2018.1.5 北京房价预测
我们用一个简化版的模型计算一下:
北京目前严控人口增长，刚需增加速度可以说是恒定的，我们把一个恒定变化的量简化为定量，比如100个。
如果没有新房供应，那这100人的需求怎么满足呢？
只能买二手房。
二手房怎么来呢？
两个途径，一个是有人卖了唯一住房，离京了。另一个是多套房的抛售。
那现在这两种情况多吗？
答案是很少。所以没有新房供应，二手房就会变的稀缺，会涨价。
如果有新房供应，不管是共有房，竟限房，还是商品房，只要是新房，每增加一套，就消灭一个刚需，如果供应了100套新房，那二手房价格就会被打成渣。
这里面最厉害的就是共有房，只面向白纸刚需卖，卖出去一套，消灭一个真刚需，并且这个刚需基本不会再买二套房，愣是把房子变成茅台酒。
北京目前严控人口增长，刚需增加速度可以说是恒定的，我们把一个恒定变化的量简化为定量，比如100个。
如果没有新房供应，那这100人的需求怎么满足呢？
只能买二手房。
二手房怎么来呢？
两个途径，一个是有人卖了唯一住房，离京了。另一个是多套房的抛售。
那现在这两种情况多吗？
答案是很少。所以没有新房供应，二手房就会变的稀缺，会涨价。
如果有新房供应，不管是共有房，竟限房，还是商品房，只要是新房，每增加一套，就消灭一个刚需，如果供应了100套新房，那二手房价格就会被打成渣。
这里面最厉害的就是共有房，只面向白纸刚需卖，卖出去一套，消灭一个真刚需，并且这个刚需基本不会再买二套房，愣是把房子变成茅台酒。
转王佳的
5月份北京二手成交1万8千套，整体来看我认为偏高。但是并不意味着楼市会全面回暖。原因
1：今年下半年会有大量限竞房入市，楼市新房供应充足。
2：目前认房又认贷贷款政策:苛刻，其实目前卖二手房卖新房时间和精力成本挺难的
3：目前成本主力是学区房和400万以内的低价房为主，但是年底学区房政策彻底改变，现在买的都是搭学区房末班车，而400万的低价房下半年大量新房入市，会有冲击。
4：最重要的，如果成交回暖，有关部门不排除再来个930等等政策，整体回暖从政策来看渺茫。
现在买房，我建议
1：品质品质品质
有品质的楼盘，能让您住10年以上不换的楼盘是首选，将来卖也好卖。
2：针对限竞房和商品房，我建议大家在资金差不多同等条件下多关注市面上商品房
3：针对卖一买一人群，先把手里房子卖掉永远第一位
4：针对800万以上置换人群，千万别单一追求地块和户型面积大小，物业，开发商，甚至楼层都要充分考虑。
总体来看，下半年市场价格不会大企业不会大落，平稳。
楼市旺的时候什么房子都卖的出去，楼市平稳的时候卖相好的房子才容易卖的出去，请一定记住这话。
5月份北京二手成交1万8千套，整体来看我认为偏高。但是并不意味着楼市会全面回暖。原因
1：今年下半年会有大量限竞房入市，楼市新房供应充足。
2：目前认房又认贷贷款政策:苛刻，其实目前卖二手房卖新房时间和精力成本挺难的
3：目前成本主力是学区房和400万以内的低价房为主，但是年底学区房政策彻底改变，现在买的都是搭学区房末班车，而400万的低价房下半年大量新房入市，会有冲击。
4：最重要的，如果成交回暖，有关部门不排除再来个930等等政策，整体回暖从政策来看渺茫。
现在买房，我建议
1：品质品质品质
有品质的楼盘，能让您住10年以上不换的楼盘是首选，将来卖也好卖。
2：针对限竞房和商品房，我建议大家在资金差不多同等条件下多关注市面上商品房
3：针对卖一买一人群，先把手里房子卖掉永远第一位
4：针对800万以上置换人群，千万别单一追求地块和户型面积大小，物业，开发商，甚至楼层都要充分考虑。
总体来看，下半年市场价格不会大企业不会大落，平稳。
楼市旺的时候什么房子都卖的出去，楼市平稳的时候卖相好的房子才容易卖的出去，请一定记住这话。
阿果子之前是帖子里的忠实空军，就因为没听我的话，高位接盘了一套二手老破小，秒变多军，现在害怕价格下跌怕的要命，在帖子里拼命歪曲。
但没用啊，我这帖子也就十几个人看，七八个持币等抄底的，两三个没有资格的，两三个铁杆空军。这影响力不够啊，怎么破？
所以说这个帖子的有意思的地方不在于房价涨跌，看的是赤果果的人性！
但没用啊，我这帖子也就十几个人看，七八个持币等抄底的，两三个没有资格的，两三个铁杆空军。这影响力不够啊，怎么破？
所以说这个帖子的有意思的地方不在于房价涨跌，看的是赤果果的人性！
转
躲避！巨型灰犀牛进场 地方债危机卷土重来

金融界
昨天 07:30 · 金融界网站官方头条号
1
末日气息，灰犀牛登场
最近，关于地方债的讨论猛然增多，百度和搜狗指数关于“地方债”这三个关键字的搜索指数热度激增。
事情的起因源于前几日人大财经委副主任委员贺铿在北京参加的一场论坛，在谈及地方政府债务时称，贺铿称中国的地方债大概是40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起。
此言一出，外界一片哗然。
为什么大家反应这么大？
因为在今年年初在财政部发布的《2017年12月地方政府债券发行和债务余额情况》里还显示，截至去年底，全国地方政府债务余额为164706亿元，在全国人大批准的限额之内。
这边财政部说地方债规模是16.47万亿，而另一边人大财经委副主任委员贺铿却称地方债规模是40万亿。
两者差额高达23.53万亿，相当于7个福建省去年全年的GDP。如此巨大悬殊，我们到底该信谁？
刚感觉2016、17两年老百姓接盘买房，把杠杆率从政府头上转移到老百姓头上，结果发现，地方政府债务怎么还这么多！
更令我们担忧的是，如果按照贺铿的说法，地方政府债务40万亿，那么再加上中央政府13.48万亿的债务，全国政府债务俨然高达53.5万亿。
这可就不是新闻媒体所报道的政府杠杆率只有36.2％，而是高达64.7％！
2008年金融危机之后，中国国民经济三大基本部门，居民部门杠杆率从18％飙升到49％，涨了接近三倍， 美国的居民部门杠杆率从20％上升到50％用了近40年，中国只用9年搞定！
中国企业部门杠杆率从2008年的98％飙升到156.9％，现在政府部门的杠杆率又在64.7％这么高的水平。
而杠杆本质是什么？是债务啊！
你不要给我说我们的债务没有风险隐患，我是坚决不信的！为什么贺铿说有些地方连利息都还不起？
经济增速下滑，杠杆率持续攀升！
一头向下走，一头往上走，请问你拿什么还钱？
2
政府债务问题的前生今世
说到政府债务，在我国的政府债务中，中央政府的负债率不高。那是因为中央政府参照并且一直坚持欧盟的一个规定——马斯特里赫特条约。
马斯特里赫特条约规定欧元区的成员国，中央财政赤字规模不超过当年GDP总量的3％。
所以，我们看现在每年两会预算方案，中央的赤字规模预算都在3％以下，今年预算是2.6％。
但地方政府可完全不管这个。
因为中央政府是财权大，事权小。而地方政府是事权大，财权小。你要是不让地方政府高比例负债，那还修不修地铁马路了？建不建医院学校了？还搞不搞CBD了？干脆别发展了！
所以，既然地方要发展，那就要大幅举债！现在出了问题就是地方政府的债务率太高。
很多人说你看地方政府披露的数据，帐面上看不高啊。
是 ！我看国足队员的数据，我还以为国足能进世界杯呢……
那地方债务问题出在哪儿？
首先，地方政府隐性担保的债务太大。头些年，很多地方政府搞融资平台。这些融资平台表面上看是企业债务，实质上却是政府债务。早在2013年的时候，网上就爆出过地方债危机，上至高堂庙宇，下至寻常人家吓坏了一帮人。
到了2014年底，中央出台了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》等多个防范地方债务风险的文件和管理办法意见。
并且那个时候，财政部还在改革报告研究中首次提出允许地方政府破产。
一群专家急得像热锅上的蚂蚁。
就这样，2015年政府隐性担保的企业和项目都被叫停。但是，地方要发展啊。你不让我举债我怎么发展？
于是，到了2016年，地方政府又突破性自主“研发”了两种增加债务的方式。
第一种：把过去要做的公共产业项目拿到现在来做，这些项目都是企业立项要搞的，但最后是政府进行回购。所以本质还是政府项目。换句话说，这些企业债务本质还是政府债务。
第二种：就是现在很流行听着很高大上的产业基金。由于我们现在要进行社会经济结构转型，很多产业要调整，要升级换代。所以政府要扶持一批企业。而扶持企业是需要大量资金的。于是，政府通过银行给相关企业担保，比如很多PPP项目，把这些企业的债务也搞成了政府的潜在债务。
就这么一点一点，地方政府的债务像滚雪球一样，越滚越大，越滚越重，越滚越惊人！
3
解铃还须系铃人，地方债反危机举措
中国地方债的利率大约在4％左右。按照贺40万亿地方债的说法，地方政府每年要承担的利息就高达1.6万亿，再加上每年到期的债务，地方财政压力是极大的。
怎么解决？
第一，卖地；第二，收税。
于是，卖地这事儿我不讲大家也都心知肚明，地王怎么来的？
但高层并不是不知道地方债问题。不管是十九大强调：守住不发生系统性金融风险的底线，还是政府工作报告指出：三大攻坚战第一个就是防范化解重大风险。
都指向了一点，债务问题。
特别是今年4月2日中央财经委会议重点强调：地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。
说的什么意思呢？说的其实就是地方债和企业债问题。
监管层讲得很清楚，最担心是地方潜在债务。如果现在不加以抑制，未来会是大麻烦。所以为什么提出了地方政府官员要终身追究责任？你别想借了钱，玩高了甩给下一任，没门！
大家有印象的话，2017年底，中央曾叫停了包头地铁和呼和浩特的地铁和机场，并且叫停了一大批基础设施，为什么？
道理很简单么，你当地的财政收入是多少？你搞这么多基建工程要花多少钱？你地方政府心里没点谱儿么？
这就是寅吃卯粮，先缺后空！
按照国家发改委的工作意见，有14个城市的地铁项目被冻结，言外之意就是你没那么大的能耐就别搞那么大的事儿。
到了现在，化解地方债务风险已刻不容缓，容不得我们松懈了。
2018年以来，地方债发行变缓。不管是银行，还是券商，完成目标的卖地方债难度很大。
所以为什么说地方债问题是灰犀牛，因为在大家的心里，你地方政府的债务信用级别是最高的，但是从今年天津融资平台出事，湖南城投平台整顿，怎么越来越感觉地方政府的信用还不如一些企业呢？
是我错觉么？
最后，作为一个老百姓，我想替疑问很多小白问专家一个问题：地方债最后需要老百姓接盘么？
麻烦哪个专家解答一下，谢谢！
躲避！巨型灰犀牛进场 地方债危机卷土重来

金融界
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1
末日气息，灰犀牛登场
最近，关于地方债的讨论猛然增多，百度和搜狗指数关于“地方债”这三个关键字的搜索指数热度激增。
事情的起因源于前几日人大财经委副主任委员贺铿在北京参加的一场论坛，在谈及地方政府债务时称，贺铿称中国的地方债大概是40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起。
此言一出，外界一片哗然。
为什么大家反应这么大？
因为在今年年初在财政部发布的《2017年12月地方政府债券发行和债务余额情况》里还显示，截至去年底，全国地方政府债务余额为164706亿元，在全国人大批准的限额之内。
这边财政部说地方债规模是16.47万亿，而另一边人大财经委副主任委员贺铿却称地方债规模是40万亿。
两者差额高达23.53万亿，相当于7个福建省去年全年的GDP。如此巨大悬殊，我们到底该信谁？
刚感觉2016、17两年老百姓接盘买房，把杠杆率从政府头上转移到老百姓头上，结果发现，地方政府债务怎么还这么多！
更令我们担忧的是，如果按照贺铿的说法，地方政府债务40万亿，那么再加上中央政府13.48万亿的债务，全国政府债务俨然高达53.5万亿。
这可就不是新闻媒体所报道的政府杠杆率只有36.2％，而是高达64.7％！
2008年金融危机之后，中国国民经济三大基本部门，居民部门杠杆率从18％飙升到49％，涨了接近三倍， 美国的居民部门杠杆率从20％上升到50％用了近40年，中国只用9年搞定！
中国企业部门杠杆率从2008年的98％飙升到156.9％，现在政府部门的杠杆率又在64.7％这么高的水平。
而杠杆本质是什么？是债务啊！
你不要给我说我们的债务没有风险隐患，我是坚决不信的！为什么贺铿说有些地方连利息都还不起？
经济增速下滑，杠杆率持续攀升！
一头向下走，一头往上走，请问你拿什么还钱？
2
政府债务问题的前生今世
说到政府债务，在我国的政府债务中，中央政府的负债率不高。那是因为中央政府参照并且一直坚持欧盟的一个规定——马斯特里赫特条约。
马斯特里赫特条约规定欧元区的成员国，中央财政赤字规模不超过当年GDP总量的3％。
所以，我们看现在每年两会预算方案，中央的赤字规模预算都在3％以下，今年预算是2.6％。
但地方政府可完全不管这个。
因为中央政府是财权大，事权小。而地方政府是事权大，财权小。你要是不让地方政府高比例负债，那还修不修地铁马路了？建不建医院学校了？还搞不搞CBD了？干脆别发展了！
所以，既然地方要发展，那就要大幅举债！现在出了问题就是地方政府的债务率太高。
很多人说你看地方政府披露的数据，帐面上看不高啊。
是 ！我看国足队员的数据，我还以为国足能进世界杯呢……
那地方债务问题出在哪儿？
首先，地方政府隐性担保的债务太大。头些年，很多地方政府搞融资平台。这些融资平台表面上看是企业债务，实质上却是政府债务。早在2013年的时候，网上就爆出过地方债危机，上至高堂庙宇，下至寻常人家吓坏了一帮人。
到了2014年底，中央出台了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》等多个防范地方债务风险的文件和管理办法意见。
并且那个时候，财政部还在改革报告研究中首次提出允许地方政府破产。
一群专家急得像热锅上的蚂蚁。
就这样，2015年政府隐性担保的企业和项目都被叫停。但是，地方要发展啊。你不让我举债我怎么发展？
于是，到了2016年，地方政府又突破性自主“研发”了两种增加债务的方式。
第一种：把过去要做的公共产业项目拿到现在来做，这些项目都是企业立项要搞的，但最后是政府进行回购。所以本质还是政府项目。换句话说，这些企业债务本质还是政府债务。
第二种：就是现在很流行听着很高大上的产业基金。由于我们现在要进行社会经济结构转型，很多产业要调整，要升级换代。所以政府要扶持一批企业。而扶持企业是需要大量资金的。于是，政府通过银行给相关企业担保，比如很多PPP项目，把这些企业的债务也搞成了政府的潜在债务。
就这么一点一点，地方政府的债务像滚雪球一样，越滚越大，越滚越重，越滚越惊人！
3
解铃还须系铃人，地方债反危机举措
中国地方债的利率大约在4％左右。按照贺40万亿地方债的说法，地方政府每年要承担的利息就高达1.6万亿，再加上每年到期的债务，地方财政压力是极大的。
怎么解决？
第一，卖地；第二，收税。
于是，卖地这事儿我不讲大家也都心知肚明，地王怎么来的？
但高层并不是不知道地方债问题。不管是十九大强调：守住不发生系统性金融风险的底线，还是政府工作报告指出：三大攻坚战第一个就是防范化解重大风险。
都指向了一点，债务问题。
特别是今年4月2日中央财经委会议重点强调：地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。
说的什么意思呢？说的其实就是地方债和企业债问题。
监管层讲得很清楚，最担心是地方潜在债务。如果现在不加以抑制，未来会是大麻烦。所以为什么提出了地方政府官员要终身追究责任？你别想借了钱，玩高了甩给下一任，没门！
大家有印象的话，2017年底，中央曾叫停了包头地铁和呼和浩特的地铁和机场，并且叫停了一大批基础设施，为什么？
道理很简单么，你当地的财政收入是多少？你搞这么多基建工程要花多少钱？你地方政府心里没点谱儿么？
这就是寅吃卯粮，先缺后空！
按照国家发改委的工作意见，有14个城市的地铁项目被冻结，言外之意就是你没那么大的能耐就别搞那么大的事儿。
到了现在，化解地方债务风险已刻不容缓，容不得我们松懈了。
2018年以来，地方债发行变缓。不管是银行，还是券商，完成目标的卖地方债难度很大。
所以为什么说地方债问题是灰犀牛，因为在大家的心里，你地方政府的债务信用级别是最高的，但是从今年天津融资平台出事，湖南城投平台整顿，怎么越来越感觉地方政府的信用还不如一些企业呢？
是我错觉么？
最后，作为一个老百姓，我想替疑问很多小白问专家一个问题：地方债最后需要老百姓接盘么？
麻烦哪个专家解答一下，谢谢！
说点干货，不知道能不能发出来:
只要是经济体，就必然会发生经济危机，经济危机是涅槃重生的过程，可以拖延，但无法逃避，最终一定会来！恭喝果一样！
只要是经济体，就必然会发生经济危机，经济危机是涅槃重生的过程，可以拖延，但无法逃避，最终一定会来！恭喝果一样！
转一个二手房砍价师发的
早上六点刚过，我老家的同学就给我打来电话，他在北京工作的孩子要买房，要我给他帮忙。
“知道你们大城市的都还没起床，可是怕他们被骗了，中介叫他务必今天上午去交钱，去迟了就被别人定了……你说这300多万房子，这么贵，还有这么多人抢?
很快，两个人加我微信，是他北京工作的儿子和儿媳。从这一简单动作可以看出，北京和老家两地一直在紧急联系。儿子先说了一些情况，反正就是中介催，他在焦虑，到底要不要买？能不能给他派一个好的二手房砍价师。没说完，他太太就把电话接过去，主要意思是这房子如何合适、碰巧，再不买就可能错过了，之前因为她老公犹豫已经错过了一个好机会。“我们都看了十几套了，这套和我们两个上班地方都合适，房间里有个向南的书房，他搞创作最需要的”。
我知道，他们已经处于了我定义的中介催眠状态。
中介给你看一套房，不合适;看两套，不合适;看三套合适了，被抢走;再不合适，再合适被抢走，再不合适，再合适又被抢走，这样的一套议程下来，如果你没有进入恐慌状态，你可以去做克格勃了。
这样的求助电话、微信，这些天我每天都接好几个，在亲戚买房APP里，类似来咨询的，一多半是北京的，我回答的慢一点，投诉电话就打到公司客服了。我们的二手房砍价师告诉我，往往被买房人约去砍价，还在路上，买房人已经受不了了，签单了。
这一段时间亲戚买房砍价师的工作不是和业主中介斗智斗勇，更多的是按住买房人的情绪——我对砍价师发话：你们给我按住!叫他们别慌忙加价，别急于投降。应该说当下北京的买房人又处在类似去年317之前的恐慌情绪的临界点上。
我们耳边充斥的声音是：房市又抬头了，交易量大涨，马上就是房价大涨;还砍什么价，能买到就好了!你不买，有四五个客户等着呢!
这种恐慌很要命，任由发展下去，很可能还会导致去年317之前的疯抢状态，这样以来，我们说的平稳的2018市场将不复存在。很可能调控一年多，好不容易让房价下降的百分之十几，很可能三个月就涨回去了。
怎么办?
首先我必须告诉广大的买房人：
你一恐慌，你就输了!
你一恐慌，大家都输了!
首先来看看眼下的房地产市场，到底是不是一个抬头的上涨市场?
从链家的数据可以看出，自去年317以来，北京楼市密集出台一些政策，市场连续下跌，价格跌了差不多14%，成交量也降到之前的三分之一。直到去年12月21号出台了传说中的阴阳合同将被废止，成交量才开始抬头，由前一周1200多套，迅速上量到1500套、1900多套，市场首次开始复苏。
这个势头延续了两个多月，直到两会之前，大家等两会有什么政策，结果没有，于是又该买的买、该卖的卖，但基本平稳，直到4月底5月初海淀东城先后公布学校划片政策，才导致部分人抓紧最后时间去抢购海淀学区房，特别是抢购入学政策没变化的西城学区房，才又带动了这些天的市场热度，及至现在被认为是北京市场普遍反转的开始，5月全市均价涨了1.6%。
说这轮是西城等学区的带动，好像有点牵强。根据我们从链家数据推算，西城5月份成交了大概有1800套房，在全市成交20000套中只占10%不到，但是由于它总价高，一套价格大概相当于其他的3套，所以价值占比20%多，(5400/20000—1800+5400=22%)，所以西城只要涨6%，反映在全市房价就可能就带涨了1%左右。
还有海淀呢?更主要的是，很多为了买西城海淀房，是卖了其他区的房子，换房的，所以这又再次带动了其他区上千套的成交。所以这个数字看起来小，其实不小，作为一种市场气氛，传导到买房人身上，感觉就更大了。
回过头来看看，上面两个导致房价上涨的其实都是利空。第一条《北京市存量房买卖合同》示范文本意见稿，即使如中介传的表示阴阳合同废止，那也是炒房逃税路子被堵，大利空;第二条多校划片对学区房更是大利空。但是因为都有挤上末班车的效应，愣是被搞成一个房价市场回暖的利好事件了。
为什么?为什么会这样?
有人说，这说明市场有强劲的需求，挡不住，是供求关系决定的;有的说现状是违反经济规律的，压制久了，必然被报复，被反弹，报复性反弹!
但我要说，这完全是被忽悠起来!
What?What?
——Who can?
谁有这么大的能量，把利空变成利好;把本来应该是抛房子的，变成了抢房子?
诡异正在这里，我要解密的奇点正在这里!
其实在中国这个一点都不难。一堆屎，只要能说成是最后的机会，难得的机会，大家就会去排队看看，别人看着你排队，很多人排队，不问为什么就会去排队，排队人多了就会去抢!这就是中国人的德性。
加上之前的多少年房价跌了又涨，不跌又涨，涨了又涨，这些观念深入人心，被以大赚的心情或后悔的心情刻入记忆深处，还有某些人又发话了，说该抄底了——这样的机会焉能放过?不抢才怪!
于是北京买卖新版合同，就变成可以直接套取几十万增值税的最后机会，都来抢;学区房政策导致其他区的学区房都将不值钱了，唯独西城还没变，海淀到6月之后变，这个也是最后的机会呀，快来抢呀!
那么，这场将要进行，或者已经进行，过去无数次被验证有效的全民抢房热潮，又是如何被发动起来的?他们是如何做到的?看下面的示意图。
就是当市场上一有风吹草动，注意是有利于房价上涨的风吹草动，就会有人把这信息拣出来放出去。
你收到过这样的短信、口信、或微信吗?
也许你觉得一个中介给你一个人发点这个很正常，但是——
接下来奇迹发生了!
北京市一共有15万中介，如果一个中介告诉了60个人，那么北京一下就有900万人知道了这个信息，如果其中有个三分之一的人半信半疑，出来看看房，那么就会有300万人出来看房，市场热度陡然提升，如果当期市场挂牌30万套房，那么就会变成10个人盯一套房。这些都是大数估计，从链家网站上看到西城区近来房源和客源比是7:1，真是7个人盯一套房，就是说，你面前站着6个人来和你抢房，他们带着你一样的跑过来的气喘的呼吸，一样老婆在后面暗暗催着，一样看了十几套房，错过了几次不错的机会，一样为买房请假忙活了两个月看房，问遍了身边的懂行的人，还一样找老家的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷等后援部队准备足了钱款，随时准备拍下，这时，你能不恐慌吗?这就是造成中介们想要的——你的恐慌。你一慌，你就输了!于是你只能进入他们事先设定的圈套。(接着看)。你一慌了，加价拿下了，和你一起看房的其他六个人是不是也就更慌了，他们真的相信中介小弟事先的提醒，“该出手时要出手”于是这六个人就会把这个气氛带给下一场一起抢房的其他六个人，如果这六个人在下一轮都抢到了房，自然又会导致另外的36个人被感染，这6个人的影响到此为止;如果他们还没抢到，他的恐慌加深，作为一个“中介催眠患者”会继续地、深度地、很有说服力地，传递恐慌情绪给其他人。一场抢房恐慌的情绪在买房人中间蔓延开来!
回过头来再解释一下，为何他们只选择有利于房价上涨的风吹草动呢?这是由他们的商业模式决定的。它们的商业模式是必须成交才有佣金拿，而大家又都是买涨不买跌的普遍心理，只有房价涨大家才会买，才有成交，中介等机构才有钱赚。所以，只要能抓住点房价上涨的由头，他们就拿来放大，制造大家追涨的气氛，一开始仅涨一点，但由于大家信息不对称，看涨预期急速形成，导致进场买房人多，造成了房源短时间的相对稀缺，导致大家开始疯抢。你一抢，房主还有不提价的理由吗?市场又涨价了，你还有不抢的理由吗?于是疯买疯涨，疯长疯买，进入一个他们都想要的循环。
唯独你不喜欢，但是又是你们一手配合完成的!
所以，你指望中介给你们客观信息是不可能的，这是他们的基因决定的，自从他们成立起，可以说从娘胎里就带着这个生存逻辑，必须制造、传导出这样的恐慌效应。
——这是一个每年4000亿量级的巨大利益体(全国中介行业收入)，作为一个单一的买房人，你无法摆脱被忽悠、被恐慌、被套路的命运的——除非所有的买房人同时觉悟起来。
所以在当前，我们要做的是，就是用这样透彻的道理，把每一个买房人给浇清醒起来，不要被中介催眠，更别把这样的恐慌情绪再放大、传导给更多的人。告诉大家不要恐慌，保持淡定，坚决议价，我上面已经分析了没有找到让大家恐慌的新的理由。大的来说，北京二手市场上全年有35—50万套房挂牌，而最终会真正出手买房的15—20万，互相抢什么?加上政府的限价、限购不动摇，让很多去年加杠杆买的多套房要往外吐，限贷、利率上浮等政策，让二套基本是全款了，投资杠杆被抑制，自住的哪有这么多的钱来投入买房?目前成交的除了学区房，还是最容易被忽悠的刚需买的多。虽说刚需会带动下一波置换的，但是这个量也是本来的正常量，其他，就看不到接下来的进场大军在哪里。所以每个人不要成为托，帮助卖方的、反向的托;别当垫被的，使其他买房人挨宰时垫的那个被;不要互相抬价，最后一起沦为中介房主用来抬价的道具。
希望看了我的文章，你能理解造成当前房市热度的原因，了解市场被催热的人工手法，没有一个必然的市场反弹作用力，如果有，那就是大家被洗脑太久，内心保留这个顽固的认识，如果大家不懂，我再写一篇为何房价不是任志强说的那个按起葫芦会浮起来的那个葫芦，而是一个热气球。
希望聪明的买房人能做到：
1、 理性，谈不到自己的价位，不是自己的喜欢的房子，不要因为恐慌就下定。
2、 一旦被中介说别人出更高的价位，要表示不追高，不成为别人的棋子。
3、 对忽悠的中介给与严厉的批评，让他不再有心情去忽悠下一位。
如果每位买房人都能做到以上三点，这一轮哄抬价格成去年317之前的剧情就不会重演。我们每个买房人，不用找亲戚买房的二手房砍价师，都会少出10%的价格，每个人可以省下来一辆车的钱。
我们买房人的对面，是一个巨大的群体利益链，他们一起忽悠，所以我们也必须联合起来。不要因为他们是大机构大资本，富可敌国就害怕富可敌国就害怕，觉得是徒劳的，不是的，因为最终是我们决定掏钱的，我们本来应该是强势的一方!只不过这么多年这个行业畸形久了，大家认为理所应当了。
所以最后的呼求，如果你觉得我说的有道理，请告诉你周围的人，如果这个想法有1万人看到了，响应了，就会触发媒体中的有良心媒体人，再帮我们放大，那么可能就会有10万人看到，如果这10万人能够传递给身边2个正在看房的人，那么目前正在看房的30万人基本就都能看到了。那么我们的计划就成功了。何况地方政府也站在我们的立场上，也希望房价稳定呢!还有呀，还有一位帮忙的，老天!天气开始热了，出来看房的按往年经验也会少了，进入传统的淡季了，所以天时、地利，只差我们这个——人和了
20:08
早上六点刚过，我老家的同学就给我打来电话，他在北京工作的孩子要买房，要我给他帮忙。
“知道你们大城市的都还没起床，可是怕他们被骗了，中介叫他务必今天上午去交钱，去迟了就被别人定了……你说这300多万房子，这么贵，还有这么多人抢?
很快，两个人加我微信，是他北京工作的儿子和儿媳。从这一简单动作可以看出，北京和老家两地一直在紧急联系。儿子先说了一些情况，反正就是中介催，他在焦虑，到底要不要买？能不能给他派一个好的二手房砍价师。没说完，他太太就把电话接过去，主要意思是这房子如何合适、碰巧，再不买就可能错过了，之前因为她老公犹豫已经错过了一个好机会。“我们都看了十几套了，这套和我们两个上班地方都合适，房间里有个向南的书房，他搞创作最需要的”。
我知道，他们已经处于了我定义的中介催眠状态。
中介给你看一套房，不合适;看两套，不合适;看三套合适了，被抢走;再不合适，再合适被抢走，再不合适，再合适又被抢走，这样的一套议程下来，如果你没有进入恐慌状态，你可以去做克格勃了。
这样的求助电话、微信，这些天我每天都接好几个，在亲戚买房APP里，类似来咨询的，一多半是北京的，我回答的慢一点，投诉电话就打到公司客服了。我们的二手房砍价师告诉我，往往被买房人约去砍价，还在路上，买房人已经受不了了，签单了。
这一段时间亲戚买房砍价师的工作不是和业主中介斗智斗勇，更多的是按住买房人的情绪——我对砍价师发话：你们给我按住!叫他们别慌忙加价，别急于投降。应该说当下北京的买房人又处在类似去年317之前的恐慌情绪的临界点上。
我们耳边充斥的声音是：房市又抬头了，交易量大涨，马上就是房价大涨;还砍什么价，能买到就好了!你不买，有四五个客户等着呢!
这种恐慌很要命，任由发展下去，很可能还会导致去年317之前的疯抢状态，这样以来，我们说的平稳的2018市场将不复存在。很可能调控一年多，好不容易让房价下降的百分之十几，很可能三个月就涨回去了。
怎么办?
首先我必须告诉广大的买房人：
你一恐慌，你就输了!
你一恐慌，大家都输了!
首先来看看眼下的房地产市场，到底是不是一个抬头的上涨市场?
从链家的数据可以看出，自去年317以来，北京楼市密集出台一些政策，市场连续下跌，价格跌了差不多14%，成交量也降到之前的三分之一。直到去年12月21号出台了传说中的阴阳合同将被废止，成交量才开始抬头，由前一周1200多套，迅速上量到1500套、1900多套，市场首次开始复苏。
这个势头延续了两个多月，直到两会之前，大家等两会有什么政策，结果没有，于是又该买的买、该卖的卖，但基本平稳，直到4月底5月初海淀东城先后公布学校划片政策，才导致部分人抓紧最后时间去抢购海淀学区房，特别是抢购入学政策没变化的西城学区房，才又带动了这些天的市场热度，及至现在被认为是北京市场普遍反转的开始，5月全市均价涨了1.6%。
说这轮是西城等学区的带动，好像有点牵强。根据我们从链家数据推算，西城5月份成交了大概有1800套房，在全市成交20000套中只占10%不到，但是由于它总价高，一套价格大概相当于其他的3套，所以价值占比20%多，(5400/20000—1800+5400=22%)，所以西城只要涨6%，反映在全市房价就可能就带涨了1%左右。
还有海淀呢?更主要的是，很多为了买西城海淀房，是卖了其他区的房子，换房的，所以这又再次带动了其他区上千套的成交。所以这个数字看起来小，其实不小，作为一种市场气氛，传导到买房人身上，感觉就更大了。
回过头来看看，上面两个导致房价上涨的其实都是利空。第一条《北京市存量房买卖合同》示范文本意见稿，即使如中介传的表示阴阳合同废止，那也是炒房逃税路子被堵，大利空;第二条多校划片对学区房更是大利空。但是因为都有挤上末班车的效应，愣是被搞成一个房价市场回暖的利好事件了。
为什么?为什么会这样?
有人说，这说明市场有强劲的需求，挡不住，是供求关系决定的;有的说现状是违反经济规律的，压制久了，必然被报复，被反弹，报复性反弹!
但我要说，这完全是被忽悠起来!
What?What?
——Who can?
谁有这么大的能量，把利空变成利好;把本来应该是抛房子的，变成了抢房子?
诡异正在这里，我要解密的奇点正在这里!
其实在中国这个一点都不难。一堆屎，只要能说成是最后的机会，难得的机会，大家就会去排队看看，别人看着你排队，很多人排队，不问为什么就会去排队，排队人多了就会去抢!这就是中国人的德性。
加上之前的多少年房价跌了又涨，不跌又涨，涨了又涨，这些观念深入人心，被以大赚的心情或后悔的心情刻入记忆深处，还有某些人又发话了，说该抄底了——这样的机会焉能放过?不抢才怪!
于是北京买卖新版合同，就变成可以直接套取几十万增值税的最后机会，都来抢;学区房政策导致其他区的学区房都将不值钱了，唯独西城还没变，海淀到6月之后变，这个也是最后的机会呀，快来抢呀!
那么，这场将要进行，或者已经进行，过去无数次被验证有效的全民抢房热潮，又是如何被发动起来的?他们是如何做到的?看下面的示意图。
就是当市场上一有风吹草动，注意是有利于房价上涨的风吹草动，就会有人把这信息拣出来放出去。
你收到过这样的短信、口信、或微信吗?
也许你觉得一个中介给你一个人发点这个很正常，但是——
接下来奇迹发生了!
北京市一共有15万中介，如果一个中介告诉了60个人，那么北京一下就有900万人知道了这个信息，如果其中有个三分之一的人半信半疑，出来看看房，那么就会有300万人出来看房，市场热度陡然提升，如果当期市场挂牌30万套房，那么就会变成10个人盯一套房。这些都是大数估计，从链家网站上看到西城区近来房源和客源比是7:1，真是7个人盯一套房，就是说，你面前站着6个人来和你抢房，他们带着你一样的跑过来的气喘的呼吸，一样老婆在后面暗暗催着，一样看了十几套房，错过了几次不错的机会，一样为买房请假忙活了两个月看房，问遍了身边的懂行的人，还一样找老家的爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷等后援部队准备足了钱款，随时准备拍下，这时，你能不恐慌吗?这就是造成中介们想要的——你的恐慌。你一慌，你就输了!于是你只能进入他们事先设定的圈套。(接着看)。你一慌了，加价拿下了，和你一起看房的其他六个人是不是也就更慌了，他们真的相信中介小弟事先的提醒，“该出手时要出手”于是这六个人就会把这个气氛带给下一场一起抢房的其他六个人，如果这六个人在下一轮都抢到了房，自然又会导致另外的36个人被感染，这6个人的影响到此为止;如果他们还没抢到，他的恐慌加深，作为一个“中介催眠患者”会继续地、深度地、很有说服力地，传递恐慌情绪给其他人。一场抢房恐慌的情绪在买房人中间蔓延开来!
回过头来再解释一下，为何他们只选择有利于房价上涨的风吹草动呢?这是由他们的商业模式决定的。它们的商业模式是必须成交才有佣金拿，而大家又都是买涨不买跌的普遍心理，只有房价涨大家才会买，才有成交，中介等机构才有钱赚。所以，只要能抓住点房价上涨的由头，他们就拿来放大，制造大家追涨的气氛，一开始仅涨一点，但由于大家信息不对称，看涨预期急速形成，导致进场买房人多，造成了房源短时间的相对稀缺，导致大家开始疯抢。你一抢，房主还有不提价的理由吗?市场又涨价了，你还有不抢的理由吗?于是疯买疯涨，疯长疯买，进入一个他们都想要的循环。
唯独你不喜欢，但是又是你们一手配合完成的!
所以，你指望中介给你们客观信息是不可能的，这是他们的基因决定的，自从他们成立起，可以说从娘胎里就带着这个生存逻辑，必须制造、传导出这样的恐慌效应。
——这是一个每年4000亿量级的巨大利益体(全国中介行业收入)，作为一个单一的买房人，你无法摆脱被忽悠、被恐慌、被套路的命运的——除非所有的买房人同时觉悟起来。
所以在当前，我们要做的是，就是用这样透彻的道理，把每一个买房人给浇清醒起来，不要被中介催眠，更别把这样的恐慌情绪再放大、传导给更多的人。告诉大家不要恐慌，保持淡定，坚决议价，我上面已经分析了没有找到让大家恐慌的新的理由。大的来说，北京二手市场上全年有35—50万套房挂牌，而最终会真正出手买房的15—20万，互相抢什么?加上政府的限价、限购不动摇，让很多去年加杠杆买的多套房要往外吐，限贷、利率上浮等政策，让二套基本是全款了，投资杠杆被抑制，自住的哪有这么多的钱来投入买房?目前成交的除了学区房，还是最容易被忽悠的刚需买的多。虽说刚需会带动下一波置换的，但是这个量也是本来的正常量，其他，就看不到接下来的进场大军在哪里。所以每个人不要成为托，帮助卖方的、反向的托;别当垫被的，使其他买房人挨宰时垫的那个被;不要互相抬价，最后一起沦为中介房主用来抬价的道具。
希望看了我的文章，你能理解造成当前房市热度的原因，了解市场被催热的人工手法，没有一个必然的市场反弹作用力，如果有，那就是大家被洗脑太久，内心保留这个顽固的认识，如果大家不懂，我再写一篇为何房价不是任志强说的那个按起葫芦会浮起来的那个葫芦，而是一个热气球。
希望聪明的买房人能做到：
1、 理性，谈不到自己的价位，不是自己的喜欢的房子，不要因为恐慌就下定。
2、 一旦被中介说别人出更高的价位，要表示不追高，不成为别人的棋子。
3、 对忽悠的中介给与严厉的批评，让他不再有心情去忽悠下一位。
如果每位买房人都能做到以上三点，这一轮哄抬价格成去年317之前的剧情就不会重演。我们每个买房人，不用找亲戚买房的二手房砍价师，都会少出10%的价格，每个人可以省下来一辆车的钱。
我们买房人的对面，是一个巨大的群体利益链，他们一起忽悠，所以我们也必须联合起来。不要因为他们是大机构大资本，富可敌国就害怕富可敌国就害怕，觉得是徒劳的，不是的，因为最终是我们决定掏钱的，我们本来应该是强势的一方!只不过这么多年这个行业畸形久了，大家认为理所应当了。
所以最后的呼求，如果你觉得我说的有道理，请告诉你周围的人，如果这个想法有1万人看到了，响应了，就会触发媒体中的有良心媒体人，再帮我们放大，那么可能就会有10万人看到，如果这10万人能够传递给身边2个正在看房的人，那么目前正在看房的30万人基本就都能看到了。那么我们的计划就成功了。何况地方政府也站在我们的立场上，也希望房价稳定呢!还有呀，还有一位帮忙的，老天!天气开始热了，出来看房的按往年经验也会少了，进入传统的淡季了，所以天时、地利，只差我们这个——人和了
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转
1所谓竖有多长，横就有多长。
2北京16年这波涨得太猛，后面盘整的时间也要超过前几个周期里的调控。
3现在是去库存的第三阶段攻坚战，一线一定要压住，把资金往三四线赶。
4不光资金要赶出去，人也要疏解。预计今年北京户籍人口再次负增长。唯有这样才能解决报告里提到的发展不均衡不充分的问题。
5最近北京成交回暖，主要原因是需求在去年被过分的压制，辅以学区政策调整，不少人赶进度成交。
6大胆预测6月成交量对比5月有一定程度的下滑。
7限竞房最近会密集开盘，预计6月开盘项目不低于5个，下半年开盘项目不低于40个。预计下半年限竞房出货量不低于两万套。
8这几万套限竞房，将从市场抽走大约3000亿资金，打压大约百分之二十的二手房市场。
9北京之所以放任五月成交量走高，主要就是自信限竞房会冲击二手市场，不用调控成交量就会下来。
10如果到九月份二手房成交量还维持在高位，我预计会加码调控，升级为全国有转出记录即算二套，打击接力贷。
11总体上而言，一句话，房住不炒的大帽子北京今年是不可能摘掉的。
1所谓竖有多长，横就有多长。
2北京16年这波涨得太猛，后面盘整的时间也要超过前几个周期里的调控。
3现在是去库存的第三阶段攻坚战，一线一定要压住，把资金往三四线赶。
4不光资金要赶出去，人也要疏解。预计今年北京户籍人口再次负增长。唯有这样才能解决报告里提到的发展不均衡不充分的问题。
5最近北京成交回暖，主要原因是需求在去年被过分的压制，辅以学区政策调整，不少人赶进度成交。
6大胆预测6月成交量对比5月有一定程度的下滑。
7限竞房最近会密集开盘，预计6月开盘项目不低于5个，下半年开盘项目不低于40个。预计下半年限竞房出货量不低于两万套。
8这几万套限竞房，将从市场抽走大约3000亿资金，打压大约百分之二十的二手房市场。
9北京之所以放任五月成交量走高，主要就是自信限竞房会冲击二手市场，不用调控成交量就会下来。
10如果到九月份二手房成交量还维持在高位，我预计会加码调控，升级为全国有转出记录即算二套，打击接力贷。
11总体上而言，一句话，房住不炒的大帽子北京今年是不可能摘掉的。
天津，深圳密集表态，应该说今年还是调控的一年。
之前我说的，过年后北京房价涨预测对了，现在就看我之前说的下半年继续阴跌对不对了。
话说，我好像从来没错过啊，哈哈！
之前我说的，过年后北京房价涨预测对了，现在就看我之前说的下半年继续阴跌对不对了。
话说，我好像从来没错过啊，哈哈！
目前怀柔的二手次新房要四万多一平。
我就在想shzy的本质是什么？我觉得是收割。
你撅着腚眼子干活，辛辛苦苦的挣的钱，然后再让你乖乖的拿出来，这是本质。
我就在想shzy的本质是什么？我觉得是收割。
你撅着腚眼子干活，辛辛苦苦的挣的钱，然后再让你乖乖的拿出来，这是本质。
说一个可能情况啊！
很多人想着危机全面爆发，房价暴跌，然后抄底，但实际情况可能是这样的:
危机爆发前房价会涨到一个你想象不到的高度，比如北京30万一平。这中间就没有几个人能抵得住诱惑不进场。
然后就算你抵住诱惑了，就算下跌8成你还是买不起，因为那时候你工作早丢了！
没钱了，你拿啥买？
很多人想着危机全面爆发，房价暴跌，然后抄底，但实际情况可能是这样的:
危机爆发前房价会涨到一个你想象不到的高度，比如北京30万一平。这中间就没有几个人能抵得住诱惑不进场。
然后就算你抵住诱惑了，就算下跌8成你还是买不起，因为那时候你工作早丢了！
没钱了，你拿啥买？
其实简单的推导就可以看清后面的情况
按照美国每个季度不停加息的节奏，若加到2019年底，则有7次加息窗口，假定每次都是
0.25%，则为1.75%，则联邦基金基准利率可为3.5%，贷款利率可能到5%
考虑到人民币贬值的因素带来的息差，最便宜的人民币贷款利率可能在8%。
稍后我试着分析一下美的加息后的北京房价走势。
按照美国每个季度不停加息的节奏，若加到2019年底，则有7次加息窗口，假定每次都是
0.25%，则为1.75%，则联邦基金基准利率可为3.5%，贷款利率可能到5%
考虑到人民币贬值的因素带来的息差，最便宜的人民币贷款利率可能在8%。
稍后我试着分析一下美的加息后的北京房价走势。
楼主：ty_xiao774
字数：110759字
发表时间：2018-01-05 08:12:11 +0800 CST
更新时间：2019-10-20 15:00:35 +0800 CST
评论数：4650条评论
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