复盘：买房这些年，始自1998
1998年7月，我国启动城镇居民住宅市场化改革。这么多年来，还没有人比较系统地从民间的角度记录这段很有价值的历史。如今到了2019年末，关于房价是涨是跌又到了争论的时候，鉴往知来，通过了解过往我们也可以对房价的未来进行展望。对很多二三十岁的年轻人来说，刚入社会的时候如果没有父辈的支持，迟早要面临自己置业的问题。
所以我想聊聊过往二十年的房价历史。不知有没有人对这个话题感兴趣？
取消住房分配制度以来，人们在住房分配货币化过程中确实充满了喜怒哀乐。很多人对高房价恨得牙根痒痒，并且现在很多城市的房价，确实高得让一般人难以承受。不过三十岁以上的人，对住房没有市场化以前的居住条件多有印象。不夸张地说，当时很多城市家庭，一家只有一两间房子。家里要有年轻夫妻，有时过个生活都成难题。据说上海有些家庭，家里不同的辈份成员，定期会在大白天外出，腾出空间让年轻人制造下一代。这样的苦逼生活，没有从那个年代生活过的人简直无法想像。难怪有人说，房价是最好的避孕套。那些年代，虽然大家的生育愿望还很强烈，生育机会都要靠家人的默契协调才能得到。
从某种程度上来说，虽然现今大家对房价多有议论，但没有近二十年的住宅分配制度改革，就没有大家居住条件改善的机会。
所以我想聊聊过往二十年的房价历史。不知有没有人对这个话题感兴趣？
取消住房分配制度以来，人们在住房分配货币化过程中确实充满了喜怒哀乐。很多人对高房价恨得牙根痒痒，并且现在很多城市的房价，确实高得让一般人难以承受。不过三十岁以上的人，对住房没有市场化以前的居住条件多有印象。不夸张地说，当时很多城市家庭，一家只有一两间房子。家里要有年轻夫妻，有时过个生活都成难题。据说上海有些家庭，家里不同的辈份成员，定期会在大白天外出，腾出空间让年轻人制造下一代。这样的苦逼生活，没有从那个年代生活过的人简直无法想像。难怪有人说，房价是最好的避孕套。那些年代，虽然大家的生育愿望还很强烈，生育机会都要靠家人的默契协调才能得到。
从某种程度上来说，虽然现今大家对房价多有议论，但没有近二十年的住宅分配制度改革，就没有大家居住条件改善的机会。
作为近二十年中国房市沉浮的参与者与旁观者，深切体会到近年来房价高企给我们带来的压力，房价暴涨背后其实是有逻辑的。房价起来了，政绩也就有了。老百姓呢，大家都抱着“只能涨不能跌”的心理，哪个楼盘的开发商想降价，那些已经买了这个楼盘的业主，就会哭着喊着不能降。博弈到最后，开发商也学聪明了。房子宁可卖不动，也不会降价来引得已有业主哭闹。这就造成了我们很多时候房价是边调控边涨价，越调控越涨价的“空调”现象。我想说的，就是这房市二十年的浮世绘。
先讲一个买房的故事。
2017年春，北京的房价已经连续17个月上涨。有心人发现，2016年4月只卖90万的郊区小开间，转年到了2017年2月，已经卖到了180万，生生涨了一倍。这个价格，2017年春季以后，在市区只能买到房子的一角，再老、再破、再旧的市区房，都到不了这个价。
就在这个疯狂的时刻，有买房客看中了一套房，跟卖家磨嘴皮子磨到半夜。价格太高，谁都想着能给降点。熬到半夜，没想到价格非但没磨下来，反倒磨上去了，卖主现涨了几十万。不要？没关系，想要的人多得是，天亮以后新的买主就会上门。到了这个节骨眼上，即便脖子上架着刀，除非敢拿金钱赌明天，一般买家也只能硬挺挺地伸长脖子挨宰，打落牙齿和血吞。
读到这条社会新闻的时候，正喝着茶的我差点从鼻子里喷出茶水来。说起来也是见多识广的人，然而这个世界的残酷与疯狂，还是超出了我的想像。
2017年春，北京的房价已经连续17个月上涨。有心人发现，2016年4月只卖90万的郊区小开间，转年到了2017年2月，已经卖到了180万，生生涨了一倍。这个价格，2017年春季以后，在市区只能买到房子的一角，再老、再破、再旧的市区房，都到不了这个价。
就在这个疯狂的时刻，有买房客看中了一套房，跟卖家磨嘴皮子磨到半夜。价格太高，谁都想着能给降点。熬到半夜，没想到价格非但没磨下来，反倒磨上去了，卖主现涨了几十万。不要？没关系，想要的人多得是，天亮以后新的买主就会上门。到了这个节骨眼上，即便脖子上架着刀，除非敢拿金钱赌明天，一般买家也只能硬挺挺地伸长脖子挨宰，打落牙齿和血吞。
读到这条社会新闻的时候，正喝着茶的我差点从鼻子里喷出茶水来。说起来也是见多识广的人，然而这个世界的残酷与疯狂，还是超出了我的想像。
1997年7月，亚洲金融风暴席卷泰国，泰铢贬值。不久，这场风暴扫过马来西亚、新加坡、日本和韩国、中国等地，打破了亚洲经济急速发展的景象。亚洲一些经济大国开始萧条，一些国家的政局走向混乱。为应对风暴，我国启动了住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币，实施住房信贷、土地招拍挂等改革措施，从而开启了房地产的二十年"黄金"岁月。
没有捧场吗？我还想说说这二十年的职场沉浮呢。目前这个经济状况，特别像1998年的状态。当时东南亚金融危机已经传导到了内地，经济疲软，市面不旺。我当时刚走上社会没有几年，又不知死活地刚换了工作，感觉很艰难。当时不知道原因，以为就是自己刚工作收入低。多年以后才知道，1998，1999年，经济发展不好。
二十年房地产市场，造就了很多富翁，也撕裂了很多家庭，更产生了两个经济学上无法解释的谜团：
一：读书到底有没有用？要说有用，清华北大毕业一样在高房价面前想做房奴而不得；要说没用，自幼儿园起步的北京最好的教育资源对应的学区房，价格已经高到没有人性的地步。
二：近半上市公司一年的利润不够买京沪深一套住宅，但卖掉上市公司1%的股份，就能买好几套这样的房子，请问，楼市与股市，哪个泡沫更大？
这两个问题，到今天好像还没有答案。虽说在哪个学校读书并不能决定孩子的学习成绩，但家长们都像疯魔了一样，一心想把孩子送到好的学区去上学，那些地方的房子，价格生生地比类似地段的其他房子价格高出一截。至于股市，就更可笑了。早知道上市公司要靠卖房充利润来美化财务报表的话，当时的钱真不应该投到股市买他们的股票，按揭买房都比在股市担惊受怕强。
一：读书到底有没有用？要说有用，清华北大毕业一样在高房价面前想做房奴而不得；要说没用，自幼儿园起步的北京最好的教育资源对应的学区房，价格已经高到没有人性的地步。
二：近半上市公司一年的利润不够买京沪深一套住宅，但卖掉上市公司1%的股份，就能买好几套这样的房子，请问，楼市与股市，哪个泡沫更大？
这两个问题，到今天好像还没有答案。虽说在哪个学校读书并不能决定孩子的学习成绩，但家长们都像疯魔了一样，一心想把孩子送到好的学区去上学，那些地方的房子，价格生生地比类似地段的其他房子价格高出一截。至于股市，就更可笑了。早知道上市公司要靠卖房充利润来美化财务报表的话，当时的钱真不应该投到股市买他们的股票，按揭买房都比在股市担惊受怕强。
@小月山丰 @追随印光大师 谢谢顶帖。继续：
2015年以后的房价暴涨时间，各个城市启动的时间不一样。北京的启动时间是2017年3月，春节刚过。3月中旬，被跳涨的房价逼疯了的豆瓣网友“虫洞”，写下了网文《说说北京房价这轮暴涨的玄幻事》，记录下了2017年阳春三月，疯狂的北京，失控的房价。她落笔的时候，估计绝对没有想到，有一千多人给她回复。“虫洞”的文章写得很悲愤： 从2016年4月份到2017年2月底，北京某些区域的房价涨了一倍，这涨幅世界瞩目，我认为北京的这轮暴涨应该列入世界第九大奇观。前脚大家还在疯传《如何用三十几万在半年内凑齐北京三居首付》，后脚大家就发现这篇文章的数据已经毫无参考价值。
而那一千多条留言中，最让我印象深刻的是一条一句话的留言：中国的阶层在固化，胶水就是房子。
2015年以后的房价暴涨时间，各个城市启动的时间不一样。北京的启动时间是2017年3月，春节刚过。3月中旬，被跳涨的房价逼疯了的豆瓣网友“虫洞”，写下了网文《说说北京房价这轮暴涨的玄幻事》，记录下了2017年阳春三月，疯狂的北京，失控的房价。她落笔的时候，估计绝对没有想到，有一千多人给她回复。“虫洞”的文章写得很悲愤： 从2016年4月份到2017年2月底，北京某些区域的房价涨了一倍，这涨幅世界瞩目，我认为北京的这轮暴涨应该列入世界第九大奇观。前脚大家还在疯传《如何用三十几万在半年内凑齐北京三居首付》，后脚大家就发现这篇文章的数据已经毫无参考价值。
而那一千多条留言中，最让我印象深刻的是一条一句话的留言：中国的阶层在固化，胶水就是房子。
@非常盗贼 2019-11-09 22:05:25
看电视就知道，一个海军司令当时这就能分到一个户型极差的小两局，可想而知了。好多单位的年轻人只能苦等排队分个单间宿舍……
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嗯，确实是这样。坦率说，大部分普通老百姓住房条件的改善，也就是2004年以后的事情。因为虽然从1998年起就放开了房地产市场，个人可以按揭买房了，大部分的人却不敢吃这只螃蟹，非得等个六七年市场慢慢升温以后才有所动作。2004年离现在也才15年，却遥远得像上辈子的事情了。
看电视就知道，一个海军司令当时这就能分到一个户型极差的小两局，可想而知了。好多单位的年轻人只能苦等排队分个单间宿舍……
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嗯，确实是这样。坦率说，大部分普通老百姓住房条件的改善，也就是2004年以后的事情。因为虽然从1998年起就放开了房地产市场，个人可以按揭买房了，大部分的人却不敢吃这只螃蟹，非得等个六七年市场慢慢升温以后才有所动作。2004年离现在也才15年，却遥远得像上辈子的事情了。
@暗杠吆鸡 2019-11-09 22:35:00
顶顶更健康！
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谢谢顶帖。
顶顶更健康！
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谢谢顶帖。
豆瓣关于北京房价从2016年到2017年春翻着跟斗涨，应该被列为世界第九大奇观的帖子发出来三天后，北京房市的疯癫状态戛然而止。到现在，已经整整过去两年半了，还没有恢复到之前的价位。
疯狂的房价在2017年3月17号挨了一记大闷棍。这一天，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，业界称之为“3•17新政”。在“认房又认贷”、二套房首付比例提高、贷款年限缩短等稳准狠的政策挤压之下，北京市有着“窜天猴”外号的房价终于消停了。紧接着，全国各地超过30个城市启动“最严调控”限售。
疯狂的房价在2017年3月17号挨了一记大闷棍。这一天，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，业界称之为“3•17新政”。在“认房又认贷”、二套房首付比例提高、贷款年限缩短等稳准狠的政策挤压之下，北京市有着“窜天猴”外号的房价终于消停了。紧接着，全国各地超过30个城市启动“最严调控”限售。
从2018年到2019年，像北京这种曾经疯狂涨价的城市，房价呈现出回落趋势。除了刚需，几乎没有人再关注住房市场。今天刚得到一个消息，十几年前非常风光的北京慈善家李春平，将他在赛特附近的房子拍卖，250多平米，1100多万竟然没有接手，流拍了。如果这个消息不是一个很可靠的朋友说的，我真是不敢相信。要知道赛特在北京东二环外的位置，靠近建国门，地带这么好，为什么单价这么低都卖不出去？这一方面说明他所房子所在小区的物业管理、房子质量不怎么样外，更重要的是说明冬天真的来了。这么好的地段，这么低的单价，房子竟然脱不了手。
二十年来，房子是如何从一道选择题变成了一道算术题的：
选择题是：十年前，选择买房，还是不买房？
算术题则是：
如果2007年，你有幸在上海，以150万的总价（可以贷款）买了浦东的房子，2017年，你将房子卖出，成交价为1100万。十年之间，房子涨了950万元。
我们来计算一下你（房子）的赚钱速度：
这套房子：
一年涨95万，
一个月涨79166元，
每一天涨2638元，
每小时涨110元，
平均每分钟涨1.83元。
即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在其他任何地方都强。2007年没有限购，如果你有勇气买下三五套房子，等于买了一台印钞机，日夜不休不眠地转动着。毕竟在上海一个月能挣7万元的人，到现在也还是凤毛麟角。
这样的算术题，放在北京、深圳等一些城市做，得到的结果类似。不同的城市，相同的结局。
选择题是：十年前，选择买房，还是不买房？
算术题则是：
如果2007年，你有幸在上海，以150万的总价（可以贷款）买了浦东的房子，2017年，你将房子卖出，成交价为1100万。十年之间，房子涨了950万元。
我们来计算一下你（房子）的赚钱速度：
这套房子：
一年涨95万，
一个月涨79166元，
每一天涨2638元，
每小时涨110元，
平均每分钟涨1.83元。
即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在其他任何地方都强。2007年没有限购，如果你有勇气买下三五套房子，等于买了一台印钞机，日夜不休不眠地转动着。毕竟在上海一个月能挣7万元的人，到现在也还是凤毛麟角。
这样的算术题，放在北京、深圳等一些城市做，得到的结果类似。不同的城市，相同的结局。
有统计资料显示，1978年，全国城镇人均住房仅7平方米建筑面积，约47.5%的城镇居民家庭缺房或无房。而到了2016年，我国人均住宅建筑面积达到40.8平方米，超过英国、德国、荷兰等绝大多数欧洲国家，在欧盟范围内仅稍落后于丹麦。98年的住房制度改革，确实是立了大功。不过也说明，我国的住房已经足够宽裕了，如果有谁说房价还要涨多少，从数据来说，我是不相信的。
@uv9 2019-11-10 22:03:38
98年，我有个同学说，他苦于现在还是个学生，不然一定砸锅卖铁然后贷款买房子。
那时，上海内环附近的房价是4000。
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你这个同学十分有远见，不知他后来付诸实践了没有，因为他毕业了都还敢得及捡宝。从1998年到2003年，像京沪这样的大城市房市非常平淡，一年也涨不了多少。2003年，因为非典席卷全国，这两个城市的房价还双双下挫。我后面会举很多例子，讲那时刚入社会没有多少年，年龄最大不过三十几岁的年轻人，因为对房价抱有幻想，又因为牛刀之类的胡言乱语，拖着没买直到2008年前后才买房的故事。
98年，我有个同学说，他苦于现在还是个学生，不然一定砸锅卖铁然后贷款买房子。
那时，上海内环附近的房价是4000。
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你这个同学十分有远见，不知他后来付诸实践了没有，因为他毕业了都还敢得及捡宝。从1998年到2003年，像京沪这样的大城市房市非常平淡，一年也涨不了多少。2003年，因为非典席卷全国，这两个城市的房价还双双下挫。我后面会举很多例子，讲那时刚入社会没有多少年，年龄最大不过三十几岁的年轻人，因为对房价抱有幻想，又因为牛刀之类的胡言乱语，拖着没买直到2008年前后才买房的故事。
@追随印光大师 2019-11-10 21:51:48
一直在追，楼主请坚持。
知过去才能言将来，明根本才能说趋势。
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感谢追看。确实认清脉络非常重要。变革的时代，知道大势、认清局面对人的一生有时起着决定性作用。我现在来复盘十几二十年前的事，发现那个时候的人之所以“生在福中不知福”，主要是三个因素：第一，没有经历过市场经济、不知道资源的配置起着主导的作用，土地作为不可再生资源有其有限性，尤其是市区好地段的房子，买了不用怕，即便2000年前后看不清大势，买个房子至少不会亏，但是很多人就是想不明白这个道理；2，没有看过外面的世界，那个时候的城市房价，跟国外比起来实在是太低，要是能有国外生活的经验，或有国外亲戚指点，估计会快下手；3，国家已经决定房地产市场化了，这是趋势，趋势面前还妄想逆潮流，这不是傻子吗？可是十几二十年前，大家都没有上帝之眼，除了个别精明的和一些急需改善住房的敢于出手，大部分人都在那儿等着房子降价或看看再说。这一看就看掉了不少人民币。
一直在追，楼主请坚持。
知过去才能言将来，明根本才能说趋势。
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感谢追看。确实认清脉络非常重要。变革的时代，知道大势、认清局面对人的一生有时起着决定性作用。我现在来复盘十几二十年前的事，发现那个时候的人之所以“生在福中不知福”，主要是三个因素：第一，没有经历过市场经济、不知道资源的配置起着主导的作用，土地作为不可再生资源有其有限性，尤其是市区好地段的房子，买了不用怕，即便2000年前后看不清大势，买个房子至少不会亏，但是很多人就是想不明白这个道理；2，没有看过外面的世界，那个时候的城市房价，跟国外比起来实在是太低，要是能有国外生活的经验，或有国外亲戚指点，估计会快下手；3，国家已经决定房地产市场化了，这是趋势，趋势面前还妄想逆潮流，这不是傻子吗？可是十几二十年前，大家都没有上帝之眼，除了个别精明的和一些急需改善住房的敢于出手，大部分人都在那儿等着房子降价或看看再说。这一看就看掉了不少人民币。
@崂山青松 你说的房屋买卖没有电子化提醒我了。我来说个小故事。如果不是我亲身经历，我是不敢相信的。以前确实有很多漏洞，不细心的人都发现不了。我2006年买的房子，给我开票的时候，交纳税款的竟然是另一个人，用的是另一个人的身份证号码。但是我当时并没有发现，觉得填写的是我的房间号，那一串串的号码根本不会去注意。十几年后我卖房子的时候，找出原来的交纳证明给买主，偶然发现了。因为我发现那串号码是身份证号，那个人是79年生的，而我根本不是。所以，人的阅历水平是会随着年龄增长增加的，年轻人确实好糊弄，十几年了，我根本没有想到那串号码是交税人的身份证，而十几年后我一眼就看出来了。也不知道哪个王八拿去抵扣了那么一大笔税款，应该是税务部门的内线操作的吧。
@jyu1912 一生所爱1982 确实，房价的涨幅不能简单这样说。它有个基数。就像现在大家嘲笑猪肉涨价涨幅走低，从10元涨到20元，涨了100%，从20元涨到30元，涨了50%，从30元涨到40元，涨了33%，统计局是这么玩游戏的，但我们不能被他们误导。2015年的那一涨，只能用惨烈二字来形容，因为房价本身已经很高了，再在那个价格上翻跟斗，哪怕翻半个，也是非常可怕的。其实从2004年开始，房价一直是往上走的，具体情况我后面会一年一年捋，大家一看数据就明白了。本来2008年下半年开始有回调的，因为美国的金融危机波及到我们了。但是我们又急急忙忙都推出了4万亿计划，这下子又开始一路走高了。不过到了2011，2012年，房市又萧条了。大家可以留意一下，那一两年发生了很多起的老业主或已买业主砸开发商售楼处的新闻。就是因为房子不好卖了开发商要降价业主不肯。
感谢楼上各位顶帖，不一一回复了。我有时间就会更新，也希望大家热烈讨论，看房价是如何一步一步走到今天这样的。就像我一个中年去世的朋友说的，就是死，也要死个明白。
任何一项改革都没有办法一步到位，尤其是住房这样的大事。整个80年代，住房市场处于复兴前的预热期。1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以依照法律规定转让。1990年5月，国务院颁发55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这是第一份关于地产市场管理的框架性文件，此后所有关于城镇国有土地的法律法规都由此而来，没有超出这个规定。这份文件最重要的一点，是给出了一个受限制的土地使用权，土地有偿、有期限使用制度得以建立，这是此后房地产市场茁壮成长的根本依据。
条例第十二条，对土地使用权出让最高年限按下列用途加以确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。这便是如今商品房所用土地七十年使用权的由来。
所以我们对国家发布的各项文件，不要觉得离自己很远。当时也许是很远，过了十年，二十年后，也许它就是一份决定你一辈子某段时间喜怒哀乐的文件。
任何一项改革都没有办法一步到位，尤其是住房这样的大事。整个80年代，住房市场处于复兴前的预热期。1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以依照法律规定转让。1990年5月，国务院颁发55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这是第一份关于地产市场管理的框架性文件，此后所有关于城镇国有土地的法律法规都由此而来，没有超出这个规定。这份文件最重要的一点，是给出了一个受限制的土地使用权，土地有偿、有期限使用制度得以建立，这是此后房地产市场茁壮成长的根本依据。
条例第十二条，对土地使用权出让最高年限按下列用途加以确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。这便是如今商品房所用土地七十年使用权的由来。
所以我们对国家发布的各项文件，不要觉得离自己很远。当时也许是很远，过了十年，二十年后，也许它就是一份决定你一辈子某段时间喜怒哀乐的文件。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。这纸通知的落地，标志着在我国沿袭了约40年的住房实物分配制度终止了，城镇住房制度即将发生根本性改变。
我要梳理的路径，就从1998年开始。
当时北京市区一套新房，大概需要四五十万，稍微偏远一点的地方，十几二十万就可以全款拿下。后来大名鼎鼎的回龙观，那个时候已经在开始建设。好像十几万就可以拿下。可是我的那些同事，都对偏远的回龙观嫌弃得不得了。宁愿租着房子，也不愿琢磨买房的事。我当时租在西直门的一个回迁楼，是个一居。房子做得质量低劣，没建成多少年天花板上已经有很明显的裂缝了。反正那时大家的住房要求都不高。听说我住的那套房子，时价15万。如今，那里的房子已经是300多万一套了。就那个建筑质量，在我住了以后又扛了二十年，不知还能扛多少年。300多万买三四十平这样的房子，实在是有些屈心呢。不过地段实在是好，所以估计现在行情还是好的。
我要梳理的路径，就从1998年开始。
当时北京市区一套新房，大概需要四五十万，稍微偏远一点的地方，十几二十万就可以全款拿下。后来大名鼎鼎的回龙观，那个时候已经在开始建设。好像十几万就可以拿下。可是我的那些同事，都对偏远的回龙观嫌弃得不得了。宁愿租着房子，也不愿琢磨买房的事。我当时租在西直门的一个回迁楼，是个一居。房子做得质量低劣，没建成多少年天花板上已经有很明显的裂缝了。反正那时大家的住房要求都不高。听说我住的那套房子，时价15万。如今，那里的房子已经是300多万一套了。就那个建筑质量，在我住了以后又扛了二十年，不知还能扛多少年。300多万买三四十平这样的房子，实在是有些屈心呢。不过地段实在是好，所以估计现在行情还是好的。