2018.1.5 北京房价预测
「重磅」石景山拍出新地王！地价又大涨了

北京房地产观澜
1小时前 · 房产领域创作者
北京土地市场今天有三宗土地竞拍，其中石景山的不限价商品房地块最引人关注。
该地块吸引了包括首钢基金＋中骏＋招商联合体、中海、华润＋电建联合体、平安四家主体七家房企的竞拍，最终，华润＋电建联合体以73.4亿的成交总价，溢价率11.6%。
石景山古城地块土地面积：64377.39平米；建筑规模：214138平米；其中住宅110942㎡，商业99276㎡，教育3920㎡。容积率：住宅2.8，商业5.0。
楼面价几何？
大家都很关心这个地块的住宅部分楼面价，楼面价的算法通常就是：
土地总价/总建筑面积。
这个地块略微复杂的是，不仅有住宅用地，还有商业用地。
那怎么估算楼面价呢？
商业用地价格比较平稳，我们可以参考近期石景山的商业用地楼面价。
去年1月9日，石景山拍了两块商业用地，石景山区中关村科技园1605-636地块和1605-651地块，均以底价出让，楼面价为16383元/㎡，位于6号线杨庄附近。
今天的古城地块位置略好一些，但容积率很高，5.0，我们毛估估商业楼面价顶多算为2万/平吧，这样商业地块的总价可以算成20亿左右，那么不算教育用地的成本，住宅用地部分的成本约为53亿左右，除以11万平方米的住宅建筑规模，我们得到：
住宅的楼面积大概在4.8万/平米左右。
当然这是一个粗略估算，但毫无疑问的是，今天的楼面价已经创下了石景山土地的楼面价新高。要知道，2018年10月31日出让的长安云锦地块，楼面价是3.1万/平米！半年多一点时间，楼面价上涨了50%！而且拿地的是华润，华润的定价从来就不低，因此我们也预计这个地块未来的商品房项目均价会超过7万/平米。
石景山古城地块
古城这宗地块包括了古城南街东侧1612-761、764等地块R2二类居住用地，以及商业金融和教育用地，挂牌出让起始价为人民币657500万元。
地块位置很好，紧邻长安街，距离地铁1号线古城站很近。

根据拍卖文件可知，住宅容积率2.5-2.8，高度分别限制为24米和80米，也就说有8层的小高层和20多层的大高层。

地块距离一号线地铁站仅仅几百米，相对于限均价5.88万/平米的长安云锦来说，位置略好一些。而西黄村地铁站附近的限竞房项目禧悦学府，限价是6.27万/平米。古城地铁站这个新地块应该优于西黄村的位置，又不是限竞房项目，土地成本又高，因此将来价格超过7万/平米，也很正常。石景山土地价格上涨，毫无疑问会让现在的石景山在售新盘项目都有比价优势，从而推动去化率。

目前来看，北京土地市场有两个趋势：
1. 位置好的地块已经逐渐不限价了
比如朝阳孙河的新地块，今天石景山古城的新地块，以及下周会拍卖的丰台花乡造甲村的地块。
2. 土地价格越来越高
孙河新地块楼面价超过7万，亦庄河西的两宗新地块楼面价接近4万，今天的石景山地块楼面价4.8万! 都是各自区域的地价新高！
新房现在的库存，的确比较高，但是另一方面，“涨价去库存”的预期越来越强了。位置不好的项目，购买一定要谨慎，比如青龙湖区域，顺义新城区域等等。但对于目前位置还不错的限竞房项目，我们的建议是，趁还有限价的福利，要抓住机会，该买就买吧。
毕竟，大诗人雪莱说过：
面粉贵了，面包涨价还会远吗？
更多北京楼市信息，欢迎加入我们的“房产交流群”来讨论，有区域群，也有项目群。关注我们的头条号，发私信，暗号“入群”。
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丰台青龙湖
石景山合并
北京地铁11号线图
什么叫楼面价
孙河规划图
石景山广宁村规划图

北京房地产观澜
1小时前 · 房产领域创作者
北京土地市场今天有三宗土地竞拍，其中石景山的不限价商品房地块最引人关注。
该地块吸引了包括首钢基金＋中骏＋招商联合体、中海、华润＋电建联合体、平安四家主体七家房企的竞拍，最终，华润＋电建联合体以73.4亿的成交总价，溢价率11.6%。
石景山古城地块土地面积：64377.39平米；建筑规模：214138平米；其中住宅110942㎡，商业99276㎡，教育3920㎡。容积率：住宅2.8，商业5.0。
楼面价几何？
大家都很关心这个地块的住宅部分楼面价，楼面价的算法通常就是：
土地总价/总建筑面积。
这个地块略微复杂的是，不仅有住宅用地，还有商业用地。
那怎么估算楼面价呢？
商业用地价格比较平稳，我们可以参考近期石景山的商业用地楼面价。
去年1月9日，石景山拍了两块商业用地，石景山区中关村科技园1605-636地块和1605-651地块，均以底价出让，楼面价为16383元/㎡，位于6号线杨庄附近。
今天的古城地块位置略好一些，但容积率很高，5.0，我们毛估估商业楼面价顶多算为2万/平吧，这样商业地块的总价可以算成20亿左右，那么不算教育用地的成本，住宅用地部分的成本约为53亿左右，除以11万平方米的住宅建筑规模，我们得到：
住宅的楼面积大概在4.8万/平米左右。
当然这是一个粗略估算，但毫无疑问的是，今天的楼面价已经创下了石景山土地的楼面价新高。要知道，2018年10月31日出让的长安云锦地块，楼面价是3.1万/平米！半年多一点时间，楼面价上涨了50%！而且拿地的是华润，华润的定价从来就不低，因此我们也预计这个地块未来的商品房项目均价会超过7万/平米。
石景山古城地块
古城这宗地块包括了古城南街东侧1612-761、764等地块R2二类居住用地，以及商业金融和教育用地，挂牌出让起始价为人民币657500万元。
地块位置很好，紧邻长安街，距离地铁1号线古城站很近。

根据拍卖文件可知，住宅容积率2.5-2.8，高度分别限制为24米和80米，也就说有8层的小高层和20多层的大高层。

地块距离一号线地铁站仅仅几百米，相对于限均价5.88万/平米的长安云锦来说，位置略好一些。而西黄村地铁站附近的限竞房项目禧悦学府，限价是6.27万/平米。古城地铁站这个新地块应该优于西黄村的位置，又不是限竞房项目，土地成本又高，因此将来价格超过7万/平米，也很正常。石景山土地价格上涨，毫无疑问会让现在的石景山在售新盘项目都有比价优势，从而推动去化率。

目前来看，北京土地市场有两个趋势：
1. 位置好的地块已经逐渐不限价了
比如朝阳孙河的新地块，今天石景山古城的新地块，以及下周会拍卖的丰台花乡造甲村的地块。
2. 土地价格越来越高
孙河新地块楼面价超过7万，亦庄河西的两宗新地块楼面价接近4万，今天的石景山地块楼面价4.8万! 都是各自区域的地价新高！
新房现在的库存，的确比较高，但是另一方面，“涨价去库存”的预期越来越强了。位置不好的项目，购买一定要谨慎，比如青龙湖区域，顺义新城区域等等。但对于目前位置还不错的限竞房项目，我们的建议是，趁还有限价的福利，要抓住机会，该买就买吧。
毕竟，大诗人雪莱说过：
面粉贵了，面包涨价还会远吗？
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石景山合并
北京地铁11号线图
什么叫楼面价
孙河规划图
石景山广宁村规划图
在刚刚结束的土拍当中，华润+电建 经过4轮激战以73.4亿竞得石景山古城南街不限价地块，住宅部分预估楼面价高达5.5万/平米。按此楼板价推算，石景山房价的7万+时代将在半年后启程。再不提前入手，石景山可真的要高攀不起了。
这个帖子大家可以翻一番，基本上都说对了！
这一波调整时间长，前面也说了，因为这一波涨幅太大了，基数大，又翻翻，调整时间长是正常的！
这一波调整时间长，前面也说了，因为这一波涨幅太大了，基数大，又翻翻，调整时间长是正常的！
竟限房的威力真的大，大部分项目今天拿到预售证，今天就开盘，绝不浪费一天！
说实在的，这架势，±都怕！我以前说北京以后可能都是竟限房了，现在看说错了！
大量新盘集中大量开盘会出事的！
说实在的，这架势，±都怕！我以前说北京以后可能都是竟限房了，现在看说错了！
大量新盘集中大量开盘会出事的！
转文，我觉得写的不错！
喜欢我的都关注我了~
房地产是我国的命脉支柱行业，也和大部分中国人的财富息息相关，房价，永远是亲朋好友之间最大的谈论话题。
和亲友之间讨论最多的，就是中国房价是否存在泡沫以及中国房价会不会下跌这两个问题，通常会引起激烈的争论。
之所以会引起争论，是因为这两个问题的真实答案存在严重的矛盾和冲突。
中国的房价的确存在泡沫，但是中国的房价真的不会下跌。
这两个答案看似是不可能同时存在的，但是他们的确真实存在于中国的现实中，让很多对楼市一知半解的人困惑不已。
今天，我用详细的数据，给大家分析一下，说说这两个看似矛盾的结论为何可以同时存在。
土地财政对中国的重要性
讨论中国房价，必然离不开对土地财政的分析，如果不懂土地制度和土地财政的利益分配，那分析中国的房价无疑是缘木求鱼，所以我今天首先给大家讲一讲土地财政的本质。
很多人对土地财政的理解，就是政府的变相税收，只是为了收钱而已。这样的理解过于肤浅，无法深刻理解土地财政对中国发展的功劳，也无法认知到政府对于土地财政的重视程度。
在过去的20年，不管你黑中国还是粉中国，都不会否认中国创造了世界经济奇迹，经济发展的速度让全世界的经济专家都高呼看不懂。
中国创造经济奇迹的最大功臣，就是土地财政，这一源于香港的土地制度被移植到大陆之后，突然被人发现，无比的适合刚刚改革开放的中国。
1949，新中国刚解放的时候，一穷二白，需要进行大量的投资进行建设。中国想建无数的工厂，想建无数的高楼大厦，想修无数的道路港口。
想法是美好的，现实是残酷的，中国没钱，想修几个钢铁厂都得靠苏联援助。
一个新生国家，注定要经过一个资本奇缺的过程，地球上所有的发达国家，都是通过对外侵略，掠夺殖民地的财富，来完成自己原始资本的积累。
一旦原始资本积累完成，这些资本就会带来持续的税收，这些税收可以再投资，从而自我循环，加速积累。
所以，发达国家可以做到和平发展，但是从来没有一个发达国家可以做到和平崛起，他们崛起的过程，一定伴随着血腥的对外战争。
全世界目前为止只有中国做到了和平崛起，这里面是有奥秘的。
原始资本的积累，要么靠外部掠夺，要么靠内部积累，而内部积累是一个很漫长的过程，强行积累则一定会引起大规模的社会动乱。
工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛，而原始资本的门槛和内部积累的难度，挡住了无数不发达国家的工业化之路。
新中国解放之初，没有外部掠夺的条件，采用的是内部积累的道路。当时中国采用了“计划经济”这个工具，利用工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门，来生硬完成原始资本的积累，试图让工业部门先发展，然后反哺农业部门。
结果大家也看到了，发展了几十年之后，中国的确靠自己的积累建立了初步的工业基础，但是总体经济水平和世界的差距越来越大，连续多年的强行积累，几乎窒息了中国的经济，但这也仅仅只是勉强启动了初步工业化而已，至于城市化所需要的原始资本，政府根本无力顾及。
全国的城市化水平，常年徘徊在百分之十几左右，1980年全国的城市化，和1949年相比，没有丝毫发展，原地踏步。
没有外部掠夺或者扶持，单纯靠自身积累，想崛起实在是太难太难。
我投资建个工厂，收益会暴涨，这个工厂会持续带来收益，10年就能还清本息。但是如果我一开始借不到钱来建这个工厂，单纯靠自己的工资，我可能积累100年，才能勉强凑够建工厂的钱。
这就是原始资本的重要性，城市化的道理，其实也是一样。
都是土地，凭什么城市的土地比农村的贵那么多，就是因为城市能提供农村所没有的公共服务，这是城市价值的核心根源。
但是这些公共服务，不管是修路，还是修医院学校，都需要规模巨大的一次性投资，这笔投资会在未来数十年，源源不断的给整个城市带来收益和好处，给城市管理者带来持续的税收。
但是在初期，这笔钱从哪来？对外掠夺没有门路，对内强行摊派会引发动乱，基础设施巨大的一次性投资，成为了制约很多国家城市化的主要障碍，没有原始资本，你拿什么城市化。
没有对外掠夺能力的发展中国家，一般只能靠时间去慢慢完成自己的原始积累，所以他们发展缓慢。
而中国能成为世界经济奇迹的核心原因，在于中国有着全球罕见的土地公有制，这一制度结合土地财政，产生了意想不到的化学反应。
我们刚才分析过，基础投资会源源不断的带来收益，这笔买卖是划算的，收益还可以拿来再投资，也可以拿收益现金流做抵押，换取大量的融资，从而持续发展，这个道理，全球政府都懂。
但是初始投资需要的资本，要对外掠夺不可能，要对内说服无数的民众，把他们的钱心甘情愿交给自己来投资，也不可能，于是问题成为了死结。
中国利用自身土地公有制的特色，靠出售土地使用权获得初始资本，利用初始资本进行城市投资建设，获得了稳定的现金流之后，以这些稳定的现金流为抵押，利用“城投公司”平台为手套再次融资，从而凭空融来了天量的原始资本进行再次投资，这一流程，统称“土地财政”。
急剧膨胀的土地财政，让中国地方政府以全世界从未见过的办法完成了自己的原始资本积累，这些原始资本，让地方政府以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。
中国城市化的速度和规模，远超改革之初经济学家最大胆的想象，也远超全世界的想象，城市基础建设高速增长引来了大量的人才和资金入住城市，从而带来城市收益的暴涨。
城市暴涨的收益主要分三块，第一部分是城市税收的增长，这部分政府拿走了，第二部分是土地价值的暴涨，这部分也是政府拿走了，第三部分的房价的暴涨，这部分给最初的买房人拿走了，这是政府进行融资，给“投资人”的回馈。
中国之所以能和平崛起，最大的原因就是因为土地财政的融资模式，让中国不必对外掠夺，也不必对内强行积累，就和平的“借”到了足够多的钱，完成了自己的原始积累过程，然后通过长期的收益，来偿还这部分欠债。
土地拍卖收益，只是土地财政的一小部分而已，由土地拍卖收益为原始信用，利用城投行平台进行融资来进行基础建设，从而把土地收益进行数十倍的放大来进行信用借贷，这才是土地财政概念的真正核心。
每年的土地拍卖净收益和税收现金流，是地方政府能借钱的基础信用，一旦房价暴跌，地方政府的基础信用就会破产，这会带来难以想象的连锁反应，地方政府庞大的借贷，是打算用未来数十年的收益来偿还的，而不是现在，一旦基础信用坍塌，中央财政根本无力挽回这种级别的金融海啸。
土地财政让中国以匪夷所思的手段完成了原始资本的积累，从而完成了城市化的大突破，让中国模式成为了世界奇迹，走出了一条以土地信用为基础进行大规模融资来完成城市原始资本积累的独特道路。
中国成为世界奇迹到底特殊在哪，我数来数去，也就这一点最为与众不同了。
土地财政，是中国成为世界经济奇迹的最大功臣，它的确带来了很多问题，但是它的功劳我们不能否认。
所以，在找到一条更完美发展之路之前，除非中国彻底完成了工业化和城市化，再也不缺资本，成为了发达国家，否则土地财政就是政府不可能放弃的手段，绝对不仅仅是钱的问题。
明白了这一点，你才算对中国房地产的理解入了门。
泡沫巨大的中国房价
我刚才说，中国的土地财政的确有很大功劳，但是也带来了一些问题，其中最大的问题，就是中国的房价，产生了泡沫，而且还很大。
中国房价是否存在泡沫，大家众说纷纭，没买到房的说泡沫大的不得了，马上就要炸了，房价迟早要完蛋，而买到房的一口咬死不存在泡沫，所谓屁股决定脑袋。
中国房价在过去20年里，持续疯涨，价格已经涨上天了，但是涨的多就一定存在泡沫么？不一定。
例如腾讯的股价和茅台的股价，这20年的涨速比房价还恐怖，但是没几个人说他们是有泡沫的。
要判断一个投资品有没有泡沫，我们必须要有一个衡量标准，否则我们就无从下手。
而用来衡量房价有无泡沫的通用指标，就是租金收益和持有成本。
我们把钱放在银行理财，有4%的收益，从银行贷款买房子，贷款的基准利率是4.9%，所以我们持有房产是有成本的。
如果你用自己的钱买房，你的持有成本就是4%，如果你贷款买房，你的持有成本就是4.9%，不管你是不是全款买房，你的持有成本都不是0，这一点你必须要搞清楚。
然后，我们来看一看房子这个资产的出租收益，一线城市的出租收益普遍在1.5%左右，二线城市的出租收益普遍在2%左右，三四线城市则在3~4%左右。
我用4~4.9%的成本，冒着房价下跌损失本金的风险，去买一个出租收益在2%左右的资产，这不是在倒贴钱吗，如果房价不涨，每年倒亏3%。
海外城市动辄4%，5%甚至6%以上的租金回报率，几倍于中国热点城市，日本东京各区的租金收益，普遍在5~7%左右，而日本的房贷利率，仅为1.5%，收益剪刀差为全球之冠。
在房地产繁荣期间，房价由购买力最高的人群决定何时止涨，在房地产萧条期间，房价由购买力最低的人群决定何时止跌，这一定律在中国和日本身上，体现的特别明显。
纵观中国15年来的出租回报率，在2004年的时候，住房出租回报率还可以达到6%以上，而到了2019年，住房出租回报率已经跌到了2%。
2%的出租回报率，万万支撑不起5%的持有成本，这是在赌每年房价上涨必然超过3%，如果不涨，就会带来恐怖的抛盘，哪怕房价腰斩，出租回报率也只能回到4%。
从这一点说，中国的房价存在泡沫，毫无争议。
中国的房价真的不会跌
好，现在我们知道中国的房价存在了泡沫，观点的核心支撑就是住房持有成本和出租收益率的高度不匹配。
那么有没有办法解决这个问题呢？其实也很简单，让房价跌下来，或者把房租涨上去，这个收益率不匹配的问题，就解决了。
但是房价是不可以跌的，我在第一段分析土地财政时和你们说过，现在的
喜欢我的都关注我了~
房地产是我国的命脉支柱行业，也和大部分中国人的财富息息相关，房价，永远是亲朋好友之间最大的谈论话题。
和亲友之间讨论最多的，就是中国房价是否存在泡沫以及中国房价会不会下跌这两个问题，通常会引起激烈的争论。
之所以会引起争论，是因为这两个问题的真实答案存在严重的矛盾和冲突。
中国的房价的确存在泡沫，但是中国的房价真的不会下跌。
这两个答案看似是不可能同时存在的，但是他们的确真实存在于中国的现实中，让很多对楼市一知半解的人困惑不已。
今天，我用详细的数据，给大家分析一下，说说这两个看似矛盾的结论为何可以同时存在。
土地财政对中国的重要性
讨论中国房价，必然离不开对土地财政的分析，如果不懂土地制度和土地财政的利益分配，那分析中国的房价无疑是缘木求鱼，所以我今天首先给大家讲一讲土地财政的本质。
很多人对土地财政的理解，就是政府的变相税收，只是为了收钱而已。这样的理解过于肤浅，无法深刻理解土地财政对中国发展的功劳，也无法认知到政府对于土地财政的重视程度。
在过去的20年，不管你黑中国还是粉中国，都不会否认中国创造了世界经济奇迹，经济发展的速度让全世界的经济专家都高呼看不懂。
中国创造经济奇迹的最大功臣，就是土地财政，这一源于香港的土地制度被移植到大陆之后，突然被人发现，无比的适合刚刚改革开放的中国。
1949，新中国刚解放的时候，一穷二白，需要进行大量的投资进行建设。中国想建无数的工厂，想建无数的高楼大厦，想修无数的道路港口。
想法是美好的，现实是残酷的，中国没钱，想修几个钢铁厂都得靠苏联援助。
一个新生国家，注定要经过一个资本奇缺的过程，地球上所有的发达国家，都是通过对外侵略，掠夺殖民地的财富，来完成自己原始资本的积累。
一旦原始资本积累完成，这些资本就会带来持续的税收，这些税收可以再投资，从而自我循环，加速积累。
所以，发达国家可以做到和平发展，但是从来没有一个发达国家可以做到和平崛起，他们崛起的过程，一定伴随着血腥的对外战争。
全世界目前为止只有中国做到了和平崛起，这里面是有奥秘的。
原始资本的积累，要么靠外部掠夺，要么靠内部积累，而内部积累是一个很漫长的过程，强行积累则一定会引起大规模的社会动乱。
工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛，而原始资本的门槛和内部积累的难度，挡住了无数不发达国家的工业化之路。
新中国解放之初，没有外部掠夺的条件，采用的是内部积累的道路。当时中国采用了“计划经济”这个工具，利用工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门，来生硬完成原始资本的积累，试图让工业部门先发展，然后反哺农业部门。
结果大家也看到了，发展了几十年之后，中国的确靠自己的积累建立了初步的工业基础，但是总体经济水平和世界的差距越来越大，连续多年的强行积累，几乎窒息了中国的经济，但这也仅仅只是勉强启动了初步工业化而已，至于城市化所需要的原始资本，政府根本无力顾及。
全国的城市化水平，常年徘徊在百分之十几左右，1980年全国的城市化，和1949年相比，没有丝毫发展，原地踏步。
没有外部掠夺或者扶持，单纯靠自身积累，想崛起实在是太难太难。
我投资建个工厂，收益会暴涨，这个工厂会持续带来收益，10年就能还清本息。但是如果我一开始借不到钱来建这个工厂，单纯靠自己的工资，我可能积累100年，才能勉强凑够建工厂的钱。
这就是原始资本的重要性，城市化的道理，其实也是一样。
都是土地，凭什么城市的土地比农村的贵那么多，就是因为城市能提供农村所没有的公共服务，这是城市价值的核心根源。
但是这些公共服务，不管是修路，还是修医院学校，都需要规模巨大的一次性投资，这笔投资会在未来数十年，源源不断的给整个城市带来收益和好处，给城市管理者带来持续的税收。
但是在初期，这笔钱从哪来？对外掠夺没有门路，对内强行摊派会引发动乱，基础设施巨大的一次性投资，成为了制约很多国家城市化的主要障碍，没有原始资本，你拿什么城市化。
没有对外掠夺能力的发展中国家，一般只能靠时间去慢慢完成自己的原始积累，所以他们发展缓慢。
而中国能成为世界经济奇迹的核心原因，在于中国有着全球罕见的土地公有制，这一制度结合土地财政，产生了意想不到的化学反应。
我们刚才分析过，基础投资会源源不断的带来收益，这笔买卖是划算的，收益还可以拿来再投资，也可以拿收益现金流做抵押，换取大量的融资，从而持续发展，这个道理，全球政府都懂。
但是初始投资需要的资本，要对外掠夺不可能，要对内说服无数的民众，把他们的钱心甘情愿交给自己来投资，也不可能，于是问题成为了死结。
中国利用自身土地公有制的特色，靠出售土地使用权获得初始资本，利用初始资本进行城市投资建设，获得了稳定的现金流之后，以这些稳定的现金流为抵押，利用“城投公司”平台为手套再次融资，从而凭空融来了天量的原始资本进行再次投资，这一流程，统称“土地财政”。
急剧膨胀的土地财政，让中国地方政府以全世界从未见过的办法完成了自己的原始资本积累，这些原始资本，让地方政府以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。
中国城市化的速度和规模，远超改革之初经济学家最大胆的想象，也远超全世界的想象，城市基础建设高速增长引来了大量的人才和资金入住城市，从而带来城市收益的暴涨。
城市暴涨的收益主要分三块，第一部分是城市税收的增长，这部分政府拿走了，第二部分是土地价值的暴涨，这部分也是政府拿走了，第三部分的房价的暴涨，这部分给最初的买房人拿走了，这是政府进行融资，给“投资人”的回馈。
中国之所以能和平崛起，最大的原因就是因为土地财政的融资模式，让中国不必对外掠夺，也不必对内强行积累，就和平的“借”到了足够多的钱，完成了自己的原始积累过程，然后通过长期的收益，来偿还这部分欠债。
土地拍卖收益，只是土地财政的一小部分而已，由土地拍卖收益为原始信用，利用城投行平台进行融资来进行基础建设，从而把土地收益进行数十倍的放大来进行信用借贷，这才是土地财政概念的真正核心。
每年的土地拍卖净收益和税收现金流，是地方政府能借钱的基础信用，一旦房价暴跌，地方政府的基础信用就会破产，这会带来难以想象的连锁反应，地方政府庞大的借贷，是打算用未来数十年的收益来偿还的，而不是现在，一旦基础信用坍塌，中央财政根本无力挽回这种级别的金融海啸。
土地财政让中国以匪夷所思的手段完成了原始资本的积累，从而完成了城市化的大突破，让中国模式成为了世界奇迹，走出了一条以土地信用为基础进行大规模融资来完成城市原始资本积累的独特道路。
中国成为世界奇迹到底特殊在哪，我数来数去，也就这一点最为与众不同了。
土地财政，是中国成为世界经济奇迹的最大功臣，它的确带来了很多问题，但是它的功劳我们不能否认。
所以，在找到一条更完美发展之路之前，除非中国彻底完成了工业化和城市化，再也不缺资本，成为了发达国家，否则土地财政就是政府不可能放弃的手段，绝对不仅仅是钱的问题。
明白了这一点，你才算对中国房地产的理解入了门。
泡沫巨大的中国房价
我刚才说，中国的土地财政的确有很大功劳，但是也带来了一些问题，其中最大的问题，就是中国的房价，产生了泡沫，而且还很大。
中国房价是否存在泡沫，大家众说纷纭，没买到房的说泡沫大的不得了，马上就要炸了，房价迟早要完蛋，而买到房的一口咬死不存在泡沫，所谓屁股决定脑袋。
中国房价在过去20年里，持续疯涨，价格已经涨上天了，但是涨的多就一定存在泡沫么？不一定。
例如腾讯的股价和茅台的股价，这20年的涨速比房价还恐怖，但是没几个人说他们是有泡沫的。
要判断一个投资品有没有泡沫，我们必须要有一个衡量标准，否则我们就无从下手。
而用来衡量房价有无泡沫的通用指标，就是租金收益和持有成本。
我们把钱放在银行理财，有4%的收益，从银行贷款买房子，贷款的基准利率是4.9%，所以我们持有房产是有成本的。
如果你用自己的钱买房，你的持有成本就是4%，如果你贷款买房，你的持有成本就是4.9%，不管你是不是全款买房，你的持有成本都不是0，这一点你必须要搞清楚。
然后，我们来看一看房子这个资产的出租收益，一线城市的出租收益普遍在1.5%左右，二线城市的出租收益普遍在2%左右，三四线城市则在3~4%左右。
我用4~4.9%的成本，冒着房价下跌损失本金的风险，去买一个出租收益在2%左右的资产，这不是在倒贴钱吗，如果房价不涨，每年倒亏3%。
海外城市动辄4%，5%甚至6%以上的租金回报率，几倍于中国热点城市，日本东京各区的租金收益，普遍在5~7%左右，而日本的房贷利率，仅为1.5%，收益剪刀差为全球之冠。
在房地产繁荣期间，房价由购买力最高的人群决定何时止涨，在房地产萧条期间，房价由购买力最低的人群决定何时止跌，这一定律在中国和日本身上，体现的特别明显。
纵观中国15年来的出租回报率，在2004年的时候，住房出租回报率还可以达到6%以上，而到了2019年，住房出租回报率已经跌到了2%。
2%的出租回报率，万万支撑不起5%的持有成本，这是在赌每年房价上涨必然超过3%，如果不涨，就会带来恐怖的抛盘，哪怕房价腰斩，出租回报率也只能回到4%。
从这一点说，中国的房价存在泡沫，毫无争议。
中国的房价真的不会跌
好，现在我们知道中国的房价存在了泡沫，观点的核心支撑就是住房持有成本和出租收益率的高度不匹配。
那么有没有办法解决这个问题呢？其实也很简单，让房价跌下来，或者把房租涨上去，这个收益率不匹配的问题，就解决了。
但是房价是不可以跌的，我在第一段分析土地财政时和你们说过，现在的
市规划和自然资源委今天发布，《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已于日前经市政府批准并发布实施。
最受关注的住宅供地方面，今年供应量与去年基本持平，达到1150公顷。
而且今年有个显著的变化，就是商品住宅用地年度供应量首次设定了下限，就是至少要供应300公顷。
根据今年的供地计划，2019年度，全市确定建设用地供应计划总量为3760公顷，较2018年减少540公顷。
减少的原因主要是适当调低了全市交通运输用地与市政基础设施用地规模，其中，交通运输用地供应规模较2018年减少400公顷。
减少了交通运输用地供应规模，并不意味着大家关心的轨道交通、道路等交通设施的建设要减少。下降的原因主要是前两年像新机场这样的大型交通设施，一个设施供地的量就很大。
今年，交通运输用地供应主要是提高次干路和支路规划实现率，推进重点功能区和重大基础设施周边及轨道车站周边道路网建设。
下面来聊一下大家最关心的住宅供地。
今年北京的住宅用地供应继续落实城市总体规划和住宅用地分类调控目标要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续扩大商品住房市场有效供应，增强政府市场调控能力。
强化“多点”地区的承接功能，将新城作为供应重点地区，安排住宅用地供应规模占50%以上，所选地块尽量安排在城市轨道沿线及各类园区周边，满足出行便利，实现职住平衡。
供应量方面，去年的住宅用地计划供应量是1200公顷，今年则为1150公顷，与去年基本持平。
这950公顷中，商品住宅用地600公顷，比去年减少50公顷；保障性安居工程用地350公顷，与去年相同；继续安排集体租赁住房用地200公顷，也和去年相同。
今年住宅供地还有一个新变化，就是首次设定了商品住宅的供地下限。
将结合市场情况适时调整供应节奏，全市商品住宅用地设定供应下限为300公顷，剩余300公顷住宅用地结合市场情况统筹推进。
也就是说，今年商品住宅保底的供应量至少是300公顷，会根据市场的情况调整供应节奏，实际有可能比这个数字更多，有可能最终能达到600公顷甚至更多。
目前粗略的计算，今年上半年住宅供地大约一共约178公顷，照此估算，今年完成300公顷的下限难度不大。
市规自委表示，今年采取供地专班的形式，优先保障住宅用地供应，拓宽用地供应渠道，挖掘供地潜力，合理把握各类用地的供应节奏。
共产房又涨价了！东坝新出一个共产房地块，定价4.1万/平，位置跟锦安家园挨着，距离700米，价格没少涨，每平贵了4000块...
回顾一下东坝共产房的涨价史：
锦都家园2万2->锦安家园3万7->东坝单店新地块3万7->今天的新地块4万1，2年多时间，价格接近翻倍了...[我想静静]
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外部给你念紧箍咒，内部还不放水，饿着等死吗？要是你是领导你会这么干？
为啥现在新闻说严禁水流进房地产？不放水它能流进去？大放水的前奏！！！
既然放水还不让流进房地产，可能吗？我身边用消费贷，信用贷的无一例外全部用来买房！！！无一例外！
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楼主：ty_xiao774
字数：110759字
发表时间：2018-01-05 08:12:11 +0800 CST
更新时间：2019-10-20 15:00:35 +0800 CST
评论数：4650条评论
帖子来源：天涯 访问原帖