有一句励志的鸡汤：奋斗了，你还有希望，不奋斗，你就一无所有！
这话貌似各个场合都在说，针对的对象可以是高考学生，也可以是公司冲业绩的销售员工。
但是，事实真的是这样吗？
讲两个故事：
第一个故事——
我们这里的城中村以前有两户人家，王家是最先发迹盖房的，祖上以前是剥削人民的资本家，当然那是很久以前的事了，改开后王家干起了个体户开商店办养殖场，在上世纪80年代初最先盖起了四层的小洋楼，两个儿女也在八十年代末期一个考上中专一个上大学，当年包分配毕业后都进了国企，大约在90年代中期王家上大学的儿子下海创业，办起了小加工厂，当年王家可是富甲一方，90年代末就买了小轿车！好生另人眼红！
另一户人家，姓李，也就没什么特别智商不高，一个字穷，俩孩子也不争气，初中没读完就去广州打工了，李家一直到上世纪90年代中期才东拼西凑的盖上了也是四层的小洋楼，当然完全毛坯入住，没钱哎，还欠一屁股债，还装修个卵！
再说回王家，儿子下海创业后，也赚了些钱，最后都投在扩建设备上了，最后为了上新设备搞什么技术改造，亲朋的钱借了个遍，银行什么地就别提了，王家于2001年中将上世纪80年代的四层的小洋楼拆价卖给了别人，拿着钱买了新设备，但企业从2012年后就不太景气，到2016年关闭，王家折腾了几十年，又回到原点，还欠下不少债！
从各种条件智商、文化、眼光、当时的财富来看李家是不可能超越王家的，但李家守住了宅子，等来了篷户区改造，在有农民光环加持有几亩薄田，然不需多言李家发了，光赔的门面房子一年租金好几十万，开上了奔驰穿上了皮草，李家还是十年前买的蒙迪欧，好车都抵债了！


再说另外一个故事。
我有个表兄，80年代末利用煤炭双轨制倒煤起家，当时已经身家过亿，要知道，在那个时代通过投机倒把赚这么多钱，是很牛逼的了。
后来国家取消了煤炭双轨制，此君就回到了农村。
但是，爱折腾的人天生就闲不住，于是，开了个厂，家里房子还是那个破小茅屋，倒是单位房子盖得富丽堂皇，当然，为了做生意，买车是必须的。
生意开始是越做越大，据说表哥还是赚了几个亿的，都用来扩大再生产了，买了设备，招了员工，盖了新厂，家里房子还是那个鸟样。
但是，这几年房价暴涨的反面，是经济下滑的厉害，2012年之后生意越来越差了，前段时间听人说，表哥不但把老本、赚的钱赔个精光，而且倒欠了银行一屁股债务，厂房也卖掉了，设备据说还在银行抵押，车子也被银行收走拍卖了还钱。
干了30年，回到从前，家里房子还是那个房子，破旧小茅屋，人还是那个人，不过苍老了很多，但是一无所有了。
折腾半辈子，回到原点，等于没干，年龄大了，想要东山再起，难矣！
另外一个人，和他一样是倒煤的道上的兄弟，两个人赚的钱差不多，后来此人跑到上海，买了几套房，买了几套别墅，然后拿剩下来的几千万存在银行吃利息，天天开车出去兜风，满世界旅游，泡妞，喝茶，打高尔夫，反正一句话，20多岁就退休了。
到现在，此人资产不但没有减少，反而翻了几倍。
不同的命运安排，这是在奖励懒人傻人，还是在奖励勤劳的人聪明的人？
说回来，上面的鸡汤，是不是一种毒药呢？
这是对一个时代，绝妙的讽刺！

一到四月份，财政收入9万亿，增长了20.7%，其中卖地收入1.8万亿，占比20%。而卖地收入同比居然大涨了40.7%。
而地方政府，各种房地产税收加起来超过了财政收入的50%。
嘴上说不要不要，身体很诚实的半推半就了。
一边是封了前门大门说不接客了，一边打开后门拉客户，客官来嘛，今晚有奖问答哦。
怎么实现的？主要是靠拉人头，各种名义上的引进人才，实际上的拉客买房。

@山水芙蓉2013 2018-05-15 19:16:46
原油79了
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这个价位，估计买原油得多掏600-900亿美金

“土地和房地产相关税收中，契税1884亿元，同比增长17.4%；土地增值税1898亿元，同比增长3.4%；房产税1047亿元，同比增长8.4%；耕地占用税437亿元，同比下降29.1%；城镇土地使用税928亿元，同比增长4.1%。”
这块合计6194亿，是不包括在1.8万亿卖地收入里面的。简单相加是2.5万亿，占财政收入9万亿的28%。
而如果把这块算到地方政府财政里面去，突破60%占比是大概率事件。
看懂了这些数据，就看懂了地方政府对房地产的厚爱，那是真爱。
买地增长40.7%，但是工业投资只增长了2.7%，所以，房地产仍然在高歌猛进，而工业制造领域，可以说仍然是徘徊不前。
一如既往。

未来的经济与商业环境背景实际：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。 ​​​​

看图，不说话。结合目前经济、金融形势，各位写一篇议论文。

天津也加入抢人大军，门槛为零，几乎是一天就可以办完落户，可谓效率奇高啊。
现在哪个人不是本科以上学历啊？

做任何事情，都要留有余地。
没有余地了，就一定会崩。
一个气球，不可能吹得无限大。
最后都是瞬间爆破。
但是，在这个过程中，你可以欣赏它的一直膨胀，任何人都说还可以再吹下去。

显然，美方的条件都得到了满足，而且没有漏洞可以钻了。
而中方的诉求，比如中兴通讯的回生等等，没有得到满足。
关键不是每年扩大2000亿美刀的采购，而是知识产权保护，试问一下，中国的电脑里面80%的软件是不是没有缴纳正版费用？那好，现在你得缴纳了，否则，罚都罚得你倾家荡产。那么，那些零成本创业的人，现在对不起了，你连装机的软件都买不起，年轻人创业更加不可能了。
还有无数的仿制药，山寨的，对不起，美国人要问你收取专利费了。
美国公司在中国大陆别的不用干，仅仅打官司收钱就一辈子吃不完了。
另外遭受重创的可能是农业农产品，你小农经济，成本远远高于人家，你卖给谁？比如养猪，美国成本是1.8元每斤，中国是8元每斤，你竞争得过人家吗？
当然，还有老美最擅长的金融，这个行业如果你是小学生，人家就是博士后，你根本不是对手。

【居民存款月蒸发1.32万亿元不可小觑】随着大环境的变化，中国内地资金面的流动性紧缩日趋严重。以前中国内地流动性的重要来源之一是庞大的居民储蓄，但这一指标正在悄然改变。
央行最新发布的4月份金融统计数据显示，4月新增存款主要来自企业部门，而住户存款则大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅。而这并非居民储蓄存款首次出现负增长。去年中国居民第一次出现了储蓄增长率为负。
近年来内地存款流失趋势越来越明显，目前各项存款余额的同比增速已经降至1979年以来的最低水平。
个人储蓄存款降幅更为惊人，居民的储蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。银行放贷资金主要依靠居民储蓄存款，储蓄的下降会导致投资的下降，进而可能拉低经济增速；另一方面，在存款竞争压力下，银行可能会提高贷款报价，进而提高融资成本，使居民和企业的杠杆率升高，一定程度上不利于防范金融风险。
债务风险日渐显现，社会流动性趋紧，外汇储备和居民储蓄减少都对内地股市的走势产生直接影响。
居民疯狂放大杠杆的结果，就是口袋里的米越来越少了。在企业大面积倒闭的情况下，年轻人大量失业只能吃老本，年纪大的进医院了，医药费交交，加上年轻人要买房逼迫老人交出六个钱包，棺材本越来越少了。
SO，居民存款大幅度下降，岂不是意料之中的事情吗？
如此看来，居民杠杆率会加速度上行。
疯狂之后，一地鸡毛，等着吧！

【美国贸易代表莱特希泽：美国可能仍会对中国商品加征关税】- 美国贸易代表莱特希泽周日称，随着双方谈判继续进行，除非中国对其经济做出真正的结构性调整，否则美国可能仍会对中方采取关税措施以及投资限制和出口管制等其他措施。而就在几个小时之前，美国财政部长姆努钦在电视采访中表示美国将暂不对中国商品加征关税。姆努钦在美中双方就贸易问题进行了两天的密集磋商之后发表相对乐观言论，称美中双方正致力于达成一项协议，以大幅收窄美国对华贸易逆差，包括中国大规模增购美国农产品和能源产品。然而，从莱特希泽的言论不难看出，特朗普政府内部至少有部分官员对美中谈判所取得的进展持一定怀疑态度?

“人才”被抢过去后，给“人才”们安排工作吗？怎么只看到“优惠购房”？不能不让人觉得诡异啊。脸皮都不要了呵呵。

【伊朗委内瑞拉双双被美制裁 低油价时代即将落幕？】由于石油输出国组织欧佩克和俄罗斯等产油国联合减产，以及全球需求强劲，自去年以来油价稳步上升。供给过剩一度使油价在2016年跌至30美元下方。但最近，因地缘政治紧张局势急剧升温，油价上涨的速度远远快于预期。今年迄今，国际油价累计上涨逾19%。
哦，忘记了，还有俄罗斯。

中国失业率一直是4%，几十年没有变了，这个，横不管兴衰荣枯，跨长期经济周期而保持一根直线，的确是人类的一大奇迹，那么，中国是怎么做到的？
话说最近有个统计局公告，即中国就业人口有7.7亿人。
而中国总人口13.9亿（2017年统计数据），现在大概是14亿了。
如此，还有6.3亿人，都是老人和小孩子？
我们把18岁以下的定义的小孩，60岁以上的定义为老人。
同样是来自于统计局，2017年——
全国60岁以上人口2.41亿。18岁以下人口2.8亿，18岁以上各种在校大学生人口0.1亿，汇总5.3亿。
但是，60岁以上在岗人员0.95亿，他们占领了就业份额。
如此，失业人员=6.3-5.3+0.95=1.95亿，约2个亿。
这和温家宝总理在华盛顿说的数字是完全吻合的。
2010年10月23日，温家宝总理说：“我知道美国有200万失业人口，这让政府很着急，但中国失业人口有2亿。。。”
而农村人口，是不计算在失业人口里面的，因为在统计中，自然采取的是城镇就业来计算的，而中国的城镇人口是8个亿。
农村人有地种，就算有了份工作。
如果按照城镇总人口算，那么失业率应该是2/8=25%
这是总失业率，但是不是适龄人员失业率。
但是，城镇人口中也有老人和小孩子，我们假设城镇人口和农村人口18岁以下和60岁以上人口比例是一样的。
2.8/14=20%，这是18岁以下比例。
2.41/14=17.2%，这是60岁以上比例。
OK，也就是37%不是适龄人员，剩下来的63%就是适龄人员。
8*63%=5.04亿人口。这是城镇工作适龄人员，也就是可以工作的（假设都有劳动能力。）
其中2亿失业。
那么，真实的失业率=2/5.04=40%
事实就是，真正的失业率，我们在后面少加了个0.

再来说说人均人均收入8600美金这个梗。
我们一直自豪的说，中国人人均收入8600美金，很快将跨出中等收入陷阱，进入发达国家行列，真的是这样的吗？
现在城镇人口8亿，农村人口6亿，咱们暂且不说那6亿穷苦农民兄弟。
就说这8亿人。
这是两张图：




第一张图是企业单位的平均年收入：61578元，换算成美金（1：6.4）=9621美金
第二张图是公务员及机关事业单位支出：31751万，吃财政饭人口6500万，换算一下，平均工资是48848元，换算成美金=7632美金
OK，这似乎可以算出平均值了=（9621+6500）/2=8626美金
和国家统计局公布的人均收入8600美金是差不多的，误差很小，貌似对了，但是实际上这种算法是完全错误的。
因为你只算了7.7亿就业人口平均收入，未算入未就业人口的收入，实际上2亿失业人口收入是负的，因为他每个月要缴纳养老保险金，还得吃饭、付出房租、水电、通讯费等等。而另外的4.3亿人口，不但没有收入，而且支出庞大，孩子是庞大的教育费、穿衣、吃饭，老人则是庞大的医疗费。
即使我们把他们的收入不算为负的，按照零计算，那么，中国人的平均收入=（7.7*8600+6.3*0）/14=4730美金
实际上，全国人民的平均收入是4700美金。
这个数字只多不少。
当然，至于官员的灰色收入，那我们就不好说了。

万科，负可敌国！
惊人！万科负债1万多亿，超过新西兰、科威特等国GDP

近日，爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险，吓了大家一跳，并让市场开始关注房企债务风险。

一直有行业龙头之称的万科，公布其前4月销售额为1961.5亿元，可谓业绩亮眼。与此同时，截止1季度，楼市资本论获悉，万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元，连同84.04%的负债率水平，均已创下公司的历史新高，更是让吃瓜群众惊呆了！

1万亿负债什么概念？超过新西兰、科威特等国GDP，海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。

楼市资本论了解到，Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

到了今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，其中仍有万科A和绿地控股，必须要说的是万科的负债也终于突破万亿，达到10289.27亿元。
1万多亿的高负债是什么概念呢？按2017年我国城市GDP做对比，可以排在拥有765万人口，湖南省会长沙市（10200亿元）的前面，位列全国14名。

拿2017年我国各省份GDP来对比，紧跟新疆（10920亿元）之后，可以直接排在甘肃省（7677亿元）和海南省（4462.54亿元）的前面，接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。

你以为，“负”富可敌省，敌城就完了吗。那你可就小看万科了。

按2017年世界各国GDP数据做对比，已经与新西兰（1721.15亿美元，合人民币10900亿元）不相上下，并远超知名石油富国科威特（1417亿美元，合人民币9053亿元）。

楼市资本论想说，万科的确是“负”可敌国了。
我们都知道房地产行业作为高负债行业，开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的，理论上开发商自有资金至少30%，但实际上开发商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。

撑死胆大的，饿死胆小的，这绝对是房地产企业的生存法则。因此，有人说这就是一个空手套白狼的行业。

楼市资本论认为，在过去近三十年，处于城镇化的需要，房地产行业持续繁荣，上面的逻辑是没问题的。然而，随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控，并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下，限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。
就连行业里的急先锋孙宏斌都称：“我们2018年就一个目标，就是去杠杆，这个行业就一个风险，就是地买贵了，控制买地的节凑，降负债率，去杠杆，让公司安全。所有人都要重视这次调控，市场变化也是不可忽视的。”

事实上，万科已经在冲动拿地上尝到苦头。2016年底以50亿元高价竞得海淀区翡翠书院自持项目，很让万科头疼。该项目成交楼面价为36016.57元/平方米，加上建安和装修后，含税总成本达58019元/平方米。以至于，项目的起步租金就已经高达10年180万，并且是一次性付清。即使这样，该项目负责人表示：“在理想状态下，满租且不去考虑除土地以外的成本，整个项目总体的投资回报率是不超过3%。”

资料显示，万科翡翠书院项目共计有1000余套房源，据说目前有签约意向的租客有60户。万科天价租赁房的路，还长着。

与此同时，万科股价也从40元一路下跌，目前只有27块。
前些日子，从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标，要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天》倡议书，倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假（周末及节假日），加班加点推进各项业务工作。

原因都只有一个，房企对其生存状况的焦虑：负债率达历史高位，而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下，为了缓解现金流压力，唯有快周转、快销售、快速回笼资金。

根据房企一季报数据统计，136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半，现金流情况最差的房企依然是：万科A一季度末经营现金流-277.54亿元，投资现金流-503.06亿元，筹资现金流-19.57亿元，期末净现金流-803.64亿元。期末净现金流已经是绿地控股（净现金流-129.47亿元）的6倍。

值得一提的是，1-3月，万科A财务费用为10.40亿元，同比增长181.24%。万科A表示，由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。

没想到的是，万科的现金流情况竟然是行业里最差的。房企负债率增至10年以来的历史新高，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧，由此可见，万科们的前路并不好走。

目前众多地产商响应国家号召，火急火燎地降杠杆，万科作为带头大哥任重道远。

四、中国房企的负债率究竟有多高？

众所周知，房地产是资金密集型的行业，所以负债率居高不下也一直成为社会的共识。但是前段时间2017年新晋老大碧桂园关于高周转的内部文章在各大媒体和朋友圈中流传，又提起大家对房地产企业负债率的关注。这个也很正常，在如今去杠杆的大背景下，去谁的杠杆？当然是去那些杠杆率比较高的杠杆，房地产行业似乎也应该是首当其冲。



1.整体杠杆率70%左右

从下图的choice数据终端获取的数据来看，房地产行业的负债率在最近几年一直在降低，到了2013年之后，全行业维持在70%负债率的平均水平。这个数据好像与我们直观感觉不一致？是否真的有很大的差异，我们可以往下看标杆房企的负债率的情况。

数据来源：Choice数据



2.恒大负债规模最大，融创负债率最高



2017年典型房企的负债率情况




数据来源：各公司2017年报



我们再看看标杆房企的负债率水平，最低是中海地产57.62%，最高是融创，高达90.27%。似乎我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。



恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上，前面三家的负债率高很好理解，这三家公司都是崇尚狼性文化，在市场厮杀中异常凶猛，杠杆使用的很溜也是很正常的事情；当然在过去中国房地产高速发展的十年里，高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘，一路向前冲，成为排名靠前的房企。



融创的典型风格是买买买，曾以一度在中国的投资市场衍生出了“孙宏斌轮”，没钱怎么买？肯定是要大举借债的，所以荣登榜首也是情理之中的事情。据说，碧桂园的杨老板以前不怎么喜欢听他从中海挖过来的略带书生气的CFO吴建斌。这个也比较好理解，你比较一下中海和碧桂园的负债率就清楚了。杨老板肯定忍受不了这么早就让他去杠杆，果然姜还是老的辣，杠杆助力了碧桂园的壮大，碧桂园在2017年一举摘得房地产首席的桂冠。当然，环境在变，杨老板也在变，如今碧桂园大谈高周转，我相信也是在有意识的去杠杆。恒大许主席曾经说要把恒大的负债率降到50%，虽然在2017香港的做空机构香橼都怀疑恒大是资不抵债。绿地作为上海的国企，负债率这么高，我着实不好理解，谁知道给我留个言吧。



再看负债率在80%-85%之间的企业，主要有万科、绿城和华夏幸福。以万科近些年来迅速扩张的态势，负债率能够维持这个水平算是不错的，起码还是比同处一个量级的碧桂园和恒大要低。我相信在这三家公司中，大家最好奇还是华夏幸福，因为每隔一段时间就有关于华夏幸福资金链紧张的传闻，前段时间更有自媒体写长文章来说这个事情。我不想没有依据的妄加揣测，暂且相信这个财报的数据，但曾经有一篇《一个民企通过21种融资手段融资3000亿》的文章，文章主要是对华夏幸福的财技大加褒扬，可是我在想到底是有多缺钱才会运用21种融资手段去融钱？关于绿城，负债率也有80%以上，行业外的人估计不好理解，因为这个在宋老板领导下的公司似乎和那些看似比较激进的公司差别很大，为什么负债率也这么高？当然业内人士是很好理解，宋老板的产品主义至上的经营理念，导致绿城产品成本高、（价格高而）去化慢，曾经一度出现资金链紧张的问题，当年孙老板还差点入主了绿地成为了大股东。后来以孙老板在微博认宋老板为好大哥而结束，最后是浓眉大眼的国企中交成了大股东。但没办法，这样经营下去，高负债率短时间是很难改变的。



我们再来看看负债率在80%以上几家公司——中海、保利、龙湖、金地。曾经跟地产的业内人士交流，这几家公司的口碑比较好，虽然待遇不算特别高，但是公司的文化认可度比较高，主要体现在专业化和人文关怀上。中海和保利是国企，素以融资成本低而出名，除了掌握某些得天独厚的资源外，也是一种财技的体现。而龙湖和金地这两家公司，作风一向比较稳健，所以发展也稍显落后，曾经招保万金的金地已经跌破10名以外，但作为理工生的“金地”仍然保持着自己的稳健风格。龙湖的文化一直被外界所赞誉，这几年发展也是相当迅速，用“厚积薄发”来形容一点都不夸张。良好的企业文化也许能够让企业走的更远，所以谁笑到最后谁才是赢家。我们拭目以待吧。

请各位客官看图说话。