深圳棚改新政终于定了！最高赔付比不超过1:1.2，可依法强征(转载)
5月17日，深圳市政府正式出台了关于《加快棚户区改造工作的实施意见》的棚改新政！
新政对大家最关心的问题都做出了规定：适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等。
根据意见稿内容，棚改安置补偿标准中产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时，各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
而且对钉子户也有强制规定，如果因个别业主提出不合理要求或部分产权人不明确影响改造，区级政府可依法实施房屋征收。
除此之外，只要楼龄20年以上且符合条件的住宅就可以纳入棚改。此外，楼龄20年以内但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区也可以适用棚户区改造政策。（最后有深圳楼龄20年以上住宅最全盘点，共1009个哟~）
五大亮点:
① 明确旧改范围：楼龄20年以上且满足条件、楼龄20年以内鉴定为危房D级
《实施意见》强调，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
② 明确补偿标准：产权调换标准套内建筑面积1:1，或不超过建筑面积1:1.2
《实施意见》明确，我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定，对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
③ 对于损害合法利益的钉子户，区政府可依法实施房屋征收
为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）等规定，依法实施房屋征收。
④ 政府主导，棚改住宅只有回迁房+人才保障房，没有商品房
《实施意见》提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
⑤ 确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准
《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
官方解读:
Q1，棚户区改造与城市更新政策有什么区别？
棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。
（一）政策适用范围不同。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
（二）补偿奖励标准不同。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
（三）项目实施模式不同。
棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；
而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
Q2，哪些情况适用于棚户区改造政策？
棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：
（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。
1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；
“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；
2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；
3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。
（二）使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。
根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。
Q3，棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。
（一）货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。
（二）产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。
（三）增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。
Q4，权利主体是指哪些群体？
《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
Q5，哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体？
棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
Q6，棚户区改造项目的实施主体将如何产生？
棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门（以下简称区主管部门）确认，确认方式有两种：
1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体；
2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。
Q7，棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途？
棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。
Q8，棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订？
由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。
棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。
Q9，棚户区改造项目能否实施房屋征收？
棚户区改造是以公共利益为目的的，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。
为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，《实施意见》明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。
Q10，棚户区改造项目的地价如何计收？
棚户区改造项目的土地使用权出让费的计收标准根据建成后的房屋用途分别确定：
（一）搬迁安置住房
棚户区改造项目中的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同。
1、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）的，按照现行基准地价标准计收；
2、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体未取得房地产证的，按照现行基准地价标准的1.1倍计收。
（二）人才住房和保障性住房
1、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权归政府的免收地价；
2、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权不归政府的，按现行基准地价50%的标准计收；
3、棚户区改造项目中用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。
（三）其他配套设施
1、棚户区改造项目中的公共服务配套设施产权归政府的免收地价；
2、棚户区改造项目中的其他用途部分，按照基准地价标准计收的仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。
20年楼龄住宅：
新政对大家最关心的问题都做出了规定：适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等。
根据意见稿内容，棚改安置补偿标准中产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时，各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
而且对钉子户也有强制规定，如果因个别业主提出不合理要求或部分产权人不明确影响改造，区级政府可依法实施房屋征收。
除此之外，只要楼龄20年以上且符合条件的住宅就可以纳入棚改。此外，楼龄20年以内但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区也可以适用棚户区改造政策。（最后有深圳楼龄20年以上住宅最全盘点，共1009个哟~）
五大亮点:
① 明确旧改范围：楼龄20年以上且满足条件、楼龄20年以内鉴定为危房D级
《实施意见》强调，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
② 明确补偿标准：产权调换标准套内建筑面积1:1，或不超过建筑面积1:1.2
《实施意见》明确，我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定，对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
③ 对于损害合法利益的钉子户，区政府可依法实施房屋征收
为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）等规定，依法实施房屋征收。
④ 政府主导，棚改住宅只有回迁房+人才保障房，没有商品房
《实施意见》提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
⑤ 确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准
《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
官方解读:
Q1，棚户区改造与城市更新政策有什么区别？
棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。
（一）政策适用范围不同。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
（二）补偿奖励标准不同。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
（三）项目实施模式不同。
棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；
而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
Q2，哪些情况适用于棚户区改造政策？
棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：
（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。
1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；
“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；
2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；
3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。
（二）使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。
根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。
Q3，棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。
（一）货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。
（二）产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。
（三）增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。
Q4，权利主体是指哪些群体？
《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
Q5，哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体？
棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
Q6，棚户区改造项目的实施主体将如何产生？
棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门（以下简称区主管部门）确认，确认方式有两种：
1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体；
2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。
Q7，棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途？
棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。
Q8，棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订？
由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。
棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。
Q9，棚户区改造项目能否实施房屋征收？
棚户区改造是以公共利益为目的的，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。
为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，《实施意见》明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。
Q10，棚户区改造项目的地价如何计收？
棚户区改造项目的土地使用权出让费的计收标准根据建成后的房屋用途分别确定：
（一）搬迁安置住房
棚户区改造项目中的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同。
1、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）的，按照现行基准地价标准计收；
2、棚户区改造项目的搬迁安置住房中，用于安置补偿权利主体未取得房地产证的，按照现行基准地价标准的1.1倍计收。
（二）人才住房和保障性住房
1、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权归政府的免收地价；
2、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，产权不归政府的，按现行基准地价50%的标准计收；
3、棚户区改造项目中用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。
（三）其他配套设施
1、棚户区改造项目中的公共服务配套设施产权归政府的免收地价；
2、棚户区改造项目中的其他用途部分，按照基准地价标准计收的仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。
20年楼龄住宅：