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房地产思考
房子，兹事体大，人类的文明史就是一部对房子不断追求的历史，从走出山洞搭建茅草屋，到后来砖石平房，以至于现在的钢筋水泥高楼大厦，支撑人类不断改变自己居住环境的是无尽的欲望，限制人类欲望的是现有的资源。欲望是无尽的，资源是有限的，所以关于房子人类的纠结是永远的。
这些年各路房地产专家、媒体喋喋不休的一个词“刚需”，窃以为所谓刚需其实是一个伪命题，是欲望与资源纠结的结果。
我和有的朋友说出这个看法的时候马上遇到反驳，有一个朋友说：当然有刚需，没有房子丈母娘不同意，这就是刚需。对此我的回答是：好，先假设我同意你的说法，那么究竟买多大的房子是刚需呢？是30平米还是50平米呢？同样的面积如果在北京，是在三四环，还是五环，抑或六环外呢？同样的地点，是买老旧二手房还是新建公寓豪华装修呢？••••••
又有同学反驳：原来两个人两房就够了，现在有了孩子需要换一套三居这就是刚需。对此我的回答是：曾经未来都有很多人一辈子有孩子居住在两房甚至一房里阖家美满。
2017年春节在多伦多同学聚会的时候，我劝说同学们不要在多伦多买房，因为那里的房价太高泡沫太明显了，其中一个同学已经刚刚买了一套公寓，另一个同学说：他买房是刚需，因为他的孩子在这里读大学，将来有可能留下来。我无奈的回答：这不是刚需，这只是说明他有钱，读书可以租房子住，绝大多数的学生都如此啊。我也只能如此说到这里，现在是2018年的除夕，多伦多过去的一年房价跌了不少，昨天还有一个朋友发微信给我后悔去年买房被套，我那个刚需同学，只能遥祝他幸运吧。
回到我们的问题，通常我们所说的刚需不过是我们的财力和欲望需求的一个相对平衡结果。比A有两百万，但却只用一百万买房子，另一百万去投资；而B同样有两百万但却想去买五百万的房子。为什么有这样的差别？因为欲望不同，需求自然不同，‘刚’不是客观的存在，只是心中的欲望。
所以，我们讨论房地产的时候应该忘掉“刚需”这个词，否则就无法客观的探讨房价问题。

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房价是如何形成
假设我们住在北京一个小区，这个小区有一百套房子，住了一百户人，每户一百平米，房价一万一平米。有一个外地小伙子阿刚早年来北京当北漂，多年后通过奋斗当了老板娶妻生子，他当然不想住当初的出租屋了，想住进这个小区，他怎么办呢？自然是出价高于一万了，比如一万一，这个价格可能打动不了现在住在这里的人，阿刚现在有钱呀继续提高价钱，比如一万三，这时候终于有一户人心动把房子卖给了阿刚。
阿刚欢天喜地的住进了他期盼已久的小区，过年可以把老家的丈母娘接来过年，回去见到过去的同学也可以挺直腰杆。卖房子的一家人在离市中心远一点的地方又买了一套房子，多出的钱买了一辆车一下子变成有房有车了，也很满足。这类似的一幕在过去十几年不断发生。
对这个小区而言，仅仅只有一套房子交易，涨价百分之三十。但剩下的99户都很兴奋，因为他们的房子价格现在也变成了一万三了，涨价百分之三十，这个小区的整个房子价值上涨了三千万，撬动这个的仅仅是阿刚多付出的三十万。这就是房价的神奇之处。
换个说法就是：边际价格。显得高大上了吧？恩，这就是专家和我的区别。
请记住这个例子，后面我们还会用到.

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关于泡沫
说到房价自然会想到房地产泡沫，几乎全民讨论房地产泡沫十几年了，什么是泡沫呢，有没有泡沫呢？
记忆中关于中国最早的泡沫讨论是在2004年夏天吧，时间太久记忆模糊，比较清晰的是灯塔王石说过：房地产泡沫是在拿地环节。
当时我写了一篇文章想反驳一下，被孩子妈阻止了，说我太偏激，孩子妈可是上市房地产高管啊，遂作罢。现在看来那个时候中国房地产哪有什么泡沫啊，那时候内地的数据我没有，深圳很多住宅的出租收益率很多都很高，我住的那个小区普遍超过了百分之十，现在看来简直是遍地黄金。
后来搬家到了北京，2008年又一次开始出现房地产泡沫的言论，记忆深刻的又是王石的一句话：房地产到了拐点了。
这年底在新开业的海底捞与几个朋友把酒言欢，其中有某知名研究机构的老总和金融机构的同学，大家自然说到了房价问题，几乎一致赞同王石的观点，还引用了当时一句流行语‘中产阶级都买不起房’来印证，不幸的是我不识时务的反驳这个观点。
我的理由是：我住的房子按照市价，出租纯收益率将近百分之四（这个数据请记住，后面也会用到），和十年期国债收益率差不多，这是静态的。北京的情况总体数据我没有，但大致不会有太大的偏差，考虑中国的GDP增长还在百分之七以上，M2余额每年的增速都在两位数，居民工资也在不断的上涨，至少一线城市的房价不仅没有泡沫，还被低估了。至于“中产阶级都买不起放了”的观点是逻辑错误，搞错了因果。
结果嘛，可想而知，我被几个专业金融人士痛批一顿，结论：我太倔。
十年过去了，回头再看，事实已经证明那时候北京的房价太梦幻了，不是太高，而是梦幻的低。
那么问题出在了哪里？为什么我和普遍的观点差别那么巨大？
还有，大家都在说泡沫，那么究竟根据什么得出结论呢？

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房价收入比
这个数据大家都很熟悉了，也最早经常被引用。印象中早期的谢国忠常常拿这个数据来判断中国的房地产泡沫巨大，要崩盘等等。
房价收入比=房价/家庭年收入
十几年前媒体说中国的房价收入比是四十倍，人家美国才十倍，中国的房价泡沫巨大，面临崩盘的危险。
诡异的是此后中国大多数城市的房价持续上涨，一线城市更是涨的让人不敢直面从而怀疑人生。而美国的房价在2008年到实实在在崩了一回，还引发了金融危机，十年过去了，整个世界的经济被美国的这场房事搞的仍然步履蹒跚。
而很多人因为听信了这一类观点一再错失买房的机遇，令人叹息。
问题出在哪里呢？
出在数据本身。让我们一点点解开这个谜团。
首先看分子：房价。有效的房价是我们正常生活所能负担起的价格，包括两个部分，首付和每个月的按揭款。
我在北美住过，我们通常比较的国家也是美国和日本，我们就以美国为例吧。
美国的大学生大多数都背负着教育贷款，大概平均还清贷款是三十二岁，（美国前任总体奥巴马在就任总统前两年才还清教育贷款），多数人之后才开始存房子的首付。这也是所谓的人家美国年轻人不喜欢买房子而是租房子住的主要原因。
相比之下，中国的年轻人工作后多数都不用考虑还教育贷款，即使有也很少。也就是说开始工作那一天，理论上正常消费之外的余额就可以存起来为首付做准备了。比着美国的同龄人早了十年。
美国的年轻人还完教育贷款后存若干年首付款买房子，但他们首付款比我们低得多，北美地域广大又是联邦制，差别巨大，但大致百分之十的首付是可以卖房子了，即使这样他们平均买房子的起点还是晚于我们的年轻人。但首付少的代价是同等总房价下，比在这个首付百分之三十后每个月的还款额高不少，这个是实实在在要每个月拿出来的，也就是真实的负担能力。
不仅如此，人家美国可是所谓的永久土地产权啊，为此除了买房子时候对应付出的房屋建筑价格和土地价格，还要每年为这个所谓的‘永久’交房地产税，而且未来还要随着房价上涨房地产税也会上涨，即使这种上涨一部分是因为隐形征税的通货膨胀引起的，他们的屋主也要年复一年的为这部分隐形征税而交税。
而中国付完首付还完按揭款，只妖剩下的钱够生活就可以了，不用另外再交钱，因为我们的房子没有“永久”产权的名号，也不必为此再交一笔冠名费：房地产税。这个负担有多重呢？我们大致做一个计算，有一个定性认识。
比如一套房子100万。
中国首付30万，贷款70万，每个月还款3900元左右，三十年。
美国首付10万，贷款90万，每个月还款4700左右，三十年。但是每年房地产税百分之1.5（各州各地不同，有高的2，低的0.8我们姑且按1.5吧），摊到每个月1250元，加上每个月的还款比中国的每个月高了百分之五十。但还有完，注意这个是要交到永远，所以实际负担更高，高到什么程度呢？
我们从另一个角度看看，房地产税每年百分之1.5是什么意思呢？
静态的看七十年百分之1.5几乎等于又交了一次房价全款（70年是一个奇妙的数字，我宁愿相信我们的70年产权是偶然，政府有高人啊）。有学过金融的人说未来的数值要折现就少了呀。对，未来的房地产税会也会随着通货膨胀上涨啊，两项抵消，大致不错，不影响我们定性分析。
到此，我们简单的分析得出结论，房价收入比中的分子房价美国比中国实际上要比看上去高一倍。仅此一项，房价收入比应该修正一倍，也就是中国被高估了一倍。
至此是不是有点开脑洞？这个数字竟然愚弄了我们这么久。
但，这仅仅是开始，我们接着看分母。
分母是家庭年收入。我在北美住过之后才知道，人家说的收入指的竟然是税前收入，也就是说可以到手的钱要比说的少，统计数字用的都是税前收入，身边移民回来的人说的收入也是税前的。
而我们呢？一直以来我们口中说挣多少钱，都是拿到手的，这两年高收入的一些人开始慢慢这方面和国际接轨，说税前收入啦，明显高大上。但实际上我们的收入普遍存在低估，中国人大多数都有灰色收入和职务消费是大家心知肚明的事情。我有一个做外贸的哥们曾经纯利润过千万纳税额五位数。我曾经开玩笑说即使底层员工还有中秋月饼和年终红包呢，这也是额外收入哦。
以我的观察，中端人群的实际到手可支配收入与名义收入之间，美国比中国同比高估一倍。
分母低估一倍，分子高估一倍，算下来中国的40倍房价收入比和美国的10房价收入比大致相等。
有点崩溃了吧？
但，这还仅仅是静态的数据，还要看动态修正。
美国这二十年中位数的平均收入是在下降的，而中国呢？平均收入每年都在上涨，北京这十年保姆收入大概涨了八倍以上。如果按照王石先生的观点，2008年房价崩盘，现在保姆都买的起北京四环的房子了，估计全中国一半的人都在北上广深啦。
所以分母里的收入上涨，分子里房价上涨很正常，理论上同比例上涨是合理的。
十几年前专家们说中国房地产泡沫巨大的原因是房价收入比超过40倍了，房价涨了十几年，被拿来说事的竟然还是房价收入比40倍，对此，我们现在可以对视会心一笑。

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房价之锚
十几年来，各路专家、地产大佬、媒体、购房者都在说房价高和低，那么究竟衡量房价高低的锚在哪里呢？
船为了稳定需要一个锚，有了锚，虽然也会摇摆，但大致有一个范围，加上辅助的固定手段可以有效的避免风暴袭击。
如果我们为房价找到一个锚，加上一些辅助的修正措施也可以有效的防止金融风暴。
在寻找房价之锚前，我们还要厘清一个概念：真实需求。
我们常常说购房需求分成自住需求、投资需求、投机需求。但实际生活中，这三个需求很难定义和区分。
以我为例，十几年前我在深圳买了一套房子自住，北京买了一套房子暂时空着。按一般概念，深圳的房子算自住需求，北京的算投资需求。但后来我搬到北京了，北京的房子就变成了自住需求。深圳的房子租出去收房租变成了投资需求，后来又卖了变成短期投资。
所以，从购房者的角度很难确定真实需求。
但是租房的人，基本上是真实需求，而且是可负担真实需求。所以，房租水平是真实的。我们就以它基础找到房价真实水平的锚。
看下面一个我们经常听到的一个公式
房屋出租收益率=一年房租净收入/当前房价
房屋收益率我选用十年期国债收益率，这是十年期无风险收益，投资界基本以这个数据为参考，巴菲特选股就是参照这个数据，我也是受此启发。
公式里面的分子是我们判断的基础，它不变，房屋出租收益率低于十年期国债，说明分母当前房价偏高，越低说明偏离值越大，房价泡沫越大。反之，房价收益率高于十年期国债收益，说明房价被低估，偏离越大说明房价越有投资潜力。这就是我发现的房价之锚。
当然这是静态的，就像船之锚一样，需要辅助手段动态修正。下面我们慢慢展开。
房地产复杂性在于影响它的因素太多，我们有的因素还会互相纠缠，如果数据不修正，可能结果相差很远。下面我们用例子来说明。
例1.2004年初我住在深圳蛇口海边离海上世界很近的一个小区第一期。那个时候的房价真的是很奇幻，我已经住进去了，还有现房待售，当时的房价大概是五千一平米，三房两厅带装修大概七十万，月租金竟然能达到一万到一万二，极端的海景房竟然有月租一万五的。
我告诉周围的朋友，一定要买，不久的将来房价会涨到三万的。结果当然是-----很少有人买，背后还有各种议论。理由很多了，那时候蛇口海上世界刚刚经历翻新改造，附近的海面污染严重（污染这个词绝对政治正确，常常在关键时候出现），滨海大道刚开通，一路畅通，深圳的中心还是罗湖和福田，现在的市中心市民广场还是一片工地，蛇口是远离中心的飞地等等。
结果是2006年底这个楼盘的房价已经涨到了三万一平米。仅仅三年。看起来很神奇吧？
其实如果用房价之锚来看，就清楚的多了。
以上面的数据，一套三房年租金12到14.4万，70万房价，收益率是百分之17到20，减去1个点的成本，净收益为百分之16到19.当期的十年期国债收益率手头没有数据，记得不到百分之4，不影响我们定性分析。
租金收益率是十年期国债收益率的四倍以上，房价有上涨四倍的潜力，考虑到未来几年收入的持续上涨，区域环境包括海域污染的改进，房价还能给与适当的溢价，加上一旦上涨形成趋势，一定会涨过合理估值，所以我大概给出一个六倍上涨的结论就是三万。没想到仅仅三年而且正好是六倍，这就有点意外了。我说三万是给一个锚，有一个直观的概念，具体高低有偏差都是合理的，让我们知道大概房价的上涨空间很大。
而那时候恰恰是我第一次听王石先生对房价泡沫的评论：房地产泡沫最大在拿地环节。
可能大家觉得这个例子太极端。我们再举一个普遍意义的例子吧。
例2.熟悉深圳的人都知道景田北有一片上世纪八十年代盖的多层房子，品质结构都一般。2002年的时候两房两厅一个月租金保守两千，房价20万一套，收益率百分之12。那是深圳很普通的一个小区，很有代表性。可以很好的说明深圳房价的低估。
深圳那时候房价的低估是有特殊原因的，后面我们会专题讨论这个问题。
例3 最让我后悔的一个项目。
当时有一个老弟L在上市房地产公司做销售，和我学习了这一套房价理论，找到一个很好的标的：友邻公寓。位于深圳大学西边。2006年的时候开盘，单身公寓30平米，单价6800，首付两成，估计能租1400一个月。房价20万多一点，收益率百分之8，背景是深圳的房价已经涨了很多，舆论已经开始唱空房价。但按照L老弟提供的数据这个房子还低估了两倍。老弟绝对买一套，他建议我买十套，仅仅需要投入四十万多，那时候首付两成即可，而且没有限购限贷。我嫌太小麻烦。
实际操作过程是，首付加简单装修共4.5万，月供900，实际房租一个月1600，除了月供还多出700元。也就是说他不用再投入一分钱，这套房子二十年后就是他的了，每年还多出8400元现金，把房子本身忘掉，但是多出现金就相当于4.5本金的百分之18.6.
现在呢，附近修了地铁，深圳这些年经济突飞猛进，房租已经涨到了3200，每年扣掉按揭款，还有2.76万现金收益，是首付4.5万的百分之61.
房价已经涨了十倍，当初他是两成首付，五倍杠杆，不算这些年多余的现金收益，相对于首付涨了五十倍。
如果我当初投入45万，算一下就更直观有视觉冲击力了:12年后的今天，那十套小公寓价值两千万，另外我每年还有27.6万的收益。
哎，人生不如意事之八九啊。

（未完待续）

加油，原创

感谢耐心读文的筒子，认真读文是对作者的最大尊重。衷心感谢！

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一线城市和三四线城市之争
随着北上广深一线城市房价的上涨，三四线城市的房价与之逐渐拉开差距。专家们开始兴奋，08年前后转战三四线城市的呼声渐渐起来。
房价背后支撑的基础是实体经济，我以为一线城市和三四线城市房价差距的逐步增大，背后的原因是经济发展和实体经济发展差距加大的反应，具有合理性，这种差距还会还会随着一线城市经济发展相对加速，还会继续扩大，而不是仅仅看到房价差距的扩大就以为三四线城市成为价值洼地。
但问题是很多著名房地产公司都开始转战三四线城市，他们可是有庞大的专业调研团队的啊，我有点怀疑人生了。
不过想起老人家的教导，没有什么神仙皇帝，所谓的灯塔也靠不住，我有自己铸造的房地产之锚哦。
我选取了我的老家和东北的长春做为样本，发挥传统调查研究。
样本一、
第一个是我老家，中原古城，仅次于省会城市，重工业城市，曾经的共和国辉煌的代表，这些年转型艰难。
我一个人身单力薄，选取样本很重要，我选取了新旧城区之间的繁华地段某某汇，装模作样的咨询了一下，商铺近三万，我问租金水平如何？销售人员自信的告诉我每平米8元没问题。我倒吸一口凉气，以我的经验，至少要打个折扣，算6块钱吧，难道和几年前北京差不多又让我发现一个聚宝盆？
销售人员可能看出了我的痴呆，趁机煽动：先生，这绝对是黄金铺位，一铺富三代。但是，莫名其妙的我耳边响起的是另外一句话：商铺买错，可是一铺吭三代哦（万万记住这句话，后面说到商铺专题这句话是核心）。于是我怯怯的问：你说的每平米收益是一天吗？销售人员强压鄙夷：当然是一个月呀，怎么可能是一天呢？哪里有不到三万单价一天租金8块的？我那时候年轻气盛：我两年前三万在北京买的商铺就是一天租金8块钱。
然后我模仿发哥转身离去~~~~其实我很想回头看看那个销售的表情。
没想到啊，收益不算了，竟然是千分之为单位，和北京几乎三十倍的收益率差距，哪里有锚啊，就是一根稻草绳嘛。和日本泡沫破裂前有得一拼，虽然说经济还在增长阶段，不会像日本经济处于零增长阶段房价马上崩盘，但怎么也看不到价值在哪里。
由于距离合理价值差距太大，我随便看了几个别的楼盘就草草结束了严肃的调查工作，大家不要学习我，还是要认真调研，毕竟房子涉及金额比较大哦。
回到北京后，有同学好心邀我回老家投资，兴奋之情难掩，我如孔乙己般掉书袋子，又是理论又是举例劝说不要去。无奈，衣锦还乡的诱惑在我们的传统里根深蒂固，据其他人后来偷偷告诉我，颇有一些在北京、上海的同学慷慨投资家乡的房地产事业。
结果呢？2009年老家房价六千多。去年似乎到了七千。总算没跌，但考虑持有成本实际上是亏了。住宅的出租收益率呢？不提也罢，扣除装修折旧不是零就不错了。不幸的是上个月竟然有机构预测2018年最有下跌风险的城市我家乡竟然高居榜首。

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样本二
长春，更甚，我调查的太马虎，以至于现在都无法提供模糊的数据，只记得结论：还不如我的家乡。于是调研成了三日游，镜月湖的水很清澈，五星级的酒店院落可以看到松鼠，全城没有一个立交桥。
至于房价嘛，似乎前几年比当初还跌了一点。
不是说三四线城市嘛，上面两个似乎比一般以为的三四线城市排位靠前一点呀。嗯，我想说的是这样的尚且如此，三四线也罢了。我承认一定有好的三四线城市，有的甚至机会不比一线城市差，但不应该成为一个普遍现象。
考虑到时间成本、机会成本、概率等等，我还是老实在北京种地吧。
过了几年，又开始流行重返一线城市，包括舆论还有著名房地产公司。
房价之锚，虽然下了锚船也会摇晃，但有锚和没有锚还是有区别的。

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多伦多
有锚比没有锚强的多，起码有个基础，但不能教条，下锚不在正确的地方，台风来袭又处于风暴中心，还没有辅助措施，难免桅倒船覆。
两年前我到了多伦多陪女儿读书，租的别墅，之后一年租公寓，以我直观感受（最困扰我的也是我最大的缺陷是缺乏大量一手数据），别墅的出租收益率大概百分之2少一点，公寓略高一点。可能和过去岁月别墅价格上涨太多有关系。因为各种传统舆论认为别墅独立占地永久产权，土地增值比较快。似乎这一年公寓价格比较坚挺，也从侧面验证了我的房价之锚。我始终认为没有什么永久，靠得住的是现金流。
按我的价格之锚，这个收益与十年期国债收益率百分之1.8也差不多，似乎是安全的。这样就教条了。
多伦多的房价从九十年代复苏以来持续上涨了二十多年，但这期间加拿大和多伦多的经济发展虽然不错，但不至于像它的房价一样高歌猛进，相反它的制造业基础却日渐侵蚀，著名的北电已经销声匿迹，或许华为和中兴们有关；曾经美国总统御用的黑莓手机也黯然退场；意气风发的庞巴迪也奄奄一息，它可是加拿大制造业的骄傲啊，为了救它政府注资后来被特朗普揪着痛扁，不久前飞机部门不得不被空中客车收编，高铁部门有中国高铁雄霸天下也前景黯淡，似乎现在加拿大的骄傲就是今年冬天北京上海街头被山寨的大鹅羽绒服了。加拿大越来越像依赖资源的二世祖了，曾经有经济学家警告说加拿大只剩下二十年机会了，如果任由制造业没落，最终会沦落为二流资源型国家。
我不是经济学专家，废了这么多笔墨就是想说明多伦多的房价数据和同等情况的中国是有差别的，不能指望未来几年经济增长，M2的随之的增长大幅度改善。
还有一个重要的背景，加拿大的利率受美元利率的影响，2015年的时候几乎已经跌到了零。在这个基础之上的十年期国债收益率本身就不具备长期作为参考的依据。何况美元已经进入加息周期，加元不可能独自行走，势必要进入加息周期，所有的数据都会改变，相当于下锚的海底本身改变了，这个锚也必须改变地点。
还有其它因素也起到辅助修正的作用。过去两年加拿大的几大银行不断进行压力测试，结果显示有相当比例的家庭面临加息的时候无法平衡财务，面临断供的危险。不断有银行提高按揭条件，收紧房地产贷款。
还有一点，加拿大当地居民首付可以低至百分之5，这样低的首付，在房价上涨的时候可以帮助居民早日具备买房的能力，但如果房价进入下降通道，就危险了，有相当一部分的购房人会迅速面临负资产的危险，从而加强下跌动能。
还有一点危险的是，有些家庭选择了按揭还款只还利息，本金到期一次还清的模式。这样的模式在房价稳定或上涨情况下，可以让本来无法承担每个月按揭款的家庭具备购房能力，到期的时候卖掉房子一次性还掉本金。但如果进入加息房价下跌趋势，就面临双重打击；这种还款模式相比中国的等额利息加本金还款模式，对加息更敏感，同样的加息额度，意味着还款额度大幅度增加。房价下跌卖房困难，降价出售意味着可能损失首付。这部分家庭是潜在的火药桶。
我不是经济学家，也不是大型机构，仅仅是一个普通临时居住者用心留意就看到这些问题，正如一句俗语，如果你在客厅看到了一只蟑螂，屋里就不仅仅只有一只蟑螂。
所以，凡是与我谈起房地产的人，我都本着善意劝说对方不要买房。和股市加速赶顶的末期一样，涨幅加速，几乎见到的每一个人谈论房地产。有一天我去接女儿的同学来家里玩，她问我为什么租房子，我说租房子方便，没想到她竟然同情的看着我说：房价会涨的。对方还是一个初二的女孩子，竟然说出这样的话，和牛市的时候谈论股票的卖菜大妈有类似的地方，有经验的人应该和我一样后辈发凉了吧。
结果可想而知，很少有人听从我的劝告，所幸我阻止了一个心地善良的女同学投机公寓。
一年多前，我别墅的房东高兴的告诉我又买了两套别墅，他是毕业于北京最著名的大学2000年移民的，人看上去很和善。以我的判断，他应该是以很低的首付又买了两套别墅，我没有问在哪个区域，上天保佑他买房子的区域过去一年没有跌吧。
两天前，一个移民多伦多的朋友发微信告诉我买的房子被套了，房价下跌很多，坑人啊，没有预兆突然下跌。但我清楚的记得我给她说过房价危险，不知道什么时候会跌，但快了，她2017年初的时候卖了房子，本来很好，但同时又在偏一点的地方买了一套便宜一点的房子。现在她后悔不已，但这样已经比持有原来的房子损失小一点了，当然，没有再买更好。
写下这一段的时候是新年大年初一，狗年，狗跑的比较快。

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动态的数据
所有数据都是动态变化的，我们只是选择一个时间的节点便于讨论，实际生活中必须动态的看待处理数据。情况变了，下锚的地方也要改变。
前面我曾经提到十几年前深圳的房子出租收益率普遍高于当期国债收益率，我说稍后会谈论这个问题。现在我们就结合着谈一谈。
1998年之前，非严格意义上是说中国大陆完整的房地产市场只有深圳。海南是特例，不能算市场化的健康房地产，北京上海少数的房地产和大多数人无关，也不能算真正的房地产市场。所以，目前为止，大陆除了深圳其它地方都没有经历过一个完整的房地产周期。
上世纪九十年代，乘着小平同志南巡的东风，深圳的房地产经历了一次大幅度上涨，但朱相的治理整顿收紧银根，以及那几年的经济低迷加上亚洲金融风暴的打击，深圳开始了比较长时间的房价下跌，出现了很多烂尾楼，包括万科在罗湖著名的三叉路口的停建很久的楼盘。随着房价下跌，开始出现断贷现象，银行收回的房子进入拍卖市场加剧了房价下跌。记得98年的时候，著名的长城公寓五套小复式打包拍卖起拍价100万元，一套仅仅20万，结果没有人应价流拍。每套的租金三千多一个月，大家可以自己算收益率是多少。想想都流口水，一笑。
趋势一旦形成，就一定会走过头。趋势上涨的时候，价格之锚可以向下偏离，收益率低于国债收益一些。处于下降趋势的时候，价格之锚可以向上偏离，高于国债收益率。过早出手容易被套。
98年亚洲金融危机香港房价崩盘，一百万人沦为负资产。2001年的时候，有个朋友认为房价到底，出租收益率到了百分之6，我认为还早。结果房价继续缓慢探底，2003年非典来袭，砸出一个黄金坑，这次是真的见底了。当初一起去闯深圳的哥们娶了一个香港姑娘，以为永远在香港买不起房了，就在罗湖买了一套房子，香港老婆每天跨境通勤。这时候在香港买了一套房子，估算了一下收益率，竟然高过百分之15。之后香港房价开始了十几年的上涨。
那么到底在下跌趋势中什么时候是可以买入的呢？掌握了这个就掌握了财富，值得永远探索。
奇葩的首尔
看韩剧的时候剧中人物提到租房的押金的时候态度让我感到疑惑，似乎那是一笔很大的数目，而不像其它我到过的国家一两个月的租金额的押金。直到2012年春节在首尔过年，我才知道，韩国是一个特殊的国家，他们的租房模式也的确奇葩。我一个老弟娶了一个韩国姑娘，很漂亮也很善良，中文说的相当地道，我可以和她无障碍沟通。
他们在著名的首尔江南区租房子，我问她压在心中很久的关于押金的问题，她的回答解开了我的疑虑。原来一般情况下，在首尔租房子，押金是要房屋估值的一半，然后每个月还要交房租。不知道这样奇葩的租房模式是怎么形成的。看来穷人在首尔租房子都租不起，相比之下我们的北漂还是幸福的（估计这句话要挨骂）
我就问她，既然交这么多的押金，还要每个月付房租，为什么没有考虑过首付买房子呢？她说买房子不划算，我问为什么，她说房价每年都会下跌（永远？）还要交房地产税。
我让她第二天去问问和她住的房子出不多的房子价格，百分之五十首付，余下贷款每个月的还款额，还有每年要交的税是多少。
其实房价基本上不用问，她现在的押金乘以2就是大概的房价，需要的是其它几个数据。鉴于首尔的奇葩出租方式，简单机械的套用我发明的房价之锚公式就不行了，要融会贯通，灵活改变。所谓功夫在诗外。
第二天晚上我去她家，她告诉我咨询到的数据，房价和百分之五十首付不用管它了，每个月的租金，加上每年的房地产税平均到每个月的数目，之和小于她现在每个月的房租。
我告诉她，忘掉房价的涨跌，以现在的数据比较租房和买房子的结果。如果是租房，二十年后除了拿回租金，什么都没有。买房呢？押金改成了房子的首付款，把付给房东租金改成付给银行的月供和国家的房地产税而已，二十年后却拥有了属于自己的房子；并且这二十年你住在自己的房子里，你想怎么装修改造都可以。更有甚者，我可以保证未来二十后房子一定比现在价格高，不会“永远”下跌。
她听了很兴奋，但是又有点沮丧，说要退了现在的房子才能拿到租金哦。我问她买房子交定金办理其它手续，到入住要多长时间，她是大概一个月。我告诉她很简单哦，退了现在的房子，去父母家挤一个月或者去旁边的motel住一个月就可以了。
备注：曾经看过一个说香港房地产的资料里面提到过一句，首尔的房价从亚洲金融危机以来到2012年为止一直下跌，虽然后面几年跌幅很小。这几年的情况我不知道，响应号召不去韩国旅游，家国情怀还是要有滴。本来我教他们的模式也是忘掉房价嘛。
（未完待续）

沙发自己抢

明天继续，作者持续创作中……感谢大家的关注。单个样本缺乏数据不好分析。我们感兴趣的是房地产现象并且据此分析出的内在联系和事物发展的逻辑。大家一起讨论分享，乐趣在此。不喜勿喷，谢谢！

房地产的基础是实体经济的增长
经过十几年的普遍持续上涨，租售比超过同期国债收益率的房地产标的静态的已经很难找到。相反有的城市已经逐渐积累起风险。
长期而言支撑起一个城市房地产的是实体经济和未来的发展预期。所谓的人口流入本质上也是因为这些。我的房地产之锚的基础也是真实收入下支撑的可负担房租水平。
温故知新。过去几年已经有些城市房价开始了漫长的回归之路。拿两个典型城市简单回顾一下。

第一个是鄂尔多斯，太依赖传统能源了，随着大宗商品进入牛市，支撑城市的实业基础坍塌，房价必然下跌。产业单一的城市，小心进入。
第二个城市是温州，这一轮产业升级显然不成功，房价向下也是必然。
相反的例子是深圳，大概是2013年的时候吧，有深圳来的哥们说实业萧条，商业萎靡，东门的商铺空了很多。内地到感觉不到太多的痛苦，回头看是深圳正在经历主动的产业升级的痛苦，之后顺利过渡，实体经济在更高层面具备竞争力。回想一下开篇的阿刚的例子，有了一批更有支付能力的改善需求，深圳引领最近这一次的涨价顺理成章。
现在，仅仅静态的看收益率得出的价格之锚已经很难判断未来的房价走势。半年来很多人问我怎么看未来的房价。就房地产本身来说已经无从判断，要跳出房地产来看。从上面的例子中可以看出，未来的房价要从中国和所处的城市经济转型升级判断。
回到一线城市，基本上处于冻结状态，这就不得不谈谈调控的话题，最重要也是最难的部分。

调控和限购
市场经济是有很多个体组成，每个个体根据自己的判断决定自己的行为。最可怕的是形成一致性预期。
股市一旦没有空头，意味着崩盘来临，反之亦然。所以，房地产一旦形成全体一致涨价预期，那就真的没得玩了。日本就是活生生的例子，玩死的不仅仅是房地产行业。
所以，不管出发点，我到觉得某种程度上房地产调控是件好事（下了很大决心敲下这一行字），且慢拍砖，等我慢慢道来，看完不迟。
我这些年喜欢一句话：粮食是地里长出来的。不管何时，都要有踏踏实实的基础。
我们做一个思想实验。
假设A年B城的理论合理房价是10万元，但价格已经涨到15万了，我们姑且称之为有百分之五十的泡沫吧。
这时候大多数人都开始讨论房地产了，财富效应会勾起越来越多人心底的贪婪，更多的人形成一致的涨价预期，这个时候如果没有外力的限制，更多的人会不惜一切手段加入买房的行列，继续推高房价直到不可收拾。
如果有外力限制更多的人加入购房的队伍，房价上涨势头就会得到遏制，人们的预期也会慢慢得到改变房价开始缓慢下降。
这就是我们这些年一再见到的政府调控房价初期的状态。
重要的是实体经济。
1如果实体经济从A年开始持续保持百分之7的上涨，M2余额也可以保持合理的超过百分之7的上涨，持续五年，复利增长五年，定性的算，大致百分之五十左右，之前的百分之五十的泡沫基本吸收，房价趋于合理。
并且在开始调控第一阶段房价缓慢回调的过程中，由于上面所说的因素实际合理房价慢慢向上靠拢，也会影响一些人房价下降的预期，不至于更多的人加入降价预期引发更大风险。假设的五年到期，房价趋于合理，甚至低估，这个时候放开调控，房价自然开始上涨，慢慢进入新一轮涨价周期。
2，如果实体经济从A年起进入停滞甚至衰退，合理房价不再增长。因为外在调控形成的房价缓慢下降，引起更多的降价预期，之前的购房人一部分因为实体经济得不得改善，预期的收入增加落空，无法承受而加入抛售的行列，引起价格继续下跌，更多的人改变预期~~~~最后造成系统性风险,扩散到实体经济,又反馈到房地产,以至于无法收拾.
1. 就是过去以至于未来十年的中国,2就是九十年代初期的日本。
最重要的区别是背后的经济发展速度不同，速度加时间就可以解决问题。没有速度的时间只能是积累更大的风险。
 至此，我的结论已经出来了，个人觉得很清楚了，恕我不能说的再直白了。
这一段写的很累，尽量想表达清楚。我只是想定性的讲这个问题，希望看的同胞不要纠缠细节，从逻辑本身出发。
关于上面的分析，再多说两句吧。
无论调控、限购、还是冻结，都是争取时间的手段，解决问题的核心是发展，保持一定的发展速度。小平同志大智慧：在发展中解决问题。日本的问题恰恰也在于此，整体而言停滞了，速度太慢，时间反而成了推手，让人对未来失去希望。
用大白话说就是，调控就是让房价停下来，等着我们每年比上一年有钱，积累下来，原来感到高的房价慢慢变得可以靠近。但是房价停止那里，我们却没有每年变得比以前有钱，随着积累，悬在那里的房价就成了令人绝望的符号，它只有崩塌。

初四快乐哈！

纸币长期贬值不容置疑。房价呢？起起伏伏都是正常的，拉长了看，上涨是大概率。那些早年低价买房的真不用羡慕，那个时代拿的出十几万也不是一般人，能力、智商、情商都是高人一等。每个年代都有机会，机会只给有准备的人。加油，只为创造美好生活。

今天有一更。

回到现实，以北京为例，从2011年到2015年总体房价是平稳的，局部又涨又跌，但这几年北京的经济每年都在比较快速的增长，大部分人的收入也在持续增加，我们以2015年的财富面对2011年的房价当然感觉就不一样了。所以，任志强说每次调控之后的结果都是新的一轮价格上涨，结果他说对了，但本质上已经改变。如果没有调控，把2015年后的一轮房价直接累计到2011年，也就是2011年我们面对现在的房价会怎么样？估计我们现在也不用谈论中国房地产了。
在讨论房地产问题的时候，我们常常被拿来和美国、日本比较，由于我们当前的发展背景和速度不同，不能简单的拿现在的中国和现在的美国、现在的日本比较，很多人的出的结论一再错误也是因为这个原因。
和股市一样，房地产市场也最怕形成一致的预期。这些年来，无论是无知、还是别有用心，很多人一路唱衰中国的房地产，对形成房价上涨一致预期上，意外的起到了积极的作用。所以，从某种程度上讲，倒是要感谢易宪容、谢国忠直流，但过去岁月被他们忽悠的一再错失买房机会的个体而言，是很遗憾的。
还有一个思维误区。我们已经形成了一个习惯，房价要么大幅上涨，要么激烈回调，甚至崩盘。但即使在欧洲发达国家，进入平稳阶段，房子也是一个有效的积累家庭财富的载体，长期抵御通货膨胀的手段。

通州的过去、现在和未来

昨天有朋友看了说我举得例子都过去的，有没有现在的例子。 我们今天就谈谈现在。
除了宏观上看实体经济是房地产真正的支撑，区域的规划改变发展更你带动一个区域的超长发展，也带来这个区域的房地产超额上涨，带来意想不到财富。甚至可以抵御系统性的风险。
十年前我刚到北京的时候，已经有市政府要搬迁的说法，但各种传说中的搬迁方案都有，我亲身体验过深圳市政府的搬迁，也见过广州市政府的搬迁对区域房地产的带动和影响，但那都基本都是城区内的搬迁，北京市政府如果搬迁一定更大规模的搬迁，因为北京现有的城市布局是在原有四方形城墙基础上几乎均匀的扩散，这就决定了不会像深圳在现有城区内部搬迁，而是要另外开辟一个新的中心。这个想法让我激动不已，开车四处溜达，目光盯上了通州。
北京的分布格局四个方向各有特色，背面显然不是发展方向，仅仅是治理沙尘暴在北部构筑防风林就无法给新中心提供广阔的腹地，西边是山也没什么好想的，南边下风下水也不用考虑了，唯有东部。
通州历史上就是北京连接中国南方的枢纽，南边通过大运河运来的物资就囤积在通州，然后用小船经通惠河转运北京城里。通州五河交汇，是建设大型城市中心的天然选址。处于北京和天津的连接线上，京津国道穿城而过，更让我惊喜的是那时候从主城区延伸出来的第一条轨道交通线八通线就是通向通州，政府的规划建设一定有深意。2009年与八通线几乎平行相距很近的地通往通州的地铁6号线也开通了，查了一下未来通州要建设6条轨道交通线，试想一下，那时候有哪个省会城市规划建设6条轨道交通线？这一下就确定了，未来方向就是通州。
2009年的春天，我专程做八通线到通州，用脚走了通州沿线很多地方，感觉回到了九十年代的深圳，有些杂乱却生机勃勃，和沉重的北京城感觉截然不同，眼前已经看到了一个现代化的新城崛起。
从那时候起我不断的鼓励身边的人去通州买房甚至搬到通州去。2015年春天我要去加拿大之前，在给我送行的酒宴上我告诉在场的人，把所有的资源都投到通州去，那里是八十年代的深圳，2000年的陆家嘴。结果呢？当然是大多数人没有这么做，只有一个老弟行动了，但这唯一行动的人却做得够彻底，不仅把所有的钱投在通州，按揭贷款动用杠杆，甚至动员父母把上海多余的房子也卖了投资通州。
我在加拿大的时候，通州传来消息，房价从两万最高涨到了6.8万。涨的我都意外，其实也不意外，后来市政府确定搬迁的大利好和中国整体这一轮房价上涨共振的结果，自然让人吃惊。
让我们回到我的房价之锚谈谈通州的房价，基础数据是房租收益率，从新看一下公式
V=M/P
其中V是出租收益率，M是一年的净房租，P是当期房价
我们之前说过，数据都是动态改变的，先看看分子的变化
这几年，随着市政府确定搬迁（写下这些文字的时候市政府
已经开始搬迁）每年海量资金的加速投入，基础建设增速，通州日新月异，人口结构也在悄然改变，房子明显上涨。假设V不变，M上涨，P也会上涨。也就是说房租的上涨为房价的上涨带来坚实的基础，某上市公司通州楼盘底商的租金已经超过同一个品牌在东四环楼盘底商的租金价格。
当然，实际上V也在变，变低，说明分母P的上涨速度超过了分子M的上涨速度，那是不是意味着通州的房价涨过头了？
恰恰不是，我们可以看看二十多年以前的新宿，1991年东京都厅搬迁到新宿，也就是那个时候日本的房地产世纪大泡沫破裂，日本经历了失去的二十年，但在着二十年里，新宿却脱胎换骨。东京都厅旁边的CBD也是楼新树小，道路宽阔，和北京的CBD一样朝气蓬勃我手头缺乏具体的数据，大家有兴趣可以自己去查一下，对比一下这二十多年来，新宿和东京整体房价走势的差别。
所以，在中国经济未来持续增长的大背景下，通州的房价未来空间很大，大到什么程度呢？
2019年全世界最大的环球影城就要在通州开业，2022年北京-张家口冬奥会举办，所以未来十年，通州参照的是北京主城区，也就是未来的央区，甚至央区的房价只是基础。
我曾经开玩笑的说过，通州哪里是副中心啊，通州就是未来的北京“市”中心。我们可以想想二十年前的浦东，尽管开发了一段时间，也生机勃勃，但浦东的房价还是参考浦西打个折扣。现在的香港特首梁振英还是一个注册测量师，他发表文章，指出陆家嘴的房地产明显低估，发掘出了陆家嘴的价值，名震江湖。
浦西人文底蕴深厚，我旅游很喜欢去，但现在上海房地产的标杆无疑是陆家嘴。陆家嘴在房地产界是一个特定的词汇，那里汇集了大量高收入人群。
随着市政府搬迁到通州，央企转战雄安，未来的央区会比现在宁静安详，更加散发出古都的光彩，但十年后的房地产标杆应该通州了。未来通州房价如何呢？

通州有一个天才少年作家刘绍棠，成名作是：小荷才露尖尖角