这是一张2000至2016年的住宅价格涨跌幅统计表。表中的数据是各个城市的笼统统计，不同地段之间有差异，不够也能大概看出这十几二十年的走势。

住房商品化政策实施以后，当时的年轻人在这个问题上分成了两派，一派主买，一派主租。我同一个办公室的同事，当时已经三十出头了，学历、学校都很拿得出手，也在单位当大头兵。结婚前在老丈人家客厅睡，没多长时间，愣是把个山东大汉睡出了不好，需要看中医针灸调理。
他是一个坚决的租房派。理由是买房不合算。他的账是这么算的：买了房子就固定了住所，对于北京这样的大城市，上班距离远几乎是一个铁定的事实。如果租房，还可以自由考虑，倘若买房，这一点几乎别想。很明显，绝大多数单位都在城市核心区，想在周边置业买房，很不现实。如果有几十万，光凭利息，可以在很好的地段租到房子生活，何苦为了一套房子跑那么远的路。如果没有那么多钱，贷款买房，付给银行的利息，可以抵上一多半房租了。左算右算，买房就是不划算。
这哥们要到二零零几年小孩上小学前，才买了房子安顿下来。
而我这样的买房派，却没有银子可操作。更重要的是，去当时在建的二三十层高楼看，在建质量让我们的心冷了下来。

观望的人群中还有一类人，属于大小还有个窝的。除了家在本地跟父母挤在一起的，那些户籍原本在外地，大学毕业后留在大城市工作成为新城市人的年轻人，只要单位给了个窝，并且没有完全断绝福利分房的口子，在几十万的房价和遥遥无期的等待中，在快刀斩乱麻地背上按揭款和钝刀子割肉般的揪心指望中，很多人会果断地选择后者。
我有一个朋友，当时在证券公司工作，注重投资回报率。经过核算，他认为，买房的收益远不如炒股，有那钱还不如投入股市。朋友结婚的时候，老婆单位给了间平房，过了两年又将相邻的另一间分给了他们。平房冬冷夏热，实在不是理想的居所。图它是公家分的，不花自己一文钱。1998年的机构瘦身，分流出去的，大部分是毕业没几年的大学生。毕竟在砸“铁饭碗”的时候，新来的学生比较好下手，他们年轻，学历又高，分流出去适应社会也快。柿子要拣软的捏，人总是在其稚嫩的时候比较好对付。我那个朋友的老婆就这么被分流了出来，到了部委所属的事业单位。
即便是国务院发布了政令，国家部委却并没有真的一刀切，仍然保留着分房的口子。包括部委所属的事业单位，2000年以后，很多仍旧沾着本部委的光分过房。不知是因为他们已经有了两间平房属于有房户，还是初到新单位资历太浅，此后很多年，他们一直住在那个小平房。小孩该上学了，就近去了附近的学校。再后来，房价一年高似一年，看着同龄人一个个改善条件住上了新居，坚持到北京开奥运会那一年，朋友终于放弃了房价会跌的妄想，老老实实买了一套商品房。炒股的朋友可能了解，96、97年以后，股市虽然没有现在这么惨，但也是跌的年份多，涨的年份少。我朋友这么一折腾，好多年心态都不平衡，觉得自己怎么就看走了眼。

有人感兴趣吗？讲这些年看到的形形色色的买房人，看房价是如何在一年又一年的调控－－“空调”中一步步走到现在这种高不可攀的价位的。这一切都有时间表和路线图，只是当时“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，当局者迷罢了。

@小喇叭HE 2019-11-13 21:20:33
楼主说的挺不错的，虽然当时房价低。但也要考虑人均收入，买一套房需要多少年。
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是的。房价收入比是衡量住房是否值得购买的重要指标。2004年之前，这一比例在大城市并不高。作为一个刚工作没有几年的人，我那个时候的个人收入一年能到三四万。两口子工作，全部收入七八万是有的。而当时北京（上海价格类似）市区一套两居的商品房，主流的价格在40-60万之间，供个房子并不吃力。
县城的房价一样很人性。2005年回老家，当时的乡村老师在县城买房子，800元一平。那个时候工资不高，但外出打工的人普遍也能挣到四五百一个月了。现在县城房价动辄6000-7000一平米，打工的人虽然收入上来了，但整体的压力更大。

帖子人气很不旺，也许大家已经无心了解这个市场了？坦率说，现在如果有人还叫你冲进房市买房----刚需除外，那真的要害死人的。我认识的一个朋友，生活在深圳，有两三套房，还有流动奖金，本来日子过得挺好。2015、2016年，老家江西的县领导叫他回去代建工业园。工业园建好了，政府说没钱，代建费迟迟拿不到手。而这时该支出给施工方的钱他已经付了。项目砸在了手里。他抵押了两套房，掏空家底，也没有办法解套。因此好多奖金是拆借的，一年的利息就得八九百。如今两年快过去了，丝毫看不到希望。悲摧的是，县委书记快退了。更可悲的是，就算拿不到钱。领导说今年夏天想 家属去东北避暑，他硬着头皮也得陪着去。回来拿到几百万，远远不够填大窟窿。

然而我刚才看了一下天涯经济版块，发现还有很多喊大家买房的。这真是挺可怕，就像十几年前，牛刀等一些所谓的专家天天喊大家不要买房，房价会降一样，现在喊大家买房，买投资房，借钱买房，那都是把人往危险的道路上带。

我有朋友，当年就是坚信北京开完奥运会房价就会大跌，而迟迟不肯买房。结果最后从市区买到了通州。现在坚信房价还会涨和当年坚信奥运结束房价就会跌一样，都是没有任何分析的一厢情愿。

1998年8月，就在国务院发布住房制度改革政策一个月后，某个周末，我踏上了看房的道路。
我之所以有这样的行动，可能跟我当时从事的工作有点关系。我和我的家人可能是国内最早一批接触“按揭”概念的人。
上世纪九十年代末，全北京可看的商品房并不多。考虑交通因素，可选的房子少之又少。我们第一次看房，去了大名鼎鼎的望京小区。
望京作为地名已经有千年的历史，这个名字非常直白地说出了它的地理位置。远望京城，坐落在如今的东北四环与东北五环之间，当年就像一个孤岛，确实离四九城有一段距离。随着北京城市建设步伐加快，九十年代的望京已经是北京的重点建设区域，成了一个大工地。
从城里出发，经过一段没有什么人烟的土路，下得车来，发现这里别有一番天地，到处是已经建成的楼房和正在建设的高楼。我们看的大西洋新城，属毛坯房。走进楼层细看，质量令人失望。地面不平，门也没有，头顶的天花板裸露着电线头。说是毛坯，不如说是个房壳子。颤颤巍巍地走在刚刚建好的一二十层建筑里，真怕会倒下来。这样的房子，单价已经卖到4000多元。旁边有已经建好完成内装修的房子，价格高了不少，更是让人不敢问津。望京在建商品房的现状，兜头泼了我们一瓢凉水。草草看过之后，匆匆撤退。这么昂贵又粗糙的房子，跟想像中的商品房相差十万八千里。
特地到网上查了大西洋新城如今的二手房价格，找到那些标明1999年上半年竣工的房子，它们正是当年我们看过的。出乎意料，网上标出的价格一水儿到了每平方米9万出头。二十年时间，这里的房价足足涨了二十倍。过往二十年，还真没有哪个营生比买房子来得赚钱，哪种生意能像买房这样稳赚不赔，没有风险。

@无法掌控的人生h 2019-11-15 16:04:50
这个帖子好，一直会跟
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谢谢支持。

@ty_错觉436 2019-11-16 17:05:19
97年以后没赶上也没资格房改房的进入城市的第一代农村移民，在15年房价高位后进入城市的第一代农村移民眼里仿佛是占了大便宜。后者不清楚前者在02年以房地产为支柱的泡沫繁荣发展模式后，收入高速增长，没几年还完了贷款。尝到甜头后继续购入第二套第三套第N套，享受着纸面财富带来的快感。哪知政府02-17做了十五年的局即将收网。城市原住民马上看到这两批主力肥韭菜被割。干回他们初来城市时和刚毕业时的生活。
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这段话前半段说得非常好，但是支柱产业的提法不是02年出来的是03年提出来的，我们梳理脉络可以发现。正是因为03年8月提出了这个支柱产业的说法，从2004年开始房地产起飞了。至于你说的二套、三套N套提法，据我了解，贫一代如果都在体制内或或者工资并没那么高的民营企业上班，就算零几年的房子相比较现在算便宜，也不是那么容易再买一套的。要知道夫妻俩除了供房，可能也会买辆车，有小孩要抚养，然后，原生家庭大概率要照顾，所以并没有很多人有能力买多少，大概能买第二套的就算很好的了。有买更多的，基本不是靠工资吃饭的。至于你说的最后一段话，是不对的。即便后面要收割了，他们已买的资产怎么算都是赚的，谈不上回到刚毕业的时候。

@ty_错觉436 2019-11-16 17:57:12
随时可变现的证券股票以及存款现金在手才叫赚，至于不动产瞬间可变负资产。
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你说的这个理论上是存在的，实际操作上很难。如果10年前甚至更早的房子让它变成负资产了，那世道得成什么样了。至于除了自住房以外的房产变现，从15、16年开始，已经有些草根阶层在悄悄做了。今年下半年以来，城市里的房子要变现确实很难。我的手机上三天两头收到短信电话，北京的房价已经开始比较大幅度地下挫了。即便这样，找买家也很难。大家手里都没有太多的钱，有钱的他不需要再来接你的盘了。
说到变现，讲一个我同学的故事。我这个同学是开小公司的，也是夫妻有远见，当年挣的一点钱全用来买房子了。但是到了07，08年，就在北京房价稍微偏一点的城区房价单价上了一万以后，我同学觉得房价太高了，不把稳，陆续处理了好几套房子。一套大概在100多万。现在看来，卖了个白菜价。

@精神病筛检员 2019-11-16 19:23:39
狼行千里吃肉，……。
其实吧，许多人并不理解“房**炒”的真正内涵。
首先要看这句话是对着谁说的，对吧！我们现在看到的不过是“过滤”后的消息。我个人认为，这句话是告诫各路诸侯，现在的天已远远不止高了三尺！你们别再那个什么了。这说明老大早就知道中国最大的炒房者是谁，根本就不是我等屁民！
但是，但是那个啥啊，物价突然上涨了许多，怎么回事呢？少谈为妙！不过昨日孟晓苏公开发表了一篇文章，谈到......
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以前是学香港，所以涨到了天价，以后想学新加坡，所以叫市场的归市场，保障的归保障。新加坡的住房模式可以上网了解一下。

@精神病筛检员 2019-11-16 19:23:39
狼行千里吃肉，……。
其实吧，许多人并不理解“房**炒”的真正内涵。
首先要看这句话是对着谁说的，对吧！我们现在看到的不过是“过滤”后的消息。我个人认为，这句话是告诫各路诸侯，现在的天已远远不止高了三尺！你们别再那个什么了。这说明老大早就知道中国最大的炒房者是谁，根本就不是我等屁民！
但是，但是那个啥啊，物价突然上涨了许多，怎么回事呢？少谈为妙！不过昨日孟晓苏公开发表了一篇文章，谈到......
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@徽行天下2014 2019-11-16 19:35:27
以前是学香港，所以涨到了天价，以后想学新加坡，所以叫市场的归市场，保障的归保障。新加坡的住房模式可以上网了解一下。
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@精神病筛检员 2019-11-16 20:53:42
求求您别逗我，我笑点低。所谓香港与新加坡模式真算得上一盘冷饭了，现在还不是摸着石头过河？您以为如何？人家比你我清醒的很，养着那么多吃财政的，不依赖卖地吃啥？新加坡是我们这种体制吗？
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你觉得还有地卖吗？对的。农村还有大量土地，但是，城市里的人谁会在农村买房作为自己的常居之所呢？正因为无地可卖了，所以才开始制造房产税我舆论了。这个思路是很明显的。说到体制，新加坡不是我们这种体制，香港不也不是我们这样的体制吗？当年八九十年代我们向香港那些商业大佬讨教的时候，人家不就是出的香港模式的主意吗？我们98年以后就采纳了。事实证明，香港模式对于既得利益者（在香港是大富豪，在内地你懂的），真的是个好模式，维持了经济近二十年的高速增长。

楼上的淡定啊。听不懂领导讲话很正常啊，如果大家都听得懂领导的方向性讲话，哪有那么多韭菜了。正因为听不懂，才需要学习反思，这也是我写这个帖子的原因。其实早在领导说这些话之前，早就有文件给房地产起飞创造条件了。

1998年7月发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着房地产开始全面市场化。但是到了2001年4月，财政部、国家税务总局还联合发布《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》这样一个文件，说明三年来住房交易市场并不活跃，以致需要国家财税主管部门出面给予税费方面的优惠。

谁也没有想到，2003年的一纸文件，彻底改变了房地产市场温吞水一样的局面，从此开启了长达十几年的狂飚突进运动，这便是当年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。通知开宗明义，第一条便指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”正式提出房地产业为支柱产业的定位。

支柱产业，指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起着支撑作用的产业或产业群。在这一定位指导下，房地产的春天来了。应该说，真正的炒房源头，是从这个定位开始的。

对比1998年和2003年两份通知，可以很明显地看出不同类型的住宅对应的收入群体有了根本性的改变。五年前的那份23号文件，是这样表述住房市场的：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。2003年的国务院通知则是这样表述的：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

从这个表述可以看出，国家已经将大多数家庭纳入到商品房买卖范畴了。支柱产业，当然需要更多的群体支撑。这个转变是根本性的，对普通人来说也许是惊涛骇浪式的。但当时的老百姓完全没有意识到，对即将到来的房价暴涨年代毫无感知，懵然无觉。也难怪，普通人没有灵敏的政治嗅觉，即便天天看人民日报、新闻联播，也读不出个所以然来，毕竟那是需要很强的政治敏锐度的。即使到了现在，能够读懂人民日报、看懂新闻联播的人，仍是极少数。

从1998年到2003年，北京的房地产市场波澜不惊，涨幅有限。统计局的数据显示，全市新建商品房均价，一直在4000多元徘徊。非典过后的北京房市，更是惨淡无比。
2003年，是个值得记忆的年份。这一年的春天，非典突然光临神州大地，以广东和北京形势最为严峻。一时间，北京人在全国各地成了最不受欢迎的人。北京城里人人自危，到处都是白晃晃的口罩。还在坚持上班的人们，即便单位有食堂，也自备起了饭盒，打了饭回办公室吃。没事不敢在非办公区逗留，生怕哪个地方哪个不认识的人什么时候发烧被隔离了。一旦有人被隔离，所有跟他接触过的人都得隔离观察，没有商量的余地。每个人的神情都是紧张的，谁咳嗽一声都让旁人胆颤心惊，虎躯一震。办公室天天消毒。扛到最后，连机关都放起了假。我也在家呆了两个星期。
几乎所有的老百姓都没有想到，北京房价的价格洼地在非典的尾声中悄然截止了。从2004年开始，房价开始超过工资涨幅地巨幅增长了。

讲一个我认识的人的买房故事。90年代中期，这个南方青年从学校出来，勇敢地闯进北京的市场。那个年代有一种半官关商的操作，来钱非常快，明面儿上政府也是允许的。具体的参考当当李国庆最初做的事儿。所以这个人一两年之内就发了财，少说也有一两百万吧。在那个年代，这是一笔巨款了。
人都是有“理想”的。二十几岁发了，便去过了一把当老板的瘾。一年下来却亏了本，理智之下找个单位上班了。我认识他的时候，他跟我这样的上班族一样，每个月包了归堆有个三四千块钱。
然而终究留了一点家底。2003年前后，在位置挺好的地方买了一套经济适用房。为了能让自己多得到一点经济适用房的面积指标，他去找领导沟通，想让领导给出个自己是个副处级的证明。（当时经适房享受优惠的价格，有面积规定，跟职务职称挂钩）领导很坚决，拒绝了这看似只需要出一张纸的通融。其实他这样前身不明的人，在领导那儿是挂了号的。跟一直老实巴交地上班的人不同，他这样的人领导心中警惕得很。
他为此对领导颇为不满。看他这样扣缩的样子，根本想不到他还有钱。
很多年后，这个人告诉我，他在北京另一个有点偏的城区，还买了一套商品房用于出租。又过了很多年，因为出租房屋产生纠纷需要找人协调，这个人跟我说，他在深圳还有一套小两居，一直在收租金。
单就这个人个人的情况来说，早年创业的失败也许并不是坏事。因为他歪打正着，赶上了房地产市场的黄金时代。如果不是被投资失利那当头一棒打怕了，说不定二十多年会在做企业的战车上一战到底，果真如此，能否置办得起三套一线城市的房产，真得两说。与中国近二十年实体经济发展状况比较，大部分私营企业，无论身处哪个行业、开哪类公司，很难有比在一线城市购买商品房更高的投资回报率。

今天的消息，北京二手房全面降价。https://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2019-11-18/doc-iihnzahi1766139.shtml?cre=tianyi&mod=pchp&loc=16&r=0&rfunc=56&tj=none&tr=12 狼真的来了。那些房多派可以歇歇了。寒冬之下，只有更冷，没有最冷。跌到什么程度，还真不好说。不过也别奢望太多，太多了银行不干了。因为按揭的钱是银行付的。亏多了银行吃不消。而银行是谁家的呢？你知道的。

@非常盗贼 2019-11-09 22:05:25
看电视就知道，一个海军司令当时这就能分到一个户型极差的小两局，可想而知了。好多单位的年轻人只能苦等排队分个单间宿舍……
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@徽行天下2014 2019-11-09 22:27:49
嗯，确实是这样。坦率说，大部分普通老百姓住房条件的改善，也就是2004年以后的事情。因为虽然从1998年起就放开了房地产市场，个人可以按揭买房了，大部分的人却不敢吃这只螃蟹，非得等个六七年市场慢慢升温以后才有所动作。2004年离现在也才15年，却遥远得像上辈子的事情了。
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@快乐大叔2016 2019-11-19 19:22:23
本人是1990年买的商铺，1995年买的第一套住房
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都是全款吧。能说说90年的商铺和95年的住房，到现在分别涨了多少倍吗？没有其他意思，纯粹是了解市场。

楼上的朋友，片没断。没什么人捧场，更新动力有点缺啊。
话说才复盘到2003年，真正的大戏还没开始呢。
就像我前面发的表格上显示的，全国房地产开始明显往上走的年份，是从2004年开始的。
2004年，我一个同事，在二环边上买了个复式，单价9600，总价150多万。那年的北京市职工月平均工资收入，才2300多元。普通老百姓要不吃不喝连续挣上50年，才可能买得起这样的一套房子。所以我们当时都惊到了。
现在回过头来看，如果当时有懂外贸及货币发行业务的朋友解析一下，就会清楚地明白，房价上涨势在必行。不说国家把它当作支柱产业，釜底抽薪断了分房的路子将大家往买房的路子上赶，就看我们国家自2001年底加入WTO以后蓬勃发展的出口业务，这房价也得涨起来了。贸易顺差持续增大，外汇占款不断增加，货币供应总量会一直加码，这就为房价上涨带来海量资金基础。
然而在那个时候，却没有人跟你指出这个情况。那些犹犹豫豫的人们，根本就想不到加入WTO跟房价有个什么关系。

关于美元与人民币投放量的关系。我也是近些年才了解到的。简单地说，我们的外贸企业每赚一块钱美元，央行就要用汇率计算下等额的人民币将企业手中的美元换掉。企业挣的美元越多，央行投放的人民币就越多。我国的外贸顺差（就是从外国人手里赚的钱）从1995年的167亿美元，一直到2004年的320亿美元，数字都不大，也很平稳。但是到了2005年，一下子起跳到了1019亿美元。其后一直稳定增长，2007年2622，2008年2955亿美元。到2015年，甚至达到了4822亿美元。这巨量的美元，就要用巨量的人民币去交换。所以，即便没有其他因素，房价从2004年以后铁定也会上涨的。

另外，另一只手也在一步步助推房价。建房需要土地，房价如何，一定程度上取决于地价几何。抬高了地价，房价自然走高。2002年4月，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，一个月后以国土资源部第11号令形式发布。该规定叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月，国土资源部联合监察部发布71号令，要求“8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”时称“8•31大限”。
地价阳光了，房价却再也“阳光”不起来。这个政策大大推高了地价和房价。尽管时任北京市规划局局长丁向阳拍着胸脯说：保证3年内北京房价不大涨。他的保证是句空话，3年内北京的房价几乎翻了一番。
通过梳理可以发现，至早从2002年，至晚从2004年、2005年，有心人就可以从一系列的情况判断出，房价要起飞了。然而，一直到了2006、2007年，我那些租房住的，或者住在单位分的冬冷夏热小平房的朋友们，一个一个地还在等着房价下行呢。