关于房价高涨问题，只是一切经济现象纠缠在一起最终形成的结果，而不是由于房价高涨，才形成了如今经济乱象的原因。核心问题是货币失去了价值衡量工具的职能，为什么货币会失去价值衡量工具的职能，就是因为货币在过去30年在国内贬值超过了95%。那么房价是在什么时候开始加速上扬的，而且是在全国范围内加速上扬，这个时间节点是2006年底。我在前面已经告诉大家了，中国的黄金创业期早在2006年底就结束了，这个时间整整持续了10年。而且你看到公务员考试热是什么时候变得依然热闹，也是这一年开始的。中国的高考扩招又是从哪一年开始提速的，没错2001-2002年，一切时间节点都指向2006年。中国股市又是什么时候突破上一轮最高点，没错2006年底到2007年初，为什么会有这么多看似巧合的必然。建议大家好好研究一下郎咸平的理论，虽然他比较能忽悠，但是他对中国经济有两大贡献，第一：二元化论。第二：国家计划经济回潮的时间点判断。其它忽悠的成份多，这两点是我所认可的。另外一个我自认为我首先发现的就是，2007年开始，权力寻租出现了重大的模式变迁，就是权力持有人，开始自行操作，而不是向以前那样通过寻找代理人来间接操作了，这是因为通过10年的民企发展，权力阶层已经交换并积累了足够的资本，可以自己玩了。

美元放水并不是民企主导的，美元不放水就没有10年的黄金发展期，97年，可能你还没从事实体经济，那会可真是国企的走麦城时期，那会如果没有民企“挺身而出”，中国熬不到今天。国营体系依靠10年民企发展期，为自己建立了稳定的市场容量，并在2006年开始从各种资源的政策性垄断入手，逐步把利润源头掌握起来，自2006年开始，民企发现已经沦为国企的后端链条。其实1997年-----2006年，就是国企去产能化的10年，我预测，接着的整整10年，都是民企的去产能过程。没有美元储备的大幅增长（初段），央行哪里有800亿美元外储去核减对冲银行体系的坏账。不能只看到现在美元多的用不了，那会创汇经济可是三驾马车的头马，只是到了2003年后，在我们财力逐步充沛后，投资才取代出口成为头马。

你同意也好，不同意也好，中国经济的结构已经不可逆转的由二元结合转向二元分立，而主导地位已经彻底的被计划体系所掌握，这就是大家都觉得生活越来越艰难，大米越来越难赚，希望成了奢望。而经济数据根本不支持你的感觉，因为你的篮子没有增加什么东西，而“别人”的篮子里越来越丰富。
说的复杂点，央企的成本可以顺利的向你转移，你的成本则没法向其它什么人转移了，因为作为P民的我们的后端比我们还穷，你还别指望管理层给你点什么政策，比如价格听证之类的，呵呵。

在我听到你说的这些所谓成功人士后，我禁不住嘿嘿一乐，我问一下，这是特例哪？还是范例哪？万象（那是浙江私营的一面旗帜）、娃哈哈（不要掩饰哇哈哈成长过程，因为它是管理层收购的典范）、吉利汽车（我一直没搞明白这个企业）、马云的淘宝是我研究最多的企业之一，淘宝寄居于广大小零售商阶层，依靠吸取小规模零售商的血汗生存，淘宝的存在虽然让广大贫穷阶层暂时享受了低价，但更长久的看，淘宝会导致更多的人陷入贫困，它的规模将导致国家税收减少和对其它行业支撑力度减弱，C TO C的模式将在今年达到登峰造极后开始走下坡路。前几天，我看到一则新闻，澳洲零售商协会要求对网络销售商征收10%的特别商品税。民企现在生存模式也发生了重大变化，就是一致追求规模化，我感觉如果都去追求规模化，当风险来临时，反而丧失了转身的机会。但同时也有好处，用规模绑架政府政策，这叫尾大不掉。
很多劳动密集型的企业在考虑西迁，但仅限于一部分企业，规模稍微大点的可以西迁，大部分企业仍会受限于成本和规模问题而被消减，升级只是一种无奈的说辞而已，最终的结局是大部分民企被从实业领域挤出，形成博弈性资金群，这为实体资金的投机化迁移创造了绝佳的机会，目前挺房价的资金主要是这部分资金，最大的特点就是极少依赖金融杠杆。

在国家强力调控的一月份，全国重点监测的100个大中型城市样本均价涨幅0.91%（环比），本城市涨幅1.19，已达9116元，这还仅仅是众所周知的统计数据，百姓实际的感受价格远远不止这点，在新国八条发布后，特别是春节前后，全国成交量大幅萎缩56%，预期2月成交量将继续下滑，很可能出现同比上的大幅萎缩。
同期PMI亦开始呈现走低，其中非制造业PMI首次出现下滑，滞胀是什么？是杀人不见血的钝刀，“不要犯错误”，实业经营者今年的警世箴言，没有人不会在心中经常默念几遍，在成本压力渐增和维持市场占有率的平衡中，民营企业的血肉之躯正在被豪华列车拖行在一条不甚平整的煤渣路上，一切都按照符合逻辑的过程演绎着。

房地产行业当然是最佳的蓄水池，但是中间隔着地方政府和开发商，还有中国极度变态的房地产开发制度，房地产行业已经不再是蓄水池，而是资金多方博弈的战场，是公权名义下掠夺弱势阶层的抽血机。
早几年，大家还曾天真的讨论过房地产的土地问题，发现这个问题是个死结，因为理顺房地产市场的最佳手段就是土地私有化，只有在土地私有化前提下，才能甩开地方政府对土地的垄断，才能甩开开发商对成品房产的垄断，但我们的建国基础就是土地公有制，一旦私有化，将导致解放前的地主阶层对政府展开大规模的诉讼。这就上升到了政治高度，P民，还是莫谈国事吧。

对房地产行业的投资，我是这样理解的，经济发展对于我们所处的阶层，构成的影响已经趋弱，即使经济有所发展，也不会带来更多的利益，但如果不幸走低，则会产生致命的打击。房地产投资是在进行积极的防御，而不是更有进取性的对策，如果非常非常多的人持有这种观点，那就构成了一种势力，是对目前经济发展方向的一种反击，起码会构成强大的牵制。因为目前经济发展的方向不符合我们利益所指，与其消极的用脚投票，不如积极的履行自己的经济责任，所以我说房地产投资归根到底是一种积极的防御手段。

现在给大家计算一下中国百座大中型城市的房地产市值，我估算每个城市大约平均常驻人口大约120万人（城区人口），人均住房面积大约30平米，即使按照国家的统计口径，总资金涉及：120万*30*100*8600=31万亿，这是中国最活跃的经济地带，其中房地产的死库容大约80%，大约活跃在里面的投资不少于6万亿。

西客站地区投资量很大，是政府的重点工程，城建的基础非常好，有后发优势，但是由于济南的居住格局是住东不住西，向南不向北，加上军用机场长期不能迁移，严重制约了济南的西部发展，目前已经有所改善。但是它不像东部，东部的价格是绵延向上的走的，基础走势非常好，且有较强的承接能力，这是由于济南的经济结构所决定的，大部分实业体系都在东部，教育资源和医疗资源，商业资源都在中东部，2002年--2004左右，东部楼盘的价格基本是西部的一倍左右，那会还是有相当投资潜力的，从最近两年的价格走势上看，西部的价格由3500左右直线上窜至7500-8000附近，基本已经添平了价格洼地，北部也存在这种现象。所以，西部目前没有特别强于其它地域的投资潜力，在调控加码的前提下，选择功能性房产机会更大，具有更强的安全边界。另外，济南最快可于今年公布轻轨+地铁的建设计划，关注一下轻轨站旁的边远房产。

在一个城市长期投资，必须了解这个城市的历史，济南的中心在几千年前，是接近章丘的（龙山文化），以后逐步西移，在元朝基本到了现在的老城区。这是因为大运河和小清河修建交叉所导致，房地产是跟着经济走的，在古代也是这样，一个城市的中心甚至会上千年不会发生转移。济南在1904年开埠设立商业区，就是经纬路那片，是内陆城市中开埠最早的城市。解放后，由于西部有军用机场和耕地，北部是黄河，向北发展缺乏足够的建设资金，城市发展一直偏于向东发展，因为向西是长清县，向东则是历城区，早期的经济政策是倾向于城市内发展，在改革开放后，济南新设开发区，导致了发展方向的严重不均衡。这就是济南城建的发展史。

有一定的参照意义，都是内陆城市，都是省会城市，都是中型城市，都是交通枢纽，都属于房地产后发城市，鉴于郑州的编组站地位在国内有重要的地位，如果我在郑州会有相当一部分地产会投向物流服务相关行业，也由于郑州商业已经相当繁荣，我不会投入郑州的商业零售地产，地产投入要考虑城市主业，紧紧跟随城市的核心竞争力，还要考虑主业的发展程度，应该在主业发展期投入，跟随主业共同成长，而不要去投和经济联系不那么紧密的或者已经处于成熟期的房产。

作为企业跨市场投资的一部分，我先做个图。

又做了一张解释中国经济目前的困局形式曲线

由于我国经济体系结构的问题，企业产品增值能力不强，技术含量低，企业汇聚成的经济运行安全区间越来越窄，通胀和通缩距离也越来越近，达到极端就会形成通胀和通缩并存，由于通缩和通胀的距离越缩越短，政府的调控也陷入尴尬境地，通常是刚刚刺激起来，就冒顶了，刚刚压制下去就疲软，这就是政府一直在强调的两难。
这一切原因都是我国的经济结构存在重大问题，突出特点就是以数量替代质量的生产运营方式。在我国难以在短期实现经济结构再造前提下，主动缩减产能应该是必须面对的问题，缩减的产能变现后，缩的越早，变现溢价越高。

目前政府采用提高大型企业技术含量（不惜以市场换技术），以大幅增加IPO培育新企业来带动结构转型，为的是这个目的，见图。

事实上哪？我们P民需要的是这种模式。通过市场规律，公平公证的解决经济结构问题，我们不需要一个成本快速抬高的发展模式，更不需要一个由国家主导的体系再造。

我对小城市和城镇房地产一贯是看空的，城市的最大功能就是商品经济的聚集功能，从资金，信息，物流的商品三要素上看，都是集中于城市的。在古代，大城市体现的是物流集中的功能，在商品化的近代，随着金融业的兴起，城市作为汇聚资金的功能已经发挥的淋漓尽致，随着现代信息化的发展，城市又成为信息的中转，交换和展示聚集地。中国的城市形成无不经历漫长的演化，大部分具有天然的地理优势，在历史上多是军事交通要塞，这说明了一个大问题，人类尽管可以改造世界，但利用的成份居大。
小城市和城镇有一种房产是功能性的，就是休闲和度假房产是值得关注的，但这种房产和普通居住/商业房产有着巨大的差异，并不能支撑所有小城市和城镇房产获得普遍的溢价。小城市房价最近非理性上涨，可以说是跟风和货币贬值因素所导致，他们相当于房价链条的最后一环，你的下家在哪里？

上面的几张图，我希望大家可以通过它们，了解我们所处的经济大环境，房价高涨，只是这种经济模式发展的必然结果，也许二十年后，我们的城市化进程行将结束，房价才有可能停止上涨的步伐，在这之前，房产持有者可伺机在货币回归价值衡量工具的起点兑现，或者一直持有获得长期的出租收益，或者寻找经济转型期中间某个适合自己的节点将房产抵押获得资金使用权，总之，目前持有房产优于现金，现金相当于灵活的选择权，目前P民的机会的确是少之又少，多选多错，等待时机是个好对策。
关键我们转型期是在通胀和通缩之间距离非常近的行将交汇处展开，如果在2008年附近或者更早开始调整，机会好的多，民营经济也不会如此尴尬。见下图。

西部承接东部的淘汰产能，很多学者甚至管理层都非常支持，其实也就是把东部的发展过程再演绎一遍而已，东部已经投下了巨额投资，这部分投资，我想很大一部分都还没有回收。就又铺开新摊子，这张饼烙的有点大了。早在2008年，广东省就开始所谓腾龙换鸟了，成果如何，大家有目共睹，我想这样的玩法是非常利于交通运输的，所以中央拼了命似得在西部搞高速公路，原来有这招等着哪。中国的东西部和美国的东西部，那可是两个概念，美国东边是大西洋，西边是太平洋，中国东边有海，西边只有大山峡谷，还有比非洲还不如的阿富汗和外蒙古。脱离了产业集成度高的区域，这些西迁企业的确非常非常堪忧，就像西路军西征，没有了根据地，那就是一路路的孤军。
关于以防守替代进攻的做法，早就有谋定而后动之说，作为P民阶层，根本就不是开疆辟土的成色，等待大局初定，萌芽已现，再行顺势而为，尚有胜算可估，到处乱跑，是馅饼还是陷阱都还没搞清，就断送了卿卿性命，君不见，当年互联网大潮，死掉了多少小企业，这些人绝对没有白死，都给活下来的大企业做了肥料，替大企业培育了市场，我们不要去做这些先驱和烈士，还是去做活到最后的战士吧。

房地产销售量的大幅萎缩，并不是像大家想的那样，房地产行业就此终结了，相反，我认为是走上了正轨，像以前那样，随便买一套等待升值的傻作行情早晚有终结的一天。房地产归根到底是经济链条的一部分，它必须加入经济循环，并利用自身先天具有的资源性优势，去占据经济链条中不可替代的一环。房地产销售量的下滑，迫使投资人平心静气下来，仔细想想，我的房产终究是经济链条的哪个环节。迫使投资人将思路从炒作阶段转到运作阶段。大幅缩减的新增供应量也为房地产长期投资提供了绝好的归位机会，它会真实的体现社会融资成本，并逐步达到理想的出租回报率，这也许就是最好的软着陆机会。如果就此房价不再上涨，刚需不再恐慌，房地产投资的长期收益率会逐步靠近金融投资回报率，那就是在贷款利率和长期存款利率中间寻找一个合适的平衡点。这个平衡点是针对目前房地产价格的，从1998年---2008年间一直从事房地产长线投资人的收益，将是超额溢价，收益将远远高于融资成本。
我在上面作了一些解释，说明了现代城市在经济体系中的重要和核心作用，房地产作为承载财富的基础作用，毋庸置疑，它不但具有承载作用而且还有金融属性，一旦大家把房地产放在更广阔的运营思路上，就会发现它的作用，大家不要沉溺于网销的热络，网销在通过缩减产业链长度获得营业规模优势和成本优势的同时，也丧失了对其它产业的支撑，一个加长的产业链才会导致经济繁荣，如果所有的销售商都去做网销，中国的经济将立刻沉入深渊。因为整个国民经济体系所提供的税收它不可能完全虚拟化，没有了税收也就丧失了国家对这个体系的支持，网销的劲爆只是一个短期行为，倘若把视线放的更长远一些，就会发现它终究不会有出路。话头转过来，房地产究竟会以何种手段实现其自身的价值，很多人都抱有疑问，以低价出租吗？这先要反问你自己，你买房时就没有想到吗？
最近我发现一个新开的盘，是济南最贵的公寓，华强广场，据传开盘价大约是1.6万起，周围的写字间成本在过去的10年，均价为6500元-7500元之间，周边的商住两用在过去的10年成本为4500元-5500元。如果华强销售情况良好，无疑会通通将周边的写字间和商住两用集体送入安全边界。对于这些进入安全边界的投资，我恭喜他们。如果华强的销售量不理想，我同样要恭喜过去10年的投资，因为不会再有开发商胆敢在周围加速提供新增房源，他们仍会进入更稳定的安全边界。