有很多朋友在跟我讨论中国经济数据的时候，特别不屑的讲：“全靠房地产拉指数有什么意义”？ 我在这要告诉这些朋友，你们典型的犯了“只看树木，不见森林”的局部主义，你以为美国在上世纪20年代，在进入发达国家时，没有发展房地产吗？ 你们知不知道，日本在二战后1945年到1955年这10年，房地产发展速度比中国要猛烈的多？任何高城镇化率的发达国家，全都早就完成了房地产的发展，他们当时在拉动房地产的时候，要远比中国来的更猛烈。

当然，昨天还有个喷子来质问 ，说高层已经认定，中国房地产有泡沫，难道我要反驳？ 不错，高层一直就在提中国房地产有泡沫，这更体现出，中国人伟大的智慧，居安思危的意识，回想当年，日本的房地产泡沫，竟然没有一个人提出谨慎的思想，造成日本产生巨大的泡沫直至破灭，我们知道，从12年起，舆论也好，民间也罢，都在谈房地产要谨慎，也正是有这样的意识，才能让我们一步一步走的更踏实，走的更远。这体现的是中国人民的伟大智慧。

今晚9点继续更新

中国目前房地产究竟位于发达国家历史上的哪个阶段？



笔者曾经在此前一篇文章里简单的叙述过，在中国那些认为中国房地产有泡沫的学者和文章，究竟错在哪里？其实很简单，错在参照物的对比上，还是拿日本来举例，日本城市化率开始于1868年的明治维新时代，距今已经有150年的历史，到一战结束时城镇化率为18%，二战结束为33%，战后开始经济腾飞到1955年已经达到56%也就是说中国目前的城市化率仅仅只相当于日本1955年的水平，日本从二战结束的1945年到1955年这10年房地产增长要比现在的中国还要猛烈，增长率为23%，年增长率为2.3个百分点，普遍认为中国房地产发展最快速的年增长率只有1%。到1970年，日本第一次房地产回踩时，城镇化率为72%。从历史同期数据看，无论是美国还是德国，甚至法国，他们房地产出现第一次真正意义大回踩的时期，非常惊人的巧合都是在到城镇化率70%的时候。此后，一直到1985年，日本这方面的数据为76%，到1990年这个数字仅仅增长到了77%然后泡沫就被刺穿了。日本人口增长率从1975年开始进入低谷，呈现下降趋势，（日本人口自然出生率已经连续多年负增长）房地产泡沫到90年代才破灭，然而中国一直到2017年，人口增长率都为历年递增，至今依然没有出现衰减的迹象。（中国2016年人口自然出生率为0.59%已经处于近10年的最高水平），这组数据再次印证了笔者的判断，任何发达国家在自己还没进入发达阶段前，都有过非常长的一段时间，拉动房地产，并且当时的房地产也是那个时期，这些国家的支柱产业。很多人错误的拿发展中时期的中国的房地产去跟已经早进入发达阶段的国家的房地产去比较，自然无法看到中国房地产泡沫破裂的一幕了。

没想到，我把天涯第一喷子，给降服了..........................................

@一头雾水2016 2018-03-24 02:22:53
既然大家都在谈中国经济中房地产泡沫问题，我就简单聊聊，首先泡沫的形成本质上是资本从实体经济不断向虚拟经济转移的过程，以金融为核心的虚拟经济在信息技术的加持下使得资本周转速度加快，利润增高，以至于越来越不依靠实体经济赚钱，中国的房地产行业的大发展就是这样一个过程的具体表现，既然如此，那么泡沫的破裂也就是由于实体经济资金枯竭所造成！这点美国次债危机就是个最好的例子。
具体到中国的房地产会不会......
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@款嘴 2018-03-25 13:12:18
你的意思是 美国，英国，法国，德国，这些发达国家，没发展过房地产？ 中国发展房地产，完全是社会进程的一个过程。是发展中国家向发达国家迈进的必由之路，这些路，全世界所有发达国家都走过。
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@一头雾水2016 2018-03-26 14:10:41
当然都发展过房地产，没有房地产的发展，所谓财富有什么意义，中国和你所说的那些国家房地产发展的不同之处在于，房地产的投资属性无法快速变现，也就是流动性不够，所以会大量占压流动性，坏处是不能让金融更有效率，好处是不会形成08年金融危机那样的系统性风险，随着中国金融化程度的加深，趋势也会朝向美国模式靠拢！中国在贯彻房住不炒原则的同时，也会加快房地产资产证券化进程！
不论如何强调实体经济的重要性，......
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@远东南海 2018-03-29 12:56:56
亚洲国家基本都跟房地产有很大的关联，无论是韩国还是日本还是中国都被房地产牢牢的套牢，曾经日本就因为房地产吃了大亏 ，亚洲国家受制于西方国家主要还是亚洲国家的综合实力不够强
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日本被房地产套牢，是因为日本房地泡沫的破裂，泡沫的破裂是因为日本在进入发达阶段后，不 加限制的 继续发展房地产，这是日本的房市，汇市被美国打击，造成资金链断，人市，从1975年人口增长进入负数，人口老龄化是目前全球最严重，以上3点，是造成日本迷失的30年3个重要原因。其他如产业化瓶颈等，都是辅助原因

@一头雾水2016 2018-03-24 02:22:53
既然大家都在谈中国经济中房地产泡沫问题，我就简单聊聊，首先泡沫的形成本质上是资本从实体经济不断向虚拟经济转移的过程，以金融为核心的虚拟经济在信息技术的加持下使得资本周转速度加快，利润增高，以至于越来越不依靠实体经济赚钱，中国的房地产行业的大发展就是这样一个过程的具体表现，既然如此，那么泡沫的破裂也就是由于实体经济资金枯竭所造成！这点美国次债危机就是个最好的例子。
具体到中国的房地产会不会......
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@款嘴 2018-03-25 13:12:18
你的意思是 美国，英国，法国，德国，这些发达国家，没发展过房地产？ 中国发展房地产，完全是社会进程的一个过程。是发展中国家向发达国家迈进的必由之路，这些路，全世界所有发达国家都走过。
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@一头雾水2016 2018-03-26 14:10:41
当然都发展过房地产，没有房地产的发展，所谓财富有什么意义，中国和你所说的那些国家房地产发展的不同之处在于，房地产的投资属性无法快速变现，也就是流动性不够，所以会大量占压流动性，坏处是不能让金融更有效率，好处是不会形成08年金融危机那样的系统性风险，随着中国金融化程度的加深，趋势也会朝向美国模式靠拢！中国在贯彻房住不炒原则的同时，也会加快房地产资产证券化进程！
不论如何强调实体经济的重要性，......
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@远东南海 2018-03-29 12:56:56
亚洲国家基本都跟房地产有很大的关联，无论是韩国还是日本还是中国都被房地产牢牢的套牢，曾经日本就因为房地产吃了大亏 ，亚洲国家受制于西方国家主要还是亚洲国家的综合实力不够强
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@一头雾水2016 2018-03-29 20:24:10
房地产的发展，是工业化后必然的结果，所有工业国都经历过，大家质疑的是中国的房地产发展在国家的推动下到了一个前所未有的程度，占压了大量的资金，其实，你从另一个方面看，正是由于这样的发展，使得大量的中国人有了财产，毕竟大多数中国人都有自有住房，而且，因为房地产的发展，对于中国建立起1000万人口以上的大城市非常有利，正是人口的聚集才造成服务业快速发展的可能，而服务业的发展可以造成大量的城市就业，这......
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赞一个

@一头雾水2016 2018-03-29 20:48:00
多说一句，民族国家的人口老龄化趋势是资本主义发展的必然结果，规模化大生产必须要求有足够的需求，那种家族式的农业社会结构极大的制约了人类的总需求，简单的理解，一男一女的家庭结构，必然比三世同堂对房子的需求更大。为了达到这个目的，资本主义主流价值观的核心就必须是个人自由。这与其说是意识形态不如说是资本发展需要。
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@替补侧卫 2018-03-29 23:19:43
“民族国家的人口老龄化趋势是资本主义发展的必然结果”——这位兄台的这种意识，我也很‘纠结’而得不到更详尽更确切的论证结果；
我仅仅是‘恍然间质疑’出，和平时期（非战乱时期皆可称为和平时期）人口出生率是否与一个社会的‘资本化程度’相关联？
可惜，一是我这‘恍然间的疑惑’辩证过程复杂，非是一人或几人的数据统计就能获得具有说服力的论据；在人类还未能辩证‘社会资本化程度’这个前提之前，无法......
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侧位啊，你到底要表达什么啊， 真的会有人看得懂你要表达的意思吗

@替补侧卫 2018-03-29 23:50:43
在猫道人的‘淫威下’，发不了贴；发个标题外加问好二字，即便审核通过，三分钟就扎口或者删帖；
所以我就习惯了‘抢’楼主这样的帖子，基本上成功率95%；反而能让不少帖子‘噱头’了；
论坛中我的‘喧宾夺主’功夫一流，（现实中仅配端坐一角耳）可不是‘浪得虚名’的所谓‘喷子’！
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哈哈哈，你如果别说那么多让人看不懂的话，其实还是可以的，。

@何金钢 2018-03-30 10:46:44
两位听好了
仅拿人口举例哈
影响人口的主因
是什么
是人的
主观意愿
是想
不想生
的问题
想与不想
是一种
意识形态
与社会氛围
的问题
而这些
皆文化
的范畴
为此
解码
就是
中国梦
就是
文化
等四个自信
就是
扬我中华
传统和文化
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哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

@替补侧卫 2018-03-30 12:47:52
就这个帖子，美分靠不上边！水军被有效压制！买办，猥猥琐琐却不敢公开滴来这展开社会辩证；
还有谁？
关云长绝不为难小兵！——他需要华雄这样的对手！
彭德怀老将军若有幸生于此时代，必将余威追穷寇去端正社会辩证观！
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我欢迎你来夺帖。问题是你有那能力么？

@替补侧卫 2018-03-30 12:47:52
就这个帖子，美分靠不上边！水军被有效压制！买办，猥猥琐琐却不敢公开滴来这展开社会辩证；
还有谁？
关云长绝不为难小兵！——他需要华雄这样的对手！
彭德怀老将军若有幸生于此时代，必将余威追穷寇去端正社会辩证观！
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@款嘴 2018-03-30 12:52:22
我欢迎你来夺帖。问题是你有那能力么？
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@替补侧卫 2018-03-30 13:09:19
你和和稀泥也就得了，你以为我不知道你莫名其妙两次拉黑我，然后速度由取消的‘幕后’原因吗？
我让你没机会开骂战，然后你的‘论坛’价值就没了！你可懂？
‘隐形的手’‘挖坑理论’‘人口经济学’估计你作为‘通讯员学科’毕业的高材生，还没有机会去拜读吧？——比较法？‘契约精神’？你能谈上一两句否？
别轻视农民，敢在天涯社区去替‘农民’出头的农民未必就是‘头发长见识短’者！
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哈哈哈，继续，继续

房产空置率

或许有人提出房产空置率这个参数，没错，这是衡量一个国家或区域房地产健康度的相对性指标，目前日本房产空置率因为连续40年的人口增长率走低和人口老龄化的增加这个数字大约在14%，美国低一些大约为6%。由于此前一直没有官方数据来说明中国目前房地产空置率，仅仅只是民间根据官方给出的其他相关数据得出一个结论在20%左右，我想问的是这个数字很高嘛？如果我告诉那些说高的人，日本商业化房地产已经发展了100多年，美国发展了接近150年，中国只有30多年，你还会觉得这个数字很高嘛？从2016年开始，中国大面积进行房地产去库存，截止8月，全国70个大中城市中有50个限购，库存总数为6.2352亿平方米，比同年2月的7亿平方米，下降11.2%，整个2017财年预计有望将库存降低至5.8亿平米，已经创下3年最好成绩。所以，中国在未来几年仍然会以边去库存，边扩大城镇化率作为重点，同时减少土地供应，保证房价稳定。中国在控制降低房产空置率上近2年成绩明显，中国作为全球第二大经济体，无论是人口基数还是发展指数，都是此前全球市场上所没有的，当美国次贷危机出现，对于中国而言，需要更大体量的资金来做对冲，否则会像欧猪五国那样经济陷入彻底的低迷，在短期内大量的地产被开发制造出来，这个速率超过消化率的时候，就会造成房产空置率上升。我们看待房产空置率，需要明确一点，整个社会处于什么发展阶段，是发展中阶段？还是发达阶段？阶段的不同，最终的结果是完全不同的。

（由于本文初写于2016年，后来补充了一些2017年数据，今天继续修订补充2018年数据如下）从2017年12月数据看，全国房地产库存如期降低至5.8923亿平米，比2016年全年下降15.3%, 住宅库存面积下降25.1%，库存量已经回到2013年的水平。预计2018年将继续以降低库存为首要任务，特别是继续以三四线城市的去库存为主，下面我在跟大家讲一个房地产逻辑，那就是为什么房地产市场出现了一线二线三线四线城市轮流坐庄轮涨的原因。

@se852 2018-03-01 13:58:13
支持和期待楼主出大作。
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@款嘴 2018-03-01 14:04:21
感谢您的肯定，
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@温柔的贪狼 2018-03-02 00:18:55
不可能是收官，至多是阶段性停战，中美之争，只是开始，美国有得天独厚的条件，想崩溃是不可能的，中国的复兴是内动力加高智商，想停止也是不可能的，所以中美在30年内不可能消停，要有打持久战的准备。
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@款嘴 2018-03-02 00:23:02
您说的很有道理，希望多跟您交流
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@robinham2012 2018-03-30 14:04:49
以围棋做比方，应该说序盘布局完成，开始中盘角力。人民币国际化完成，美国不再哔哔汇率操控的时候，双方或全球各方达成平衡，才可以称之为收官
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拿美苏对比，皆是毫无节制的挥霍把自己葬送，苏联的武器坟墓，多的令人难以理解。这都是强盗国家的最明显表现，抢来的东西，自然不知道珍惜

笔者用身边一个真实事例来给大家解释这个现象， 本人有一位挚友，2014年10月结婚，在婚礼前置办婚房时产生了犹豫，因为2014年，正是中国北上广深四大一线城市房地产出现回落的时间点，当时全国各种舆论每天都在谈中国房地产崩盘的言论，每每都是拿日本房地产泡沫的后果来警示世人，我这位朋友由于是普通工薪族，非常担心自己出手后买的房子会跌，虽然他是在一个三线城市生活，对房地产崩溃论却深信不疑，于是同他媳妇和娘家人商议后决定，暂时不买房子而是选择租房住，当时他看中的房子大约在5500元一平米，面积为100平米，总价预计55万左右，等到2017年8月，这个三线城市房地产突然开始暴涨，我的朋友终于再也受够了租房的不便（最大的不便就是白白付出了4年的房租，无法按照自己的想法去布置自己的家）终于出手，以9600元一平米的价格购得同楼盘的一套77平米的商品房。也就是说短短4年时间，这个楼盘足足涨了4100元一平米，涨幅75%。而我的朋友则不仅额外多付出了4年的租房钱大约6万元，更令人无语的是，同样的价格，他们的房子面积从此前预算中的100平米直接缩水到77平米，还额外多付出连租房在内的25万元补差。这个故事里的城市，楼盘和房子价格以及主人公，都是笔者现实生活中真实存在的。那么为什么会这样？为什么三线和四线房地产普遍在2017年年底开始了一波上涨？而一二线却又开始回踩了？原因是，一二线城市一直被其他地方认为是国家经济的风向标，我朋友在前段时间也跟我说，如果当时北上广深的房子没有回踩，如果专家在少点房地产崩盘论，他当时无论如何都是要买的，因为他是刚需。这就是三四线城市房地产在2017年中下旬暴涨的原因，大量的2013年前后的房地产刚需人群，因为担心房地产崩盘，都选择了持币观望，希望等待房地产崩盘后抄底，但是随着时间推移，发现这4年来中国房子非但没有崩盘，一线城市在经过短暂的回踩后，反而向上继续发力突破了前高。于是所有持币观望的刚需人群的情绪已经达到忍耐的极限，开始纷纷出手，进而推动三，四线商品房成交量激增。有数据证明2014年3月北京房地产均价40000一平米，到同年9月探底到37000元一平米。整个回踩过程只持续了6个月就开始触底强势反弹到2018年3月达到56000元的均价。那么2018年开始，一线城市房地产又开始回踩了，也许再过20年，当你回过头看这段历史时，发现每一次的回踩也许仅仅只是另一个新的起点的开始。

不过对于各种专家的中国房地产崩盘论，笔者认为，是一个国家伟大复兴途中必不可少的，这种观点，更是一种如履薄冰，谨慎小心的态度，在国家突破瓶颈的时候，是弥足珍贵的，起到了监督的作用，能令国家在经济发展中少走弯路，少犯错误，比如我们前面讲过，正是因为在5000年历史长河的几番磨难，造就了对自然和历史规律的敬畏，这一点是其他任何国家和民族都做不到的。

@大漠飛歌831 2018-03-30 23:04:36
－－－接上文－－－
霉国在中国叛乱省份扇风点火，在国际招降纳叛，在周边制造热点，还指着中国给它送钱，还能再无耻些么？
钢铝关税事件，其实就是逼迫欧盟在伊核协议，一旦伊朗石油被制裁，那么，人民币石油期货少了一方现货产品供应；
而英国梅首相带领23国驱逐俄罗斯大使，引发外交风云，图谋再使人民币石油期货少了俄方现货产品供应。如此这般，无异于釜底抽薪。
美国除了直接对中国商品征税、发......
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您的观点非常棒

@何金钢 2018-03-31 11:08:10
呼叫楼主
你也要注意
写文章
是要讲结构的
一般回复
搞成一个自然段落
不行
一大几百上千字的文章
就应至少分成三个段落以I
才利于观看和阅读
较长的文章
一般可分为
章
部分
节
点
小点
自然段
另
章节点
最好有标题
即
大中小标题
标题下
宜分一二三。。。。点
来叙述
各点还可以自然段叙述
另
从文内......
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好，尽量归纳下，不过，很多人回复都神出鬼没的，这个也不太好控制

@何金钢 2018-03-31 11:34:58
笔者用身边一个真实事例来给大家解释这个现象。
本人有一位挚友，2014年10月结婚，在婚礼前置办婚房时产生了犹豫，因为2014年，正是中国北上广深四大一线城市房地产出现回落的时间点，当时全国各种舆论每天都在谈中国房地产崩盘的言论，每每都是拿日本房地产泡沫的后果来警示世人。
我这位朋友由于是普通工薪族，非常担心自己出手后买的房子会跌，虽然他是在一个三线城市生活，对房地产崩溃论却深信不疑，于是同他......
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好，我明白了，以后自然分段·，

@款嘴 2018-03-30 13:51:31
房产空置率
或许有人提出房产空置率这个参数，没错，这是衡量一个国家或区域房地产健康度的相对性指标，目前日本房产空置率因为连续40年的人口增长率走低和人口老龄化的增加这个数字大约在14%，美国低一些大约为6%。由于此前一直没有官方数据来说明中国目前房地产空置率，仅仅只是民间根据官方给出的其他相关数据得出一个结论在20%左右，我想问的是这个数字很高嘛？如果我告诉那些说高的人，日本商业化房地产已经发展了......
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@替补侧卫 2018-03-31 21:48:18
房产空置率
或许有人提出房产空置率这个参数，没错，这是衡量一个国家或区域房地产健康度的相对性指标，
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通篇跑题！—— 究竟本社会的房产空置率数据有还是无呢？（楼主此篇文章的‘抬头标定’如此）
楼主的论证结果告诉大伙就是‘你猜’！
这个帖子标题是‘中美经济战’为中心，聊中国经济事务附和主题，聊美国经济事务也不偏离主题，聊‘资本论’还是没有偏......
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这个帖子是聊中美经济战的，但是做为经济战的三条主线 房市，股市，汇市， 如果大家不了解真实情况，就无法理解中国为什么可以赢得最后的胜利。

@江南欧欧 2018-03-31 21:23:38
楼主可以谈谈对原油期货的看法吗？可能在这个特殊时期不太好判断，还劳您多费心。
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简单的说，中国的原油期货，要的是定价权，特别是人民币定价权，因为中国和美国有时差，这也意味着，中国原油期货的出现，给国际原油交易方，一个24小时都可以交易的机会，也等于中国的原油期货起点就已经是顶级。