@有没有货 70楼 2013-03-30 18:45:39
问下楼主，未来商业地产行情会怎么样？房产税会不会对商业地产征收？
因为现在想做点小生意 门面房租金太贵 以后可以会降低啊
请楼主详解 谢谢
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房产税-其实真正的全称叫房地产税。。
商业地产是很重要的征收范围。。另外门面房的租金跟税费关系不大，真正影响大的是地点以及你销售的产品。
提示一点，李宁公司去年亏损20个亿，原因，实体店几乎全部亏损。国美电器十年来首次亏损，原因，实体店大部分亏损。。
如今凡是工业化商品实。体店在电子商务面前，也就是网店面前。是毫无竞争力的。。。

@卡尔曼滤波 74楼 2013-03-30 19:28:10
楼主能不能分析一下帝都的房价？老是被媳妇逼着买房子，但是我觉得现在买风险很大。上周看了看门头沟的房子已经23000多了。您觉得我们什么买合适呢？
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时机。。新盘的合理的房价是楼面价格一倍左右。。北京市土地分九级。具体情况你可以百度
假设某楼盘征地时期楼面价格5000.那么他合理价格也就是8000-10000之间。。
而现实是这样的房子已经被炒到25000左右。。那么会跌多少呢。。50--70%。。
您可以顺手百度一下煤炭价格从开始下跌到跌50%用了多长时间。。周期9--15个月。。

@zj2418420 38楼 2013-03-18 21:18:08
楼主高人！两会透漏的消息说，未来中国要出现农场主，农庄主，这是未来的金矿吧？如何操作呢？
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@珍珍小虾米 76楼 2013-03-30 19:43:33
同问楼主
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国内的城镇化其实走的就是美国黄金30年时候的路。。复制一遍而已。。
工业化社会必然趋势。。至于怎么操作。这个得看你个人的目的。。
至于农场主农庄主这个真不是唯一的目的。。。我的建议很简单。。你可以参考美国排名一百名的小镇。挨个了解一下。就会完全明白趋势。。
无非那么几种趋势。。硅谷化。。热带风情（加州，佛罗里达）。艺术创新（好莱坞）旅游热点。等等。。当然前提是要么自然资源丰富，要么紧靠大型城市。。大山沟子里面是搞不起来城镇化的。。。另外美国是靠飞机，和高速公路链接。。中国未来还有个优势是高铁。。100--200公里以内未来高铁就像坐地铁一样方便。。甚至更节约时间。
高科技农业（北京小汤山）四季分明旅游热点。。

@ghostlover123 77楼 2013-03-30 19:50:09
请教楼主，江苏无锡农村拆迁，是拿现金好还是安居房好呢？

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您说这个得具体分析，，安居房质量？面积？位置？产权？等等很多因素才能评估基本价值。。在基本价值的基础上，市场变化中才能评估变现的价格。你才能对比给你的现金哪个合理。所以。。到底哪个值。。这个你得自己评估。

@丝羊绒长马甲 75楼 2013-03-30 19:42:17
这个贴很好，楼主继续呀，说说股市和人民币汇率
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关于股市，我去年七月写过点东西。我看好的一些蓝筹，当然我也买了。现在涨幅80%
以上。中国化学。这个你可以搜我之前的贴子，是不是提前预见，事实为证。个人看法。。看好未来2--3年股市，看好沪深300里面部分被严重低估的央企。。
关于汇率。。天涯太多崩溃论和各种非理性言论。别信就好，神马换美元都是胡说八道。如果我写了。。会有无数智商较低的人来喷。。免了吧。。
中国已经进入工业化时代，进步速度和发展潜力在6--8亿工业化人口的基础上刚刚开始发挥出一定能力，仅仅是开始，而美元将来能换的东西远远没有人民币可以交换的商品丰富。

@烦人废话 85楼 2013-03-30 20:38:26
各地的国五条落实办法已经开始出笼，不知楼主如何解读。谢谢。
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现在的问题是
不能让那些五年甚至十年前3000买的人现在30000出货。如果非要出那么交差价的20%。。
另外一点。　2010年限购前后，炒房者大都是30%首付买的多套房，等于3.3倍杠杆期货，还款利率高于正常利率1.2倍--1.3倍。他们更不能跑了。。
他们都跑了谁给银行打工？另外知道银行怎么算按揭吗？买了之后先还的都是利息后面多少年后才还本呢。炒房的跑了银行就不舒服了。。
北京上海广东本地化国五条大同小异。目的就一个。控制买方数量。另外为未来的收税做好数据准备。。现在想跑的多套。。晚了。没接盘的了。。上海细则里面有一条是非常狠的，取消第三套的贷款。。等于把杠杆取消。。请问现在全款买房的“刚需”能有多少？？

@烦人废话 88楼 2013-03-30 21:04:35
还想请教楼主，看前面的内容，您判断（我理解的，也许不对），今后一段时间，甚至今年内，房价有可能下跌，甚至跌很多。但据我所知，目前商品房价格中有很大一块是地价（这个问题钮文新有论述的），再加上其他七七八八的支出，房地产的成本并不低，也就是说房价的成本刚性。在这种情况下，房价如何降?政府敢让房地产价格大降吗？
再说了，中央的政策明摆着，到现在还是说：要保持房价稳定，搞好房地产市场健康稳......
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我给你举一个例子，北京北五环外。楼盘名称西山一号院。。现在号称价格5.2万。典型的鬼楼，11年开盘的目前晚上路过没见过有灯光。。
这个楼盘土地成本楼面价格1万。。那么小区建成之后合理价格多少合理呢1.8--2.2之间都属于合理范围。
这个楼面对面的小区04--06开盘的价格。百旺家苑4000，百旺茉莉园6000.
关于地价。。主要是指的招拍挂时候的楼面价格。。其实是很低的，只是这个数据开发商不会告诉你而已。。面对西山一号院这种开盘价格根本不存在什么刚性成本。。现在很多楼盘开盘炒作的价格都是楼面价格的5倍以上。。你考虑下谁在撒谎？建安成本非常低的。每平米500--3000都正常。。关键看在什么城市和什么样的建筑。另外中央现在可没说什么房价稳定。。北京今天出了国五条细则。你可以看看怎么论述的。。
我再次坦率的说，我指的下跌是指的泡沫化的商品房。每个城市不同，每个城市内的楼盘也不同，都有泡沫只是大小的区别。。

@卡尔曼滤波 74楼 2013-03-30 19:28:10
楼主能不能分析一下帝都的房价？老是被媳妇逼着买房子，但是我觉得现在买风险很大。上周看了看门头沟的房子已经23000多了。您觉得我们什么买合适呢？
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@金融其实不复杂 78楼 2013-03-30 19:53:33
时机。。新盘的合理的房价是楼面价格一倍左右。。北京市土地分九级。具体情况你可以百度
假设某楼盘征地时期楼面价格5000.那么他合理价格也就是8000-10000之间。。
而现实是这样的房子已经被炒到25000左右。。那么会跌多少呢。。50--70%。。
您可以顺手百度一下煤炭价格从开始下跌到跌50%用了多长时间。。周期9--15个月。。
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@卡尔曼滤波 87楼 2013-03-30 21:04:20
楼主分析的靠谱。觉得是懂行的人。
虽然很难吧，我想请问一下楼主个人意见，北京什么时候房价能够回归到楼主说的合理价位，也就是说我们这些普通刚需可以买了。
比如明年六月份，出台不动产登记条例嘛？
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一定要稳住，一年内跌30-50%是一定的。。那个时候都不好说是不是底。。
鄂尔多斯从高点已经跌了50--70%了，2012年一年内。任由当地地方政府和当地炒房团任何狡辩。现在是根本没人买。康巴什一地烂尾楼。。已经不是价格问题了。

@hcjy805 104楼 2013-03-30 21:33:56
请问楼主现在是不是现金为王等待时机最好，还是提前去农村包点地，买点宅基地或者集镇的小产权房，等着以后确权呢
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关于城镇化到底是什么，上面我已经简单论述了，关于宅基地确权，这个各地早在一年前就开始干了。今年四月份是个截止日，前后会有差别。你可以问问家在农村的人是不是这样。很多地方宅基地都已经发证了。现在去你能干啥呢？另外小产权也分三六九等，很不一样的。我就不论述了，这个五千字写不完。。您自己查查资料把。
城镇化是一步好棋。。非常好。只是目前国人（反正我看见天涯论坛各位”专家“）还不太理解。。什么“房地产下乡”什么“剥夺农民土地”之类的各种JY式样的忽悠，还有一堆捧场的，骂娘的。。挺搞笑的。

@我用马甲防跨省 108楼 2013-03-30 22:10:00
***的土地是永久产权吗？
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你以为美国的所谓永久产权就是真的“永久”。。你交不起遗产税，你能继承吗？
中国目前是70年没错。二代人使用还是完全没问题的。。美国一代一交。。这个JY是从来不说的，只宣传美国永久产权。。。请您别在我贴子里面谈这么低级无知的问题。。

@昨天的玛瑙 115楼 2013-03-30 22:49:15
恍然大悟！
楼主你怎么看三亚的房产，那种地方还是稀缺资源吧，尤其是近海的地方，不像城市这样好扩散
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朋友，三亚市很大。。我知道你想说的是临海的那种房子。。的确稀缺。。开发出来的价格目前已经是天价了。。三亚市内呢。。不值钱的。。。另外是否扩散那么你首先要了解中国有多长的海岸线。。美国海岸线更大，真炒起来的地方纽约，洛杉矶。迈阿密。等。。也并不是沿海风光好就炒的起来。。请参考美国一百个小镇。。原理上面已经论述过了。。

@亚卖呆2011 119楼 2013-03-30 23:33:44
看楼主的帖子真的给人一种恍然大悟茅塞顿开的感觉，很多问题经过他的解说就变得条理清晰有迹可循了，我想现如今绝大多数人都对中国这十年以房地产立国颇有微词的，但是能够如此系统全面的阐述，看了那么多帖子，还是觉得楼主分析的靠谱！另外，我个人的看法，房地产的起起落落，其实最大的作用还是彻底的消灭掉中国刚刚崛起的所谓中产阶级，其中的道理我就不多说了，可能还是为了维持国家的长治久安万年不变色吧！
......
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很赞同你部分看法，，很久很久以前，唐宋以来，老百姓最重视的是科举，，社会各个阶层都毕生重视这个事情，不是吃不上饭马上要饿死的时候都醉心于这个事情。。

现在老百姓最重视什么。。房子。无论是买了的没买的都醉心于围绕这个事情花费毕生精力和时间。。贷款的那种想不努力都行。。毕竟欠一屁股债。断供又被回收的可能性。
科举--房子。。仿佛没啥区别哦。。。

回复第2楼， @金融其实不复杂
请各位联想一下为什么已经崩盘的是鄂尔多斯，温州，等等三线四线城市。
高利贷，非法集资等等只是外因。真正的内因是地有的是，未来可以释放的土地是目前的几十几百倍。。
这个道理跟股市里面创业板的道理一样。创业板大部分是自然人为大股东的股票。
刚开盘时候流通股只有整体的五分之一或者更少，自然可以炒上去，一旦存量可以流通之后大股东都变着法的变现。那么股价最终的结果就是暴跌。
例如：神州泰岳，国民技术等等
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@yuanfangnimei 129楼 2013-03-31 03:57:08
温州没崩盘 谢谢

-----------------------------温州高利贷没崩盘吗？

@烦人废话 133楼 2013-03-31 10:50:31
今天我认真的看了下近两天各地关于落实新国五条细则的相关新闻。无论是北京版、粤版、沪版还是今天发布的渝版，中心思想都是：稳定房价，打击投资投机性购房，保持房地产市场健康稳定发展。具体内容网上都有，就不贴了。
其中的粤版国五条最耐人寻味。
本人的理解是，目前，至少地方政府对房价的态度是力主稳定房价，防止房价过快上涨。比如重庆的目标就是房价上涨的目标就是涨幅不能高于居民可支配收入......
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您思路挺对的，你已经考虑到地方政府和中央政府的对抗问题。。
参见煤炭价格变化，地方政府考虑的是利益和政治前途，中央政府考虑的是稳定和发展。当然唱不到一个调子上面。这叫屁股指挥脑袋，最终掰手腕总要分出胜负。

@小爱粉丝 130楼 2013-03-31 08:59:40
现在的中国所有人的意志和意识都是围绕着钱，怎么去挣，怎么去变的更多，除此之外别的什么信仰都没了，投资套利保值，这个就是生活的唯一。请问楼主，对地产银行的出台的新政，对股市会有如何的影响，望深度解剖，学习了

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这点已经论述过了，贴子前面部分有。
另外对股市最大的利好到不是银监会那个收缩银行理财规模那个通知，短期对银行券商是是利空，长期是巨大的利好。。这几年股市缺乏增量资金是下跌的根本原因。
钱去哪了呢？银行理财和信托。。这几年增加了八万亿左右。。当然股市是熊市了。。

@小爱粉丝 130楼 2013-03-31 08:59:40
现在的中国所有人的意志和意识都是围绕着钱，怎么去挣，怎么去变的更多，除此之外别的什么信仰都没了，投资套利保值，这个就是生活的唯一。请问楼主，对地产银行的出台的新政，对股市会有如何的影响，望深度解剖，学习了
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@金融其实不复杂 139楼 2013-03-31 11:46:04
这点已经论述过了，贴子前面部分有。
另外对股市最大的利好到不是银监会那个收缩银行理财规模那个通知，短期对银行券商是是利空，长期是巨大的利好。。这几年股市缺乏增量资金是下跌的根本原因。
钱去哪了呢？银行理财和信托。。这几年增加了八万亿左右。。当然股市是熊市了。。
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@小爱粉丝 144楼 2013-03-31 13:06:28
那说明 后面 股市 还是可以期待的了，房子不恩能够炒了，银行理财也规范了，最后的热钱 还是会回到股市 这个投资渠道，只不过是早晚的问题了。
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证监会：IPO重启无时间表 4月审核企业自查报告--今天的新闻。。

李克强鼓励上海继续当改革开放排头兵

27日至29日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强先后到江苏、上海考察。

长三角地区是我国综合实力最强的区域，在国家发展全局中具有重要战略地位。李克强每到一处，都深入了解情况，听取意见。他说，持续发展经济，要突出重点，通过发展现代农业固本强基，有序释放城镇化的内需潜力；在扩大开放中增强竞争动力和压力，进一步释放改革红利

李克强高度重视农业发展与改革。他来到常熟市田娘家庭农场，走进田间察看麦苗长势，详细询问家庭农场运营情况。他说，春耕农时不可误，粮足天下安，要抓紧落实好各项支农措施。听到大家反映，通过土地规范流转，小块地变成了大块地，大机械派上了用场，产量和收入都上去了，李克强高兴地说，通过股份合作、家庭农场、专业合作等多种形式发展现代农业是大方向，长三角一带是人口密度最高的地区，在人多地少的地方探索经验，会有全局意义。要因地制宜，尊重农民意愿，保护农民权益。适度规模经营可以提高土地、劳动力效率，更好更多地提供农产品，对新型城镇化会形成有力支撑。

在江阴市新桥镇，李克强考察了小城镇规划和建设，与围拢来的群众交谈，询问他们户籍、就业、住房等情况。得知他们进城变成新市民，生活比过去更好了，李克强欣慰地说，小城镇能够就地就近聚集人口、吸纳就业，是统筹城乡的重要关节点，要在优化布局中打造更多有活力的小城镇。李克强来到海澜集团，这家企业吸纳了当地一半的就业人口。考察中，李克强说，城镇化要有产业作支撑，实现产城结合。进城的农民有就业能创业，生活就会安稳，城镇化就能走得更扎实。

@花开城中 147楼 2013-03-31 13:24:52
问:按楼主的意思感觉我这几套房是不是被套住了?
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关于您这个问题，我说个非常有趣的现象，我想您自然就会理解。。
大城市中很多开发商招拍挂了一块地。。绝大多数都是采用滚动开发的办法。
体现出来的就是同一个小区分1--5期左右。。往往04，05的一期卖4000.06-07的二期卖8000.08-09三期卖1.5万。10-12四期五期卖到3万左右。。地的成本建设成本其实没变化。。或者说变化和房价的变化相比微不足道。。
那么假设您买200平米的房子。。是一期买的。总价80万。。现在这样的房子租金至少可以到1.5--2万。。刨除物业费暖气费等那么年收入约15左右。等于你成本年收益20%谈何套住？？房价就是向下波动30--50%你只是期望盈利或者说浮动盈利降低而已，并不会因此产生实际损失。。
如果是最后一棒。同样的房子总价600左右。。那么房租还是那个房租。。大约占成本收益率的2--2.5%，，，还要承担房价可能下跌的风险。。那当然算套住。。
这里面很明确有个道理，，房客租房子只承担市场价格，他不会因为你的房价高低而跟你计算房租总量。。
那么。。什么是安全边际，什么是风险。。我想已经说的很清晰了。。

@醉安宁 157楼 2013-03-31 14:10:37
看了楼主的文章受了很多教育，温时代的十年已经过去，经济增长点已经黔驴技穷。李时代正在到来，楼主也旁征博引了数据，事实来说明未来李时代的经济刺激模式，小弟收益颇多，但是有一个恳求想要楼主大哥赘述几句：
1.如果能摸清温时代的十年计划，那么2003年开始通过房地产路径到今天发家了很多人。作为一个大水池，可以把亿万百姓都牢牢笼入其中，让资金产生流转实现GDP增长（一部分）
2，那么在李时代......
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十年前温相当选总理后记者招待会讲的是三驾马车是---房地产，汽车制造，外贸出口。

温相做的和当年说的没有不同，的确十年前他强调的三个重点方向都发展起来了。。
当然发展当中的确也存在一下让老百姓不满意的地方，世界上也没十全十美的事啊是吧。。
下一个十年是，金融，城镇化，能源，产业升级（四大战略七大新兴产业）。
我个人更看好李相。。水平非常高，真正懂经济，能把国计民生的煤炭价格降低下来，赞一个。铁腕为民啊。。