2017年房价会跌吗？==与网友共同学习M2与房价关系的相关知识
要判断2017年房价是否会跌，必须先判断2017年M2即流通货币总量的走势，因为房价与货币是舟与水的关系，货币多房价就涨，货币洪水消退，房价就自然会跌了。
水能载舟亦能覆舟，货币之水既能托起房价，也可以颠覆房价，所以预测2017年房价的走势，必须先预测M2的增长趋势，而要预测M2，则先要搞懂弄通相关M2的知识。
今天与网友共同学习，欢迎网友批评指正；
1，什么是M2
M2就是全社会货币流通总量，是全社会流通现金，银行活期存款和固定存款的总和。
2016年年底，中国有M2总额；约155万亿人民币
2，M2主要由基础货币和信用货币两大部分组成。
基础货币是指由中央银行印刷的纸币，信用货币是指由银行依托基础货币创造的货币。例如，某钱庄有储户存银1万两，该钱庄却开出了2万两银票，这多出的1万两银票就是银行创造的信用货币。但古代钱庄也不敢太多开银票，万一走漏风声，引发储户挤兑，该钱庄就会破产了。
现代银行体系由于有了中央银行准备金制度，往往可以依据基础货币以5倍的乘数创造出信用货币来。例如，中国现有155万亿M2中，大约有30万亿基础货币，其余120万亿是信用货币。也是大约5倍乘数。
3，信用货币由商业银行创造，也可以由商业银行收回
长期以来，中国人都只知道M2一直是高速增长的，从来没有经历过低速增长，更不知道M2其实也可以收缩的。
例如，某银行连本带息收回贷款105万，不再借贷出去了，那么原有银行账上的100万资产和负债就同时消失，只留下5万元利息，而这消失的100万资产和负债意味着社会M2总量也减少了100万。
从1980年到2014年，30多年来中国M2平均增速高达17%，直到2015年才下降到13%，2016年更是仅仅增长11.3%，
那么2016年是否代表中国M2已经进入了一个低速增长阶段呢，我判断这有很大可能，因为2017年1月M2增长只有11,3%，2月更是只有11.1%，M2增长乏力态势明显。
那么，这是否意味中国M2已经进入低速增长的历史性大拐点呢，甚至意味着可能出现M2负增长呢？
这就是我们今天要进一步讨论的重点。。。。。
水能载舟亦能覆舟，货币之水既能托起房价，也可以颠覆房价，所以预测2017年房价的走势，必须先预测M2的增长趋势，而要预测M2，则先要搞懂弄通相关M2的知识。
今天与网友共同学习，欢迎网友批评指正；
1，什么是M2
M2就是全社会货币流通总量，是全社会流通现金，银行活期存款和固定存款的总和。
2016年年底，中国有M2总额；约155万亿人民币
2，M2主要由基础货币和信用货币两大部分组成。
基础货币是指由中央银行印刷的纸币，信用货币是指由银行依托基础货币创造的货币。例如，某钱庄有储户存银1万两，该钱庄却开出了2万两银票，这多出的1万两银票就是银行创造的信用货币。但古代钱庄也不敢太多开银票，万一走漏风声，引发储户挤兑，该钱庄就会破产了。
现代银行体系由于有了中央银行准备金制度，往往可以依据基础货币以5倍的乘数创造出信用货币来。例如，中国现有155万亿M2中，大约有30万亿基础货币，其余120万亿是信用货币。也是大约5倍乘数。
3，信用货币由商业银行创造，也可以由商业银行收回
长期以来，中国人都只知道M2一直是高速增长的，从来没有经历过低速增长，更不知道M2其实也可以收缩的。
例如，某银行连本带息收回贷款105万，不再借贷出去了，那么原有银行账上的100万资产和负债就同时消失，只留下5万元利息，而这消失的100万资产和负债意味着社会M2总量也减少了100万。
从1980年到2014年，30多年来中国M2平均增速高达17%，直到2015年才下降到13%，2016年更是仅仅增长11.3%，
那么2016年是否代表中国M2已经进入了一个低速增长阶段呢，我判断这有很大可能，因为2017年1月M2增长只有11,3%，2月更是只有11.1%，M2增长乏力态势明显。
那么，这是否意味中国M2已经进入低速增长的历史性大拐点呢，甚至意味着可能出现M2负增长呢？
这就是我们今天要进一步讨论的重点。。。。。
继续，
我们还需要分清一下借贷消费和信贷消费，因为借贷消费是不创造信用货币的，只有信贷消费才创造信用货币；
1，什么是借贷消费，借贷消费又叫直接融资，使用的是社会存量资金；
举例；有12个人，每人每月存款10元，合计120元，可以购买一辆自行车，他们可以用抓阄的办法确定获得这笔钱的先后顺序，这样顺序在先的可以提前买到自行车。这就是借贷消费。
借贷消费的办法使11个人提前消费了自行车，对大家都有好处，对社会也有好处，可以改进消费结构。同时又不超发货币。使用的全部是存量资金。
但借贷消费不会增加消费量，每月还是只消费1辆自行车，每年最多12辆。
2，什么是信贷消费；
信贷消费就是通过商业银行创造的信用货币刺激消费，增加消费量
举例；还是有12个人，每月存入银行10元，银行收到这120元后借给甲购买了一辆自行车，自行车商收到120元后存入银行，银行又借给乙，乙也购买了辆自行车，自行车商收到120元后，又付给材料厂，材料厂存入银行，银行又借给丙，一个月内借给了5个人购买了5辆自行车。。。。
这样，同样是12个人，同样是每人每月存款10元，但银行凭此创造了大量信用货币，使得每个月自行车销量增加到5辆，一年增加到60辆，大大刺激和增加了自行车消费量。
与此同时，商业银行也创造了近500元流通货币，增加了M2流通货币量。
未完，待续
我们还需要分清一下借贷消费和信贷消费，因为借贷消费是不创造信用货币的，只有信贷消费才创造信用货币；
1，什么是借贷消费，借贷消费又叫直接融资，使用的是社会存量资金；
举例；有12个人，每人每月存款10元，合计120元，可以购买一辆自行车，他们可以用抓阄的办法确定获得这笔钱的先后顺序，这样顺序在先的可以提前买到自行车。这就是借贷消费。
借贷消费的办法使11个人提前消费了自行车，对大家都有好处，对社会也有好处，可以改进消费结构。同时又不超发货币。使用的全部是存量资金。
但借贷消费不会增加消费量，每月还是只消费1辆自行车，每年最多12辆。
2，什么是信贷消费；
信贷消费就是通过商业银行创造的信用货币刺激消费，增加消费量
举例；还是有12个人，每月存入银行10元，银行收到这120元后借给甲购买了一辆自行车，自行车商收到120元后存入银行，银行又借给乙，乙也购买了辆自行车，自行车商收到120元后，又付给材料厂，材料厂存入银行，银行又借给丙，一个月内借给了5个人购买了5辆自行车。。。。
这样，同样是12个人，同样是每人每月存款10元，但银行凭此创造了大量信用货币，使得每个月自行车销量增加到5辆，一年增加到60辆，大大刺激和增加了自行车消费量。
与此同时，商业银行也创造了近500元流通货币，增加了M2流通货币量。
未完，待续
谢谢网友支持，
继续
当我们明白了以上相关知识后。我们就知道。M2增长是有条件的，是受客观经济规律支配的，既不是政府，也不是老百姓的主观意愿决定的。一旦M2下降拐点到来，或者M2增长遭遇天花板，M2就会遵循其自身的客观规律进入增速下降通道，甚至由正转负都有可能。
种种迹象表明，中国M2增长已经遭遇天花板；
1，物价天花板
中国现在的物价整体上已经接近国际水平，有些商品价格甚至超过美国。俗话说，人往高处走，水往低处流，继续货币放水必定推高物价，导致国外商品性价比高于国内，钱就会往低价处走，资本就会外流，人民币就会贬值。
2，债务天花板
如果一个国家债务太高，导致失去了偿还能力，就只能借新债还旧债，不可持续。中国债务累积已经接近200万亿，光利息每年就接近10万亿，而一年GDP净增额不会超过5万亿，整体上早已失去了偿债能力，继续推高M2，也就是继续推高债务，将不可持续。
3，信贷效益的天花板
中国已经累积了巨量的依靠信贷资金的投资项目，不但有效益的项目越来越少，已经建成的项目效益也越来越差，例如，中国收费高速公路连年亏损，2015年亏损超过3000亿，这些亏损项目就像吞噬投资资金的黑洞，不但不能为新投资积累资金，还会导致新投资必须先补偿亏损，实际可用投资资金越来越少。
4，银行本身风险的天花板
固定资产投资信贷多，房贷多就意味着银行的长期贷款多，银行资金周转越来越慢，效益越来越差，风险却越来越大。
例如，100万20年期房贷，需要20年才能周转一次，每年银行只能回笼5万资金用于再贷款，资金周转慢，效益当然就会差。同时长达30年的贷款期，谁也不知道会发生什么，风险难以控制。
下面列出一些实际例子。来说明M2的增长确实遭遇了以上天花板，将充分说明央行2017年很难推动M2继续高速增长，这是与以前情况完全相反的，以前央行的主要工作是压制M2过快增长，因为过去只要央行放水，M2就飙升，
例如，2008年放水4万亿，2009年M2飙升27%，2010年飙升19%，到了2015和2016年，央行货币放水也不少，但M2增长最高的某月也没有超过14%，2016年全年M2仅仅增长11.3%，
未完，待续
继续
当我们明白了以上相关知识后。我们就知道。M2增长是有条件的，是受客观经济规律支配的，既不是政府，也不是老百姓的主观意愿决定的。一旦M2下降拐点到来，或者M2增长遭遇天花板，M2就会遵循其自身的客观规律进入增速下降通道，甚至由正转负都有可能。
种种迹象表明，中国M2增长已经遭遇天花板；
1，物价天花板
中国现在的物价整体上已经接近国际水平，有些商品价格甚至超过美国。俗话说，人往高处走，水往低处流，继续货币放水必定推高物价，导致国外商品性价比高于国内，钱就会往低价处走，资本就会外流，人民币就会贬值。
2，债务天花板
如果一个国家债务太高，导致失去了偿还能力，就只能借新债还旧债，不可持续。中国债务累积已经接近200万亿，光利息每年就接近10万亿，而一年GDP净增额不会超过5万亿，整体上早已失去了偿债能力，继续推高M2，也就是继续推高债务，将不可持续。
3，信贷效益的天花板
中国已经累积了巨量的依靠信贷资金的投资项目，不但有效益的项目越来越少，已经建成的项目效益也越来越差，例如，中国收费高速公路连年亏损，2015年亏损超过3000亿，这些亏损项目就像吞噬投资资金的黑洞，不但不能为新投资积累资金，还会导致新投资必须先补偿亏损，实际可用投资资金越来越少。
4，银行本身风险的天花板
固定资产投资信贷多，房贷多就意味着银行的长期贷款多，银行资金周转越来越慢，效益越来越差，风险却越来越大。
例如，100万20年期房贷，需要20年才能周转一次，每年银行只能回笼5万资金用于再贷款，资金周转慢，效益当然就会差。同时长达30年的贷款期，谁也不知道会发生什么，风险难以控制。
下面列出一些实际例子。来说明M2的增长确实遭遇了以上天花板，将充分说明央行2017年很难推动M2继续高速增长，这是与以前情况完全相反的，以前央行的主要工作是压制M2过快增长，因为过去只要央行放水，M2就飙升，
例如，2008年放水4万亿，2009年M2飙升27%，2010年飙升19%，到了2015和2016年，央行货币放水也不少，但M2增长最高的某月也没有超过14%，2016年全年M2仅仅增长11.3%，
未完，待续
@滑雪爱好者2017 2017-03-15 09:41:35
又一个拿m2说房价的，这种太多了，从2012到2017，年年拿m2说事，关键你的数据都是媒体给的，都是假的，分析有何意义
-----------------------------
好像都是用M2增长来论证房价还会继续涨吧，我是论证房价会跌呢
又一个拿m2说房价的，这种太多了，从2012到2017，年年拿m2说事，关键你的数据都是媒体给的，都是假的，分析有何意义
-----------------------------
好像都是用M2增长来论证房价还会继续涨吧，我是论证房价会跌呢
继续
现在举一些现实发生的例子，来说明M2增长确实遭遇了天花板。
例如，早几年，出国旅游者在国外买买买，原因是国外一些商品的性价比已经高于国内，这2年，随着人民币贬值，国外买买买明显退潮，充分说明人民币汇率对国内外物价变化已经非常敏感。
过去M2货币超发那么多，汇率也没这么敏感，因为那时中国物价非常低，怎么涨价，汇率也没这么敏感。
例如，2016年3月，央行放宽房贷首付比，下降约10个百分点，导致一线和部分二线城市房价大涨，央行不得不在国庆前夜发布限购令。其中一个重要原因是出现了许多首付贷，即，首付也是贷款，而这些贷款大部分又实际来自银行，这就大大增加了银行风险。充分证明房贷政策已经没法再宽松了。再靠房贷来推高M2就受限制了。
例如，最新数据，国家统计局公布的固定资产投资资金来源数据显示，2017年1到2月，资金来源断崖式的下跌，为负8%，这是多年没有过的，这无疑是个非常重要的经济信号警示，表明，固定资产投资资金筹措困难，其中一个可能的主要原因就是地方政府不愿意，或不敢再向银行大规模贷款，或者是银行考虑自身风险不愿意贷出。
俗话说，一分钱难倒英雄汉，地方政府筹不到钱，固定资产投资就上不去，不但M2上不去，连GDP增长也会拉下来。
以前可不是这样的，2008年的4万亿救市计划一下来，地方政府配套资金飙升，M2暴涨，2009年M2暴涨27%以上。当时的央行不得不拼命压制，以防经济过热。
谁都知道，固定资产投资贷款，房地产贷款都是推高M2增长的大头，这两项遭遇天花板，2017年要继续推高M2保持较高速度增长就难了。
M2增长放缓，房价还涨得上去吗，不用脑袋想，用骨头想都知道。
毫无疑问，央行为了维持房价，维持固定资产投资增长，维持GDP增长，将不得不尽力推高2017年的M2增速。但M2增长不是央行想增长就增长的，也不是想压制就压制。想维持就维持的，因为M2增长或收缩有其客观规律，无论央行怎么努力，该收缩还是会收缩的。
接下来，我们从货币经济原理角度，谈谈M2增长或收缩的客观规律。
未完，待续
现在举一些现实发生的例子，来说明M2增长确实遭遇了天花板。
例如，早几年，出国旅游者在国外买买买，原因是国外一些商品的性价比已经高于国内，这2年，随着人民币贬值，国外买买买明显退潮，充分说明人民币汇率对国内外物价变化已经非常敏感。
过去M2货币超发那么多，汇率也没这么敏感，因为那时中国物价非常低，怎么涨价，汇率也没这么敏感。
例如，2016年3月，央行放宽房贷首付比，下降约10个百分点，导致一线和部分二线城市房价大涨，央行不得不在国庆前夜发布限购令。其中一个重要原因是出现了许多首付贷，即，首付也是贷款，而这些贷款大部分又实际来自银行，这就大大增加了银行风险。充分证明房贷政策已经没法再宽松了。再靠房贷来推高M2就受限制了。
例如，最新数据，国家统计局公布的固定资产投资资金来源数据显示，2017年1到2月，资金来源断崖式的下跌，为负8%，这是多年没有过的，这无疑是个非常重要的经济信号警示，表明，固定资产投资资金筹措困难，其中一个可能的主要原因就是地方政府不愿意，或不敢再向银行大规模贷款，或者是银行考虑自身风险不愿意贷出。
俗话说，一分钱难倒英雄汉，地方政府筹不到钱，固定资产投资就上不去，不但M2上不去，连GDP增长也会拉下来。
以前可不是这样的，2008年的4万亿救市计划一下来，地方政府配套资金飙升，M2暴涨，2009年M2暴涨27%以上。当时的央行不得不拼命压制，以防经济过热。
谁都知道，固定资产投资贷款，房地产贷款都是推高M2增长的大头，这两项遭遇天花板，2017年要继续推高M2保持较高速度增长就难了。
M2增长放缓，房价还涨得上去吗，不用脑袋想，用骨头想都知道。
毫无疑问，央行为了维持房价，维持固定资产投资增长，维持GDP增长，将不得不尽力推高2017年的M2增速。但M2增长不是央行想增长就增长的，也不是想压制就压制。想维持就维持的，因为M2增长或收缩有其客观规律，无论央行怎么努力，该收缩还是会收缩的。
接下来，我们从货币经济原理角度，谈谈M2增长或收缩的客观规律。
未完，待续
继续；
当代世界纸币体系是个用信用创造货币的体系，即；货币就是债务。与金银货币体系是不同的，金银是印刷不出来的，也是不能由信用创造出来的。
现代信用纸币体系有什么特点呢；
1，货币数量需要以一定速度不断增长
为什么？因为有利息
我们假设一个国家只有100亿货币，如果没有利息，那么在100亿货币之间无论怎么借贷，都是能够还清的，
但是，如果是有利息的债务，情况就不同了，例如，100亿债务每年产生5亿利息，那么原有100亿货币总量就不够了，就必须补充5亿额外货币量，否则债务就没法结清，债务链条就会因为缺少货币而断裂。
现代纸币体系就得不断通过创造新的信贷货币来补充，问题是，信贷货币本身又是靠借贷才能创造，所以不断补充货币的过程就是债务不断累积增长的过程。
这个过程也是一个借贷消费不断增长，推动经济不断增长的过程，使经济进入了一个消费不断增长，物价不断上涨，经济不断增长，M2不断增长的经济繁荣时期。
遗憾的是，随着债务的不断增长，利息总量也会不断增长，最终会导致实体经济无力归还债务，经济繁荣周期达到顶点，M2增长也达到顶点，M2增长逐步减速，甚至开始衰退，如是进入一个消费增长减速，经济增长减速，M2增长减速，物价下跌的经济衰退时期。
怎样判断实体经济已经失去还债能力呢。
很简单，就是实体经济利润率不断下降，实体经济越来越难做，为什么呢，因为全社会的巨大利息总量的压迫。
例如，中国当前债务总额已经接近200万亿，按年息5%算，就是约10万亿，获得这10万亿利息的人可以用这钱来消费各种各样的商品，而所有商品都是靠劳动者辛辛苦苦制造，但他们却得不到任何回报，因为这些用利息消费的人，他们只消费，不劳动，没有向市场提供任何商品。反映到实体经济总体上就是利润率不断降低，赚钱越来越难。
辛亏，这10万亿利息一般都只有少量的用于消费，大部分又重新投入借贷，钱生钱游戏中去了，如果这每年产生的10万亿利息全部投入消费，实体经济早垮掉N次了。
未完，待续
当代世界纸币体系是个用信用创造货币的体系，即；货币就是债务。与金银货币体系是不同的，金银是印刷不出来的，也是不能由信用创造出来的。
现代信用纸币体系有什么特点呢；
1，货币数量需要以一定速度不断增长
为什么？因为有利息
我们假设一个国家只有100亿货币，如果没有利息，那么在100亿货币之间无论怎么借贷，都是能够还清的，
但是，如果是有利息的债务，情况就不同了，例如，100亿债务每年产生5亿利息，那么原有100亿货币总量就不够了，就必须补充5亿额外货币量，否则债务就没法结清，债务链条就会因为缺少货币而断裂。
现代纸币体系就得不断通过创造新的信贷货币来补充，问题是，信贷货币本身又是靠借贷才能创造，所以不断补充货币的过程就是债务不断累积增长的过程。
这个过程也是一个借贷消费不断增长，推动经济不断增长的过程，使经济进入了一个消费不断增长，物价不断上涨，经济不断增长，M2不断增长的经济繁荣时期。
遗憾的是，随着债务的不断增长，利息总量也会不断增长，最终会导致实体经济无力归还债务，经济繁荣周期达到顶点，M2增长也达到顶点，M2增长逐步减速，甚至开始衰退，如是进入一个消费增长减速，经济增长减速，M2增长减速，物价下跌的经济衰退时期。
怎样判断实体经济已经失去还债能力呢。
很简单，就是实体经济利润率不断下降，实体经济越来越难做，为什么呢，因为全社会的巨大利息总量的压迫。
例如，中国当前债务总额已经接近200万亿，按年息5%算，就是约10万亿，获得这10万亿利息的人可以用这钱来消费各种各样的商品，而所有商品都是靠劳动者辛辛苦苦制造，但他们却得不到任何回报，因为这些用利息消费的人，他们只消费，不劳动，没有向市场提供任何商品。反映到实体经济总体上就是利润率不断降低，赚钱越来越难。
辛亏，这10万亿利息一般都只有少量的用于消费，大部分又重新投入借贷，钱生钱游戏中去了，如果这每年产生的10万亿利息全部投入消费，实体经济早垮掉N次了。
未完，待续
@wyhh1984 2017-03-15 10:13:56
m2与房价呈正比关系在几年前是对的，这两年不对，主要非m2贷款太多，要把这个考虑进去
-----------------------------
你说的是直接融资吧，像理财产品这类融资其实也是银行的信贷货币，算不上直接融资，受平均利润率规律支配，直接融资其实也没有多大余地，例如股市，2015年试了一下，结果一头栽了下来。。。
m2与房价呈正比关系在几年前是对的，这两年不对，主要非m2贷款太多，要把这个考虑进去
-----------------------------
你说的是直接融资吧，像理财产品这类融资其实也是银行的信贷货币，算不上直接融资，受平均利润率规律支配，直接融资其实也没有多大余地，例如股市，2015年试了一下，结果一头栽了下来。。。