九三学社提案：加快房地产税立法 试点空置税和遗产税
3月23日，有媒体报道，从西安市公安局获悉，即日起，全国在校大学生仅凭学生证、身份证即可在线落户西安。此举面向全国开放，整个操作过程全部在“掌上户籍室”上完成。
在去年底北京市出台《关于优化人才服务促进科技创新推动高精尖产业发展的若干措施》后，为落实其中的“加大国内人才引进使用力度”，北京市日前又发布了《北京市引进人才管理办法(试行)》（简称“办法”）。
香港财政司司长陈茂波3月23日下午公布《预算案》补漏方案，宣布向符合指定条件的市民每人可获派4000港元。合资格人士包括在今年12月31日或之前，年满18岁并持有香港身份证、通常居港的人士；在港无持有物业；无领取综援、生果金、高龄及伤残津贴等。
住宅政策性金融机构再度提上议程 中国版“两房”徘徊在路上？
21世纪经济报道 方海平 上海报道
2018-03-24 07:00
住宅金融之路
虽被多次提及，却并未引发市场太多关注的“住宅政策性金融机构”今年再度成为相关部门拟定的研究课题，但作为公积金改革的一大方向，住宅政策性金融机构落地的最佳时机难以预料，也许前提之一是，楼市风平浪静。（周鹏峰）
对于住宅政策性金融机构“难产”的原因，上海地区一位业内专家对21世纪经济报道记者表示，主要还是高层的重视和决心问题，中央的注意力在防范高房价的风险上，当年提出这个设想之后讨论比较多，但是后来的主旋律是去库存，现在的任务又是防范金融风险，“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”
只闻楼梯响，不见人下来。
今年两会期间，国家发改委在提交的报告中再度提出，今年要研究设立国家住宅政策性金融机构。这一政策构想并非首次出现，早自4年前，十八届三中全会、国民经济公报等会议和政府文件中就多次明确提出，要研究设立住宅政策性金融机构，但几年过去，迟迟未有落地。
据21世纪经济报道记者了解，有关部门对于具体如何筹建这一住宅政策性金融机构、选择什么样的模式，均有过相关调研和内部讨论。对比各国住房政策性金融模式，国内更倾向于借鉴美国“两房”模式，即组建市场化金融机构，政府提供一定的信用背书，其中，一个可能的方向是，由公积金改制为住宅政策性金融机构。
但落地时机则需诸多考量。比如，设立定位解决中低收入阶层住房贷款需求的住宅政策性金融机构会否导致市场误读，从而进一步刺激高房价？
与之同时，早在2004年，首家由中外合资的住房储蓄银行——中德住房银行就落户天津，成为国内唯一一家专业经营住房信贷业务的商业银行，但试点十余年，其模式并未得以大规模复制推广，仅在重庆地区设有分行。但时至2017年，中德住房银行开始有转型并向全国扩张的计划，济南分行已于2017年开业。
这些迹象又是否预示着，徘徊多时的国家住宅政策性金融机构确将落地？
曲折探索路
市场对国家住宅政策性金融机构这一概念不陌生。住宅政策性金融机构在定位上是为了解决现有住房金融体系即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖到的中低收入人群的住房贷款需求，保障房、公租房建设有其公共性，急需配套政策性融资体系保驾护航。
早在2013年，中共十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就提出，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，但随后虽然偶有讨论，却一直没有什么进展。
直到2017年，国民经济公报中明确提出，研究按照建立住宅政策性金融机构的方向，探讨住房公积金制度改革，支持居民自住需求，这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。
同年底，智库机构国家金融与发展实验室在报告中提出建议，国家成立政策性住房金融机构，加大发行公积金贷款支持证券，从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足。2018年的国民经济公报进一步提出，要研究设立国家住宅政策性金融机构。
而更早前，中国已开启了住房银行试点之路，在2004年设立中德住房银行，但试点经历了漫长的“沉寂”，至2017年，才开始有了新动作。
中德住房银行官网如此描述：中德银行于2004年开业，由中国住房金融领域的领军银行中国建设银行和欧洲最大的住房储蓄银行德国施威比豪尔住房储蓄银行合资组建，在中德两国总理亲自见证下，两方股东于人民大会堂共同签署了中德银行章程。
中德银行诞生之初可以说被寄予厚望。但时至今日，据21世纪经济报道记者了解，当地人大多只知道有这家银行，对其“专业经营住房信贷业务”则不甚了解。有多位购房者表示，比较过其与一般商业银行的政策，但是最后都并没有选择这家。
“我们不做按揭贷款，对于购房贷款只有两种产品，一种就是先存后贷，至少1万，满两年，然后就能享受年利率3.3%的低息贷款，贷款额度根据存款来，存多少贷多少；另外一个就是公积金贷款，5年以上利率3.25%，具体流程上按照公积金政策来。”中德银行相关人士对21世纪经济报道记者表示。
但当地购房者则对21世纪经济报道记者表示，对这种模式兴趣不大，并没有看到什么优惠。
中德银行在机构布局方面，自2004年成立直到去年以前都没有太大进展，只在重庆设有分行。直到2015年初，国务院批复支持将中德银行纳入我国多层次住房政策体系，同意中德银行向全国推广住房储蓄及相关业务。2016年12月，银监会正式印发《中德住房储蓄银行管理暂行办法》，为住房储蓄在全国的普及推广提供了法律基础。中德银行开始转型扩张。
2017年，中德银行称，将加快向全国性、专业化、差异化、集约化银行发展转型步伐。去年底，中德银行济南分行开业。据了解，大连地区的分行机构也在筹备中。根据规划，未来中德银行将以中国六大行政区域划分为基本原则，一个区域选择一个省会城市或直辖市开设分行。
在此之前，从业绩层面而言，中德住房银行亦平平。根据建设银行年报，2007年年末，中德住房银行资产总额9.07亿，全年基本实现盈亏平衡；至2016年末，中德住房储蓄银行资产总额284.86亿元，净资产28.58亿元，实现净利润1.97亿元。
施威比豪尔住房储蓄银行行长赖因哈德·克莱因曾公开表示，中德住房储蓄银行还未成气候的原因不是单一的，住房储蓄制度不被人熟知，公众心存疑虑都对其发展产生了负面的影响。因此，以中央政府的名义建立住房储蓄制度，建立国家住房银行，是下一步完善我国住房金融制度的方向。
公积金难题与改制时机之困
改制公积金成为一个可选方向。
不管是公积金贷款还是一般商业银行住房贷款，其所覆盖的大都是部分中高收入人群。对于中低收入人群，虽然有保障房、经适房和公租房等政策性住房制度安排，但在房价不断上涨的周期下，这类住房供给上受限较大，建设过程中融资也是一大难题，中低收入人群的住房需求难以满足，这正是建立政策性住房金融机构的必要性所在。
“对于住宅政策性金融机构，内部探讨的不同方向，一个是目标上是只覆盖供给侧即住房建设融资问题呢，还是把需求侧即购房融资的问题一起覆盖到；另一个是具体筹建上，是另起炉灶建立这么一个金融机构呢，还是对原有的公积金制度进行改制而成。现在看来，公积金制度有这个基础，对其进行改制的可能性更大一点。”上海财经大学公共经济与管理学院教授、不动产研究所执行所长陈杰对21世纪经济报道记者表示。
我国住宅金融发展伴随着住房制度改革，已有近20年，其中公积金是中国政策性金融的主要供给者，但目前我国公积金制度存在诸多问题。多份研究机构的报告都指出，公积金资金的归集覆盖面窄、覆盖率低、缴存率低；运营管理存在权责不清、效率低下问题；使用制度不够健全，存在违规发放、追缴不力、投资效率低下、保值能力欠缺等问题。
今年两会期间，全国人大代表、安徽省发改委党组书记张天培就指出，住房公积金供求矛盾日益突出。现行住房公积金管理机构职能定位为事业单位，没有金融功能，缺乏相应的投融资渠道。资产证券化、金融债券等低成本融资手段难以运用和创新，资金来源渠道单一。推进住房公积金制度改革势在必行。他建议，率先在安徽省开展设立住宅政策性金融机构试点。
秦皇岛市住房公积金管理中心副主任、研究员亦撰文表示，将我国现有的住房公积金制度从基本公共服务领域剥离，全面改制为住宅政策性金融机构，利用其资金、政策、人员、体制优势，继续发挥支持居民特别是“新市民”改善居住条件的能动作用，是实现新老制度无缝对接，快速发挥作用的最优选择。
坊间此前已有传闻，由公积金部门与金融机构合资设立住宅政策性金融机构，并选择部分地区作为试点。有银行高层亦对21世纪经济报道记者表示，2017年已有该传闻，但一直没有进展。
对于住宅政策性金融机构“难产”的原因，上海地区一位业内专家对21世纪经济报道记者表示，主要还是高层的重视和决心问题，中央的注意力在防范高房价的风险上，当年提出这个设想之后讨论比较多，但是后来的主旋律是去库存，现在的任务又是防范金融风险，“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”
根据《全国住房公积金年度报告》的数据，近年来住房公积金个人贷款均以两位数增长，个贷率由2012年的61.8%上升到2016年的88.8%。2016年，全国有8个省市个贷率超过100%。
模式之选与前车之鉴
在启动改制之前，亦有诸多问题待解，比如公积金制度要改成一个什么样的政策性金融机构，又如何定位、承担哪些功能？试点又该如何推进？
陈杰对21世纪经济报道记者表示，从国际经验来看，一般都是先解决相应的立法问题，从我国的具体国情出发，可能先组建机构，“可能还是通过从合适地区试点的方式逐步推广。”
由于住房本身具有公共性和外部性，国际上普遍都有专门的住宅政策性金融机构，模式不一。比如美国的“两房”即房地美、房利美模式，可概括为政府扶持、市场主导，在住房一级市场体现为政府为银行提供流动支持和对特殊群体提供信用担保，在二级市场体现为鼓励金融创新和资产证券化。
德国采取的是一种互助储蓄银行模式，基本特点是“自愿储蓄、政府奖励、先存后贷、低存低贷”，资金主要来源是购房者的自愿储蓄，政府多渠道奖励民间互助储蓄；新加坡的政策性住宅金融采取强制性储蓄模式，在需求端建立中央公积金，以强制和自我积累方式供应资金，供给端以定向国债方式将公积金结余资金转化为住房投资，政府直接介入开发建设并有偿分配给国民。
陈杰表示，美国两房模式，是由政府提供信用背书。但当年美国两房资产证券化导致次贷危机主要是因为，机构完全市场化运作，对高管进行市场化考核，导致对政府信用的过度透支。从这个角度来说我国现在对国企高管的考核制度，反而有条件防止这种风险。
建立国家住宅政策性金融机构，另一个重要问题是由谁来主导的问题。据了解，政策性住房资金来源是核心，商业银行商业化运作，对资金回报周期和回报率要求较高，而保障房的收益很难满足这一要求；另一个选择是由国家开发银行主导，国开行住宅金融部于2014年开始运营，不过其职能主要是支持建设环节，并没有真正承担住宅政策性金融机构的核心功能。
21世纪经济报道 方海平 上海报道
2018-03-24 07:00
住宅金融之路
虽被多次提及，却并未引发市场太多关注的“住宅政策性金融机构”今年再度成为相关部门拟定的研究课题，但作为公积金改革的一大方向，住宅政策性金融机构落地的最佳时机难以预料，也许前提之一是，楼市风平浪静。（周鹏峰）
对于住宅政策性金融机构“难产”的原因，上海地区一位业内专家对21世纪经济报道记者表示，主要还是高层的重视和决心问题，中央的注意力在防范高房价的风险上，当年提出这个设想之后讨论比较多，但是后来的主旋律是去库存，现在的任务又是防范金融风险，“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”
只闻楼梯响，不见人下来。
今年两会期间，国家发改委在提交的报告中再度提出，今年要研究设立国家住宅政策性金融机构。这一政策构想并非首次出现，早自4年前，十八届三中全会、国民经济公报等会议和政府文件中就多次明确提出，要研究设立住宅政策性金融机构，但几年过去，迟迟未有落地。
据21世纪经济报道记者了解，有关部门对于具体如何筹建这一住宅政策性金融机构、选择什么样的模式，均有过相关调研和内部讨论。对比各国住房政策性金融模式，国内更倾向于借鉴美国“两房”模式，即组建市场化金融机构，政府提供一定的信用背书，其中，一个可能的方向是，由公积金改制为住宅政策性金融机构。
但落地时机则需诸多考量。比如，设立定位解决中低收入阶层住房贷款需求的住宅政策性金融机构会否导致市场误读，从而进一步刺激高房价？
与之同时，早在2004年，首家由中外合资的住房储蓄银行——中德住房银行就落户天津，成为国内唯一一家专业经营住房信贷业务的商业银行，但试点十余年，其模式并未得以大规模复制推广，仅在重庆地区设有分行。但时至2017年，中德住房银行开始有转型并向全国扩张的计划，济南分行已于2017年开业。
这些迹象又是否预示着，徘徊多时的国家住宅政策性金融机构确将落地？
曲折探索路
市场对国家住宅政策性金融机构这一概念不陌生。住宅政策性金融机构在定位上是为了解决现有住房金融体系即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖到的中低收入人群的住房贷款需求，保障房、公租房建设有其公共性，急需配套政策性融资体系保驾护航。
早在2013年，中共十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就提出，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，但随后虽然偶有讨论，却一直没有什么进展。
直到2017年，国民经济公报中明确提出，研究按照建立住宅政策性金融机构的方向，探讨住房公积金制度改革，支持居民自住需求，这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。
同年底，智库机构国家金融与发展实验室在报告中提出建议，国家成立政策性住房金融机构，加大发行公积金贷款支持证券，从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足。2018年的国民经济公报进一步提出，要研究设立国家住宅政策性金融机构。
而更早前，中国已开启了住房银行试点之路，在2004年设立中德住房银行，但试点经历了漫长的“沉寂”，至2017年，才开始有了新动作。
中德住房银行官网如此描述：中德银行于2004年开业，由中国住房金融领域的领军银行中国建设银行和欧洲最大的住房储蓄银行德国施威比豪尔住房储蓄银行合资组建，在中德两国总理亲自见证下，两方股东于人民大会堂共同签署了中德银行章程。
中德银行诞生之初可以说被寄予厚望。但时至今日，据21世纪经济报道记者了解，当地人大多只知道有这家银行，对其“专业经营住房信贷业务”则不甚了解。有多位购房者表示，比较过其与一般商业银行的政策，但是最后都并没有选择这家。
“我们不做按揭贷款，对于购房贷款只有两种产品，一种就是先存后贷，至少1万，满两年，然后就能享受年利率3.3%的低息贷款，贷款额度根据存款来，存多少贷多少；另外一个就是公积金贷款，5年以上利率3.25%，具体流程上按照公积金政策来。”中德银行相关人士对21世纪经济报道记者表示。
但当地购房者则对21世纪经济报道记者表示，对这种模式兴趣不大，并没有看到什么优惠。
中德银行在机构布局方面，自2004年成立直到去年以前都没有太大进展，只在重庆设有分行。直到2015年初，国务院批复支持将中德银行纳入我国多层次住房政策体系，同意中德银行向全国推广住房储蓄及相关业务。2016年12月，银监会正式印发《中德住房储蓄银行管理暂行办法》，为住房储蓄在全国的普及推广提供了法律基础。中德银行开始转型扩张。
2017年，中德银行称，将加快向全国性、专业化、差异化、集约化银行发展转型步伐。去年底，中德银行济南分行开业。据了解，大连地区的分行机构也在筹备中。根据规划，未来中德银行将以中国六大行政区域划分为基本原则，一个区域选择一个省会城市或直辖市开设分行。
在此之前，从业绩层面而言，中德住房银行亦平平。根据建设银行年报，2007年年末，中德住房银行资产总额9.07亿，全年基本实现盈亏平衡；至2016年末，中德住房储蓄银行资产总额284.86亿元，净资产28.58亿元，实现净利润1.97亿元。
施威比豪尔住房储蓄银行行长赖因哈德·克莱因曾公开表示，中德住房储蓄银行还未成气候的原因不是单一的，住房储蓄制度不被人熟知，公众心存疑虑都对其发展产生了负面的影响。因此，以中央政府的名义建立住房储蓄制度，建立国家住房银行，是下一步完善我国住房金融制度的方向。
公积金难题与改制时机之困
改制公积金成为一个可选方向。
不管是公积金贷款还是一般商业银行住房贷款，其所覆盖的大都是部分中高收入人群。对于中低收入人群，虽然有保障房、经适房和公租房等政策性住房制度安排，但在房价不断上涨的周期下，这类住房供给上受限较大，建设过程中融资也是一大难题，中低收入人群的住房需求难以满足，这正是建立政策性住房金融机构的必要性所在。
“对于住宅政策性金融机构，内部探讨的不同方向，一个是目标上是只覆盖供给侧即住房建设融资问题呢，还是把需求侧即购房融资的问题一起覆盖到；另一个是具体筹建上，是另起炉灶建立这么一个金融机构呢，还是对原有的公积金制度进行改制而成。现在看来，公积金制度有这个基础，对其进行改制的可能性更大一点。”上海财经大学公共经济与管理学院教授、不动产研究所执行所长陈杰对21世纪经济报道记者表示。
我国住宅金融发展伴随着住房制度改革，已有近20年，其中公积金是中国政策性金融的主要供给者，但目前我国公积金制度存在诸多问题。多份研究机构的报告都指出，公积金资金的归集覆盖面窄、覆盖率低、缴存率低；运营管理存在权责不清、效率低下问题；使用制度不够健全，存在违规发放、追缴不力、投资效率低下、保值能力欠缺等问题。
今年两会期间，全国人大代表、安徽省发改委党组书记张天培就指出，住房公积金供求矛盾日益突出。现行住房公积金管理机构职能定位为事业单位，没有金融功能，缺乏相应的投融资渠道。资产证券化、金融债券等低成本融资手段难以运用和创新，资金来源渠道单一。推进住房公积金制度改革势在必行。他建议，率先在安徽省开展设立住宅政策性金融机构试点。
秦皇岛市住房公积金管理中心副主任、研究员亦撰文表示，将我国现有的住房公积金制度从基本公共服务领域剥离，全面改制为住宅政策性金融机构，利用其资金、政策、人员、体制优势，继续发挥支持居民特别是“新市民”改善居住条件的能动作用，是实现新老制度无缝对接，快速发挥作用的最优选择。
坊间此前已有传闻，由公积金部门与金融机构合资设立住宅政策性金融机构，并选择部分地区作为试点。有银行高层亦对21世纪经济报道记者表示，2017年已有该传闻，但一直没有进展。
对于住宅政策性金融机构“难产”的原因，上海地区一位业内专家对21世纪经济报道记者表示，主要还是高层的重视和决心问题，中央的注意力在防范高房价的风险上，当年提出这个设想之后讨论比较多，但是后来的主旋律是去库存，现在的任务又是防范金融风险，“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”
根据《全国住房公积金年度报告》的数据，近年来住房公积金个人贷款均以两位数增长，个贷率由2012年的61.8%上升到2016年的88.8%。2016年，全国有8个省市个贷率超过100%。
模式之选与前车之鉴
在启动改制之前，亦有诸多问题待解，比如公积金制度要改成一个什么样的政策性金融机构，又如何定位、承担哪些功能？试点又该如何推进？
陈杰对21世纪经济报道记者表示，从国际经验来看，一般都是先解决相应的立法问题，从我国的具体国情出发，可能先组建机构，“可能还是通过从合适地区试点的方式逐步推广。”
由于住房本身具有公共性和外部性，国际上普遍都有专门的住宅政策性金融机构，模式不一。比如美国的“两房”即房地美、房利美模式，可概括为政府扶持、市场主导，在住房一级市场体现为政府为银行提供流动支持和对特殊群体提供信用担保，在二级市场体现为鼓励金融创新和资产证券化。
德国采取的是一种互助储蓄银行模式，基本特点是“自愿储蓄、政府奖励、先存后贷、低存低贷”，资金主要来源是购房者的自愿储蓄，政府多渠道奖励民间互助储蓄；新加坡的政策性住宅金融采取强制性储蓄模式，在需求端建立中央公积金，以强制和自我积累方式供应资金，供给端以定向国债方式将公积金结余资金转化为住房投资，政府直接介入开发建设并有偿分配给国民。
陈杰表示，美国两房模式，是由政府提供信用背书。但当年美国两房资产证券化导致次贷危机主要是因为，机构完全市场化运作，对高管进行市场化考核，导致对政府信用的过度透支。从这个角度来说我国现在对国企高管的考核制度，反而有条件防止这种风险。
建立国家住宅政策性金融机构，另一个重要问题是由谁来主导的问题。据了解，政策性住房资金来源是核心，商业银行商业化运作，对资金回报周期和回报率要求较高，而保障房的收益很难满足这一要求；另一个选择是由国家开发银行主导，国开行住宅金融部于2014年开始运营，不过其职能主要是支持建设环节，并没有真正承担住宅政策性金融机构的核心功能。
刘鹤与美国财政部长姆努钦通话
新华社
2018-03-24 10:39
3月24日上午，中央政治局委员、国务院副总理、中财办主任、中美全面经济对话中方牵头人刘鹤应约与美国财政部长姆努钦通话。姆努钦向中方通报了美方公布301调查报告最新情况。刘鹤表示，美方近日公布301调查报告，违背国际贸易规则，不利于中方利益，不利于美方利益，不利于全球利益。中方已经做好准备，有实力捍卫国家利益，希望双方保持理性，共同努力，维护中美经贸关系总体稳定的大局。双方同意继续就此保持沟通。
（来源：新华社）
（编辑：梁宇芳）
新华社
2018-03-24 10:39
3月24日上午，中央政治局委员、国务院副总理、中财办主任、中美全面经济对话中方牵头人刘鹤应约与美国财政部长姆努钦通话。姆努钦向中方通报了美方公布301调查报告最新情况。刘鹤表示，美方近日公布301调查报告，违背国际贸易规则，不利于中方利益，不利于美方利益，不利于全球利益。中方已经做好准备，有实力捍卫国家利益，希望双方保持理性，共同努力，维护中美经贸关系总体稳定的大局。双方同意继续就此保持沟通。
（来源：新华社）
（编辑：梁宇芳）
房地产税制改革背景考： “土地财政”贡献度亟待调整
21世纪经济报道 张敏 北京报道
2018-03-24 07:00
今年3月4日，十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。他还透露，对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间作出的安排是，力争在2020年前完成改革的任务。
这是自2014年提出房地产税立法之后，官方对这一进程阐述最详细的一次，并首次提出时间表。房地产税的立法工作，也被认为进入快车道。
房地产税立法是房地产调控长效机制的重要部分。该进程固然是大势所趋，但在今年被着重提及，乃是有着重要的背景。
上海易居房地产研究院近日发布报告指出，2017年，我国“土地财政”占地方财政收入的比重达47.7%，时隔两年后重新回到45%以上。但由于土地出让收入难以保持大幅增长，“土地财政”也面临难以为继的局面。
该机构认为，在经济换挡期到来、房地产市场走向存量时代、地方政府财政压力较大的情况下，房地产税制改革已刻不容缓。
三四线城市依赖度高
“土地财政”并非专有词汇，按照上海易居研究院的口径，其由两部分构成，分别是房地产税收收入和土地出让金。
其中，房地产税收主要包括“五税”，即房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税。“这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节，是房地产税收体系中的主体税种。”
上述报告指出，2017年，我国房地产“五税”总收入16437亿元，同比增长9.45%；土地出让金收入为5.2万亿元（财政部数据），同比增长40.7%。
这两者占地方财政收入的比重为47.7%，较2016年上升7.1个百分点。如果再算上房地产企业所得税、房地产增值税等其他税种，去年“土地财政”占比还会更高。
纵向比较，47.7%的“土地财政”比重仅次于2010年和2013年，为史上第三高。
究其原因，主要在于土地出让收入的增加。这与房地产市场升温、土地交易旺盛、土地单价提高有关。去年土地出让金收入也创下历史新高。
“土地财政依赖症”是近些年我国很多城市的普遍现象。2017年，受经济换挡、人口外流等因素影响，很多三四线城市的经济增长率出现下滑。但在板块轮动效应下，这些城市的房地产市场明显升温，并带动土地交易回暖。因此，在一些三四线城市，“土地财政”比重要明显高于全国平均水平。
根据阜阳市财政局的数据，2017年全市财政总收入完成277.1亿元，同比增长22.6%。中原地产的另一组数据指出，2017年阜阳市土地出让金规模达381亿元。尽管存在统计口径、财政结算周期不同的因素，这种反差仍然醒目。
学界一直有观点认为，若考虑到土地一级开发、房地产下游产业带动、土地抵押融资等因素，一些城市的财政收入对房地产业的实际依赖程度可高至7成。因此也有学者将此称为“房地产财政”。
上海易居研究院也指出，利用土地换取财政收入的主要形式还包括：通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资，而后享受外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式进行城市扩张，享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。
经济换挡期的收入诉求
“土地财政”曾对中国经济长期平稳健康运行做出了很大贡献，但若依赖程度过高、时间过长，则对经济增长不利。实际上，在各种因素影响下，土地财政正面临难以为继的局面。
上海易居研究院指出，近些年，房地产“五税”收入随房地产交易额的变化而波动，但很少出现大幅调整，其在地方财政收入中的占比也相对稳定。随着“营改增”推进，未来这一收入占比还可能出现下滑。
相比之下，土地出让收入容易大幅波动。这主要受土地市场降温、调控政策制约等因素影响。
今年两会期间，南京市长蓝绍敏在江苏代表团审查计划报告和预算报告的分组讨论中称：“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上要减少200多亿的土地收益，是严重‘亏本倒挂’的。”
蓝绍敏的表态意为，南京愿意“牺牲”200多亿土地收益，发展租赁房。但这也客观反映出，对租赁市场的大力扶持，将会影响到土地出让的收益。
房地产市场降温的预期，也会影响到“土地财政”。阜阳市财政局就表示，今年财政增收面临三个不利因素，其中之一就是“伴随国家调控力度不断升级，2018年房地产市场是否延续今年火爆态势，还存在不确定性”。
上海易居研究院指出，房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，房地产市场将逐渐由增量转变为存量市场，“土地财政”不是长久之计。
由于城市化程度较高、经济转型较早等因素，部分热点城市已逐渐摆脱对此的依赖。例如2017年深圳市财政收入首次突破8000亿元，但当年深圳土地出让金额还不足千亿。
深圳的情况属于个案。在经济换挡背景下，当前地方财政收入增长明显放缓， 财政赤字比例偏高，加之“土地财政”难以为继，共同构成了房地产税制改革的大背景。上海易居研究院指出，房地产税改革在未来或许是保证楼市健康平稳运行。同时又保证地方财政收入的最佳方案。发达国家的经验表明，房地产持有环节的税种将成为基层地方政府收入主要来源。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，热点一二线城市正在逐渐向存量市场过渡。过去一年来，三四线城市去库存进程显著，也将使市场加速走向存量时代。这意味着，房地产税改革已刻不容缓。
21世纪经济报道 张敏 北京报道
2018-03-24 07:00
今年3月4日，十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。他还透露，对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间作出的安排是，力争在2020年前完成改革的任务。
这是自2014年提出房地产税立法之后，官方对这一进程阐述最详细的一次，并首次提出时间表。房地产税的立法工作，也被认为进入快车道。
房地产税立法是房地产调控长效机制的重要部分。该进程固然是大势所趋，但在今年被着重提及，乃是有着重要的背景。
上海易居房地产研究院近日发布报告指出，2017年，我国“土地财政”占地方财政收入的比重达47.7%，时隔两年后重新回到45%以上。但由于土地出让收入难以保持大幅增长，“土地财政”也面临难以为继的局面。
该机构认为，在经济换挡期到来、房地产市场走向存量时代、地方政府财政压力较大的情况下，房地产税制改革已刻不容缓。
三四线城市依赖度高
“土地财政”并非专有词汇，按照上海易居研究院的口径，其由两部分构成，分别是房地产税收收入和土地出让金。
其中，房地产税收主要包括“五税”，即房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税。“这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节，是房地产税收体系中的主体税种。”
上述报告指出，2017年，我国房地产“五税”总收入16437亿元，同比增长9.45%；土地出让金收入为5.2万亿元（财政部数据），同比增长40.7%。
这两者占地方财政收入的比重为47.7%，较2016年上升7.1个百分点。如果再算上房地产企业所得税、房地产增值税等其他税种，去年“土地财政”占比还会更高。
纵向比较，47.7%的“土地财政”比重仅次于2010年和2013年，为史上第三高。
究其原因，主要在于土地出让收入的增加。这与房地产市场升温、土地交易旺盛、土地单价提高有关。去年土地出让金收入也创下历史新高。
“土地财政依赖症”是近些年我国很多城市的普遍现象。2017年，受经济换挡、人口外流等因素影响，很多三四线城市的经济增长率出现下滑。但在板块轮动效应下，这些城市的房地产市场明显升温，并带动土地交易回暖。因此，在一些三四线城市，“土地财政”比重要明显高于全国平均水平。
根据阜阳市财政局的数据，2017年全市财政总收入完成277.1亿元，同比增长22.6%。中原地产的另一组数据指出，2017年阜阳市土地出让金规模达381亿元。尽管存在统计口径、财政结算周期不同的因素，这种反差仍然醒目。
学界一直有观点认为，若考虑到土地一级开发、房地产下游产业带动、土地抵押融资等因素，一些城市的财政收入对房地产业的实际依赖程度可高至7成。因此也有学者将此称为“房地产财政”。
上海易居研究院也指出，利用土地换取财政收入的主要形式还包括：通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资，而后享受外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式进行城市扩张，享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。
经济换挡期的收入诉求
“土地财政”曾对中国经济长期平稳健康运行做出了很大贡献，但若依赖程度过高、时间过长，则对经济增长不利。实际上，在各种因素影响下，土地财政正面临难以为继的局面。
上海易居研究院指出，近些年，房地产“五税”收入随房地产交易额的变化而波动，但很少出现大幅调整，其在地方财政收入中的占比也相对稳定。随着“营改增”推进，未来这一收入占比还可能出现下滑。
相比之下，土地出让收入容易大幅波动。这主要受土地市场降温、调控政策制约等因素影响。
今年两会期间，南京市长蓝绍敏在江苏代表团审查计划报告和预算报告的分组讨论中称：“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上要减少200多亿的土地收益，是严重‘亏本倒挂’的。”
蓝绍敏的表态意为，南京愿意“牺牲”200多亿土地收益，发展租赁房。但这也客观反映出，对租赁市场的大力扶持，将会影响到土地出让的收益。
房地产市场降温的预期，也会影响到“土地财政”。阜阳市财政局就表示，今年财政增收面临三个不利因素，其中之一就是“伴随国家调控力度不断升级，2018年房地产市场是否延续今年火爆态势，还存在不确定性”。
上海易居研究院指出，房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，房地产市场将逐渐由增量转变为存量市场，“土地财政”不是长久之计。
由于城市化程度较高、经济转型较早等因素，部分热点城市已逐渐摆脱对此的依赖。例如2017年深圳市财政收入首次突破8000亿元，但当年深圳土地出让金额还不足千亿。
深圳的情况属于个案。在经济换挡背景下，当前地方财政收入增长明显放缓， 财政赤字比例偏高，加之“土地财政”难以为继，共同构成了房地产税制改革的大背景。上海易居研究院指出，房地产税改革在未来或许是保证楼市健康平稳运行。同时又保证地方财政收入的最佳方案。发达国家的经验表明，房地产持有环节的税种将成为基层地方政府收入主要来源。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，热点一二线城市正在逐渐向存量市场过渡。过去一年来，三四线城市去库存进程显著，也将使市场加速走向存量时代。这意味着，房地产税改革已刻不容缓。
2017年，武汉、南京、成都、西安、长沙等城市接连出台各种人才政策招贤纳士。进入2018年，各地纷纷加码，“战争”愈演愈烈。前段时间，包括武汉、郑州、合肥、南京、西安等在内的多个二线城市，频繁出台落户新政，降低住房门槛，向各类人才抛出橄榄枝。