从最近成交的几套房子来谈谈当前青岛二手房的市场行情
@云儿831 2019-10-08 11:10:19
李哥您好，请问现在青岛不限购的区域都是哪里？如果投资的话，能否推荐一上？谢谢啦
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您好，目前不限购的区域是：即墨、胶州、平度、莱西；投资的话，建议考虑一下胶州产业新区。
李哥您好，请问现在青岛不限购的区域都是哪里？如果投资的话，能否推荐一上？谢谢啦
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您好，目前不限购的区域是：即墨、胶州、平度、莱西；投资的话，建议考虑一下胶州产业新区。
@山东雅哥 2019-10-08 16:44:40
万能的强哥：
我刚刚交订金在淄博买了一个楼盘中17层的二层，因为这个楼盘只有一、二层了，考虑到年龄逐渐增大，选二楼还是比较满意的。可是又听说二层是返水层，下水道很容易被堵返水到室内。
这个隐患要是存在，头都大了，可是又不忍心退房。请问楼主在您经手的房子中遇到二楼返水问题吗，这个问题有解无解？如何是好？
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您好，现在新房子下水道设计的比之前好多了，二层返水的可能性极其微小……
万能的强哥：
我刚刚交订金在淄博买了一个楼盘中17层的二层，因为这个楼盘只有一、二层了，考虑到年龄逐渐增大，选二楼还是比较满意的。可是又听说二层是返水层，下水道很容易被堵返水到室内。
这个隐患要是存在，头都大了，可是又不忍心退房。请问楼主在您经手的房子中遇到二楼返水问题吗，这个问题有解无解？如何是好？
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您好，现在新房子下水道设计的比之前好多了，二层返水的可能性极其微小……
@骨头飞刀 2019-10-13 09:52:56
李哥您好，关注您好久了，因为离青岛不远，在那上过学，对青岛情有独钟。但是青岛市区限购，您推荐胶州的地方。我就想请教您，现在有没有pxg的办法，是不要花很多费用？
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您好，这次限购非常严格……
李哥您好，关注您好久了，因为离青岛不远，在那上过学，对青岛情有独钟。但是青岛市区限购，您推荐胶州的地方。我就想请教您，现在有没有pxg的办法，是不要花很多费用？
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您好，这次限购非常严格……
@福路随心 2019-10-17 10:19:15
李哥好 滨海康城的房子如何
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您好，这个小区的房子一般。
李哥好 滨海康城的房子如何
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您好，这个小区的房子一般。
@无痕20182018 2019-10-18 21:40:51
胶州产业园那个楼盘离地铁口近啊
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您好，整个胶州产业新区现在就没有已经开工的地铁。
胶州产业园那个楼盘离地铁口近啊
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您好，整个胶州产业新区现在就没有已经开工的地铁。
@登高望远2016 2019-10-18 20:34:59
楼主好！买李沧福临万家和崂山北国之春小区，哪个好？
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您好，北国之春的位置好。
楼主好！买李沧福临万家和崂山北国之春小区，哪个好？
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您好，北国之春的位置好。
@登高望远2016 2019-10-18 20:34:59
楼主好！买李沧福临万家和崂山北国之春小区，哪个好？
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@青岛李强 2019-10-21 09:46:06
您好，北国之春的位置好。
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@登高望远2016 2019-10-21 17:39:50
谢谢！
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@登高望远2016 2019-10-21 22:18:03
楼主好！买的话，北国之春和国际名都小区，哪个好？
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您好，个人更倾向入国际名都小区。
楼主好！买李沧福临万家和崂山北国之春小区，哪个好？
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@青岛李强 2019-10-21 09:46:06
您好，北国之春的位置好。
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@登高望远2016 2019-10-21 17:39:50
谢谢！
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@登高望远2016 2019-10-21 22:18:03
楼主好！买的话，北国之春和国际名都小区，哪个好？
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您好，个人更倾向入国际名都小区。
@注册名字2019 2019-10-21 16:27:29
楼主你好，市北区次新的小区有什么推荐的吗？
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您好，能否说一下面积和预算，是否考虑学区等因素……
楼主你好，市北区次新的小区有什么推荐的吗？
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您好，能否说一下面积和预算，是否考虑学区等因素……
近半个月以来，青岛市区二手房的市场有所升温；说两套最近的成交信息让大家了解一下真实的成交价格：
1.市北区*保利叶公馆套二厅，85.36平，5/27楼，2014年建，南北向，中装，成交价233万；
2.市南区*弘信山庄套二厅，93.22平，2/7楼，1998年建，南北向，精装，成交价245万。
1.市北区*保利叶公馆套二厅，85.36平，5/27楼，2014年建，南北向，中装，成交价233万；
2.市南区*弘信山庄套二厅，93.22平，2/7楼，1998年建，南北向，精装，成交价245万。
@张小纯 2019-11-05 11:58:59
楼主大哥您好，想去灵山卫买套房，投资兼自住，您觉得那边发展前景怎么样？现在买新房合适还是次新房的二手房合适。您有推荐的楼盘么，新开盘的，二手的？
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您好，可关注一下海信积米崖。
楼主大哥您好，想去灵山卫买套房，投资兼自住，您觉得那边发展前景怎么样？现在买新房合适还是次新房的二手房合适。您有推荐的楼盘么，新开盘的，二手的？
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您好，可关注一下海信积米崖。
@张小纯 2019-11-05 11:58:59
楼主大哥您好，想去灵山卫买套房，投资兼自住，您觉得那边发展前景怎么样？现在买新房合适还是次新房的二手房合适。您有推荐的楼盘么，新开盘的，二手的？
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@青岛李强 2019-11-05 15:07:34
您好，可关注一下海信积米崖。
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不好意思，打错了，是积米湾。
楼主大哥您好，想去灵山卫买套房，投资兼自住，您觉得那边发展前景怎么样？现在买新房合适还是次新房的二手房合适。您有推荐的楼盘么，新开盘的，二手的？
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@青岛李强 2019-11-05 15:07:34
您好，可关注一下海信积米崖。
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不好意思，打错了，是积米湾。
@登高望远2016 2019-11-10 10:42:35
楼主好！对李沧世博园这块熟悉吗，看好万科的房子89平，要价210万，合适吗？
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您好，这个价格可以考虑。
楼主好！对李沧世博园这块熟悉吗，看好万科的房子89平，要价210万，合适吗？
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您好，这个价格可以考虑。
@scutpu 2019-11-10 11:07:12
转眼间李哥这个帖子也有好多年了。不知李哥对这接下来几年的房市怎么看？前几天中央放政策，港澳同胞可以到大湾区随便买房了。李哥，您怎么看呢？
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您好，国内的楼市是典型的政策市，未来楼市走势与政策有无变化息息相关。港澳同胞可以到大湾区买房这事，高层是从政治和经济两个方面来考虑的……
转眼间李哥这个帖子也有好多年了。不知李哥对这接下来几年的房市怎么看？前几天中央放政策，港澳同胞可以到大湾区随便买房了。李哥，您怎么看呢？
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您好，国内的楼市是典型的政策市，未来楼市走势与政策有无变化息息相关。港澳同胞可以到大湾区买房这事，高层是从政治和经济两个方面来考虑的……
@推轩望月 2019-11-10 18:22:35
也看李哥贴子有段时间了，您的观点大部分赞同。但是房价的涨跌，政策只能起到治表的作用，治本的是货币和财政政策。说句您可能不爱听的话，在现有的货币紧缩的大环境下，青岛楼市已经凉凉了。
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您好，青岛楼市和房价的走势还要看青岛的发展和人口的流入……
也看李哥贴子有段时间了，您的观点大部分赞同。但是房价的涨跌，政策只能起到治表的作用，治本的是货币和财政政策。说句您可能不爱听的话，在现有的货币紧缩的大环境下，青岛楼市已经凉凉了。
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您好，青岛楼市和房价的走势还要看青岛的发展和人口的流入……
@leen_2019 2019-11-13 17:46:28
请问楼主，西海岸新区万达茂附近的海信楼盘一手房现在下手时机合适吗？
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您好，我认为现在可以出手。
请问楼主，西海岸新区万达茂附近的海信楼盘一手房现在下手时机合适吗？
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您好，我认为现在可以出手。
今天是2019年的11月18日，再有一个月零12天，我们就将迎来2020年的元旦。
可以说今年青岛楼市的走势大局已定，自“峰会”结束到今天为止，市区内二手房的价格依然处于整体下跌的状况，可能有的朋友心中疑问二手房的价格跌了多少钱？还能跌多少钱？
可以说今年青岛楼市的走势大局已定，自“峰会”结束到今天为止，市区内二手房的价格依然处于整体下跌的状况，可能有的朋友心中疑问二手房的价格跌了多少钱？还能跌多少钱？
@青岛李强 2019-11-18 17:45:47
今天是2019年的11月18日，再有一个月零12天，我们就将迎来2020年的元旦。
可以说今年青岛楼市的走势大局已定，自“峰会”结束到今天为止，市区内二手房的价格依然处于整体下跌的状况，可能有的朋友心中疑问二手房的价格跌了多少钱？还能跌多少钱？
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我这里说两套十月份的成交价格让大家参考一下：
1.市北区*保利叶公馆套二厅，85.36平，5/27楼，2014年建，南北向，中装，成交价233万（单价计27296元）；
2.市南区*弘信山庄套二厅，93.22平，2/7楼，1998年建，南北向，精装，成交价245万（单价计26281元）。
在贝壳上查到今年4-6月份保利叶公馆小区同户型成交的价格如下：
弘信山庄小区同户型的房源成交的少，今年2月份的成交价格是：
从上面的价格对比，大家可以看出今年的二手房价格跌幅有多大；特别需要指出的是这里是与今年春天的价格相比，如果与“峰会”前的价格相比，差距就更大了，弘信山庄小区同户型成交的价格截图如下：
每平米从35941元跌到了26281元，两者之间相差9660元，跌幅达26.8%。看到这里，相信手中无房的朋友会心中窃喜，降吧，降吧，肯定还会往下降……
根据我的了解，自今年下半年以来大幅降价售房的卖家们，都是处于急着用钱的原因会一而再三的降价；我之前多次提醒过“以房换房”的朋友们，在你的“旧房”卖掉之前，千万不要交“定新房”和签约，别掉“坑”了，但就是有那么多的朋友掉进“坑”里。最近我成交过某小区的一套房源，卖家9月份在市北某小区看好了一套新房，头脑一热就交了定金，回家后一商量，就把自己在住的房子以210万的报价挂了出来……在无人看房的情况下，降到了200万…190万…180万…170万…165万，2个月内主动降价5次，降到165万时看房人多了，3天后最终以161万的价格成交。
从市场上观察，目前一次次大幅降价的卖家还属少数，多数卖家在价格降到了自己的心理预期之后，见还不易成交，则咬住“底限”不再松口，我自己正在谈的两个单都属于这种情况，在降到了一定价格的情况下再让卖家降5万都很难，而买家则觉着现在是完完全全的“买方市场”，哪有不大口砍价的？双方的僵持也导致了二手房市场的冷清。
近期还有一个新的状况，在当前这个市场状态下，个别次新房小区交易量则明显回升，还是以保利叶公馆小区为例，由于是品牌开发商开发的、毗邻地铁口和凯德茂，近期几乎每周都有成交，我实际了解到的情况下，单是八九十平米的套二厅在一个月的时间内就成交了四五套，同户型由于楼座和楼层及装修的差异成交价多在230-254万之间。一边是“老破小”少人问津，一边是类似叶公馆这样的小区连连成交，这也是我多次建议购买新房的朋友尽量选择品牌楼盘的原因之一。
关注财经（楼市）新闻的朋友们，最近可能都看到过深圳等城市在楼市政策方面进行了微调，回到青岛本地来说，西海岸针对部分群体放宽购房政策的事实近在眼前。岁末年底，部分开发商处于销售业绩和回笼资金的压力，在价格出现了明显的下调，有的降幅还不小。
政策微调和楼盘降价的现实，在有过置业经验的购房者内心中起了层层涟漪……咨询我有关楼市问题的朋友开始多了起来，有的咨询红、黄、蓝哪个版块潜力大，有的直接咨询哪个楼盘可以购买；在咨询的朋友中大多是处于半投资半自住的想法，他们还有一个共同点：一般考虑选择新房。大家知道，做为一个从业十多年的房产经纪人，我本身通过渠道的方式代理青岛周边几乎所有在售的楼盘。我一般都是根据每个购房者的需求、购房目的和预算给他们提出建议。昨天晚上，又有朋友微信咨询我类似的问题：
今天上午，有位朋友到店里咨询应该选择哪一个楼盘，他属于“以房换房”的群体，而且准备用售房款去购买同价位不同区域的新房，针对他的情况，我给他的建议是：“置换族”年前尽量放弃“换房”的想法，把精力放在工作和赚钱上。因为他的房子即使今天卖了，算是银行贷款审批、过户的时间，基本上就到12月份了，年底银行放款额度又近，他元旦前能拿到购房款的可能性很小，也基本上完不成卖与买了……元旦后拿到房款后再出来买房，谁也不敢保证那时的政策和房价有没有变化……
相信有不少朋友疑问明年的房价有什么变化？我的大致答复如下：国内的楼市是典型的政策市，房价的走势还要看12月中下旬的那个会议如何定调。去库存也好，房住不炒也罢，都是在以往年底的那次会议后才开始实施的。
上面说过了当前二手房市场的现状，一手房市场则明显不同，各个楼盘更是表现各异。对于想购买新房的普通购房者来说，只能在楼市大政策不变和各个楼盘品质、价格不同的前提下，根据需求及预算等方面来选择适合自己的房子。
跌幅厉害的要数胶州某楼盘，跌幅高达40%……说实话，这个楼盘的渠道当初也上门找过我代理，但去项目看过后，当时就觉着价格偏高，也就没有给任何朋友推荐。
黄岛的海信灵山湾在价格不变的表面下，则根据客户的付款方式给出了“折上折”，与此不远保利领秀海的置业顾问则牛气的很“我们是央企，一点折扣也没有。”
城阳的保利观堂在15号楼以“内部房”的形式开盘之后，价格则有了少许上浮，性价比远不如以前了。白云山版块的绿地项目，更就别提什么性价比了……
高新区的中欧国际城也快要开盘了，近日有置业顾问在朋友圈里发图文说毛坯单价11500元的价格，这样算下来的话好楼层单价要在12000元以上，如果再加上之前所谓“3800元的精装”，那单价岂不是要15800元了？？？
至于市区内的几个楼盘，融创都会中心和悦项目，说是降到了18500元，其实好的楼层算上装修的费用，和之前想比降幅根本没有谣传的那么离谱；浮山后版块的保利大国璟，目前还没开盘，据说开盘均价在29000元左右；山东头的玖玺城，则更不是我们普通老百姓所能够得着的了……
这里还要提醒一下各位朋友，选择房子千万不要只看价格，在这个楼市大环境不好的情况，某些开发商有可能在资金链方面出现问题，最好还是选择类似保利、万科这样的全国性品牌开发商；别只贪图便宜，首付款交了，迟迟不能交房就真的麻烦了…还有的开发商即使能勉强、凑合交房，却因为开发商的各种问题，迟迟拿不到房产证，不能落户、孩子不能上学的新闻在青岛也时有报载……
最后，建议计划购买新房的朋友，尽量在元旦前出手……尤其是居无定所的刚需朋友们，盲目的等待、观望没有任何的意义，不如把在网上专门浏览房价要崩盘、大幅降价之类新闻（言语）的时间用在实际出来看房上，况且房价已经跌幅明显了……而有过置业经验的购房者，则不要过度的纠结，理清自己购房的首要目的，相信在当前这个市场下，最终还是能购买到适合你的房子……
今天是2019年的11月18日，再有一个月零12天，我们就将迎来2020年的元旦。
可以说今年青岛楼市的走势大局已定，自“峰会”结束到今天为止，市区内二手房的价格依然处于整体下跌的状况，可能有的朋友心中疑问二手房的价格跌了多少钱？还能跌多少钱？
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我这里说两套十月份的成交价格让大家参考一下：
1.市北区*保利叶公馆套二厅，85.36平，5/27楼，2014年建，南北向，中装，成交价233万（单价计27296元）；
2.市南区*弘信山庄套二厅，93.22平，2/7楼，1998年建，南北向，精装，成交价245万（单价计26281元）。
在贝壳上查到今年4-6月份保利叶公馆小区同户型成交的价格如下：
弘信山庄小区同户型的房源成交的少，今年2月份的成交价格是：
从上面的价格对比，大家可以看出今年的二手房价格跌幅有多大；特别需要指出的是这里是与今年春天的价格相比，如果与“峰会”前的价格相比，差距就更大了，弘信山庄小区同户型成交的价格截图如下：
每平米从35941元跌到了26281元，两者之间相差9660元，跌幅达26.8%。看到这里，相信手中无房的朋友会心中窃喜，降吧，降吧，肯定还会往下降……
根据我的了解，自今年下半年以来大幅降价售房的卖家们，都是处于急着用钱的原因会一而再三的降价；我之前多次提醒过“以房换房”的朋友们，在你的“旧房”卖掉之前，千万不要交“定新房”和签约，别掉“坑”了，但就是有那么多的朋友掉进“坑”里。最近我成交过某小区的一套房源，卖家9月份在市北某小区看好了一套新房，头脑一热就交了定金，回家后一商量，就把自己在住的房子以210万的报价挂了出来……在无人看房的情况下，降到了200万…190万…180万…170万…165万，2个月内主动降价5次，降到165万时看房人多了，3天后最终以161万的价格成交。
从市场上观察，目前一次次大幅降价的卖家还属少数，多数卖家在价格降到了自己的心理预期之后，见还不易成交，则咬住“底限”不再松口，我自己正在谈的两个单都属于这种情况，在降到了一定价格的情况下再让卖家降5万都很难，而买家则觉着现在是完完全全的“买方市场”，哪有不大口砍价的？双方的僵持也导致了二手房市场的冷清。
近期还有一个新的状况，在当前这个市场状态下，个别次新房小区交易量则明显回升，还是以保利叶公馆小区为例，由于是品牌开发商开发的、毗邻地铁口和凯德茂，近期几乎每周都有成交，我实际了解到的情况下，单是八九十平米的套二厅在一个月的时间内就成交了四五套，同户型由于楼座和楼层及装修的差异成交价多在230-254万之间。一边是“老破小”少人问津，一边是类似叶公馆这样的小区连连成交，这也是我多次建议购买新房的朋友尽量选择品牌楼盘的原因之一。
关注财经（楼市）新闻的朋友们，最近可能都看到过深圳等城市在楼市政策方面进行了微调，回到青岛本地来说，西海岸针对部分群体放宽购房政策的事实近在眼前。岁末年底，部分开发商处于销售业绩和回笼资金的压力，在价格出现了明显的下调，有的降幅还不小。
政策微调和楼盘降价的现实，在有过置业经验的购房者内心中起了层层涟漪……咨询我有关楼市问题的朋友开始多了起来，有的咨询红、黄、蓝哪个版块潜力大，有的直接咨询哪个楼盘可以购买；在咨询的朋友中大多是处于半投资半自住的想法，他们还有一个共同点：一般考虑选择新房。大家知道，做为一个从业十多年的房产经纪人，我本身通过渠道的方式代理青岛周边几乎所有在售的楼盘。我一般都是根据每个购房者的需求、购房目的和预算给他们提出建议。昨天晚上，又有朋友微信咨询我类似的问题：
今天上午，有位朋友到店里咨询应该选择哪一个楼盘，他属于“以房换房”的群体，而且准备用售房款去购买同价位不同区域的新房，针对他的情况，我给他的建议是：“置换族”年前尽量放弃“换房”的想法，把精力放在工作和赚钱上。因为他的房子即使今天卖了，算是银行贷款审批、过户的时间，基本上就到12月份了，年底银行放款额度又近，他元旦前能拿到购房款的可能性很小，也基本上完不成卖与买了……元旦后拿到房款后再出来买房，谁也不敢保证那时的政策和房价有没有变化……
相信有不少朋友疑问明年的房价有什么变化？我的大致答复如下：国内的楼市是典型的政策市，房价的走势还要看12月中下旬的那个会议如何定调。去库存也好，房住不炒也罢，都是在以往年底的那次会议后才开始实施的。
上面说过了当前二手房市场的现状，一手房市场则明显不同，各个楼盘更是表现各异。对于想购买新房的普通购房者来说，只能在楼市大政策不变和各个楼盘品质、价格不同的前提下，根据需求及预算等方面来选择适合自己的房子。
跌幅厉害的要数胶州某楼盘，跌幅高达40%……说实话，这个楼盘的渠道当初也上门找过我代理，但去项目看过后，当时就觉着价格偏高，也就没有给任何朋友推荐。
黄岛的海信灵山湾在价格不变的表面下，则根据客户的付款方式给出了“折上折”，与此不远保利领秀海的置业顾问则牛气的很“我们是央企，一点折扣也没有。”
城阳的保利观堂在15号楼以“内部房”的形式开盘之后，价格则有了少许上浮，性价比远不如以前了。白云山版块的绿地项目，更就别提什么性价比了……
高新区的中欧国际城也快要开盘了，近日有置业顾问在朋友圈里发图文说毛坯单价11500元的价格，这样算下来的话好楼层单价要在12000元以上，如果再加上之前所谓“3800元的精装”，那单价岂不是要15800元了？？？
至于市区内的几个楼盘，融创都会中心和悦项目，说是降到了18500元，其实好的楼层算上装修的费用，和之前想比降幅根本没有谣传的那么离谱；浮山后版块的保利大国璟，目前还没开盘，据说开盘均价在29000元左右；山东头的玖玺城，则更不是我们普通老百姓所能够得着的了……
这里还要提醒一下各位朋友，选择房子千万不要只看价格，在这个楼市大环境不好的情况，某些开发商有可能在资金链方面出现问题，最好还是选择类似保利、万科这样的全国性品牌开发商；别只贪图便宜，首付款交了，迟迟不能交房就真的麻烦了…还有的开发商即使能勉强、凑合交房，却因为开发商的各种问题，迟迟拿不到房产证，不能落户、孩子不能上学的新闻在青岛也时有报载……
最后，建议计划购买新房的朋友，尽量在元旦前出手……尤其是居无定所的刚需朋友们，盲目的等待、观望没有任何的意义，不如把在网上专门浏览房价要崩盘、大幅降价之类新闻（言语）的时间用在实际出来看房上，况且房价已经跌幅明显了……而有过置业经验的购房者，则不要过度的纠结，理清自己购房的首要目的，相信在当前这个市场下，最终还是能购买到适合你的房子……