回落25%左右的比例。
@anniecom2017 2018-09-02 00:41:08
楼主，能分析一下宁波的房价吗，最近涨的很凶，会回落吗？
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之前一直没看过宁波，不好意思。以为宁波和杭州应该是类似的，看过才发现，宁波的二手房价格是2017年初才开始上涨的，之前是震荡，属于后涨。那今年补涨并保持强势是正常的。
从土地出让金来看，不管是宁波市辖区，还是整个宁波市，出让金增速都是很高的，和杭州类似。
目前来看，二手房方面，主要是一波上涨周期还没完成，正常上涨周期要到明年上半年才算完成。但是，宁波市一手土地出让金增幅比较大。而且，宁波二手房2万的均价，感觉不高吧。
楼主，能分析一下宁波的房价吗，最近涨的很凶，会回落吗？
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之前一直没看过宁波，不好意思。以为宁波和杭州应该是类似的，看过才发现，宁波的二手房价格是2017年初才开始上涨的，之前是震荡，属于后涨。那今年补涨并保持强势是正常的。
从土地出让金来看，不管是宁波市辖区，还是整个宁波市，出让金增速都是很高的，和杭州类似。
目前来看，二手房方面，主要是一波上涨周期还没完成，正常上涨周期要到明年上半年才算完成。但是，宁波市一手土地出让金增幅比较大。而且，宁波二手房2万的均价，感觉不高吧。
昨天说的是中国资产价格的第一个限制条件，就是国际同类型资产价格的比价效应。
假设人民币是可兑换的，一个国家的资产价格明显高于美国（选美国做为标杆，主要是历史上，其他国家房价崩溃，美国都是大多数人选择的移民地），做为老百姓来说，正常的想法就是把自己国家资产卖掉，移民到美国。
所有市场经济的国家，贫富都是两极分化的，正常的就是28定律，互联网发达后，变成19定律。也就是最富裕的20%的人持有整个社会80%的存款。一旦，一个国家刻意（不是刻意，一般不会大幅偏离正常价格）炒作资产价格，导致资产价格大幅高于美国，就会导致这个国家的富裕阶层把资产卖掉，并移民到美国。
美元就是全球货币，石油以美元计价，其实，资产价格的高低也是以美元计价的。美国目前的产业核心其实就是金融业，美国整个国家其实都是围绕华尔街运作的。也正式由于美国金融业极其发达，垫高了美国整个服务行业的成本，导致美国制造业的衰落。即使是芯片领域，高通的芯片大多都是台积电代工制造的。
那美国的经济靠什么发展呢？其实，美国经济就是靠吸纳其他国家富裕阶层的资金发展的。美元货币的收放和美元的贬值升值，只是美国希望其他国家的资本市场能有较大的波动，只有出现较大的波动，美国的对冲基金等才能获得较好的收益。即使是美国的跨国公司在中国的投资，也是金融业的另一种形式。比如星巴克，它先在中国投资，然后全球采购咖啡，最后在门店把咖啡卖掉，最终是把赚到的钱汇回美国。美国几乎所有上市公司，在中国都是这样的一个过程，资金投入中国，然后用中国的劳动力，雇佣当地的员工，最终是直接把资金转回美国。对美国人来说，其实就是金融业，金融业就是先把钱放出去，然后把钱收回来。美国跨国公司在中国赚的钱，分红给美国富裕阶层，富裕阶层再通过第三产业分给普通老百姓，然后再买中国出口到美国的日用小商品。
也就是说中美的经济分工里面。美国干的是金融业，中国干的是制造业，美国通过金融投资和跨国公司的投资，不断从中国赚走钱，然后用这些钱买中国制造业做出来，出口给美国的商品。美国大概8-9个人服务一个人。而中国工人呢？得负责制造中美国民所需要的商品，赚取中国需要的外汇和发展资金，还得受到中国政府各种财富再分配政策不断加码的各种税负。
接下来，就来讲讲，中国经济也是房价的第二个约束条件，宏观税负。（房产税由于涉及住房市场基础制度的变化，以后慢慢讨论）
敬请期待！
假设人民币是可兑换的，一个国家的资产价格明显高于美国（选美国做为标杆，主要是历史上，其他国家房价崩溃，美国都是大多数人选择的移民地），做为老百姓来说，正常的想法就是把自己国家资产卖掉，移民到美国。
所有市场经济的国家，贫富都是两极分化的，正常的就是28定律，互联网发达后，变成19定律。也就是最富裕的20%的人持有整个社会80%的存款。一旦，一个国家刻意（不是刻意，一般不会大幅偏离正常价格）炒作资产价格，导致资产价格大幅高于美国，就会导致这个国家的富裕阶层把资产卖掉，并移民到美国。
美元就是全球货币，石油以美元计价，其实，资产价格的高低也是以美元计价的。美国目前的产业核心其实就是金融业，美国整个国家其实都是围绕华尔街运作的。也正式由于美国金融业极其发达，垫高了美国整个服务行业的成本，导致美国制造业的衰落。即使是芯片领域，高通的芯片大多都是台积电代工制造的。
那美国的经济靠什么发展呢？其实，美国经济就是靠吸纳其他国家富裕阶层的资金发展的。美元货币的收放和美元的贬值升值，只是美国希望其他国家的资本市场能有较大的波动，只有出现较大的波动，美国的对冲基金等才能获得较好的收益。即使是美国的跨国公司在中国的投资，也是金融业的另一种形式。比如星巴克，它先在中国投资，然后全球采购咖啡，最后在门店把咖啡卖掉，最终是把赚到的钱汇回美国。美国几乎所有上市公司，在中国都是这样的一个过程，资金投入中国，然后用中国的劳动力，雇佣当地的员工，最终是直接把资金转回美国。对美国人来说，其实就是金融业，金融业就是先把钱放出去，然后把钱收回来。美国跨国公司在中国赚的钱，分红给美国富裕阶层，富裕阶层再通过第三产业分给普通老百姓，然后再买中国出口到美国的日用小商品。
也就是说中美的经济分工里面。美国干的是金融业，中国干的是制造业，美国通过金融投资和跨国公司的投资，不断从中国赚走钱，然后用这些钱买中国制造业做出来，出口给美国的商品。美国大概8-9个人服务一个人。而中国工人呢？得负责制造中美国民所需要的商品，赚取中国需要的外汇和发展资金，还得受到中国政府各种财富再分配政策不断加码的各种税负。
接下来，就来讲讲，中国经济也是房价的第二个约束条件，宏观税负。（房产税由于涉及住房市场基础制度的变化，以后慢慢讨论）
敬请期待！
@molangsa
不解为何股市资金出逃会引发人民币汇率贬值两年？我总觉得股市暴跌和房市的上涨存在着直接相关性，是股市出逃的资金转战房市后才引起的房价暴涨？从时间来看，股市的顶点正好是这轮房价的上涨起点，股市越跌越深，房价越涨越高……
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股市的市值目前估计不到中国房市总市值的十分之一。两个市场不是一个量级的，股市里面出来肯定是有部分资金进入房市，但是，靠这点资金，是推不动房价的。主要是央行印的钱，三年新增了30%的基础货币，10万亿人民币，通过金融系统5.5倍的货币乘数效应放大，也就是一共55万亿的资金，这些资金大多进入了房市，才把房价推到这么高的。整个A股总市值目前不到30万亿，每天成交量这么小。2015年之后全部A股出逃的资金估计最多也就5万亿。影响价格的是最敏感的10%的风险偏好高的投机者。
如果老百姓在房子上的投资大量卖出来，那对股市是一个大的利好。可惜现在老百姓是在房市高位接盘，然后消费降级，喝北京二锅头、上拼多多、配涪陵榨菜、出门摩拜单车，哪有钱来买股票呢？
不解为何股市资金出逃会引发人民币汇率贬值两年？我总觉得股市暴跌和房市的上涨存在着直接相关性，是股市出逃的资金转战房市后才引起的房价暴涨？从时间来看，股市的顶点正好是这轮房价的上涨起点，股市越跌越深，房价越涨越高……
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股市的市值目前估计不到中国房市总市值的十分之一。两个市场不是一个量级的，股市里面出来肯定是有部分资金进入房市，但是，靠这点资金，是推不动房价的。主要是央行印的钱，三年新增了30%的基础货币，10万亿人民币，通过金融系统5.5倍的货币乘数效应放大，也就是一共55万亿的资金，这些资金大多进入了房市，才把房价推到这么高的。整个A股总市值目前不到30万亿，每天成交量这么小。2015年之后全部A股出逃的资金估计最多也就5万亿。影响价格的是最敏感的10%的风险偏好高的投机者。
如果老百姓在房子上的投资大量卖出来，那对股市是一个大的利好。可惜现在老百姓是在房市高位接盘，然后消费降级，喝北京二锅头、上拼多多、配涪陵榨菜、出门摩拜单车，哪有钱来买股票呢？
@molangsa 2018-09-02 15:00:26
感觉其实独生子女政策才是无房者的最大利好，自从废除之后，二胎家庭又有了买房的刚需，加上老少边穷地区大量超生人口进入城市，这房价真要跌，恐怕不那么容易呢！特别是杭州这样环境宜人，又有大量新兴产业的城市。
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房子从来都不是卖给穷人的，尤其是一二线城市的房子。美国经济很好，住房价格上涨，住房拥有率是下降的，目前是60%左右，因为穷人支付不起上涨的房产税。
2013年年底，独生子女可以生二胎，到2016年初，所有人都可以生二胎，这个政策效应基本上结束了，今年小孩出生率大幅下降，对房价的影响也会逐步减弱。
中国还不具备完全放开生育的条件。
假设目前完全放开，可以想象的到的就是越穷的地方生的越多，可能5个，穷人养不起那么多孩子，这些孩子就会到处偷、抢、贩毒等等，成为社会动乱的根源，和巴西一样。真到了那一步，北京也就需要像上帝之城（里约热内卢）一样，修建一堵墙，把富人区和平民区隔开。
感觉其实独生子女政策才是无房者的最大利好，自从废除之后，二胎家庭又有了买房的刚需，加上老少边穷地区大量超生人口进入城市，这房价真要跌，恐怕不那么容易呢！特别是杭州这样环境宜人，又有大量新兴产业的城市。
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房子从来都不是卖给穷人的，尤其是一二线城市的房子。美国经济很好，住房价格上涨，住房拥有率是下降的，目前是60%左右，因为穷人支付不起上涨的房产税。
2013年年底，独生子女可以生二胎，到2016年初，所有人都可以生二胎，这个政策效应基本上结束了，今年小孩出生率大幅下降，对房价的影响也会逐步减弱。
中国还不具备完全放开生育的条件。
假设目前完全放开，可以想象的到的就是越穷的地方生的越多，可能5个，穷人养不起那么多孩子，这些孩子就会到处偷、抢、贩毒等等，成为社会动乱的根源，和巴西一样。真到了那一步，北京也就需要像上帝之城（里约热内卢）一样，修建一堵墙，把富人区和平民区隔开。
@huhuhu8308 2018-09-02 17:44:05
8.27主城土拍点评：当低溢价成为常态......接下来将发生什么？
来源 好地网 作者何贝贝 2018-08-27 20:12
今天（8月27日），杭州主城区3宗住宅用地一宗底价成交，两宗低溢价成交，另有一宗商地，同样底价成交，具体为：
1、望江单元地块：由滨江集团以261757万元竞得，楼面价29976元/㎡，溢价率1.95%。
2、祥符东单元地块：由上海绿都以总价339128万元竞得，楼面价18363元/㎡，溢价率3%。
......
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你贴了这么多全国各地土地流拍，即使成交，也是底价成交的信息。
根据我掌握的信息来看。
主要是因为不少房地产公司的高层，都已经得到信息，房产税很快就要推出了。
今年年初就开始收紧了开发商的贷款和表外对房地产的融资，但是，开发商由于销售还不错，拍地热情还是很高。
7月之后，由于部分地产公司的高层，都已经明确得到信息，房产税即将推出，所以，都不去拍地了，并且在加速处理手上的存货。
国家层面，针对房产税组织的讨论已经超过3次。每次讨论后，都出现一两个传闻房产税征收标准的版本。
最早4月份，港媒就发布过一个版本，之后，6月初又有过一个，还有就是一个参与房产税讨论的学者PPT展示过一个。最后，就是最近8月份传闻过一个最新的版本。一共大概有5个版本。
这个涉及房地产市场基础市场规则的变化，未来的价格演变将会变得更为复杂，目前我如果提出来讨论，分析出台后，市场可能的变化比较难。所以，还是留给未来慢慢推出。
8.27主城土拍点评：当低溢价成为常态......接下来将发生什么？
来源 好地网 作者何贝贝 2018-08-27 20:12
今天（8月27日），杭州主城区3宗住宅用地一宗底价成交，两宗低溢价成交，另有一宗商地，同样底价成交，具体为：
1、望江单元地块：由滨江集团以261757万元竞得，楼面价29976元/㎡，溢价率1.95%。
2、祥符东单元地块：由上海绿都以总价339128万元竞得，楼面价18363元/㎡，溢价率3%。
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你贴了这么多全国各地土地流拍，即使成交，也是底价成交的信息。
根据我掌握的信息来看。
主要是因为不少房地产公司的高层，都已经得到信息，房产税很快就要推出了。
今年年初就开始收紧了开发商的贷款和表外对房地产的融资，但是，开发商由于销售还不错，拍地热情还是很高。
7月之后，由于部分地产公司的高层，都已经明确得到信息，房产税即将推出，所以，都不去拍地了，并且在加速处理手上的存货。
国家层面，针对房产税组织的讨论已经超过3次。每次讨论后，都出现一两个传闻房产税征收标准的版本。
最早4月份，港媒就发布过一个版本，之后，6月初又有过一个，还有就是一个参与房产税讨论的学者PPT展示过一个。最后，就是最近8月份传闻过一个最新的版本。一共大概有5个版本。
这个涉及房地产市场基础市场规则的变化，未来的价格演变将会变得更为复杂，目前我如果提出来讨论，分析出台后，市场可能的变化比较难。所以，还是留给未来慢慢推出。
@黄龙狼 2018-09-03 13:51:55
楼主有时间试试分析武汉楼市情况，武汉比杭州更大？
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二手房价格走势和杭州很像。
刚刚看了武汉土地拍卖情况，土地供应增幅不如杭州。
这个应该暂时不会影响趋势。
整体趋势应该和杭州类似的。
楼主有时间试试分析武汉楼市情况，武汉比杭州更大？
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二手房价格走势和杭州很像。
刚刚看了武汉土地拍卖情况，土地供应增幅不如杭州。
这个应该暂时不会影响趋势。
整体趋势应该和杭州类似的。
@冷雨夜飞 2018-09-05 13:17:53
楼主，成都的房价看看呢
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成都市政府确实是想给老百姓谋福利，降低房价。限购政策非常有针对性。热点区域的居民或者在热点区域有工作交了社保的，才能购买本区域的房子，最热点区域的居民，才可以购买其他区域的房子。
这等于完全扼杀了潜在的购房需求，相当于在这个区域有工作岗位的居民才能买这个区域的房子，新工作岗位的创造是一个困难长期的工作，开发商的一手房立马很难卖，然后就开始出现优惠。
这是地方政府真的想控制房价了。二手房价格根据全国的价格跟踪系统，普遍都已经有10%的跌幅。
这样的政策，跌幅肯定会继续扩大。
做为购房人，完全可以等房价着陆之后再出手。
完全着陆的概念（假设政策不变）——成都接下来房价的下跌，购房人可以观察发现达到或者超过3个月时间，二手房成交价格不再继续下行，再考虑买进房子。（估计最终跌幅会超过30%）
楼主，成都的房价看看呢
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成都市政府确实是想给老百姓谋福利，降低房价。限购政策非常有针对性。热点区域的居民或者在热点区域有工作交了社保的，才能购买本区域的房子，最热点区域的居民，才可以购买其他区域的房子。
这等于完全扼杀了潜在的购房需求，相当于在这个区域有工作岗位的居民才能买这个区域的房子，新工作岗位的创造是一个困难长期的工作，开发商的一手房立马很难卖，然后就开始出现优惠。
这是地方政府真的想控制房价了。二手房价格根据全国的价格跟踪系统，普遍都已经有10%的跌幅。
这样的政策，跌幅肯定会继续扩大。
做为购房人，完全可以等房价着陆之后再出手。
完全着陆的概念（假设政策不变）——成都接下来房价的下跌，购房人可以观察发现达到或者超过3个月时间，二手房成交价格不再继续下行，再考虑买进房子。（估计最终跌幅会超过30%）
@wdjsc 2018-09-05 15:39:02
楼主，你对这波房地产调整时间有多长是怎么看的呢？中国房地产是牛长熊短，中国房价涨了20年了，每次回调一两年时间后就迎来上涨，有的还是报复性上涨。这次回调是不是还是这样呢？会不会一两年后又来个大的上涨呢？
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中国房地产市场是政府全控的，学的是香港的招拍挂制度，按照原来的逻辑，是会继续上涨。香港在回归之后，政府还是被既得利益阶层把控，房价还是一直上涨，价格是全球天价，代价就是香港除了金融业、房地产业和旅游业之外，没啥产业了。
我上周末刚刚写的政府继续炒房的限制条件，就是表明，以后房价可能不再继续是牛市了。因为，可能政府以后再也不想炒房了，因为中国房价高于美国不少了，并且炒房已经对其他行业产生挤出效应，中国这么多人口的国家，不可能像香港一样，只需要金融业就能养活的。另外，继续炒房会导致整个中国的基础货币流失，流到美国，继续炒房等于中国长期资助美国。
就看政府是否下决心改变房地产市场的基础制度。假设会推出房产税，还得具体分析房产税会对目前市场的基础制度产生多大的改变。
楼主，你对这波房地产调整时间有多长是怎么看的呢？中国房地产是牛长熊短，中国房价涨了20年了，每次回调一两年时间后就迎来上涨，有的还是报复性上涨。这次回调是不是还是这样呢？会不会一两年后又来个大的上涨呢？
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中国房地产市场是政府全控的，学的是香港的招拍挂制度，按照原来的逻辑，是会继续上涨。香港在回归之后，政府还是被既得利益阶层把控，房价还是一直上涨，价格是全球天价，代价就是香港除了金融业、房地产业和旅游业之外，没啥产业了。
我上周末刚刚写的政府继续炒房的限制条件，就是表明，以后房价可能不再继续是牛市了。因为，可能政府以后再也不想炒房了，因为中国房价高于美国不少了，并且炒房已经对其他行业产生挤出效应，中国这么多人口的国家，不可能像香港一样，只需要金融业就能养活的。另外，继续炒房会导致整个中国的基础货币流失，流到美国，继续炒房等于中国长期资助美国。
就看政府是否下决心改变房地产市场的基础制度。假设会推出房产税，还得具体分析房产税会对目前市场的基础制度产生多大的改变。
@心语angel 2018-09-06 12:19:47
楼主大神，可否评价一下青岛的房价走势？特别是近郊，如西海岸新区等。
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具体哪个区，真的不大清楚。查了一下，青岛限购政策好像比较好，5年内不得出售吧。
青岛的二手房价也是在出台限购政策后，出现拐头迹象。不过，青岛的土地出让金增幅不大。未来主要看限购和信贷政策等的调整。
青岛的二手房周成交图来看，5年内不得出售的政策出台后，成交量明显下降，起到了调控房价的效果。
中期，估计是逐步下跌的走势。调整时间上，估计和杭州类似。
楼主大神，可否评价一下青岛的房价走势？特别是近郊，如西海岸新区等。
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具体哪个区，真的不大清楚。查了一下，青岛限购政策好像比较好，5年内不得出售吧。
青岛的二手房价也是在出台限购政策后，出现拐头迹象。不过，青岛的土地出让金增幅不大。未来主要看限购和信贷政策等的调整。
青岛的二手房周成交图来看，5年内不得出售的政策出台后，成交量明显下降，起到了调控房价的效果。
中期，估计是逐步下跌的走势。调整时间上，估计和杭州类似。
@bosen001 2018-09-06 21:27:50
楼主能给点评一下太原吗，最新想买改善房，特别想听您的建议！谢谢老师！
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太原属于后涨的城市，2017年年初，二手房价格才开始上升。估计还有一段补涨的。
限购政策也是刚刚今年才推出。推出之后，成交量是有所下降。
楼主能给点评一下太原吗，最新想买改善房，特别想听您的建议！谢谢老师！
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太原属于后涨的城市，2017年年初，二手房价格才开始上升。估计还有一段补涨的。
限购政策也是刚刚今年才推出。推出之后，成交量是有所下降。