之前在几个帖子里面谈了一下我对杭州房地产市场的看法，今天比较空，我自己开一个帖子谈谈杭州房价。我先简单的表明一下我的身份，我毕业后第一份工作就是在房产公司担任研究员，不过，只参与过一个项目，之后就转行进入了证券研究行业。我住在杭州滨江区，也是2017-2018年房价最先起涨，涨的较快的区域。

杭州二手房的累积挂牌量在2017年四季度之前一直是下降的，2017年四季度累积挂牌量属于低位波动。

杭州二手房的挂牌量从2018年初的22000套到现在已经翻倍多了，达到4.8万套，即使在成交活跃的4-6月，二手房累积挂牌量也是逐步上升的。7月8月就比较夸张，7月二手房成交环比6月下滑3成，挂牌量增加15%，累积挂牌量单月上升5000多套，8月二手房成交量已经下降到市场最低迷的2014年的水平，累积挂牌量到今天差不多半个月时间上升了4700套，和7月一个月差不多。1-6月，平均每月累积挂牌量增加不到3000套。 随着二手房挂牌量的飙升，开始出现部分房东较大幅度下调价格，急着出货。

一手房市场，则是政府和开发商都在加紧出货。杭州市政府炒地是出名的，政府征用的土地拿到后，一般都是先种草，等高价时候拍卖。去年，杭州的土地出让金2190亿全国第二，今年则更加离谱，第一名并且遥遥领先第二名，半年时间就差不多2000亿。主城区仅有的几块地看着地产市场可能会冷，最近都拍掉了，可惜拍了低价（政府拿了这么久，本来肯定是想拍高价的）。开发商则更是如此，摇号开始后，每个月几乎都达到1万套住宅供应，加上公寓，则规模就很大了。面对的市场是参与摇号人数不断下降，从一开始的5万人以上，目前估计下降到15000人左右了（摇号下降人数和住宅供应量基本匹配）。也就是很多都摇到了。8月最晚9月杭州主城区就可能会出现普通住宅摇号登记不足。2017-现在杭州卖掉的一手房差不多已经够50万人住了（按照一套房3个人计算）。 如果从2015-现在，卖出的住宅（不包括拆迁房）差不多够120万人居住，但是，2015-2017年每年杭州新增常住人口包括小孩分别为12,12和28万人，三年增加52万人。

关键是2017年-2018年巨量的土地供应还没进入一手房市场。可以想象的到的是，下半年，随着2017-2018年巨量的土地变成房子的时候，很难卖了。需求被提前预支了。

拆迁上面，今年补偿标准低，几乎没有人拿钱的，都是拿房，指望拆迁户抢房已经不可能了。

2020年亚运会的拆迁都是在2016-2017年上半年完成的，拆迁款在2017年9月前都发放给拆迁户了。也就是2020年亚运会的利好已经在去年释放了。很多炒房客还在憧憬亚运会利好，等到2020年，仅仅是开一个运动会，并没有资金投放。

上图是杭州过去三年的一手房销量数据，左边的包括公寓，右边的仅仅是住宅，而且，这没有统计杭州市新建的拆迁安置房，找不到拆迁安置房的具体数据，杭州的拆迁安置房大多都是可以直接在二手房市场卖的。
2015-2017年，一手住宅累计销售了35万套，按照一套房可以供3个人住，2015-2017年卖出的一手住宅可以供100万人居住，如果考虑公寓，则可供超过150万人居住。
2018年上半年杭州一共销售住宅5万套，加上公寓等是8万套。和2017年差不多。

现象和数据还没讲完，暂时不上干货。
干货主要分析逻辑以及通过逻辑推导出来的可能结果。
一，供求关系进行分析，上面讲的主要是供求关系。
二，经济周期逻辑角度来看房价变化。
三，房地产市场是一个政策影响非常大的市场，从政策对房价历史上涨跌的影响来分析未来政策变化对杭州房价可能的影响。

先说一下，杭州的拆迁。
杭州在2016年G20之前发布了2016-2020年的城中村改造计划。2016年11月开始，杭州全面启动城中村改造五年攻坚行动。2017年杭州一共拆迁了69411户，2018年-2020年计划差不多每年拆迁4万户。
就拿2017年G20和亚运会场馆的拆迁来看，当时是这样的，家里的房子被拆迁，按照房子的建安成本计算进行补偿，然后，看家里有几口人在村里，每口人按照60平米左右进行补偿。比如，家里有400平米的小楼被拆迁，400平米，每平米评估建安成本比如说是3000元，那就补偿120万元。假设家里有5口人户口村子里面，一人60平米，可以获得300平米的商品房，这个300平米可以拿钱也可以拿房。2017年的拆迁，滨江区，拿钱是按照3.6-3.8万一平米，当时，滨江区二手房价格在2-2.5万一平米。由于补偿标准高，几乎所有人都选择拿钱。假设全部拿钱，5口人，按照3.6万，可以获得1000万补偿金，加上旧房拆迁的120万，一共就是1120万元的补偿款。假设拿房，则自己还得掏拆迁安置房每平米的建安成本，一般是按照2000元每平米左右的标准交建安成本，假设全部拿房，则还得交60万的建安成本，自己仅仅剩下60万元，这60万元还得留着给以来的安置房装修。
滨江区在2016-2017年，城中村的拆迁基本完成。
2018年，钱江世纪城附近，我一个朋友的房子，也是差不多400平米被拆迁，评估的旧房补偿款是130多万。但是，他家只有两个人在村子里面，一个人是按照70平米进行安置，他家可以获得140平米的拆迁安置房。由于周边二手房价格已经在3.5万，而今年的补偿标准是按照2.5万一平米进行补偿，这样的情形下，整个村子没有拆迁户选择拿钱，全部都是拿房。140平米的建安成本，还得上交28万左右，房子被拆迁，仅仅拿到的钱只有100万多一点，如果未来想住在拆迁安置房里面的，还得给未来的拆迁安置房留点装修费。我朋友本身杭州还有一套商品房，拆迁安置房拿到后准备直接卖出，结果就是他可以获得100万元资金，接下来是否要再买一套房子，还没想好。

另外说一个数据，杭州2017年全年土地出让金是2190亿元，一共拆迁了6.9万户，据说给这6.9万户的拆迁补偿款已经接近2000亿元。
这是什么概念，也就是在2017年，杭州市土地出让金虽然达到了全国第二名，杭州市政府全年下来，几乎没赚钱，都发给拆迁户了。
才出现了在2017年，到处都是拆迁户全款买房的盛景，杭州的一二手房的库存都快速大幅下降！
到2017年四季度，一手房库存几乎为零（不包括土地），二手房累积挂牌量也只有2万套左右，拿2017年二手房三季度前每个月几乎都有1万套的成交量来说，二手房的挂牌量只有2万套，仅仅够卖两个月时间。

杭州市政府经过了2017年的大拆迁大补偿后，毕竟有10条地铁还有快线和亚运会场馆在建，都急需用钱。
所以，2018年开启了疯狂卖地模式，仅仅上半年，土地出让金就接近了2000亿的水平，已经逼近去年全年的水平。




大家可以看一下上面两张地图，一张是地铁线路图，另一张是杭州市区图。
杭州自从想冲击1000万人口的大城市后，从一开始的余杭变成余杭区，到萧山、临安和富阳都变成了杭州一个区。之前的杭州市区只有图上1-6的几小块，从地图上看，外围随便哪一块都比原来主城区所有加起来还大。加了外围的四大块之后，土地的供应量几乎是无极限的。目前地铁和轻轨等都已经在建设中，基本上地铁就能直通新加入的几个区。


从各个区目前的人口密度角度来说，外围的几个区的人口密度极大的低于杭州主城区。一旦地铁全部通车后，交通方便后，主城区的人可能会更愿意住到风景更好，人口密度低的区域。这也就是杭州市中心的老破小涨幅始终都比较慢的原因，因为不少人卖掉老破小，换到周边好的地方。尤其是现在周边好的地方，浙一浙二等医院，学校都开始建设第二第三院区。

另外，杭州过去两三年时间，从工业的数据来看，仅仅就一个软件产业表现不错，杭钢已经关门，不少中小企业日子都不好，今年甚至传出盾安资金链差点出问题。吸引新人口，必须要有产业做支撑，单单靠一个软件产业是不够的，产业发展和升级方面，估计还得花点时间。2017年底已经946万人，杭州的目标是到2020年到1000万人，也就是增加54万人，杭州每年自然出生小孩减去死亡的老人，大概每年增加6-8万人，假设三年增加20万人，那就三年时间，只需要再吸引34万人就能达到1000万人。如果按照杭州这个目标，土地供应估计已经足够了。
但是，杭州市区一下子扩大了这么多，第一步先把各区连通，然后再各个新区建设学校、医院等等，都得花钱，这就加大了杭州市政府卖地的压力，所以，杭州市2018年土地出让开启了无限量畅饮模式，而拆迁户的补偿金则开启了尽量少补偿的模式。

@唐古拉06 2018-08-18 21:01:06
未来的杭州城区，合理的区域应该包括余杭和萧山的绝大部分，富阳和临安的小部分，这个区域距离是能够实现一体化的城区的。
这个区域之外的距离，不现实。所以，也不能说土地供应无限，土地供应始终是有天花板的。而全国范围的城市比较，杭州的人口流入吸引力确实不错。
杭州的三年大涨，根源在于货币宽松和城中村改造。未来难现货币宽松，拆迁资金告罄，继续明显上涨不现实。
但是，杭州房价同样有地板，指望......
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目前，杭州市的总人口已经接近1000万，杭州在2017年提出的目标，也就是到2020年，进入人口千万的城市行列。从目前的人口规模来看，很容易就能达标。而如果从土地供应后，未来建成的房子够多少人住的情形来看，即使不卖地，房子也够了。目前二手房挂牌量猛增，说明之前有很多房子是外地炒房客持有的，中央政策变化后，外地炒房客急着卖出，所以，二手房挂牌量猛增，成交量却回到了2014年的低位。
整个杭州，目前外来不是户籍的流动人口差不多200万。我所在的滨江区，30多万常驻人口，加上外来人口估计超过50万人。而近期二手房挂牌量猛增，滨江区是增量比较大的。由于滨江区是杭州拆迁最早，房价飙升最早的区域，目前也是杭州主城区第一个成交量回到2014年的区域，本周和上周5天之中各有3天成交量只有个位数，最低的一天成交量只有仅仅5套。大家想象一下，35万常驻人口的一个区，二手房成交量连续多天保持个位数，是什么概念？

@八心八箭夜壶君 2018-08-18 16:26:20
那这么说外围几个县还有升值空间么
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现在是杭州该涨的都涨过了。潜力上来说，那还是外围刚刚加入的几个区的潜力大。杭州目前的规划，是在新加入的几个区都规划了一些产业聚集区。由于刚刚建设这些产业聚集区没多久，整个交通和产业基础设施的建设都很费钱。另外，部分已经完工的地方，企事业单位入住率也不高，在这种情形下，参考杭州市政府之前的做法，就是把主城区的一些企事业单位搬迁到相应的产业聚集区里面。这样，对于主城区就近上班的人来说，发现单位要搬走了，以后上班不方便了，而且老破小停车还很不方便，以后上班路又远，所以，只好把老破小给卖掉了。把房子换到单位附近。我有几个浙一浙二医院的朋友，其中有一个就把市中心的房子卖了，换到三墩去了，因为以后去浙一分院上班了，不可能每天住市中心老破小，去原来的乡下上班的。

昨天的内容简单做个总结:
一、房地产牛市是中央发动的，这一轮房地产牛市，杭州市政府做了一把漂亮的高抛低吸。在2016-2017年，乘着G20和亚运会的机会，大搞拆迁，绝大部分拆迁款都是9月前下发。杭州市房价随之大幅拉升，随后开启大量卖地。杭州市土地拍卖是2017年下半年开始大幅放量的。
二、杭州市有一定的人口吸引力，从沿海几个省市的人口分布来说，杭州市目前占全省18%的人口比例已经不低。产业升级方面还需要努力。最近，蚂蚁金服开启大规模裁员，大概裁20%左右的人，软件和互联网行业效率逐步提高，单单靠这个产业吸纳不了很多人口。浙江省总体上靠中小企业，今年全国经济数据来看，国有央企净利润大幅上升，民营中小企业净利润是大幅下降的，大概下降20%。
三、在最近这一轮房地产牛市开始的时候，杭州是二线城市里面房子库存量较大的城市。所以，在2016年，北京上海深圳等一二线城市房价已经翻倍的情形下，杭州只是小幅上涨。2016年三季度，其他不少城市房价已经翻倍，很多上海人把上海多余的房子卖掉后，直接就来杭州扫房。当时，杭州刚刚准备出台拆迁规划，发现不对，赶快第一个出台了限制外地人买房的政策。为的是接下来的拆迁顺利一些。杭州在2017年大拆后，总算赶上了一线城市涨幅。
四、杭州在2017年提出到2020冲击千万人口，并入周边四个市。由于新产业规划的缘故，很多人的单位未来可能都得搬迁。导致原来在市中心工作，住老破小，坐公交车骑电瓶车甚至走路上班的人，必须到未来单位附近再买一套房。尤其是新房摇号后，大多数这类人都开始去摇号，买了两套房，提前透支了需求。原来的主城区，由于新增工作岗位不多，二手房成交量逐步下滑，回到了2014年，杭州房价最低迷的时候。
五、由于一二手房在2016-2017年9月前，是杭州历史上以来的极度高峰期，是之前年份平均成交量的三四倍。所以，即使在今年上半年摇号政策调动杭州很多潜在需求，二手房成交也很活跃，但是，二手房挂牌量还是持续上升，7月后成交快速下滑后，累积挂牌量极速增加。二手房价格开始松动。
六、房地产市场和股市有点类似，如果政府不限价，一手房和新股定价是参考二级市场的成交价的。市场也是跟着资金和筹码供求关系波动的。

问问大家，房产论坛好像没啥人。帖子可以转发经济论坛吗？

下面来说说杭州的摇号：
杭州限价是去年推出的，推出之后，由于开发商提高车位价格，以及开发商自己摇号存在众多猫腻，投诉很多。今年清明节前后，杭州市政府推出了公证摇号的政策。
刚刚推出的4月，开发商并不是很积极，推盘量也不大。到5月，随着信贷等金融政策的收紧，开发商开始积极推盘缓解资金压力。5月两个热盘，华夏四季和融信澜天的推出把摇号推向了高潮。由于当时摇号，需要先排队在开发商指定的支行开户并打保证金，然后还得排队到售楼处拿号。两个热盘都超过2万户参加。这使得大部分购房者，两次排队都是半夜一两点就到银行和售楼处排队。一个女的在银行柜台快要排到的时候现场晕倒。引发了全国各地媒体大规模报道，也明显激发了杭州二手房市场成交量的迅速升温。
到5月下旬，政府就重新规范摇号，推出了网上摇号，开发商指定的银行也变成很多家。摇号进入手机APP点点就可以参加的模式，这引发了上班族，没时间排队的居民踊跃注册报名（开始透支未来市场需求）。到6月初，媒体公布了摇号平台注册的户数，达到60115户。其中可能有部分家庭是报两个名字，所以，总参与摇号的户数估计是5万多户。
手机摇号后，6月份，钱江世纪城，也是奥体中心的热盘，融信保利创世纪把市场推向了高潮，报名人数超过2万户。由于单价超过3万，冻结的资金超过300亿。这直接引爆了民间金融业。
由于5月开始，每个月开发商推出的住宅基本上都达到1万套，公寓也有3-5千套。急着购房的家庭逐渐都已经买到了房子，摇号人数开始逐步下降。到最近，中国铁建国际城是最热的楼盘，报名人数已经下降到了1.35万人。价格优惠不多的部分楼盘，已经出现摇号后，也没卖完的情况。至此，到目前仍旧参与摇号购房的家庭估计只有1.5万户左右。
由于8月已经出现部分楼盘，虽然需要摇号，但是，之后会有楼层或者户型不好的房子没卖完。从碧桂园全国多处楼盘出事故的情形来看，目前开发商的资金压力还是很大，推盘速度还是很快，大家都急着抢市场中的最后一批购房户。另外，随着低价地的楼盘逐渐下降，个人估计，8-9月，可能会出现个别刚需楼盘报名不足的现象。
周边的临安，在5月开始，虽然还需要摇号报名，但是，基本上都由于报名人数不够，不用摇号。临安在售的楼盘，目前大多都已经有5%-10%的优惠。另外，由于开发商的资金压力较大，6月开始，杭州不少开发商对于团购车位，都有不小的优惠。已经出现部分个人投资者8折团购开发商剩余的100个左右车位的情况。

房地产的周期性


上图为北京、上海和杭州的二手房价格走势图。
从目前北京、上海和杭州的收入情况来看，差距是比较大的。上海摇号红盘是8万左右一平米的，而杭州摇号红盘基本上都是2万多一平米的刚需房。深圳今年，8万多的排屋甚至引发摇号热潮，杭州今年的摇号，排屋基本上都报名不满。
从2005年到现在，从二手房走势图上可以看到，北京上海走了四次牛市，而杭州受制于普通居民收入不高，只走了三次牛市。
2009年初-2011年6月，为图上杭州第一波牛市；
2012年初-2014年5月，为房价第二波牛市，杭州没有这波牛市，只是一个震荡。
最近的这波牛市，北京和上海2015年年中附近就开始上涨，也就是股市最高点出来的资金开始买房，二手房价格就已经开始上行。而杭州一直到2016年年初才开始上涨。
北京和上海在2016年3-4季度就已经完成了整波牛市的拉升，而杭州真正的拉升是在2016年三季度才刚刚开始，也就是G20的拆迁补偿款开始发放之后。
最近这波牛市，杭州是从2016年初一直到现在，最近，刚刚出现二手房价格松动的迹象。
拿杭州的房地产牛熊周期来看，一波上涨，一般持续时间是2年半左右，而一波下跌周期持续时间在半年到一年半之间。（08年房价下跌持续了一年左右，12年房价下跌持续了半年多一点时间，14年房价下调持续了一年半）
根据我的二手房的数据来看，杭州一波上涨，二手房价格差不多能涨翻倍，而一波房价下跌，从最高点到最低点，差不多回调25%的比例。
有几个现象值得大家关注：
一、就是一波房价的上涨持续时间大多是2年半左右的时间。根据我的经验总结，我认为主要是因为买了房子之后，2年之内卖出，需要交5.6%的增值税所造成。大部分二手房东买入房子之后，都会持有两年或者以上，才会卖出。当中央发动房地产牛市后，在两年的时间之内，二手房的累积挂牌量会一直下降，而过了两年之后，二手房的累计挂牌量就开始上升，累计挂牌量上升到一定程度，二手房价格就开始回调。
二、杭州一波二手房价格调整一般会持续半年到一年半，而且都是整体下跌幅度达到25%左右才会出现止跌企稳的迹象。2012年，因为温州房价腰斩，杭州房价受波及，下跌的快，所以，半年时间就达到了这个幅度。调整时间一年或者多一点，主要是和商品房开发周期相关，一般，开发商从拿地到预售大概需要一年左右的时间。杭州市政府由于炒地水平较高，几乎每一轮房价上涨到相对高位，都大量卖地，所以，杭州的二手房价格调整时间会较长，一年之后，会开始有大量现房销售。而北京和上海，由于土地稀缺，以前价格调整时间都比较短。（这次不大一样）

前面说的都是杭州市地方政府如何拆迁、去库存、炒房、炒地等等，
其实，这些事情，即使是杭州市政府也是需要审时度势的，如果是不恰当的时机大量供应土地，地方的房价根本就涨不起来，地方政府的财政也就会比较差。
就拿嘉兴来说，嘉兴政府在2009年之前，土地供应量过大，嘉兴的房价之前一直很低，甚至低过浙江最不发达的丽水等市。
地方的土地财政是否能做的比较好，其实和看准中央发动的行情，然后操作一把有较大的关系。这就和中央发动股市行情，很多股票都会开始有机构做庄一样，机构选择时机不对，是会有套牢的风险的。
就拿杭州来说，如果今年的拆迁还按照很高的标准进行补偿，杭州市政府就可能吃不了兜着走，地方财政就可能恶化。
所以，地方只是跟随中央政策的变化，适时的进行一些高抛低吸的操作。
那如何分析和跟踪中央房地产政策及其变化，以及对房价的影响呢？
这就涉及到分析房地产的另一个属性，金融属性。
在中央炒作房价的过程中，一般普通民众得到的信息可能是相反的。
以为中央要调控房价，其实中央是想拉升。
所以，就要对具体的各种政策和实际效果进行分析。
接下来，先讲讲这个方面，敬请期待！

房子在没有房产税出台前，其实都可以当做投资品来看待。
投资品的概念其实就是在这个投资品从生产出来之后，它就会一直存续下去，房子使用年限目前是70年，国外的房子有上百年的。由于使用年限很长，房子当然是一个投资品。股票、债券、黄金、艺术品等等都是投资品。
既然房子是投资品，以库存高或者低来进行价格的定价就是错误的。比如黄金，过去20多年，开采量一直是下降的，厂家的库存应该也是一直下降的。如果因为厂家不生产了，就认为黄金未来会一直上涨，那就错了。
相对来说，投资品的价格和货币供应量的波动相关度更高，而不是库存。因为，投资品价格一旦大幅上涨了，原来持有这个投资品的投资者，都会成为市场中的抛盘。
比如中国股市，2014-2015年，由于国家发动行情，大量的热钱追逐，股价大幅上涨，上证指数从2000点一路上涨，最高到5000多点，4000点之后，每个月大小非都是非常大规模的减持。随后，由于这波行情买股票的人，很多都用了杠杠交易，之后出现了崩盘的走势。
对投资品来说，需求对价格的决定作用更大，而不是供给，因为潜在的供给是不可测的。消费品有可能出现零库存，但是，投资品永远都不会出现零库存。
部分人看好未来房价的逻辑主要是认为国家的供给侧改革，认为库存会下降，所以未来房价还会继续上涨。但是，即使是房地产最热的2017年，按照国家发布的统计数据，整个中国大概增加了2000万套房子，同时也拆了600万套房子，那也就是说，即使在全国商品房库存一路下降的2017年，房子总量也增加了，而不是下降了。但是，这刚刚建设好的房子不会很快进入二手房市场，不会对市场形成压力。
由于中国的房子有一个5.6%的营业税，个人买了房子，两年之内卖出，需要额外增加5.6%的税。所以，大部分买房人（包括炒房客）买房后，大多都会持有两年之后才会卖出。就是我之前说的，国家在2016年放开限购后，杭州的二手房在2017年四季度之前，累积挂牌量都是一直下降的，今年开始，即使上半年成交仍旧比较活跃，但是，累积挂牌量是一直上升的。累积挂牌量上升到一定程度，对于购房者来说，有好多套可以选择之后，自然就会选择愿意降价的房子买进，这个时候，房价就开始下跌了。
对中国最近这波房地产行情影响最大的核心是举债、是货币增速。正常情况下，居民对房地产的需求与其收入增长相关，美国房价的长期涨幅也就差不多是居民收入涨幅。然而本轮中国房价涨幅远超居民收入涨幅，其核心因素在于居民举债。2015年的时候，全国居民月度贷款大概在3000亿人民币左右的水平，到今年上半年，房地产火热的时候，全国居民的月度贷款已经差不多达到1万亿人民币。居民举债的增幅远超其收入涨幅，这才是本轮房价上涨的核心原因。
到去年年底，中国居民的杠杆率已经达到110%左右，今年上半年还在继续上升。已经超过了美国108%的杠杆率，也超过了美国2008年次贷危机前的杠杆率。从全球范围来看，发达国家由于社保体系比较完备，居民杠杆率普遍较高，而新兴市场国家的居民杠杆率平均在50%左右。也就是中国居民的杠杆率已经大大超过了正常的新兴市场国家的水平。虽然对杠杆率的算法可能有点不同，但是，无论什么算法，中国居民的杠杆率都已经大幅高于新兴市场国家。

先简要的对2016年放开限购前的中国经济做个描述：
新一届政府上台之后，面临的是一个中国经济发展动力已经在逐步下降的阶段。
大家应该都知道，以前发行人民币的基础货币，主要是靠外汇占款。中国的经济之前学习的都是香港或者台湾等的模式。香港模式的一个重要特征就是港币的联系汇率制度和香港政府控制土地的制度。所以，中国之前的货币政策其实和香港也类似，虽然不是联系汇率制度，但是，人民币的发行基础是外汇占款。




从中国的基础货币增速来看，2012年，也就是新一届政府上台前，基础货币的增速就已经大幅下降了。主要原因是中国经济发展的内生动力下降，中国的外贸顺差赚来的钱逐步开始不够支付服务贸易逆差和外资企业在中国的盈利汇出，所以，中国的外汇占款（基础货币）的增速明显下降。

在这种经济形势下，势必要开始改革，寻找新的发展动力。

新政府上台后，首先想到的是放开金融业。2014年年初开始，私募基金注册开始规范化，普通个人都可以成立金融公司。金融业是一个对监管和规则需要极其严格的行业。
这个放开之后，私募基金公司的规模很快就冲上1万家，每家私募一成立，必然会发行一个股票多头的基金产品。另外，由于国家本身就放开让银行理财资金以优先级资金的方式进入股市。市场的暴涨中很快就感受到了盈利的快感，加上人民日报等媒体的推波助澜，资金推动的牛市被冠以改革牛等漂亮的口号。
2015年年初，由于打新的稳赚不赔和相对于已经拉升的二级市场股价，定向增发的定增价格相比二级市场折价很大，又吸引了一些对股市完全不懂的资金参与到股市之中。投资品市场最大的风险就来自涨幅太大或者定价太高，到2015年4月份，由于股价实在太高，大小非开始疯狂套现，很快，不到一个季度，6月市场就开始出现下跌。由于股市牛市的很多资金都是加杠杠买入，市场一拐头，就出现了连续跌停的走势。为了防止股市崩盘对整体经济产生较大的影响，政府最终被迫成立了国家队救市基金。

在救市的过程中，我们从上面贴的基础货币的的重量图上看。不少资金从股市撤离后，直接就转出了中国，也就是我们在图上看到的2015年三季度，中国基础货币遭受到有史以来的第一次大幅下降。受到短期超大规模资金（大概2万亿人民币）把人民币兑换为美元的影响，央行在2015年8月11日，让人民币汇率直接贬值了2%。之后，人民币汇市逐步重新回到原来的限制或者管制的状态。

在这一轮股市的暴涨暴跌中，其实，我们能够清楚的看到，如果人民币和美元是完全可以自由兑换的，一个国家的某一类资产价格大幅超过国际上的资产价格，最终的结果肯定是原来的大股东等全部抛售股票，然后把钱转出中国。

中国的基础货币，其实就是外汇占款，也是外汇储备。都是中国改革开放30多年时间，老百姓依靠辛辛苦苦的劳累工作赚来的。一旦转出中国，这个钱就返回给了美国，中国和美国之间由于这层关系，是一个此消彼长的过程。

这也就是日本当年炒作股市和房地产，最终出现失去的10年的最主要原因。日本1985年后，由于政府推动炒作股市和房地产，并且由于日本是外汇完全可以自由兑换的，所以美国自然就成为日本溢出效应的受益者。美国由于美元是世界货币，经济发展的动力主要来自金融业，资金方面主要靠吸纳其他国家富人的资金来推动经济发展。日本失去的10年，其实就是美国繁荣的10年。

经历了2015年股市的暴涨暴跌。由于整个国家基础货币的下降，接下来还要继续维持经济发展肯定会更加困难。
由于有过08年的经验，国家自然就想到了启动房地产市场维持经济增长。但是，2015年的房地产市场是一线城市库存不高，二三四线城市的房地产库存都比较高。对于二三四线城市来说，之前造的一手房预售时候都已经卖不出去，大多都是直接卖现房。所以，启动房地产市场的政策就是先去库存，就是供给侧改革，去库存最有效的方法当然就是把原来的老房子拆掉，然后再考虑炒高房价。
另一个问题是整个中国以外汇占款为基础的货币是下降，炒高房价的资金怎么办？所以，央行配合中央的供给侧改革，适时的启动了PSL的资金投放。
至此，整个房价上涨的逻辑就形成了。棚户区改造+PSL资金投放，也就是我们经常听一些专家说的，棚改货币化。其实对应到杭州来说，就是直接给拆迁户大笔资金，让他们去把库存消化掉。
之前，我讲过一个数据，就是2017年，全国一共拆了600万套房子。


以前，中国的基础货币基本上就等于外汇占款，自从2015年6月股市暴跌，大量资金逃出中国之后，外汇占款在2015年的四季度和2016年是继续快速下降的。直到2016年下半年，连企业的对外投资也开始需要审批之后，并且查万达等在国外有大笔房地产相关投资的企业，才止住了这个下降趋势。



从上面的PSL历史投放总量和PSL月度投放量和一些数据来看，PSL在2016-2017年主要投放的对象是二线城市和部分三线城市，而2018年开始，PSL的主要投放是四线城市甚至一些小县城。所以，其实最近的这波房地产的牛市，一二三四线城市价格启动的时间其实是有区别的，那见顶回落的时间自然也是有区别的。

到去年年底，2017年年终中央经济工作会议提出：稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门。到2018年2月，央行的货币政策报告表述也相同，并且央行已经在积极准备规范资管行业，压缩银行表外业务。2018年4月底，央行正式发布了资管新规，资管新规发布之后，信托公司针对地方国资平台和房地产发放的信托基本上停止，房地产企业发债接连遭遇无人认购的窘境。到2018年7月底的中央的年中经济工作会议直接提出“遏制房价上涨”，之后，传出国开行停止了新增的SPL项目。至此，这一轮的房地产牛市的资金投放完全结束。没有了资金支撑的房市，开始出现二手房成交低迷，二手房挂牌量飙升的局面，全国各地的二手房房价开始出现松动或者下跌的情况。




上图是全国房地产开发企业的所有资金来源合计同比增速图。图上可以看出，2014年年初和2018年年初，国家都开始对开发商限制贷款，控制开发商的资金来源。只有调控开发商也就是房地产的卖方，才能让房价出现下跌。这就和股市查庄家的资金就会导致某个股票出现大幅下挫的道理是一样的。
限购或者限贷这种，调控投资品买方的政策并不能使得市场出现拐头，反而会引发居民恐慌抢购房产。

大家如果有空，可以回复一些各位当地房地产市场的趋势和变化情况的介绍或者分析。我也可以帮忙进行简单的分析！

@水天道长 2018-08-23 15:23:25
杭州已经有家长租+贷款的中介跑路
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对的，杭州鼎家已经宣布倒闭，并且已经人去楼空。
长租公寓是2016年开始在全国大量出现的公司，这些公司按照常规理解，就是租房的中介。但是，长租公寓公司赚的是租金差价，而普通中介赚的是中介费。而要赚到租金差价，就需要和租户签订长期合同，然后对房子进行简单的装修或者直接转租。
北京，由于前年和去年拆了很多城中村的违章建筑，租房市场的供应量下降了，而全国性的国企总部基本上都在北京，国有企业今年的效益平均上升20%比例，工作岗位自然都还在。也就是需求还在，但是，租房市场的供应量下降了。长租公寓公司由于握有大量的租房资源，自然就大幅提价了。
杭州则完全相反，到处都在建设新区，周边的房子大多只是出售出去了，房东暂时还没有入住的打算，这样，租房市场的供应量就很大了。杭州的长租公寓公司，根据我的了解，到今年，都已经不敢再收房子了，因为之前收的房子，就很多空着，租不出去。一般来说，如果有15%的房子空着，或者一套房子一年只有10-11个月能租出去，长租公寓公司就会面临亏损的局面。总体来看，长租公寓公司的毛利率还是挺低的。
结合我之前说的，杭州房地产市场由于地方政府炒地水平较高，其实是挺残酷的。即使龙头房企，绿城房产，2014年也差点倒闭，最后，虽然没有倒闭，但是，绿城房产为了活命，已经不是宋卫平的了。
从长租公寓公司在杭州都能倒闭这个现象来看，可以这么说，杭州房地产市场专治各种不服！

下面来说说杭州在最近这一轮房地产牛市中的政策变化及其对房价的影响。
先来看看杭州具体的政策和政策出台的时点:
1、2016年9月18日，限购政策。杭州住保房管于2016年9月18日晚间祭出《杭州部分区域实施限购政策》一文，宣布自9月19日起实施住房限购，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。限购的区域不包括富阳、大江东和临安。
2、2016年10月底，限价政策。由于杭州成为住建部点名的16个住宅价格上涨过快的城市，杭州市政策开始限制开发商的预售证的发放并对开发商的备案价进行限制。由于是针对开发商的，所以政府并没有工具具体的情况。
3、2017年3月3日，限购政策加码。3月2日，杭州市住保房管局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，明确自2017年3月3日起进一步调整住房限购政策，包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。（1）扩大限购实施范围，指自2017年3月3日起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围。（2）升级非本地户籍居民限购措施，指调整了非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。（3）增设本地户籍居民家庭限购措施，指暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
4、2018年清明节前后，公证摇号政策。由于杭州限价政策推出之后，开发商普遍大幅提高了车位的价格，并且要求购房同时必须购买车位，并且在自行组织摇号和销售的过程中，出现大量内部人和关系户买房情况，投诉很多。

从以上政策执行的时点和之后的市场变化情况来进行解释：
1、2016年9月18限购政策，另外，由于杭州差不多时间点公布2016年到2020年的城中村改造计划。其实是鼓励外地人来杭州买房，因为外地人不能在杭州买超过1套房，并没有缴纳社保等条件。政策出台后，由于上海当时的房价拉升已经基本到位，根据我的了解，杭州不少楼盘出现大量上海人到杭州来购房，不少上海人在上海的房子刚刚卖掉，直接就杀到杭州，基本上是看到房子就买。我朋友当时见证了杭州汽车站附近一个一手现房一直卖不掉，上海过来的购房团把一半多的房子直接全部买下。加上G20之后，G20的拆迁补偿款就开始发放，杭州市场在2016年9月的这个限购政策公布之后，二手房的价格开始出现明显的飙升走势。
2、2016年10月底，限价政策。由于9月限购政策发布之后，市场开始出现较快的价格拉升，杭州成为住建部点名的16个房价上涨重点城市。杭州针对开发商备案开始限价。当时，杭州很多开发商出现备案备不出来，开发商不愿意推盘的现象。这相当于减少了短期的供给，这个政策使得杭州二手房价格上涨更加加速。但是，由于住建部主要看的是新房的价格环比统计，所以，之后杭州就没有上过住建部的房价上涨过快城市的点名名单里面。由于一开始推盘的更靠近主城区，而2017或者2018年之后，推盘在非常远的郊区，而住建部的价格体系并不考虑房子的地理位置因素和价格的落差，所以杭州的限价政策就成功的让杭州消失在了住建部的房价过快上涨的名单当中。
3、2017年3月初的限购政策升级。主要是由于2017年杭州开始了大规模的拆迁，可以想到的是本地拆迁户的需求开始爆发。这个时候限购政策升级加上后面的拆迁户买房，正好衔接上了，由于杭州拆迁补偿标准高，这次限购之后，出现大量拆迁户全款买房，很多一手楼盘都是大量拆迁户抢购。所以，这次限购之后，开发商和拆迁户都比较满意。
4、今年清明节的公证摇号制度。其实，从2018年年初开始，央行就开始了限制开发商贷款，清理银行表外资产，并且在4月公布了资管新规。很明显，2018年，国家对于房地产市场资金的投放开始转向，我之前说过，对国家来说，调控房子的卖方，也就是开发商的资金，才是真正的促使房价从上涨转向下跌。杭州市政府自然也是看到了国家在2018年针对房地产市场的新变化。另外，从南京等地推出公证摇号政策之后，原先暂时不想买房的普通居民，都会大量参与摇号，也就是一手房会加快销售，帮杭州的开发商大量回笼资金。所以，杭州推出了公证摇号政策，帮助开发商大量回笼资金。（公证摇号政策其实有点类似于股市2015年的定向增发政策，由于一级半的定增价和二级市场已经上涨的股价之间存在较大的差价，2015年二季度，大量的公募和私募定增基金成立，老百姓踊跃认购，之后的结果大家应该都知道，就不说了）

所以，其实，从这波房地产的牛市行情过程中出台的各种政策来看。
杭州一开始的限购和限价政策出台，对于反应慢的刚需和投资客来说，是最佳的买点，因为刚刚买进就能享受价格上涨的快感。类似于股市里面一些股票，先发个奇怪的公告，然后涨停，起到了告诉大家，我要开始拉升的作用。
2017年3月的对外地人限购升级的政策则配合杭州的城中村拆迁补偿，使得杭州的拆迁补偿工作在2017年极其顺利的持续推进。二手房价格自然也继续上行。
2017年四季度到2018年的一季度，杭州主城区二手房的成交量其实已经回到了2014年比较低迷的水平。2018年清明节推出的公证摇号政策，激发了最深层的潜在需求客户去购买一手房。使得杭州上半年的土地拍卖维持极高的热度，杭州市政府和开发商都在中央政策刚刚开始转变的时候，获得了大量的资金，顺利大量出货。（这和股市的股指涨到高位，定向增发大量发行，大部分上市公司获得了大量融资）

国家的政策方面其实也是如此。国家在2016年开始的各种限购限价政策，因为调控的是买方，也就是购房者，这都会购房者恐慌性买房，并引发更多的投资者开始关注房地产市场变化，中国人有从众心理。只有到2018年，央行开始真正的去杠杆，中国的基础货币在2018年年初出现下降，并且开发商贷款异常难拿和地产公司的债券频频流标，这才是真正的促使房价下跌的政策。就好比证监会在2014-2015年鼓励上市公司进行市值管理，而2016-2017年严查坐庄资金。只有控制进入房地产市场资金的源头，才能促使房价下跌。

@太极股市 2018-08-26 23:50:56
希望楼主能多分析一下杭州滨江的房价走势，一直关注中
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杭州市政府规划是从西湖时代发展到钱塘江时代。滨江区身处钱塘江核心地段，总的前景是不错的，也是这波房价涨幅最大的区域之一。不过，滨江区最尴尬的是没有好的学校，区政府边上江南实验以前是私立学校时候成绩还不错，转成公立之后，成绩和升学率直线下降，成绩甚至没有闻涛小学好。
杭州好的学校基本上在西湖区，也就是浙大所在的区域，相对来说，浙大及其附属相关机构附近的学校比较好。另外，下沙由于学校众多，文海的成绩最近几年明显上升。滨江区之前也有一些大学，只是滨江区一桥附近的大学都是三流大学，学校老师的小孩成绩也不咋地。
缺少好学校的滨江区。估计只有一线江景房相对会更加保值一些。钱景新城的阳光海岸1200平米的顶跃拍卖达到1.13亿，加上成本超过1.2亿，10万一平米引发市场关注。滨江区近期也有两个顶跃拍卖受到市场关注，两个面积都是260平米左右，一个是太阳国际公寓的顶跃，拍卖情况也比较热烈，最后价格达到1200万，另一个是彩虹城的顶跃，由于不是一线江景，908万还流拍，只能降价进行二次拍卖。
说明，滨江区由于不少企业最近两三年效益一直是下滑的，除了稀缺资源的一线江景房，其他房子未来的市场承接力估计都成问题。