房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实
@yfytiffany 2016-06-21 18:53:14
楼主，你认为北京未来一段时间的房价走向会如何呢？今年以来我一直在关注，最近新闻开始报道市场观望情绪开始上升！我自己的经历是开发商一直捂盘涨价，从年初放出开盘信息，一拖再拖，从2月拖到6月底，7月开盘，少的涨了3000-6000/平米，多的涨了5000-10000/平米。他们涨价的理由基本都参考地王的楼面价！不知道如何选择了，是入市还是观望，比较迷茫！！！
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一线城市单论价格，的确是无话可讲了。还涨不涨？这要参照货币增量，购置人群的收入和预期，还有实体经济发展情况，城市福利，涌入人口的家底，房租收益比综合判断，不能因为额们买不起，就做出错误的判断。按照现在的条件分析，一线房产只适合无法离开的人，收入排名在前1%%的群体购买。
楼主，你认为北京未来一段时间的房价走向会如何呢？今年以来我一直在关注，最近新闻开始报道市场观望情绪开始上升！我自己的经历是开发商一直捂盘涨价，从年初放出开盘信息，一拖再拖，从2月拖到6月底，7月开盘，少的涨了3000-6000/平米，多的涨了5000-10000/平米。他们涨价的理由基本都参考地王的楼面价！不知道如何选择了，是入市还是观望，比较迷茫！！！
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一线城市单论价格，的确是无话可讲了。还涨不涨？这要参照货币增量，购置人群的收入和预期，还有实体经济发展情况，城市福利，涌入人口的家底，房租收益比综合判断，不能因为额们买不起，就做出错误的判断。按照现在的条件分析，一线房产只适合无法离开的人，收入排名在前1%%的群体购买。
不算老破小，100平一线外环内没有硬伤的房子，家庭月稳定收入不足5万的（这个5万是净剩的，净收入大月7万左右，如果算上三险一金，大约在月入10-11万），买入一线房产会承受比较大的压力。就算有部分生活成本受到资助，5万也是个杠。这个收入大约是全国收入人口排名1%%以内。当然，如果你的住房公积金很高，又没有其它债务，适当下浮1-1.5万也算合理。
@夏日迷情8 2016-06-22 14:57:00
楼主大哥我看到有一种观点，就是国家现在推公租房补贴啥的，以后会搞资产证券化呢？资产证券化后就让银行房地产债务与地产切割，而资产证券化想要卖个好价钱，必要有一个房地产稳定上涨的预期，大哥，你怎么看？
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好房子不用证券化，孬房子没法证券化，集体涨会有泡沫。股市要在这里横很长时间。
楼主大哥我看到有一种观点，就是国家现在推公租房补贴啥的，以后会搞资产证券化呢？资产证券化后就让银行房地产债务与地产切割，而资产证券化想要卖个好价钱，必要有一个房地产稳定上涨的预期，大哥，你怎么看？
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好房子不用证券化，孬房子没法证券化，集体涨会有泡沫。股市要在这里横很长时间。
济南房价潜力都盯着核心区，核心区不拉高拓展空间，会影响城市整体交易的活跃度，一线城市对于核心区的对策是：拆迁或是置换轰走，核心区不再规划住宅，转为支持商业发展。
@爷问 50651楼 2016-06-25 16:13:00
政府又在催搞不动产登记，是打算收房产税的节奏？武汉的房子还能买吗？
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避开热点区域，选择未来潜力区域，这就有难度了
政府又在催搞不动产登记，是打算收房产税的节奏？武汉的房子还能买吗？
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避开热点区域，选择未来潜力区域，这就有难度了
素质教育真是坨狗屎，应付高考必败无疑，额家娃上的学校是山东省素质教育推行最彻底的学校，高考全靠保送的220个名额，实际参加高考，保送剩下的应届生一本率才20%左右，其实他们入学成绩比历城二中总体上差不了多少，如果按照传统高考模式，升学率提高到50%是没问题的，素质教育和高考不匹配的问题，不仅影响中国创新战略的实施，还会把中国产业升级牢牢的钉死在山寨模式上。
淘宝营造了一个类似于当今世界经济贸易格局的市场，产地可以对消费地进行倾销，且不通过实体零售（类似于当今国家之间的关税和保护规则），产地就相当于中国，倾销地大部分是西部和轻工业比较滞后，商业繁华程度较差的省份。关键是为了平衡贸易，中国还得定期去采购逆差国的高附加值产品，淘宝顺差省份则完全把这样的补偿免掉了，淘宝顺差省份依次是：广东，浙江，江苏，福建。逆差省份是：山东，河北，河南，四川。山东每年逆差高达1500亿（数据源自省长政府工作报告）。
实验今年共有2822名学生高考，文化课裸分一本上线约1800余人 历二：纯文化课：文162,理766，共计936人，山师附中2016高考再创佳绩！经初步统计，1322人参加高考，一本864人，达65.4%；二本以上1260人，达95.3%。有三个班全部学生达到一本线，其中两个理科班平均612分（超一本线75分），一个文科班平均560分（超一本线30分）.
历城二斩获第一66.5%，山师附中逆袭实验65.4%，实验64%。
历城二斩获第一66.5%，山师附中逆袭实验65.4%，实验64%。
刚才查了使用全国I劵的省市，发现山东跌了30分，还是理科最高的，文科列第二（大河北跌的少一点），往年的困难户河南跌到2000年以前去了，号称高考恶魔省之一的湖南也大幅下滑，江西，湖北，安徽这些省也跌到下面去了，这应该和高考名额向中西部倾斜有一定关系，山东仍是全国高考最难省份，浙江，江苏因为自主命题无法比较。
【巴菲特：伴侣是人生最大的投资】我年轻时曾与我们州最漂亮的女孩约会，但最后没有成功。我听说她后来离过三次婚，如果我们当时真在一起，我都无法想象未来会怎么样。所以你人生最重要的决定是跟什么人结婚？在选择伴侣上，如果你错了，将让你损失很多。而且，损失不仅仅是金钱上的。
头些年，黄金见顶的时候，虽然我也有这种直觉，可是缺乏佐证和依据，突然见到周大福上市，额立刻就明白了：黄金见了一个长期的，很可能是几十年的大顶部。现在的商铺，犹如当年的黄金，现在肯德基犹如当年的周大福。
@66端午88 2016-06-26 19:38:47
头些年，黄金见顶的时候，虽然我也有这种直觉，可是缺乏佐证和依据，突然见到周大福上市，额立刻就明白了：黄金见了一个长期的，很可能是几十年的大顶部。现在的商铺，犹如当年的黄金，现在肯德基犹如当年的周大福。
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@精神病人精神多了 2016-06-26 20:08:59
什么意思？能详解么？
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2011-11-25 23:42 写的：
能出掉的出了吧，亚洲最大的黄金首饰企业周大福即将上市，两个问题：1.黄金贵到企业不融资就玩不起了。2.家族企业上市最重要的原因是可以用PE的价格卖掉了。周大福自建立起，整整90年的经营历史。想上市早就上了，何必等到现在哪？家族的估值高达2400亿港币，超越李嘉诚。所以，黄金已经见顶了，下面的任何反弹或者新高都是绝佳的减持时机，现在这个价，拿现货的貌似没有亏的。期货跑的快，亏点是应该的，现货跌起来，是很难出手的。
头些年，黄金见顶的时候，虽然我也有这种直觉，可是缺乏佐证和依据，突然见到周大福上市，额立刻就明白了：黄金见了一个长期的，很可能是几十年的大顶部。现在的商铺，犹如当年的黄金，现在肯德基犹如当年的周大福。
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@精神病人精神多了 2016-06-26 20:08:59
什么意思？能详解么？
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2011-11-25 23:42 写的：
能出掉的出了吧，亚洲最大的黄金首饰企业周大福即将上市，两个问题：1.黄金贵到企业不融资就玩不起了。2.家族企业上市最重要的原因是可以用PE的价格卖掉了。周大福自建立起，整整90年的经营历史。想上市早就上了，何必等到现在哪？家族的估值高达2400亿港币，超越李嘉诚。所以，黄金已经见顶了，下面的任何反弹或者新高都是绝佳的减持时机，现在这个价，拿现货的貌似没有亏的。期货跑的快，亏点是应该的，现货跌起来，是很难出手的。
前几天路过小清河，下车看了一下水质情况，真是触目惊心，污染呈现加速崩溃，特意提醒购买中海珑城的业主，华山湖是和小清河完全联通的，且主要水源是小清河污染源的下游水，以后被熏到再后悔可就来不及了。海尔云时代的上游水源是大明湖，尚未有污染出现。
“穷城市”的尴尬：地卖不出去这些城市凭什么立足？
国家统计局公布的5月份70个大中城市数据显示，一直不温不火的广州也迎来了上涨模式。
一线城市以及部分热销二线城市房价如男人房事抹了派猁森那般性致勃勃，也因其异常火爆迎来政策调控，而一些中西部、东北城市却面临高库存的尴尬，去化乏力，**多项刺激政策，仍收效甚微，最终产生一批尴尬的“穷城市”。
这些“穷城市”面临着相似的尴尬处境，地卖不出去，楼市库存压力大，经济增长乏力，产业结构不合理，对人口缺乏吸引力，投资动力不足……
面临楼市高库存，政府一面刺激楼市销售，一面限制土地出让，以免增添新的库存压力。但这些“穷城市”高度依赖土地财政，限制土地出让城市就失去了基础设施的启动资金来源。没有好的基础设施，失去好的投资环境，面临经济恶性循环困境的“穷城市”还值得投资吗？在新一轮的城市洗牌中，“穷城市”该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？
“穷城市”的尴尬
我国房地产市场两级分化的格局日益明显，各类调控政策也没能扭转。地区经济的“贫富差距”最终反应在楼市上，楼市两极分化，一批中西部以及东北城市被划入“穷城市”行列。
在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，“穷城市”不仅表现为楼市的高库存，更深层次的原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，导致人口、资金不同程度流出，反映到房地产上，就造成供过于求，库存压力大。
据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月。
据媒体记者观察，楼市两极分化不仅是地区间的，就是同一个省份中的不同城市也严重分化。江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。
据看看新闻网报道，在江西省一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力，而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷，政府、开发商、银行利益捆绑，成为楼市的“受害者”。
江西的情况并不是个案，而是全国楼市两极分化下的一个缩影。
房地产与金融资深评论人黄立冲认为货币宽松政策驱动了投资需求的增长，政策不能拉动全国的均衡发展，有些城市成为被抛弃的经济带，而有些城市则成为受惠方。
经济的分布往往有前瞻性和后发性。政府的规划是基于长远发展，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿等能源产业，如果不预先培植多元经济，一旦资源枯竭，经济衰退不可避免。依靠煤炭产业的山西以及依赖重工业的东北三省在能源产业衰退之下沦为“穷城市”。
从经济总量来看，数据显示，东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底，而辽宁出现负增长。失去产业支撑，人口面临持续流出压力，库存压力巨大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。
对于企业而言，没有产业以及人口的支撑，企业发展需要的产业联动以及人力资源得不到满足，企业发展难以为继。
种种迹象表明，这些城市的投资风险在加剧，城市吸引力在减弱，城市价值在急剧缩水。黄立冲认为开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。
“穷城市”的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎，利润摊薄，甚至面临亏损。
对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。
城市洗牌之战
为缓解部分城市高库存的压力，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
宋丁认为政策的调控效果有限，停止供地对于去库存本身刺激力度很小，去库存将是长期任务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为限制土地出让，对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进战略的纠偏等有利好，但对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力增大，出现基础设施建设资金不足，建筑行业、装修行业等房地产上下游产业面临冲击。
黄立冲则表示，政府真正要解决问题，需要立足长远，短期的痛苦在所难免。继续依赖土地财政也解决不了问题，土地出让的结果是产生更多的库存，浪费资源，产生的只是短期的GDP。
以限制土地出让缓解高库存压力，从而达到增强城市竞争力，目前来看治标不治本，收效甚微。
在这一轮去库存战役中，城市间分化愈加明显，一线城市以及部分热点二线城市居于“强城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及资金进入，强者愈强。
“穷城市”经济活力减弱，失去对人口的吸引力，在新一轮城市洗牌中，如何防止城市价值继续缩水，在城市竞争中寻求立足之地？
严跃进认为，从务实的角度看，积极争取高铁资源是较好的方法，例如武汉就是典型的依靠交通枢纽位置而发展起来的，但在产业导入等方面压力还是比较大。
近期，华侨城在各大城镇攻城略地，开创“旅游+文化+城镇化”模式，也有开发商已加入小镇模式的阵营，试图在激烈的竞争中开辟一条新的发展路径。
宋丁认为，以传统视角看，“穷城市”价值缩水，但放在新的发展通道看，“穷城市”可能找到资源或市场新优势，从而实现翻身。
新型城镇化是机会之一，扎实做好以人为本的城镇化，全面解决进城农民的待遇、住房等问题，房地产需在这个流程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化，打造复合型小镇，是合理的发展模式和渠道，但要得到政策和市场双重检验。
黄立冲表示，“穷城市”的产生是城市发展不可避免的，就像人有好坏，城市存在贫富差距，这是经济发展不均衡下的必然结果。目前没有立竿见影的解决方案，地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决“穷城市”问题，但当下困难较大。小镇地产的兴起，给“穷城市”发展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。
但从可行性来讲，需要因地制宜，体验式消费地产需要天然资源，旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑，对于山西、东北老工业基地来说，不太适合。
而对于开发商来说，做一个复合型小镇需要丰富的运营经验，华侨城模式并不一定适合其他开发商，从商业可行性来讲，操作难度和风险都很大。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，都市圈恰恰正是未来城镇化的方向，都市圈里的中小城市将面临未来人口流入和产业发展的最好机会。在都市圈里的“穷城市”将获得后发优势。不在都市圈里的“穷城市”将寻求发展文化旅游城市、手工业和手工艺品城市、农业观光城市、民宿和宜居等城市的发展路径。
关键在于，小城镇有便捷快速的交通网络，能让流动人口变成居住人口，并吸引旅游人口，最终带来产业的调整和升级，没有产业的小城镇无法吸引人口，也不可能有持续的发展。
房地产要围绕这样的思路，或许才有更好的发展机会，库存也是能够被消化的，但是一方面需要时间消化，另一方面需要停止或者减少新增土地供应和住房供应，确保不制造新的库存。
国家统计局公布的5月份70个大中城市数据显示，一直不温不火的广州也迎来了上涨模式。
一线城市以及部分热销二线城市房价如男人房事抹了派猁森那般性致勃勃，也因其异常火爆迎来政策调控，而一些中西部、东北城市却面临高库存的尴尬，去化乏力，**多项刺激政策，仍收效甚微，最终产生一批尴尬的“穷城市”。
这些“穷城市”面临着相似的尴尬处境，地卖不出去，楼市库存压力大，经济增长乏力，产业结构不合理，对人口缺乏吸引力，投资动力不足……
面临楼市高库存，政府一面刺激楼市销售，一面限制土地出让，以免增添新的库存压力。但这些“穷城市”高度依赖土地财政，限制土地出让城市就失去了基础设施的启动资金来源。没有好的基础设施，失去好的投资环境，面临经济恶性循环困境的“穷城市”还值得投资吗？在新一轮的城市洗牌中，“穷城市”该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？
“穷城市”的尴尬
我国房地产市场两级分化的格局日益明显，各类调控政策也没能扭转。地区经济的“贫富差距”最终反应在楼市上，楼市两极分化，一批中西部以及东北城市被划入“穷城市”行列。
在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，“穷城市”不仅表现为楼市的高库存，更深层次的原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，导致人口、资金不同程度流出，反映到房地产上，就造成供过于求，库存压力大。
据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月。
据媒体记者观察，楼市两极分化不仅是地区间的，就是同一个省份中的不同城市也严重分化。江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。
据看看新闻网报道，在江西省一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力，而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷，政府、开发商、银行利益捆绑，成为楼市的“受害者”。
江西的情况并不是个案，而是全国楼市两极分化下的一个缩影。
房地产与金融资深评论人黄立冲认为货币宽松政策驱动了投资需求的增长，政策不能拉动全国的均衡发展，有些城市成为被抛弃的经济带，而有些城市则成为受惠方。
经济的分布往往有前瞻性和后发性。政府的规划是基于长远发展，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿等能源产业，如果不预先培植多元经济，一旦资源枯竭，经济衰退不可避免。依靠煤炭产业的山西以及依赖重工业的东北三省在能源产业衰退之下沦为“穷城市”。
从经济总量来看，数据显示，东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底，而辽宁出现负增长。失去产业支撑，人口面临持续流出压力，库存压力巨大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。
对于企业而言，没有产业以及人口的支撑，企业发展需要的产业联动以及人力资源得不到满足，企业发展难以为继。
种种迹象表明，这些城市的投资风险在加剧，城市吸引力在减弱，城市价值在急剧缩水。黄立冲认为开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。
“穷城市”的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎，利润摊薄，甚至面临亏损。
对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。
城市洗牌之战
为缓解部分城市高库存的压力，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
宋丁认为政策的调控效果有限，停止供地对于去库存本身刺激力度很小，去库存将是长期任务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为限制土地出让，对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进战略的纠偏等有利好，但对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力增大，出现基础设施建设资金不足，建筑行业、装修行业等房地产上下游产业面临冲击。
黄立冲则表示，政府真正要解决问题，需要立足长远，短期的痛苦在所难免。继续依赖土地财政也解决不了问题，土地出让的结果是产生更多的库存，浪费资源，产生的只是短期的GDP。
以限制土地出让缓解高库存压力，从而达到增强城市竞争力，目前来看治标不治本，收效甚微。
在这一轮去库存战役中，城市间分化愈加明显，一线城市以及部分热点二线城市居于“强城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及资金进入，强者愈强。
“穷城市”经济活力减弱，失去对人口的吸引力，在新一轮城市洗牌中，如何防止城市价值继续缩水，在城市竞争中寻求立足之地？
严跃进认为，从务实的角度看，积极争取高铁资源是较好的方法，例如武汉就是典型的依靠交通枢纽位置而发展起来的，但在产业导入等方面压力还是比较大。
近期，华侨城在各大城镇攻城略地，开创“旅游+文化+城镇化”模式，也有开发商已加入小镇模式的阵营，试图在激烈的竞争中开辟一条新的发展路径。
宋丁认为，以传统视角看，“穷城市”价值缩水，但放在新的发展通道看，“穷城市”可能找到资源或市场新优势，从而实现翻身。
新型城镇化是机会之一，扎实做好以人为本的城镇化，全面解决进城农民的待遇、住房等问题，房地产需在这个流程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化，打造复合型小镇，是合理的发展模式和渠道，但要得到政策和市场双重检验。
黄立冲表示，“穷城市”的产生是城市发展不可避免的，就像人有好坏，城市存在贫富差距，这是经济发展不均衡下的必然结果。目前没有立竿见影的解决方案，地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决“穷城市”问题，但当下困难较大。小镇地产的兴起，给“穷城市”发展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。
但从可行性来讲，需要因地制宜，体验式消费地产需要天然资源，旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑，对于山西、东北老工业基地来说，不太适合。
而对于开发商来说，做一个复合型小镇需要丰富的运营经验，华侨城模式并不一定适合其他开发商，从商业可行性来讲，操作难度和风险都很大。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，都市圈恰恰正是未来城镇化的方向，都市圈里的中小城市将面临未来人口流入和产业发展的最好机会。在都市圈里的“穷城市”将获得后发优势。不在都市圈里的“穷城市”将寻求发展文化旅游城市、手工业和手工艺品城市、农业观光城市、民宿和宜居等城市的发展路径。
关键在于，小城镇有便捷快速的交通网络，能让流动人口变成居住人口，并吸引旅游人口，最终带来产业的调整和升级，没有产业的小城镇无法吸引人口，也不可能有持续的发展。
房地产要围绕这样的思路，或许才有更好的发展机会，库存也是能够被消化的，但是一方面需要时间消化，另一方面需要停止或者减少新增土地供应和住房供应，确保不制造新的库存。
历下区二环内新房全面突破二万，部分高端豪宅突破三万。开始加速了---------------------------------------------------------
根据统计数据，1-5月全国铁路完成货运量13.18亿吨，同比下降7.7%，降幅比1-4月收窄0.2个百分点，完成货物周转量9343亿吨公里，同比下降8%，降幅比1-4月收窄0.3个百分点。5月份，全国铁路完成货运量2.7亿吨，同比下降7%，完成货物周转量1870亿吨公里，同比下降6.6%。
济南不是北京，更不是上海，无法在核心位置开发不到位的前提下肆意拉高远郊盘，济南房地产市场的发展阶段也不支持全面开花的市场氛围，济南现阶段处于核心区域锚定上涨空间的初步市场成熟度阶段，核心区域涨不动，新CBD价格首先会被压制，跟随CBD起涨的高新板块和东部新城，会被层层压制，如果肆意炒作东部新城，高铁西部片区的前车之鉴必将会在东部新城重演。