一个房地产超大盘操盘手的自白（二）
不受制约的权利，最容易损害社会资本的积极性和企业发展的源动力。当前，所谓的全民所有，其实在掌握公器者手里，作为谋利手段，几乎成了全民所无。资产的再分配几乎成为了不可能。同时，由于公共所有，道德及诚信的不树立，浪费极其恶劣，并且恶意透支。以大家难以想见的速度污染和破坏，另外一些地质稍差不利于集团化耕作的地区，抛荒严重。
一个地方的风水，在于生态的修复。当前乱采滥伐，几已破坏殆尽。严格的说，国运风水都被消耗一空。当前，保护良好的，几乎都是私人或者个体企业掌握的土地，进行差精细呵护，而属于国营或者集体的，看上去满目疮夷。一些作为承包的，都在想在承包期内将财富最大化的透支，根本不会去想可持续的维系。
一个地方的风水，在于生态的修复。当前乱采滥伐，几已破坏殆尽。严格的说，国运风水都被消耗一空。当前，保护良好的，几乎都是私人或者个体企业掌握的土地，进行差精细呵护，而属于国营或者集体的，看上去满目疮夷。一些作为承包的，都在想在承包期内将财富最大化的透支，根本不会去想可持续的维系。
当前政治局在今年已经数次就经济形势召开会议了。议而不决，是当前最大的问题。地方债看似化解，其实深层次的祸根已经埋下。金融的系统性风险一触即发。向自己开刀说似轻松，实则下不了手。只是打打虎灭灭蝇，无法解决真正的经济难题。
迄今为止，一八三的施政报告的路线图，未有根本的执行。未经公选的人大政协，挠坏脑子也想不出办法的。尽充斥着一些赤脚老爷，贵族化娱乐化风气盛行。
这个局拖得越久，死得越难看。当前产能尚未去除，钢铁价格又缓过气来，给转型中的改革当头一棒。市场配置的作用越来越难以下手。少许良知的经济学家，只能隐讳地提出问题的严重性，但是，作为权力为大的形态中，这些言论经常被忽视。
下一个经济增长极，全国来看，应该在南丝路节点。海路当前基本看干散货指数表明，缺乏应有的动能，西丝路受限于购买力水平。那些热点地带，将是下一个珠三角。
但作为当前南丝路节点，当前国家层面未有根本的政策性倾斜，思路放得不开，同时，体制利益在里面过多干预，而不再象当年初放开四个特区时的宽容。这是造成当前这些点裹步不前的根本原因所在。
当前的南丝路节点行政效能低下，机制臃肿，流程漫长，因此，相当多的项目无法落地。造成交易活力不足。在重大开放领域上，止步不前，本来还有更大规模的发展，当前看来，几乎成了镜花水月。
3、中国政府当前限制私人土地使用权期限的政策
在当代中国，城市土地由国家政府所有，而农村土地大多由某种形式的村集体所有，但自从1978年以来，上述土地所有者逐步给予私人固定期限的占有权。不过，如前所述，固定期限合同的出让方保留了一项收回权：在期限届满后重新占有土地的权利。这一被保留的未来利益类似于典卖中出卖人的回赎权，并带来相似的当前占有人在经营土地时目光短浅的风险。
（一） 城市土地使用权合同
对于城市土地，国家通过合同给予私人使用一块土地特定期限的权利。当是商业用途时，中国法律规定的最高年限是40年；工业用地，50年；住宅用地，70年。为了获得土地使用权，合同的持有人可能需要事先付给国家一大笔费用。
随着时间的流逝，合同的持有人，特别是其中考虑土地增值者，可能会越来越关注如下议题：
1.合同持有人能否强迫国家延长合同期限；2.如果能，合同持有人最早和最晚可以提出申请的日期；3.在批准延期时，国家是否以及会收取何种费用；4.在国家不同意延长合同期限的情况下，它是否需要补偿合同持有人对原土地的改良。
当前的中国法律和实践没有就上述问题给出确定答案。2007年的物权法试图通过住宅用地合同自动续期的规定来厘清地权。这一规定因为两个原因无法平息合同持有人的担忧。第一，2007年的物权法没有涉及议题（3），即国家在允许自动续期时的收费问题。如果对续期收费没有规定一个可以忍受的最高额度，合同持有人要求续期的权利无法保障。第二，即使法律条文确实旨在提供保护，合同持有人可能会对中国的法院能否冒着政府官员的反对执行法律的规定表示怀疑。
中国的这一给予私人土地使用权的实践会危及其经济增长的速度。考虑一下一个盈利的私人工厂主的看法：他在2000年签订了一份50年期限的土地使用权合同，但在2047年他仍然不知道国家是否会续签合同。该工厂主可能会从事一些短期行为，比如削减基本维修的经费。而且，数年以前他就可能已经停止对生产设施做长期改进的投资，部分归咎于合同续期的不确定性会导致投资家和抵押借款人不愿意为这些改进融资。在最可怕的情况下，如果现行政策继续下去，中国的每一个私人工商和住宅企业都会随着土地使用权合同的到期而消亡。
这一图景过于恐怖。现在只有两位利益所有人，即持有合同的个人或实体和拥有收回权的国家机构。双方通常可以无障碍地交流，并且如果他们信任彼此，他们能够轻易地在合同带来麻烦之前达成一个合作的解决方案[77]。例如，他们可以在合同中期达成协议延长合同期限。然而在现实中双方可能不信任彼此。比如，土地使用权的所有人可能会认为政府部门无能且腐败。如果事实真是这样，固定期限的土地使用权制度将会逐渐在中国的城市里造成麻烦。
（二）农村土地使用权合同
农民的土地承包权要明显弱于城市居民的权利。如果是农用地，农户与村集体之间的合同的通常期限是30年，这是一个相对较短的期间。很多这样的合同在20世纪90年代晚期签订。除非村干部尽快延长这些合同的期限，否则农户会开始以一种短视的方式来经营他们的农田。
但合同期限的短暂不是一个农户面临的首要产权风险。与城市土地使用权出让合同不同，在实践中农地承包合同通常不给予农民使用某几块特定土地的权利，而仅仅给予他们使用某些农地的权利。根据人口数量，村干部定期重新分配土地给农户。在过去30年，在中国的大多数村庄，村干部采用了在农户之间重新调整土地的实践。一次小的调整只影响到少数田地，很可能是考虑到特定农户居民人口的变动。一次大的调整则会重新确定很多甚至是绝大多数农户与农地之间的对应关系。农村发展所(Rural Development Institute)2005年的一项调查表明，一名典型的村民大约每10年会经历一次大的土地重新调整。大的土地调整显然会促使浪费的土地实践。为什么要修整稻田呢，如果明天你的村集体可能会拿走它？
认识到这一风险，中国政府在2002年和2007年通过了措辞强烈的法律规定，旨在保护农户在30年合同期内不因土地调整而失去土地。然而历史表明，很多村干部并没有遵守来自北京的指令。例如，农村发展所2005年调查报告的作者断定差不多四分之一接受调查的村庄发生过土地的非法调整。因为中国缺少健全的司法机构来制约政治上的强权，农户很少有法律上救济的途径。
（三）未竟之业
邓小平视野中的社会主义中国，清楚地认识到需要激励分散的使用者对土地进行改良。中共中央委员会1984年的一号文件曾有如下规定："延长土地承包期，鼓励农民增加投资，培养地力，实行集约经营。土地承包期一般应在十五年以上。生产周期长的和开发性的项目，如果树、林木、荒山、荒地等，承包期应当更长一些。" 中国政府在那时和现在都完全清楚更稳定的产权将进一步释放中国人民非凡的创造力和干劲。当固定合同的期限随着时钟的滴答声不断逼近时，可以预计合同持有人、金融家和政府的经济官员会更进一步推动某种形式的变革。
最大胆的改革是中国废弃固定期限的使用权合同这一路径，批准将农村和城市的土地永久性地授予私人。这将会通过减少强制在时间上分割所有权所造成的短视风险来促进更好的土地管理。在世界上几乎所有最繁荣的国家，永久性的私人地权都是一种常态。而中国政府对完全的私人所有权的抗拒可能是体现了两位缺乏农村经验的年轻人——马克思和恩格斯在1848年所首倡的梦想的余韵。
另外，一些政府官员，特别是在农村地区，会因为更实际的原因反对永久性的私人地权。完全的土地私有化将会瓦解中国当前给予农户最低社会保障的系统。目前，每一农户都隶属于一个村庄；而这个村庄有义务周期性地给其农户分配某份村庄里的土地。因为这些地权不可转让，一个农户不能出卖其土地并挥霍所得。一个结果是农户的成员在其衰老后将确定享有一份有价值的资产。
提供社会保障的确是政府的一项基本功能。但中国目前的系统非常浪费。它鼓励村民在狭小的土地上追求传统的农耕生活，而不是到城市里寻找更好的生活。目前中国农村地区的人均收入不到城市地区人均收入的1/3。这一差距是社会不稳定的一个原因。赋予贫苦农民更稳固和可流转的地权将会解放国家的劳动力，并通过促进土地改良和提高农业产出来增进内地的繁荣。因为当前的系统的确发挥着社会保障的作用，尽管是一种非常低效率的保障，某种形式的对老年人和残疾人的以税收为基础的救助必须与上述土地改革措施相配套。
目前，授予永久性的农村和城市土地所有权在政治上可能无法实行。如果确实如此，中国政府需要考虑较为谨慎的立法步骤来巩固私人地权。例如它可以要求合同出让方要么在土地使用权合同期限过去一半时续订合同，要么同意在合同期满后补偿合同持有者土地改良部分的市场价值。同样重要的是，政府应该考虑设定土地使用权合同续期收费的最高数额。在很多情况下国家索取一些金钱来补偿其放弃的宝贵的收回权是正当的。但是在立法上缺少对这一收费的限额的情况下，条文上规定的续期权可能会毫无意义。
典的历史和当前的固定合同期限的政策说明了当土地的占有在未来利益的阴影之下时可能带来的损害。这两个制度的例子同样也证明法律在牢固确立的习俗面前会多么徒劳无益。在清代，尽管法令和规章明确限制回赎权，地方官员仍然对相反的习俗予以尊重。而在当代，很多村干部继续罔顾法律禁令调整土地。在厘清土地权利的道路上，中国将会受益于拥有权力和意愿摆脱地方政府干扰来执行国家法令的法官。只要中国继续授予复杂的、有期限限制的地权，缺少独立的司法系统将会特别令人担忧。当法律使得私有地权永久化后，非正式的社会规范会很快巩固这些权利。简明的永久私有地权的诸多优点之一，是它比较不依赖于有效的法庭的存在。
在当代中国，城市土地由国家政府所有，而农村土地大多由某种形式的村集体所有，但自从1978年以来，上述土地所有者逐步给予私人固定期限的占有权。不过，如前所述，固定期限合同的出让方保留了一项收回权：在期限届满后重新占有土地的权利。这一被保留的未来利益类似于典卖中出卖人的回赎权，并带来相似的当前占有人在经营土地时目光短浅的风险。
（一） 城市土地使用权合同
对于城市土地，国家通过合同给予私人使用一块土地特定期限的权利。当是商业用途时，中国法律规定的最高年限是40年；工业用地，50年；住宅用地，70年。为了获得土地使用权，合同的持有人可能需要事先付给国家一大笔费用。
随着时间的流逝，合同的持有人，特别是其中考虑土地增值者，可能会越来越关注如下议题：
1.合同持有人能否强迫国家延长合同期限；2.如果能，合同持有人最早和最晚可以提出申请的日期；3.在批准延期时，国家是否以及会收取何种费用；4.在国家不同意延长合同期限的情况下，它是否需要补偿合同持有人对原土地的改良。
当前的中国法律和实践没有就上述问题给出确定答案。2007年的物权法试图通过住宅用地合同自动续期的规定来厘清地权。这一规定因为两个原因无法平息合同持有人的担忧。第一，2007年的物权法没有涉及议题（3），即国家在允许自动续期时的收费问题。如果对续期收费没有规定一个可以忍受的最高额度，合同持有人要求续期的权利无法保障。第二，即使法律条文确实旨在提供保护，合同持有人可能会对中国的法院能否冒着政府官员的反对执行法律的规定表示怀疑。
中国的这一给予私人土地使用权的实践会危及其经济增长的速度。考虑一下一个盈利的私人工厂主的看法：他在2000年签订了一份50年期限的土地使用权合同，但在2047年他仍然不知道国家是否会续签合同。该工厂主可能会从事一些短期行为，比如削减基本维修的经费。而且，数年以前他就可能已经停止对生产设施做长期改进的投资，部分归咎于合同续期的不确定性会导致投资家和抵押借款人不愿意为这些改进融资。在最可怕的情况下，如果现行政策继续下去，中国的每一个私人工商和住宅企业都会随着土地使用权合同的到期而消亡。
这一图景过于恐怖。现在只有两位利益所有人，即持有合同的个人或实体和拥有收回权的国家机构。双方通常可以无障碍地交流，并且如果他们信任彼此，他们能够轻易地在合同带来麻烦之前达成一个合作的解决方案[77]。例如，他们可以在合同中期达成协议延长合同期限。然而在现实中双方可能不信任彼此。比如，土地使用权的所有人可能会认为政府部门无能且腐败。如果事实真是这样，固定期限的土地使用权制度将会逐渐在中国的城市里造成麻烦。
（二）农村土地使用权合同
农民的土地承包权要明显弱于城市居民的权利。如果是农用地，农户与村集体之间的合同的通常期限是30年，这是一个相对较短的期间。很多这样的合同在20世纪90年代晚期签订。除非村干部尽快延长这些合同的期限，否则农户会开始以一种短视的方式来经营他们的农田。
但合同期限的短暂不是一个农户面临的首要产权风险。与城市土地使用权出让合同不同，在实践中农地承包合同通常不给予农民使用某几块特定土地的权利，而仅仅给予他们使用某些农地的权利。根据人口数量，村干部定期重新分配土地给农户。在过去30年，在中国的大多数村庄，村干部采用了在农户之间重新调整土地的实践。一次小的调整只影响到少数田地，很可能是考虑到特定农户居民人口的变动。一次大的调整则会重新确定很多甚至是绝大多数农户与农地之间的对应关系。农村发展所(Rural Development Institute)2005年的一项调查表明，一名典型的村民大约每10年会经历一次大的土地重新调整。大的土地调整显然会促使浪费的土地实践。为什么要修整稻田呢，如果明天你的村集体可能会拿走它？
认识到这一风险，中国政府在2002年和2007年通过了措辞强烈的法律规定，旨在保护农户在30年合同期内不因土地调整而失去土地。然而历史表明，很多村干部并没有遵守来自北京的指令。例如，农村发展所2005年调查报告的作者断定差不多四分之一接受调查的村庄发生过土地的非法调整。因为中国缺少健全的司法机构来制约政治上的强权，农户很少有法律上救济的途径。
（三）未竟之业
邓小平视野中的社会主义中国，清楚地认识到需要激励分散的使用者对土地进行改良。中共中央委员会1984年的一号文件曾有如下规定："延长土地承包期，鼓励农民增加投资，培养地力，实行集约经营。土地承包期一般应在十五年以上。生产周期长的和开发性的项目，如果树、林木、荒山、荒地等，承包期应当更长一些。" 中国政府在那时和现在都完全清楚更稳定的产权将进一步释放中国人民非凡的创造力和干劲。当固定合同的期限随着时钟的滴答声不断逼近时，可以预计合同持有人、金融家和政府的经济官员会更进一步推动某种形式的变革。
最大胆的改革是中国废弃固定期限的使用权合同这一路径，批准将农村和城市的土地永久性地授予私人。这将会通过减少强制在时间上分割所有权所造成的短视风险来促进更好的土地管理。在世界上几乎所有最繁荣的国家，永久性的私人地权都是一种常态。而中国政府对完全的私人所有权的抗拒可能是体现了两位缺乏农村经验的年轻人——马克思和恩格斯在1848年所首倡的梦想的余韵。
另外，一些政府官员，特别是在农村地区，会因为更实际的原因反对永久性的私人地权。完全的土地私有化将会瓦解中国当前给予农户最低社会保障的系统。目前，每一农户都隶属于一个村庄；而这个村庄有义务周期性地给其农户分配某份村庄里的土地。因为这些地权不可转让，一个农户不能出卖其土地并挥霍所得。一个结果是农户的成员在其衰老后将确定享有一份有价值的资产。
提供社会保障的确是政府的一项基本功能。但中国目前的系统非常浪费。它鼓励村民在狭小的土地上追求传统的农耕生活，而不是到城市里寻找更好的生活。目前中国农村地区的人均收入不到城市地区人均收入的1/3。这一差距是社会不稳定的一个原因。赋予贫苦农民更稳固和可流转的地权将会解放国家的劳动力，并通过促进土地改良和提高农业产出来增进内地的繁荣。因为当前的系统的确发挥着社会保障的作用，尽管是一种非常低效率的保障，某种形式的对老年人和残疾人的以税收为基础的救助必须与上述土地改革措施相配套。
目前，授予永久性的农村和城市土地所有权在政治上可能无法实行。如果确实如此，中国政府需要考虑较为谨慎的立法步骤来巩固私人地权。例如它可以要求合同出让方要么在土地使用权合同期限过去一半时续订合同，要么同意在合同期满后补偿合同持有者土地改良部分的市场价值。同样重要的是，政府应该考虑设定土地使用权合同续期收费的最高数额。在很多情况下国家索取一些金钱来补偿其放弃的宝贵的收回权是正当的。但是在立法上缺少对这一收费的限额的情况下，条文上规定的续期权可能会毫无意义。
典的历史和当前的固定合同期限的政策说明了当土地的占有在未来利益的阴影之下时可能带来的损害。这两个制度的例子同样也证明法律在牢固确立的习俗面前会多么徒劳无益。在清代，尽管法令和规章明确限制回赎权，地方官员仍然对相反的习俗予以尊重。而在当代，很多村干部继续罔顾法律禁令调整土地。在厘清土地权利的道路上，中国将会受益于拥有权力和意愿摆脱地方政府干扰来执行国家法令的法官。只要中国继续授予复杂的、有期限限制的地权，缺少独立的司法系统将会特别令人担忧。当法律使得私有地权永久化后，非正式的社会规范会很快巩固这些权利。简明的永久私有地权的诸多优点之一，是它比较不依赖于有效的法庭的存在。
简明地权的优势
为了阐明典和当代中国土地制度所带来的问题，笔者先对土地制度的一些基本知识做简单的介绍。一个国家为了繁荣，必须激励其人民合理利用土地，例如，种植最合适的庄稼、保持水土和修建相应的农田设施。在一个自由国家，拥有土地的个人、家庭和公司可以决定如何利用他们自己的土地，政府不是进行微观管理，而是主要负责制定和执行游戏规则，特别是财产法、合同法和结社法；而在一些国家，上述决定要由政府的官僚系统控制。
私人地权作为中华文明的显著特征，已经有数千年历史。此外，私人所有者通常有权出售或者以其他方式转让土地，尽管这种转让如在典卖时那样受到一定限制。例如商鞅变法促进了土地流转，而已经发现的买卖私人土地的文件最远可以追溯到汉代。
在古代中国和很多其他前商业文明里，人们选择私人地权，因为他们发现它是简明而有效的激励农户对其控制之土地做最佳利用的方法。比如，当一个私人农场主有权保有他所种植的庄稼时，他就自动获得了他选择最佳品种、适时种植、锄草、施肥、合理修耕等行为的报酬。国家和村集体很少像私人农场主那样高产，主要是因为集体耕种弱化了工作与报酬之间的联系。中国在历经艰难之后重新学习了这一基本课程。在1981年，中央政府对家庭联产承包责任制的认可使得村民能够抛弃让他们受困于贫穷的集体主义农业。
如上所述，典卖和固定期限的土地使用权是从时间维度分割土地所有权（temporal division of land ownership）的例子。一方是现实的占有者，拥有当下利益；另一方或几方拥有未来利益。法律允许所有权在时间维度上的分割，因为在很多情况下这种安排对各方都有利。比如，相较于完全拥有一个农场，一个农民实际上可能更愿意用收成之一部分向地主交租。在时间上分割所有权，使得农民能将某些收成不好的风险转嫁给地主，并有可能促进有效率的专业分工，例如佃农提供劳力，地主负责灌溉。
与此相反，典和固定期限的土地使用权制度都以一种浪费的方式在分割土地所有权。各部分的权利加起来要少于一个完整的土地所有权的价值。很多法律体系都有设计规则预防这种无效率的所有权的碎片化。例如，在盎格鲁-撒克逊的私人财产法律中就包含了这类试图消除在时间上分割财产所有权可能带来的损害的规则，比如反对浪费(waste)和反对（未来利益）永久化(Rule Against Perpetuities)。
一般而言，当只存在两方有时间限制的利益时，按照时间分割的所有权最不容易造成问题，因为两方的利益容易估价并且为相互信任的私人所有。举例而言，假设一位长江三角洲的稻农与他信任的地主之间还剩一年的租约，在生产季节一场暴雨损坏了部分田埂，对庄稼造成威胁。这位农民可以花一周时间对田埂进行简单修缮，也可以用两周时间进行高质量的修缮。简单的修缮将使田埂可以维持一年的功用；而两周的修缮则可使田埂永固。假定高质量的修缮是更有效率的选择，也就是说如果稻农和地主拥有土地的全部权利他们都会选择这种方式。然而因为佃农只剩下一年的租约，他可能会选择对田埂进行简单的修缮。
但如果佃农和地主彼此熟知并信任对方，这种无效率的结果很可能不会发生。例如，在进行商议之后，地主可能会同意补偿佃农因对田埂进行高质量修补所产生的额外花费。或者佃农会径自选择花费两周时间在田埂的修缮上，因为他希望在告知值得信任的地主的这一努力之后，地主会以更优惠的条件和他续订租约。
然而在其他情形下，一个合作的结果可能不会发生。佃农可能不信任地主，甚至很少遇见他。可能存在不只一方未来利益，比如在接下来几年里在同一稻田上地主已经分别给予其他几位农民一年期租约。在最糟糕的情形下，未来利益的所有人还没有出生，比如只是被抽象定义的当前利益所有人的男性后代。或者，地主是一个不值得信任的官僚机构。在所有这些情形下，佃农因为无法与未来利益的持有人讨价还价，可能选择低效率的一周修缮。典就带来了这种风险，而固定期限的土地使用权制度同样也会。
为了阐明典和当代中国土地制度所带来的问题，笔者先对土地制度的一些基本知识做简单的介绍。一个国家为了繁荣，必须激励其人民合理利用土地，例如，种植最合适的庄稼、保持水土和修建相应的农田设施。在一个自由国家，拥有土地的个人、家庭和公司可以决定如何利用他们自己的土地，政府不是进行微观管理，而是主要负责制定和执行游戏规则，特别是财产法、合同法和结社法；而在一些国家，上述决定要由政府的官僚系统控制。
私人地权作为中华文明的显著特征，已经有数千年历史。此外，私人所有者通常有权出售或者以其他方式转让土地，尽管这种转让如在典卖时那样受到一定限制。例如商鞅变法促进了土地流转，而已经发现的买卖私人土地的文件最远可以追溯到汉代。
在古代中国和很多其他前商业文明里，人们选择私人地权，因为他们发现它是简明而有效的激励农户对其控制之土地做最佳利用的方法。比如，当一个私人农场主有权保有他所种植的庄稼时，他就自动获得了他选择最佳品种、适时种植、锄草、施肥、合理修耕等行为的报酬。国家和村集体很少像私人农场主那样高产，主要是因为集体耕种弱化了工作与报酬之间的联系。中国在历经艰难之后重新学习了这一基本课程。在1981年，中央政府对家庭联产承包责任制的认可使得村民能够抛弃让他们受困于贫穷的集体主义农业。
如上所述，典卖和固定期限的土地使用权是从时间维度分割土地所有权（temporal division of land ownership）的例子。一方是现实的占有者，拥有当下利益；另一方或几方拥有未来利益。法律允许所有权在时间维度上的分割，因为在很多情况下这种安排对各方都有利。比如，相较于完全拥有一个农场，一个农民实际上可能更愿意用收成之一部分向地主交租。在时间上分割所有权，使得农民能将某些收成不好的风险转嫁给地主，并有可能促进有效率的专业分工，例如佃农提供劳力，地主负责灌溉。
与此相反，典和固定期限的土地使用权制度都以一种浪费的方式在分割土地所有权。各部分的权利加起来要少于一个完整的土地所有权的价值。很多法律体系都有设计规则预防这种无效率的所有权的碎片化。例如，在盎格鲁-撒克逊的私人财产法律中就包含了这类试图消除在时间上分割财产所有权可能带来的损害的规则，比如反对浪费(waste)和反对（未来利益）永久化(Rule Against Perpetuities)。
一般而言，当只存在两方有时间限制的利益时，按照时间分割的所有权最不容易造成问题，因为两方的利益容易估价并且为相互信任的私人所有。举例而言，假设一位长江三角洲的稻农与他信任的地主之间还剩一年的租约，在生产季节一场暴雨损坏了部分田埂，对庄稼造成威胁。这位农民可以花一周时间对田埂进行简单修缮，也可以用两周时间进行高质量的修缮。简单的修缮将使田埂可以维持一年的功用；而两周的修缮则可使田埂永固。假定高质量的修缮是更有效率的选择，也就是说如果稻农和地主拥有土地的全部权利他们都会选择这种方式。然而因为佃农只剩下一年的租约，他可能会选择对田埂进行简单的修缮。
但如果佃农和地主彼此熟知并信任对方，这种无效率的结果很可能不会发生。例如，在进行商议之后，地主可能会同意补偿佃农因对田埂进行高质量修补所产生的额外花费。或者佃农会径自选择花费两周时间在田埂的修缮上，因为他希望在告知值得信任的地主的这一努力之后，地主会以更优惠的条件和他续订租约。
然而在其他情形下，一个合作的结果可能不会发生。佃农可能不信任地主，甚至很少遇见他。可能存在不只一方未来利益，比如在接下来几年里在同一稻田上地主已经分别给予其他几位农民一年期租约。在最糟糕的情形下，未来利益的所有人还没有出生，比如只是被抽象定义的当前利益所有人的男性后代。或者，地主是一个不值得信任的官僚机构。在所有这些情形下，佃农因为无法与未来利益的持有人讨价还价，可能选择低效率的一周修缮。典就带来了这种风险，而固定期限的土地使用权制度同样也会。
中国政府当前限制私人土地使用权期限的政策
在当代中国，城市土地由国家政府所有，而农村土地大多由某种形式的村集体所有，但自从1978年以来，上述土地所有者逐步给予私人固定期限的占有权。不过，如前所述，固定期限合同的出让方保留了一项收回权：在期限届满后重新占有土地的权利。这一被保留的未来利益类似于典卖中出卖人的回赎权，并带来相似的当前占有人在经营土地时目光短浅的风险。
（一） 城市土地使用权合同
对于城市土地，国家通过合同给予私人使用一块土地特定期限的权利。当是商业用途时，中国法律规定的最高年限是40年；工业用地，50年；住宅用地，70年。为了获得土地使用权，合同的持有人可能需要事先付给国家一大笔费用。
随着时间的流逝，合同的持有人，特别是其中考虑土地增值者，可能会越来越关注如下议题：
1.合同持有人能否强迫国家延长合同期限；2.如果能，合同持有人最早和最晚可以提出申请的日期；3.在批准延期时，国家是否以及会收取何种费用；4.在国家不同意延长合同期限的情况下，它是否需要补偿合同持有人对原土地的改良。
当前的中国法律和实践没有就上述问题给出确定答案。2007年的物权法试图通过住宅用地合同自动续期的规定来厘清地权。这一规定因为两个原因无法平息合同持有人的担忧。第一，2007年的物权法没有涉及议题（3），即国家在允许自动续期时的收费问题。如果对续期收费没有规定一个可以忍受的最高额度，合同持有人要求续期的权利无法保障。第二，即使法律条文确实旨在提供保护，合同持有人可能会对中国的法院能否冒着政府官员的反对执行法律的规定表示怀疑。
中国的这一给予私人土地使用权的实践会危及其经济增长的速度。考虑一下一个盈利的私人工厂主的看法：他在2000年签订了一份50年期限的土地使用权合同，但在2047年他仍然不知道国家是否会续签合同。该工厂主可能会从事一些短期行为，比如削减基本维修的经费。而且，数年以前他就可能已经停止对生产设施做长期改进的投资，部分归咎于合同续期的不确定性会导致投资家和抵押借款人不愿意为这些改进融资。在最可怕的情况下，如果现行政策继续下去，中国的每一个私人工商和住宅企业都会随着土地使用权合同的到期而消亡。
这一图景过于恐怖。现在只有两位利益所有人，即持有合同的个人或实体和拥有收回权的国家机构。双方通常可以无障碍地交流，并且如果他们信任彼此，他们能够轻易地在合同带来麻烦之前达成一个合作的解决方案[77]。例如，他们可以在合同中期达成协议延长合同期限。然而在现实中双方可能不信任彼此。比如，土地使用权的所有人可能会认为政府部门无能且腐败。如果事实真是这样，固定期限的土地使用权制度将会逐渐在中国的城市里造成麻烦。
在当代中国，城市土地由国家政府所有，而农村土地大多由某种形式的村集体所有，但自从1978年以来，上述土地所有者逐步给予私人固定期限的占有权。不过，如前所述，固定期限合同的出让方保留了一项收回权：在期限届满后重新占有土地的权利。这一被保留的未来利益类似于典卖中出卖人的回赎权，并带来相似的当前占有人在经营土地时目光短浅的风险。
（一） 城市土地使用权合同
对于城市土地，国家通过合同给予私人使用一块土地特定期限的权利。当是商业用途时，中国法律规定的最高年限是40年；工业用地，50年；住宅用地，70年。为了获得土地使用权，合同的持有人可能需要事先付给国家一大笔费用。
随着时间的流逝，合同的持有人，特别是其中考虑土地增值者，可能会越来越关注如下议题：
1.合同持有人能否强迫国家延长合同期限；2.如果能，合同持有人最早和最晚可以提出申请的日期；3.在批准延期时，国家是否以及会收取何种费用；4.在国家不同意延长合同期限的情况下，它是否需要补偿合同持有人对原土地的改良。
当前的中国法律和实践没有就上述问题给出确定答案。2007年的物权法试图通过住宅用地合同自动续期的规定来厘清地权。这一规定因为两个原因无法平息合同持有人的担忧。第一，2007年的物权法没有涉及议题（3），即国家在允许自动续期时的收费问题。如果对续期收费没有规定一个可以忍受的最高额度，合同持有人要求续期的权利无法保障。第二，即使法律条文确实旨在提供保护，合同持有人可能会对中国的法院能否冒着政府官员的反对执行法律的规定表示怀疑。
中国的这一给予私人土地使用权的实践会危及其经济增长的速度。考虑一下一个盈利的私人工厂主的看法：他在2000年签订了一份50年期限的土地使用权合同，但在2047年他仍然不知道国家是否会续签合同。该工厂主可能会从事一些短期行为，比如削减基本维修的经费。而且，数年以前他就可能已经停止对生产设施做长期改进的投资，部分归咎于合同续期的不确定性会导致投资家和抵押借款人不愿意为这些改进融资。在最可怕的情况下，如果现行政策继续下去，中国的每一个私人工商和住宅企业都会随着土地使用权合同的到期而消亡。
这一图景过于恐怖。现在只有两位利益所有人，即持有合同的个人或实体和拥有收回权的国家机构。双方通常可以无障碍地交流，并且如果他们信任彼此，他们能够轻易地在合同带来麻烦之前达成一个合作的解决方案[77]。例如，他们可以在合同中期达成协议延长合同期限。然而在现实中双方可能不信任彼此。比如，土地使用权的所有人可能会认为政府部门无能且腐败。如果事实真是这样，固定期限的土地使用权制度将会逐渐在中国的城市里造成麻烦。
农村土地使用权合同
农民的土地承包权要明显弱于城市居民的权利。如果是农用地，农户与村集体之间的合同的通常期限是30年，这是一个相对较短的期间。很多这样的合同在20世纪90年代晚期签订。除非村干部尽快延长这些合同的期限，否则农户会开始以一种短视的方式来经营他们的农田。
但合同期限的短暂不是一个农户面临的首要产权风险。与城市土地使用权出让合同不同，在实践中农地承包合同通常不给予农民使用某几块特定土地的权利，而仅仅给予他们使用某些农地的权利。根据人口数量，村干部定期重新分配土地给农户。在过去30年，在中国的大多数村庄，村干部采用了在农户之间重新调整土地的实践。一次小的调整只影响到少数田地，很可能是考虑到特定农户居民人口的变动。一次大的调整则会重新确定很多甚至是绝大多数农户与农地之间的对应关系。农村发展所(Rural Development Institute)2005年的一项调查表明，一名典型的村民大约每10年会经历一次大的土地重新调整。大的土地调整显然会促使浪费的土地实践。为什么要修整稻田呢，如果明天你的村集体可能会拿走它？
认识到这一风险，中国政府在2002年和2007年通过了措辞强烈的法律规定，旨在保护农户在30年合同期内不因土地调整而失去土地。然而历史表明，很多村干部并没有遵守来自北京的指令。例如，农村发展所2005年调查报告的作者断定差不多四分之一接受调查的村庄发生过土地的非法调整。因为中国缺少健全的司法机构来制约政治上的强权，农户很少有法律上救济的途径。
农民的土地承包权要明显弱于城市居民的权利。如果是农用地，农户与村集体之间的合同的通常期限是30年，这是一个相对较短的期间。很多这样的合同在20世纪90年代晚期签订。除非村干部尽快延长这些合同的期限，否则农户会开始以一种短视的方式来经营他们的农田。
但合同期限的短暂不是一个农户面临的首要产权风险。与城市土地使用权出让合同不同，在实践中农地承包合同通常不给予农民使用某几块特定土地的权利，而仅仅给予他们使用某些农地的权利。根据人口数量，村干部定期重新分配土地给农户。在过去30年，在中国的大多数村庄，村干部采用了在农户之间重新调整土地的实践。一次小的调整只影响到少数田地，很可能是考虑到特定农户居民人口的变动。一次大的调整则会重新确定很多甚至是绝大多数农户与农地之间的对应关系。农村发展所(Rural Development Institute)2005年的一项调查表明，一名典型的村民大约每10年会经历一次大的土地重新调整。大的土地调整显然会促使浪费的土地实践。为什么要修整稻田呢，如果明天你的村集体可能会拿走它？
认识到这一风险，中国政府在2002年和2007年通过了措辞强烈的法律规定，旨在保护农户在30年合同期内不因土地调整而失去土地。然而历史表明，很多村干部并没有遵守来自北京的指令。例如，农村发展所2005年调查报告的作者断定差不多四分之一接受调查的村庄发生过土地的非法调整。因为中国缺少健全的司法机构来制约政治上的强权，农户很少有法律上救济的途径。
@巴鼠2016 2016-05-01 17:53:23
向西的丝路本是一着好棋，可惜礼仪集团有点伤心病狂了，将各种资源完全像是抢似的往自己地盘搬。以前中锅分列都是南北为界，未来怕是东西为界了
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对于两线丝路，最差的是吸引人的，根本无地权。各族对这个问题非常敏感。因此，并未投入真正的精良的建筑，都是建一些临时设施。社会公众认同感并不强烈。
向西的丝路本是一着好棋，可惜礼仪集团有点伤心病狂了，将各种资源完全像是抢似的往自己地盘搬。以前中锅分列都是南北为界，未来怕是东西为界了
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对于两线丝路，最差的是吸引人的，根本无地权。各族对这个问题非常敏感。因此，并未投入真正的精良的建筑，都是建一些临时设施。社会公众认同感并不强烈。
节奏的赶不上趟，经常将小问题拖成要命的问题。当前我们与整体潮流形同两个世界。如今我们有与当初改开节点之时有同样的惊恐，再不赶上，我们有可能被开除球籍。
笑谈学区房
谈到学区上万上十万每平的学区房，其实，我想笑。当前的教育资源应该是去库存的时代，却为了学区，炒作了不少天价房，这是为何？
楼主出生于教育世家，耳渲目染不少教育案例，但是与当前来说，已经严重脱节。
当前的教育现状是，大量教育院校毕业生，无法从业，必须经过所谓的另外考证，《教师证》的取得，方有从业资格，另外，具有资格还不能算，必须要有单位聘用，再加之要等到有事业单位指标才能够作为一名合格的教师，在如此烦琐的情况下，我们的家长们还得为求一个较好的教育，而孜孜不倦地寻找好学校，为什么呢?
我们已经进入深层次资源错配时代。一方面，勤杂工，文盲占据了教学的师资资源，另一方面，新晋学子进不了体制。一些农村，大量师资闲置，一个学校，几人十几人比比皆是。极端浪费财政资源，校长副校长按行政配置，另一方面，由于人口的聚集，学生超编班级完全象集中营。教学在课堂上，基本上减负了，不讲任何实质上的知识，让学生课后补课，催生出不少校外课堂。教育产业化，这是最为荒谬的一项国策，得以延续至今。近观所有成才者，楼主发现，没有一个是学区的出来的优秀人才，同时，名校养出的，却是大量的优质汉奸。学校培养的人员，长相奇丑，特别是，当前的教育体制下，没有培养出来美丽的精神长相。因此，我们会发觉，屈原出国了，孔子移民了。当教育面对功利，并且与房产进行勾结，催生出让人无法辨别的恶果。
体制意图为了完美体现，诸如养老，户口必须与房挂钩，逼迫被动在一些地方购房，榨干民财，造成社会资源枯竭。
谈到学区上万上十万每平的学区房，其实，我想笑。当前的教育资源应该是去库存的时代，却为了学区，炒作了不少天价房，这是为何？
楼主出生于教育世家，耳渲目染不少教育案例，但是与当前来说，已经严重脱节。
当前的教育现状是，大量教育院校毕业生，无法从业，必须经过所谓的另外考证，《教师证》的取得，方有从业资格，另外，具有资格还不能算，必须要有单位聘用，再加之要等到有事业单位指标才能够作为一名合格的教师，在如此烦琐的情况下，我们的家长们还得为求一个较好的教育，而孜孜不倦地寻找好学校，为什么呢?
我们已经进入深层次资源错配时代。一方面，勤杂工，文盲占据了教学的师资资源，另一方面，新晋学子进不了体制。一些农村，大量师资闲置，一个学校，几人十几人比比皆是。极端浪费财政资源，校长副校长按行政配置，另一方面，由于人口的聚集，学生超编班级完全象集中营。教学在课堂上，基本上减负了，不讲任何实质上的知识，让学生课后补课，催生出不少校外课堂。教育产业化，这是最为荒谬的一项国策，得以延续至今。近观所有成才者，楼主发现，没有一个是学区的出来的优秀人才，同时，名校养出的，却是大量的优质汉奸。学校培养的人员，长相奇丑，特别是，当前的教育体制下，没有培养出来美丽的精神长相。因此，我们会发觉，屈原出国了，孔子移民了。当教育面对功利，并且与房产进行勾结，催生出让人无法辨别的恶果。
体制意图为了完美体现，诸如养老，户口必须与房挂钩，逼迫被动在一些地方购房，榨干民财，造成社会资源枯竭。
资源配置，说起来就是一句话，有多少为政者去真正执行过？
山东德州，一个四五线城市，房价可以上万，理由何在？这种扭曲，形成太多，无异于将体制自身推向灭亡。房屋一旦脱离本身的价值属性，不过就是一片碎砖烂瓦。楼主也是教育出身，深知其中决窍，当前几个重要民生问题，已经出了大的问题了。
关于海口秀英事件，很多朋友向楼主询问看法，楼主基本没有看法，因为之前已经说明过，这种悲剧，将以不同的形式，重复发生。因此，它不可能作为唯一。
山东德州，一个四五线城市，房价可以上万，理由何在？这种扭曲，形成太多，无异于将体制自身推向灭亡。房屋一旦脱离本身的价值属性，不过就是一片碎砖烂瓦。楼主也是教育出身，深知其中决窍，当前几个重要民生问题，已经出了大的问题了。
关于海口秀英事件，很多朋友向楼主询问看法，楼主基本没有看法，因为之前已经说明过，这种悲剧，将以不同的形式，重复发生。因此，它不可能作为唯一。
改开以来，我们的女将军数，已经超过历史以来的总数。南海问题，边境问题，如果每天枪毙一句女将军，估计不出半年，全部可解。特别是藏南问题，如何那些上床女将军出马，立马得到解决。张少华将军，高将军，宋将军，这些人一旦在藏南脱裤子，相信立即会收复大片领土，并且可以开疆扩土，我们的军队当前方向是错误的。
楼主有一位同学，官超上校，在藏地服役，楼主以前曾寄一物，此同学立马回乡，拒绝安置。楼主寄一煤块与之，其问何故，楼主曰，尔有收复寸土之功乎？曰，然也，楼主曰，既无寸土收复之功，何至官至校级，尔等无事，将吾寄之煤块洗白，也为大功一件，不枉身上之军服。其愧然，将服送到山区，任由乡民避寒。当前，众多兵勇以身穿军服为耻。
楼主有一位同学，官超上校，在藏地服役，楼主以前曾寄一物，此同学立马回乡，拒绝安置。楼主寄一煤块与之，其问何故，楼主曰，尔有收复寸土之功乎？曰，然也，楼主曰，既无寸土收复之功，何至官至校级，尔等无事，将吾寄之煤块洗白，也为大功一件，不枉身上之军服。其愧然，将服送到山区，任由乡民避寒。当前，众多兵勇以身穿军服为耻。
楼主：chinaliucc
字数：340042字
发表时间：2015-06-22 17:12:00 +0800 CST
更新时间：2020-04-17 11:30:27 +0800 CST
评论数：15636条评论
帖子来源：天涯 访问原帖