2018.1.5 北京房价预测
传言中的限竞房新政,影响北京楼市的八点猜想
搜狐焦点北京 04-08 12:36:00
这个假期，楼市同样雨雪纷飞，寒意阵阵，传闻许久的限竞房管理办法似乎呼之欲出，相关政策细节更是流传甚广。
回顾一下已经出街的部分：
1、限竞房的申购、销售将由政府统一摇号，并按一定原则排列参与摇号客群的先后顺序；
2、符合预设条件的限竞房（限售价低于区域评估价），政府将占有一定比例的产权份额（或为10%）。
尽管其他细节尚未可知，但仅就这些传闻中的管控办法，对楼市就将造不逊于去年的“317”和“326”的影响力。特别是在此前两轮被称为“史上最严厉”的调控过后，北京楼市一度陷入极度深寒中，成交量重挫，房价明显下滑。经历一年的恢复，楼市刚刚在3月显露出些许暖意，如果限竞房政策落地，又将再度爆击楼市，叠加影响下，将无法抑制楼市继续沉沦的步伐。
一旦政策落地，北京楼市将出现八点变化。
①
买房“鄙视链”被切断
去年开始在一二线热点城市中，一条不成文的买房“鄙视链”愈发凸显。对于购房者，开发商在选房的优先级上以付款方式划分，全款>贷款>公积金。为此，甚至有人将买房“鄙视链”编成了一个段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。
其实这一现象早已出现，此前房企大多针对不同类型的付款方式，给予等级不同的购房款折扣，而去年开始，则进一步影响到了选房顺序。
如果继共有产之后，限竞房也由政府统一摇号，在这两类“限价”项目中，将彻底切断买房“鄙视链”，令购房者处于更加公平的购房环境中，无疑是一大利好。

②
部分房企的资金链出现风险
但对于开发商而言，通过付款方式来划分选房优先级，也是市场化条件下无奈的选择。
自2016年“930”拉开新一轮的调控大幕，针对房地产行业的资金收紧不断加剧，开发商普遍面临着融资困难、财务成本提升的困境。在紧缩金融环境下，房企的经营诉求由规模扩张开始转向现金为王，全款购房客户自然更受企业欢迎。
随着房企失去了摇号选房的主导权，资金问题将更大程度地浮出水面，特别是重金布局于已经开始执行买房摇号的上海、南京、长沙、武汉、杭州等城市的房企，如果前两年曾大举加杠杆拿地，今年开始“拉清单”后将为此吞下苦果。
③
土地市场流拍增多
房企资金趋紧，业务重心转向加速去化库存、回笼资金，投资拿地的积极性降低，这将造成土地市场流拍流标现象的增多，特别是采用买房摇号政策的城市，土地市场的交易热度将有所降温。
④
限竞房弃选率上升
摇号选房，将开发商此前积累的意向客户全面推翻。以房山两个最早释放市场声音的限竞房为例，营销期被迫长达半年，远超普通项目2-3个月的蓄客，本就面临着客户流失的问题，再由政府统一摇号，此前一些购房意向强烈、付款方式较好的客户如果在摇号中排位靠后，很可能因为无法选到合适房源而弃选。
如果保障家庭优先摇号的传言成真，那么这些位序靠前的客户，在交付购房款时，是否具备一、两百万的首付能力和三、四百万的房贷资格，同样面临不可控的局面。相比共有产，限竞房的弃选率恐将更低。

⑤
限竞房申购量下降
传闻中限竞房两条政令分别作用于供给端和需求端，但殊途同归，都会让限竞房这一尚未真正入市的新产品遭遇未推先冷的市场局面。
如果政府持有限竞房一定比例的产权份额，就算仅针对一小部分符合条件的项目，但这部分项目必然是位置条件优越、价格限定较低、申购热度很高的项目，政府持有这类项目一定比例的产权之后，面对不完整产权，将在一定程度上影响到购房客群的申购热情，而影响度有多大，取决于政府对该套房产未来二次出让时的话语权有多强。
⑥
二手房成交升温
商品房市场中由不完整产权为主的供应新格局的形成，将造成部分购房客群转投二手房，位置条件较好、配套成熟度高的次新二手房，将迎来购房需求的升温。
⑦
非限价商品房走热
除二手房外，北京还有部分未在拿地时便限定预售（销售）均价及最高价的库存项目，但住建部门审批预售价格时并未放松管控，意味着购买这类项目在获得完整产权的同时，也能在价格上取得一定实惠，今年的置业需求将因此走热。
⑧
普通商品房强化资产属性
在“房住不炒”的大前提下，房产的资产属性似乎得到弱化，但随着不完整产权项目在整体市场中所占比重的不断加大，拥有完整产权和房产处置权的商品房则会越来越珍贵。只有购房者能够自主决定房产的二次销售和持有租赁的所有环节，房产才能称之为资产，并在某种程度上抵抗通胀。
最后，以上所有的市场影响其实都取决于传言中的政策最终落地，但在当下，北京新房市场已经全面降温，市场成交重挫，投资投机遁形之时，为何还要继续打压楼市？其必要性存在一定疑问。
政府占股10%+摇号！京限价房变共有产权房，二手房涨价契机要到？

大山房产俱乐部
19小时前
自从2016年10月以后，北京几乎所有的住宅用地均采用了限房价竞地价的方式进行了上市招拍挂。
这也就意味着自从2018年以后入市的新房项目，几乎全部都已经进入了“限价”模式，成为了限价商品房。
根据最新的数据显示，北京近两年来已经成交了近50宗限价房地块，其中将有15宗即将在今年上半年集中上市销售。
但是目前这些项目始终没有拿到销售证，前期排卡的客户几乎没有办法进入选房流程，原因就在于北京限价房销售细则迟迟没有出台。
而根据最新消息确定，北京市限价房销售细则即将在5月出台！
【1】
政府摇号板上钉钉
刚需优先摇号，成为选项
目前全国已经有超过八个城市宣布了新房的摇号销售方式。而刚需优先摇号已经成为政府监督摇号销售方式下的一个首选方案。
那么对于北京来说，刚需优先选房的限价房方案可能存在以下几种：
第一，参考共有产权房，处女房资格客户优先。所谓处女房资格，就是目前名下无房，也没有过换房的记录，这类客户属于绝对的刚需，可优先作为首轮摇号客户进入摇号池。
第二，非处女房客户，以本地区社保客户优先，作为第二轮进入摇号池的客户进入选房。
这样一来，对于开发商和选房客户来说，均处于不可控的环境中。可能大部分均无法选到自己心仪的房源了。
【2】
政府占股10%！
限价房变成涨价房！
对于北京限价房销售细则中最恨的一条，就是可能政府要在其中占10%的股份。
这样一来，本来是纯正商品住宅的限价房（与正常商品住宅唯一的区别就是限售五年），一下子要变成共有产权房了！
这样一来，未来的销售、抵押可能都会成为问题，限价房的商品性一下子就被压缩了。
根据细则，客户买入限价房后，5年后转售时候，要给政府交纳10%总房款的股份钱。
可是目前所谓的限价房，价格并不低！房山的限价房房价几乎要到4万/平米，大兴地区更是高达5.2万/平米，这已经和周边商品房没有任何的价格差异了。
而客户买入的时候，仅仅是买入了90%的股份，这就是变相涨价了10%！
所谓限价房，已经不再是限价房了，而是涨价房！
【3】
限价房失去价格优势
北京二手房极有可能面临涨价契机
一旦该限价房销售细则宣布执行。北京限价房就彻底失去了价格优势了。
开发商会降价销售吗？这基本上是不可能的任务。因为目前大部分限价房地块都是高价拿地，开发商基本都是成本价在开发销售。
限价房降价的空间基本不存在！
而2018年几乎所有的新房都是限价房供应，一旦新房市场变相涨价10%。已经积累了将近一年的市场需求将会全面回归二手房市场。
二手房市场涨价几乎是不可避免。
而一旦北京二手房房价出现回暖，极有可能又会面临政策的调控。
因此我个人认为，可能在下半年北京二手房将会迎来最好的换手机会！
文章来源：微信公众号-大山房产俱乐部

大山房产俱乐部
19小时前
自从2016年10月以后，北京几乎所有的住宅用地均采用了限房价竞地价的方式进行了上市招拍挂。
这也就意味着自从2018年以后入市的新房项目，几乎全部都已经进入了“限价”模式，成为了限价商品房。
根据最新的数据显示，北京近两年来已经成交了近50宗限价房地块，其中将有15宗即将在今年上半年集中上市销售。
但是目前这些项目始终没有拿到销售证，前期排卡的客户几乎没有办法进入选房流程，原因就在于北京限价房销售细则迟迟没有出台。
而根据最新消息确定，北京市限价房销售细则即将在5月出台！
【1】
政府摇号板上钉钉
刚需优先摇号，成为选项
目前全国已经有超过八个城市宣布了新房的摇号销售方式。而刚需优先摇号已经成为政府监督摇号销售方式下的一个首选方案。
那么对于北京来说，刚需优先选房的限价房方案可能存在以下几种：
第一，参考共有产权房，处女房资格客户优先。所谓处女房资格，就是目前名下无房，也没有过换房的记录，这类客户属于绝对的刚需，可优先作为首轮摇号客户进入摇号池。
第二，非处女房客户，以本地区社保客户优先，作为第二轮进入摇号池的客户进入选房。
这样一来，对于开发商和选房客户来说，均处于不可控的环境中。可能大部分均无法选到自己心仪的房源了。
【2】
政府占股10%！
限价房变成涨价房！
对于北京限价房销售细则中最恨的一条，就是可能政府要在其中占10%的股份。
这样一来，本来是纯正商品住宅的限价房（与正常商品住宅唯一的区别就是限售五年），一下子要变成共有产权房了！
这样一来，未来的销售、抵押可能都会成为问题，限价房的商品性一下子就被压缩了。
根据细则，客户买入限价房后，5年后转售时候，要给政府交纳10%总房款的股份钱。
可是目前所谓的限价房，价格并不低！房山的限价房房价几乎要到4万/平米，大兴地区更是高达5.2万/平米，这已经和周边商品房没有任何的价格差异了。
而客户买入的时候，仅仅是买入了90%的股份，这就是变相涨价了10%！
所谓限价房，已经不再是限价房了，而是涨价房！
【3】
限价房失去价格优势
北京二手房极有可能面临涨价契机
一旦该限价房销售细则宣布执行。北京限价房就彻底失去了价格优势了。
开发商会降价销售吗？这基本上是不可能的任务。因为目前大部分限价房地块都是高价拿地，开发商基本都是成本价在开发销售。
限价房降价的空间基本不存在！
而2018年几乎所有的新房都是限价房供应，一旦新房市场变相涨价10%。已经积累了将近一年的市场需求将会全面回归二手房市场。
二手房市场涨价几乎是不可避免。
而一旦北京二手房房价出现回暖，极有可能又会面临政策的调控。
因此我个人认为，可能在下半年北京二手房将会迎来最好的换手机会！
文章来源：微信公众号-大山房产俱乐部
2018年北京政策性住房建设计划
通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套；
其中，已纳入“一会三函”的项目64个、房源9.6万套，计划纳入2018年“一会三函”的项目61个、房源7.4万套。
据观点地产新媒体查阅，通知提到，大兴、房山、昌平、顺义4区政府要进一步加大工作力度，确保4万套核心区人口疏解安置房2018年内全面开工建设。
通知要求，市政配套确保“三同步”：确保同步建设、同步验收、同步交付使用。
通知还要求，已列入2017年第一批、第二批保障性住房建设计划尚未开工的项目，确保2018年全部开工建设，除房山区河北镇水泥二厂片区定向安置房项目、丰台区市政路桥集团槐房路4号项目因文物保护、区域规划调整因素已调出建设计划外。
同时，2017年以来已完成供地的共有产权住房、公共租赁住房项目，视同已纳入全市2018年政策性住房建设计划。
通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套；
其中，已纳入“一会三函”的项目64个、房源9.6万套，计划纳入2018年“一会三函”的项目61个、房源7.4万套。
据观点地产新媒体查阅，通知提到，大兴、房山、昌平、顺义4区政府要进一步加大工作力度，确保4万套核心区人口疏解安置房2018年内全面开工建设。
通知要求，市政配套确保“三同步”：确保同步建设、同步验收、同步交付使用。
通知还要求，已列入2017年第一批、第二批保障性住房建设计划尚未开工的项目，确保2018年全部开工建设，除房山区河北镇水泥二厂片区定向安置房项目、丰台区市政路桥集团槐房路4号项目因文物保护、区域规划调整因素已调出建设计划外。
同时，2017年以来已完成供地的共有产权住房、公共租赁住房项目，视同已纳入全市2018年政策性住房建设计划。
北京昌平住建委：“共有产权房弃选率70%”严重不实
新京报
2小时前 · 新京报官方帐号
新京报快讯(记者邓琦 实习生余华尊)近日有报道称，北京市昌平区三个共有产权住房项目由于公共交通不便、位置偏远、性价比不高等原因导致“遇冷”，“弃选率70%”。昌平区住建委今日下午回应，截至目前，昌平区绿海家园等三个共有产权住房项目还未进行选房，有关报道“弃选率70%”的数据严重不实，从而得出“遇冷”的结论无从谈起。
昌平区住建委相关负责人表示，昌平区绿海家园等三个共有产权住房项目(第一批)于2018年4月2日进行了公开摇号，将于4月13日开展选房工作。也就是说，截至目前，上述项目还未进行选房。
该负责人介绍，从4月2日项目摇号结束到选房前的期间，相关部门要对摇号产生的家庭按房源比例进行违法建设行为的审核认定工作，还要组织监督开发企业准备选房场地、布置以及购房合同签订、贷款咨询等多项工作。由于上述不实报道，最近有很多申购家庭来电询问选房时间是否变了，产生了不必要的误解，相关部门和开发企业做了大量的解释工作。区住建委也郑重提示，昌平区绿海家庭等三项目选房、签约工作仍按照公告中的时间安排正常进行，请申购家庭以区住房城乡建设委发布的项目公告为准，不要听信不实报道，避免利益受损
新京报
2小时前 · 新京报官方帐号
新京报快讯(记者邓琦 实习生余华尊)近日有报道称，北京市昌平区三个共有产权住房项目由于公共交通不便、位置偏远、性价比不高等原因导致“遇冷”，“弃选率70%”。昌平区住建委今日下午回应，截至目前，昌平区绿海家园等三个共有产权住房项目还未进行选房，有关报道“弃选率70%”的数据严重不实，从而得出“遇冷”的结论无从谈起。
昌平区住建委相关负责人表示，昌平区绿海家园等三个共有产权住房项目(第一批)于2018年4月2日进行了公开摇号，将于4月13日开展选房工作。也就是说，截至目前，上述项目还未进行选房。
该负责人介绍，从4月2日项目摇号结束到选房前的期间，相关部门要对摇号产生的家庭按房源比例进行违法建设行为的审核认定工作，还要组织监督开发企业准备选房场地、布置以及购房合同签订、贷款咨询等多项工作。由于上述不实报道，最近有很多申购家庭来电询问选房时间是否变了，产生了不必要的误解，相关部门和开发企业做了大量的解释工作。区住建委也郑重提示，昌平区绿海家庭等三项目选房、签约工作仍按照公告中的时间安排正常进行，请申购家庭以区住房城乡建设委发布的项目公告为准，不要听信不实报道，避免利益受损
北京积分落户，一触即发
今日（4月11日）上午，北京市召开新闻发布会，发布《北京市积分落户操作管理细则》，决定从4月16日起，正式启动北京市首批积分落户申报工作。
持北京市居住证、不超过法定退休年龄、在京连续缴纳社会保险7年及以上，且无刑事犯罪记录的，均可参加积分落户申报。今年四季度，北京市将公布落户分值，并向社会公示拟落户人员信息。
今日（4月11日）上午，北京市召开新闻发布会，发布《北京市积分落户操作管理细则》，决定从4月16日起，正式启动北京市首批积分落户申报工作。
持北京市居住证、不超过法定退休年龄、在京连续缴纳社会保险7年及以上，且无刑事犯罪记录的，均可参加积分落户申报。今年四季度，北京市将公布落户分值，并向社会公示拟落户人员信息。
干货4
谈谈美国的房产税
美国房地产游戏的模式三个环节：dfzf卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售
dfzf卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商
dfzf卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和权贵的挥霍。
dfzf只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高dfzf收入。
税收从来都是向下游转嫁的，zf多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
当然，也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。
自古而今，即使最辉煌的朝代，最被广大群众津津乐道的太平盛世，普通群众也仅仅只是解决了温饱而已，包括贞观、文景、康乾。
国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。
所以，zf是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。
真正对房产税的顾及来自于dfzf对土地出卖前途的担忧，真是鱼与熊掌不可兼得。
尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高，然而房产税征收一旦实际操作起来，就会变的不得人心，征收难度非常之大，实际效果难以预知。也就是说zf没有底。而如果房产税征收效果不佳，dfzf卖地收入再受到巨大影响，那就真正是得不偿失了。
就会变成赔了夫人又折兵。
这样的买卖，zf是不会轻易做的
谈谈美国的房产税
美国房地产游戏的模式三个环节：dfzf卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售
dfzf卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商
dfzf卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和权贵的挥霍。
dfzf只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高dfzf收入。
税收从来都是向下游转嫁的，zf多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
当然，也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。
自古而今，即使最辉煌的朝代，最被广大群众津津乐道的太平盛世，普通群众也仅仅只是解决了温饱而已，包括贞观、文景、康乾。
国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。
所以，zf是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。
真正对房产税的顾及来自于dfzf对土地出卖前途的担忧，真是鱼与熊掌不可兼得。
尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高，然而房产税征收一旦实际操作起来，就会变的不得人心，征收难度非常之大，实际效果难以预知。也就是说zf没有底。而如果房产税征收效果不佳，dfzf卖地收入再受到巨大影响，那就真正是得不偿失了。
就会变成赔了夫人又折兵。
这样的买卖，zf是不会轻易做的
昌平三兄弟第一天上午汇报
今天位于昌平区的共有产权房绿海家园开始了第一天的选房工作，上午前400号东西城家庭进行了相关选房。根据排名390+号的网友提供当时选房销控表来看，售出房源约100套，但当时还有10余组家庭尚未选房。从上午的弃选来看约70%左右。但作者认为15日以后的昌平区户籍家庭选房后弃选会有所降低
今天位于昌平区的共有产权房绿海家园开始了第一天的选房工作，上午前400号东西城家庭进行了相关选房。根据排名390+号的网友提供当时选房销控表来看，售出房源约100套，但当时还有10余组家庭尚未选房。从上午的弃选来看约70%左右。但作者认为15日以后的昌平区户籍家庭选房后弃选会有所降低
目前形式
北京房产市场首先受信贷政策影响：信贷收紧，去杠杆，涨利率。
政府政策：疏解人口，央企迁雄安预期，政策房（北京能够暂时摒弃土地财政，大幅供应政策房难能可贵，牺牲了一部分卖地收入以平稳市场，仅有的一些商业地在延庆密云这样的远郊县。虽然对政府有诸多不满，这一点还是能看出政府真的是想抑制）。
今年的 银四马上就要过去，市场表现相当一般，基本以换房和所谓刚需入市为主。
市场环境：二三线的暴涨和各种概念的提出也吸引了相当的游资，不必像以前那样集中在北上广深。
北京房产市场首先受信贷政策影响：信贷收紧，去杠杆，涨利率。
政府政策：疏解人口，央企迁雄安预期，政策房（北京能够暂时摒弃土地财政，大幅供应政策房难能可贵，牺牲了一部分卖地收入以平稳市场，仅有的一些商业地在延庆密云这样的远郊县。虽然对政府有诸多不满，这一点还是能看出政府真的是想抑制）。
今年的 银四马上就要过去，市场表现相当一般，基本以换房和所谓刚需入市为主。
市场环境：二三线的暴涨和各种概念的提出也吸引了相当的游资，不必像以前那样集中在北上广深。
昌平三兄弟各有特点，
旧县的那个挨着农家院和草莓大棚，吃水果方便
百善的那个挨着垃圾焚烧厂，味好闻
北七家的那个户型好，60平米大开间，住着敞亮。
但最关键一点，18000一平，便宜啊，估计还是会被抢完，哈哈！
旧县的那个挨着农家院和草莓大棚，吃水果方便
百善的那个挨着垃圾焚烧厂，味好闻
北七家的那个户型好，60平米大开间，住着敞亮。
但最关键一点，18000一平，便宜啊，估计还是会被抢完，哈哈！
楼主：ty_xiao774
字数：110759字
发表时间：2018-01-05 08:12:11 +0800 CST
更新时间：2019-10-20 15:00:35 +0800 CST
评论数：4650条评论
帖子来源：天涯 访问原帖