@qq859298811qq 357楼 2013-12-27 02:49:40
据电视新闻报道合肥市近3个月租房市场萎缩 前来租房的客人很少 成交量几乎为之前的2成水平 这是否可以理解为刚需在减少 以租还贷这样的方法日渐变得不可行？这样持续一段时间会否引爆二手房炒房者减持手上房产数量。从而逐渐引起合肥二手房崩盘。请给位大侠解读
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嗨，无非是经济开始萎缩，外来人口下降导致租房市场萎缩。每个地方户籍人口都不会大量租本地住房的。这个暂时只是冷冻市场，要有所谓的崩盘，还要有引爆的东西。

。
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@chocolateuir 329楼 2013-12-26 17:20:19
2008年房价一直涨到9、10月份才开始掉头向下的，之前一直涨。
2011年暴涨这个不敢苟同，2010年大涨真的，2011年1月就稳定了，3月就开始回调，一直降到2012年。这是个买房的点啊。
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@vivian02035 335楼 2013-12-26 17:57:59
好像北京的房价在2011年是暴涨的，二线城市在2011年就到顶了
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11年三月以后就一直再降，那段时间正好关注房价，非常明显。

@试试球市 339楼 2013-12-26 18:22:20
楼主：chocolateuir 时间：2013-12-26 16:29:42
@伊恋糊涂 309楼 2013-12-26 16:09:02
这个网站提供的沪大额银行承兑汇票贴现率可能是一个有用的数据
http://www.96369.net/Indices/58
====
准么，准的话可是好东西。
我是觉得一两年内就会有面向公众的，权威的承兑贴现率报价系统。银行业务应对全面市场化必须作出的让步。
2016之后再想靠信息封闭吃独食养老鼠仓越来越难。
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有些偏低，北京现在不同银行报价贴息点可以差到0.8个点。不知道啥时候才会公开统一。。。

回复第272楼， @换季马甲不感冒
刚刚看新闻，最近北京又出不少新地王。说明年一线房价还要涨。还有一条说广州要放开限购了。
饮鸩止渴？还是顺其自然？
不退潮，谁都不会知道裸泳的有多少，都不会知道泡沫有多大。
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@ponyofworld 353楼 2013-12-26 23:19:29
按照大炮的理论，首付一半以上，没啥泡沫。如果这一半真是自己攒的，大炮的话就非常靠谱了。除非这一半也来自银行。
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@换季马甲不感冒 358楼 2013-12-27 08:42:44
提高首付也就是最近几年，提高以后也只有商业用房是50%，40年产权那种，首套房住宅用房还是30%啊，以前还20%呢。
这些以前买房的人不是正在还贷呢么。这人说话听不了，再有道理，屁股坐的地方也决定了他的基调。
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@chocolateuir 362楼 2013-12-27 10:05:12
任老大嘛，混淆概念。个人负债杠杆低就没泡沫？当年君子兰，兰花，现在的比特币，有几个做按揭的？都没有，不一样跌价。有没有泡沫不仅看私人部门的负债情况，还要看宏观经济的情况。中国最近两年随着M2的大幅增加，中国企业和公共部门负债率已经超过了很多国家在2008年前的负债率。外国经济危机从个人破产开始，中国估计就从企业和公共部门开始。任老大老是拿国外的传导机制说，但是我们国家估计是反过来的。咱们想一下，......
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@桃园里的尼采2 383楼 2013-12-27 17:20:39
四大行交行招商等大行不是普通的商业银行，作为负责人由国资委空降的副部级单位
其在中国老百姓眼里与“政府部门”无异，美国可以让贝尔斯登破产
中国现行制度下放任大型金融机构破产根本无任何可能
另外中国作为中央集权制国家，地方政府也不能像橙郡政府或者底特律一样破产
中央政府与所有地方政府捆绑，也必须为所有地方债务提供无限兜底
在江苏省政府对无锡尚德的处理就可以看出来，即使......
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目前在国有经济尚有极大实力的时候，兜底是目前权力博弈下必然的选择。不过，万一兜不住的时候，就不好说了。我以前导师对于某d的评价就是，关键时候绝对能够断臂求生。49年前多次路线斗争，78年改革开放，92年南巡，94-98年国企大改革。无不是超出当时人们意料的东西。这次会不会有大的变化，还要观察。
您说的兜底和担保，在转轨经济学里边有专门的术语，叫做软约束。软约束是国有经济无法战胜私有经济的命门，在市场经济条件下，软约束的企业必然破产。其实朱的改革，很重要一点就是使得软约束变硬了，做不好的该破产就破产。人大经济学院院长就是因为在改革理论中提出这一点成名。目前地方政府已经带有当年地方国企的角色，未来如果能够适度将约束变硬，可能局面会有改观。不变硬，再有实力也兜不住。台上的人应该都清楚的。

@xfkkk 387楼 2013-12-27 18:23:14
我看要不大家还是回归主题吧。。。。。。 楼都要歪了
楼主表示不爽啊。。。。。。
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大家随便聊，哈哈哈

@桃园里的尼采2 384楼 2013-12-27 17:27:39
作为一个由中国文化基因的普通人，用常识判断，就能明白
在放任与国家信用挂钩的各式债务主体破产，与国家无限兜底全社会共同承担坏账
和通胀痛苦之间，管理者们会选择哪一种
所以私人债务主体破产，那是可能的，但是地方政府或者大型国有银行破产
那绝不可能
谢国忠今年写了一篇文章，分析了97金融危机后棒国硬着陆
和90年代初泡沫经济破灭后，日本采取软着陆办法，
本国金融机构长期......
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基本同意你的观点，不过日本所谓的软着陆是深层次的，是在保护企业和生产能力层面上。在刺破房地产的时候，用的招可是够硬：
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
要是中国要这么弄，早破了~~

@非主流outman 392楼 2013-12-27 19:31:09
@chocolateuir
常识问题，流动性紧缩的时候其他低风险工具收益暴涨，银行当然就不愿意放20年的低息房贷（也是低风险的）。
比如对老百姓来说，如果银行存款利息都是20%一年，还会去放高利贷吗？
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你可能不知道为啥银行愿意做长期房贷。在我国，很长一段时间是贷款不足，存款过剩。直到2006年，消化过多存款还作为一条重要的工作原则。房贷时间长，又稳定。对银行来说，相当于一个长期业务。所以当然愿意做。短贷风险高，资金还有闲置的时候。在2010年，我们同事做房贷，银行还求着要做30年呢。
因此，银行喜欢房贷，这不仅仅是利率的原因啊。
另外如果低风险工具收益率暴涨，一段时间以后，贷款利率必然上调。所有房贷都是浮动利率的，从长期来看，对银行来说也算不上“低息”。而且在利率上调时，所有房贷利率都上调，旱涝保收。

@ohmmthat 147楼 2013-12-25 17:14:26
屌丝 一枚，mark，业外人士，银承贴现可以理解为贷款成本么，我等 屌丝 可以通过参考哪些银行公布的现成数据获知银承走势的一二？
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@chocolateuir 152楼 2013-12-25 18:04:12
严格来说理解为资金成本比较好，目前银行好像没有主动对外公布吧。。。。这会严重影响各大银行票据贴现业务的。
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@天上一散仙 217楼 2013-12-26 09:40:06
http://www.shibor.org/shibor/web/html/index.html
第三栏里shibor报价里有票据转帖
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@chocolateuir 261楼 2013-12-26 11:08:58
这个是银行间业务的，和市场差别很大。今天北京地区主流报价8.5%-9%。十家主流银行六家暂停贴现，三家额度紧张，只有一家给我们一个多亿的额度。。。。
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@蓝色天忌 268楼 2013-12-26 11:34:35
请问8.5%-9%是对外的还是银行间的？，前面说有人用这个赚钱？怎么赚？望赐教
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@chocolateuir 270楼 2013-12-26 12:21:53
以6%年息贷出款，9%给人贴息，净赚三个点
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@分呼呼 400楼 2013-12-27 21:26:28
这也只能赚三个点啊？无论有多少资金，贴现后拿到票据，等着到期，资金转不开吧？
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这个，哈哈哈，银行的作用就出来了~~~循环额度。我就说到这儿了，不多说了

@chocolateuir 271楼 2013-12-26 12:41:04
机构证实北京二手房年末降温 房贷暂停影响成交
http://money.163.com/13/1226/08/9H0QIOBJ00253B0H.html
房贷暂停也就是短短半个月时间，年年如此，去年这个时候大涨时候媒体不说，今年就拿出来说了。。。。哎现在媒体真是。。。。
今年三月以后国家实质调控政策基本上没有新出的政策，只是在班子换届完了以后逐步控制流动性，市场爱涨涨。结果才三个月房事就有颓势了。这个颓势和以前都不一样，带有市场自发的......
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@caipolo 278楼 2013-12-26 13:28:35
楼主，小弟诚心咨询，这么多三四线城市地产，发了信托，这个以后会怎么样，能兑付吗
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@chocolateuir 285楼 2013-12-26 14:04:26
现在地方政府以土地作抵押的信托都已经发到我们食堂了，利率9%以上。信托无非就是抵押率高一些贷款，一般来说表面上都是抵押率超过200%，但是某些出事儿的信托，发现才70%都不到，可见内部的问题有多少。另外现在地方暗箱操作，把信托做成资金池了，这是严格违反信托的事情，还是小心为妙。超过两年期的最好都不要碰
-----------------------------
@桃园里的尼采2 289楼 2013-12-26 14:16:50
信托业务是要求严格专款专项的，居然有把信托资金做资金池这种怪事？
现在信托项目80%都是两年期的，但是大部分都在后附要求里有
“可延续到第三年”一项，第三年后回报率一般提升2-3个点，
另外抵押品的资产评估价值都是胡来的，抵押率的计算采取抵押品评估值为分母
信贷总额为分子，一般是越小越好，你弄倒啦
-----------------------------
@chocolateuir 291楼 2013-12-26 14:30:43
哦哦哦，是我弄倒了，抱歉。这块我不专业，听同事说抵押物是信托资金的两倍，就随口写上了。应该是抵押率为50%，但是很多爆出事情的都高。资金池的多了去了，同一个项目，修改修改，搞一些过桥资金用用，又可以再发信托了。
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@天上一散仙 292楼 2013-12-26 14:38:23
很多理论家根本不相信实际操作怎么回事。
我在东北时，某地信用社（负责人已被抓）用空纸箱子抵押贷款内外勾结都能贷出几千万。一个朋友是省信用社稽查系统的，去各地稽查，很多老农民根本都不知道自己名下有农户贷款。信贷员若干个老农民身份证以什么养牛之类的名义贷出款来放高利贷。还有买房子的办分期的时候才知道自己名下有贷款。当时电视都播了。
年前还跑了一个曾经一起吃过饭的信贷系统的小干部呢。
......
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@caipolo 396楼 2013-12-27 20:58:40
现在政府类做抵押的信托基本都没有抵押物的，都是承诺还款了事，真还不出钱了，民告官能赢吗？想想就知道有多恐怖了
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曹妃甸就出事儿了，老百姓又能咋样？

回复第431楼(作者:@vivian02035 于 2013-12-28 09:27)
@非主流outman 392楼 2013-12-27 19:31:09
@chocol……
==========
你知道温州现在的情况吗，房贷风险远远小于企业贷款。房贷还能够继续放，但是企业贷款早在去年就基本上停了。即使在温州这种极端状况下，房贷的风险也是各种贷款最小的。目前从官方银监会的数据可以看到，其实，断供的房子也不算太多。相比大批跑路的企业来说，要好很多。

回复第432楼(作者:@vivian02035 于 2013-12-28 09:34)
五矿信托和中建信托最近肯定不痛快，好多麻烦事儿
山西吕梁煤老板300亿资金链断裂也有他们的份……
==========
bingo,本人有幸亲身好经历了山西某企业骗贷案。案子涉案金额快二十亿，法院基本上就保大国企和银行的债权，民间借贷两千万以上的就二十几个，法院都不给立案，让他们自己解决。债主自杀未成，现在都给控制了。

@chocolateuir 271楼 2013-12-26 12:41:04
机构证实北京二手房年末降温 房贷暂停影响成交
http://money.163.com/13/1226/08/9H0QIOBJ00253B0H.html
房贷暂停也就是短短半个月时间，年年如此，去年这个时候大涨时候媒体不说，今年就拿出来说了。。。。哎现在媒体真是。。。。
今年三月以后国家实质调控政策基本上没有新出的政策，只是在班子换届完了以后逐步控制流动性，市场爱涨涨。结果才三个月房事就有颓势了。这个颓势和以前都不一样，带有市场自发的......
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@caipolo 278楼 2013-12-26 13:28:35
楼主，小弟诚心咨询，这么多三四线城市地产，发了信托，这个以后会怎么样，能兑付吗
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@chocolateuir 285楼 2013-12-26 14:04:26
现在地方政府以土地作抵押的信托都已经发到我们食堂了，利率9%以上。信托无非就是抵押率高一些贷款，一般来说表面上都是抵押率超过200%，但是某些出事儿的信托，发现才70%都不到，可见内部的问题有多少。另外现在地方暗箱操作，把信托做成资金池了，这是严格违反信托的事情，还是小心为妙。超过两年期的最好都不要碰
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@桃园里的尼采2 289楼 2013-12-26 14:16:50
信托业务是要求严格专款专项的，居然有把信托资金做资金池这种怪事？
现在信托项目80%都是两年期的，但是大部分都在后附要求里有
“可延续到第三年”一项，第三年后回报率一般提升2-3个点，
另外抵押品的资产评估价值都是胡来的，抵押率的计算采取抵押品评估值为分母
信贷总额为分子，一般是越小越好，你弄倒啦
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@chocolateuir 291楼 2013-12-26 14:30:43
哦哦哦，是我弄倒了，抱歉。这块我不专业，听同事说抵押物是信托资金的两倍，就随口写上了。应该是抵押率为50%，但是很多爆出事情的都高。资金池的多了去了，同一个项目，修改修改，搞一些过桥资金用用，又可以再发信托了。
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@天上一散仙 292楼 2013-12-26 14:38:23
很多理论家根本不相信实际操作怎么回事。
我在东北时，某地信用社（负责人已被抓）用空纸箱子抵押贷款内外勾结都能贷出几千万。一个朋友是省信用社稽查系统的，去各地稽查，很多老农民根本都不知道自己名下有农户贷款。信贷员若干个老农民身份证以什么养牛之类的名义贷出款来放高利贷。还有买房子的办分期的时候才知道自己名下有贷款。当时电视都播了。
年前还跑了一个曾经一起吃过饭的信贷系统的小干部呢。
......
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@caipolo 396楼 2013-12-27 20:58:40
现在政府类做抵押的信托基本都没有抵押物的，都是承诺还款了事，真还不出钱了，民告官能赢吗？想想就知道有多恐怖了
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@chocolateuir 419楼 2013-12-28 01:11:59
曹妃甸就出事儿了，老百姓又能咋样？
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@寒冰与火焰1 420楼 2013-12-28 01:55:51
五矿信托和中建信托最近肯定不痛快，好多麻烦事儿
山西吕梁煤老板300亿资金链断裂也有他们的份儿
看吧，这俩信托的老子实力强大，河北和山西的事都有他俩
之前湖北宜宾200亿的事情我和中信内部人打听了，最后强制拍卖抵押品
还本付息，所以我认为这两个事情信托投资人的本金也无风险，弄不好利息也能拿到
目前情况尚远没到图穷匕见的时候，我觉得这两个事情投资人还是能拿回本金的
毕竟央......
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五矿的事情有所耳闻，情况比较严重。据说质押物最后发现严重不足，而且还有更优先的债权人。之前中化集团本来有业务打算和五矿合作，这事儿爆出来就先停了

@chocolateuir 441楼 2013-12-28 13:58:06
回复第432楼(作者: @vivian02035 于 2013-12-28 09:34)
五矿信托和中建信托最近肯定不痛快，好多麻烦事儿
山西吕梁煤老板300亿资金链断裂也有他们的份……
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bingo,本人有幸亲身好经历了山西某企业骗贷案。案子涉案金额快二十亿，法院基本上就保大国企和银行的债权，民间借贷两千万以上的就二十几个，法院都不给立案，让他们自己解决。债主自杀未成，现在都给控制了。
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@桃园里的尼采2 445楼 2013-12-28 16:23:19
私人借贷出了事，债务追偿顺位自然在银行和国企后面啦
所以投资者聪明的一定要大旗扯虎皮，拉着央企的信用作保
宜昌那个事情一个副省长下马，中信信托走司法程序强制拍卖当地抵押国有土地
偿付本金利息，一般企业哪有这个能耐
中诚12年30山西也爆出个30亿煤炭项目违约，被什么杂志头版头条爆出来
弄得满城风雨，最后也是妥善解决
要是什么中融，新华之类的地方和私人信托碰上这种事就悬了
......
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所以我一直认为，这几年私人信贷，民间信托等影子银行的大力扩张，是为未来通货紧缩创造了条件。国家也就保护国家队的利益，剩下的谁都不愿意管。而现在这些国家队外的信用扩张则是无担保了，破灭以后也足以造成通货紧缩。目前温州，神木，鄂尔多斯就是这个状况。
媒体老说是供需关系不平衡导致房价暴跌，其实真正原因是信用崩塌导致民间信用大幅萎缩，国家机构在风险约束下也不愿意大幅扩张，从而导致暴跌。要只是供需关系，怎么可能这么短，这么大幅度下跌。

@ohmmthat 147楼 2013-12-25 17:14:26
屌丝 一枚，mark，业外人士，银承贴现可以理解为贷款成本么，我等 屌丝 可以通过参考哪些银行公布的现成数据获知银承走势的一二？
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@chocolateuir 152楼 2013-12-25 18:04:12
严格来说理解为资金成本比较好，目前银行好像没有主动对外公布吧。。。。这会严重影响各大银行票据贴现业务的。
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@天上一散仙 217楼 2013-12-26 09:40:06
http://www.shibor.org/shibor/web/html/index.html
第三栏里shibor报价里有票据转帖
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@chocolateuir 261楼 2013-12-26 11:08:58
这个是银行间业务的，和市场差别很大。今天北京地区主流报价8.5%-9%。十家主流银行六家暂停贴现，三家额度紧张，只有一家给我们一个多亿的额度。。。。
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@蓝色天忌 268楼 2013-12-26 11:34:35
请问8.5%-9%是对外的还是银行间的？，前面说有人用这个赚钱？怎么赚？望赐教
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@chocolateuir 270楼 2013-12-26 12:21:53
以6%年息贷出款，9%给人贴息，净赚三个点
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@分呼呼 400楼 2013-12-27 21:26:28
这也只能赚三个点啊？无论有多少资金，贴现后拿到票据，等着到期，资金转不开吧？
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@chocolateuir 418楼 2013-12-28 01:10:59
这个，哈哈哈，银行的作用就出来了~~~循环额度。我就说到这儿了，不多说了
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@分呼呼 444楼 2013-12-28 16:17:56
比如十年的循环额度一百万，给一个六个月后到期的无息票据贴现，六个月内，这一百万是不能再产生比息差3%更多的利润了吧？
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哥们儿，算我白说了。。。。

@非主流outman 392楼 2013-12-27 19:31:09

银行和企业其实也一样，都是希望投资时间短，收益高的项目，现在银行吸储压力那么大，资金成本那么高，有些理财都玩到7个点了，这种资金拿去放房贷，肯定是不情愿的。
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这就是利率双轨制。国家规定的基准利率并非市场真实利率。理财产品才是真实利率。因为房贷按照基准利率计算，远低于市场利率，所以看起来低效益。未来逐步放开的话，银行存款利率会接近目前货币基金利率，此时贷款利率也会上浮，房贷就不是低效益的了。目前这块是本届政府改革推进最快的领域。

@寒光亭 38楼 2013-12-24 16:38:48
其实根本谈不上发现，这是个常识而已。银行间市场已经完全市场化，银行在考虑房地产放贷的收益的时候必然会和自己的资金成本进行对比，而自己的资金成本基本上参考的就是银行间利率，也可以说参考shibor。同时，房地产价格的走势还有一部分和宏观的调控有关，个人感觉，金融危机以来美国一直是在去杠杆，而我国恰恰相反，在升杠杆。如果再让房地产价格平均每年上升六七个点的话，调结构是一句空话。同时，许多 屌丝 ......
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@chocolateuir 104楼 2013-12-25 11:25:53
这个倒是哈，房地产没有想象那么赚钱。不过参考shibor有点和小散户不相关了，因为shibor3.8%的时候，咱们老百姓也拿不到，10%的时候，咱也参与不了~~哈哈哈
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@swilenly 471楼 2013-12-30 13:59:05
国债逆回购基本可以反应资金价格。普通老百姓1000元就可以参与。
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前两天国泰君安的人打电话给我，说目前逆回购相关理财产品回报巨高~~居然折合年息超过15%

@xfkkk 469楼 2013-12-30 11:21:08
房地产应该算国家向百姓借款的一个抵押物，利息则是不断上涨的房产价格。。。。。
目前来看，在还款期限不断逼近的情况下，政府很可能打算赖账。。。。。
不止是利息能否兑现。。。。连本金说不定都岌岌可危啊。。。。。
无论如何以此等作法榨取一代甚至几代人的财富，来支援国家发展，也算是举世壮举吧！
不过我们这代人的悲哀。。。。也还不仅仅如此吧。。。。。。
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我很早以前就这么认为的。形象的说，还是一个讲老百姓几十年收入都借走的抵押物。虽然，理论上存在违约可能性。但是你想想，他的借条只需要用他自己写的货币就可以抵消债务，所以从账面上讲，只要政府愿意，本金和利息都能还上~~所以宏观上不用担心~~
当然这么做恶果是很可怕的，不过组织也不是没干过。。。。

@天上一散仙 473楼 2013-12-30 18:25:23
没有哪位评价一下9号文？
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没仔细研究过，但主要是尝试堵住一条绕过存贷比考核的路。理论上会压缩银行释放流动性的能力，但是如果影子银行和表外业务能够继续创新，估计效果也就是昙花一现吧。
不过，在流动性这么缺乏的这个节骨眼上动同业市场这个大蛋糕，中央真是哪壶不开提哪壶。

回复第466楼(作者:@换季马甲不感冒 于 2013-12-29 15:23)
国内主要大城市的房地产市场已经从买不起转化成换不起。
说的极是啊。
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现在最近陪朋友看房子，北京中介那个地方，主要都是两连房和三连房，就是因为缺少资金，导致许多换房户都没有办法完成交易。

回复第463楼(作者:@试试球市 于 2013-12-29 13:19)
...话题越来越分散.
这帖子立题是从微观入手,试图找到房价相关性.
在当前环境下,房地……
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球哥雄文，都不敢插嘴说话了，哈哈