2015房地产市场推演——小兵出品

刚回家,票数好高啊,感谢大家支持!
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-01 22:09:52 +0800 CST  
这个贴子做的判断,是以市场为主线,现在不可以再用,原因有二:
1.外部经济环境转差。
2.市场主导变为政策主导。
现在的政策主线是撑,市场表现为一线大涨,重点二线跟进,其他的不做分析,没有意义,去库存是口号,是幌子,不可能实现,真正的去库存政策会有,但不是现在这样。
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-01 22:14:06 +0800 CST  
@夏夏以 2016-04-02 07:02:31
醒来第一件事就是投票,今天你投票了吗?
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哈哈,我投了。
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-02 07:57:18 +0800 CST  
@铁路大宗师 2016-04-15 14:58:46
小兵厉害
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愧不敢当,还有很多要和大师学习的!
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-15 17:20:50 +0800 CST  
别截图了,23名挺好,我满足,尤其是房地产我第一,我也不能说非常准确,但基本反应了情况,我并不觉得我应该前10,不在意。
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-16 22:16:35 +0800 CST  
@yy152193 2016-04-27 11:13:41
@地产小小兵
看了楼主的帖子,很有前瞻性。按照楼主的话,现在应该是在第二阶段和第三阶段之间。可是进入第三阶段后,国内房价进入下降趋势啊,可是现在这行情,感觉房价要捅破天的节奏啊,望楼主解答!
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我说涨了啊今年,怎么还是问
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-27 11:41:28 +0800 CST  
部落里的也问,我出去玩都留下3条锦囊,还是问,我也不知这问的有什么意义?
楼主 地产小小兵  发布于 2016-04-27 11:42:13 +0800 CST  
蛮久没发宏观贴了,2015年下半年开始全面救市,大领导接手房地产市场后,暂停《2015年房地产推演》更新。当前,楼市有了新情况,分化进一步加剧,楼市政策倾向于因城施策,全面的刺激性政策开始回收,故而,《2015年房地产推演》的分析思路又可以使用。下面就是你必须知道的话:
一、决定楼市走向的3个“没有变”
1.国际层面:弱平衡没有变
具体弱平衡怎么理解,去丙申七问看,这里简单解释一下,就是比烂,大家没有分出谁足够烂,就是弱平衡。弱平衡没有变,怎么理解?
美联储演绎狼来了的故事,喊了半年多的加息,结果大家再也不信了,美元烂;欧洲先被希腊这个定时炸弹坑一下,后来就是难民危机,现在就是英国脱欧,欧元也烂了;中国呢,债务型紧缩危机仍然没有半点进展,用流行语言说,麻药打半天,手术没做,再加上第一岛链轮番发力,日本东海、韩国萨德、菲律宾南海、台湾翻脸,一个明晃晃的锁链封在南海出口上,明眼人当然知道,也是烂。资本看不到方向,自然不会出现大规模行动,这就是弱平衡没有变。
2.国家层面:需要地产托底没有变
一个是保经济,另一个是防止系统性风险,都需要地产来托底。
3.个人层面:钱无处可去没有变。
这个简单,国家一面印钱,另一面老百姓钱没处投,那也只好放在房子里了。
二、政策及房地产市场推演
说完了3个不变,说说几个变的。一个是刺激性政策效果开始变差;一个是由于市场错判造成部分二线城市政策力度过大,必须收紧;再一个改革进程过慢,政策希望做成慢牛,进一步争取时间。这几点都需要刺激性政策回收,就为市场分析提供了舞台。
所以,《2015房地产市场推演》的分析再次具有可操作性。那么,第一个问题,我们现在处在哪个阶段?
冰火两重天末期!在今年年底,随着一线上海、北京、广佛的发力,三线城市将会有一次回光返照的机会,这次回光返照会使房企误判为回暖,进而快速补充土地,使去掉的库存再次回补,可是,他们再也不会有自救的机会,故年底,三四线投资性房产是最后一个出手机会。到了2017,没有出手的,你就交给命运了,这是三四线。
再说二线。下半年,之前做过《楼市乱弹》系列,点了10个城市,现在一起说说。3季度,问题不大,合肥会作为龙头继续飞,大多数二线开始蓄力走强,苏州、东莞会确认疲软;4季度,在除深圳的一线城市带领下,二线城市将全面走强,昨日明星南京确认疲软,其中必须要注意的是,楼市明星将从东部转为中西部,重庆、成都、武汉将走出历史性长牛,东部个人看好杭州表现。到了2017,应该正式进入垂死挣扎阶段,在宽松货币和楼市回暖双重作用下,市场气氛将热烈看多(这就是俺说的涨到所有人信),但接下来我们将会看到现在的明星合肥由飞涨到确认疲软,到之后回落的模式,逐一在二线城市上演,当然中西部三城例外。和三四线不同,二线城市的死透可能不表现降价,更多的表现是市场活跃度急剧降低。至于最后的恐慌阶段分析,请原谅,这是最体现大空头水准的关隘,俺要吃准的时候再公布,希望俺是正确的,希望俺能带着宝宝们突围。
三、一线城市的点评
因为之前发表过对一线城市的看法,现在看来对于北上深的市场结构还是存在误判,需要进行修正,所以重新点评,以此为准。
1.上海
重点谈谈上海,《顶级地产投资人教你买房之北京篇》已达殿堂,证明北京再无意义。
3季度应该是一个彷徨的状态,因为3月份一次精心准备的跳涨已经让所有上海人蒙圈了,哈哈,3季度就是让回回神。
话从这次跳涨开始说,老粉丝应该记得俺2016.2.14发的情人节礼物是:一线大涨,结果没出10天,上海跳涨刷屏。俺百思不得其解怎么会这么快?市场反应、热度升温都需要时间,怎么刚刚还是汇率承压,楼市一派崩溃之声时,上海如火山般爆发。俺说,这是由大理论家、一线执行部门、大资金共同精心准备的行动,理论家确定方向,资金和执行部门合力完成炒作,快速完成价值兑现。俺有充分的证据,这里提一个,3月份上海新建商品住宅成交240万平,二手房成交5.72万套,合计成交额超过3000亿。俺讲讲3000亿销售是个什么概念,2015作为上海历史楼市最大年,全年新建住宅销售额4320亿,而这个数据在2014年是2923亿,也就是说,2016年3月上海一个月的成交额超过了2014年全年,而且之前没有任何预兆。后来我们知道链家参与了,而钱来自自贸区,你懂的,俺就不多说,懂的应该已经懂了。
炒了这么一下,价值提前兑现了,3季度肯定是要给时间回回神的,但是到了4季度,一波强大的上涨潮将会卷土重来,开始是量价齐升,而一旦炒作资金介入,接下来就必是捂盘惜售。俺判断,既然有人尝过甜头了,应该还会惦记,这个时点应该在2017年1季度,此时应为上海库存最低时,对于这个当量的资金来说,霸盘轻而易举。
坦率的说,作为一个刚刚经过爆拉,作为一个所有专家持保守态度(傻多除外)的城市,俺的这个结论很冒险,但俺还是担着风险叫嚣,2016年上海将会以完美的表现,来证明,2016的楼市属于上海。
既然看涨,咱们就说说怎么买最好。
(1)首先就是抓紧时机,窗口期最多还有2个月,抓紧上车。
(2)要一手的(次新也凑合)、地铁盘(可未通)。
(3)上海的核心概念是金融,传统金融,所以能贴上陆家嘴要贴上去;同样的道理也适用于上海强势产业链区位。
(4)尽量躲开3月份爆拉太过的区位,可以的话选择目前供应量较大的区位。
(5)注重开发商品牌,品牌是品质、服务的保证,以后会越来越重要。
(6)相对来说,国企的盘会便宜,这一点要注意,国企销售以完成任务为主,定价不会太有进攻性。
时间有限,先说这几点,后面俺会对着城市规划出一个贴,到时候详细讲讲上海。
2.北京
之前说,北京会出现一波爆拉,这个判断有误,重新思考北京的市场结构,还是上涨,但不是爆拉,是持续、稳定上涨。
也说几个重点。
(1)坚决二手房,坚决地铁盘,尽量五环内。通州概念另算,还没做功课,不多说。
(2)南部是重点,这个比通州概念隐秘,但来的实际。南部之前房价较便宜,是基于城市规划,下风下水,自然是贫贱之地。但是请注意,北京疏解了,污染企业都出去了,污染源没了,最受益的自然是下风下水的贫贱之地,这是实实在在的利好,但是能看出来的应该不多,所以估值上肯定有便宜,这一点,要抓紧。
(3)小户型刚需产品,现在市面上这路产品供应越来越少,是个机会,虽然现在成交主流在改善产品,很多人都喊改善升值快,但是要穿越时间看问题,小刚需才是万无一失。
北京先说这么多,后面会专题讲北京规划,到时候补充。之前判断2017属于北京,现在有疑问,收回。
3.广佛
对于广佛,俺要说的是,现在、立刻、马上去买,广佛的房地产市场极其健康,价格也合理,最大的买点是佛山市南海区、禅城区的地铁盘,无悬念。
4.深圳
深圳多头已死,存在局部机会,但整体已无可能。深圳未来可能还是在东进战略中逐步夯实自己的基础才有机会。
在本文即将完成之时,看到了国家抑制资产泡沫的新闻,资产泡沫指的应该是地产,对于其政策实施,有3种可能性。
第1个是选择是全面的对房地产信贷政策进行收紧,全面从紧是最应该做的事,但这条路太难走,实际可能很小。
第2个选择是烟雾弹。实际是口头警告,那么没有任何影响。
第3个选择是最可能的,就是分城施策,价格没涨的继续刺激,价格涨起来的从紧从严。泡沫和治病一样,1分在治,9分在防,把病养出来再治,哪那么多神医啊。如果地方调控水平有这么高,上半年市场错判,政策力度过猛根本不会出现,所以,然并卵。
俺料抑制泡沫这个提法,实际是想鱼和熊掌兼得,根还是在撑地产,想的完美,结果大概就是忙了一大圈,最后证明,这就是一个想法而已,所以,忘了这件事,记住俺说的话。张开双手,迎接2017泡沫年。
地产小小兵
2016.7.26
楼主 地产小小兵  发布于 2016-08-03 14:17:42 +0800 CST  

楼主:地产小小兵

字数:199938

发表时间:2015-05-01 00:14:00 +0800 CST

更新时间:2016-09-03 17:29:30 +0800 CST

评论数:5827条评论

帖子来源:天涯  访问原帖

 

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