地段、地段还是地段
从一个真实发生的故事开始吧
四年前，一个在驻外使馆工作的朋友回国述职，一起吃饭。我一向对这些为国奉献的人心生敬意，所以这次主动的劝说她把在东三环的单位房改的老房子卖了，我找朋友在通州买一套新房，那时候东三环的一套老旧两房可以很宽裕的买一套通州的大三房。等我从宏观到微观，从理论到现实，口若悬河，终于得出让人激动的结果，自己都被自己感动的时候，对面的朋友眼中闪烁着坚毅的光芒回答：我还是相信李嘉诚的那句话，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
一时间，我内心崩溃。那些地产大佬啊，你们可知道自己是多少人的灯塔，指引了他们人生的方向。要么慎言，要么挤出一点你们宝贵的时间把道理讲清楚。这样如禅宗偈语，固然可以让你们更加高深莫测，但误导了多少芸芸众生，可知道你们可是掌握着话语权啊。冷静一下，我也就释然，无论李嘉诚还是王石们，不过是地产商，人家负责任的对象是资本，无须为他人的行为负责。
朋友是学霸，学霸都爱读书，也都自信。我就此打住不再劝说。
此后两年我一直琢磨如何用简单直白的方式阐述什么是地段。
借此机会，我试着阐释一下这个房地产堪称第一名言。但没有信心。
所谓地段，指的应该是当前有价值，将来还会持续保持价值的城市位置吧？我这个定义不够准确，姑且大致如此吧。
我上面的朋友对地段的理解应该是当前繁华的地段吧。
房地产包括包括住宅、商铺、公寓等等。我们用住宅为例，因为我们大多数人关心的是住宅。如果你纯粹是喜欢特别的小环境或者周围的人，或者孩子的入学，那就不在我今天讨论的范畴。但如果是居住兼具投资，或者单纯投资，那就应该想想什么是地段。
成熟繁华的地段，一般当下价格发现已经比较充分，不会有什么超额利润，未来也会一般随着城市发展获得合理增值。
但也有潜在风险。我看过一本加拿大人写的《美国城市的生与死》，
一个城市就像一个人，有它的生命周期，也会有青春年少，中年成熟，老年衰亡。一个地段一个街区也一样。所以，现在成熟的街道就像成熟的中年人，行为方式一般预期稳定，不会有意外惊喜，但会慢慢变老。但不否认，有的成熟地段可能会随着局部的城市改造带来第二春。世界范围看，局部的政府改造，成功似乎比失败多。
所以，成熟的街区，未来各种可能都是存在的，不能确定未来就一定是可靠的。所以，不能简单的把此处特殊意义的地段等同于成熟街区。
我以为，地段这个词是相对的。第一，应该寻找未来有未来发展潜力的地区。第二，买房子的时候，人们往往有很多偏好，但这些偏好都应该放在次要的位置，第一考虑的是地段，第二还是地段，第三还是地段，之后才是各种小爱好，小趣味。这句地产名言应该放在这样的前后背景下。
我们前面提到的那个深圳蛇口海边的楼盘，有一个朋友想买一套能看到海的两房，无奈能看到海的同样户型比看不到的贵了一些，我劝他买一套看不到海的。但最后去南头老街附近买了一套两房，他的理由是反正看不到海。当时两地房价差距细微，十五年下来，周边环境还有价格差距都不能比较了。还有因为什么朝向、户型、厕所等等而改变地段的，类似的例子不胜枚举。
回到本节开始的例子，四年多过去了，东三环老旧小公房房改过来的房子价格涨了多少，北京人应该大致有数吧，相比之下没有多少。而通州我让他买的楼盘从当初的一万七八最高涨到6.8万，大三房的房租应该也超过东三环的老公房的小两居了。心痛啊。

房地产崩盘的利与弊
一个做生意的朋友这六年来听从我的建议，把多余的利润逐步投在了通州，从住宅到公寓、商铺，从一万多点一路买到两万多终于收手，赚的盆满钵满。一天晚上一起散步，他不无忧虑的担心：如果房价崩盘，那么多人就惨了。
我回答他：有时候，我到觉得来一场百分之三十的大调整可能总体而言不是坏事。崩盘对你这样没有杠杆的人是好事啊，反正你也不卖，价格对你没有意义，你是收房租啊，真的崩了你每年的租金可以加杠杆买入更多的房子呀。
他倒是忧国忧民：真要是那样，不是像日本一样了，把中国经济带入二十多年的停滞？
这可能代表了一部分人的担忧，值得仔细探讨一下。
关于日本九十年代初日本房地产崩盘的文字很多，但看了感觉多数都是浅层描述，隔靴搔痒。
今天我们先从企业角度看看。八十年代日本企业从七十年代石油危机复苏，出口旺盛，加上中国的改革开放，突然增加了一个庞大的市场，有过经济学基本训练的人都知道，增量的威力。日本的企业那时候的日子太好过了，加上日本企业和银行的特殊主银行关系，资金充沛。广场协议之后，日元短期大幅度升值，出口受阻，同时国内房地产短期内持续升值，不仅是个人，连企业也开始投机房地产。等到91年泡沫破裂，很多企业账面上的房地产都是高价买入，此时大幅度贬值，但负债并没有减少，于是负债表就很难看了，甚至不排除有的企业真实负债表出现资不抵债的可能。但这些企业的产品本身和市场本身还在，利润也亦然很好。
作为管理层，该怎么办？从人性角度出发，很多管理层一定会选择做假账，把危机推到未来，也算一种发展中解决问题的思路吧。简单的说，用盈利弥补资产负债表损失的部分，削减眼前不必要的开支，比如研发费用。另外在拖延的过程中如果房地产复苏，问题自然可以解决了，只可惜那之后房地产只有漫长的下跌，绳索越勒越紧。还有一种可能，遇到特殊情况，一次性消减损失。比如非典的时候，中国某航空公司老总说过：非典也未必全是坏事。那一年，这个航空公司就报出巨额亏损，把心头隐患一洗了之。但多数日本企业也没等到这样的机会。
雪上加霜的是九十年代中国的制造业异军突起，抢占了日本尤其是家电企业的份额，让这些企业的资产负债表修复计划更加困难。所以，这几年日本很多家企业不断爆出长期造假，原因多样，比如削减研发投入让他们在新技术领域不断被中韩企业超过，另外，房地产崩盘埋下的隐患是一个重要深层次原因。
根源是，做实业的经不起房地产暴富的诱惑，不再安心于主业。所以，那些拍马屁人家日本人的工匠精神的人可以打住了，我一直认为人性都是一样的。造成世界上最大房地产泡沫的是全体日本人投机，歌颂只有他们专注于工匠精神不觉得滑稽吗？
日本家庭很多也因为投机于房地产，背负了庞大的债务，随着房价奔崩溃，一夜破产，上演了很多人间悲剧，我就不展开了，大家去网上查。
这时候，只有老老实实干活重新寻找所谓的工匠精神，那些泡沫时期拿着万元大钞争抢出租车的年轻人，也变成了不像中国人一样喜欢奢侈品的楷模••••••哎，不说也罢，拍马屁也看看马的全身是什么样啊。
扯得有点远了，回到主题。日本的崩盘是什么程度呢，大概整体下跌百分之七十，很多地方超过百分之九十。
为什么我说有时候希望中国房地产有一次百分之三十的调整呢？
我们再做一次头脑实验。
假设一次整体百分之三十的房价下跌，局部有些会超过百分之三十，有些会少一些。（比如这一年的调控，通州下跌不多，燕郊跌幅很大，这也体现了地段、地段还是地段。）
有些房地产企业会撑不住破产。房地产企业的特点在于买地卖房子，卖房子虽然赚钱了，但土地价格涨了，只好把利润再投入，除了一些先知先觉，很多房地产企业的破产意味着把之前的利润一次性回归社会。
一部分房地产企业的倒下，也会起到警示作用，让踏踏实实做实业的人不再心猿意马。
房价下跌到一定程度，也会让一部分胆大投机高杠杆的个人破产，得到惩罚。如果胆大投机的人长期得到财富增长，让那些专注于实业的人情何以堪，连我这样长期研究房地产，谨慎的对待不同阶段投资杠杆变化的人都显得愚昧。这些人破产带来的警示作用会净化社会空气，一笑。
有时候，我也心里反对政府调控，但动机和很多人不同，有点阴暗。我是觉得每次政府的调控太及时了，应该再晚一点，这样调控之后的回调幅度就会深一点，起到上面的警示作用。人性啊，记吃不记打，疼的狠一点才能记住。
但实际上我也只是想一想，这个尺度太难把握了，搞不好，扩散到其它领域就是玩火了。

日本房地产的教训
我一直以为日本房地产对中国而言，是一个宝藏，值得好好研究发掘，引以为戒。
二十年来，我一直在寻找日本房地产的数据和研究资料，可惜很少，有的多数也是表层的泛泛而谈，不像美国的房地产，有关研究详实深刻。难怪美国能忽悠残日本，忽悠垮苏联，万幸，咱的领导人大国胸怀，高屋建瓴，不容易忽悠。
以个人之力，做不到系统研究，但局部的思考还是可以的，也能有效的指引我的行动。
我们再次做一次思想实验。
假如我们回到上世纪的八十年代末，我们身处东京。周围人都在讨论房地产，认识的人几年不见因为投机房地产暴富，报纸电视也不断传颂各种房地产致富的神奇故事，各路房地产专家意气风发指点江山，仿佛每个人都有点石成金的神功，各种收费昂贵的讲座人头攒动。龟兔淡平、馊饭黑兵之流的专家到处受到膜拜。这个时候的你该怎么办？记住你是穿越回去的，知道91年就要暴跌，这次暴跌之后没有期盼之中的反弹，如果你是人到中年，这次房价的下跌就是永远。
你一定会选择：卖出。
但现实是人不可能穿越。只好假设你是当时的人，理性的人，当你在所有的人都相信房价会永远向上的时候，你怎么才能怀疑，并且判断危机不远了？
用我们的价格之锚的思维方式，在大崩盘之前，东京的住宅出租收益率已经降到了千分之几，如果算上地税，收益是负数。与当期国债收益率不用比也该心生恐惧了吧。
彻底卖出离场吗？不甘心啊，和股市一样，房地产牛市最后阶段的疯狂价格涨幅是惊人的，并且没有人能具体判定最后的高点。巴菲特四十岁的时候撤离股市整整比那一波的高点早了两年，不要说两年，如果提前离场半年也会让很多人捶足顿胸再次加杠杆入场，亏掉一切吧？还记得前面我提到那个多伦多买房人的例子吗（所幸她是卖掉贵的买了便宜的，降低了杠杆，客观上减少了损失）
合理的做法是，边打边撤。
我们再做一次思想实验，假设1989年你身处东京，不管周围的气氛如何，出租收益率已经以千分之为单位了，你如果是高杠杆买房，应该卖掉一部分，卖房的钱还掉其它房子的一部分贷款，降低整体负债。这样如果房子继续上涨，你手中还有房子继续享受升值。果然1990年房价继续上涨，你高兴之余应该理智的知道，收益率更低了，危险更近了，继续减持，降低杠杆。最后，房价崩盘了，由于你提前做了正确的事情，如果忘掉房价，你会发现你的房租收入没有减少，变化的是收益率持续提高，那是因为房价持续下跌造成的。而且随着房价下跌，你的房产税也持续减少，实际到手的现金流反而增加了。
当然你如果足够先知先觉，加上运气，在崩盘之前提前彻底立场，那就祝贺你做出了可能是人生最重要的决定。
五年前，有朋友告诉我，“人家”东京的出租收益率是百分之五，脸上充满了对日本人的羡慕和敬佩，一如很多网络文章对人家的吹捧。岂不知，多数日本人还没有从这场世纪大崩盘中缓过劲来，对房地产的记忆是：永远下跌。这有点像十几年前的深圳人。
此时的东京，如果真的纯出租收益率达到百分之五，到真的是可以投资了（注意，这个数据我是听说，不负责任），是当期国债收益率的两倍以上，可以放心的按揭利用高杠杆提高本金的收益率。
这和本世纪初的深圳房地产何其相似，但不同的是日本现在经济的增长速度和本世纪初的深圳不能相比，所以也不可能有深圳后来这十几年的超额收益。所以，值得投资也不过是对当地日本人而言，我们就免了吧，考虑机会成本和跨国交易的成本，还是罢了。
最后总结一下，以净出租收益率与当期国债之比为锚，大于1开始可以考虑利用杠杆购入住宅，越大杠杆越高。小于1，开始小心，偏离过大，逐步降低杠杆，以至于彻底清仓离场。但请注意，一定要参照其它因素修正，万不可教条。

再谈地段
地段对房地产而言的确是重要，那么如何看待地段呢？这一段我试着探讨一下如何选择地段。
其中一个方式就是从城市的规划看，以前的偏僻地方变成繁华都市，自然可以使房地产大幅增值。前面通州就是一个很好的例子，就不多讲了。
还可以举一个广州珠江新城的例子。珠江新城二十年前开始规划建设，本世纪初还没有什么人气，我弟弟当时在广州，第一次置业手头紧，看中了珠江新城的价格低，买了一套两居。现在那里成了广州最繁华的地段，隔江相望是广州塔。价格自然超过平均涨幅。
另外，可以从城市的地理位置判断。
深圳的罗湖区因为罗湖口岸与香港毗邻，得地理之便首先发展起来，九十年代深圳的房价是罗湖第一，其次福田，然后是南山蛇口。
但罗湖东面和北面是崇山峻岭和水库，西面是福田区，整个限制了它的发展。由于首先发展，早期的工业区也都是低端制造业，虽然后来转型珠宝金饰，但由于规划配套的限制，注定不是高科技企业首选。加上早期城市建设缺乏规划，布局杂乱。
所以，注定不是城市发展的方向。
相反，九十年代的蛇口和南山，离罗湖福田距离较远，远离政府中心，到香港要通过蛇口口岸坐船，远不如罗湖福田到香港有多处陆路口岸方便，经济规模处于小弟状态，房价也远远落后，那时候还没有滨海大道，蛇口去福田叫去深圳，需要先走南油大道（就是现在的南山大道，南油的消亡连累了这条主干道），然后上深南大道绕一大圈，路途遥远。记得那时候我们周末郊游是选择去大梅沙、南澳还是去蛇口，现在的深圳年轻人无法想象。
福田因为市政府所在地，九十年代末虽然有替代罗湖的趋势，但出了上海宾馆向西就是荒凉的代名词，98年我买第一套房子在香蜜湖附近的时候，那里还是偏僻的住宅区，隔壁的大片空地只是建好了宽阔的道路，我们不少人就在那里练车，现在是深圳的核心市民中心。而香蜜湖成了典型豪宅的标杆区域。
蛇口我们前面提过，最近没有关心过，似乎房价早已经过十万了。
现在传统关内罗湖房价最低，蛇口南山和福田几乎并驾齐驱。
2000年的时候，罗湖一套高端住宅可以买四套蛇口海边的房子，每一套这十几年涨了近二十倍，累计如果把罗湖的一套房子换到蛇口,全款买入没有利用资金杠杆的涨幅远远超过五十宝贝倍，写下这段文字的时候，我也感到震撼。
可见，地段的重要性。
还有一个例子。
早期的深圳分关内和关外，所谓的关内就是市区，进关外地人需要办理边境证，对现在的年轻人都是陌生词了。来不及或者办不了边境证的人想进关，专门有一个灰色行业带人进关，也出过不少事。现在想起来，恍如隔世。
关外从南到北一条线划分成了两个区，宝安、龙岗。
宝安在西边，位于深圳和广州之间，深圳到广州的国道穿境而过，广深高速并行，两条路都是来往车辆日夜川流不息。宝安区政府毗邻南山区，现在宝安中心区已经和南山区自然发展连城一片。
龙岗在东部，深圳到惠州的国道过境，深汕高速上车流稀疏，我2001年我参加别克车省油大赛，组委会选中了这条高速作为赛道，就是因为车流量小，容易让参赛车辆保持匀速前进最省油。可见两边的差距。更要命的是龙岗区政府所在地远离市区，这也是没有办法的选择，龙岗区和市区之间是大片的丘陵地带。
不用再展开了，仅仅上面的比较就知道哪里的房地产更有发展潜力。事实也是如此，宝安早就把龙岗的房价甩在身后。
也有惨痛的例子。
前两年，通州房价暴涨，让很多人压抑不住，搭不上通州的快车，就把眼光扩散到了周围，一个是燕郊，一个是香河。燕郊属于河北，但内嵌在北京正东，毗邻通州，这些年吸引北京上班族的就是便宜。但随着通州房价上涨，很多投机资金的涌入，房价也是一飞冲天，最高超过了三万。随着调控开始，通州房价轻微回调，搭便车的燕郊据说已经腰斩，不要说腰斩了，百分之三十就意味着首付亏掉。一个这几年在通州买房子赚了点钱的朋友俨然以专家自居，推荐他的朋友去燕郊买房子，不知道现在作何感想。
一年多前我还在多伦多，一个老弟不管时差，我的半夜急急找我问可不可以去香河买房子，由于对方人很好，我没有废话直接告诉他万万不可，还好这个老弟虽然不懂但还算听话，避免了损失。
如燕郊香河这样的地方，没有任何产业支撑，基本面没有任何改变，存在的原因仅仅是便宜，如果投资，有效的可支付房租不会上涨，随着房价上涨收益率无从谈起。反之如果房租上涨，上班族自然会选择离城区更近的地段。
没有内在支撑的地区，一旦遇到风吹草动，首先受到伤害的只能是它。
所以，再重复一遍我补充过的房地产第一名言：
与其它因素相比，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
（快结束了。。。）

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