坐标深圳，工科博士，我想给自己算一算，决定买房与否
将来的房价是一定涨还是一定跌，或是有涨有跌。现在应该没有绝对的答案。
评论里想发表房价涨跌论的同志，无论认为它是涨还是跌，请动动脑子后，说出点合理的理由。
不希望看到没一点水平的答案。
比如说，房价涨了这么多年了，不可能一直涨，就快要跌了。
房价涨了这好么多年了，当年我就是买了之后，一路涨，到现在赚的盆满钵满，所以还会继续涨。
我当年就是犹豫，没买，没想到房价一涨就这么多年，现在上不了车了，能买就赶紧买。
当然，很喜欢看大家分享自己的经历或看法，或讨论我的情况。
评论里想发表房价涨跌论的同志，无论认为它是涨还是跌，请动动脑子后，说出点合理的理由。
不希望看到没一点水平的答案。
比如说，房价涨了这么多年了，不可能一直涨，就快要跌了。
房价涨了这好么多年了，当年我就是买了之后，一路涨，到现在赚的盆满钵满，所以还会继续涨。
我当年就是犹豫，没买，没想到房价一涨就这么多年，现在上不了车了，能买就赶紧买。
当然，很喜欢看大家分享自己的经历或看法，或讨论我的情况。
前面已经做了涨的假设，即未来34年连续小涨（5%），下面再来假设一下小跌。
由于未来难料，实际情况复杂，所以开始都从非常简单的极端假设着手，争取由浅及深，由简入繁。经济学家研究经济就经常从建立简单的模型开始，何况我一个外行。当然，这也是很多复杂科学研究的一种研究路线。
所以，不用再说这种假设不存在、前提条件就错了之类的话。
由于未来难料，实际情况复杂，所以开始都从非常简单的极端假设着手，争取由浅及深，由简入繁。经济学家研究经济就经常从建立简单的模型开始，何况我一个外行。当然，这也是很多复杂科学研究的一种研究路线。
所以，不用再说这种假设不存在、前提条件就错了之类的话。
接下来我们来进行单变量假设。假设未来房价微跌。
每种假设都会刺痛一部分人的心脏，要么是已经买房的，要么是没买房的。毫无疑问，这个假设出来之后，已经买了房的会很激动。需要说明的是，这只是假设，心脏不好的，就不要往下看了，出了事情概不负责，特此申明！
前提条件：一套价值500w的房子，首付150w，房贷利率4.9%，贷款30年。资金收益（理财）年化4%。年净收入30w。其他条件34年不变。
变量为房价下跌，每年下跌2%，连续下跌34年。
接下来考虑两种情况，即买房情况下和不买房情况下的净资产。
（3） 买房
34年后房子的价值为：500w×0.98^34=252w。（0.98^34表示0.98的34次方）
注意：此时房价为2.8w每平米。
34年后买的房子（住了30年）为我节省了租房成本，租金按一个月2500（我现在是2300），一年就是3w。那么买房为我节省的租房资金成本为：3×(1.04^29-1)/(1.04-1)=53w。
如果考虑房子折旧的情况下，假设房子每年的折旧为上一年价值的2%，则34年后房子的价值为252w×[(1-2%)^30]=137w。
按前提条件，每月的房贷为1.8575w，一年的房贷为1.8575w×12=22.29w。
我现在有30w，再过四年凑够首付150w，然后开始每年还22.29w的房贷，还30年。那么这34年我花费的资金成本分为：[150×(1.04^5-1)/(1.04-1)]×1.04^29+22.29×(1.04^29-1)/(1.04-1)=1687w。(涉及等比数列求和)
数学不好的请忽略以上计算，综上所述：
不考虑房屋折旧的情况下，34年后房子的收益为：252w+53w-1687w=-1382w。
考虑房子折旧的情况下，34年后房子的收益为：137w+53w-1687w=-1497w。
（需要说明的是，房子通常需要考虑折旧，折旧2%是我从关于房地产的谋篇文章中看到的。）
由于每月除了还22.3w的房贷，我还剩30w-22.3w=7.7w，这7.7w用于理财。再加上省下的房租钱。所以34年后拥有人民币为7.7w×[(1.04^30-1)/(1.04-1)]+53w=485w。
所以，不考虑破产，不考虑将房子中途卖掉，此时我拥有的净资产为一套90平米（30年房龄）的房子（折旧后价格为137w）和485w。
（4） 不买房
34年后我的净资产=30w×[(1.04^34-1)/(1.04-1)]=2096w。
由于此时同地段的一套90平米的房子为252w，单价为2.8w每平米。
在上述假设条件下，买房与不买房，在34年后的资产差为：2096w-137w-485w=1474w。
每种假设都会刺痛一部分人的心脏，要么是已经买房的，要么是没买房的。毫无疑问，这个假设出来之后，已经买了房的会很激动。需要说明的是，这只是假设，心脏不好的，就不要往下看了，出了事情概不负责，特此申明！
前提条件：一套价值500w的房子，首付150w，房贷利率4.9%，贷款30年。资金收益（理财）年化4%。年净收入30w。其他条件34年不变。
变量为房价下跌，每年下跌2%，连续下跌34年。
接下来考虑两种情况，即买房情况下和不买房情况下的净资产。
（3） 买房
34年后房子的价值为：500w×0.98^34=252w。（0.98^34表示0.98的34次方）
注意：此时房价为2.8w每平米。
34年后买的房子（住了30年）为我节省了租房成本，租金按一个月2500（我现在是2300），一年就是3w。那么买房为我节省的租房资金成本为：3×(1.04^29-1)/(1.04-1)=53w。
如果考虑房子折旧的情况下，假设房子每年的折旧为上一年价值的2%，则34年后房子的价值为252w×[(1-2%)^30]=137w。
按前提条件，每月的房贷为1.8575w，一年的房贷为1.8575w×12=22.29w。
我现在有30w，再过四年凑够首付150w，然后开始每年还22.29w的房贷，还30年。那么这34年我花费的资金成本分为：[150×(1.04^5-1)/(1.04-1)]×1.04^29+22.29×(1.04^29-1)/(1.04-1)=1687w。(涉及等比数列求和)
数学不好的请忽略以上计算，综上所述：
不考虑房屋折旧的情况下，34年后房子的收益为：252w+53w-1687w=-1382w。
考虑房子折旧的情况下，34年后房子的收益为：137w+53w-1687w=-1497w。
（需要说明的是，房子通常需要考虑折旧，折旧2%是我从关于房地产的谋篇文章中看到的。）
由于每月除了还22.3w的房贷，我还剩30w-22.3w=7.7w，这7.7w用于理财。再加上省下的房租钱。所以34年后拥有人民币为7.7w×[(1.04^30-1)/(1.04-1)]+53w=485w。
所以，不考虑破产，不考虑将房子中途卖掉，此时我拥有的净资产为一套90平米（30年房龄）的房子（折旧后价格为137w）和485w。
（4） 不买房
34年后我的净资产=30w×[(1.04^34-1)/(1.04-1)]=2096w。
由于此时同地段的一套90平米的房子为252w，单价为2.8w每平米。
在上述假设条件下，买房与不买房，在34年后的资产差为：2096w-137w-485w=1474w。
对上面作简短小结。
房价以年2%连续微跌34年，90平米500w的房子价值252w，单价2.8w每平米。考虑折旧此时房子价值为137w。
如果买房，34年后的净资产为一套90平米的房子和485w人民币。
如果不买房，34年后的净资产为2096w人民币。
在上述假设条件下，买房与不买房，在34年后的资产差为：2096w-137w-485w=1474w。
房价以年2%连续微跌34年，90平米500w的房子价值252w，单价2.8w每平米。考虑折旧此时房子价值为137w。
如果买房，34年后的净资产为一套90平米的房子和485w人民币。
如果不买房，34年后的净资产为2096w人民币。
在上述假设条件下，买房与不买房，在34年后的资产差为：2096w-137w-485w=1474w。
@ty_141564609 2020-01-13 06:11:35
当有足够钱的时候不需要算经济账，算的是如何过生活才舒适。假如楼主现在年入百万，是选择租房呢还是买房，若是这个时候还是选择租房，那现在就租房，若是买房，那现在就买房。未来你倆工资收入会大涨的，当然买房后加上有娃时期的这几年会过的比较艰辛，但慢慢会好的，很快会好的。我老公大专学历，cpa，刚去深圳两个月，收入应该跟楼主差不多，但明年收入是可预见的会翻倍。另外，没有娃的时候可能考虑事情不会把娃放进来......
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你老公很棒啊
当有足够钱的时候不需要算经济账，算的是如何过生活才舒适。假如楼主现在年入百万，是选择租房呢还是买房，若是这个时候还是选择租房，那现在就租房，若是买房，那现在就买房。未来你倆工资收入会大涨的，当然买房后加上有娃时期的这几年会过的比较艰辛，但慢慢会好的，很快会好的。我老公大专学历，cpa，刚去深圳两个月，收入应该跟楼主差不多，但明年收入是可预见的会翻倍。另外，没有娃的时候可能考虑事情不会把娃放进来......
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你老公很棒啊