2015房地产市场推演——小兵出品
@u_99177150 2015-06-24 06:25:09
小兵有理有据，实为佳品，必然收藏。能看到文章已是缘分！
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感谢！
小兵有理有据，实为佳品，必然收藏。能看到文章已是缘分！
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感谢！
欢迎大家去看我的《顶级地产投资人教你买房之北京篇——小兵出品》，也是精品贴，可以作为对一线城市地产发展的参考。年初的预测是北京15年前3季度跑量，4季度涨价，目前看来还是准确的，涨价需要4季度验证，目前看是大概率事件。
@maserati1980 2015-06-16 00:06:48
杭州的房价也涨了不少，而且成交量上去。这波上涨幅度估计50%左右，实在没有东西可以炒作了，无非股市，房市来来回回折腾，改革那是嘴巴喊喊的。本届政府看不出有什么别样，喊口号可以的。放水比以前还大，看好股市楼市，泡沫继续吹，直到破灭。
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他们已经很努力的克制了，如果不是一代新人换旧人，我想这届政府应该有所作为。目前来看，欠在执行。
杭州的房价也涨了不少，而且成交量上去。这波上涨幅度估计50%左右，实在没有东西可以炒作了，无非股市，房市来来回回折腾，改革那是嘴巴喊喊的。本届政府看不出有什么别样，喊口号可以的。放水比以前还大，看好股市楼市，泡沫继续吹，直到破灭。
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他们已经很努力的克制了，如果不是一代新人换旧人，我想这届政府应该有所作为。目前来看，欠在执行。
@地产小小兵 2015-06-03 22:06:56
这里再举个例子说明转型对楼市的影响。今天看到了一个新闻，说深圳的楼市跑赢股市，我没有太具体关注，实际上应该是330政策拉动投资需求效果开始显现了，如果是居住需求不大可能这么大幅波动。深圳是一个令人向往的地方，小兵曾经设想过未来如果离开家乡去哪里发展，经过一个多月的思考，答案是深圳，为什么？就是因为深圳是民营经济主导的，这里诞生了大量优秀民企，腾讯、华为、华大等等代表了未来生产力的企业。4个一线城......
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@空空如来也 2015-06-25 14:38:15
不赞同！
为什么？
如果有什么风吹草动，深圳就会是一个空城！
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我们可以看，深圳会不会成为再次引领中国一个时代的城市。
这里再举个例子说明转型对楼市的影响。今天看到了一个新闻，说深圳的楼市跑赢股市，我没有太具体关注，实际上应该是330政策拉动投资需求效果开始显现了，如果是居住需求不大可能这么大幅波动。深圳是一个令人向往的地方，小兵曾经设想过未来如果离开家乡去哪里发展，经过一个多月的思考，答案是深圳，为什么？就是因为深圳是民营经济主导的，这里诞生了大量优秀民企，腾讯、华为、华大等等代表了未来生产力的企业。4个一线城......
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@空空如来也 2015-06-25 14:38:15
不赞同！
为什么？
如果有什么风吹草动，深圳就会是一个空城！
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我们可以看，深圳会不会成为再次引领中国一个时代的城市。
@Woody116H 2015-06-25 16:31:13
有两套房子了 都在居住
想再买套更安静的房子
但未来可能会收的房产税让我不敢买房子啊
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我发现看我贴的都好有钱啊！你们都是干嘛的？羡慕
有两套房子了 都在居住
想再买套更安静的房子
但未来可能会收的房产税让我不敢买房子啊
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我发现看我贴的都好有钱啊！你们都是干嘛的？羡慕
@地产小小兵 2015-06-24 19:26:10
看官们如果觉得写得赞，帮我一起要精品哈，我要精品！
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@kinsno 2015-06-25 16:58:52
请小兵帮忙看看，地点[上海-莘庄-银都路都市路附近]，我想在17年买房，不晓得怎么样，是否会涨价，大约涨多少？
之所以现在买不了，是因为年初刚从北京到到上海，社保还没到；
非常感谢小兵！
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今年小兵才达到能够超过一年观察地产发展的水平，到现在为止有把握的还是一年以内能够做到定量，17年是极限了只能定性，到时候再看吧，现在看不乐观。
看官们如果觉得写得赞，帮我一起要精品哈，我要精品！
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@kinsno 2015-06-25 16:58:52
请小兵帮忙看看，地点[上海-莘庄-银都路都市路附近]，我想在17年买房，不晓得怎么样，是否会涨价，大约涨多少？
之所以现在买不了，是因为年初刚从北京到到上海，社保还没到；
非常感谢小兵！
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今年小兵才达到能够超过一年观察地产发展的水平，到现在为止有把握的还是一年以内能够做到定量，17年是极限了只能定性，到时候再看吧，现在看不乐观。
@翰爸2008 2015-06-25 17:22:32
非常同意楼主的观点，这一轮一线城市房价上涨，主要是抓住了投机者买涨不买跌的心理，吸引投机者火中取栗。深圳被选中当榜样，主要就是楼主分析的四个城市里体量最小，深圳的投机者赌徒心理最重，容易见血就上。从政策上看，本次去库存运动的优惠政策向有点闲钱的投机者倾斜，而没有集中于首次购买者（自住者）是因为自住者在当前的高位已经没有消费能力，作用不大。
对于结局，现在进去的投机者，估计会永远站在珠穆朗......
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我可没说会这么惨啊。
非常同意楼主的观点，这一轮一线城市房价上涨，主要是抓住了投机者买涨不买跌的心理，吸引投机者火中取栗。深圳被选中当榜样，主要就是楼主分析的四个城市里体量最小，深圳的投机者赌徒心理最重，容易见血就上。从政策上看，本次去库存运动的优惠政策向有点闲钱的投机者倾斜，而没有集中于首次购买者（自住者）是因为自住者在当前的高位已经没有消费能力，作用不大。
对于结局，现在进去的投机者，估计会永远站在珠穆朗......
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我可没说会这么惨啊。
单发一个来回答众多网友对地产市场的走势判断，贴子里说过的不说了，我说一个把握的重点。地产的走势理解在于一个稳字，如何理解？
地产的稳在于经济的稳，在经济新发动机出现之前，地产在高层的眼里全部作用就是用来稳经济，地产的走势全部会围绕一个稳字展开，在出现新发动机之后，地产这个夜壶就会彻底被踢到床下。
那么怎样最稳呢？涨价提高系统性风险，系统比较脆弱承受不起！跌价显然会打击到投资性需求，也不利于稳。所以，在政府的掌控之中的情况是价格稳定的提高成交量，成交量提高才是真的稳，目前来看，今年还是能够在政府掌握之中，就像领导们说的，政策工具还比较丰富，回旋余地比较大。所以按照这个思路，去理解自己的问题吧。
地产的稳在于经济的稳，在经济新发动机出现之前，地产在高层的眼里全部作用就是用来稳经济，地产的走势全部会围绕一个稳字展开，在出现新发动机之后，地产这个夜壶就会彻底被踢到床下。
那么怎样最稳呢？涨价提高系统性风险，系统比较脆弱承受不起！跌价显然会打击到投资性需求，也不利于稳。所以，在政府的掌控之中的情况是价格稳定的提高成交量，成交量提高才是真的稳，目前来看，今年还是能够在政府掌握之中，就像领导们说的，政策工具还比较丰富，回旋余地比较大。所以按照这个思路，去理解自己的问题吧。
6.26，股灾！
这次大跌如何理解，其初在于证监会处长配偶炒股被开除，何意？
该处长炒股非一天两天，证监会处长也非一人两人，炒股的也自然比比皆是，为什么现在揭盖子？
缘在注册制！利益阶层不想放手，大领导又想推进怎么办，杀鸡儆猴，所以这个处长可能是背景较浅的，被拉出来斩了。
利益阶层哪能就范，有了注册制就没有审批，就没有先人一步的信息，而这些都带来巨大的利益，如何能放！
所以就有了这次股灾，用事实告诉所有人，如果要注册制，股市就是这样的反映！
小兵的想法是，全世界的主要市场都是注册制，也没见天塌下来，中国有三头六臂不成？多了不想说，就奉劝股民们几句话。
如果已经斩仓的，就请远离，股市的钱你拿不走！如果没有斩仓的，不要害怕，胳膊拧不过大腿，大领导有的是手段对付利益阶层！大概率会涨回来，涨回来的话赶快出手，还是那句话，股市的钱你拿不走！
本帖本不想讨论股票，只是不忍网友损失惨重，多年血汗钱付之东流，故利用此贴置顶优势广而告之，希望网友谨之慎之，只此一次，后对此类问题一律不予回应。
这次大跌如何理解，其初在于证监会处长配偶炒股被开除，何意？
该处长炒股非一天两天，证监会处长也非一人两人，炒股的也自然比比皆是，为什么现在揭盖子？
缘在注册制！利益阶层不想放手，大领导又想推进怎么办，杀鸡儆猴，所以这个处长可能是背景较浅的，被拉出来斩了。
利益阶层哪能就范，有了注册制就没有审批，就没有先人一步的信息，而这些都带来巨大的利益，如何能放！
所以就有了这次股灾，用事实告诉所有人，如果要注册制，股市就是这样的反映！
小兵的想法是，全世界的主要市场都是注册制，也没见天塌下来，中国有三头六臂不成？多了不想说，就奉劝股民们几句话。
如果已经斩仓的，就请远离，股市的钱你拿不走！如果没有斩仓的，不要害怕，胳膊拧不过大腿，大领导有的是手段对付利益阶层！大概率会涨回来，涨回来的话赶快出手，还是那句话，股市的钱你拿不走！
本帖本不想讨论股票，只是不忍网友损失惨重，多年血汗钱付之东流，故利用此贴置顶优势广而告之，希望网友谨之慎之，只此一次，后对此类问题一律不予回应。
果然，海通证券董事长王开国表态：大跌讲注册制不合时宜。
6.26日陆家嘴论坛演讲时，王开国：“当前市场再讲注册制不合时宜啊，不过是市场先跌我们再讲的。”
6.26日陆家嘴论坛演讲时，王开国：“当前市场再讲注册制不合时宜啊，不过是市场先跌我们再讲的。”
对国家牛市，怎么理解？他的目标是什么？想解决什么问题？通过怎样的路径？有哪些保障手段？
下面小兵一一道来，不见得对，仅供参考！
先写一下最近发生的事：
2015.6.25：央行主管报纸《金融时报》刊文：本月已无降息和降准可能
2015.6.26：股灾，两千股跌停！
2015.6.27：央行降准降息！
小兵在股灾当天就已经发表文章，说明要理性对待股灾，不要恐慌，具体内容不详述，因为国家下这么大成本做起来的牛市不可能什么任务都没有完成就终结，但是随着降准降息，小兵觉得不能再沉默了，只为保全散户。
国家牛市想要一揽子解决很多问题。例如加强直接融资、降杠杆、国企改革、经济转型、促进实体经济、增加投资渠道、资金蓄水池等等。那么最核心的问题，如果保一到二个目标，是什么？小兵认为是提高资金效率和降杠杆。提高资金效率就是加强直接融资，因为利用间接融资有成本，而股权融资对实体经济的扶持作用更强，举个例子，如果全社会所有的钱都存银行和所有的钱都用来创业，显然，后者的经济发展更好。你的希望是企业拿到钱得到发展，经济转型升级，企业发展散户得到投资回报等等一系列连锁反应。但是这里面有一个问题就是，散户有没有能力找到那些具有发展潜力的企业？又或者有没有一个链条能够让散户的投资进入到好的企业？显然，散户没有这个实力，不仅中国没有，全世界都没有。那么有没有这样一个链条呢？例如我将我的钱交给机构打理，机构将钱投到好企业去。国内的各种券商很多，市值很高，号称实力很大，但是在小兵看来，只能冷笑一声，你们只要去看券商投行的招聘要求就好了，你看重点在搞研究还是搞关系，是不是所有的都有优秀的人际关系和协调沟通能力一条，所以你就知道他们每天都在干嘛了，算了就不喷国内的券商了。如果说有这样的链条的话，也只能在私募，也许有这样的能力，但是私募又不在散户的选项之内。所以，散户自己投不到好的企业，也没有人帮他们投到好企业，于是投资就异化为搏杀，资金效率提高运动异化为财富重分配运动。为什么？既然钱的效率一定要提高，散户不能找到提高效率的方法，那么唯一的方法就是变换钱的主人，从而提高钱的效率！
第二个就是降杠杆。话就不说太远了，全世界都是债务危机，都是降杠杆，原因暂时不说，以后有机会详细说。钱就那么多，怎么降，是平均分配还是有所侧重？是以哪种原则进行侧重？显然平均降不解渴啊，你猜会怎么搞？当然是有所侧重，当然是侧重国企！所以有了中国神车嘛，所以有了各种合并传闻，为什么？合并提高预期啊！南车北车合为一体了，实力是不是提高了，竞争是不是减少了，国企是不是改革了，利润是不是肯定会提高。然后散户们开始意淫，全世界最牛逼的高铁！独一份！国企改革以后成本大降，利润暴涨！然后神车的股价在散户的脑子开始飙升无极限，然而现实却给了所有买神车的散户当头一棒！所有这些不过去拿散户的钱修复国企残破的负债表而已！合并只是大的问题，解决不了强的问题，央企都很大，甚至足够大，再大的边际效益很低了，都是虚胖，合起来，虚的更厉害！改革也不要想，党管企业已经很明确了，央企巡视的问题那么多不都是党管的嘛，党还会继续管下去！至于减少竞争，倒是真的，确实提高利润，但是所有的利润由老百姓买单！
小兵原来的预期以为是不会有进一步刺激动作了，因为6.25已经明确说了这个结论，实体经济挺得住！但是股灾之后发疯似的降息降准，显然不是为实体而来，是保股市来的。让我彻底改变对国家牛市的理解。
说完目标了，该说路径和保障手段。路径不说了，都是政府的意淫，理想主义。保障手段，我想已经明确的告诉我们了，就是货币政策，用货币政策保股市！货币政策是用来稳定币值的，现在用来挺股市，当然挺得住，而且力道有过猛的嫌疑。现在所有人都会相信只要出现风吹草动，国家就会救市，就会刺激，所以股市一定会上涨，因为所有人不怕跌，无论涨的多高，只要跌就会救，哈哈，直到救不起来为止。写到这里，小兵只想大喊一声，降息降准这些宝贵的政策子弹不是用来保股市的，后面还有更严峻的问题等着我们！
最后说说我们怎么面对这个局面，我说几个预测吧，然后大家根据预测进行规避风险。
1.股市会涨起来，而且会涨的更高，更疯狂！
2.散户财富会被洗净！
3.人心会散！
4.怎么涨的，怎么跌回去！原来小兵认为能看到2字头，现在认为乐观了，应该1字头也能看到。
股市的事就这么多，不要寄希望说会有个大英雄会出来拯救你，没人在乎你的利益，从来如此。
下面小兵一一道来，不见得对，仅供参考！
先写一下最近发生的事：
2015.6.25：央行主管报纸《金融时报》刊文：本月已无降息和降准可能
2015.6.26：股灾，两千股跌停！
2015.6.27：央行降准降息！
小兵在股灾当天就已经发表文章，说明要理性对待股灾，不要恐慌，具体内容不详述，因为国家下这么大成本做起来的牛市不可能什么任务都没有完成就终结，但是随着降准降息，小兵觉得不能再沉默了，只为保全散户。
国家牛市想要一揽子解决很多问题。例如加强直接融资、降杠杆、国企改革、经济转型、促进实体经济、增加投资渠道、资金蓄水池等等。那么最核心的问题，如果保一到二个目标，是什么？小兵认为是提高资金效率和降杠杆。提高资金效率就是加强直接融资，因为利用间接融资有成本，而股权融资对实体经济的扶持作用更强，举个例子，如果全社会所有的钱都存银行和所有的钱都用来创业，显然，后者的经济发展更好。你的希望是企业拿到钱得到发展，经济转型升级，企业发展散户得到投资回报等等一系列连锁反应。但是这里面有一个问题就是，散户有没有能力找到那些具有发展潜力的企业？又或者有没有一个链条能够让散户的投资进入到好的企业？显然，散户没有这个实力，不仅中国没有，全世界都没有。那么有没有这样一个链条呢？例如我将我的钱交给机构打理，机构将钱投到好企业去。国内的各种券商很多，市值很高，号称实力很大，但是在小兵看来，只能冷笑一声，你们只要去看券商投行的招聘要求就好了，你看重点在搞研究还是搞关系，是不是所有的都有优秀的人际关系和协调沟通能力一条，所以你就知道他们每天都在干嘛了，算了就不喷国内的券商了。如果说有这样的链条的话，也只能在私募，也许有这样的能力，但是私募又不在散户的选项之内。所以，散户自己投不到好的企业，也没有人帮他们投到好企业，于是投资就异化为搏杀，资金效率提高运动异化为财富重分配运动。为什么？既然钱的效率一定要提高，散户不能找到提高效率的方法，那么唯一的方法就是变换钱的主人，从而提高钱的效率！
第二个就是降杠杆。话就不说太远了，全世界都是债务危机，都是降杠杆，原因暂时不说，以后有机会详细说。钱就那么多，怎么降，是平均分配还是有所侧重？是以哪种原则进行侧重？显然平均降不解渴啊，你猜会怎么搞？当然是有所侧重，当然是侧重国企！所以有了中国神车嘛，所以有了各种合并传闻，为什么？合并提高预期啊！南车北车合为一体了，实力是不是提高了，竞争是不是减少了，国企是不是改革了，利润是不是肯定会提高。然后散户们开始意淫，全世界最牛逼的高铁！独一份！国企改革以后成本大降，利润暴涨！然后神车的股价在散户的脑子开始飙升无极限，然而现实却给了所有买神车的散户当头一棒！所有这些不过去拿散户的钱修复国企残破的负债表而已！合并只是大的问题，解决不了强的问题，央企都很大，甚至足够大，再大的边际效益很低了，都是虚胖，合起来，虚的更厉害！改革也不要想，党管企业已经很明确了，央企巡视的问题那么多不都是党管的嘛，党还会继续管下去！至于减少竞争，倒是真的，确实提高利润，但是所有的利润由老百姓买单！
小兵原来的预期以为是不会有进一步刺激动作了，因为6.25已经明确说了这个结论，实体经济挺得住！但是股灾之后发疯似的降息降准，显然不是为实体而来，是保股市来的。让我彻底改变对国家牛市的理解。
说完目标了，该说路径和保障手段。路径不说了，都是政府的意淫，理想主义。保障手段，我想已经明确的告诉我们了，就是货币政策，用货币政策保股市！货币政策是用来稳定币值的，现在用来挺股市，当然挺得住，而且力道有过猛的嫌疑。现在所有人都会相信只要出现风吹草动，国家就会救市，就会刺激，所以股市一定会上涨，因为所有人不怕跌，无论涨的多高，只要跌就会救，哈哈，直到救不起来为止。写到这里，小兵只想大喊一声，降息降准这些宝贵的政策子弹不是用来保股市的，后面还有更严峻的问题等着我们！
最后说说我们怎么面对这个局面，我说几个预测吧，然后大家根据预测进行规避风险。
1.股市会涨起来，而且会涨的更高，更疯狂！
2.散户财富会被洗净！
3.人心会散！
4.怎么涨的，怎么跌回去！原来小兵认为能看到2字头，现在认为乐观了，应该1字头也能看到。
股市的事就这么多，不要寄希望说会有个大英雄会出来拯救你，没人在乎你的利益，从来如此。
@Woody116H 2015-06-25 16:31:13
有两套房子了 都在居住
想再买套更安静的房子
但未来可能会收的房产税让我不敢买房子啊
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@fie836 2015-06-28 11:50:40
第三套房子最好买在另一个城市。这样不动产利用率才会更高一些。收房产税就用不着担心了。最笨的处长家里都有五套房子了。上面制定政策，不可能首先坑官员。
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不建议超过两套房子。
有两套房子了 都在居住
想再买套更安静的房子
但未来可能会收的房产税让我不敢买房子啊
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@fie836 2015-06-28 11:50:40
第三套房子最好买在另一个城市。这样不动产利用率才会更高一些。收房产税就用不着担心了。最笨的处长家里都有五套房子了。上面制定政策，不可能首先坑官员。
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不建议超过两套房子。
@地产小小兵 2015-06-24 19:26:10
看官们如果觉得写得赞，帮我一起要精品哈，我要精品！
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@kinsno 2015-06-25 16:58:52
请小兵帮忙看看，地点[上海-莘庄-银都路都市路附近]，我想在17年买房，不晓得怎么样，是否会涨价，大约涨多少？
之所以现在买不了，是因为年初刚从北京到到上海，社保还没到；
非常感谢小兵！
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@地产小小兵 2015-06-25 18:35:42
今年小兵才达到能够超过一年观察地产发展的水平，到现在为止有把握的还是一年以内能够做到定量，17年是极限了只能定性，到时候再看吧，现在看不乐观。
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@kinsno 2015-06-28 12:36:32
谢谢小兵；那明年年底的行情，请问能看出来吗？再次感谢！
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看不出来，现在用货币政策听股市，已经乱套了，走一步看一步吧，目前肯定是暴涨的节奏，什么时候破，需要看情况，具体去我的微博看吧。
看官们如果觉得写得赞，帮我一起要精品哈，我要精品！
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@kinsno 2015-06-25 16:58:52
请小兵帮忙看看，地点[上海-莘庄-银都路都市路附近]，我想在17年买房，不晓得怎么样，是否会涨价，大约涨多少？
之所以现在买不了，是因为年初刚从北京到到上海，社保还没到；
非常感谢小兵！
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@地产小小兵 2015-06-25 18:35:42
今年小兵才达到能够超过一年观察地产发展的水平，到现在为止有把握的还是一年以内能够做到定量，17年是极限了只能定性，到时候再看吧，现在看不乐观。
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@kinsno 2015-06-28 12:36:32
谢谢小兵；那明年年底的行情，请问能看出来吗？再次感谢！
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看不出来，现在用货币政策听股市，已经乱套了，走一步看一步吧，目前肯定是暴涨的节奏，什么时候破，需要看情况，具体去我的微博看吧。
@xinlvfeihong 2015-06-29 14:45:55
楼主分析一下郑州的楼市吧？
前两天去看房子
看好一套三居室
在三环与四环之间
紧邻地铁。
现在这行情能不能买？
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感谢网友的信任，但是小兵对郑州不了解，整体行情预计会加速上行，要买抓紧，需要注意的是这次房价是气吹起来的，风险很大。
楼主分析一下郑州的楼市吧？
前两天去看房子
看好一套三居室
在三环与四环之间
紧邻地铁。
现在这行情能不能买？
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感谢网友的信任，但是小兵对郑州不了解，整体行情预计会加速上行，要买抓紧，需要注意的是这次房价是气吹起来的，风险很大。