800万资金，转了一圈，无奈重返房市
@凌凌666 855楼 2013-05-02 11:14:30
楼主，想知道你写字楼物业费多少钱一平?现在一些写字楼物业费越发高了，这也是一个压力。以后物业公司有权利随便再乱涨物业费吗?
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@startford 873楼 2013-05-02 18:33:34
我这个项目管理费没有包括中央空调，是每平方每月12元，中等吧。现在高的40元的都有，如果租不出去，压力比较大。这个项目前三年是五大行之一的仲量联行管理的，3年以后业主委员会可以选择新的管理公司，但我相信还是会在五大行里选。现在在北京上海，写字楼如果不是五大行管的，租金都会受影响的。
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@wzx828cpa 1097楼 2013-05-08 21:45:03
楼主关于购买商业地产的观点需要提请注意两点：一是出租写字楼的租金税率大约30%左右，二是转让写字楼需要缴纳的税费大约是房产增值额的50%左右，所以商业地产只能长期持有，而且不易出手。
商业地产更适合资金雄厚的业主配置。
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@startford 1098楼 2013-05-08 22:09:57
我一个朋友在北京购买写字楼出租5年了，他每月只缴纳5%多一点的税，为租户买发票的时候交。中国的物业出租税收，好像没有分住宅和商业，规定都是一样的，不过住宅租户多不需要发票。至于交易阶段，写字楼跟住宅一样，主要是营业税5%和20%的个人收入所得税。新买的写字楼，价格都比较高，未来即便交易，也是按照评估价过户，一般来说个人所得税也基本不交，或者很少。
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刚又咨询了一个深圳的朋友，他在深圳中心区有写字楼，出租多年，他从来没有交过一分钱税，因为租户不要发票。
楼主，想知道你写字楼物业费多少钱一平?现在一些写字楼物业费越发高了，这也是一个压力。以后物业公司有权利随便再乱涨物业费吗?
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@startford 873楼 2013-05-02 18:33:34
我这个项目管理费没有包括中央空调，是每平方每月12元，中等吧。现在高的40元的都有，如果租不出去，压力比较大。这个项目前三年是五大行之一的仲量联行管理的，3年以后业主委员会可以选择新的管理公司，但我相信还是会在五大行里选。现在在北京上海，写字楼如果不是五大行管的，租金都会受影响的。
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@wzx828cpa 1097楼 2013-05-08 21:45:03
楼主关于购买商业地产的观点需要提请注意两点：一是出租写字楼的租金税率大约30%左右，二是转让写字楼需要缴纳的税费大约是房产增值额的50%左右，所以商业地产只能长期持有，而且不易出手。
商业地产更适合资金雄厚的业主配置。
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@startford 1098楼 2013-05-08 22:09:57
我一个朋友在北京购买写字楼出租5年了，他每月只缴纳5%多一点的税，为租户买发票的时候交。中国的物业出租税收，好像没有分住宅和商业，规定都是一样的，不过住宅租户多不需要发票。至于交易阶段，写字楼跟住宅一样，主要是营业税5%和20%的个人收入所得税。新买的写字楼，价格都比较高，未来即便交易，也是按照评估价过户，一般来说个人所得税也基本不交，或者很少。
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刚又咨询了一个深圳的朋友，他在深圳中心区有写字楼，出租多年，他从来没有交过一分钱税，因为租户不要发票。
@tiezhu1 1104楼 2013-05-08 22:41:48
一路看楼主的帖子，感觉楼主在投资方面确实有思想和智慧。而且特别佩服楼主对一二线城市各处的地产市场的熟悉程度，甚至是三线城市也了解。本人也对投资比较感兴趣，也在不断学习中，特别认同楼主“投资有时候也会失败，但很过瘾”的观点，但自己的水平还很差。
我一直认为，成功人士必有过人之处（包括思想力和行动力），所以向他们学习和请教也是提高自己的一种方法，楼主就是一位。
说说自己的情况：......
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场内铺的问题主要是一损俱损，一荣俱荣。另外，有些分割的界限不明显，将来有产权纠纷。再有，就是水电电梯这些都不独立，一旦有纠纷，会影响到你。你买的这个投资额不大，风险有限，至少产权是清晰的。
一路看楼主的帖子，感觉楼主在投资方面确实有思想和智慧。而且特别佩服楼主对一二线城市各处的地产市场的熟悉程度，甚至是三线城市也了解。本人也对投资比较感兴趣，也在不断学习中，特别认同楼主“投资有时候也会失败，但很过瘾”的观点，但自己的水平还很差。
我一直认为，成功人士必有过人之处（包括思想力和行动力），所以向他们学习和请教也是提高自己的一种方法，楼主就是一位。
说说自己的情况：......
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场内铺的问题主要是一损俱损，一荣俱荣。另外，有些分割的界限不明显，将来有产权纠纷。再有，就是水电电梯这些都不独立，一旦有纠纷，会影响到你。你买的这个投资额不大，风险有限，至少产权是清晰的。
为什么说一线城市的房地产仍然具有潜力，原因很简单，人家是有权力的城市，有权力就会有权利，就会有机会。
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@花果山摘桃人 1113楼 2013-05-09 13:08:57
赞同！我有个亲戚夫妻都是事业单位退休的退休金稳定，他们手上现金百万多点，有自住房一套自建房一栋，他们还想去西安再买一套单身公寓用来出租用问我是否可行，我对这些不懂，想听听LZ的建议，谢谢了。。
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买西安市中心的住宅性质的单身公寓，别买商务公寓性质的，最好有名校学位
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@花果山摘桃人 1113楼 2013-05-09 13:08:57
赞同！我有个亲戚夫妻都是事业单位退休的退休金稳定，他们手上现金百万多点，有自住房一套自建房一栋，他们还想去西安再买一套单身公寓用来出租用问我是否可行，我对这些不懂，想听听LZ的建议，谢谢了。。
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买西安市中心的住宅性质的单身公寓，别买商务公寓性质的，最好有名校学位
@Hqwhqwhqw8 1114楼 2013-05-09 13:47:22
楼主，任何投资都有风险，房价虽然说是能抵御通涨，但同样也难免后面有什么房产税的征收下行风险，且看国外的房产，也基本上没有靠房子抵抗货币贬值的主流观点。反观日本，当初一个东京的地产资产据说可以买下整个某大国的资产，但自泡沫挤掉后，带来的是失去的十年。反观信托，大额三百万资金基本上可以有百分之十的回报，且是按年付息，相当于年复利哦，至于风险，肯定也有，但信托在中国二十多年了，起码还没有过违约......
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信托业一直有违约的事情，今年就有，你百度一下就知道了。
“中信制造·三峡全通贷款集合资金信托计划”违约就是最近的事情。
其实投资选择没有最好，只有最适合自己。股市多数人亏损，但一直有人赚钱。最近暴露出的债券市场黑幕告诉我们，即便是利息不是很高的债券，有人也能获取暴利。对我来说，信托是当你投资方向不明的时候，犹豫期的选择。我从根本上不信任信托，你想，你向银行贷款，银行要求你抵押房子；但是信托公司借了你的钱，只是利息稍高点，但他给你抵押物了吗？晚晴的时候，晋商的票号非常发达，后来怎么完蛋的？一个很大的原因是改朝换代带来的信用危机，他们想客户贷款也是没有抵押的，武昌枪声一响，全国一乱，借款人全找不到了，储户来挤兑，票号全完蛋了。中国人的道德水平在这100年里更低了，你放心把钱长期借给他们吗？反正我不放心。房子虽然在改朝换代的时候也会暴跌，但是至少还有个东西在，过后能涨回来。
楼主，任何投资都有风险，房价虽然说是能抵御通涨，但同样也难免后面有什么房产税的征收下行风险，且看国外的房产，也基本上没有靠房子抵抗货币贬值的主流观点。反观日本，当初一个东京的地产资产据说可以买下整个某大国的资产，但自泡沫挤掉后，带来的是失去的十年。反观信托，大额三百万资金基本上可以有百分之十的回报，且是按年付息，相当于年复利哦，至于风险，肯定也有，但信托在中国二十多年了，起码还没有过违约......
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信托业一直有违约的事情，今年就有，你百度一下就知道了。
“中信制造·三峡全通贷款集合资金信托计划”违约就是最近的事情。
其实投资选择没有最好，只有最适合自己。股市多数人亏损，但一直有人赚钱。最近暴露出的债券市场黑幕告诉我们，即便是利息不是很高的债券，有人也能获取暴利。对我来说，信托是当你投资方向不明的时候，犹豫期的选择。我从根本上不信任信托，你想，你向银行贷款，银行要求你抵押房子；但是信托公司借了你的钱，只是利息稍高点，但他给你抵押物了吗？晚晴的时候，晋商的票号非常发达，后来怎么完蛋的？一个很大的原因是改朝换代带来的信用危机，他们想客户贷款也是没有抵押的，武昌枪声一响，全国一乱，借款人全找不到了，储户来挤兑，票号全完蛋了。中国人的道德水平在这100年里更低了，你放心把钱长期借给他们吗？反正我不放心。房子虽然在改朝换代的时候也会暴跌，但是至少还有个东西在，过后能涨回来。
@溺爱甜食2013 1115楼 2013-05-09 15:06:10
请教下楼主，同在深圳。已有100平米碧海片区房产一套，有少量贷款，可以以租养房。目前考虑购买中信领航（大空港片区）大户型，一次性付款（手上所有的现金都会用在上面）。这样的配置风险大吗？148平米的大户型是双拼，价格在1.6W左右，主要是自住。如果以后拥有3套房产，会有房产税的负担吗？
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君逸世家算不算碧海片区？06年的时候差点买了那里的房子，后来买了一个蹩脚的商铺，拿了三年多平盘出手，真是后悔。房产税有可能，但最终我觉得可能还是按照人均面积算吧，如果你把老人拉进来，也许能免。能出租的房子，有税也不怕。深圳市中心继续西移，你的这两套房子都属于未来有发展的片区，价格也不高，我觉得还行。
请教下楼主，同在深圳。已有100平米碧海片区房产一套，有少量贷款，可以以租养房。目前考虑购买中信领航（大空港片区）大户型，一次性付款（手上所有的现金都会用在上面）。这样的配置风险大吗？148平米的大户型是双拼，价格在1.6W左右，主要是自住。如果以后拥有3套房产，会有房产税的负担吗？
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君逸世家算不算碧海片区？06年的时候差点买了那里的房子，后来买了一个蹩脚的商铺，拿了三年多平盘出手，真是后悔。房产税有可能，但最终我觉得可能还是按照人均面积算吧，如果你把老人拉进来，也许能免。能出租的房子，有税也不怕。深圳市中心继续西移，你的这两套房子都属于未来有发展的片区，价格也不高，我觉得还行。
@天边的鸽子 1042楼 2013-05-07 16:29:08
我目前的情况是北京2套房子，一套自住，一套出租，本来有3套，但去年因为急用钱所以卖了一套，没用完的卖房款在杭州又买了一套，杭州的房子环境非常好（面朝钱塘江景），但目前位置还比较偏，租不出多少钱，因此也没有装修，只是放在那儿。手里目前大概有170万左右的现金，但北京已经没有购房指标了，如果要买，也只能买商住两用或商铺，但这点现金在北京想买好地段简直是不可能（贷款现在也很难再贷出来）。一直想能提......
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@花果山摘桃人 1112楼 2013-05-09 12:38:00
偷偷的笑一下先。。 杭州江景房其实看起来很美，谁住那谁知道，不到一年窗帘都霉的用手一拉就散了，被子衣服都发霉的多 ，不少人住了2年就卖掉了 嘿嘿
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江景房，海景房，湖景房，山上的房子，都有这个问题。青岛人的关节炎发病率就远高于济南，就是这个原因
我目前的情况是北京2套房子，一套自住，一套出租，本来有3套，但去年因为急用钱所以卖了一套，没用完的卖房款在杭州又买了一套，杭州的房子环境非常好（面朝钱塘江景），但目前位置还比较偏，租不出多少钱，因此也没有装修，只是放在那儿。手里目前大概有170万左右的现金，但北京已经没有购房指标了，如果要买，也只能买商住两用或商铺，但这点现金在北京想买好地段简直是不可能（贷款现在也很难再贷出来）。一直想能提......
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@花果山摘桃人 1112楼 2013-05-09 12:38:00
偷偷的笑一下先。。 杭州江景房其实看起来很美，谁住那谁知道，不到一年窗帘都霉的用手一拉就散了，被子衣服都发霉的多 ，不少人住了2年就卖掉了 嘿嘿
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江景房，海景房，湖景房，山上的房子，都有这个问题。青岛人的关节炎发病率就远高于济南，就是这个原因
@久作长安旅 1122楼 2013-05-09 16:42:02
东莞的城市模式跟多数中国城市不同，它是强镇弱市，形成了多个中心，而整个城市的聚集度其实略显不足。这些子中心的核心区一般比较小，常常过一个路口人气就散了。投资东莞住宅不如投资这些子中心的街铺，比如虎门之类的地方。但说实话，东莞是受人民币升值影响最大的城市，也是美国制造业回流影响最大的城市，存在某种不确定性。如果有选择，还是选一线城市的核心区。
-------东莞 松山湖呢，前景如何？很多深......
-----------------------------
去松山湖看过万科的一个项目，很漂亮的地方，自然条件其实不比杭州西湖差。估计去看过的人，都会被催眠。松山湖肯定比顺寮湾好，至少有人气，有实用性。但严格说，也算是半个度假物业。我不太看好度假物业，即便你很喜欢那里，也不如买深圳中心区的房子出租，拿租金去那里住五星级酒店。当然，如果你钱非常多，需要买个别墅搞个会所，经常请商业上的朋友聚会，就是另外一回事情了。
东莞的城市模式跟多数中国城市不同，它是强镇弱市，形成了多个中心，而整个城市的聚集度其实略显不足。这些子中心的核心区一般比较小，常常过一个路口人气就散了。投资东莞住宅不如投资这些子中心的街铺，比如虎门之类的地方。但说实话，东莞是受人民币升值影响最大的城市，也是美国制造业回流影响最大的城市，存在某种不确定性。如果有选择，还是选一线城市的核心区。
-------东莞 松山湖呢，前景如何？很多深......
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去松山湖看过万科的一个项目，很漂亮的地方，自然条件其实不比杭州西湖差。估计去看过的人，都会被催眠。松山湖肯定比顺寮湾好，至少有人气，有实用性。但严格说，也算是半个度假物业。我不太看好度假物业，即便你很喜欢那里，也不如买深圳中心区的房子出租，拿租金去那里住五星级酒店。当然，如果你钱非常多，需要买个别墅搞个会所，经常请商业上的朋友聚会，就是另外一回事情了。
很多朋友关心我买的这个盘，就上网找到这三张照片，发给大家看看。
第一张是这个楼盘的位置图，图中带蓝色三角的红色圆点，大概就是这个盘的位置。前海和后海两个圆圈，是深圳未来新的顶级写字楼聚集区。
第二张是这个楼盘的效果图，1是一期，两栋，左边的是写字楼，右边的是商务公寓。2是二期，包括一个综合体，左边高楼是一流的国际服务公寓，右边的是超甲级写字楼。3是三期，下面有商场，上面左侧是超甲级写字楼，右边两栋是大户型的商务公寓。
第三张照片是1期的两栋楼，我的那个在左边这栋，向北面看公园。
第一张是这个楼盘的位置图，图中带蓝色三角的红色圆点，大概就是这个盘的位置。前海和后海两个圆圈，是深圳未来新的顶级写字楼聚集区。
第二张是这个楼盘的效果图，1是一期，两栋，左边的是写字楼，右边的是商务公寓。2是二期，包括一个综合体，左边高楼是一流的国际服务公寓，右边的是超甲级写字楼。3是三期，下面有商场，上面左侧是超甲级写字楼，右边两栋是大户型的商务公寓。
第三张照片是1期的两栋楼，我的那个在左边这栋，向北面看公园。
这个盘的中间，就是10万平米的时政公园，原来叫南油购物公园，将来不知道叫什么名字。二期和三期之间地下有巨大的地下商业空间，三期的地下全部联通，大概有2100个车位。1期的旁边是一个小学。
刚刚在今天第一财经日报上看到了北师大金融研究中心教授钟伟的关于房地产的一篇分析文章，转给大家看看。钟伟算是新生代的经济学家，当年“博士咖啡”的成员，比较理性的学者。他的观点和分析很有道理，值得一读。他认为中国房地产“短期苟安，中期动荡，长期高危”。
房地产加速进入高危期来源
第一财经日报 作者：钟伟
目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1~2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2~5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。
回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5~8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。
时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。
以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。
所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。
但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。
从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。
从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。
从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。
从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。
从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。虽然严格意义上来说，房地产库存应是施当年施工面积加待售面积，再扣除已售和停工面积，但当年施工/销售面积仍是一个粗略衡量供求状况的指标。从施工和销售面积看，2006年分别为11.6亿和6.2亿平方米，2008年为27.4 亿和7.6亿平方米，2010年为 40.6亿和10.4亿平方米，2012 为57.3亿和11.1亿平方米，销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。问题仍在麻木地积累和放大中。
就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。(作者系北京师范大学金融研究中心教授)
房地产加速进入高危期来源
第一财经日报 作者：钟伟
目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1~2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2~5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。
回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5~8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。
时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。
以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。
所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。
但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。
从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。
从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。
从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。
从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。
从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。虽然严格意义上来说，房地产库存应是施当年施工面积加待售面积，再扣除已售和停工面积，但当年施工/销售面积仍是一个粗略衡量供求状况的指标。从施工和销售面积看，2006年分别为11.6亿和6.2亿平方米，2008年为27.4 亿和7.6亿平方米，2010年为 40.6亿和10.4亿平方米，2012 为57.3亿和11.1亿平方米，销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。问题仍在麻木地积累和放大中。
就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。(作者系北京师范大学金融研究中心教授)
应楼上天津朋友之邀，说说对天津的看法，不一定对。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。但1949年之后就全变了，第一个五年计划中，天津连一个重点项目都没有捞到，因为在当时管理者眼中，天津随时变成战场，建大项目不安全。从此，天津地位江河日下。
反正天津的兴衰就是一句话：北京当首都，天津就没戏；北京变北平，天津大跃进。
近年来因为温的原因，天津获得了一些新机遇。但是我认为这个机遇期现在基本结束了，从新三板落户北京就可以看出来，北京永远是天津的克星，资源争夺者。权力是利己的，各个部位，都会帮助北京，而不会帮助天津压过北京。没有了新三板，于家堡其实一脚踏空。于家堡踏空了，响螺湾也就变成了哑螺湾。
天津房地产主要的风险在滨海新区，在这个人为计划出来的CBD。一个城市能在距离传统市中心40公里以来建CBD，其疯狂可想而知。我当年在天津的时候，就说天津未来发展“一个扁担挑两头”，重点是塘沽。现在20年过去了，塘沽当然天翻地覆，但是跟南京路老西开教堂为核心的地方比，仍然差距很大吧。上海搞浦东，一江之隔，都费了十多年的力气。
城市的历史是很难改变的，城市的传统市中心也是很难改变的。如果当年天津在友谊南路向南规划新CBD，也许容易成功很多。
河西、和平、南开这些传统中心区域的写字楼，我相信还是比较容易出租的，回报率也不会太低，因为绝对房价不高。老市中心仍然拥有很多房地产投资的机会，滨海新区就难说了。现在高丽上去了，也许还能帮帮，但这个东西靠行政力量是不能彻底解决的，毕竟中央的资源还要优先分给北京和上海。天津最多跟深圳争争宠，但似乎未来10年也争不过。为什么？想想深圳特区当年是谁亲自指挥建设的吧。
所以，天津人如果有闲钱，当然是去北京买房子。住宅买不了，写字楼、公寓都可以买。当然是核心区的，北京房地产的投资价值永远比天津高。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。但1949年之后就全变了，第一个五年计划中，天津连一个重点项目都没有捞到，因为在当时管理者眼中，天津随时变成战场，建大项目不安全。从此，天津地位江河日下。
反正天津的兴衰就是一句话：北京当首都，天津就没戏；北京变北平，天津大跃进。
近年来因为温的原因，天津获得了一些新机遇。但是我认为这个机遇期现在基本结束了，从新三板落户北京就可以看出来，北京永远是天津的克星，资源争夺者。权力是利己的，各个部位，都会帮助北京，而不会帮助天津压过北京。没有了新三板，于家堡其实一脚踏空。于家堡踏空了，响螺湾也就变成了哑螺湾。
天津房地产主要的风险在滨海新区，在这个人为计划出来的CBD。一个城市能在距离传统市中心40公里以来建CBD，其疯狂可想而知。我当年在天津的时候，就说天津未来发展“一个扁担挑两头”，重点是塘沽。现在20年过去了，塘沽当然天翻地覆，但是跟南京路老西开教堂为核心的地方比，仍然差距很大吧。上海搞浦东，一江之隔，都费了十多年的力气。
城市的历史是很难改变的，城市的传统市中心也是很难改变的。如果当年天津在友谊南路向南规划新CBD，也许容易成功很多。
河西、和平、南开这些传统中心区域的写字楼，我相信还是比较容易出租的，回报率也不会太低，因为绝对房价不高。老市中心仍然拥有很多房地产投资的机会，滨海新区就难说了。现在高丽上去了，也许还能帮帮，但这个东西靠行政力量是不能彻底解决的，毕竟中央的资源还要优先分给北京和上海。天津最多跟深圳争争宠，但似乎未来10年也争不过。为什么？想想深圳特区当年是谁亲自指挥建设的吧。
所以，天津人如果有闲钱，当然是去北京买房子。住宅买不了，写字楼、公寓都可以买。当然是核心区的，北京房地产的投资价值永远比天津高。
回复第44楼， @Godblesstianya
回复第1144楼， @startford
应楼上天津朋友之邀，说说对天津的看法，不一定对。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。但1949年之后就全变了，第一个五年计划中，天津连一个重...
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@Godblesstianya 1146楼 2013-05-09 23:38:45
北京投资写字楼倒是个方法，现在京津一体化嚷得很凶，但我手里这点钱去北京买也恐怕很难买到合适的……所以说这种不上不下，不尴不尬的最为郁闷了。
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我建议你到北京考察一下房地产，认真看上二三十个楼盘，包括二手的，算算租售比，估计就有感觉有想法了。北京值得研究，你离得又很近。另外，我刚刚说深圳的时候，说的不是邓，而是习父子俩，他们家跟深圳很有渊源。
回复第1144楼， @startford
应楼上天津朋友之邀，说说对天津的看法，不一定对。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。但1949年之后就全变了，第一个五年计划中，天津连一个重...
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@Godblesstianya 1146楼 2013-05-09 23:38:45
北京投资写字楼倒是个方法，现在京津一体化嚷得很凶，但我手里这点钱去北京买也恐怕很难买到合适的……所以说这种不上不下，不尴不尬的最为郁闷了。
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我建议你到北京考察一下房地产，认真看上二三十个楼盘，包括二手的，算算租售比，估计就有感觉有想法了。北京值得研究，你离得又很近。另外，我刚刚说深圳的时候，说的不是邓，而是习父子俩，他们家跟深圳很有渊源。
@冷日看海 1153楼 2013-05-10 10:37:39
很认真的看完了整个帖子，挺佩服楼主的胸襟和思想。
我是湖北省下面的一个县城的人，在县城当地有一栋自己的二间二层门面房，一楼出租，年租金5万元，二楼自己住。
2009年3月，考虑孩子的读书问题，我在武汉市买了套133平方的住宅，在汉口，靠长江边，二个卧室都面对长江，风景确实不错，当时总金额100W，贷70W，15年期。孩子在11年也如愿上了武汉最好的初中。学习也在进步，这是我最欣慰的。
......
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很佩服这位老兄胆识和行动能力，我觉得你这几个决策非常成功。为自己养老，为孩子未来发展都打下了良好的基础。武汉是中国少有的有帝王都城气象的城市，长江沿岸，只有南京可比。但南京传统中心在江南，武汉是三镇分布在两江交叉口，布局更合理，气象更大。加上地理位置适中，所以有九省通衢之说。遗憾的是，武汉历史上没有当过正式的首都。中国有两种省，一种是没有第二大城市的省，一种是有第二大城市的省。我这里说的第二大城市，是能跟省会叫叫板的城市。湖北属于第一类型，武汉基本上就是湖北，湖北也没有任何一个城市能望武汉项背。所以，全省的资源向武汉集中，是没有疑问。武汉虽然是二线城市，但它有一个大省为支撑，深圳虽然是一线城市，但就苦于没有腹地。因此，武汉的房地产前景可以长期看好。但为防范短期风险，还是要在中心区置业，具体研究每个项目可能的回报率。
很认真的看完了整个帖子，挺佩服楼主的胸襟和思想。
我是湖北省下面的一个县城的人，在县城当地有一栋自己的二间二层门面房，一楼出租，年租金5万元，二楼自己住。
2009年3月，考虑孩子的读书问题，我在武汉市买了套133平方的住宅，在汉口，靠长江边，二个卧室都面对长江，风景确实不错，当时总金额100W，贷70W，15年期。孩子在11年也如愿上了武汉最好的初中。学习也在进步，这是我最欣慰的。
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很佩服这位老兄胆识和行动能力，我觉得你这几个决策非常成功。为自己养老，为孩子未来发展都打下了良好的基础。武汉是中国少有的有帝王都城气象的城市，长江沿岸，只有南京可比。但南京传统中心在江南，武汉是三镇分布在两江交叉口，布局更合理，气象更大。加上地理位置适中，所以有九省通衢之说。遗憾的是，武汉历史上没有当过正式的首都。中国有两种省，一种是没有第二大城市的省，一种是有第二大城市的省。我这里说的第二大城市，是能跟省会叫叫板的城市。湖北属于第一类型，武汉基本上就是湖北，湖北也没有任何一个城市能望武汉项背。所以，全省的资源向武汉集中，是没有疑问。武汉虽然是二线城市，但它有一个大省为支撑，深圳虽然是一线城市，但就苦于没有腹地。因此，武汉的房地产前景可以长期看好。但为防范短期风险，还是要在中心区置业，具体研究每个项目可能的回报率。
@不远处有做庙 1151楼 2013-05-10 09:44:59
楼主，我是被外派来广州工作的，没入广州社保，在广州属于被限购之列，当然广州房价这么高，即使不被限购买房也是非常吃力的。最近比较关注中山，感觉房价亲民，环境好，所以心中有个念头，在中山买房。刚来广东的时候总想着待两年就回去了，但后来越来越喜欢这里，所以才有了当地买房的念头的。您觉得这种“广州工作--中山买房”的格局是否可取？中山的情况和未来怎么样？能否抽空给我讲讲。
-----------------------------
广东在近代的崛起，分两个阶段。一个是以澳门为策源地的时期，那是是晚明，葡萄牙人通过贿赂地方官员租借了澳门，广东其实就进入了第一个开放时期。因为中心在澳门，因此珠江口西岸率先发展，所以就有了世界文化遗产开平碉楼群，有了江门中山珠海海外华侨多过国内居民的奇观。1840年以后，英国占领香港，当时海洋贸易的船只吨位也大大提升，澳门港大船进不去，香港岛的价值凸显，加上英国的实力，香港地位逐步取代澳门，广东开放进入以香港为策源地的时期。当然，1979年之后更是这样。因此，珠江东岸崛起，西岸复归平静。
到目前为止，珠海中山江门外来人口仍然远远小于深圳东莞惠州，经济总量就更不用说了。目前广东城市分四个档次，深圳广州一个档次，东莞佛山一个档次，中山跟惠州珠海江门这是一个档次，当然还有更差的。中山佛山江门原来都是以家用电器立身，这些年这个行业低迷，一些龙头企业也逐步衰落。
但是中山目前有两个机遇，一是深圳中山跨海通道2015年就会动工，二是前海南沙两个新兴奋点都在中山家门口，将来肯定会沾光。但我觉得，中山未来仍然会是一个安静的城市，规划到位，城市漂亮，外来人口有限，适宜居住。但是房地产增值上，肯定没有办法跟深圳广州比。
我觉得居住和投资可以结合，但也可以适当分离。人毕竟需要点理想主义，需要点浪漫。如果你真是非常喜欢中山，在中山买房子也未尝不可。毕竟，中山的好房子也是能保值增值的。
楼主，我是被外派来广州工作的，没入广州社保，在广州属于被限购之列，当然广州房价这么高，即使不被限购买房也是非常吃力的。最近比较关注中山，感觉房价亲民，环境好，所以心中有个念头，在中山买房。刚来广东的时候总想着待两年就回去了，但后来越来越喜欢这里，所以才有了当地买房的念头的。您觉得这种“广州工作--中山买房”的格局是否可取？中山的情况和未来怎么样？能否抽空给我讲讲。
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广东在近代的崛起，分两个阶段。一个是以澳门为策源地的时期，那是是晚明，葡萄牙人通过贿赂地方官员租借了澳门，广东其实就进入了第一个开放时期。因为中心在澳门，因此珠江口西岸率先发展，所以就有了世界文化遗产开平碉楼群，有了江门中山珠海海外华侨多过国内居民的奇观。1840年以后，英国占领香港，当时海洋贸易的船只吨位也大大提升，澳门港大船进不去，香港岛的价值凸显，加上英国的实力，香港地位逐步取代澳门，广东开放进入以香港为策源地的时期。当然，1979年之后更是这样。因此，珠江东岸崛起，西岸复归平静。
到目前为止，珠海中山江门外来人口仍然远远小于深圳东莞惠州，经济总量就更不用说了。目前广东城市分四个档次，深圳广州一个档次，东莞佛山一个档次，中山跟惠州珠海江门这是一个档次，当然还有更差的。中山佛山江门原来都是以家用电器立身，这些年这个行业低迷，一些龙头企业也逐步衰落。
但是中山目前有两个机遇，一是深圳中山跨海通道2015年就会动工，二是前海南沙两个新兴奋点都在中山家门口，将来肯定会沾光。但我觉得，中山未来仍然会是一个安静的城市，规划到位，城市漂亮，外来人口有限，适宜居住。但是房地产增值上，肯定没有办法跟深圳广州比。
我觉得居住和投资可以结合，但也可以适当分离。人毕竟需要点理想主义，需要点浪漫。如果你真是非常喜欢中山，在中山买房子也未尝不可。毕竟，中山的好房子也是能保值增值的。
回复第1147楼， @startford
回复第44楼， @Godblesstianya
回复第1144楼， @startford
应楼上天津朋友之邀，说说对天津的看法，不一定对。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。...
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@Godblesstianya 1148楼 2013-05-10 00:07:44
如果要买，我有限的资金是投入商住还是写字楼呢？老兄更看好哪个？
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对于北京来说，各种类型的房子都有投资价值，关键是要看具体项目了。北京好的公寓，同样能租的很好。因为北京上海外企中国总部多，拿高额住房补贴的人很多，支付能力非常强。写字楼方面，最新的数据是，北京空置率还低于上海，是全国最低的。北京，好地方呀！
回复第44楼， @Godblesstianya
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应楼上天津朋友之邀，说说对天津的看法，不一定对。
我在天津生活过7年，4年大学生活，3年工作。第一个工作的单位，就在今天于家堡金融区范围内，第二个单位在睦南道。睦南道给我留下了美好的回忆，单位的办公楼据说是袁世凯家族在天津物业中的不起眼的一处，上级单位的楼据说是张学良送给赵四小姐的礼物，两者之间有大太监小德张的别墅。最近这些年虽然离开了天津，但一直关注天津的发展。
天津最辉煌的时代开始于庚子国变之后，慈禧新政的中心，某种程度上就是天津。那时中国留美幼童回国之后，大半到了天津，在老袁麾下任职。后来更大的机遇来了，北京不当首都了，天津一跃成为北方政治经济中心，退位的皇帝，下野的总统总理，抢到钱的土匪头子，大军阀等等，都汇聚这里。1949年的时候，中国的大城市，上海之后就数天津。...
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@Godblesstianya 1148楼 2013-05-10 00:07:44
如果要买，我有限的资金是投入商住还是写字楼呢？老兄更看好哪个？
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对于北京来说，各种类型的房子都有投资价值，关键是要看具体项目了。北京好的公寓，同样能租的很好。因为北京上海外企中国总部多，拿高额住房补贴的人很多，支付能力非常强。写字楼方面，最新的数据是，北京空置率还低于上海，是全国最低的。北京，好地方呀！
关于北京的问题，再补充几句。
中国现在真正的一线城市，其实只有三个：北京上海和香港。深圳广州之类，跟上面三个城市，其实差距还很大，只能算准一线。基本上北京=上海=广州+深圳，GDP现在当然不是这样，但你看看银行各项存款总额就知道了，看看地方财政收入就知道了。尤其是银行各项存款总额，是无法作假的。中国如果按照省份计算，银行体系中的钱前四名应该是广东、江苏、北京、上海，其中江苏北京上海的数据很接近。由此可见，北京、上海的实力真是非常强大。
北京是中国最有权力的城市，这种行政力量长期作用的结果，就是北京从1949年只有上海经济三分之一的体量，发展到了跟上海不相上下。各项存款余额和金融GDP两个重要数据，最近几年超过了上海。北京城的价值除了行政权力之外，还有以下几个方面：
文化教育产业：这是北京的传统优势，在失去首都资格的年代，北京就是靠这些家底过日子。张大帅占领北京之后通缉文化人，再到后来何梅协定，才把北京的人才都轰到到了上海，上海的文化中心地位才崛起。但共党建政后，文化单位大量从上海迁回北京，北京的出版业一度占全国份额的60%以上。教育不用了说了，全国好的大学三分之一在北京。最近十年，连香港台湾的演艺界人士，也都纷纷到北京买房居住。香港台湾的文化中心地位，其实已经被北京掏空。文化教育产业是软实力，也是长远实力，在这一点上，北京其实根本没有对手。就连上海，都只能甘拜下风。
财富投资，包括PE，VC，股市投资基金，证券公司，期货公司等等，这些热钱最集中最活跃的行业，北京其实也是全国第一第二的水平，我没有具体的数据，但如果低于上海，也不会太多。如果超过上海，也不意外。因为这些东西首先需要跟权力结合，其次才是跟市场结合。
银行保险业：这个北京也是当然的老大，总部基本上都在这里，不赘述。
IT产业：这个产业的老大仍然是北京，除了阿里、腾讯少数知名企业总部不在北京，其他大部分IT企业总部在这里。IT产业中每年新产生的活跃企业，超过三分之一在北京，IT产业中国的风投中心也在北京。
央企：基本上带中字头的总部都设在北京，因此北京成为聚集世界500强总部数量全球第二的城市。以后，这个数量仍然会增加。央企多是垄断性质的企业，来钱多，来钱容易，他们的消费也相对集中的北京。
做高端餐饮的企业湘鄂情，诞生在深圳南山区，后来做大，到北京发展。到了北京才知道钱怎么好赚，他们在北京一个主力店，一个包房每月产生的利润，就可能超过深圳一个餐厅。所以后来收缩了深圳的投资，全力开拓北京，赚了大钱。当然最近节俭令下来，日子不好过了。从湘鄂情可以知道，所谓“钱多，人傻，速来”的城市早不是深圳了，而是北京。最新的统计说，北京是全球名列第五的亿万富翁聚集城市，在中国是第一，这个数字，其实仍低估了北京。
但如果从更长远的时间段看，如果进行投资选择，我会建议你在北京上海之间选择上海。因为这种行政权力的膨胀和由此带来的城市畸形繁荣，可能不会持续很久。上海虽然也是行政力量主导出来的城市，但配备的毕竟是市场的轮胎。将来上海会走得更好，更远。而且上海的自然环境，尤其是空气质量，都优于北京。
但是北京也不会衰落，只是未来某一天之后，不能再像以前那样独占资源了。已经有的优势，也很难迅速失去，毕竟到时候你也不能用行政力量，抢走北京饭碗里的东西吧。至少在未来50年里，北京仍然跟上海一起，列一线城市。
中国现在真正的一线城市，其实只有三个：北京上海和香港。深圳广州之类，跟上面三个城市，其实差距还很大，只能算准一线。基本上北京=上海=广州+深圳，GDP现在当然不是这样，但你看看银行各项存款总额就知道了，看看地方财政收入就知道了。尤其是银行各项存款总额，是无法作假的。中国如果按照省份计算，银行体系中的钱前四名应该是广东、江苏、北京、上海，其中江苏北京上海的数据很接近。由此可见，北京、上海的实力真是非常强大。
北京是中国最有权力的城市，这种行政力量长期作用的结果，就是北京从1949年只有上海经济三分之一的体量，发展到了跟上海不相上下。各项存款余额和金融GDP两个重要数据，最近几年超过了上海。北京城的价值除了行政权力之外，还有以下几个方面：
文化教育产业：这是北京的传统优势，在失去首都资格的年代，北京就是靠这些家底过日子。张大帅占领北京之后通缉文化人，再到后来何梅协定，才把北京的人才都轰到到了上海，上海的文化中心地位才崛起。但共党建政后，文化单位大量从上海迁回北京，北京的出版业一度占全国份额的60%以上。教育不用了说了，全国好的大学三分之一在北京。最近十年，连香港台湾的演艺界人士，也都纷纷到北京买房居住。香港台湾的文化中心地位，其实已经被北京掏空。文化教育产业是软实力，也是长远实力，在这一点上，北京其实根本没有对手。就连上海，都只能甘拜下风。
财富投资，包括PE，VC，股市投资基金，证券公司，期货公司等等，这些热钱最集中最活跃的行业，北京其实也是全国第一第二的水平，我没有具体的数据，但如果低于上海，也不会太多。如果超过上海，也不意外。因为这些东西首先需要跟权力结合，其次才是跟市场结合。
银行保险业：这个北京也是当然的老大，总部基本上都在这里，不赘述。
IT产业：这个产业的老大仍然是北京，除了阿里、腾讯少数知名企业总部不在北京，其他大部分IT企业总部在这里。IT产业中每年新产生的活跃企业，超过三分之一在北京，IT产业中国的风投中心也在北京。
央企：基本上带中字头的总部都设在北京，因此北京成为聚集世界500强总部数量全球第二的城市。以后，这个数量仍然会增加。央企多是垄断性质的企业，来钱多，来钱容易，他们的消费也相对集中的北京。
做高端餐饮的企业湘鄂情，诞生在深圳南山区，后来做大，到北京发展。到了北京才知道钱怎么好赚，他们在北京一个主力店，一个包房每月产生的利润，就可能超过深圳一个餐厅。所以后来收缩了深圳的投资，全力开拓北京，赚了大钱。当然最近节俭令下来，日子不好过了。从湘鄂情可以知道，所谓“钱多，人傻，速来”的城市早不是深圳了，而是北京。最新的统计说，北京是全球名列第五的亿万富翁聚集城市，在中国是第一，这个数字，其实仍低估了北京。
但如果从更长远的时间段看，如果进行投资选择，我会建议你在北京上海之间选择上海。因为这种行政权力的膨胀和由此带来的城市畸形繁荣，可能不会持续很久。上海虽然也是行政力量主导出来的城市，但配备的毕竟是市场的轮胎。将来上海会走得更好，更远。而且上海的自然环境，尤其是空气质量，都优于北京。
但是北京也不会衰落，只是未来某一天之后，不能再像以前那样独占资源了。已经有的优势，也很难迅速失去，毕竟到时候你也不能用行政力量，抢走北京饭碗里的东西吧。至少在未来50年里，北京仍然跟上海一起，列一线城市。
@优的良仕 1158楼 2013-05-10 12:21:48
看了楼主的贴，受益良多，难得的好贴呀，楼主对中国经济也是颇有研究的，说一下我的情况吧。
本人在南宁，现在我和老婆名下的房子有4套，商铺一间。
1. 学区房33平米，用来给小孩读书的，现在出租是800元/月，未贷款。
2. 88平米，贷款36万，每个月还贷2300多，出租是2200/月
3. 95平米，每月还贷900多（用老婆公积金贷款的，刚好还完），出租1400/月
4. 140平米，自住。还贷......
-----------------------------
这位朋友的计算能力非常强，结论也不错。我是这样看信托产品的，除了违约的风险，但看本金和收益，比如你200万买了9%的年收益产品，表面上看，每年的收益是18万元。但是，现在通胀存在（我不相信政府的数字，而是以M2增速的一半，来简单计算实际通胀率），比如今年M2增速大约14%，那实际通胀大约7%。所以，你的真实收益只有2%，也就是4万。但是房子不同，如果你买到核心城区的优质物业，房价至少跟着通胀在走，你出租回报率3%也好，5%也好，都是你的收益，这个收益不用考虑通胀因素。所以，即便你出租回报只有3%，仍然相当于年回报10%。
当然有朋友说了，房子价格不是每年都涨呀。的确，这是房子的特点，有时候可能一两年都没有涨，但是可能半个月就涨上去了。从长期看，优质物业至少能跟着通胀同步走。
看了楼主的贴，受益良多，难得的好贴呀，楼主对中国经济也是颇有研究的，说一下我的情况吧。
本人在南宁，现在我和老婆名下的房子有4套，商铺一间。
1. 学区房33平米，用来给小孩读书的，现在出租是800元/月，未贷款。
2. 88平米，贷款36万，每个月还贷2300多，出租是2200/月
3. 95平米，每月还贷900多（用老婆公积金贷款的，刚好还完），出租1400/月
4. 140平米，自住。还贷......
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这位朋友的计算能力非常强，结论也不错。我是这样看信托产品的，除了违约的风险，但看本金和收益，比如你200万买了9%的年收益产品，表面上看，每年的收益是18万元。但是，现在通胀存在（我不相信政府的数字，而是以M2增速的一半，来简单计算实际通胀率），比如今年M2增速大约14%，那实际通胀大约7%。所以，你的真实收益只有2%，也就是4万。但是房子不同，如果你买到核心城区的优质物业，房价至少跟着通胀在走，你出租回报率3%也好，5%也好，都是你的收益，这个收益不用考虑通胀因素。所以，即便你出租回报只有3%，仍然相当于年回报10%。
当然有朋友说了，房子价格不是每年都涨呀。的确，这是房子的特点，有时候可能一两年都没有涨，但是可能半个月就涨上去了。从长期看，优质物业至少能跟着通胀同步走。
@凌凌666 1168楼 2013-05-10 18:28:54
楼主，您怎样看待商业地产只有四十年产权?产权到期后怎么办
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商业地产不全是40年产权，我那个就是50年的。好像是这样的，纯商铺的多是40年，商务公寓一般是50年。但是现在很多开发商都突破了，深圳就有几个商务公寓是70年的，很多底商现在都是70年产权。去年深圳热销的和黄都会轩是50年产权，但是由于土地已经闲置一些年，最后投资者拿到手的好像只有38年产权了。将来土地到期，除非国家征用土地，一般都会续期，补交一点地价就可以了。三四十年之后，中国肯定是民主社会，土地产权也会私有化，国家到时候真是不敢随便拆楼的，我觉得这个问题不用担心。
楼主，您怎样看待商业地产只有四十年产权?产权到期后怎么办
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商业地产不全是40年产权，我那个就是50年的。好像是这样的，纯商铺的多是40年，商务公寓一般是50年。但是现在很多开发商都突破了，深圳就有几个商务公寓是70年的，很多底商现在都是70年产权。去年深圳热销的和黄都会轩是50年产权，但是由于土地已经闲置一些年，最后投资者拿到手的好像只有38年产权了。将来土地到期，除非国家征用土地，一般都会续期，补交一点地价就可以了。三四十年之后，中国肯定是民主社会，土地产权也会私有化，国家到时候真是不敢随便拆楼的，我觉得这个问题不用担心。
@花果山摘桃人 1170楼 2013-05-10 18:36:48
谢谢LZ的答复，再问一句，如果不买公寓，象他们这样退休的人能有哪方面的投资可以做？
-----------------------------
关键是看他们本人的投资兴趣点和知识结构，我觉得普通人还是买房子安全点，人民币将来很可能会有一个加速贬值过程，先是对内贬值对外升值，后来支撑不住，对内对外全面贬值，美元黄金都比人民币可靠。
谢谢LZ的答复，再问一句，如果不买公寓，象他们这样退休的人能有哪方面的投资可以做？
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关键是看他们本人的投资兴趣点和知识结构，我觉得普通人还是买房子安全点，人民币将来很可能会有一个加速贬值过程，先是对内贬值对外升值，后来支撑不住，对内对外全面贬值，美元黄金都比人民币可靠。