周五之前应该有一次降准，最晚4月15日之前，最佳日期4月9日。
9、我一直认为，试图比较中国及其他发达经济体核心城的房价的绝对水平的高低、差异没有太大意义，认为中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社会结构、资源积累与区域分布方面完全不同。中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中…
10、过去十多年，中国大陆位于北、中、南的三个一线（北上深）城市高速发展，聚合了大量资源——各行各业的就业机会、教育资源、医疗资源、各种社会资源和关系，都高度集中在这几个城市。其中，北京上海为超一线城市，在教育、医疗资源等方面也遥遥领先。但，深圳在教育医疗方面与北上还有差距。因此，就业、人才储备比北上也就有差距（举些可能不完全合适的例子，例如看中国籍的哈佛毕业生，多少去了北上，多少去了深圳，就知道。这就是吸引人才的能力。当然，深圳相对宜居，这个能扳回来几分）…
11、脱离了这些超级大城市，到了富足的一点五线或二线城市，尽管表面上有不错的硬件条件（比如高楼大厦林立），但软件还是有很大的差距的，人力资本、教育、医疗等。美国之所以极端发达国家，就在城乡和区域差异被尽可能的最小化。人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区，可以在郊区，在小城市。在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。许多国际机构或大公司把总部设在小镇里。雇员的家庭可以安居，因为幼儿园学校医院的环境是可以的。在中国，即便在北京这样的超一线城市，脱离东城十五公里，教育资源医疗资源就开始不足，于是人们需要向城里迁移…
12、这种体现在医疗、教育、软件方面的区域发展不平衡，城乡发展不平衡的本质原因，当然就是因为人力资本积累的不足：盖一栋楼很快，培养一代相样的教师、医生则需要相当长的时间。何况不要忘记，这是一个阶层还正在固化，经济能力可以决定你这一辈子甚至子女后代的阶层的年代，因此，经济收入是第一位的。缺乏具吸引力物质回报的行业，都可能难以吸引到人才（这一点在后面还会提及）。总结，中国人力资源的稀缺、瓶颈，解释了为什么人们要扎堆一、二线核心城市以及这里的房地产资产价值…
除了教育资源紧张外（一会儿还会再顺带点一下），中国还有一些特殊情况，影响到房价，就是中国的学校和学区制。这个大概简单讲讲吧，主要参照美国比比。中国有以下几个特征：
12.1 好学校基本都是公立学校，私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引进及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面，与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂，有政策方面的原因，也有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践，可能就是更适应我们这种体制的。另外，如果举例说中国的公立大学好，民办大学不好，美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学，大家就不用再听更多了）。然后，大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区，带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环…
12.1 好学校基本都是公立学校，私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引进及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面，与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂，有政策方面的原因，也有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践，可能就是更适应我们这种体制的。另外，如果举例说中国的公立大学好，民办大学不好，美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学，大家就不用再听更多了）。然后，大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区，带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环…
12.2 公立学校基本都坐落在老城区，例如朝阳区是北京富人很多的地方，但学校不行。小孩到年纪了，很多人就要换房进城。这有两个细分原因，一是中国没有郊区化的进程，主要也还是教育医疗资源包括基础设施跟不上，出了城就有问题，这就因为中国还是软件不齐的发展中国家；这个郊区化要发生，比如说朝阳区要有号的医院学校，它是需要几十年的发展的。二是因为中国的税收制度。美国地方的公立教育主要靠物业税。哪里征税，哪里使用。各地方都在很小的政治体内进行民主治理。富足地区，物业价值高，物业税也就高，因此学校得到的经费也足，学校就办得好。然后这个学区继续吸引好的学生，也是良心循环。中国呢，我不知道朝阳区的公立学校和朝阳区富人群体缴纳的房产税有什么直接关系。朝阳区的富人群体能不能对这部分物业税的使用发表意见。所以，这个就不展开了，大家都懂的。所以呢，接着刚刚说，“二、公立学校基本都坐落在老城区”，由于税收制度的问题，非老城区还很难发展出后的公立学校，因此人们只能扎堆往城里跑…
12.3 现在引到第三：三、在中国，与公立学校教育资源配给所绑定的，是户口制度。以北京为例，东西城这样的教育资源丰富的地方，适龄学生远大于学位数，就要走“顺位”。孩子父母在学区落户 以及 父母在学区有房产，才可能进入第一顺位，顺利上学。因此，为了就读，就必须通过购房落户（其实这里仅指非东西城的北京户籍人士购房落户东西城）。在美国，首先就没有什么户籍的概念，学区内居住的居民都可以入学，有租房合同就可以。你租房也是缴纳物业税的。作为纳税人，你就可以上区内的公立学校。在北京，最大的问题其实还不是非东城西城海淀户口的北京人的就学问题，而是非京籍人士子女的就学问题。我们在评估学区房价格时，就必须评估到其附带教育资源所隐含的价值。另外我们也得看到，即便有了这个价格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能没有购房资格；你满足购房资格，有了房产证，落不了户，还是外地人，还得要办理“五证”才能申请上学，随时还可能被调剂，甚至无学可上…
12.4、如上所说，美国也是有学区房的——就是学区好的地方的房子（不过，你可租可买），而由于美国教育资源相当丰富和比较的平均，使得可选范围非常广，学区房价格也没那么贵；入学也没那么困难。你选择是很多的。这就是一个简单的供需问题。在北京，我们讨论的是十多万甚至几十万适龄儿童面对数万个公立学校就学机会的问题。
这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题。只有时间的积累才能消解之。按照我们以前习惯的辩证唯物主义的措辞进行政治经济学分析，就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”…
这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题。只有时间的积累才能消解之。按照我们以前习惯的辩证唯物主义的措辞进行政治经济学分析，就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”…
14、2017年初以来北京房价的增长，我认为就是学区房驱动的，这就是因为80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年纪了，开始研究学区、购房准备上学了。不在少数的人会在就学当年或仅提前一两年考虑这个问题。明年上半年我认为还会有行情.。这种对教育的需求，我认为是一种刚需。这也是人口结构带来的影响。学区房的买卖也会推动非学区房地区房价的上升（卖掉学区房，在非学区换更大的房），带来一波行情…
15、另外，学位是固定的，学校也不想乱扩招。举凡买了学区的人，都有动力生二胎（或者已经有了二胎）。这样的人要供两个孩子，卖掉学区房的短期意愿就不强；同时，看到学区房价值如此般提升。拥有学区房的人也会考虑是否让自己子女的子女继续享有这种资源，卖房意愿可能下降。这都带来二手学区房供应的下降，因此，我认为短中期内，在北京东、西、海这样的地方，学区房价值还会上涨…
16、所以，我们已经知道：教育资源的供给是极有限的，这是结构性的，短期内很难改变，是个一代人两代人的问题；教育资源的需求又是极大的、不断上升的。而教育资源是一个公共品，那对这种极端稀缺的公共品就需要有一个分配的机制。其实，学区房就是这样的一个机制，而且是比较市场化的机制，当然它受到户籍等很多非市场化的行政政策和制度拿牌限定。但本质，一个家庭希望在多大程度上为子女牺牲自己的生活方式（一家人挤在50平米的房子里）、耗费自己这一代人甚至上一代人积累的资产，并且承担不小的风险（划区政策的变化；顺位竞争；就读小学中学质量的变化；自己孩子的天资、努力和成果等），这就是一个自主的理性选择。高价购买学区房的人，会为学区房投资付出相应的代价、承担相应的风险。所得并非确定（比如中考、高考、日后的职业发展及回报）。由于学区房是有市场价格的，所以其实它本质就是分配教育资源的一个市场机制。如果说政府要做什么干预的话，就是整治规范市场。比如说近期报道的胡同“过道户”这种坑就不能允许发生。纯粹占名额但不能满足自住的小面积、按学区房定价的二手私产也有可能被纳入监管。除此之外，考虑到前述所有我国教育资源短期稀缺的环境，这种配置极度稀缺教育资源的方式有可能是在当前不完美的制度下最不坏的或相对比较合理的…
17、伴随社会人力资本的积累，教育资源的建立、完善，师资的流入，以及没有足够财务能力或者投资决心但还是比较重视教育的家长选择留在老城区之外，这些地方的学区质量也会逐渐提高。但这需要时日。对于任何一个家长而言，即，你需要判断，这个教育的逐步改善，是你的孩子（未来十几年内）可以见证和享受到的，还是说它需要更长的时间，你孩子受教育的那几年仍然享受不到。而你在能力范围之内，应该倾注自己的力量给它更好的安排（即购买老城区的学区房）。这种纠结和博弈将始终存在…
18、下面说说租房。既然买不起房，那就只能租房。过去十多二十年发展下来，中国核心城市的住宅房地产有几个特点，一是基本以私产的形式存在；二是资产价值高，收益率低（即房价高，租金低）。这个环境对住房租赁市场的影响是什么？首先，房价高租金低，从经济逻辑看租房应该是挺好的，但中国核心城市的住房又都是私产，出租本质是C2C，即个人业主出租给个人租户。这样的租约很难长期化，租约通常较短，租户也没有什么权益，比如不存在什么优先租赁权。业主要用房，或者到期租予其他人，或者卖了房，新业主不打算出租等，这些租户都是没有办法的。租户很难对房屋进行什么建设（例如“软装”），而只是将其作为临时居所。因此，也很难对住所有长期的、稳定的家的感觉，总是感觉要搬家。而这个问题伴随年纪增长（比如家里有小孩了）就日益突出。这样，人的幸福感也肯定受限。所以，在目前的私产C2C为主的租房环境下，住房租赁还是人们购置自有房屋前的一个过渡安排。这两年（长租）公寓市场快速发展，我理解还是主要满足了大学刚毕业这种有短期住宿刚需的青年群体…
19、由于租房需求日渐增加，这两年长租公寓也成了一个很热的行业，且受到资本市场的青睐。但这个行业要实现盈利，往前还有许多挑战。目前的租房市场无非几类。传统的就是纯经纪业务，业主要租房，请经纪撮合，把房子出租给租户。经纪从中提成。这是传统的经纪业务。这样的住房租赁不在我们讨论的范畴。我们讨论的是“长租公寓”。长租公寓大概两个形式，1）一是分散型的，就是面对C端业主，把他们的房子通过整租，然后做适当的改造再以更高的租金出租，盈利主要靠租金差价。第二种是集合式（或有组织的）的，其中又分为两种，2.1）整租一栋或多栋老旧的楼宇，加以适当改造，然后分组；这个是B2C的模式，业主端也是私产，只不过是个机构（B）。2.2）自主开发物业做出租用途，或收购物业，做分租。这些都是B2C，只不过出租者本身就是业主，直接对C…
20、目前中国核心城市的格局是大多数住房（特别是核心地段的住房）都是私产，长租公寓主要以分散式的形式存在。经纪背景的公司掌握房源，做这个业务就优势最大，譬如“自如”，2011年以来管理房间数35万间，服务业主达15万人。这个生意的主要挑战是利润主要靠差价，承租/转租方有一定的风险，需要经纪维护房源、规模效应有限、对于租户来说，住房还谈不上真正的长租房，租约还不能太长，业主租约到期后不再出租的风险依旧存在，同时，住房可能是老破小及或公房改造，物业管理和居住条件较差，业主对小区满意度也有限。总之，对租户而言，也就是满足短期需求，长期看差强人意…
21、前面说的2.1——整租老旧楼宇进行分租的模式也不容易，首先需要找到适合改造成公寓的楼宇，这就不容易。在一线城市核心区，这样的资产本来就很有限。而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理条件不怎么样。后续如果对这种改造物业的需求膨胀，且考虑到其稀缺性，整租的租金还可能提高，承租人的成本如果不能有效转嫁到租户（租户的支付能力又与其收入挂钩），利润就会收窄。另外，这种资产有可能存在各种的产权瑕疵，承租这样的资产再转租，企业如欲走向资本市场进行公开融资，就有可能因为底层资产的法律瑕疵遇到监管挑战…
21、前面说的2.1——整租老旧楼宇进行分租的模式也不容易，首先需要找到适合改造成公寓的楼宇，这就不容易。在一线城市核心区，这样的资产本来就很有限。而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理条件不怎么样。后续如果对这种改造物业的需求膨胀，且考虑到其稀缺性，整租的租金还可能提高，承租人的成本如果不能有效转嫁到租户（租户的支付能力又与其收入挂钩），利润就会收窄。另外，这种资产有可能存在各种的产权瑕疵，承租这样的资产再转租，企业如欲走向资本市场进行公开融资，就有可能因为底层资产的法律瑕疵遇到监管挑战…
22、前面说说的2.2，自主开发或收购成熟资产然后转租，这个模式其实就是商业地产，这个可以细分一下。2.2.1：自主开发；2.2.2，收购成熟资产。先说2.2.2，就是把一栋老旧的楼买下来。我们刚刚说，中国一线城市资产的特征就是价值高，收益率低。买下来一定价值不菲…
23;按照目前5%左右的银行物业贷，以不菲的价格在较好的地段收购资产、投入资本开支进行适当改造，然后按1~2%的毛租金收益率转租，可能是没有商业逻辑的。即便有案例，也很难复制，不能成规模体系。这就是我们没有看到什么大企业在整栋整栋的收购物业然后改造成公寓出租。另外，收购零散存在的私产就更加不可能——收购资产估值更高，赚取租金差价的能力更小——比如到北京市朝阳区的十个住宅小区收购100个住宅单位，然后按1~2%的收益率出租给终端业主。这可能根本就不是一门可行的生意……
24、然后回到2.2.1，一个机构（比如说开发商）开发一栋住宅，不散售，而是出租。有没有可能性。我的意见是：基本不可能，因为相当于土地成本、建安成本、银行开发贷款/经营贷成本，房价收益率太低。开发商讲究cash flow，住宅出租的收益率可能比商业地产、写字楼、仓储物流都低，除非是政府买单承诺收益的PPP，或者是给予其他形式的补偿（例如开发一片可售住宅地产），否则的话，自主投资建设出租公寓没有商业逻辑。也就是随便地匡算一下：假设土地成本按楼面价12,000元（在一线城市现在不可能，就不考虑这个数怎么来的了），建安（钢筋混凝土加尽管加适当硬、软装）按最低的5000元/平方米；住房单位100平米（算可以满足改善性需求的），银行贷款利率4.8%；毛租金7000元/月（考虑地段不会很好，房屋质量也一般），净租金按75%的NOI margin；开发商资本金投入30%。这样算出来，净租金刚好覆盖银行利息（而且仅假设每年还息，不用还本），这还不考虑所有的总部费用。这样的生意是亏本给银行打工。在一线城市房价动辄6~8万的情况下，是没有商业逻辑的。如果有人做出租公寓，那是在做公益，不是在做生意…
楼主：80后60岁走遍全球
字数：101797字
发表时间：2015-04-08 05:28:00 +0800 CST
更新时间：2019-03-23 13:09:33 +0800 CST
评论数：5960条评论
帖子来源：天涯 访问原帖