发个贴，代表还活着
这样做的好处是——L人个个吃苦耐劳，善良得紧，可以少吃两顿大餐，不去泡妞，度假，也一定要先把房贷还清——所以，这些人得信用极好，以这些购房者（接盘侠）的信用做抵押，就可以不断发行货币，然后以信用货币作为衡量标准的GDP就会跟着不断增长。最近几年的经济迎头追赶，尽皆肇始于此 拉美
副作用在未来——还记得前面提到的费雪公式的变形么：P=（M*V）/T
也就是说物价水平=（货币数量*货币流通速度）/各类商品交易量。
其中，由于货币流通速度V和各类商品交易量T是常量，所以P直接由M决定。信用扩张导致M扩张，M扩张P就一定要扩张，房价不上涨，是不可能的。所以，几十年后的房价也同时被变现，房价也跟着不断上涨。
只是说，在这里，费雪公式的价格P被通过技术微操巧妙地分为P1(刨开房价的物价)和P2(房价)。P1不涨，但是P2涨，如此而已
也就是说物价水平=（货币数量*货币流通速度）/各类商品交易量。
其中，由于货币流通速度V和各类商品交易量T是常量，所以P直接由M决定。信用扩张导致M扩张，M扩张P就一定要扩张，房价不上涨，是不可能的。所以，几十年后的房价也同时被变现，房价也跟着不断上涨。
只是说，在这里，费雪公式的价格P被通过技术微操巧妙地分为P1(刨开房价的物价)和P2(房价)。P1不涨，但是P2涨，如此而已
其二：有关楼市的信用扩张是否到了极限？ 拉美
讲清了广大购房者们的信用扩张，M扩张，以及P扩张之间的关系，那么，问题又来了：购房者们的信用扩张是否已经到了极限？还能不能再扩张呢？
讲清了广大购房者们的信用扩张，M扩张，以及P扩张之间的关系，那么，问题又来了：购房者们的信用扩张是否已经到了极限？还能不能再扩张呢？
第一，某L债务的体量虽不说绝后，但一定是空前的
与之相应，金钱永远是流动性的，二百多万亿资金在大地游荡，而且这是GDP的两倍多
不过，某岛L也曾这样干过，还更火，M2是GDP的2.8倍。但这里面有个问题：某岛的负债如此之高，是因为其MDI妈敢于承担责任，任凭自己资产负债表N倍上涨。但由于这不会影响到流通中的现金，所以那里没有发生通胀 GDP还是GNP就不细聊啦 拉美
与之相应，金钱永远是流动性的，二百多万亿资金在大地游荡，而且这是GDP的两倍多
不过，某岛L也曾这样干过，还更火，M2是GDP的2.8倍。但这里面有个问题：某岛的负债如此之高，是因为其MDI妈敢于承担责任，任凭自己资产负债表N倍上涨。但由于这不会影响到流通中的现金，所以那里没有发生通胀 GDP还是GNP就不细聊啦 拉美
而上面的情况，在这里似乎不一样。
关于楼市已经泡沫较高。空口无凭，判别是否泡沫较高，投机是否盛行。这就要从“价值投资”和“投机”的区别说起 拉美
关于楼市已经泡沫较高。空口无凭，判别是否泡沫较高，投机是否盛行。这就要从“价值投资”和“投机”的区别说起 拉美
多数投资者还是以做主动投资为主，绝大多数人都在搞“价值投资”——购买被低估的股票，并希望其在估值回升的过程中给自己带来超额收益。然而,这里的“价值投资”需要打一个引号。因为股票出现被低估，有两种可能：
1、股票本身能带来更实际收益，也就是公司用募集到的钱真的去建厂房，雇工人，卖产品，最后真的获得了高额回报，值得市场为其付出溢价。这个可以算价值投资。
2、股票本身不能带来实际收益，但由于庄家很能套，让大家都去买，导致股票本身价格上涨，然后庄家乘机高位出逃割韭菜（这表现在换手率极高）。这不叫价值投资，而叫做投机
1、股票本身能带来更实际收益，也就是公司用募集到的钱真的去建厂房，雇工人，卖产品，最后真的获得了高额回报，值得市场为其付出溢价。这个可以算价值投资。
2、股票本身不能带来实际收益，但由于庄家很能套，让大家都去买，导致股票本身价格上涨，然后庄家乘机高位出逃割韭菜（这表现在换手率极高）。这不叫价值投资，而叫做投机
所以，判别一个市场内的玩家主要在搞价值投资，还是在搞投机，下人以为有如下两个指标：
指标1：看换手率。价值投资需要以中长期投资为主，投机以短期投资为主。因为市场上的最短周期需要2-3年，长的周期需要六七年甚至十几年。所以价值投资的回报最短也需要3-4年。
指标2：看是靠分红还是靠买卖股本。价值投资以分红为主，投机以股本买卖为主。因为后者几乎没有分红，只有靠股价涨跌来获利
股市可以用这两个指标来判别是否投机盛行，楼市亦然 拉美
指标1：看换手率。价值投资需要以中长期投资为主，投机以短期投资为主。因为市场上的最短周期需要2-3年，长的周期需要六七年甚至十几年。所以价值投资的回报最短也需要3-4年。
指标2：看是靠分红还是靠买卖股本。价值投资以分红为主，投机以股本买卖为主。因为后者几乎没有分红，只有靠股价涨跌来获利
股市可以用这两个指标来判别是否投机盛行，楼市亦然 拉美
上述指标1：
换手率来看，由于很多城市都有D楼的Z策（例如X购，再如购买后两至三年不得出售），所以换手率数据可以不看。但若然二手房挂牌大增，就说明这个楼市投机者众多 拉美
换手率来看，由于很多城市都有D楼的Z策（例如X购，再如购买后两至三年不得出售），所以换手率数据可以不看。但若然二手房挂牌大增，就说明这个楼市投机者众多 拉美
指标2：
分红，楼市的租金，就等于股市的分红。当一个地方的楼市租售比已经极低，没办法靠分红（租金）回本，只能靠倒腾房价来赚钱的时候，说明这个地方的楼市或恐早已偏离价值投资的轨道，滑向了投机的深渊
以上的观念结合，说明楼市很可能投机盛行，充满了泡沫。楼市的玩家信用已经扩张到了一个难以容忍－－ 这个贴也有聊到第二适格人 拉美
分红，楼市的租金，就等于股市的分红。当一个地方的楼市租售比已经极低，没办法靠分红（租金）回本，只能靠倒腾房价来赚钱的时候，说明这个地方的楼市或恐早已偏离价值投资的轨道，滑向了投机的深渊
以上的观念结合，说明楼市很可能投机盛行，充满了泡沫。楼市的玩家信用已经扩张到了一个难以容忍－－ 这个贴也有聊到第二适格人 拉美
第三，最重要的是，终极信用制造者——包括广大购房者在内的普通小百X——已经到了为了房地产而个人消费大幅下降，个人生活水平或也下降，忍受已经接近于极限
这个扩张现在已经到了什么程度？
下人以为已经到了影响小百X正常生活的程度——小百X因为转杠杆和货币收缩，涓滴效应消失，已经囊中羞涩，不敢再花钱
上个贴已经聊过了，在这里居民杠杆率就不一一赘述了 拉美
这个扩张现在已经到了什么程度？
下人以为已经到了影响小百X正常生活的程度——小百X因为转杠杆和货币收缩，涓滴效应消失，已经囊中羞涩，不敢再花钱
上个贴已经聊过了，在这里居民杠杆率就不一一赘述了 拉美
以楼市为锚的印钞已经接近上限（也就是说适格用完了）
这就是为何会让M2增速会慢慢下降。
MDI行印刷－－币，虽然不问鼎之轻重，但还是要看锚之粗细的。锚细一点无妨，但绝不能搞无锚（但将来？）。不然也不会有M2增速慢慢减少之类的操作 拉美
这就是为何会让M2增速会慢慢下降。
MDI行印刷－－币，虽然不问鼎之轻重，但还是要看锚之粗细的。锚细一点无妨，但绝不能搞无锚（但将来？）。不然也不会有M2增速慢慢减少之类的操作 拉美
综合来看
1、论二三四线的不能急，手里的重资产可减少一部分
M2缩减的事实，不要去和MDI行趋势对赌
多少年前也有一批和GL对赌的，认为他们的蛋糕不会被动，这群人后来被称作“下G工人”。
2、楼市不会B，但显然会分化（其它的留给未来）
3、时移世易，都成为过去式了，毕竟“SS买股票，彷徨买保险（此保险非彼保险）”。市场风险不明，各项资产回报率都很低的时候，就只能求稳
4、在银行、券商等金融机构的，谨慎，不该签的字别签，不该背的锅别背，工作中要时时留下证据（哈哈）。否则轻则被扫地出门，重则倾家荡产，祸及妻儿。毕竟，就连－－－都没法保住自己，何况小白呢 拉美
1、论二三四线的不能急，手里的重资产可减少一部分
M2缩减的事实，不要去和MDI行趋势对赌
多少年前也有一批和GL对赌的，认为他们的蛋糕不会被动，这群人后来被称作“下G工人”。
2、楼市不会B，但显然会分化（其它的留给未来）
3、时移世易，都成为过去式了，毕竟“SS买股票，彷徨买保险（此保险非彼保险）”。市场风险不明，各项资产回报率都很低的时候，就只能求稳
4、在银行、券商等金融机构的，谨慎，不该签的字别签，不该背的锅别背，工作中要时时留下证据（哈哈）。否则轻则被扫地出门，重则倾家荡产，祸及妻儿。毕竟，就连－－－都没法保住自己，何况小白呢 拉美
关于存量房贷利率 “重新定价”
也就是关于存量房贷的利率调整政策，这个政策的影响不小，存量数据就不说了，那么到底对房屋贷款有什么影响呢？
首先，2020年虽然要重新签合同，但是你的贷款是不变的，之前什么样，2020年还是什么样。这是防止有太多的干扰和阻力出现，设置了一个过渡期 拉美
也就是关于存量房贷的利率调整政策，这个政策的影响不小，存量数据就不说了，那么到底对房屋贷款有什么影响呢？
首先，2020年虽然要重新签合同，但是你的贷款是不变的，之前什么样，2020年还是什么样。这是防止有太多的干扰和阻力出现，设置了一个过渡期 拉美
其次，今年MDI行改革了贷款利率形成机制，LPR利率由MLF利率加点形成，所以更加市场化，在LPR利率形成之后，我们的贷款利率已经出现了小幅下降。而之前一般都是给大家固定的贷款利率，4.9%，要么上浮，要么下浮打折，以后不提打折了，改了一个说法，叫向上加点，和向下降点。之前的利率4.9%是固定，之后这个数字不再固定。从目前情况来看，这个利率在下浮。应该是个好消息
第三，2020年3月份开始，预计2020年8月31日前存量房贷转换完毕，以后利率要每年调整一次，需要跟你的商业银行约定。也就是说对于购房人来讲，你要每年算一下自己的利率，然后计算还房贷的数额，当然MDI行也说了，你可以跟银行的人商量，重新约定一个固定的利率，但是这个选择是否对你有利就不好说了，因为从长期来看，利率应该是不断走低的。现在是房地产调控阶段，你要是写死了固定利率，可能对你反而更加不利。以后楼市不调控了，或者经济进一步下行，我们的贷款利率可能也会跟西边一样，降到2-3%的水平，甚至过十几年，达到零利率也不是没可能 拉美
第四，那么似乎，你只能选择LPR利率，跟随利率调整，对你有什么影响呢？
例如你刚买房不久，利率是基准的4.9%，上浮10%，就是5.39%，那么2020年的利率肯定是不变，还是这么多，但是计算方法变了，是用倒推的方式，测算出你的加点额度，也就是用你现在的5.39%减去当前的4.8%的LPR利率，等于0.59%，这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化，而你的0.59%不变，如果真有利率降到3%的那一天，那么你的贷款利率，就只有3.59% 拉美
例如你刚买房不久，利率是基准的4.9%，上浮10%，就是5.39%，那么2020年的利率肯定是不变，还是这么多，但是计算方法变了，是用倒推的方式，测算出你的加点额度，也就是用你现在的5.39%减去当前的4.8%的LPR利率，等于0.59%，这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化，而你的0.59%不变，如果真有利率降到3%的那一天，那么你的贷款利率，就只有3.59% 拉美
当然有人会说，我都买房快10年了，以前是折扣利率，贷款期还有20年，那么这个怎么算，比如你的贷款利率是折扣很高的时候拿到的，例如是8折，那么你真实的利率是4.9%*0.8=3.92%，倒推，还是用3.92-4.8=-0.88%，也就是说你的利率不是加点，而是降点0.88%，那么你2020年的利率肯定不变，以后的利率也是随着LPR变动，但是降点0.88不变，也就是说未来利率如果降到3%，那么你的利率只有2.12%
其它一些问题，你要浮动还是按照原来的百分比浮动省事，为何非得弄个加减点这么复杂？其实对于数学很敏感的人，都会看出来，这套计算利率的方法，如果利率下降，对于下浮利率更有利，而对于上浮利率更不利。如果还是按照原来的1.1倍计算，那么当利率降到3%，你的贷款利率应该是3.3%，而按照加点计算，则是3.59%，可见加点会比百分比浮动更高 拉美
然而8折利率计算，降到3%的时候，应该是2.4%，而按照降点计算，则是2.12%。显然降点会比百分比浮动更低，当然反过来说，如果未来利率上升，则效果就反过来了，对于加点更有利，对于降点的更不利。比如利率要是到6%，那么8折应该是4.8%，而降点后你也得是5.12% 拉美
所以综合来看，这个政策一出，以后大家的房贷利率，将不再是一个固定数字，每年都要进行调整，虽然一开始基本上没变化，但后面是肯定会变化。以前上浮的变成固定加点，以前折扣的变成固定降点，未来利率下降将是大趋势，所以对于买房的人来说，这个政策应该是利好，大家的房贷压力有望随着时间的推移逐渐减轻，对于折扣利率的朋友，利好效应会更多 拉美