Merry Christmas
买入亏死没事！

到今年年底还有两天，今天二手房挂牌量突破了6.6万套，去年年底是2.2万套，今年二手房累积挂牌量上升了4.4万套，上升了两倍。

【行业要闻】

【政策表态】海南省委经济工作会议：坚守房住不炒，坚决破除“房地产依赖症”，重点保障本地居民和引进人才的住房刚需，防止房价大起大落。

【四限调控】衡阳市政府：此前“暂停限价文件”对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市政府决定撤销该文件。

【共有产权房】北京规划委：（a）推出4宗共有产权房用地，总建面48.1万方，均限制最高销售均价；（b）首次推出3宗集体土地（绿隔产业用地）用于建设共有产权房，总建面为35.8万方，均限价29000元/平（含装修）。

@孕之宝 2019-01-02 21:48:34
今天土拍溢价20％楼主怎么看呢？
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主要是因为土地的底价下调了，溢价20%还是比2018年上半年的地价便宜了24%。

@曾经的青葱少年 2019-01-06 20:25:37
土地管理法修改楼主怎么看？集体土地可以入市？会否增加供应，降低房价？不少城市村集体的土地地段都不错的
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影响较小。目前国内的土地分成很多种土地类型，最强的就是住宅，集体土地入市供应的并不是住宅，也就是能建成变成租赁类房产，估计租赁这个房产的居民，小孩是无法上学的。集体土地还是要服从市政府的规划，还是要审批，说白了，地方政府完全能够把控住供应端。
土地制度并没有改变，户籍制度也没有改变，和购买住宅捆绑的学区、社保等所有制度都没有改变。对住宅的价格影响就不大。
中国的其他性质的土地，比如商业用地、工业用地，从来就不是像住宅这样一直供小于求的卖方市场。

之前，我说过，现在的商业银行在决定房贷利率的时候，基本上是一个季度调整一次。调整的时间基本上是季度结束后的月中。也就是说四季度过后，1月中会确定19年1季度的具体房贷利率政策。
下图是10年期国债利率和国债期货的走势。



从国债利率四季度的情况来看，下降幅度很大，从3.7%下降到目前的3.1附近，下降了0.6%。
另外，杭州在18年四季度，房贷的投放情况也不大好。
这意味着本月中 ，商业银行的房贷利率会出现较大幅度的下调。
之前每个季度基本上是下降5%的浮动比例。
这次有可能会下降10%的浮动比例。
具体到杭州，也就是说，杭州的首套房利率可能会从上浮10%直接下降到基准利率。

具体等后面的政策公布。
另外就是得观察这次房贷利率下降之后，对一二手房的成交量是否有较大刺激。

分析行情，和之前一样。一方面要看累积挂牌量和一手房可售套数。
另一方面是随着房贷利率下降，是否能刺激成交量出现较大的上升。

@第三波外汇 2018-09-15 15:13:51
如果不涉及其他投资领域，单单继续讲房地产方面，我发现大家没啥兴趣了。
......
整个投资品市场领域，我的理解就四个，股市、房市、商品和债市。
股市，主要是受制于中国分配体制的原因，未来可能不会再有牛市，牛股会有。主要是由于中国金融、地产等再分配行业拿的太多了，真正创造财富的产业利润不增反降。再分配行业无法给高估值，创造财富的产业业绩下滑。个人认为，这个不改变，股市未来不会再有牛市。
商品期货和房市的周期基本上是一致的。

另外，我想提一下的是，投资方面，可以买点国债期货。对普通人来说，投资债市无法加杠杠，只有国债期货才能加杠杠。

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上面是第433楼的投资建议，当时，建议买点国债期货。如果当时买进，持有到现在，保证金已经翻两倍。

近期，在经济刺激政策的出台下，股指开始出现低位震荡的走势。
个人认为股市的春季行情已经开始，建议大家买点股票，目前位置买进，在春季行情估计都会有10%以上的盈利。
主要原因是随着利率的下降，股市已经开始具备配置的价值。

@挺好吃的好好干 2019-01-10 16:19:47
能科普一下国债期货的知识吗
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国债期货知识就不普及了，期货不大适合一般不懂投资的人参与。
讲一个简单的投资方面的道理吧。
在投资领域里面，10年期国债的利率一般被称为投资品市场或者说金融市场的定价之锚。
定价之锚的意思就是所有的投资品的价格波动都是跟随10年期国债利率的波动而波动的，以10年期国债利率为回报率中枢，资金会从回报率低的投资品慢慢流向回报率高的投资品，而国债市场则是资金流动过程中的一个中转站。
比如，现在，住宅的租金收益大概只有1.5%左右，而10年期国债有3%。如果住宅是一个正常的投资品，住宅已经比整个经济中的其他投资品高估了1倍了。但是，由于中国政府可以完全掌控住宅的供需，所以，高估是正常的，但是，可以去研究中国住宅这个投资品，低位大概是高估多少，高位是高估多少。
股市已经具备配置的价值，意思其实就是相对于10年期国债的利率来说，股市的长期回报率已经高于10年期国债利率。
具备配置价值并不等于马上就会来牛市，牛市的产生和出现还需要其他因素。
目前只能说股市已经跌到了具备中长期投资价值的区域了。

@德润堂主 2019-01-13 09:29:59
谁来还高额债务，高价接盘杭州房子的
2018全国卖地收入排行中，杭州排第一，杭州的卖地疯狂，并非从2018年开始，而是从2015年开始就一路上扬。
杭州的土地财政依赖度高达134%，相比来说，深圳的卖地收入在全国主要城市中垫底。谁的高科技、新经济成色更足，谁货真价实，高下立判。
高价土地，实际上是收未来的税。杭州前几年用国开行的巨额贷款搞拆迁，这些钱都是未来要还的，谁来还，就是高价接盘杭州房子的......
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国开行是一个政策性银行。历史上，国开行放出去的很多款最后都是挂账，只要付息就可以了，不用还本的。有的就直接注销掉了。
就是因为这一轮房价直接用政策性银行投放资金，所以才涨幅这么大，而且是三线甚至以下的小城市都是大涨。
杭州开始时候用的国开行的资金，大概率是不用还的。这是国家政策白送杭州炒房的资金。
如果要还，这房价以后估计会完全跌回去。

刚刚公布了2018年的出生人口总数，152万多人，连续三年较快下滑。
看来房价是抑制生育最好的办法，是没错的。

房地产长效机制要进入稳妥实施阶段了

金融界

百家号01-22 07:24
来源：金羊毛工作坊

今天召开的《省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班》是个很重要的会议，别的先不讲，对房地产调控的政策口径发生了一个微妙的转变——在连续谈了三年的建立“房地产市场健康发展长效机制”后，这回多加了两个字“方案”，建立/研究/构建……长效机制的表述也调整成“稳妥实施”。

“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”

寥寥几字，从文字层面看，意味着政策信号的显著明确。一个月不到的时间，政策表述口径发生了明显变化：从字面上看，至少有三层意思：

一、房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案，下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。

二、正式宣布房地产长效机制正式进入了“实施”阶段。政策信号再度明确。

三、“稳妥”二字很重要，在2019面对内外挑战等诸多不利因素下，“六稳”，尤其是稳预期成为重中之重，房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

实际上今天会议的主题也正是防风险。

四、至于长效机制的身影，其实在长达三年的讨论酝酿之下，市场应该有充分预期：至少包含了住房制度（1），+货币金融制度（房贷政策、利率、融资）+财税制度（房地产税）+土地制度（比如近期一些新变量，农村集体土地进入租赁市场等等）。

市场最关心的是房地产税落地进程如何。2019年是否会房地产税是否会进入人大常委会立法程序？

答案有待春节后的两会揭晓，因为中央经济工作会议没有提及房地产税，有效信息不足。

@幸福吉祥D9 2019-01-27 20:52:35
楼主的预测是短期的，如果是长期呢，五年的期限呢
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我在券商做研究做了好多年，从股市的研究领域来看，太长的预测一般都是不靠谱的。
新财富得奖的券商研究报告仅仅能对未来一个季度到半年之内的行情具有一定的预测性，也就是一篇研究报告最多只能管半年左右的时间。
一个市场研究，变量太多。
我上面的分析主要是从库存周期的角度来对杭州房地产未来的变化进行预测，房地产一轮库存周期一般持续3-4年的时间，上升周期是2年半，下跌周期是半年到一年半。
从历史库存周期对市场的影响来看，下跌周期短的，一般就短期，也就是半年时间，整体跌幅就很大，已经达到30%左右的跌幅，下跌速度慢的，调整的周期就比较长。
对房地产影响较大的还有政策变化，房地产税等其他因素。
大的政策变了，房地产税确实开始实施了，就会对房地产市场施加影响。
也就是库存周期里面会叠加政策周期。
房地产税则是更高层面的制度性变化，房地产税一旦开始实施，这等于是房地产市场基础运行制度的变革，原来的库存周期为主的变化规律就变了。

新年快乐

本周末比较空，把杭州二手房的数据重新研究了一遍。
到目前为止，总体的变化和趋势基本上符合之前的预期。
研究过程中发现了一个很有意思的数据，给大家在换房时候做参考。



上图是我把每周二手房的成交总面积除以二手房成交总套数，
得出的结果就是每周二手房的平均单套面积。

从图上可以看到，在2018年6月之后，二手房成交的平均面积出现了快速下降。从每套100平米左右到现在的套均85平米。
最直接的解释估计就是换房需求明显下降了，主要是刚需在接二手房。

另外，我发现整个图里面，2011年年底时候的成交套均面积最低到过75平米左右，之后一直上行，最高接近110平米。
从之前的几波房价走势来看，这个指标对未来行情的判断参考意义比较大。

@挺好吃的好好干 2019-02-17 16:07:02
问股市会怎么样？今年开年一周会给今年定调吗？
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股市从1月初开始不断出利好，终于出现了一波拉升的走势。
对比1月份一二手房全国的成交情况。
说明一点吧。
国家有可能想把资金从房市引向股市，引向科创板，引向中国的科技创新。

想法是好的，目前，我也不晓得能否成功实现这个转变。
1月初开始，指数反弹10%以上的目标已经实现，
如果从经济基本面出发，个人认为反弹差不多了，所以我在上面的回复里面建议已经赚到10%的人先撤离。
个人认为，后面如果能继续较大幅度的上涨，单靠股市和一直在股市周围的资金是不够的。得把房地产里面的资金逼出来，也就是可能得出台房地产税这样的改变房地产市场的基础规则的政策。
目前还看不出来国家有这样的决心。（完全可以等国家出了这样的政策后再决定自己的投资方向）

所以，对于股市，我的建议是，接下来再创新高就卖，获利了结后休息。
自有资金获得10%的回报，其实已经可以了，适时收手，钱才是自己的。

今年春节后租金难涨 3800涨到4000完全租不出去

2019-02-21 来源： 钱江晚报

[摘要] “过年回来涨房租”，放在过去几年，这是一个很正常的现象。春节后的租金相比年前，往往会上涨5%~15%。但是今年情况发生了改变，房东们发现，过完春节，不仅租金涨不上去，甚至按去年的价格出租，也乏人问津。

“过年回来涨房租”，放在过去几年，这是一个很正常的现象。春节后的租金相比年前，往往会上涨5%~15%。但是今年情况发生了改变，房东们发现，过完春节，不仅租金涨不上去，甚至按去年的价格出租，也乏人问津。

不过，这对于租房者来说倒是桩好事，意味着在杭州的生活成本降低了。

春节后想涨价的房东

发现房子根本租不出去

赵女士有一套位于桥西70m2的住宅，一梯两户，与邻居的户型相同。邻居早在两年前就将房子租了出去，2017年租金3500元/月，到了2018年涨到了3800元/月。

因为买了改善房，赵女士也盘算着把这套房子出租。考虑往年租金同比会上涨10%左右，在邻居去年3800元/月的房租基础上，赵女士挂了4000元/月。但这套房源在我爱我家挂了一个多月，别说租出去，甚至连问的人都没有。

春节过后，赵女士将房租下调至3800元/月。她乐观地认为：“这个价格，电话会被打爆吧。”

但几天下来，竟然还是无人问津。诚心出租的赵女士又把租金下调到了3500元/月，这已经是两年前的价格。这回终于有客户来看房，却以楼市行情不好作为理由，希望赵女士将租金降到3000元/月，这下赵女士不乐意了，“那是五年前的租金价格，我绝不答应。”

同样的情况，也发生在了李先生身上。他在艮山府有两套住宅，大户型自住，小户型出租。2018年租了5000元/月，去年11月租客退租，李先生开始寻找新房客。

一开始，李先生还想涨房租。“2019年涨到5500元/月，这个涨幅不算高。”自诩良心房东的李先生将房源挂到了网上，两个月也找不到租客。于是他将价格回调至5000元/月，挂了一个月，终于在春节后找了租客。

“今年想涨租看来是不可能了。”李先生感叹道。

在金沙湖地铁口的21世纪不动产，一位苏姓租房经纪人告诉记者，春节过后，他整理了去年积累的租房意向客户名单，一个个进行电话回访。据他统计，有租房需求的人变少了，“有的人回老家还没回来，但有的客户不打算再回杭州了。”

自2月16日重新开工以来，苏先生连一组有租房需求的电话都没接到。他说：“房东还是要有心理准备，今年的租金很难涨了。”

记者也采访了几位正在找房的租客，他们的心理预期就是价格和去年持平，能降一点更好。刘先生来杭工作八年，由于租约期满，年后需要重新找房，他很高兴地告诉记者，一圈看下来，租金价格都没涨，“终于有一年房租不涨了!”

多方面因素导致

今年春节后租金难涨

在朝晖附近，记者走访了几家中介门店。经纪人几乎一致认为春节后租金很难上涨。“租金的上涨前两年已经被提前透支了。今年价格会趋于平稳，部分房源房租下调也在情理之中。”

当提及2019年开年租金难以上涨，我爱我家品牌总监周包军直言：“这在往年是非常罕见的，但今年很有可能发生。”

据杭州我爱我家房产研究院统计，2017年，杭州每月单位租金价格水平持续上涨，从1月的47.74元/月/m2，到12月的59.57元/月/m2，涨幅近25%。而2018年，杭州每月单位租金价格在7月达到最高点66.21元/月/m2后就掉头向下，12月回落至63元/月/m2，已经开始下滑。

“房租从去年下半年开始回落。”周包军说，回落后的市场水平就是到2017年下半年的价格，相当于2018年的涨幅都被抹平了。

周包军分析，房租滞涨的原因有很多，其中最主要的是市场供需关系的调整。“2017年全年、2018年上半年是城中村的拆迁大年，一方面农民房出租供应量减少，另一方面他们自己从房东摇身一变成租客，这对前两年租赁市场的火爆也起到了推波助澜的作用。随着拆迁力度的减弱，安置房的交付，这部分需求减弱了。而长租公寓、公租房、廉租房、人才房等多种租房主体的出现，则意味着供应量的增加。供需关系变了，房租从去年第四季度开始就明显回落。但到了年初，房租已经相对平稳。不少房东表示租金难以上涨，很大程度上是因为很多租客签约都是到年底，他们还没有经历价格回调，但其实市场行情早在几个月前就回落了。”

他还认为，年后租房市场的高峰期仍然会在3月如约而至。“但从目前的情况看，今年房租不会像往年那样，在春节后集中性上涨。即便有，涨幅也不会太大。租金每年上涨4%~8%是在正常范围，但今年可能达不到这个比例。这对要在杭州租房的人而言，绝对是好事。”

从今年1月份的金融数据来看，还是不错的。
不过，春节后的地产销售并不是很理想。
过了下周，3月开始，地产销售会慢慢恢复正常水平，估计是去年年底前后的水平。
每年的3-4月地产销售旺季还是肯定会有的。



经济不好的年份，地产销售恢复正常水平，股市就开始调整了。
所以说目前还看不到国家会强力引导地产的资金进入股市。

@黄龙狼 2019-02-25 11:53:37
楼主怎么看公摊面积取消（目前正在舆论的）？
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这个信息个人认为是中性的。对房地产市场影响不大。
不过，从之前得到的房地产税讨论的信息来看，我个人认为这可能是房地产税要推出之前的准备工作之一。去年最后一版传闻的房地产税方案，就提到房地产税是按照实用面积征收的，并不是按照建筑面积征收。
继续等待就是。

房地产税立法渐行渐近 方案已在起草和完善过程中

finance.sina.com.cn 2019年03月02日 03:23

房地产税立法渐行渐近 基础工作逐步完善
来源：21世纪经济报道 宋兴国 北京报道

近日，民生证券发布报告称，中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述，意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题，而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限，使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。
2019年全国两会将至，“房地产税”再成热点。
在2018年，从立法机关到国务院政府工作报告，从财税部门到统计机构，“房地产税”在多个时间节点被反复提及，屡屡拨动市场敏感的神经。
进入2019年，住建部对新修订的《住宅项目规范》征求意见，提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易，随即有部分机构和媒体将其解读为为将来按面积征收和免征房地产税做铺路。
21世纪经济报道记者了解到，《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程需要稳步推进。
稳步推进、仍存难题
尽管在中央层面被多次提及，但房地产税被认为短时间内难以落地实施。2018年初，恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称，个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。
夏磊所认为的6大条件，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革（重新设置建设、交易、保有环节税种税赋，避免重复征税等）、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。
21世纪经济报道记者注意到，在为房地产税打好落实基础方面，2018年各项相关工作均处在加速推进阶段。
在不动产登记领域，2018年6月，自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。近日，国税总局又在文件中指出，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办，不动产“存量”登记，被认为也在加速。此外，已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》将升格，相关立法将抓紧启动。
而对于全国住房普查，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，自1984年以来，我国还没有进行一次新的全国性住房普查，这是由于这项工程本身的复杂性所导致，但未来几年内应该也会推进。
在立法层面，2018年9月十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目，即条件比较成熟，拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议。
从法理角度而言，武汉大学法学院教授孟勤国曾向21世纪经济报道表示，房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上，包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的，针对房屋持有环节征收的房产税（或称物业税），只是其中一个很小的环节。
中原地产首席分析师张大伟则表示，房地产税开征有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。其中，房价的动态评估体系仍然是房地产税落地的一大技术难题。
如何征收意见不一
立法工作稳步推进，房地产税“会不会收”已经基本无悬念，但“房地产税怎么收”，则被认为还有很多讨论的空间。
原财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅本》中发表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。”
近日，民生证券发布报告称，中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述，意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题，而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限，使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。
该报告认为，未来的房地产税征收范围的推进，大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点，三四线城市则设定较高的免征面积，少收或不收，同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。
而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看，上海、重庆都是先从增量开始，重庆已经逐渐开始扩大到存量，对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积，而重庆则规定了单套房产的免征面积。
张大伟则表示，未来大概率是豁免人均面积，而不是套数。因为一旦按照家庭豁免首套，将难免导致家庭离异数量激增。他建议豁免一定额度的人均面积，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。
同时，多位受访人士均向21世纪经济报道指出，从税率的角度来看，初期针对个人征收的房地产税税率，会采取超额累进的形式，但整体税率水平不会太高。
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责任编辑：孙剑嵩

深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。以服务实体经济为导向，改革优化金融体系结构，发展民营银行和社区银行。改革完善资本市场基础制度，促进多层次资本市场健康稳定发展，提高直接融资特别是股权融资比重。增强保险业风险保障功能。加强金融风险监测预警和化解处置。我国财政金融体系总体稳健，可运用的政策工具多，我们有能力守住不发生系统性风险的底线。