前几天，国内某个知名房企的债券被市场无情抛弃，造成金融市场的剧烈波动。这件事情具有很强的警示作用。公开数据显示，国内房企的平均负债率为77.8%，大部分人都不明白的是，既然这两年房价暴涨，房企赚的钵满，为何还有如此高的负债率。第一，债务未到期，房企并不急于偿还债务，保持足够的杠杆，是房企保持产业规模，不被别人吃掉的不二选择。第二，楼市在上升阶段，房企获得现金流的能力很强，期房销售模式下，房企资金占用时间短，及时的回款有利于保持债务负担不增加。第三，负债率高，说明房企大多采用高杠杆的经营策略，对今后的楼市一致看好，力图利润最大化。但是政策面现在是严控房企以银行信贷，债券信托资金作为土地购置款，这一点很重要，相当于逼迫房企降杠杆。同时，严控银行委外资金，理财资金为房企提供开发贷，禁止房企国外发债。这一点相当于要求房企拿自己的钱去玩了。为什么会出这样的政策呢？因为房企是企业，资本逐利的本质决定了他们一定要吃最后一杯羹，但是资产泡沫是危及国家金融安全的，吸干榨尽老百姓的血汗钱，造成其他实体缺血是国家不愿意看到的。截止目前房企的拿地热情非常高，这说明房企的现金流非常充裕，房企并不急于偿还债务，依然保持高杠杆经营。但这个知名房企的债券为何遭到市场的无情抛弃呢，首先市场不看好这家公司的偿债能力，房企保持高杠杆，一般都是借新债还旧债，一旦发债环节被限制，房企的资金缺口就会暴漏，其次，市场对楼市的今后走势与房企预期不一致，提前抛出规避风险，尤其本身就是高杠杆的委外资金抛出更为坚决。所以，只要楼市出现任何滞涨或下跌的信号，高杠杆资金将会无情的抛弃房企的债券，房企的黄金时代真的结束了。在新的金融环境下，如果房企不改变经营策略，降低自身杠杆水平，一味的追求做大做强吞噬对手，那任何风吹草动都将成为压垮房企的最后一根稻草。未完待续

既然大家都非常关心房价的涨跌，今天就在这里做一下具体分析，偏颇之处敬请指点。今后几年从全国来看房价的走势各城市之间将明显分化。北京的房价由于雄安新区的建设，500万人口的分流，大型国企及高科技产业的迁移，同时北京今后三年150万套新房的提供，北京的房价目前可以断定为历史大顶，这也是北京房价目前回落最大的原因。深圳作为最具创新能力的城市，新的高收入群体层出不穷，同时落户手续简单，人口持续流入，从深圳新入学儿童暴增就可以看出，深圳的新一代高收入人口快速增长，而深圳目前除了老破小外的新房总共不足120万套，所以今后深圳的房价即使在这个小周期内有所下跌，但跌幅不会太大。深圳目前的高房价高租金已经对新兴产业有了挤出效用，深圳的企业税收足以支撑地方建设，地方政府降房价的决心很大，所以今后深圳的房价还是取决于政府的决心，短期看，高杠杆的炒房客会比较难受。上海作为中国最具活力的城市，目前却出现了明显的人口流失，房租普降，说明上海整体楼市并不缺房，过多的房源压制了租金的上涨。上海整体收入非常不平均，城市区域大，今后不同区域的房价会出现严重分化，我只能说上海陆家嘴的房子，任何时候买入都是对的。广州这些年已经从中国经济的领头羊逐步没落，正经历经济转型之痛，居民收入下降明显，外来人口流入下降，同时深圳又对广州造成严重的吸血效应，广州的房价进入较大幅度的调整在所难免。一线说完了。其他的后面说。未完待续。

今天本来想聊聊二线的。既然上面盐城的朋友提到了目前火热的三四线城市，那就先聊聊三四线吧。盐城朋友2015年卖出房子相当于股市割肉割在了地板上，目前的焦灼心态可以理解。在讨论三四线以前，我们先聊聊今后几十年人口的流动趋势。我认为今后人口流动当地的经济发展是基础，环境优美生态宜居也是一个重要因素，所以今后中国人口将如同美国加州一样向东南沿海正流入。盐城作为东南沿海城市，环境气候优良，城市人口800万，市区人口240万，相当于一个二线城市的人口规模。盐城这一轮的房价暴涨，有炒作的原因，但是也有上涨的基础，从大周期上看，房价的波动不影响长期的上涨趋势，从小周期上看，目前是高点。我非常反对中国楼市崩溃论，那是太不了解金融政策的周期了，也太轻视政府对经济的把控能力。作为世界第二大经济体我们的一举一动牵扯到世界经济的波动。在这个货币周期内，守住3万亿美金的外储是政策底线，这几天银监会对几家大型民企海外收购垃圾资产发出警告，目的就是防止资本进一步外流，从监管的力度看，谁触碰了这条红线，就不要怪政府不客气。所以货币紧缩去杠杆是这个货币周期的大方向。利率的提升也是大方向，银行利率的走势与房价的走势是相反的，利率到顶点房价到低点，利率到低点房价到高点。盐城目前这位朋友的具体情况，我只能说在今后5年，盐城房价再上涨30%才能覆盖目前买入的成本，当然，城区配套全的双学位指标小户型房产，是最抗跌的，也最容易脱手，我并不建议此时在楼市投入过多资金，但是结合你自身的情况，小资金入市优良资产风险也是可控的。未完待续。

今天我们聊聊二线城市房价的走势。二线城市目前看，是属于一个量缩价平的阶段。量缩主要是因为库存不足，开发商手上的货不多，并不急于降价卖出，同时开发商去年及今年初的大卖，现金流好，资金压力小，挤牙膏一样的向外推盘，造成市场房源紧张的局面。二线城市目前都发布了限售令，在限售令下，投机客基本不敢在轻易入场，目前市场上大多是刚需的换房交易，整体市场进入僵持期。玩过股票的人都知道，股票见顶有尖顶，双顶，圆弧顶，也知道横久必跌。在僵持阶段，高杆杆投资客是最难受的，因为持有成本会慢慢的侵蚀掉利润，资金压力越来越大，有时候必须减仓，以保证不至于断供。下一步楼市的走向，买卖双方都在等待金融政策的走向，我认为，货币继续宽松的可能性不大，货币紧缩的态势至少会一直持续到美联储2019年底前缩表回收美元结束。有R姓专家认为，房价与货币周期无关，只与土地供给和房地产投资有关，2016年以前两年的土地供给偏少及整个行业投资偏少是造成此轮房价上涨的根源，但实际上，那两年的土地供给偏少和投资减少是因为2014年房地产出现了天量库存，行业自发的调整。这一轮上涨主要消化掉了前期的库存，这一轮上涨前，市场库存是天量。天量库存下的上涨，本就是违背市场规律的，根源还是2016年人民币兑美元整体贬值了10%，在兑换美元受阻下，大量的避险资金进入楼市，推高了整体国内资产价格。依照供需平衡理论，这一轮的房价上涨应该等到2017年新批准的土地入市后才会到顶，即产生新的库存后才会到顶。但是，本就是和供需无关的上涨，到顶也必定和供需无关。前面已经反复说过，2015年前的天量库存不可能在短短的两年被刚需消化完，这是一轮资金推动的楼市牛市。下一步楼市的走势，我们主要盯住央行的金融政策就可以了。人民币停止贬值，流动性减少，没有后续资金的进入，楼市很难继续上涨，这如同股市一样，资金匮乏了就是顶部。目前大家最关心的是，央行会在放水吗？我认为，央妈目前确实挺发愁的。我们知道，这几年的信贷基本流向了楼市，也就是银行目前的同业拆借，理财委外资金绝大多数流向了楼市，和基建项目。如果此时降杠杆过猛，造成楼市的暴跌，银行一堆烂帐，将会出现系统性的金融危机。如果此时不降杠杆，在人民币的贬值预期下，造成国内资本价格进一步推高，同时外储的继续缩水会造成进一步的贬值压力，那就是吃药上瘾停不下来了，到时候楼市的断崖式下跌，结局恐怕会更惨。所以，今后的几年是考验央妈调控艺术的时候了，既不能把泡沫刺穿了，又要防止人民币的进一步贬值，央妈难啊。现在回头想想，在美元进入加息周期的阶段，我们却把自己的资产价格推高到高位，是不是自己给自己找不自在呢，如果知道去库存是这个结果，恐怕如果能够重来，央妈一定不会这么作。所以一开始我就说过，我们自己给自己挖了一个大坑。前面已经说过，我们的整体负债将近200万亿，其中地方债缓解了不少，企业债还是居高不下，剩下很大一部分是房地产行业的欠债及个人房贷，从负债看，我们的资产泡沫相当严重。好在，中国的老百姓是最能吃苦耐劳的，即是房价跌也不会断供，炒房客的钱让他们为国接盘也是应该的，谁让他们招人恨呢。所以，央妈，定会挥泪斩马谡，让楼市先跌一下，先自我修正，以迎接更大的困难时刻。未完待续。

前面已经说过，这是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市，是人民币贬值预期下，人人追求资产避险下推动的牛市，目前已经演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。炒过股票的人都知道，牛市来了很难言顶，股指5178崩盘的时候，每个人都相信股指会涨到10000点，垃圾股都炒成了百元股。目前市场的狂热气氛，谁敢说房价跌，马上就有100个人反对你，卖菜的大妈都准备回老家买房了。同样股指5178的时候，卖菜的大妈都不卖菜了，坐满了股票交易大厅。历史总是惊人的相似。在资产的狂欢下，任何冷静的思维都会被人们的热情所淹没。我现在只能说，目前的房价上涨的局面，是地方政府，开发商，炒家，买进和持有房子的居民的一场资本狂欢。每个人都挣钱了，每个人都寄希望挣更多的钱，每个空头都被迫空转多，好一场中国资本的盛宴。我也是多套房的持有者，但是个人资产的增加我一点都高兴不起来。最为一个经历过5178股灾的人，我感到非常悲哀，因为我知道，盛宴结束后，当既得利益者完美退场后，最惨肯定是后知后觉的散户们。而且我还知道，盛宴结束后，楼市将如同现在的股市一样，深度糜烂，一蹶不振。同时我还知道，盛宴结束后，定当给中国经济重重一击，我们的政策制定者将会成为千古罪人。我很悲哀于我们的经济发展模式，只会大搞基建，粗放发展，民营经济逐渐萎缩，新兴产业发展迟缓，因为我们根本没有自由市场的温床。也许应该让这场盛宴更高潮一些，因为只有那样，风暴才会更猛烈一些，中国经济才会彻底出清，从而走上涅槃重生之路。未完待续。

今天我们聊聊房产的财富神话。先讲一个故事，大学同班的俩个同学。一个留在北京，一个去了内陆的三线城市。北京的进入一家大型国企总部，另一个去了国家机要科研机构，承担卫星发射的监控工作。俩个人都有单位的福利分房，二十年后，不考虑两个人的薪资收入，北京那个同学仅单位的福利分房房改上市后就价值1000万。俩个人论对社会对国家的贡献，三线城市的同学肯定大的多，但是当他们退休后，个人资产相差百倍。在西方国家这是不可思议的，承担国际卫星发射任务的肯定会有更丰厚的待遇。是什么造成这么大的贫富差距，是中国畸形的房地产政策，是公有土地的增值部分被据为己有，是国有资产的不公平分配。房产地面以上的建筑并不值钱，任何区域差距不大，但是房产下面的土地的升值才是真正的财富。北京的土地增值远远超过了三线城市，而北京土地的增值是政府拿着全国纳税人的钱持续投入，持续配套建设，各大型国企持续进驻后而增值的。这部分增值应该是公有的。但是，由于我们没有房地产税，土地的增值成为个人财富，这是对全体公民而言极不公平的，这是触目惊心的国有资产流失，这是赤裸裸的对公有财富的掠夺，这是中国目前贫富差距进一步扩大的罪魁祸首。有些人说，我已经交了70年的土地出让金，凭什么还要收房地产税，但是他没交最大一部份的土地增值税。所以，房地产税必须收，而且已经刻不容缓。

今天我们聊聊西安楼市的628新政，新的政策规定2017年4月18日之前买入的新房需要网签后满5年才能转让，买入的二手房需取得产证两年后才能转让。这个新政实际上是对418规定中限售令的补充，也佐证了我们之前的判断，政府有很多手段冰冻楼市，限涨，也限制了下跌。至少在这今后5年内，这一两年成交的天量房产，不会有进入市场的机会了。今后就是纯刚需与开发商之间的供需市场。但我不得不指出的是，这一两年的巨量成交，刚需被消化的差不多了，新的刚需还需要培育的过程。具体到房价看，持平就是下跌。我大概算过，一套200万的房产，首付40%，按揭贷款25年基准利率，再加上物业及交易税费，5年后这套房产必须保证卖到290万，才不至于亏损。如果首付20%，或利率提高，成本将会更高。也就是房价5年再涨50%才行。我感觉在目前房价这个高位，再涨50%确实有些难。西安的这个新政，具有很强的示范效应，各地今后难免模仿，对前期进入的炒房资金，无异于噩耗，不仅无法兑现，还要承担本金损失的风险。同时，西安这个新政对稳定房价的作用也是非常明显的，可售房源进一步减少，只能等新房的上市，便于拓展新区建设，政府好高明，在中国千万要听政府的，不让你们炒非要炒，那就等着关门面壁思过吧。最近出了一个消息，2016年涨幅之王合肥个别楼盘已经出现腰斩，炒房资金夺路而逃，合肥地方政府还算仁慈，不想关门，但是如果房价大幅波动，合肥也必将走关门之路。郑州最近出的新政也很有新意，新房必须以去年10月份的价格出售，已经有开发商响应了，我觉得这一方面给开发商台阶下，防止造成降价后的群体事件，一方面说明政府不认可目前的房价，不想给炒作资金利润空间，也知道这里面蕴藏的市场风险。我想提醒各位的是，炒作资金出逃或者房子卖不掉的时候，房价会大涨，炒作资金会抬高个别房源价格，大部分房源低价走量，这是一种出货手法，和股票的出货手法一样，小资金拉抬，大资金下跌中走量，这个时候要管住手。还有这个时候不要太关心日光盘，目前的日光盘一是明显低于周围均价，二是长期蓄客后少量房源放出后的假象。目前的全款买房，基本说明银行不想在提供贷款了，没额度是假话，银行有钱不赚不是傻子吗，银行看到了风险，不愿为炒房资金买单了。成都上个月的成交量很大，但是均价是下跌的，远郊低价新盘成交的多，二手房交易下滑，成都的货币安置政策还是有需求空间，这以后也会是更个城市主要安置政策。所以今后，炒作过度，涨幅巨大的城市或城市区域，会有比较大的下跌幅度。涨幅不大的区域，具体要看后续刚需及开发商资金情况的博弈了。最后建议，刚需不必急，好好看看，多比较，日光就让他接着日光好了。未完待续。

今天我们就聊聊成都吧。在聊成都以前，我们可以自己查一下中国夜晚灯光卫星图。中国目前形成了三大城市群，京津冀城市群，广深大湾区城市群，以上海为首的长三角城市群，然后是以武汉，郑州，重庆和成都形成的点状分布区域中心。成都与郑州都有一个共同点，人口大省，人口对房价的支撑非常强，持续的人口流入是房价上涨的主要动力。2010年前成都的GDP和临近的西安差不多，但是现在几乎是西安的2倍，除了人口因素以外，成都的地方政府的管理能力更强一些。成都这些年招商引资，机构精简，政府效率高，大型合资企业众多，我觉得外资看上的是四川省的人口因素，企业环境以外，更为看重是成都的宜居环境，我去和成都几次，只要在成都工作后，没几个想离开的，成都的生活非常安逸。现在成都有种说法要作一线城市，有重庆这个老大哥在，各方面政策都会向大哥倾斜，成都这想法有些不太现实。而且成都面积实在太大了，政府手里的储备土地可谓源源不断，这也是成都地方政府并不愿意房价真跌的原因，维持住高房价，维持住高地价，也就维持住了GDP的高增长。主城区的房价有虚高之嫌，大多数人可接受的房价最高也就是2万多，成都人爱享受，我认识的成都朋友孩子都不生，让他们背负巨债，是不可想象的，所以千万别信成都房价要涨到5万以上的假话，5万在成都绝对没人接盘，还不如省下钱去享受，老成都都会这么想。目前在成都，只买低价盘，不追高价盘，成都未来的房子会源源不断的供应市场，在暴涨，难度很大，虚高的高价盘炒作资金在里面，容易成为接盘侠。巨量的后期土地供应和源源不断的房源，成都房价不降也难。目前成都的待售房源并不少，隐性库存巨大，开发商目前资金压力不大，不可能降价销售，并且真要开始降价，反而会更卖不掉了。只能控制上市房源数量，人为造成房源紧张，逐步推高房价，远远脱离成本区。目前二线城市这种僵持局面具有普遍性，僵持的结果肯定是谁的杠杆高，谁死的快，总有先扛不住的开发商先降价的。一句话，不急，慢慢看，看准了再下手。未完待续。

朋友们提出了很多问题，涉及不同的城市，在回答这些问题以前，我们还是回过头看看这一轮房价上涨的原因。前面已经分析过，在这一轮房价上涨的前夜，市场上的库存很大，当时政府报告中提出了去库存的政策导向，同时为房地产松绑，取消了限购政策，但是要指出的是当时的限购政策并未限制刚需。政策松绑的初期，全国的房价并没应声上涨，而是以深圳为首的一线城市开始上涨，并逐步扩展到其他一二线，乃至现在的三线，如一波洪流一般席卷全国。有一股天量的资金投入到了房地产之中。说到这股资金，我们还是要说一下货币系数，当第三第四级银行从上一级银行拆借到资金的时候，银行必须把这些拆借得到的资金放贷出去或者购买其他债券，才会真正的产生新的货币投放，如果第三第四级银行把得到的资金反过头来又去购买第一第二级银行发行的长期理财产品，那就是短贷长投，资金在金融系统内部带着杠杆空转，一旦得不到新的资金，这种庞氏骗局就玩不下去了，所以现在银行的理财产品蕴藏着巨大的风险，国家现在进行的金融系统监管去杠杆，严查银行委外业务，就是看到了这里的风险，所以今后的资金面偏紧将会是长期的，不仅仅是M2的降低，银行同业拆借暂停也是主要原因，目前的金融系统去杠杆也是非常危险的，因为稍有不慎就会爆发杠杆断裂，所以6月份，央行两次MLF巨量资金续作，就是给一些杠杆资金续命呢。7月份，央行表示市场资金并不缺少，但各大行并没有放松房贷，因为这部分杠杆资金迟早要从市场中消失。话题扯远了，还是说贷款才能产生真正的货币投放吧，2015年和2016年两年我们全社会债务增加了60万亿，几乎是前面那些年总和的一半，现在大家知道房价为什么会涨的这么高了吧，因为每个人买房都贷款，开发商买地要贷款盖楼要贷款，最终第二三四五级银行的同业拆借资金全部真实的投入到了房地产领域，这些钱全部真正的流向了市场，并没有空转。天量资金进入了房地产领域，房价能不涨上天吗。为什么实体经济不行了，因为没人贷给他们，房贷又安全又有抵押，收益又稳定，银行都愿意作。我们这几年实行了低利率，但是实体经济最终得到的贷款利率并不低，真是好大的讽刺，低利率只起到一个效果，吹大资产泡沫。所以我前面为什么对目前我们采取的经济政策大感失望，就是这个原因。天量的信贷投放，再加上居民财富的投入，最终的结果就是政府的资产负债表好看了，政府的杠杆转嫁给了居民。为什么政府现在一定要把房价限制住呢，因为居民的平均杆杠已经到了53%。我们都知道，在中国80%的财富掌握在20%的人手中，所以剩下的80%的人的杠杆率绝对不止53%。美国次级债危机爆发的时候，居民的杠杆率也就是70%多。我不知道我们的智库怎么想的，我是特别担心房价再涨，再涨，就是金融危机。而且，下跌，也可能是金融危机。现在我们知道这一轮房价翻番的原因了，巨量的货币信贷投入，资金牛市，没有别的原因。所以，下一步房价怎么走，看央妈的。如果央妈继续玩这种同业拆借货币投放游戏，银行继续扩大房地产债务比重，也就是继续放水，房价毫无悬念继续涨，如果M2逐步缩减，并坚持严控银行资金进一步进入房地产领域，年底前，无论库存紧张不紧张，房价肯定跌。没钱了，这个游戏还怎么完，到时候会出现开发商大范围的甩货，同时各大城市纷纷关门，冰冻楼市，防止危机的蔓延。其实有时候我们要明白，炒房客就是我们自己。本文对各地区具有普遍指导意义。未完待续。

看到楼上朋友的帖子，我想说一下房子的投资价值的的估算，就是租售比不能低于银行的5年利率，或者20年租金可收回房子的成本，最多不超过30年。看了你上面的说明，那哈尔滨核心区域的房子具有优良的投资价值，属于价值洼地。北京的房子完全按租售比算的话，就不可思议了，你目前所住的房子房东能6000出租，肯定是较早买入的，新近买入的按这个价格出租，迟早破产。但是北京的房子不能完全按租售比考虑，北京可以带来更好的就业机会，更高的个人收入，更好的教育医疗，这些收益完全可以抵消租售比的损失。就目前北京房价来看，我认为这一轮涨完了，啥时候再涨，还会不会涨，那要看国家今后的房地产定位和金融政策了，所以现在北京租房更划算，那么便宜的价格住着别人千万的房产，是不是很划算。准二线哈尔滨的无用的大房子，我建议利用这一波上涨置换，那么高的租售比说明还有上涨空间。当然，外地人在北京都有一个安家的梦想，我的建议是在等等，等自身的实力进一步增强再买不迟。一点建议，仅供参考。

苏州是我去过的城市里最喜欢的一座城市。干净整洁的市容，优美宜居的环境，高素质的人口结构，发达的高科技产业群。苏州目前的GDP过万亿了，已经是名副其实的新二线城市，苏州目前承接了上海的溢出产业，当上海的人工、租金到达企业不能承受的时候，企业自然会选择低成本区域。前一段时间，华为向东莞迁移就是因为在深圳办企业的成本太高了，华为现在在成都，西安都新建了研发机构，利用当地的人才优势同时，可以得到当地的各种优惠政策，华为逐步缩减在深圳的比重是趋势。只要上海还维持目前的高成本，企业就会源源不断的溢流到周边交通发达，土地资源便宜，生活成本低，政策优惠的区域中去，所以苏州的房价上涨是有基础的，即使是炒作产生了泡沫，这个泡沫在大范围的高收入人口的支撑下，也不会破灭。而这一轮上涨中合肥、长沙等城市，炒作气氛就太浓厚了，房价太虚了。厦门涨的也很猛，但是厦门地理位置优越，环境生态宜居，今后人口的正流入会逐步填满目前的泡沫。所以对于苏州和厦门这样的城市，有良好的人口正流入的区域，在猛烈的上涨后，需要一个填泡沫的过程，指望腰斩是不可能的。尤其苏州的高收入群体多，这些群体会支撑住房价。就目前而言，并不是不能置业，只能说不是一个置业的好时机，我认为苏州的房价即使下跌，也只会是微跌，调整个10-20%就差不多了。从目前的银行信贷看，下半年资金面会进一步偏紧，如果你是刚性置业，可以等到年底资金面最紧的时候下手，因为那时候，我估计会有炒房客斩仓出局，这需要你经常关注各楼盘信息和中介信息。现在人买房的心理都不愿意买二手房，好像是作了接盘侠。而新房由于前两年土地出让太少，新房一时半会还供应不上来。我觉得不是特别需要的话，那就再等等，投资的话最好暂缓，等下一波集中供应没人买的时候再买不迟。一点建议，仅供参考。

石家庄这个城市是我不太喜欢的，冬季雾霾，夏季酷热，能涨这么高，完全是受北京的影响。环北京区域目前是泡沫最大的区域。别的地方还有副功能的概念，石家庄不仅没有这些概念，而且北京对石家庄还有强烈的吸血效应，不仅仅是资源的吸血，最主要的是精英人才的吸血，所以我认为石家庄将会有大幅度的调整，目前绝不能入手。

目前的二线城市里面，我看好的有杭州、苏州、南京、武汉、郑州、成都、重庆。为什么看好这些城市呢，人口的正流入是一个因素，经济转型成功，新兴产业云集是一个因素，高收入群体多也是一个因素。前面已经说过，房子是一个商品，有人消费这个商品，那它的价格就稳定的。房子被炒作无法避免，限购限价这些措施，在中国人的智慧面前，没有任何作用。政府是希望房价平稳上涨，最好与居民的收入上涨同步，限制的只是炒作。房价跳空上涨，逼着老百姓透支购买力追着买，这很容易产生泡沫，对国家和老百姓都没好处。上述这些城市的购买力都是很强的区域，所以对房价是有支撑的，暴跌不可能，顶多是短期内涨的快涨的多要调整一下。但是短期内再接着暴涨，风险就积累到危机的临界点了，那我估计政府会出台更严厉的措施。今年春节后这一轮上涨，我认为是开发商的一次集体行动，好像商量好的似的，全国所有二线城市一步一个台阶集体跳涨，这么同步的涨价，集体垄断性炒作嫌疑很大。这直接导致了3，4月份更严厉的调控。开发商为什么敢这么作，因为房源少，手里的货想买个好价钱，而且去年的暴涨后，开发商的现金流太好了，根本不愁卖。但是这种跳涨，是对居民财富的掠夺，对实体经济的吸血，一旦下跌，烂帐都甩给银行，危害是很大的。所以目前政府压制房价的决心是很大的，从今年银行从信贷环节对开发商卡脖子就可以看出来。目前开发商现金太多，怎么可能不去买地呢，与其现在把债务还掉，把钱还给银行，还不如去买地，将来即使房价下跌，手里也有地可以抵押给银行。前面说的那几个二线城市，房价没有暴跌的基础，但短期内也没有投资的价值了，前面已经说过，今后五年等房子可以转手了，要再涨50%才能获利，这已经很难了，今年春节后买入的投资客基本上只有等到下一个上涨周期才能解套，时间成本太高，不可预见因素太多，炒房炒成房东是很难获利的。炒作也好刚需也罢，有人接盘，价格就有存在的基础，市场会自我找到价格的平衡点，只不过这个过程有时候会有些残酷罢了。现在看南京等城市的房价，可以自己作一个测试，关注一套真心想卖的二手房，看它能多长时间成交，如果买家排着队竞价购买，那房价就还有上涨空间，如果挂了一个月还没人看房，那就是涨不动了。我总体的感觉是，最近各个城市的二手房都卖的不怎么样，市场在冷却，而且冷却的速度远远超过开发商的预计，上半年捂盘的开发商恐怕下半年要走量了，因为2018年，各房企都有大量的债务到期，要还债了得抓紧回流资金。而2017年成交的大量土地，2018年会集中上市，新的库存又产生了，市场又开始新的轮回。想投资，可以啊，看自己的头脑和判断力了。诸位都在问我自己所在城市的房价走势，我很担心自己回答不好耽误诸位发财或者掉坑里，这个责任担不起，所以我的话只能参考，具体自己决定为好。

其实我很想聊聊重庆，因为重庆的发展模式是非常有借鉴意义的。黄市长主持重庆工作期间，重庆治理的非常好，2015和2016两年，重庆的GDP增幅排在全国首位，关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的，并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设，而是完全依靠对实体经济尤其高新技术产业的扶持来促进经济的发展，在完善的房地产制度下，地皮便宜，租金便宜，企业的运行成本低，老百姓不用把钱压在房产上，也敢于消费。所以重庆在黄市长在任的期间，房价低的不可思议。反观我们现在，大批民众成为房奴，即使不是房奴，资金紧张也会限制消费能力。今后几年，大批居民都会过着上节衣缩食的日子。房地产拉动了经济，消费能力缩减又减缓了经济，此消彼长，完全得不偿失。今后几年，高杆杆置业的人，一不敢消费，二不敢失业，如果万一房价下跌过度，资不抵债还要追加资金。所以这房价真的不敢跌啊。西安的628新政，主要目的就是为了稳定房价，按这个新政的规定，5年前买的房子，即使现在是房价的高位，利润满满，都无法兑现。西安的房价并没有明显的下跌，政府为什么急着出台这个政策，我看过一个数据，西安四月份的成交量中70%不是本地人买的，全是周围省份的炒房客买的，外地人为西安前几年天量库存的消化作出了很大的贡献。但是这投机性的购买蕴藏着很大的风险，如果都想现在获利走人，肯定会引起市场的大幅波动，西安市政府是未雨绸缪吧。目前西安，成都，长沙都开启了最优惠的落户政策，抢人大战开始了。以后的城市发展，对房价的支撑，还是靠这些新人。前面有朋友问我，成都和重庆哪个适合投资，我觉得应该是重庆，重庆建筑成本那么高。地皮那么紧张，房价没涨过成都，不应该的。未完待续。

对于工薪阶层来讲，背上300万的债务，确实很重了，这会影响家庭的生活质量。背上这么重的债务，二胎以后估计都不敢要。尤其现在买，是二套，要背负30年的利率上浮。如果利率以后到7，你的利率就是8.4，到时候恐怕就不是300万的债务了，也许会是400万，500万，你会发现2年后你的债务越还越多，压力可想而知。现在第一个孩子还小，而楼市的走向并不明朗，即使楼市还上涨，你手中的房子也会上涨，面积越大的房子单价越低，应该不会差很多。建议等第一个孩子上小学前，先观望一段时间。广州楼市下一步走平微跌的态势是大方向，现在买入一是还不是特别需要，二是买入后持有成本太高，压力太大，建议暂缓。超过能力的事情就再等等吧。

回答一下上面武汉小伙子的提问，我觉得现在越是疯狂越要冷静。前几天新闻，西安市政府公布了2017年下半年预上市房源数量，16.8万套，西安市上半年一共卖了不到7万套房子，可见开发商捂盘是多么严重。我觉得目前的二线城市捂盘是普遍现象，包括广州。楼市有一个最大的特点，一旦转向，成交量瞬间跌到谷底，所以楼市必须在上涨中出货，下跌中是出不了货的。这也就是开发商目前的策略，反正现金流充裕，那就搞饥饿营销，虽然出货慢，但是单价高，收益只增不降，控制投放总量，已经是各开放商之间的默契。目前的开发商大多委托专业的营销公司负责营销，这些营销公司手段多样化，善于挖坑和提供各种虚假信息，目前网上的新房信息包括链家可信度都不高，因为根本不可能得到第一手信息。西安的存货还有那么大，包括武汉，成都，郑州的存货都不会小，因为这些二线城市的可供应土地是源源不断的。从目前的银行信贷看，上半年已经用了额度的70%，下半年只会更紧，只有等到开发商资金链紧张的时候才会真正降价，现在就是卖不脱也不降，因为一降价更卖不脱。我预计年底开发商会撑不住，会开始降价。至于这位年轻人的事，人家女孩子嫁给你要个自己的家也不为过，量力而行吧，第一次置业，首选远郊交通方便的低价小户型，既然工作不稳定，先不要考虑区域了，月供不能超过你们俩总收入的三分之一，以后还要结婚还要生孩子，事情还多着呢。不能都把钱给了黑心商人吧。

还是再聊聊上面许昌朋友的提问，首先我不建议在这个时候投入过多的现金进楼市，在许昌的房价涨到8000多基本到位了，但是不能仅仅比较房价涨了多少，还应该比较楼盘的品质，目前你想入手的这个楼盘品质肯定远远好于4000的楼盘，而且可以看出你非常喜欢这个楼盘，喜欢的东西在资金压力不大的情况下贵一点买了就买了。目前很多楼盘确实比以前涨了很多，但是楼盘的品质也提高了很多，所以不能仅仅比较单价涨了多少。在货币紧缩的周期内，保证一定的现金流是非常必要的。资金压力不大，不影响生活，买入稀缺资源即使遇到了一定的下跌，也是风险可控的。

我们来聊聊昆明的楼市。昆明是这一轮二线城市里面上涨比较滞后的。春城昆明是个非常宜居的城市，这次涨幅不大，主要还是因为前些年的经济以旅游为主，体量不可能做大。一个城市的房价高低总有它的理由，既然涨幅不大，风险也就不大。目前一些没有实际经济支撑的城市炒作过度是非常危险的，炒作资金低首付买入后，抵押套取资金再次买入，高杠杆上再加杠杆。炒作资金如此兴风作浪，主要是因为利率太低，买房可以贷款并可以重复抵押，相当于用银行的钱玩钱生钱的游戏。目前社会上有很大一部分人在玩这种高杠杆的游戏，关键这种游戏的风险成本太低了，我们可以简单算一笔账，100万买入一套房，即使房子还没涨，抵押给银行可以贷出来70万，再次买入一套房子，可以再次抵押再次贷出来50万，然后再买房子，再次贷出来35万，如此循环，可本金只有区区的100万就可以买入几套房子，如果房子已经上涨可以套出更多的钱。房子的首付只要20%就可以，最初的时候有些地方只要10%。一个亿的资金就可以撬动10亿的楼盘，如果把这10个亿楼盘抵押给银行再次贷出钱再次购买，炒家并不需要多少钱就可以对一个城市的一大片区域进行控盘，杠杆是10倍20倍30倍的往上加，目前有大的炒家整个楼盘炒，也有一些小散户炒家几套几套的炒。再上涨的周期里，高杠杆肯定是高收益，楼市涨10%，炒家就可以获利100%，200%，300%。这一轮楼市非理性的上涨中，炒作资金兴风作浪，其手法非常凶悍，三四线楼市总盘小，没有政策约束，稍有点概念的城市都会被炒上天。怪谁呢，最初10%的低首付是政府制定的，如果炒家就是开发商自己呢？所以，现在楼市不要多跌，跌10%就足以让炒家破产。但我估计大的炒家已经获利走了，这些人的政策敏感性非常强，即使一些没走的被限售政策锁定在楼市里，但楼市的涨幅也已经远远脱离其持有成本。这些手眼通天的资金，不排除有正规的大机构资金在里面，包括私募资金，信托资金，银行理财资金，可怜的是老百姓，接了日光盘，还在感激涕零。现在有些盘即使日光不了，也会被炒家打折全部收货清盘，因为谁都知道，房价不能跌，宁可打折处理给别人也不能跌，这一轮楼市上涨的内幕已经远远的超出我们所能想象到的，这里面的内幕只有等到购买力枯竭的时候才会暴漏出来，所以，这里面的风险很大，这是在以国家信用政府信用做抵押，一旦崩盘，只有银行和政府来接盘，可惜，真正能像西安市政府一样明白这种危机的太少了。我们可以拭目以待，在需求的透支下，今后会出现更多的鬼城。未完待续。

看待上面的留言都是具体分析某个城市的，说实话，这个挺难的。因为任何城市都有只涨不跌的房子，就是楼市最低迷的时期，在某一个区域的房子也没见跌过，具体原因就是这个区域的土地增值非常快，所以现在买房子真的需要一定的专业知识，需要一定的慧眼区别对待。无论投资也好，刚需也罢，谁也不希望站到上岗上。就镇江和珠海这一类三线城市而言，小企业主非常多，民营经济发达，这几年民营经济受挫，民营资本投入逐年下降，主要原因是前期的民营经济主要集中在低端制造业，而且这几年各区域之间的收入差距缩小，外来务工人员外出打工的意愿不强，市场上招工非常困难，提高工资又会使成本优势不在，所以目前来看，中国经济的转型之痛还在进行时。首先我们已经不具备低端制造代工的基础，其二经济发展到一定程度，产业升级是必由之路，必须逐步过渡到中高端制造业。而民营经济的知识储备不足，市场无可避免的再进行资源的重新分配。三线城市如发展知识密集型企业，目前看还需要一个积累的过程，还需要时间，此轮三线城市的房价，炒作水分很大，因为炒作一个体量不大，又没有政策限制的城市的房价，借着一二线城市的东风，如果当地政府想推动，开发商想卖房，炒作资金想牟利，那想炒起来太容易了。但是我们必须清楚的是，这些发达地区的三线城市，根本不缺房子，随便一个土著，手里的城改房就一大把，哪个家庭没有几套房子，但流动人口却在衰减，目前看，不是特别需要，就看着它涨就行了，谨慎参与。为什么呢，因为这一轮涨后，又将面临一个长期的稳定期，这个时期持有房产并不会增值，房子不涨就是下跌。经历过房价涨跌周期的人都知道，持有期房价不涨，也是很熬人的。而且我还是那句话，目前的房子不缺，脱销的原因是需求的提前释放，投机客太多，而这些投机客都是想着今后把房子高价卖给需要房子的人，如果投机客的比重过大，几年后都指望新的刚需接盘，而刚需早就透支了，哪有那么多的接盘呢。现在还想着投资的人，我只能说错过机会了，现在是出货实机，出货给跟风的人。而买到只涨不跌的房子需要做足功课。楼市就是一个吹泡沫填泡沫的过程，城市的发展，新的人口的流入，会逐步填满泡沫，那新的一轮扩张就又开始了。现在的农村已经没有人了，就剩下一堆老头老太太和留守儿童，我们的城市化进程很快，并没有很大的空间了，以后就是各个城市之间的抢人大赛，成都长沙西安的户籍新政就是这个原因，而一线城市已经发展到了城市承受的极限，各方面的基础设施，社会福利压力太大，再指望进一步的人口流入也不现实，我同意一线高房价赶人的看法，问题是把人都赶走了，高房价还有存在的基础吗？为什么我判断北京目前的房价是历史大顶，目前已经有86个大型国资委企业总部宣布搬迁至雄安新区，这还不包括高校，各科技型企业等非首都功能的单位搬迁，500万人口的流失，流失的也是支撑房价的产业基础。北京只要净化为以首都功能为主，那房价到头了。而我前文指出的一些二线城市，尤其是转型成功的二线城市，将会获得较大较快的发展。贵阳的房价涨幅不大，如果确实需要，根据自己的支付能力谨慎挑选吧。未完待续。

南宁这个城市能涨这么多，真是奇葩了。主要和地方政府有关系，南宁没有规定限售，炒作资金可以放心大胆的玩。目前银行是有全年房贷额度限制的，但是这个市场其实并不缺钱，各种个样的资金以首付贷，消费贷，抵押贷的形式进入市场，可以说，杠杆高的吓人，主要原因还是利率太低，贷款利率低，取得廉价资金后炒做南宁这种市场不大的区域，并不需要太多的钱。这一轮的房价非理性上涨，炒作是主要推手，可怜的是老百姓。高杠杆下的炒作，涨的凶猛，最后必将是一地鸡毛。其实，我们前面已经说过，中国的城市化并没有太大的空间了，各主要房企已经转变发展思路。万达已经基本退出房地产领域，SOHO中国已经开始甩卖，恒大已经引入中信战略入股，万科已经基本国有化。这说明房企对中国今后进一步的大搞房地产开发的发展模式基本不抱希望。以后房地产开发基本以租赁和精品住宅为主，大部人租赁，少部分人购买高端住宅。无论怎么炒作，房子作为消费品肯定会回归居住价值，我们去库存应该是提高入住率，不是仅仅把房子卖掉，卖掉后还是空置难道就不是库存了吗，只不过从开发商的库存变为老百姓的库存，最终的库存的消化是以老百姓的长期持有和长期的负债来完成。南宁既然这么炒，如果你目前已经有房子，不建议再追入投资，如果你还没有房子，也只能量力而行，以不超过家庭总资产的三分之一参与即可，要有风险意识。如果你连首付也付不起，或者背负的债务过重，那就不参与，看着它涨。它再涨，反而是好事，因为它会摔的更狠，咱们到时候再捡回来。未完待续。