１７年底前后泡沫破灭
我已经多次说过房产税最迟会于2020年之前开征。
确定了！房地产税将这样收：谁最害怕？
2017年11月07日 07:48
来源：经济日报
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。
要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税征收原则确立
肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
立法先行
在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。
充分授权
“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。
国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”
肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。
分步推进
“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。
房屋的评估值如何确定?
此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。
业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。
现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。
征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担
对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。
朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。
房地产税能不能抑制房价上涨?
答案是:能!
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。
如果房地产税来了,谁最害怕?
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期（楼主注明：不说人话，现在就已经开始下跌了）,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人（楼主说明:在一二线城市有多套住宅的人同样会很痛苦）
伤害指数★★★★★★
相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。
确定了！房地产税将这样收：谁最害怕？
2017年11月07日 07:48
来源：经济日报
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。
要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税征收原则确立
肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
立法先行
在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。
充分授权
“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。
国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”
肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。
分步推进
“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。
房屋的评估值如何确定?
此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。
业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。
现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。
征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担
对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。
朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。
房地产税能不能抑制房价上涨?
答案是:能!
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。
如果房地产税来了,谁最害怕?
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期（楼主注明：不说人话，现在就已经开始下跌了）,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人（楼主说明:在一二线城市有多套住宅的人同样会很痛苦）
伤害指数★★★★★★
相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。
以下数据来源于深圳房地产信息网。不过，我今天是第一次关注到这些数据，还不知这些数据是否真实可靠，但我想无论数据真假，如果我们连续关注三五个月，相信一定可以从中窥见到一些有用的东西与趋势。对此，不知大家以为然否。
2017-11-09成交套数新房◆二手房
全市 宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田
84 30 4 42 2 6 0
2017-11-09成交套数新房二手房◆
全市 宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田
310 56 63 79 60 44 8
2017-11-09成交套数新房◆二手房
全市 宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田
84 30 4 42 2 6 0
2017-11-09成交套数新房二手房◆
全市 宝安 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田
310 56 63 79 60 44 8
有人要评价一下签了2535亿美元订单这一事件：
这是未来几年里的订单总和，当然这是一笔很大很大的生意。之前看过一个内部的东西，从中看出老大与一贯警惕且对抗人家的自mao以来前几任的思想都不同，他是想与人家真正友好的人，他认为我们要想强大就必须要跟人家合作、友好而不能搞对抗才行；加上就个人而言川普也是干实事的，使用这次既友好又盛情还实惠，但修昔底德陷阱确是历史的必然，不知将来人家参众两院从郭嘉利益出发回如何对待我，这个还尚且不知——何况我已经提出了在本世纪中叶要建成世界一流军队。
记得好像是凤凰网大视野栏目在20-1期间搞了一个论题——中锅崛起的三个条件：米国的接纳、郭嘉的统一、RMB的国际化。签下这么大的单子，一是承诺兑现贸易平衡，你一直对人家这么多的顺差没有道理；二是表示友好；三也需要进口一些高端装备如客机、手机芯片什么的以及原油天然气能源等，将于国内不能使用的外汇花出去一些换回来一点物质，这都是可以理解的。但进口这么多大豆、牛肉什么的，不免令人有些想不通的。
这是未来几年里的订单总和，当然这是一笔很大很大的生意。之前看过一个内部的东西，从中看出老大与一贯警惕且对抗人家的自mao以来前几任的思想都不同，他是想与人家真正友好的人，他认为我们要想强大就必须要跟人家合作、友好而不能搞对抗才行；加上就个人而言川普也是干实事的，使用这次既友好又盛情还实惠，但修昔底德陷阱确是历史的必然，不知将来人家参众两院从郭嘉利益出发回如何对待我，这个还尚且不知——何况我已经提出了在本世纪中叶要建成世界一流军队。
记得好像是凤凰网大视野栏目在20-1期间搞了一个论题——中锅崛起的三个条件：米国的接纳、郭嘉的统一、RMB的国际化。签下这么大的单子，一是承诺兑现贸易平衡，你一直对人家这么多的顺差没有道理；二是表示友好；三也需要进口一些高端装备如客机、手机芯片什么的以及原油天然气能源等，将于国内不能使用的外汇花出去一些换回来一点物质，这都是可以理解的。但进口这么多大豆、牛肉什么的，不免令人有些想不通的。
1929年到1930年代米锅大衰退的原因是因为金融机构投机过度而引发经济泡沫，造成经济危机，为了应对危机，当时米锅财政部和央行采取的措施是收紧货币，主动刺破泡沫破灭，重振实体经济，经过多年努力终于走出危机。当下中锅的经济社会情况和当年米锅很类似：货币信贷总量扩张过快，且大多数资金都进入金融业在玩钱生钱的游戏，或进入房地产在炒高楼价，而实体经济投资直线下降，整个经济脱实向虚，货币信贷泡沫和资产泡沫巨大，实体经济衰退。在金融和房地产过度投机的情况下，实体经济本来就资金奇缺，央行任何货币紧缩的步骤都会造成实体经济彻底崩盘而刺破泡沫。于是过去多年里非常害怕紧縮货币而一再地扩张货币信贷维持泡沫，继续吹大泡沫，维持经济的虚假繁荣。但这是不可持久，是违背经济社会规律的，是泡沫就必会破灭。
罗斯福新政严格抑制金融过度投机救了米锅一命，而中锅却反其道而行之，利用互联网金融和刺激房地产加剧投机泡沫，难道不是死在临头吗？毫无疑问的是，2019年的中锅便是1929年的米锅。
罗斯福新政严格抑制金融过度投机救了米锅一命，而中锅却反其道而行之，利用互联网金融和刺激房地产加剧投机泡沫，难道不是死在临头吗？毫无疑问的是，2019年的中锅便是1929年的米锅。
有投资客已“赔掉了首付” 燕郊中介一条街名存实亡
2017-11-10 21:59:48
来源：华夏时报
摘要：11月8日，《华夏时报》记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员告诉记者，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。
有投资客已“赔掉了首付” 燕郊中介一条街名存实亡
华夏时报记者刘诗萌燕郊报道
曾经被冠以“睡城”之名的燕郊，如今受楼市拖累，更显疲态。
11月8日，《华夏时报》记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员告诉记者，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。
距离北京近30公里的河北燕郊，由于独特的地理优势，自2009年开始紧随北京走入了楼市快速上涨的通道，也因此被视为北京楼市的晴雨表。过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅单价普遍下跌1万元，商住房总价跌去三分之二，成交量仍萎靡不振。而当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。
商住房价格跌去三分之二
据房天下网站监测，燕郊地区二手房均价自今年4月份达到29645元/平米的顶点后，半年来一路下跌，10月已经达到23354元/平米，平均降低超过6000元。安居客网站的统计数据降幅略小，从4月份的28611元/平米降至目前的24041元/平米。
不过，从记者收集到的数据来看，实际销售价格比网上的数据还要低一些。燕郊链家中介人员张敏（化名）对记者表示，目前国道附近的福成上上城二手房价格已经跌破两万，单价1.8万左右，燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万之间。“业主报价3万的也有，根本卖不出去。”他说。
记者查阅链家APP的成交价格，发现燕郊最炙手可热的小区之一、曾经创造过“4万神话”的首尔甜城，10月成交的7套二手房源，均价在23566元/平米。而在今年三四月份，这一价格为3.5万元左右。
商住两用的公寓也受到了价格波动的影响。首尔甜城新开盘的四期项目，价格为1.9万/平米左右。“要不是现在燕郊降价，我们也不至于在两万以下开盘。”该楼盘的销售人员直言。张敏向记者表示，二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二。
6月，廊坊住房限购政策再次升级后，外地户籍且未在当地缴纳3年社保的人员不再具有买房资格，已缴纳3年社保非本地户籍人员限购一套住房，当地户籍居民最多只可购买两套，且首次购房首付款比例不低于30%，二次购房首付款比例不低于50%。一份来源于易居研究院智库中心的监测报告显示，在过去的“金九银十”房地产销售传统旺季中，除去十一黄金周假期，整个廊坊区域网签量为个位数的有14天，仅有两日交易破百套，单日销量最多为115套；而去年同期，最高单日销量为480套。
易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，燕郊市场购房资格审核比较严厉，商业银行贷款方面也很紧，所以从这个角度看，交易量和价格下跌符合预期。
中介一条街仅剩招牌
“燕郊现在房价确实很低，都有点低得变态了。”在有“中介一条街”之称的京榆大街上，夏威夷二手房的一名中介对记者说。当天，他穿着棉外套，一个人翘着二郎腿坐在门口阳光充足的地方，乍看上去像是保安人员，而门店里除了他以外并没有其他人。
不远处另一家夏威夷二手房网点，也只有一名工作人员在店里。他坐在靠近玻璃落地窗、光照最好的角落，背对着街道，举着手机兴致勃勃地看着视频。
而张敏所在的链家门店，也在门口贴上了“转让”字条。他告诉记者，目前燕郊成交最多的小区是首尔甜城和天洋城，而他所在的门店附近的小区最近3个月只卖出去两三套房子，价格从2.7万直降了1万，仍然无人问津，因此业务都向卖得好的几个小区聚集。“链家之前在燕郊有100多家门店，现在收缩到了70多家。”他告诉记者。
事实上，这家门店出租的告示在8月下旬早已贴出，工作人员到现在仍没有撤离，原因也十分简单，那就是没有找到承租人。放眼整条街，“转租”字样随处可见，许多店面都已经空置了四五个月。
旧店转不出去，新店还在接二连三地倒闭。在燕灵路口一家销售旅游地产的中介，店面有二三百平米，楼顶的字牌仍然用红布蒙着，没有正式营业，就已经上锁转租了。
粗略统计，现在的京榆大街上，房地产中介门店的空置率可达五成以上，曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。
回想去年同期，环京地区房价普遍高企，出现“一房难求”的情况。然而随着“房住不炒”精神指导下的调控不断深入，这一形势出现了根本性的变化。
记者七八月份来到燕郊时看到，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员， 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。
张敏表示，如果以目前的价格出售，很多二三月高点购房的人就会赔掉首付。现在已经有些人还不起月供，不得不低价出售了。夏威夷二手房的中介人员对记者说：“如果预期房价会无限跌下去的话，在燕郊租一套房才2000多，何苦一个月还3500元去养这套房子？”
产业升级需摆脱房地产枷锁
不过，也有一些相反的观点。“限购以后，主动降价的是炒房的人，他们手里有好多房，但并没有那么多钱，还不起贷款，所以便宜也得甩，真正持有的人肯定不会去抛。”一名在燕郊工作十余年的中介人员韩女士向记者表示，她和同事都在很早的时候就买了两三套房子，并看好燕郊地区的未来。
严跃进认为，目前燕郊看似降价，但总体上还是高于过去年份，只不过受到近期交易量小的影响，一些投资客有主动调低价格的可能。
房地产是燕郊目前最重要的“产业”，这种情况在过去一段时间内也颇受诟病。河北省社科院原副院长杨连云在接受媒体采访时表示，燕郊这种被北京带动的模式不适宜推广。这种潮汐式的大规模人流运动，路上消耗时间太多，成本代价很高，也容易造成交通堵塞。
此前，这座县城的定位曾是“高新技术开发区”。2011年3月，燕郊国家高新技术产业开发区举行揭牌仪式，是继江苏昆山高新区之后我国第二个县域管辖国家高新区。然而，地处首都北京周边这把“双刃剑”，既把燕郊的楼市拉到前所未有的高度，又限制了当地发展其他产业的意愿和能量。
据悉，今年4月，廊坊市政府与北京西城区政府签署合作发展框架协议，包括加快产业协同发展，共同打造现代化物流园区、专业批发市场和产业转型基地等都在规划之内，或会对燕郊当地产业升级有所助益。
责任编辑：李明徽；主编：公培佳
2017-11-10 21:59:48
来源：华夏时报
摘要：11月8日，《华夏时报》记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员告诉记者，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。
有投资客已“赔掉了首付” 燕郊中介一条街名存实亡
华夏时报记者刘诗萌燕郊报道
曾经被冠以“睡城”之名的燕郊，如今受楼市拖累，更显疲态。
11月8日，《华夏时报》记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员告诉记者，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。
距离北京近30公里的河北燕郊，由于独特的地理优势，自2009年开始紧随北京走入了楼市快速上涨的通道，也因此被视为北京楼市的晴雨表。过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅单价普遍下跌1万元，商住房总价跌去三分之二，成交量仍萎靡不振。而当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。
商住房价格跌去三分之二
据房天下网站监测，燕郊地区二手房均价自今年4月份达到29645元/平米的顶点后，半年来一路下跌，10月已经达到23354元/平米，平均降低超过6000元。安居客网站的统计数据降幅略小，从4月份的28611元/平米降至目前的24041元/平米。
不过，从记者收集到的数据来看，实际销售价格比网上的数据还要低一些。燕郊链家中介人员张敏（化名）对记者表示，目前国道附近的福成上上城二手房价格已经跌破两万，单价1.8万左右，燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万之间。“业主报价3万的也有，根本卖不出去。”他说。
记者查阅链家APP的成交价格，发现燕郊最炙手可热的小区之一、曾经创造过“4万神话”的首尔甜城，10月成交的7套二手房源，均价在23566元/平米。而在今年三四月份，这一价格为3.5万元左右。
商住两用的公寓也受到了价格波动的影响。首尔甜城新开盘的四期项目，价格为1.9万/平米左右。“要不是现在燕郊降价，我们也不至于在两万以下开盘。”该楼盘的销售人员直言。张敏向记者表示，二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二。
6月，廊坊住房限购政策再次升级后，外地户籍且未在当地缴纳3年社保的人员不再具有买房资格，已缴纳3年社保非本地户籍人员限购一套住房，当地户籍居民最多只可购买两套，且首次购房首付款比例不低于30%，二次购房首付款比例不低于50%。一份来源于易居研究院智库中心的监测报告显示，在过去的“金九银十”房地产销售传统旺季中，除去十一黄金周假期，整个廊坊区域网签量为个位数的有14天，仅有两日交易破百套，单日销量最多为115套；而去年同期，最高单日销量为480套。
易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，燕郊市场购房资格审核比较严厉，商业银行贷款方面也很紧，所以从这个角度看，交易量和价格下跌符合预期。
中介一条街仅剩招牌
“燕郊现在房价确实很低，都有点低得变态了。”在有“中介一条街”之称的京榆大街上，夏威夷二手房的一名中介对记者说。当天，他穿着棉外套，一个人翘着二郎腿坐在门口阳光充足的地方，乍看上去像是保安人员，而门店里除了他以外并没有其他人。
不远处另一家夏威夷二手房网点，也只有一名工作人员在店里。他坐在靠近玻璃落地窗、光照最好的角落，背对着街道，举着手机兴致勃勃地看着视频。
而张敏所在的链家门店，也在门口贴上了“转让”字条。他告诉记者，目前燕郊成交最多的小区是首尔甜城和天洋城，而他所在的门店附近的小区最近3个月只卖出去两三套房子，价格从2.7万直降了1万，仍然无人问津，因此业务都向卖得好的几个小区聚集。“链家之前在燕郊有100多家门店，现在收缩到了70多家。”他告诉记者。
事实上，这家门店出租的告示在8月下旬早已贴出，工作人员到现在仍没有撤离，原因也十分简单，那就是没有找到承租人。放眼整条街，“转租”字样随处可见，许多店面都已经空置了四五个月。
旧店转不出去，新店还在接二连三地倒闭。在燕灵路口一家销售旅游地产的中介，店面有二三百平米，楼顶的字牌仍然用红布蒙着，没有正式营业，就已经上锁转租了。
粗略统计，现在的京榆大街上，房地产中介门店的空置率可达五成以上，曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。
回想去年同期，环京地区房价普遍高企，出现“一房难求”的情况。然而随着“房住不炒”精神指导下的调控不断深入，这一形势出现了根本性的变化。
记者七八月份来到燕郊时看到，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员， 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。
张敏表示，如果以目前的价格出售，很多二三月高点购房的人就会赔掉首付。现在已经有些人还不起月供，不得不低价出售了。夏威夷二手房的中介人员对记者说：“如果预期房价会无限跌下去的话，在燕郊租一套房才2000多，何苦一个月还3500元去养这套房子？”
产业升级需摆脱房地产枷锁
不过，也有一些相反的观点。“限购以后，主动降价的是炒房的人，他们手里有好多房，但并没有那么多钱，还不起贷款，所以便宜也得甩，真正持有的人肯定不会去抛。”一名在燕郊工作十余年的中介人员韩女士向记者表示，她和同事都在很早的时候就买了两三套房子，并看好燕郊地区的未来。
严跃进认为，目前燕郊看似降价，但总体上还是高于过去年份，只不过受到近期交易量小的影响，一些投资客有主动调低价格的可能。
房地产是燕郊目前最重要的“产业”，这种情况在过去一段时间内也颇受诟病。河北省社科院原副院长杨连云在接受媒体采访时表示，燕郊这种被北京带动的模式不适宜推广。这种潮汐式的大规模人流运动，路上消耗时间太多，成本代价很高，也容易造成交通堵塞。
此前，这座县城的定位曾是“高新技术开发区”。2011年3月，燕郊国家高新技术产业开发区举行揭牌仪式，是继江苏昆山高新区之后我国第二个县域管辖国家高新区。然而，地处首都北京周边这把“双刃剑”，既把燕郊的楼市拉到前所未有的高度，又限制了当地发展其他产业的意愿和能量。
据悉，今年4月，廊坊市政府与北京西城区政府签署合作发展框架协议，包括加快产业协同发展，共同打造现代化物流园区、专业批发市场和产业转型基地等都在规划之内，或会对燕郊当地产业升级有所助益。
责任编辑：李明徽；主编：公培佳
对央行公布的10月份经济金融数据，我不想做解毒，因为趋势已经非常明显了。请大家认真读懂下面华人街见闻的一篇文章：
华尔街见闻11-13 00:00
本文系专栏作家张启迪博士独家向华尔街见闻供稿。
一、当前货币政策面临的三大矛盾
笔者认为，当前货币政策的制定面临以下三大矛盾，分别是稳增长与防风险之间的矛盾、货币供应总量与结构之间的矛盾以及稳汇率与稳资产价格之间的矛盾，具体分析如下所示。
（一）稳增长与防风险之间的矛盾
从防风险的角度来说，无论是稳定汇率、抑制房地产泡沫还是金融去杠杆，都要求紧货币。但一旦控制 M2 增速的力度过大，就会显著影响经济增速。这主要是因为，当前中国经济增速与 M2 之间依然高度相关（见图 1）。在当前经济资本回报率不高的情况下，实体经济企业往往需要通过增加贷款提高杠杆率提升盈利水平。而一旦 M2 增速下降，杠杆率势必降低，经济增速也可能将趋于下降。
另外，由于民营企业在整个金融体系中的地位相对较低，如果金融机构选择压降贷款，一定选择压降民营企业的贷款，而对民营企业贷款的压降会通过多种方式降低整体经济的运行效率。因此，对 M2 增速的控制要稳定在一个合理区间。控制的力度既不能过大，防止经济增速大幅下行酿成更大的风险，也不能过小，达不到防风险的目的。
图 1 GDP 增速与 M2 增速变化趋势（2008/12-2017/09）
数据来源：Wind 资讯。
（二）货币供应总量与结构之间的矛盾
当前货币供应总量与结构之间的矛盾在金融系统和实体经济两个层面表现均较为突出。金融系统方面，具体表现为大银行资金相对充裕，而且可以使用 MLF 等多种工具补充资金。中小银行资金相对紧张，杠杆率也较高，金融风险较大。实体经济方面，具体表现为国有企业资金相对充裕，融资渠道也较为丰富和畅通，融资成本也较低，而民营企业（尤其是中小企业）融资困难，融资成本也较高。因此，一旦货币环境受到冲击，最先受冲击的是中小银行以及民营企业，并且容易引发链式反应和系统性风险。
根据《2016 年中国金融市场发展报告》的统计数据显示，2016 年，在债券回购市场通过债券回购方式融出资金前三位的机构分别是政策性银行、大型商业银行和股份制商业银行，净融出资金分别为 137 万亿元、92 万亿元和 31 万亿元，而净融入资金前三位的机构则分别是农村金融机构、非法人金融产品类投资和非银行金融机构，净融入金额分别为 81 万亿元、81 万亿元和 48 万亿元。另外，城市商业银行的净融入金额也超过了 40 万亿元。以上数据进一步说明，当前金融市场的资金分布存在严重的不对称，由于中小银行资金紧张，只能通过债券回购以及发行同业存单等方式补充资金，加大了中小银行的经营风险。
（三）稳汇率与稳资产价格之间的矛盾
在当前经济环境下，稳汇率和稳资产价格（主要是房地产价格）均十分重要。汇率是防范金融风险由外向内传导的最重要中间变量。一旦贬值趋势形成，将加大资本流出压力，影响国内经济和金融市场稳定，容易引发系统性风险，因此，汇率稳定是一个具有较高优先级的政策目标。此外，房地产价格的稳定也十分重要，一方面是因为居民部门上杠杆时间较为集中，主要集中在 2015 年以后，另一方面是因为土地和房地产是当前金融系统中最重要的押品，一旦价格大幅下跌，也有可能引发系统性风险。从货币政策的角度来说，稳汇率要求控制货币供应量，同时提高利率以对冲外部从紧的货币环境。而一旦利率水平上升过快，又会给房地产市场带来压力。
二、2018 年货币政策展望
（一）2018年中国央行或放弃中性货币政策
从当前发展趋势来看，2018 年中国央行极有可能放弃中性货币政策，并转向相对从紧的货币政策，具体原因如下所示。
1. 外部经济和金融环境的变化不允许继续采用中性货币政策
外部经济环境方面，当前美国经济持续稳健复苏，失业率降至 17 年以来最低水平。欧元区已经走出了持续长达数年的经济金融危机，经济也在持续复苏。日本经济复苏态势也十分良好，出口和民间消费稳健，为 2000 年以来最好水平。外部金融环境方面，美联储加息和缩表稳步推进，预计 2017 年年底加息一次，2018 年加息三次，2018 年年底前缩表规模预计将超过 4000 亿美元。10 月 26 日，欧洲央行宣布从 2018 年 1 月起将月度 QE 规模从 600 亿欧元降至 300 亿欧元，持续 9 个月。11 月 2 日，英国央行宣布加息 25 个基点，将现行利率从 0.25% 提至 0.5%。这是英国央行自 2007 年 7 月以来的首次加息。自此，英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。总的来看，全球发达经济体大都经济复苏态势良好，并且这一趋势很可能将在 2018 年持续，货币政策也将按计划同步收缩。而如果中国央行不加息，则势必会造成中国与其他发达经济体（尤其是美国）利差的逐步收窄，给汇率和资本流出带来更大压力。一方面会威胁国内金融稳定，另一方面也不利于国内经济持续健康增长。
有观点认为，加息会加大债务负担和债务风险，影响金融稳定。此种观点有一定的道理，但也不完全正确。一是因为如果不加息，中美利差将逐渐收窄，汇率风险难以控制；二是因为只有通过加息的方式才能进一步迫使金融机构和实体企业降杠杆。因此，加息本质上是在降低系统性风险，而不是提高系统性风险。
2. 内部金融和实体经济去杠杆要求收紧货币政策
从目前情况来看，虽然金融和实体经济去杠杆的政策目标屡次被提及，但实际效果并不明显。从货币政策的角度来说，杠杆率难以下降与当前中性的货币环境有一定的关系。只要货币环境持续维持中性，无论是金融机构还是实体经济都没有去杠杆的动力。因此，除了采取监管考核措施以及其他方式去杠杆以外，必须通过紧货币的方式从货币环境的源头抑制金融机构和实体经济继续上杠杆的冲动，以此达到去杠杆的目的。
3. 防风险将摆在更重要的位置
从外部金融环境的角度来说，全球利率水平上升趋势已经形成。因此，国内利率水平也大概率持续上升。如果金融系统和实体经济杠杆率持续维持在高位，随着利率水平的持续上升，债务风险迟早会暴露。从货币政策制定的角度来说，最终的目标并不是为了通过持续稳定货币环境稳杠杆，而是如何想办法降杠杆。2017 年前三季度经济数据表现较好，为后续处置风险提供了更大的空间。虽然稳增长压力已经下降，但防风险的压力依然较大。因此，在未来很长一段时间内，防风险可能将在未来很长一段时间成为优先于稳增长的工作重心。
（二）货币政策思路可能转为 " 控量 +提价 "
第一，控制货币供应量是降杠杆和抑制资产价格的必要条件。数量型政策方面，基础货币的投放可能会保持逐渐缩量的思路。一方面，要保证流动性适度供应，避免货币供应量的大起大落，引发流动性风险和债务风险；另一方面，要通过控制货币增速迫使金融机构和高债务企业进一步去杠杆，同时也是为了进一步抑制房地产泡沫。
第二，加息势在必行。价格型货币政策方面，为了进一步去杠杆、稳定汇率和资本流动，预计 2018 年全年可能出现两次加息，以对冲美联储以及其他发达经济体货币紧缩的影响。目前中美十年期国债收益率利差已出现收窄迹象。利差收窄会给汇率端带来压力，增大了加息的必要性。
此外，央行无法像 2017 年一样通过采用提高市场利率替代加息的方式来稳定汇率。2017 年，由于市场利率水平上升而存款基准利率未变，致使大量资金脱离存款，进入各种货币市场基金和理财产品，加大了银行的经营风险。而如果市场利率与存款基准利率之差继续拉大，则会进一步加剧银行存款的流失，银行可贷资金量将趋于减少，同时也会推升资产价格泡沫，甚至可能会引发系统性风险。在当前流动性相对过剩的情况下，势必会抬高金融资产价格，人为制造泡沫，影响金融稳定。此外，基准利率过低还会进一步刺激房地产泡沫，加大房地产风险，不利于经济持续健康发展。因此，央行只能通过加息的方式来进行对冲。
（三）2018年或看到更多的定向降准
2017 年 9 月 30 日，中国央行决定从 2018 年起对普惠金融实施定向降准政策，名义上是为了支持金融机构发展普惠金融业务，而实则可能有其他方面的考量。从此前定向降准的实施效果来看，定向降准很难保证资金流向央行希望的方向，实际效果并不理想。央行真实的政策意图一方面是为了稳定年底前的流动性预期，另一方面可能是为了单独向中小银行提供流动性，希望可以减少同业存单的发行量，降低杠杆率。然而，中小银行获得流动性后并不一定会降低同业存单的发行量，反而可能会继续加杠杆。因此，央行此举试探性意味较浓，未来很可能出台新的监管举措，例如将同业存单发行量列入 MPA 考核等措施来确保定向降准释放的流动性用于去杠杆。
图 2 同业存单发行量和托管量情况（2015/03-2017/09） 数据来源：Wind 资讯。
根据笔者在《当前缩表计划力度较弱 加强缩表力度势在必行》中的测算，到 2018 年年底美联储的缩表规模为 4328 亿美元。全球美元资本流动体系大体为一个三层防浪堤体系，美联储缩表引发的美元回流最先受冲击的不是美国，而是处于三层防浪堤最外层的新兴市场和发展中国家，中国也不可避免会受到影响。前期央行为了避免使用准备金工具，不断采用 MLF 等工具向市场投放流动性，然而由于中小银行无法使用 MLF，只能向大银行借款，造成同业存单规模以及杠杆率升高。如果继续使用 MLF 投放流动性，一旦资金环境再度紧张，势必会导致中小银行向大银行借款增多，金融杠杆率继续上升，这将不利于金融稳定。因此，为了补充因外储流失所造成的基础货币回流，央行在 2018 年可能会采用更多的定向降准工具，缓解中小银行资金压力，降低金融杠杆率。
（四）货币政策将与其他宏观政策进一步加强统筹协调
当前中国经济存在的诸多问题，例如房地产泡沫问题、金融杠杆率过高问题、汇率稳定以及资本流出问题等等，名义上似乎都与货币政策有关，而实则单纯依靠货币政策无法解决所有问题。以房地产泡沫问题为例，房地产市场的过度繁荣绝非仅仅是因为货币超发和信贷宽松所致，而是涉及到地方政府财政体制等一系列顶层机制的设计问题。当前经济存在的诸多问题中，无一是由单一因素引起，而大都是多种因素复合影响所致。既然并非由单一因素引起，根据丁伯根原则，自然应该采用货币政策等多种宏观经济政策配合使用才能解决。因此，今后货币政策可能会进一步加大与其他宏观经济政策的统筹协调力度。
此外，考虑到货币政策一旦从紧可能会加大市场波动，很可能是其他配套政策先行，货币政策最后调整，这样才能最大限度的减轻货币政策调整对市场的压力，更好的实现防风险的目的。
华尔街见闻11-13 00:00
本文系专栏作家张启迪博士独家向华尔街见闻供稿。
一、当前货币政策面临的三大矛盾
笔者认为，当前货币政策的制定面临以下三大矛盾，分别是稳增长与防风险之间的矛盾、货币供应总量与结构之间的矛盾以及稳汇率与稳资产价格之间的矛盾，具体分析如下所示。
（一）稳增长与防风险之间的矛盾
从防风险的角度来说，无论是稳定汇率、抑制房地产泡沫还是金融去杠杆，都要求紧货币。但一旦控制 M2 增速的力度过大，就会显著影响经济增速。这主要是因为，当前中国经济增速与 M2 之间依然高度相关（见图 1）。在当前经济资本回报率不高的情况下，实体经济企业往往需要通过增加贷款提高杠杆率提升盈利水平。而一旦 M2 增速下降，杠杆率势必降低，经济增速也可能将趋于下降。
另外，由于民营企业在整个金融体系中的地位相对较低，如果金融机构选择压降贷款，一定选择压降民营企业的贷款，而对民营企业贷款的压降会通过多种方式降低整体经济的运行效率。因此，对 M2 增速的控制要稳定在一个合理区间。控制的力度既不能过大，防止经济增速大幅下行酿成更大的风险，也不能过小，达不到防风险的目的。
图 1 GDP 增速与 M2 增速变化趋势（2008/12-2017/09）
数据来源：Wind 资讯。
（二）货币供应总量与结构之间的矛盾
当前货币供应总量与结构之间的矛盾在金融系统和实体经济两个层面表现均较为突出。金融系统方面，具体表现为大银行资金相对充裕，而且可以使用 MLF 等多种工具补充资金。中小银行资金相对紧张，杠杆率也较高，金融风险较大。实体经济方面，具体表现为国有企业资金相对充裕，融资渠道也较为丰富和畅通，融资成本也较低，而民营企业（尤其是中小企业）融资困难，融资成本也较高。因此，一旦货币环境受到冲击，最先受冲击的是中小银行以及民营企业，并且容易引发链式反应和系统性风险。
根据《2016 年中国金融市场发展报告》的统计数据显示，2016 年，在债券回购市场通过债券回购方式融出资金前三位的机构分别是政策性银行、大型商业银行和股份制商业银行，净融出资金分别为 137 万亿元、92 万亿元和 31 万亿元，而净融入资金前三位的机构则分别是农村金融机构、非法人金融产品类投资和非银行金融机构，净融入金额分别为 81 万亿元、81 万亿元和 48 万亿元。另外，城市商业银行的净融入金额也超过了 40 万亿元。以上数据进一步说明，当前金融市场的资金分布存在严重的不对称，由于中小银行资金紧张，只能通过债券回购以及发行同业存单等方式补充资金，加大了中小银行的经营风险。
（三）稳汇率与稳资产价格之间的矛盾
在当前经济环境下，稳汇率和稳资产价格（主要是房地产价格）均十分重要。汇率是防范金融风险由外向内传导的最重要中间变量。一旦贬值趋势形成，将加大资本流出压力，影响国内经济和金融市场稳定，容易引发系统性风险，因此，汇率稳定是一个具有较高优先级的政策目标。此外，房地产价格的稳定也十分重要，一方面是因为居民部门上杠杆时间较为集中，主要集中在 2015 年以后，另一方面是因为土地和房地产是当前金融系统中最重要的押品，一旦价格大幅下跌，也有可能引发系统性风险。从货币政策的角度来说，稳汇率要求控制货币供应量，同时提高利率以对冲外部从紧的货币环境。而一旦利率水平上升过快，又会给房地产市场带来压力。
二、2018 年货币政策展望
（一）2018年中国央行或放弃中性货币政策
从当前发展趋势来看，2018 年中国央行极有可能放弃中性货币政策，并转向相对从紧的货币政策，具体原因如下所示。
1. 外部经济和金融环境的变化不允许继续采用中性货币政策
外部经济环境方面，当前美国经济持续稳健复苏，失业率降至 17 年以来最低水平。欧元区已经走出了持续长达数年的经济金融危机，经济也在持续复苏。日本经济复苏态势也十分良好，出口和民间消费稳健，为 2000 年以来最好水平。外部金融环境方面，美联储加息和缩表稳步推进，预计 2017 年年底加息一次，2018 年加息三次，2018 年年底前缩表规模预计将超过 4000 亿美元。10 月 26 日，欧洲央行宣布从 2018 年 1 月起将月度 QE 规模从 600 亿欧元降至 300 亿欧元，持续 9 个月。11 月 2 日，英国央行宣布加息 25 个基点，将现行利率从 0.25% 提至 0.5%。这是英国央行自 2007 年 7 月以来的首次加息。自此，英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。总的来看，全球发达经济体大都经济复苏态势良好，并且这一趋势很可能将在 2018 年持续，货币政策也将按计划同步收缩。而如果中国央行不加息，则势必会造成中国与其他发达经济体（尤其是美国）利差的逐步收窄，给汇率和资本流出带来更大压力。一方面会威胁国内金融稳定，另一方面也不利于国内经济持续健康增长。
有观点认为，加息会加大债务负担和债务风险，影响金融稳定。此种观点有一定的道理，但也不完全正确。一是因为如果不加息，中美利差将逐渐收窄，汇率风险难以控制；二是因为只有通过加息的方式才能进一步迫使金融机构和实体企业降杠杆。因此，加息本质上是在降低系统性风险，而不是提高系统性风险。
2. 内部金融和实体经济去杠杆要求收紧货币政策
从目前情况来看，虽然金融和实体经济去杠杆的政策目标屡次被提及，但实际效果并不明显。从货币政策的角度来说，杠杆率难以下降与当前中性的货币环境有一定的关系。只要货币环境持续维持中性，无论是金融机构还是实体经济都没有去杠杆的动力。因此，除了采取监管考核措施以及其他方式去杠杆以外，必须通过紧货币的方式从货币环境的源头抑制金融机构和实体经济继续上杠杆的冲动，以此达到去杠杆的目的。
3. 防风险将摆在更重要的位置
从外部金融环境的角度来说，全球利率水平上升趋势已经形成。因此，国内利率水平也大概率持续上升。如果金融系统和实体经济杠杆率持续维持在高位，随着利率水平的持续上升，债务风险迟早会暴露。从货币政策制定的角度来说，最终的目标并不是为了通过持续稳定货币环境稳杠杆，而是如何想办法降杠杆。2017 年前三季度经济数据表现较好，为后续处置风险提供了更大的空间。虽然稳增长压力已经下降，但防风险的压力依然较大。因此，在未来很长一段时间内，防风险可能将在未来很长一段时间成为优先于稳增长的工作重心。
（二）货币政策思路可能转为 " 控量 +提价 "
第一，控制货币供应量是降杠杆和抑制资产价格的必要条件。数量型政策方面，基础货币的投放可能会保持逐渐缩量的思路。一方面，要保证流动性适度供应，避免货币供应量的大起大落，引发流动性风险和债务风险；另一方面，要通过控制货币增速迫使金融机构和高债务企业进一步去杠杆，同时也是为了进一步抑制房地产泡沫。
第二，加息势在必行。价格型货币政策方面，为了进一步去杠杆、稳定汇率和资本流动，预计 2018 年全年可能出现两次加息，以对冲美联储以及其他发达经济体货币紧缩的影响。目前中美十年期国债收益率利差已出现收窄迹象。利差收窄会给汇率端带来压力，增大了加息的必要性。
此外，央行无法像 2017 年一样通过采用提高市场利率替代加息的方式来稳定汇率。2017 年，由于市场利率水平上升而存款基准利率未变，致使大量资金脱离存款，进入各种货币市场基金和理财产品，加大了银行的经营风险。而如果市场利率与存款基准利率之差继续拉大，则会进一步加剧银行存款的流失，银行可贷资金量将趋于减少，同时也会推升资产价格泡沫，甚至可能会引发系统性风险。在当前流动性相对过剩的情况下，势必会抬高金融资产价格，人为制造泡沫，影响金融稳定。此外，基准利率过低还会进一步刺激房地产泡沫，加大房地产风险，不利于经济持续健康发展。因此，央行只能通过加息的方式来进行对冲。
（三）2018年或看到更多的定向降准
2017 年 9 月 30 日，中国央行决定从 2018 年起对普惠金融实施定向降准政策，名义上是为了支持金融机构发展普惠金融业务，而实则可能有其他方面的考量。从此前定向降准的实施效果来看，定向降准很难保证资金流向央行希望的方向，实际效果并不理想。央行真实的政策意图一方面是为了稳定年底前的流动性预期，另一方面可能是为了单独向中小银行提供流动性，希望可以减少同业存单的发行量，降低杠杆率。然而，中小银行获得流动性后并不一定会降低同业存单的发行量，反而可能会继续加杠杆。因此，央行此举试探性意味较浓，未来很可能出台新的监管举措，例如将同业存单发行量列入 MPA 考核等措施来确保定向降准释放的流动性用于去杠杆。
图 2 同业存单发行量和托管量情况（2015/03-2017/09） 数据来源：Wind 资讯。
根据笔者在《当前缩表计划力度较弱 加强缩表力度势在必行》中的测算，到 2018 年年底美联储的缩表规模为 4328 亿美元。全球美元资本流动体系大体为一个三层防浪堤体系，美联储缩表引发的美元回流最先受冲击的不是美国，而是处于三层防浪堤最外层的新兴市场和发展中国家，中国也不可避免会受到影响。前期央行为了避免使用准备金工具，不断采用 MLF 等工具向市场投放流动性，然而由于中小银行无法使用 MLF，只能向大银行借款，造成同业存单规模以及杠杆率升高。如果继续使用 MLF 投放流动性，一旦资金环境再度紧张，势必会导致中小银行向大银行借款增多，金融杠杆率继续上升，这将不利于金融稳定。因此，为了补充因外储流失所造成的基础货币回流，央行在 2018 年可能会采用更多的定向降准工具，缓解中小银行资金压力，降低金融杠杆率。
（四）货币政策将与其他宏观政策进一步加强统筹协调
当前中国经济存在的诸多问题，例如房地产泡沫问题、金融杠杆率过高问题、汇率稳定以及资本流出问题等等，名义上似乎都与货币政策有关，而实则单纯依靠货币政策无法解决所有问题。以房地产泡沫问题为例，房地产市场的过度繁荣绝非仅仅是因为货币超发和信贷宽松所致，而是涉及到地方政府财政体制等一系列顶层机制的设计问题。当前经济存在的诸多问题中，无一是由单一因素引起，而大都是多种因素复合影响所致。既然并非由单一因素引起，根据丁伯根原则，自然应该采用货币政策等多种宏观经济政策配合使用才能解决。因此，今后货币政策可能会进一步加大与其他宏观经济政策的统筹协调力度。
此外，考虑到货币政策一旦从紧可能会加大市场波动，很可能是其他配套政策先行，货币政策最后调整，这样才能最大限度的减轻货币政策调整对市场的压力，更好的实现防风险的目的。
王健林打算打包卖掉五个海外项目？总估值50亿美元
2017-11-18 07:19:30
来源：澎湃新闻网
这一次，王健林被曝要将大连万达在海外的五个项目打包出售，出售价格为50亿美元。
据《南华早报》11月17日报道，王健林要将旗下位于英国伦敦、美国和澳大利亚的五个项目打包出售。报道援引其中一个信源表示，“万达在寻找一位可以一下接手五个项目的买家，这是一笔巨大的投资，但是万达并不希望以成本价以下的价格出售，目前拟定的价格为50亿美元。”此外，目前最终的买家还未确定，仍处于接洽阶段。
报道中提到的五个项目中，一个是位于英国伦敦的One Nine Elms摩天大楼，一个位于芝加哥的Vista Tower，一个位于美国洛杉矶的One Beverly Hills，还有两处位于悉尼的项目。
One Nine Elms摩天大楼是大连万达集团的首个海外项目，号称总投资额将高达10亿英镑，是伦敦中心区最高的住宅楼，分别由两栋56层和43层的塔楼组成，最高建筑达203米。建筑毗邻泰晤士河，建成后将成为九榆新区（Nine Elms）连接伦敦市中心门户区的标志性建筑。
而就在8月份，富力地产和中渝置地在交易最后阶段联合接手了万达集团此前欲在英国伦敦购入的九榆树广场(Nine Elms Square)地块。
位于芝加哥的Wanda Vista Tower高350米，是大连万达集团与芝加哥麦哲伦开发公司联合开发的项目，预计将在2020年完工，到时该栋大厦将成为芝加哥第三高地标型建筑，而该顶层公寓售价也将打败此前芝加哥顶层公寓的售价记录，被称为芝加哥最昂贵的顶层公寓。
美国洛杉矶的比佛利豪宅项目（One Beverly Hills）是万达集团在2014年9月拿下的，当时万达集团从香港一家房地产公司联懋国际有限公司手中购得的美国洛杉矶比佛利山市威尔谢大道9900号的8英亩地块，但并未公布其价格。该地块由联懋国际在2010年竞得，威尔谢大道9900号属于全球头号富人区之一，万达集团计划投资12亿美元将其开发成一个主要以豪华分契式公寓为特色的世界级豪华综合体，包含豪华公寓和万达品牌酒店，这一项目计划给当地增加193间豪华公寓，和一个有134间客房的酒店。项目于2015年开工。目前该片土地的价值高达4.349亿美元，彭博称略高于万达此前购买的价格。
大连万达集团的官网上曾在2015年7月9日发表过一篇关于洛杉矶比弗利山项目的报道。当时引用了《洛杉矶时报》的报道称，该报对万达集团这一新项目给予了积极的评价，“万达洛杉矶比弗利山项目将作为其进军好莱坞重要的第一步，有望帮助中国进入好莱坞的电影业，并在国际范围推广中国文化。”
位于悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目是万达集团在2015年1月斥资4.88亿澳元（约合25.88亿元），计划投资约10亿澳元（约合53亿元），规划建造一个名为“悉尼1号”的综合性地标项目。项目总建筑面积约8.5万平方米，包括万达文华酒店、公寓和商业业态。其中，万达文华酒店建筑面积2万平方米，拥有客房160间。项目主楼高185米，建成后将成为悉尼新地标，预计2017年入市。
另外一个是位于黄金海岸（Gold Coast）的Jewel度假村项目。该项目是万达集团在2014年并购的。项目位于Surfers Paradise地区，占地1.13公顷，包括3座高层塔楼项目，及110米的海滩区域。总体计划投资9.7亿澳元（约合51.4亿元），规划建筑面积约14.6万平方米，由3栋200米高塔楼组成，规划建设超五星级万达文华酒店和酒店式公寓，其中，可供出售精装公寓共约512套。按照当时的计划，该项目2015年开工，预计2018年开业。
值得一提的是，在三个月之前，万达曾被曝出正在为上述两个位于澳大利亚的项目寻找买家。8月8日，《澳大利亚金融评论报》报道称，万达集团正在香港就出售两个项目的问题展开磋商，以减少海外投资及降低债务。对此，万达集团彼时回应称，“网上关于万达寻求出售澳洲两个项目的新闻纯属谣言，万达从未跟任何人接触洽谈，目前两个项目工程进展一切顺利，住宅销售情况良好。”
分析师Lam认为，“中国内地的买家很难将资金转移至国外，但他们也可能用其它方式完成交易。交易将变得复杂，以及包括海外与国外资产的互换。”同时，由于中国实施外汇管制，这笔交易对于中国内地买家来说吸引力不大。
王健林此前已将13个万达文旅城以438.44亿元出售给融创中国，77家酒店资产包以192.04亿元转让给富力地产。
目前，万达商业还在回A进程中。根据中国证监会官网信息显示，万达商业A股IPO最新排名为47名。此前万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
2017-11-18 07:19:30
来源：澎湃新闻网
这一次，王健林被曝要将大连万达在海外的五个项目打包出售，出售价格为50亿美元。
据《南华早报》11月17日报道，王健林要将旗下位于英国伦敦、美国和澳大利亚的五个项目打包出售。报道援引其中一个信源表示，“万达在寻找一位可以一下接手五个项目的买家，这是一笔巨大的投资，但是万达并不希望以成本价以下的价格出售，目前拟定的价格为50亿美元。”此外，目前最终的买家还未确定，仍处于接洽阶段。
报道中提到的五个项目中，一个是位于英国伦敦的One Nine Elms摩天大楼，一个位于芝加哥的Vista Tower，一个位于美国洛杉矶的One Beverly Hills，还有两处位于悉尼的项目。
One Nine Elms摩天大楼是大连万达集团的首个海外项目，号称总投资额将高达10亿英镑，是伦敦中心区最高的住宅楼，分别由两栋56层和43层的塔楼组成，最高建筑达203米。建筑毗邻泰晤士河，建成后将成为九榆新区（Nine Elms）连接伦敦市中心门户区的标志性建筑。
而就在8月份，富力地产和中渝置地在交易最后阶段联合接手了万达集团此前欲在英国伦敦购入的九榆树广场(Nine Elms Square)地块。
位于芝加哥的Wanda Vista Tower高350米，是大连万达集团与芝加哥麦哲伦开发公司联合开发的项目，预计将在2020年完工，到时该栋大厦将成为芝加哥第三高地标型建筑，而该顶层公寓售价也将打败此前芝加哥顶层公寓的售价记录，被称为芝加哥最昂贵的顶层公寓。
美国洛杉矶的比佛利豪宅项目（One Beverly Hills）是万达集团在2014年9月拿下的，当时万达集团从香港一家房地产公司联懋国际有限公司手中购得的美国洛杉矶比佛利山市威尔谢大道9900号的8英亩地块，但并未公布其价格。该地块由联懋国际在2010年竞得，威尔谢大道9900号属于全球头号富人区之一，万达集团计划投资12亿美元将其开发成一个主要以豪华分契式公寓为特色的世界级豪华综合体，包含豪华公寓和万达品牌酒店，这一项目计划给当地增加193间豪华公寓，和一个有134间客房的酒店。项目于2015年开工。目前该片土地的价值高达4.349亿美元，彭博称略高于万达此前购买的价格。
大连万达集团的官网上曾在2015年7月9日发表过一篇关于洛杉矶比弗利山项目的报道。当时引用了《洛杉矶时报》的报道称，该报对万达集团这一新项目给予了积极的评价，“万达洛杉矶比弗利山项目将作为其进军好莱坞重要的第一步，有望帮助中国进入好莱坞的电影业，并在国际范围推广中国文化。”
位于悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目是万达集团在2015年1月斥资4.88亿澳元（约合25.88亿元），计划投资约10亿澳元（约合53亿元），规划建造一个名为“悉尼1号”的综合性地标项目。项目总建筑面积约8.5万平方米，包括万达文华酒店、公寓和商业业态。其中，万达文华酒店建筑面积2万平方米，拥有客房160间。项目主楼高185米，建成后将成为悉尼新地标，预计2017年入市。
另外一个是位于黄金海岸（Gold Coast）的Jewel度假村项目。该项目是万达集团在2014年并购的。项目位于Surfers Paradise地区，占地1.13公顷，包括3座高层塔楼项目，及110米的海滩区域。总体计划投资9.7亿澳元（约合51.4亿元），规划建筑面积约14.6万平方米，由3栋200米高塔楼组成，规划建设超五星级万达文华酒店和酒店式公寓，其中，可供出售精装公寓共约512套。按照当时的计划，该项目2015年开工，预计2018年开业。
值得一提的是，在三个月之前，万达曾被曝出正在为上述两个位于澳大利亚的项目寻找买家。8月8日，《澳大利亚金融评论报》报道称，万达集团正在香港就出售两个项目的问题展开磋商，以减少海外投资及降低债务。对此，万达集团彼时回应称，“网上关于万达寻求出售澳洲两个项目的新闻纯属谣言，万达从未跟任何人接触洽谈，目前两个项目工程进展一切顺利，住宅销售情况良好。”
分析师Lam认为，“中国内地的买家很难将资金转移至国外，但他们也可能用其它方式完成交易。交易将变得复杂，以及包括海外与国外资产的互换。”同时，由于中国实施外汇管制，这笔交易对于中国内地买家来说吸引力不大。
王健林此前已将13个万达文旅城以438.44亿元出售给融创中国，77家酒店资产包以192.04亿元转让给富力地产。
目前，万达商业还在回A进程中。根据中国证监会官网信息显示，万达商业A股IPO最新排名为47名。此前万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
央行等五部门出王炸！资管统一监管时代来临
2017-11-18 08:09:35
来源：中国证券报 作者：彭扬 林婷婷
一到周五，就有大事！！！！！
17日，央行等五部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》（下称《指导意见》）。从此，我国资管行业从此迎来统一监管规范！《指导意见》总共有29条！先来划一下重点内容！
一、明确资管产品类型及分类
资产管理产品包括但不限于银行非保本理财产品，资金信托计划，证券公司、证券公司子公司、基金管理公司、基金管理子公司、期货公司、期货公司子公司和保险资产管理机构发行的资产管理产品等。依据金融监督管理部门颁布规则开展的资产证券化业务，不适用本意见。
《指导意见》从两个维度对资管产品进行分类：
一是从资金募集方式划分，分为公募产品和私募产品两大类。公募产品面向不特定的社会公众，风险外溢性强，在投资范围、杠杆约束、信息披露等方面监管要求较私募严格，主要投资风险低、流动性强的债权类资产以及上市交易的股票，除法律法规另有规定外，不得投资未上市股权。
二是从资金投向划分，根据投资资产的不同分为固定收益类产品、权益类产品、商品及金融衍生品类产品、混合类产品四大类。固定收益类、混合类、权益类产品的投资风险依次递增，分级杠杆要求依次趋严，根据所投资资产的不同，各类产品的信息披露重点也有所不同。
二、规范资金池
金融机构应当做到每只资产管理产品的资金单独管理、单独建账、单独核算，不得开展或者参与具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务。
为降低期限错配风险，金融机构应当强化资产管理产品久期管理，封闭式资产管理产品最短期限不得低于90天。金融机构应当根据资产管理产品的期限设定不同的管理费率，产品期限越长，年化管理费率越低。
资产管理产品直接或者间接投资于未上市企业股权及其受（收）益权的，应当为封闭式资产管理产品，并明确股权及其受（收）益权的退出安排。未上市企业股权及其受（收）益权的退出日不得晚于封闭式资产管理产品的到期日。
金融机构不得违反相关金融监督管理部门的规定，通过为单一项目融资设立多只资产管理产品的方式，变相突破投资人数限制或者其他监管要求。同一金融机构发行多只资产管理产品投资同一资产的，为防止同一资产发生风险波及多只资产管理产品，多只资产管理产品投资该资产的资金总规模合计不得超过300亿元。如果超出该限额，需经相关金融监督管理部门批准。
三、设定资管产品的杠杆水平
在负债杠杆方面，《指导意见》进行了分类统一，对公募和私募产品的负债比例（总资产/净资产）分别设定140%和200%的上限，分级私募产品的负债比例上限为140%。为真实反映负债水平，强调计算单只产品的总资产时，按照穿透原则，合并计算所投资资管产品的总资产。为抑制层层加杠杆催生资产价格泡沫，要求资管产品的持有人不得以所持产品份额进行质押融资，个人不得使用银行贷款等非自有资金投资资管产品，资产负债率过高的企业不得投资资管产品。
在分级产品方面，《指导意见》充分考虑了当前的行业监管标准，对可以进行分级设计的产品类型作了统一规定：即公募产品以及开放式运作的、或者投资于单一投资标的、或者标准化资产投资占比50%以上的私募产品均不得进行份额分级。
对可分级的私募产品，《指导意见》规定，固定收益类产品的分级比例（优先级份额/劣后级份额）不得超过3：1，权益类产品不得超过1：1，商品及金融衍生品类产品、混合类产品不得超过2：1。
为防止分级产品成为杠杆收购、利益输送的工具，要求发行分级产品的金融机构对该产品进行自主管理，不得转委托给劣后级投资者，分级产品不得对优先级份额投资者提供保本保收益安排。
同时，《指导意见》也明确，以下产品不得进行份额分级！公募产品；开放式私募产品；投资于单一投资标的私募产品，投资比例超过50%即视为单一；投资债券、股票等标准化资产比例超过50%的私募产品。
四、打破刚性兑付
刚性兑付严重扭曲资管产品“受人之托、代人理财”的本质，扰乱市场纪律，加剧道德风险，打破刚性兑付是金融业的普遍共识。
《指导意见》要求，金融机构对资管产品实行净值化管理，净值生成应当符合公允价值原则，及时反映基础资产的收益和风险，让投资者明晰风险，同时改变投资收益超额留存的做法，管理费之外的投资收益应全部给予投资者，让投资者尽享收益。作出这一规定的原因在于，从根本上打破刚性兑付，需要让投资者在明晰风险、尽享收益的基础上自担风险，而明晰风险的一个重要基础就是产品的净值化管理。
《指导意见》还规定，根据行为过程和最终结果对刚性兑付进行认定，包括违反公允价值确定净值原则对产品进行保本保收益、采取滚动发行等方式使产品本金、收益在不同投资者之间发生转移、自行筹集资金偿付或者委托其他金融机构代为偿付等。对刚性兑付的机构分别提出惩戒措施：存款类持牌金融机构足额补缴存款准备金和存款保险基金，对非存款类持牌金融机构实施罚款等行政处罚。
值得注意的是！《指导意见》也提出了，对非金融机构开展资产管理业务的要求：资产管理业务作为金融业务，属于特许经营行业，必须纳入金融监管。非金融机构不得发行、销售资产管理产品，国家另有规定的除外。非金融机构依照国家规定发行、销售资产管理产品的，应当严格遵守相关规定以及本意见关于投资者适当性管理的要求。
同时，为确保《指导意见》有序实施，设置过渡期，按照“新老划断”原则，允许存量产品自然存续至所投资资产到期，即实行“资产到期”。过渡期内，金融机构不得新增不符合本意见规定的资管产品的净认购规模，即发行新产品应符合《指导意见》的规定，为确保存量资管产品流动性和市场稳定、且在存量产品规模内的除外。过渡期为《指导意见》发布实施后至2019年6月30日。
过渡期结束后，金融机构的资管产品按照《指导意见》进行全面规范（因子公司尚未成立而达不到第三方独立托管要求的情形除外），金融机构不得再发行或续期违反本意见规定的资管产品。上述规定充分考虑了存量资管产品的存续期、市场规模，同时兼顾增量资管产品的合理发行，使资管业务按照《指导意见》平稳过渡，有序规范。
那么《指导意见》的出台，对市场意味着什么呢？对哪类机构会影响较大？
理财产品或受最大影响
某资深业内人士称，指导意见对银行的影响或较大。银行理财产品不像公募基金，它更多是成本估值，一旦净值化后，按市值去估值，像此前曾有的理财池、滚动发行、期限错配等问题都会迎刃而解。
指导意见是一个系统性的东西，影响意义非常长远。并且这是在建立一个有序的机制来规范和引导资管行业，对行业长期发展非常好。
星石投资认为，3个月以下理财产品或消失。
此次征求意见稿对资金池的表述更加明晰，规定封闭式资产管理产品最短期限不得低于90天，投资非标资产终止日不得晚于封闭式资产管理产品的到期日或者开放式资产管理产品的最近一次开放日，这也就在实质上意味着银行不再能通过滚动发行超短期的理财产品投资到长期的资产当中获取期限利差，也不能通过开放式理财产品间接实现“短募长投”，3个月以下的封闭式理财产品或从此消失。
限制杠杆对持牌机构影响不大
中融信托常务副总裁游宇认为，就目前来说，对于杠杆比例的限制影响不会太大。其中，有些是以前一些持牌机构已经有的规定。对于非持牌机构而言，未来会对它们形成一个正面约束。
这次的指导意见是第一次把资管定义了，以前都是模糊的，或者是自己做自己的。现在有了一个统一的框架和法律的尺子。另外，其中对资管行业的核心痛点和行业中比较常见的业务或现象，做了一些规范。
风险控制会增强
农行资产管理部总经理彭向东表示，从讨论稿来看，包括证券、基金、银行、保险以及一些新的互联网公司过去做的业务差异较大，最主要的是在风险控制方面。新规发布后会越来越趋于一致，有利于保护投资人的利益。
目前资管行业的体量和内部差异较大，因此，一直以来资管行业的乱象被诟病较多，包括多层嵌套、监管套利等。此次新规对规范资产行业行为能起到统一规范作用，对行业长期发展非常有利。
专业化机构受益
星石投资认为，此前银监会“三三四”自查对于委外的影响较大，使得委外出现集中赎回。征求意见稿在消除多层嵌套部分的规定更加务实，并未将委外一刀切，而是可以投资一层资产管理产品，这充分考虑到了实践当中有的机构自身投资能力有限，需要与其它机构开展合作，发挥各自特长的情况，专业化的资管机构也将能够更好的发挥自身的比较优势，与在客户端有优势的机构开展合作。
体现了公平特征
光大银行资产管理部副总经理潘东表示，第一，制定的规范不光有金融机构怎么做，同时对非金融机构也提出明确要求，对整个资管行业是利好。
第二，多年来第一次体现公平准入或者叫公平待遇。一直以来不同的市场有不同的监管者，不同的机构有不同的规定，第一次为市场的公平待遇打下了基础。对全行业来说，减少了成本，增加了透明度，对银行理财减少了管理成本。
第三，对成立子公司提出正面明确的要求，这是首次官方正式文件里提出来，对将来整个行业的规范发展，打破刚性兑付有帮助。
第四，以前的集中度管理规定只是在公募基金、券商资管计划里有，银行理财没有明确的规定，但其实各行都有集中度管理规定，只是都不一样，这次首次在全行业提出集中度管理规定。因此，要求银行在未来做业务时要考虑大类资产的配置问题。
2017-11-18 08:09:35
来源：中国证券报 作者：彭扬 林婷婷
一到周五，就有大事！！！！！
17日，央行等五部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》（下称《指导意见》）。从此，我国资管行业从此迎来统一监管规范！《指导意见》总共有29条！先来划一下重点内容！
一、明确资管产品类型及分类
资产管理产品包括但不限于银行非保本理财产品，资金信托计划，证券公司、证券公司子公司、基金管理公司、基金管理子公司、期货公司、期货公司子公司和保险资产管理机构发行的资产管理产品等。依据金融监督管理部门颁布规则开展的资产证券化业务，不适用本意见。
《指导意见》从两个维度对资管产品进行分类：
一是从资金募集方式划分，分为公募产品和私募产品两大类。公募产品面向不特定的社会公众，风险外溢性强，在投资范围、杠杆约束、信息披露等方面监管要求较私募严格，主要投资风险低、流动性强的债权类资产以及上市交易的股票，除法律法规另有规定外，不得投资未上市股权。
二是从资金投向划分，根据投资资产的不同分为固定收益类产品、权益类产品、商品及金融衍生品类产品、混合类产品四大类。固定收益类、混合类、权益类产品的投资风险依次递增，分级杠杆要求依次趋严，根据所投资资产的不同，各类产品的信息披露重点也有所不同。
二、规范资金池
金融机构应当做到每只资产管理产品的资金单独管理、单独建账、单独核算，不得开展或者参与具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务。
为降低期限错配风险，金融机构应当强化资产管理产品久期管理，封闭式资产管理产品最短期限不得低于90天。金融机构应当根据资产管理产品的期限设定不同的管理费率，产品期限越长，年化管理费率越低。
资产管理产品直接或者间接投资于未上市企业股权及其受（收）益权的，应当为封闭式资产管理产品，并明确股权及其受（收）益权的退出安排。未上市企业股权及其受（收）益权的退出日不得晚于封闭式资产管理产品的到期日。
金融机构不得违反相关金融监督管理部门的规定，通过为单一项目融资设立多只资产管理产品的方式，变相突破投资人数限制或者其他监管要求。同一金融机构发行多只资产管理产品投资同一资产的，为防止同一资产发生风险波及多只资产管理产品，多只资产管理产品投资该资产的资金总规模合计不得超过300亿元。如果超出该限额，需经相关金融监督管理部门批准。
三、设定资管产品的杠杆水平
在负债杠杆方面，《指导意见》进行了分类统一，对公募和私募产品的负债比例（总资产/净资产）分别设定140%和200%的上限，分级私募产品的负债比例上限为140%。为真实反映负债水平，强调计算单只产品的总资产时，按照穿透原则，合并计算所投资资管产品的总资产。为抑制层层加杠杆催生资产价格泡沫，要求资管产品的持有人不得以所持产品份额进行质押融资，个人不得使用银行贷款等非自有资金投资资管产品，资产负债率过高的企业不得投资资管产品。
在分级产品方面，《指导意见》充分考虑了当前的行业监管标准，对可以进行分级设计的产品类型作了统一规定：即公募产品以及开放式运作的、或者投资于单一投资标的、或者标准化资产投资占比50%以上的私募产品均不得进行份额分级。
对可分级的私募产品，《指导意见》规定，固定收益类产品的分级比例（优先级份额/劣后级份额）不得超过3：1，权益类产品不得超过1：1，商品及金融衍生品类产品、混合类产品不得超过2：1。
为防止分级产品成为杠杆收购、利益输送的工具，要求发行分级产品的金融机构对该产品进行自主管理，不得转委托给劣后级投资者，分级产品不得对优先级份额投资者提供保本保收益安排。
同时，《指导意见》也明确，以下产品不得进行份额分级！公募产品；开放式私募产品；投资于单一投资标的私募产品，投资比例超过50%即视为单一；投资债券、股票等标准化资产比例超过50%的私募产品。
四、打破刚性兑付
刚性兑付严重扭曲资管产品“受人之托、代人理财”的本质，扰乱市场纪律，加剧道德风险，打破刚性兑付是金融业的普遍共识。
《指导意见》要求，金融机构对资管产品实行净值化管理，净值生成应当符合公允价值原则，及时反映基础资产的收益和风险，让投资者明晰风险，同时改变投资收益超额留存的做法，管理费之外的投资收益应全部给予投资者，让投资者尽享收益。作出这一规定的原因在于，从根本上打破刚性兑付，需要让投资者在明晰风险、尽享收益的基础上自担风险，而明晰风险的一个重要基础就是产品的净值化管理。
《指导意见》还规定，根据行为过程和最终结果对刚性兑付进行认定，包括违反公允价值确定净值原则对产品进行保本保收益、采取滚动发行等方式使产品本金、收益在不同投资者之间发生转移、自行筹集资金偿付或者委托其他金融机构代为偿付等。对刚性兑付的机构分别提出惩戒措施：存款类持牌金融机构足额补缴存款准备金和存款保险基金，对非存款类持牌金融机构实施罚款等行政处罚。
值得注意的是！《指导意见》也提出了，对非金融机构开展资产管理业务的要求：资产管理业务作为金融业务，属于特许经营行业，必须纳入金融监管。非金融机构不得发行、销售资产管理产品，国家另有规定的除外。非金融机构依照国家规定发行、销售资产管理产品的，应当严格遵守相关规定以及本意见关于投资者适当性管理的要求。
同时，为确保《指导意见》有序实施，设置过渡期，按照“新老划断”原则，允许存量产品自然存续至所投资资产到期，即实行“资产到期”。过渡期内，金融机构不得新增不符合本意见规定的资管产品的净认购规模，即发行新产品应符合《指导意见》的规定，为确保存量资管产品流动性和市场稳定、且在存量产品规模内的除外。过渡期为《指导意见》发布实施后至2019年6月30日。
过渡期结束后，金融机构的资管产品按照《指导意见》进行全面规范（因子公司尚未成立而达不到第三方独立托管要求的情形除外），金融机构不得再发行或续期违反本意见规定的资管产品。上述规定充分考虑了存量资管产品的存续期、市场规模，同时兼顾增量资管产品的合理发行，使资管业务按照《指导意见》平稳过渡，有序规范。
那么《指导意见》的出台，对市场意味着什么呢？对哪类机构会影响较大？
理财产品或受最大影响
某资深业内人士称，指导意见对银行的影响或较大。银行理财产品不像公募基金，它更多是成本估值，一旦净值化后，按市值去估值，像此前曾有的理财池、滚动发行、期限错配等问题都会迎刃而解。
指导意见是一个系统性的东西，影响意义非常长远。并且这是在建立一个有序的机制来规范和引导资管行业，对行业长期发展非常好。
星石投资认为，3个月以下理财产品或消失。
此次征求意见稿对资金池的表述更加明晰，规定封闭式资产管理产品最短期限不得低于90天，投资非标资产终止日不得晚于封闭式资产管理产品的到期日或者开放式资产管理产品的最近一次开放日，这也就在实质上意味着银行不再能通过滚动发行超短期的理财产品投资到长期的资产当中获取期限利差，也不能通过开放式理财产品间接实现“短募长投”，3个月以下的封闭式理财产品或从此消失。
限制杠杆对持牌机构影响不大
中融信托常务副总裁游宇认为，就目前来说，对于杠杆比例的限制影响不会太大。其中，有些是以前一些持牌机构已经有的规定。对于非持牌机构而言，未来会对它们形成一个正面约束。
这次的指导意见是第一次把资管定义了，以前都是模糊的，或者是自己做自己的。现在有了一个统一的框架和法律的尺子。另外，其中对资管行业的核心痛点和行业中比较常见的业务或现象，做了一些规范。
风险控制会增强
农行资产管理部总经理彭向东表示，从讨论稿来看，包括证券、基金、银行、保险以及一些新的互联网公司过去做的业务差异较大，最主要的是在风险控制方面。新规发布后会越来越趋于一致，有利于保护投资人的利益。
目前资管行业的体量和内部差异较大，因此，一直以来资管行业的乱象被诟病较多，包括多层嵌套、监管套利等。此次新规对规范资产行业行为能起到统一规范作用，对行业长期发展非常有利。
专业化机构受益
星石投资认为，此前银监会“三三四”自查对于委外的影响较大，使得委外出现集中赎回。征求意见稿在消除多层嵌套部分的规定更加务实，并未将委外一刀切，而是可以投资一层资产管理产品，这充分考虑到了实践当中有的机构自身投资能力有限，需要与其它机构开展合作，发挥各自特长的情况，专业化的资管机构也将能够更好的发挥自身的比较优势，与在客户端有优势的机构开展合作。
体现了公平特征
光大银行资产管理部副总经理潘东表示，第一，制定的规范不光有金融机构怎么做，同时对非金融机构也提出明确要求，对整个资管行业是利好。
第二，多年来第一次体现公平准入或者叫公平待遇。一直以来不同的市场有不同的监管者，不同的机构有不同的规定，第一次为市场的公平待遇打下了基础。对全行业来说，减少了成本，增加了透明度，对银行理财减少了管理成本。
第三，对成立子公司提出正面明确的要求，这是首次官方正式文件里提出来，对将来整个行业的规范发展，打破刚性兑付有帮助。
第四，以前的集中度管理规定只是在公募基金、券商资管计划里有，银行理财没有明确的规定，但其实各行都有集中度管理规定，只是都不一样，这次首次在全行业提出集中度管理规定。因此，要求银行在未来做业务时要考虑大类资产的配置问题。
黄奇帆：一个泡沫的尾声！
2017-06-11
前言：2016年12月30日，重庆市市长黄奇帆卸任，他的新岗位是全国人大财经委副主任委员，根据官场规则，这是正式退休前的一个过渡性安排，之前坊间很多黄奇帆即将高升的传言没有变为现实。
事实上，从2001年黄奇帆从上海调到重庆，历经15载，先后服务过六任市委书记，类似当场落泪的丰富情绪表达经常出现，已经成为黄奇帆区别于其他众多官僚的标志性符号。人们更不会忘记，黄形容与被废黜的前书记的关系如同鱼水之情，这个尴尬的修辞和一些略显谄媚的照片经常被人们到处传播，来揶揄黄的用力过猛的表演。
从2011年-2015年，在中国整体经济增长逐步走低的情况下，重庆连续多年维持两位数的增长，经济增速一直都是全国第一。
但这只是硬币的一面。硬币的另外一面看起来让人焦虑，那就是重庆高比例的地方债务。根据可信度存疑的重庆官方数据，2014年底，重庆债务余额5900亿。2015年底，重庆债务余额是3400亿元。从数据来看，重庆整体债务率在全国省级单位中遥遥领先。重庆官方公布的GDP资料表明，其中投资占比超过70%，这也表明重庆经济结构已经极度失衡。
黄奇帆打造的重庆八大地方政府融资平台(重庆城投、高发、高投、地产、建投、开投、水务控股、水投等公司)成为举债的主要平台，这些公司均由重庆政府拥有、授权经营。在城乡统筹的名义下，从农民手中取得廉价的土地资源，再把巨量 的土地资源注入各个平台公司，作为向国家开发银行、商业银行融资的对价，然後以重大基础设施和市政项目为诱饵，推动央企和本地国企进行投资，快速拉动经济增长。
之所以能维系这种债务驱动模式，当然和重庆的政治地位以及融资模式有关，其实并没有什么神奇之处。简单的说，重庆的经济发展就是债务和投资驱动的发展，重庆模式就是中国模式的地方版。
以上前言这么长，是希望大家理解，这篇被网上广泛流传的发言并不能视同当前国家政策。这篇发言最精华的地方，从城市操盘手角度观察楼市现象，维度之高，对普通读者是极其难得的材料，值得细品。
5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。
虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间，但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长，也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。
正如经济学家张五常对他评价的那样：构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方，在复旦的讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账，指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法。
复旦大学·中国大问题RICE-CCES季度讲坛中的发言实录全文如下：
今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。
中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。
我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。
那么当下的中国房地产，用去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。
指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。
房地产十大失衡
1
失衡之一：土地供应
房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。
宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。
每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。
我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。
我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。
一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。
总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。
现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。
土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。
第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。
这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。
这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。
这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。
如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。
过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。
剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。
这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。
好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？
政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。
每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。
供不应求，土地越拍越贵。
这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。
2
失衡之二：土地价格
这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。
到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？
我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。
房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。
地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。
有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。
总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。
拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。
这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。
第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。
每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。
所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。
这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。
所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。
一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。
3
失衡之三：房地产占用的社会资源
每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。
我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。
一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。
一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。
意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。
房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。
这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
4
失衡之四：绑架金融
2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。
5
失衡之五：税收
这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。
讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。
6
失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。
这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。
租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二，随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。
老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
7
失衡之七：房价收入比
六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。
总得来说，我们高得离谱。
一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。
8
失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。
这是一种失衡，资源错配。
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。
这就要把错配的资源调配回来。
具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。
比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。
所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。
一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。
如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。
上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。
如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。
有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。
这些都是要吸取教训的。
9
失衡之九：市场秩序
比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。
各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。
房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。
还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。
政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。
这些都是要加强管理。
10
失衡之十：调控方向
失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。
现在房地产调控是有这种不东不西的状态。
再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。
比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。
这就是我们在调控方面的缺陷，也是批评的，这种政府长周期的法制性的问题。
以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：
实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。
实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。
实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。
从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。
怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。
调控措施有五个建议
总书记的要求非常深刻，我要说的就是学关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。
1
长效机制之一：土地
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。
爬行钉住，后发制人。
什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。
不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。
土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。
就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。
所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。
人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。
当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。
2017-06-11
前言：2016年12月30日，重庆市市长黄奇帆卸任，他的新岗位是全国人大财经委副主任委员，根据官场规则，这是正式退休前的一个过渡性安排，之前坊间很多黄奇帆即将高升的传言没有变为现实。
事实上，从2001年黄奇帆从上海调到重庆，历经15载，先后服务过六任市委书记，类似当场落泪的丰富情绪表达经常出现，已经成为黄奇帆区别于其他众多官僚的标志性符号。人们更不会忘记，黄形容与被废黜的前书记的关系如同鱼水之情，这个尴尬的修辞和一些略显谄媚的照片经常被人们到处传播，来揶揄黄的用力过猛的表演。
从2011年-2015年，在中国整体经济增长逐步走低的情况下，重庆连续多年维持两位数的增长，经济增速一直都是全国第一。
但这只是硬币的一面。硬币的另外一面看起来让人焦虑，那就是重庆高比例的地方债务。根据可信度存疑的重庆官方数据，2014年底，重庆债务余额5900亿。2015年底，重庆债务余额是3400亿元。从数据来看，重庆整体债务率在全国省级单位中遥遥领先。重庆官方公布的GDP资料表明，其中投资占比超过70%，这也表明重庆经济结构已经极度失衡。
黄奇帆打造的重庆八大地方政府融资平台(重庆城投、高发、高投、地产、建投、开投、水务控股、水投等公司)成为举债的主要平台，这些公司均由重庆政府拥有、授权经营。在城乡统筹的名义下，从农民手中取得廉价的土地资源，再把巨量 的土地资源注入各个平台公司，作为向国家开发银行、商业银行融资的对价，然後以重大基础设施和市政项目为诱饵，推动央企和本地国企进行投资，快速拉动经济增长。
之所以能维系这种债务驱动模式，当然和重庆的政治地位以及融资模式有关，其实并没有什么神奇之处。简单的说，重庆的经济发展就是债务和投资驱动的发展，重庆模式就是中国模式的地方版。
以上前言这么长，是希望大家理解，这篇被网上广泛流传的发言并不能视同当前国家政策。这篇发言最精华的地方，从城市操盘手角度观察楼市现象，维度之高，对普通读者是极其难得的材料，值得细品。
5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。
虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间，但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长，也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。
正如经济学家张五常对他评价的那样：构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方，在复旦的讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账，指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法。
复旦大学·中国大问题RICE-CCES季度讲坛中的发言实录全文如下：
今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。
中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。
我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。
那么当下的中国房地产，用去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。
指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。
房地产十大失衡
1
失衡之一：土地供应
房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。
宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。
每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。
我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。
我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。
一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。
总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。
现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。
土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。
第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。
这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。
这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。
这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。
如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。
过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。
剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。
这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。
好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？
政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。
每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。
供不应求，土地越拍越贵。
这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。
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失衡之二：土地价格
这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。
到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？
我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。
房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。
地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。
有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。
总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。
拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。
这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。
第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。
每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。
所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。
这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。
所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。
一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。
3
失衡之三：房地产占用的社会资源
每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。
我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。
一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。
一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。
意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。
房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。
这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
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失衡之四：绑架金融
2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。
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失衡之五：税收
这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。
讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。
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失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。
这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。
租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二，随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。
老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
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失衡之七：房价收入比
六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。
总得来说，我们高得离谱。
一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。
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失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。
这是一种失衡，资源错配。
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。
这就要把错配的资源调配回来。
具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。
比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。
所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。
一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。
如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。
上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。
如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。
有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。
这些都是要吸取教训的。
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失衡之九：市场秩序
比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。
各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。
房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。
还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。
政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。
这些都是要加强管理。
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失衡之十：调控方向
失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。
现在房地产调控是有这种不东不西的状态。
再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。
比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。
这就是我们在调控方面的缺陷，也是批评的，这种政府长周期的法制性的问题。
以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：
实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。
实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。
实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。
从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。
怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。
调控措施有五个建议
总书记的要求非常深刻，我要说的就是学关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。
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长效机制之一：土地
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。
爬行钉住，后发制人。
什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。
不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。
土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。
就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。
所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。
人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。
当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。
（继续）2
长效机制之二：法律
用法律，或者非常刚性的约束。
人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。
如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。
像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。
我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。
剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。
如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。
原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。
地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。
限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。
如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。
金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。
这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。
房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。
现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。
买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。
地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。
为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。
我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。
来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。
一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。
我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。
第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。
第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。
这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。
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长效机制之三：税收
税制从来都是重要的调控手段。
第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。
比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。
别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。
中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。
全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。
低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。
这是三端调控的体系。
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。
什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；
三是越高档的房子持有的成本越高；
四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。
出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。
房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。
第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是，要么是闭着眼睛说瞎话。
第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。
第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。
税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。
三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%,收50%的税，增值200%以上收60%的税。
这个增值税现在还没有出台。
没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。
这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？
这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。
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长效机制之四：租赁市场
在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。
如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。
公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：
一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。
第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。
第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。
第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。
实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。
共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。
我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。
房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。
李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。
中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。
政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。
对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。
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长效机制之五：地票
最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。
地票是在讲什么呢？
我就说中国土地制度有两件事。
一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。
最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。
要化解这件事，我自己认为有三个原理。
第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。
第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。
按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。
农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。
这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。
这样的一个工作可以产生几个好处：
一是耕地保护。
现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。
另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。
腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。
第二个好处是反哺农村。
房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。
第三是增加农民有收入。
我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。
第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。
地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。
重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。
主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。
这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。
这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。
长效机制之二：法律
用法律，或者非常刚性的约束。
人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。
如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。
像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。
我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。
剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。
如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。
原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。
地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。
限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。
如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。
金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。
这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。
房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。
现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。
买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。
地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。
为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。
我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。
来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。
一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。
我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。
第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。
第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。
这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。
3
长效机制之三：税收
税制从来都是重要的调控手段。
第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。
比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。
别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。
中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。
全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。
低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。
这是三端调控的体系。
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。
什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；
三是越高档的房子持有的成本越高；
四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。
出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。
房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。
第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是，要么是闭着眼睛说瞎话。
第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。
第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。
税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。
三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%,收50%的税，增值200%以上收60%的税。
这个增值税现在还没有出台。
没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。
这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？
这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。
4
长效机制之四：租赁市场
在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。
如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。
公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：
一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。
第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。
第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。
第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。
实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。
共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。
我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。
房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。
李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。
中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。
政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。
对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。
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长效机制之五：地票
最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。
地票是在讲什么呢？
我就说中国土地制度有两件事。
一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。
最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。
要化解这件事，我自己认为有三个原理。
第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。
第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。
按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。
农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。
这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。
这样的一个工作可以产生几个好处：
一是耕地保护。
现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。
另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。
腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。
第二个好处是反哺农村。
房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。
第三是增加农民有收入。
我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。
第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。
地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。
重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。
主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。
这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。
这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。
马光远11月15日说：
在新周期下，财富和产业的风口已经变化，中产投资的理念和模式都和过去不同。在社会主要矛盾发生变化，货币政策回归常态，经济重心回归实体的情况下。中产阶层一方面需要通过适当的资产配置，保卫财富；另一方面，必须指出，在新周期下，确保财富的安全而不是高收益是首要原则，中产阶级的财富结构决定了，在防风险的周期下，高收益金融产品对财富的冲击是最大的。因此，在资产配置时尽可能降低股市、股权投资等的比例，除了优质城市的优质房产，不要再去增加房地产投资的比重。我们不想讲什么现金为王，但我们想提醒投资的风险。记住，在中国经济新周期下，中国的财富风口在转移，必须忘记旧周期下的财富旧梦，忘记过去，重新寻找新的财富风口。
在新周期下，财富和产业的风口已经变化，中产投资的理念和模式都和过去不同。在社会主要矛盾发生变化，货币政策回归常态，经济重心回归实体的情况下。中产阶层一方面需要通过适当的资产配置，保卫财富；另一方面，必须指出，在新周期下，确保财富的安全而不是高收益是首要原则，中产阶级的财富结构决定了，在防风险的周期下，高收益金融产品对财富的冲击是最大的。因此，在资产配置时尽可能降低股市、股权投资等的比例，除了优质城市的优质房产，不要再去增加房地产投资的比重。我们不想讲什么现金为王，但我们想提醒投资的风险。记住，在中国经济新周期下，中国的财富风口在转移，必须忘记旧周期下的财富旧梦，忘记过去，重新寻找新的财富风口。
马光远还说：
新旧周期的转换是需要一个过程的。在向新周期迈进的同时，旧周期下的财富模式和财富路径必然逐渐会被丢进历史的尘埃。比如，房地产过去20年是中国最好的投资，但随着房地产政策的巨大转变，以及房地产基本面的变化，除了中国优质城市的优质房产，未来仍然有空间之外，房地产投资作为最好投资品的时代肯定已经成为过去。再比如，在强调防范系统性风险的情况下，过去金融领域出现的一些高收益的产品必将被逐步清理，在全球经济陷入低增长陷阱的情况下，全球将面临一个非常低迷的投资周期，这意味着，你必须降低自己的投资预期收益；最后，随着中国货币政策的正常化，M2狂飙猛进的时代也已经结束，货币超发不再成为常态，这对中国的投资收益和资产价格都会产生重大的影响。
新旧周期的转换是需要一个过程的。在向新周期迈进的同时，旧周期下的财富模式和财富路径必然逐渐会被丢进历史的尘埃。比如，房地产过去20年是中国最好的投资，但随着房地产政策的巨大转变，以及房地产基本面的变化，除了中国优质城市的优质房产，未来仍然有空间之外，房地产投资作为最好投资品的时代肯定已经成为过去。再比如，在强调防范系统性风险的情况下，过去金融领域出现的一些高收益的产品必将被逐步清理，在全球经济陷入低增长陷阱的情况下，全球将面临一个非常低迷的投资周期，这意味着，你必须降低自己的投资预期收益；最后，随着中国货币政策的正常化，M2狂飙猛进的时代也已经结束，货币超发不再成为常态，这对中国的投资收益和资产价格都会产生重大的影响。
以下文章来源于凤凰房产，凤凰网也已回到1997年之前的职业道德操守——在这个问题上开始说真话了。
10月份M2同比增长8.8% 新增信贷6632亿元
2017年11月18日 09:09
来源：老铁股道
11月13日下午，央行传来了大消息！
别小看国家去杠杆的决心。10月末，广义货币（M2）余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速再次创出新低。同时，新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。这一下让市场上的小伙伴全都惊呆了。
这是历史最低值，而对于货币增速的预测，大家都觉得怎么也应该在9.2%左右，没想到一下低了这么多。
M1同比增长13%，跟上个月比低了1个百分点，如果跟去年同期比，跌了10.9个百分点，当月央行净回笼资金达到1518亿元。
此前，大部分炒房客之所以敢使用杠杆，撬动大笔大笔的钱投到楼市，一个重要判断就是认为中国的印钞机还将刷出更多的纸币，水涨船高，房价节节攀升。
然而，今天这个8.8%的数据，狠狠地打了这些炒房客的脸。
02
如果说光M2增速下滑，还不够说明一切的话，另外几个消息，更说明了国家遏制房价上涨决绝的态度。
1、国土部掀起整顿风暴，严厉打击囤地捂地行为。
最近，国土资源部对住宅用地出让合同执行情况进行检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。
检查啥呢？主要是最近4年来，住宅用地出让合同执行情况，特别是检查有没有不按时开工和竣工，把土地闲置着、捂着，造成市场住房稀缺，进而推高地价和房价的行为。
可以想见，打击囤地投机行为，直接后果，就是土地市场供应将加大，房源供应将进一步增加。物以稀为贵。土地供应多了，房价增速自然下滑！
毕竟，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积！
2、银行对楼市再出重拳
据最新权威统计数据显示，2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。
首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥。个别银行甚至停贷；北京首套房最高上浮20%；南京已经停止商办写字楼的贷款业务，住宅首套房最高上浮20%。
其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。
楼市贷款额度吃紧，资金短缺，炒房客成本增加，又找不到合适的接盘侠，一段难熬的“苦日子”要来了！
3、一些三线城市，限购限售再升级
以泉州为例，除了此前几大热门板块限购外，最近，连清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇这几个区域也加入了限购。
不仅限购，而且限售也加码了。泉州规定：非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县新购买的商品房，须取得不动产权证满5年后方可转让。
4、购租并举持续强势推进
以深圳为例。11月10日，深圳市首宗“只租不售”住宅用地来了，未来70年，这些租赁住房和商业用房，开发商得自己拿着，不得销售、转让！
这类房子，将来可是源源不断的：仅仅到明年6月，深圳共将推出7块只租不售住房用地。
从以往的“居者有其屋”到现在的“住有所居”，国家的使命是让人民住得好，楼市格局已经变了：租赁成为新潮流，成为大势所趋！
03
当很多人还冒险加杠杆冲入楼市时，悄悄地，房价拐点出现了！
11月初，易居研究院公布数据，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。
恰合的是，近日燕郊房价暴跌引起了广发关注！房价曾如火如荼的燕郊，由于紧邻北京，半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今半年时间里跌幅超过了2/3，却仍无人问津。
1、过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。
3、个别楼盘甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二，也即67%左右。
3.中介一条街仅剩招牌。半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今已是门可罗雀、无人问津。
粗略统计，现在的京榆大街上，房地产中介门店的空置率可达五成以上，曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。
记者七八月份来到燕郊时看到，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员， 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。
数据显示，2015年年底~2017年年初全国楼市牛市期间，由于大批投资客的涌入，燕郊房价由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3万多每平米，涨幅远高于北京。
之后，就迎来了强调控。
廊坊市在2017年3月和6月分别出台了力度空前的调控政策，效果立竿见影，从今年4月份开始燕郊乃至整个廊坊的房价开始下滑。
业内人士认为，导致燕郊楼市暴跌的重要原因之一：楼市调控政策。
据21世纪经济报道，“3·17”新政以来，北京调控已近8月，楼市调整态势愈发明显。调控并未有任何放松态势，行业信心也在逐渐走低。
04
自古以来，房子就是我们的投资中心点。无论是各行各业的人士，赚钱最终的目的就是为了买房，似乎买房就是唯一保住资产的渠道。
即使是发展迅速的今天，房产仍然是大家追逐的对象。放眼天下，似乎唯有房产才是唯一保值的资产。
各行各业的人，很多都被利益所趋，奔向房地产！不少有钱的人也不愿再去奋斗，而是买房坐地收租，贪图安逸、坐享其成。然而，只有以“奋斗者”为本，才能推动社会的发展，只有实体业才是人类社会赖以生存和发展的基础。
这种房产虚高的现状很显然不适合社会的发展，必须控制！当租房真的能够享受等同买房的权益时，当买房不再是追逐利益的渠道时，我们还需要买房吗？当M2增速也下降，再没有人狂热地买房了，房价泡沫还能维持多久？
独立经济学家马光远认为，明年下半年将是本轮房地产周期最困难时刻！他认为，
短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
从中国经济大周期和货币政策而言，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
一位房地产行业知名大佬近期在接受21世纪经济报道采访时表示，楼市调整还远未结束，春节后将进入深度博弈期。
而投资人、财经专栏作家齐俊杰认为：楼市最大的风险，不是价格下跌。因为如果价格下跌，你只要买的低，通过止盈还是能够获利的，楼市的风险恰恰在于流动性。
这就像你买个假瓶子一样窝心，根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了，房子可不是，未来你还得在为他交一份税。如果能租出去，还能缓解一下资金压力，如果连租都租不出去，那就只能哭晕在厕所了。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，至少到明年年中，房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。
那些妄想着待楼市松懈继续入手的投资客，该收手了！
10月份M2同比增长8.8% 新增信贷6632亿元
2017年11月18日 09:09
来源：老铁股道
11月13日下午，央行传来了大消息！
别小看国家去杠杆的决心。10月末，广义货币（M2）余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速再次创出新低。同时，新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。这一下让市场上的小伙伴全都惊呆了。
这是历史最低值，而对于货币增速的预测，大家都觉得怎么也应该在9.2%左右，没想到一下低了这么多。
M1同比增长13%，跟上个月比低了1个百分点，如果跟去年同期比，跌了10.9个百分点，当月央行净回笼资金达到1518亿元。
此前，大部分炒房客之所以敢使用杠杆，撬动大笔大笔的钱投到楼市，一个重要判断就是认为中国的印钞机还将刷出更多的纸币，水涨船高，房价节节攀升。
然而，今天这个8.8%的数据，狠狠地打了这些炒房客的脸。
02
如果说光M2增速下滑，还不够说明一切的话，另外几个消息，更说明了国家遏制房价上涨决绝的态度。
1、国土部掀起整顿风暴，严厉打击囤地捂地行为。
最近，国土资源部对住宅用地出让合同执行情况进行检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。
检查啥呢？主要是最近4年来，住宅用地出让合同执行情况，特别是检查有没有不按时开工和竣工，把土地闲置着、捂着，造成市场住房稀缺，进而推高地价和房价的行为。
可以想见，打击囤地投机行为，直接后果，就是土地市场供应将加大，房源供应将进一步增加。物以稀为贵。土地供应多了，房价增速自然下滑！
毕竟，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积！
2、银行对楼市再出重拳
据最新权威统计数据显示，2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。
首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥。个别银行甚至停贷；北京首套房最高上浮20%；南京已经停止商办写字楼的贷款业务，住宅首套房最高上浮20%。
其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。
楼市贷款额度吃紧，资金短缺，炒房客成本增加，又找不到合适的接盘侠，一段难熬的“苦日子”要来了！
3、一些三线城市，限购限售再升级
以泉州为例，除了此前几大热门板块限购外，最近，连清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇这几个区域也加入了限购。
不仅限购，而且限售也加码了。泉州规定：非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县新购买的商品房，须取得不动产权证满5年后方可转让。
4、购租并举持续强势推进
以深圳为例。11月10日，深圳市首宗“只租不售”住宅用地来了，未来70年，这些租赁住房和商业用房，开发商得自己拿着，不得销售、转让！
这类房子，将来可是源源不断的：仅仅到明年6月，深圳共将推出7块只租不售住房用地。
从以往的“居者有其屋”到现在的“住有所居”，国家的使命是让人民住得好，楼市格局已经变了：租赁成为新潮流，成为大势所趋！
03
当很多人还冒险加杠杆冲入楼市时，悄悄地，房价拐点出现了！
11月初，易居研究院公布数据，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。
恰合的是，近日燕郊房价暴跌引起了广发关注！房价曾如火如荼的燕郊，由于紧邻北京，半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今半年时间里跌幅超过了2/3，却仍无人问津。
1、过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。
3、个别楼盘甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二，也即67%左右。
3.中介一条街仅剩招牌。半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今已是门可罗雀、无人问津。
粗略统计，现在的京榆大街上，房地产中介门店的空置率可达五成以上，曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。
记者七八月份来到燕郊时看到，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员， 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。
数据显示，2015年年底~2017年年初全国楼市牛市期间，由于大批投资客的涌入，燕郊房价由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3万多每平米，涨幅远高于北京。
之后，就迎来了强调控。
廊坊市在2017年3月和6月分别出台了力度空前的调控政策，效果立竿见影，从今年4月份开始燕郊乃至整个廊坊的房价开始下滑。
业内人士认为，导致燕郊楼市暴跌的重要原因之一：楼市调控政策。
据21世纪经济报道，“3·17”新政以来，北京调控已近8月，楼市调整态势愈发明显。调控并未有任何放松态势，行业信心也在逐渐走低。
04
自古以来，房子就是我们的投资中心点。无论是各行各业的人士，赚钱最终的目的就是为了买房，似乎买房就是唯一保住资产的渠道。
即使是发展迅速的今天，房产仍然是大家追逐的对象。放眼天下，似乎唯有房产才是唯一保值的资产。
各行各业的人，很多都被利益所趋，奔向房地产！不少有钱的人也不愿再去奋斗，而是买房坐地收租，贪图安逸、坐享其成。然而，只有以“奋斗者”为本，才能推动社会的发展，只有实体业才是人类社会赖以生存和发展的基础。
这种房产虚高的现状很显然不适合社会的发展，必须控制！当租房真的能够享受等同买房的权益时，当买房不再是追逐利益的渠道时，我们还需要买房吗？当M2增速也下降，再没有人狂热地买房了，房价泡沫还能维持多久？
独立经济学家马光远认为，明年下半年将是本轮房地产周期最困难时刻！他认为，
短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
从中国经济大周期和货币政策而言，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
一位房地产行业知名大佬近期在接受21世纪经济报道采访时表示，楼市调整还远未结束，春节后将进入深度博弈期。
而投资人、财经专栏作家齐俊杰认为：楼市最大的风险，不是价格下跌。因为如果价格下跌，你只要买的低，通过止盈还是能够获利的，楼市的风险恰恰在于流动性。
这就像你买个假瓶子一样窝心，根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了，房子可不是，未来你还得在为他交一份税。如果能租出去，还能缓解一下资金压力，如果连租都租不出去，那就只能哭晕在厕所了。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，至少到明年年中，房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。
那些妄想着待楼市松懈继续入手的投资客，该收手了！
时至今日，如果还有人不明白经济的虚假繁荣已经维持不下去、无可避免地要转向衰退，不明了货币政策已经由过去多年的宽松要转向紧缩，不晓得房地产市场趋势已经由卖方市场转向买房市场，那么这只能说明这些人要么不学无术、不懂得政经演绎周期，要么贪婪、嗜欲深者天机浅。
嗜欲深者天机浅 ，和平心态养天机
嗜欲深者天机浅，出自战国•庄周《庄子•大宗师》，这话是什么意思呢？天机是一个人的智慧与灵性，也引申为人的机缘与福报，“嗜欲深者天机浅”其意就是一个人如果深陷欲海、贪婪无度，就会蒙蔽心智，没有灵性与智慧，从而会错过人生中许多好的机缘与福报。所以，一个从过高过多的欲望中超脱出来而宁静沉思的人才会具有大智慧，有好的机缘与福报。因此，我们还可以说这样一句话：宁静致远出思想，和平心态养天机。
如果一个中学生大学生整天的欲望不是沉迷于玩电子游戏里，就是只知道与同学谈恋爱而不能静下心来搞学习，甚至混迹于社会上娱乐场所的声色犬马与狐朋狗友之中，那他一定没有提高学习成绩和能力的灵性与智慧，今后也就更没有好的就业机缘与福报了。此即为嗜欲深者天机浅，学业生涯如此，职业生涯亦然：
这一两年来，有的人一参加工作就随大流炒股买房。只是欲望赚钱快赚钱赚快钱赚大钱，而根本没有静心学习搞懂股市大盘涨跌与经济社会深层问题之间的关联，只是看到他人炒股我也炒股，炒股的结果是很快就亏掉了老本，但亏了也不知道为什么会亏的真正原因所在；同样地，他根本不懂经济社会和货币信贷周期都结束要翻转了的道理与规律，只是跟绝大多人一样的老思维认为房价会一直上涨下去，所以看到他人在买房，他也急急忙忙地拿出三代人的老本钱做首付在自己工作所在城市，或在一个不是自己工作所在的城市买进了一套自己根本住不上的房子，毋庸置疑的是，近两三年来买房的都是买在最高位，尤其是去年今年这两年里买房的更是买在了山顶上，可这些买房买在最高位的人却说等房价上涨后再卖出房子赚钱的，或说他们的房子价值财富是多少多少万元的。可这些人如炒股亏本一样无法逃脱的悲哀是，他们的房子今后降价也不一定能卖得出去的了，而且那些把房子买在别的城市的人，当房价泡沫破灭后可以承受在自己工作所在城市买房时，却会由于过去的积蓄已经套在那卖不出去的房子上而失去在自己城市买房的能力，那时这才是最痛心的，但也是无法挽回的；于最高价位买房买在自己工作所在城市的人，由于房价暴跌，资产大幅缩水，也会痛悔终生，且会降低生活品质。因此，我们要在做好本职工作的富余时间抛弃这些炒股买房赚快钱赚大钱的欲望（今后股市房市规范了，还是再可以去投资的，但当下往后10多年别谈），宁静沉思，学一学政治经济金融知识，这样才有可能放亮心智，尽察世事，在投资理财上不上当受骗。
我看问题总是超前地看的，也是遵循事物演绎的规律去看的：时至今日，如果还有人不明白经济的虚假繁荣已经维持不下去、无可避免地要转向衰退，不明了货币政策已经由过去多年的宽松要转向紧缩，不晓得房地产市场趋势已经由卖方市场转向买房市场，那么这只能说明这些人要么不学无术、不懂得政经演绎周期，要么贪婪、嗜欲深者天机浅。
只是，股市从最高点崩盘到最低点往往只需要一两个月最多五六个月，而房市交易远远慢于股市交易，且货币政策的作用效果传导到市场也需要一个过程，所以房市的崩盘期比股市要慢且长一些，我认为在2018年3月至2020年3月这2年左右时间里泡沫会彻底破灭。
如果还有人说牛刀、谢国忠们已经看空十多年了，说我还不是像他们一样也要被打脸。那么我只好把上面的最后一句话再说一遍：你不是不学无术、不懂得政经演绎周期，就是太贪婪、嗜欲深者天机浅。
此前20年里的头十年，经济社会高速发展，与财富增长匹配的货币信贷供应较多；自2008年以来的后十年里，由于不必要的过于害怕失业引发社会不稳，为了保经济增长、保就业保社会稳定而超发了很多货币信贷，这些货币信贷，一方面在实体经济衰退的背景下，一方面在金融监管制度不全不严的前提下，都流进了房地产，再加上房地产的投资、炒作、投机也没有任何制度制约，所以在这后十年里，诚实劳动勤奋工作的人们是被社会所鄙视所唾弃的，而投机客和骗子事实上是受到鼓舞和被认可的，因为一个工程师学者科学家很多年的收入还抵不上一个炒房客一年的收入，一个实体企业一二十年所创造的利润还抵不上倒卖一套房子的收益，这一极不正常的社会现象就这么无情而现实地存在着，如果这个政治经济社会周期不翻转过来一定是无以为继的。所以，所幸的现在看来要翻转了，已经在翻转了。只是很多人由于深陷欲海、贪婪无度，将绝大多数时间精力都用在如何投机投资赚钱这上面，根本就没有时间静下心来学习思考，因此心智就被蒙蔽了，也就根本没有没有灵性与智慧去看清经济社会周期趋势和已经要翻转的事实，还要去拼命加杠杆买房炒房，这样的人今后怎么会有好的机缘和福报呢？房价只要下跌30%，房子便是他们的负资产了，而根据我们的货币信贷债务泡沫的程度，今后一二线城市房价暴跌70%左右是怎么也跑不掉的事实，等着他们不会有什么机缘与福报，只会有灾难临头。因此，少一些不再切合未来社会实际的投资投机买房发财的欲望，宁静沉思，宁静致远，开启心智与智慧，搞好工作，提高工作能力，从而获得较高的职称和职位，以此获得较高的收入和报酬，这才是我们应该树立的不可动摇的正确理念和行动指南。
嗜欲深者天机浅，出自战国•庄周《庄子•大宗师》，这话是什么意思呢？天机是一个人的智慧与灵性，也引申为人的机缘与福报，“嗜欲深者天机浅”其意就是一个人如果深陷欲海、贪婪无度，就会蒙蔽心智，没有灵性与智慧，从而会错过人生中许多好的机缘与福报。所以，一个从过高过多的欲望中超脱出来而宁静沉思的人才会具有大智慧，有好的机缘与福报。因此，我们还可以说这样一句话：宁静致远出思想，和平心态养天机。
如果一个中学生大学生整天的欲望不是沉迷于玩电子游戏里，就是只知道与同学谈恋爱而不能静下心来搞学习，甚至混迹于社会上娱乐场所的声色犬马与狐朋狗友之中，那他一定没有提高学习成绩和能力的灵性与智慧，今后也就更没有好的就业机缘与福报了。此即为嗜欲深者天机浅，学业生涯如此，职业生涯亦然：
这一两年来，有的人一参加工作就随大流炒股买房。只是欲望赚钱快赚钱赚快钱赚大钱，而根本没有静心学习搞懂股市大盘涨跌与经济社会深层问题之间的关联，只是看到他人炒股我也炒股，炒股的结果是很快就亏掉了老本，但亏了也不知道为什么会亏的真正原因所在；同样地，他根本不懂经济社会和货币信贷周期都结束要翻转了的道理与规律，只是跟绝大多人一样的老思维认为房价会一直上涨下去，所以看到他人在买房，他也急急忙忙地拿出三代人的老本钱做首付在自己工作所在城市，或在一个不是自己工作所在的城市买进了一套自己根本住不上的房子，毋庸置疑的是，近两三年来买房的都是买在最高位，尤其是去年今年这两年里买房的更是买在了山顶上，可这些买房买在最高位的人却说等房价上涨后再卖出房子赚钱的，或说他们的房子价值财富是多少多少万元的。可这些人如炒股亏本一样无法逃脱的悲哀是，他们的房子今后降价也不一定能卖得出去的了，而且那些把房子买在别的城市的人，当房价泡沫破灭后可以承受在自己工作所在城市买房时，却会由于过去的积蓄已经套在那卖不出去的房子上而失去在自己城市买房的能力，那时这才是最痛心的，但也是无法挽回的；于最高价位买房买在自己工作所在城市的人，由于房价暴跌，资产大幅缩水，也会痛悔终生，且会降低生活品质。因此，我们要在做好本职工作的富余时间抛弃这些炒股买房赚快钱赚大钱的欲望（今后股市房市规范了，还是再可以去投资的，但当下往后10多年别谈），宁静沉思，学一学政治经济金融知识，这样才有可能放亮心智，尽察世事，在投资理财上不上当受骗。
我看问题总是超前地看的，也是遵循事物演绎的规律去看的：时至今日，如果还有人不明白经济的虚假繁荣已经维持不下去、无可避免地要转向衰退，不明了货币政策已经由过去多年的宽松要转向紧缩，不晓得房地产市场趋势已经由卖方市场转向买房市场，那么这只能说明这些人要么不学无术、不懂得政经演绎周期，要么贪婪、嗜欲深者天机浅。
只是，股市从最高点崩盘到最低点往往只需要一两个月最多五六个月，而房市交易远远慢于股市交易，且货币政策的作用效果传导到市场也需要一个过程，所以房市的崩盘期比股市要慢且长一些，我认为在2018年3月至2020年3月这2年左右时间里泡沫会彻底破灭。
如果还有人说牛刀、谢国忠们已经看空十多年了，说我还不是像他们一样也要被打脸。那么我只好把上面的最后一句话再说一遍：你不是不学无术、不懂得政经演绎周期，就是太贪婪、嗜欲深者天机浅。
此前20年里的头十年，经济社会高速发展，与财富增长匹配的货币信贷供应较多；自2008年以来的后十年里，由于不必要的过于害怕失业引发社会不稳，为了保经济增长、保就业保社会稳定而超发了很多货币信贷，这些货币信贷，一方面在实体经济衰退的背景下，一方面在金融监管制度不全不严的前提下，都流进了房地产，再加上房地产的投资、炒作、投机也没有任何制度制约，所以在这后十年里，诚实劳动勤奋工作的人们是被社会所鄙视所唾弃的，而投机客和骗子事实上是受到鼓舞和被认可的，因为一个工程师学者科学家很多年的收入还抵不上一个炒房客一年的收入，一个实体企业一二十年所创造的利润还抵不上倒卖一套房子的收益，这一极不正常的社会现象就这么无情而现实地存在着，如果这个政治经济社会周期不翻转过来一定是无以为继的。所以，所幸的现在看来要翻转了，已经在翻转了。只是很多人由于深陷欲海、贪婪无度，将绝大多数时间精力都用在如何投机投资赚钱这上面，根本就没有时间静下心来学习思考，因此心智就被蒙蔽了，也就根本没有没有灵性与智慧去看清经济社会周期趋势和已经要翻转的事实，还要去拼命加杠杆买房炒房，这样的人今后怎么会有好的机缘和福报呢？房价只要下跌30%，房子便是他们的负资产了，而根据我们的货币信贷债务泡沫的程度，今后一二线城市房价暴跌70%左右是怎么也跑不掉的事实，等着他们不会有什么机缘与福报，只会有灾难临头。因此，少一些不再切合未来社会实际的投资投机买房发财的欲望，宁静沉思，宁静致远，开启心智与智慧，搞好工作，提高工作能力，从而获得较高的职称和职位，以此获得较高的收入和报酬，这才是我们应该树立的不可动摇的正确理念和行动指南。