亚当.斯密带你解读房事
亚当.斯密的《国富论》是现代经济学的奠基之作，也是一部18世纪下半期英国社会的风情画卷。以今天的眼光看，虽然其中的案例对我们来说有些陈旧和陌生，但是斯密先生从中提炼的经济学观点却是久经考验，历久弥新。有人说今天中国的房价就像女人的无肩带胸罩——一半人在疑惑是什么支撑了它，另一半人则盼望着它什么时候掉下来。那么，如果斯密先生还在世的话会对此做怎样的解读呢？
《国富论》的第一章就开宗明义地指出，劳动生产力上最大的改良，都是分工的结果。第三章则是论分工受制于市场的范围。“有许多业务，例如搬运夫，就只能生在大都市上。小村落，固不待言；就连普通的墟市，亦嫌小了，不能给他以不断的工作。”以今天的案例来讲，大都会通常都是美食天堂，像墨西哥菜越南菜这样非常小众口味的餐馆都能在上海找到。如果在小县城，这类餐馆就开不下去。
一般人认为大都会的生活成本高。的确，诸如家政、餐饮等含有较多人工服务的地方确实比小县城贵，但是对于从事这些行业的服务人员来说，高收入岂不是一件好事？而标准化的工业品，如汽车、家电等等，由于巨大的市场和现代化的物流，大都会的价格反而可能比小县城卖得更优惠，并且可以负担得起更贵的地租。
所以大都会的优势不仅仅在于优质的医疗、教育资源，更在于巨大的市场、精细化的分工、人尽其才的发展机会……当然还有激烈的竞争。对于有才华的人来说，这里是天堂，而对于另一些人来说，这可能是一种不幸。
关于地租，亚当.斯密说：“地租，若被视为使用土地的价格，那自然是土地使用人按照土地的实际情况，所能付纳的最高价格……土地的生产物，如要送往市场，则其普通价格，必须足够补还该产物上市所必要的资本及普通利润。若普通价格逾此限度，则剩余的部分，自然会移作土地地租……地租的高低，则为价格高低的结果。”
举个例子，假如某商铺，每平米每年投入30万资本，产生6万利润，社会平均利润率为10%，那么商家只能获得3万的利润，另外3万则转为地租。如果经济繁荣，市场规模做大，每平米每年可以投入100万资本，产生15万利润，那么商家依旧只能按社会平均利润率获得10万块，另外5万转为地租。当然，这里指的应该是具有稀缺性的优质土地资源，卖方市场使得地主在分配中居于有利地位。
那么住宅呢？斯密说到：“席德兰诸岛近海，鱼类极为丰富。居民食粮之大部分，皆仰给于鱼。但是，居民要从水产物获取利润，势不能不定居于近海地带。因此，该地地主的地租，就不单按照比例于农业家由土地取得的产物，且按照比例于他由土地及海上两方面收得的产物。”如果生活在今天的话，斯密会拿学区房来举例了。
“改良土地，并不限定是地主的资本，且有时是租地人的资本。不过在租约更新时，地主往往不问改良是谁出的资本，总是按照这改良所用的资本额，要求增加地租。”比如你在上海市郊买了套房，忽然市政规划要通地铁，那么房租肯定会涨，尽管地铁不是你家出钱造的。所以斯密得出结论：“一切社会结果的改良，都有一种倾向，直接或间接，使土地的真实地租腾贵，使地主的真实财富增大。”
所以，地租高是经济繁荣的结果，地产与经济是天然联系而非绑架关系。碰到2008年那样的金融危机，地租就会下跌；如果你看好经济的长期增长，那么地租也会长期上升。
经济学一般只研究地租而非地价，地价与地租的关系与股票的市盈率类似，与无风险利率水平相关。例如96年初发行的696附息国债票面利率11.83%，当时上海房价售租比就在10倍左右；今年将要发行的附息债估计票面利率不会超过4%，那么售租比就应该在30倍左右。如今的利率水平重返90年代 10%以上似乎已不可能，考虑到未来通胀、收入增长预期以及保值需求等因素，更高的售租比定位也难说是非理性的。
东三省人口流出，经济衰落，那里的房价就很难上升；而人口持续流入的北上广深，房价上涨背后就有着丰满而坚挺的理由支撑。未来核心城市的房价，可能真的会像任志强先生说的那样，在他的有生之年看不到大幅下跌了。
包不同
2017.3.26
原文载于<证券时报>老包杂谈专栏,个别字句有改动.
《国富论》的第一章就开宗明义地指出，劳动生产力上最大的改良，都是分工的结果。第三章则是论分工受制于市场的范围。“有许多业务，例如搬运夫，就只能生在大都市上。小村落，固不待言；就连普通的墟市，亦嫌小了，不能给他以不断的工作。”以今天的案例来讲，大都会通常都是美食天堂，像墨西哥菜越南菜这样非常小众口味的餐馆都能在上海找到。如果在小县城，这类餐馆就开不下去。
一般人认为大都会的生活成本高。的确，诸如家政、餐饮等含有较多人工服务的地方确实比小县城贵，但是对于从事这些行业的服务人员来说，高收入岂不是一件好事？而标准化的工业品，如汽车、家电等等，由于巨大的市场和现代化的物流，大都会的价格反而可能比小县城卖得更优惠，并且可以负担得起更贵的地租。
所以大都会的优势不仅仅在于优质的医疗、教育资源，更在于巨大的市场、精细化的分工、人尽其才的发展机会……当然还有激烈的竞争。对于有才华的人来说，这里是天堂，而对于另一些人来说，这可能是一种不幸。
关于地租，亚当.斯密说：“地租，若被视为使用土地的价格，那自然是土地使用人按照土地的实际情况，所能付纳的最高价格……土地的生产物，如要送往市场，则其普通价格，必须足够补还该产物上市所必要的资本及普通利润。若普通价格逾此限度，则剩余的部分，自然会移作土地地租……地租的高低，则为价格高低的结果。”
举个例子，假如某商铺，每平米每年投入30万资本，产生6万利润，社会平均利润率为10%，那么商家只能获得3万的利润，另外3万则转为地租。如果经济繁荣，市场规模做大，每平米每年可以投入100万资本，产生15万利润，那么商家依旧只能按社会平均利润率获得10万块，另外5万转为地租。当然，这里指的应该是具有稀缺性的优质土地资源，卖方市场使得地主在分配中居于有利地位。
那么住宅呢？斯密说到：“席德兰诸岛近海，鱼类极为丰富。居民食粮之大部分，皆仰给于鱼。但是，居民要从水产物获取利润，势不能不定居于近海地带。因此，该地地主的地租，就不单按照比例于农业家由土地取得的产物，且按照比例于他由土地及海上两方面收得的产物。”如果生活在今天的话，斯密会拿学区房来举例了。
“改良土地，并不限定是地主的资本，且有时是租地人的资本。不过在租约更新时，地主往往不问改良是谁出的资本，总是按照这改良所用的资本额，要求增加地租。”比如你在上海市郊买了套房，忽然市政规划要通地铁，那么房租肯定会涨，尽管地铁不是你家出钱造的。所以斯密得出结论：“一切社会结果的改良，都有一种倾向，直接或间接，使土地的真实地租腾贵，使地主的真实财富增大。”
所以，地租高是经济繁荣的结果，地产与经济是天然联系而非绑架关系。碰到2008年那样的金融危机，地租就会下跌；如果你看好经济的长期增长，那么地租也会长期上升。
经济学一般只研究地租而非地价，地价与地租的关系与股票的市盈率类似，与无风险利率水平相关。例如96年初发行的696附息国债票面利率11.83%，当时上海房价售租比就在10倍左右；今年将要发行的附息债估计票面利率不会超过4%，那么售租比就应该在30倍左右。如今的利率水平重返90年代 10%以上似乎已不可能，考虑到未来通胀、收入增长预期以及保值需求等因素，更高的售租比定位也难说是非理性的。
东三省人口流出，经济衰落，那里的房价就很难上升；而人口持续流入的北上广深，房价上涨背后就有着丰满而坚挺的理由支撑。未来核心城市的房价，可能真的会像任志强先生说的那样，在他的有生之年看不到大幅下跌了。
包不同
2017.3.26
原文载于<证券时报>老包杂谈专栏,个别字句有改动.
《进步与贫困》
——房产税的真正意义
亨利.乔治是19世纪美国经济学家和社会哲学家，以主张单一的土地税而闻名。
他在1879年出版的《进步与贫穷》一书中指出，经济革命虽然使生产力上升，但它并不是在底部对社会结构起作用，把整个社会都抬高，反而“好像一个巨大的楔子，在社会的中部穿过去。那些在分裂点以上的人们处境上升了，但是那些在分裂点以下的人们被压碎了。”
正如在前一篇文章中分析的那样，从亚当.斯密到约翰.穆勒，都认为经济繁荣会带来地租上升，而这对土地拥有者来说是一种“不劳增值”。亨利.乔治认为这是造成贫富两级分化的原因。他的解决方案是土地公有化，更准确的说是地租公有化——把地租中不劳增值的那部分全部转为政府的税收。
以今天的眼光看，亨利把贫富分化的原因完全归结到土地私有上有失偏颇。但是关于土地税的主张，著名经济学家米尔顿·弗里德曼的评价是：“按我的看法，亨利.乔治在许多年前主张的按原始士地价值征收的财产税危害最小。”
《进步与贫困》一书最早由廖仲恺翻译传入中国，孙中山多次坦言，他的民生主义中的“涨价归公”思想，直接来源于亨利·乔治：“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元，可定价为一千，或多至二千；就算那地将来因交通发达价涨至一万，地主应得二千，已属有益无损；赢利八千，当归国家。这于国计民生，皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝，这是最简便易行之法。……中国行了社会革命之后，私人永远不用纳税，仅收地租一项，已成地球上最富的国。这社会的国家，决非他国所能及的。”
今日台湾的《平均地权条例》正是按照孙中山的“涨价归公”思想制订。据统计，1992~2001年台湾地区直辖市与县市的土地税收收入占总税收收入的比重为95.1%。所以“土地财政”本身不是问题，问题仅在于这笔财政收入是否用到了民生上面。
房产税的真正意义是把地租公有化。我们把房地产划分为房屋和土地两个部分，分析起来就清楚得多了。
比方说美国的房价，里面包含的土地价值是很少的。次贷危机以后，有些地区的房价甚至已经低于建造成本。如果年久失修需要推倒重建，可能象征性的只卖1美元。至于土地的价值，需要以财产税的形式每年向政府另行购买使用权。
而中国的房价，里面已经包含了向政府买来的70年土地使用权，房屋造价所占的比重是很低的，某些地方甚至可以出现“面粉贵过面包”的现象。所以中美两国的房价构成是完全不同的。
一般来说，写字楼建造标准要高于纯住宅，成本也高，所以美国的写字楼价高过纯住宅。中国的写字楼，50年土地使用权到期后基本肯定是要有偿续期的，纯住宅则包含了70年的土地使用权，到期后究竟是有偿续期还是无偿续期，直到今年两会期间克强总理答记者问的时候还没个准数。市场的理解是无偿或较低费用续期，如果70年到期后还要按每平米数万元的价格再买一次使用权，那画面太美我不敢想。所以中国纯住宅的价格就高于写字楼。有些商住两用楼，尽管也可用于居住，但是在使用权问题上接近于商用的有偿续期，价格定位就会低于纯住宅。中国房地产市场的定价非常理性，那些说中国房价有泡沫的，其实是你没看懂。
值得一提的是，美国的房产税针对的是“不劳增值”。如果付出了劳动，那就另当别论。例如曹德旺去美国办厂的用地就很便宜。
美国房产商造房子和造手机是相似的，有几千块的iPhone，也有几百块的功能机，他们既给富人造房，也给穷人造房。而在中国，虽然一再呼吁房住不炒，但房子不过是一个中间媒介，地产商赚的是土地升值的钱。在同样5万块价值的土地上，你是造1000块成本的普通民居还是1万块成本的豪宅？中国地产商当然选后者，两者的消费体验可不是5.1：6的关系。所以任志强说他只为富人造房子。而对于普通人房产投资来说，旧公房的回报率要高于豪宅。升值的是土地，折旧的是房子，房子越壕折旧越多。
我并不是在说美国的房产商就比任志强高尚，大家的目标都是赚钱，不同的制度下就有不同的选择。也许我们应该反思一下一次性出让70年土地使用权真的好吗？从结果看，这个制度最大的受益者是地产商，他们拿走了经济繁荣的大部分红利。所以不奇怪，在实行这种制度的地方，地产商会成为首富。其次受益的是北上广深的土著们，“穷人翻身靠动迁”这句坊间流行的俗语正是他们快速晋身中产的写照。吃亏的则是那些参与北上广深建设的外来人口。
尽管经济学家们一直在呼吁政府应该增加土地供应，但是从政府的角度看，难道不是应该把土地分成70份，每年出让一份才能周转得过来吗？当然也可以一次性卖完所有土地后把钱分70份慢慢花。这个方案且不说政府能否按捺住花钱的冲动，20年前2000块/平米的土地出让金如何能满足今天的政府开支？
我并不看好眼下的房产税试点，旧的问题尚未解决，又产生了新的问题：从法理上说，只能对拥有产权的房屋征税，但是那根本不值钱，并且还在不断折旧贬值。至于70年土地使用费，那是政府硬塞给我们的，对持有这笔使用费再收一遍持有环节税的话，等于收了使用费的平方。如果每年增收的那一点点税不是用于民生改善，而是用再增加财税和维稳人员的开支上面，那么就得不偿失。从这个角度考虑，一次性收取70年费用最大的优势就在于：省事儿。
包不同
2017.3.28
——房产税的真正意义
亨利.乔治是19世纪美国经济学家和社会哲学家，以主张单一的土地税而闻名。
他在1879年出版的《进步与贫穷》一书中指出，经济革命虽然使生产力上升，但它并不是在底部对社会结构起作用，把整个社会都抬高，反而“好像一个巨大的楔子，在社会的中部穿过去。那些在分裂点以上的人们处境上升了，但是那些在分裂点以下的人们被压碎了。”
正如在前一篇文章中分析的那样，从亚当.斯密到约翰.穆勒，都认为经济繁荣会带来地租上升，而这对土地拥有者来说是一种“不劳增值”。亨利.乔治认为这是造成贫富两级分化的原因。他的解决方案是土地公有化，更准确的说是地租公有化——把地租中不劳增值的那部分全部转为政府的税收。
以今天的眼光看，亨利把贫富分化的原因完全归结到土地私有上有失偏颇。但是关于土地税的主张，著名经济学家米尔顿·弗里德曼的评价是：“按我的看法，亨利.乔治在许多年前主张的按原始士地价值征收的财产税危害最小。”
《进步与贫困》一书最早由廖仲恺翻译传入中国，孙中山多次坦言，他的民生主义中的“涨价归公”思想，直接来源于亨利·乔治：“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元，可定价为一千，或多至二千；就算那地将来因交通发达价涨至一万，地主应得二千，已属有益无损；赢利八千，当归国家。这于国计民生，皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝，这是最简便易行之法。……中国行了社会革命之后，私人永远不用纳税，仅收地租一项，已成地球上最富的国。这社会的国家，决非他国所能及的。”
今日台湾的《平均地权条例》正是按照孙中山的“涨价归公”思想制订。据统计，1992~2001年台湾地区直辖市与县市的土地税收收入占总税收收入的比重为95.1%。所以“土地财政”本身不是问题，问题仅在于这笔财政收入是否用到了民生上面。
房产税的真正意义是把地租公有化。我们把房地产划分为房屋和土地两个部分，分析起来就清楚得多了。
比方说美国的房价，里面包含的土地价值是很少的。次贷危机以后，有些地区的房价甚至已经低于建造成本。如果年久失修需要推倒重建，可能象征性的只卖1美元。至于土地的价值，需要以财产税的形式每年向政府另行购买使用权。
而中国的房价，里面已经包含了向政府买来的70年土地使用权，房屋造价所占的比重是很低的，某些地方甚至可以出现“面粉贵过面包”的现象。所以中美两国的房价构成是完全不同的。
一般来说，写字楼建造标准要高于纯住宅，成本也高，所以美国的写字楼价高过纯住宅。中国的写字楼，50年土地使用权到期后基本肯定是要有偿续期的，纯住宅则包含了70年的土地使用权，到期后究竟是有偿续期还是无偿续期，直到今年两会期间克强总理答记者问的时候还没个准数。市场的理解是无偿或较低费用续期，如果70年到期后还要按每平米数万元的价格再买一次使用权，那画面太美我不敢想。所以中国纯住宅的价格就高于写字楼。有些商住两用楼，尽管也可用于居住，但是在使用权问题上接近于商用的有偿续期，价格定位就会低于纯住宅。中国房地产市场的定价非常理性，那些说中国房价有泡沫的，其实是你没看懂。
值得一提的是，美国的房产税针对的是“不劳增值”。如果付出了劳动，那就另当别论。例如曹德旺去美国办厂的用地就很便宜。
美国房产商造房子和造手机是相似的，有几千块的iPhone，也有几百块的功能机，他们既给富人造房，也给穷人造房。而在中国，虽然一再呼吁房住不炒，但房子不过是一个中间媒介，地产商赚的是土地升值的钱。在同样5万块价值的土地上，你是造1000块成本的普通民居还是1万块成本的豪宅？中国地产商当然选后者，两者的消费体验可不是5.1：6的关系。所以任志强说他只为富人造房子。而对于普通人房产投资来说，旧公房的回报率要高于豪宅。升值的是土地，折旧的是房子，房子越壕折旧越多。
我并不是在说美国的房产商就比任志强高尚，大家的目标都是赚钱，不同的制度下就有不同的选择。也许我们应该反思一下一次性出让70年土地使用权真的好吗？从结果看，这个制度最大的受益者是地产商，他们拿走了经济繁荣的大部分红利。所以不奇怪，在实行这种制度的地方，地产商会成为首富。其次受益的是北上广深的土著们，“穷人翻身靠动迁”这句坊间流行的俗语正是他们快速晋身中产的写照。吃亏的则是那些参与北上广深建设的外来人口。
尽管经济学家们一直在呼吁政府应该增加土地供应，但是从政府的角度看，难道不是应该把土地分成70份，每年出让一份才能周转得过来吗？当然也可以一次性卖完所有土地后把钱分70份慢慢花。这个方案且不说政府能否按捺住花钱的冲动，20年前2000块/平米的土地出让金如何能满足今天的政府开支？
我并不看好眼下的房产税试点，旧的问题尚未解决，又产生了新的问题：从法理上说，只能对拥有产权的房屋征税，但是那根本不值钱，并且还在不断折旧贬值。至于70年土地使用费，那是政府硬塞给我们的，对持有这笔使用费再收一遍持有环节税的话，等于收了使用费的平方。如果每年增收的那一点点税不是用于民生改善，而是用再增加财税和维稳人员的开支上面，那么就得不偿失。从这个角度考虑，一次性收取70年费用最大的优势就在于：省事儿。
包不同
2017.3.28
朝三暮四的房产税
古时候宋国有个饲养猴子的人，碰到财政困难，打算限制猴子的口粮，便跟猴子们商量：“喂你们橡子，早上三个，晚上四个，够吗？”众猴子都跳起来发了怒。他又说：“喂你们橡子，早上四个，晚上三个，够吗？”猴子们听了，都服服帖帖地很开心。
朝三暮四这个成语原本是指统治者耍弄政治手腕欺骗那些笨猴一样的人，但是在后来的长期流传过程中，人们把这个成语与朝秦暮楚混淆了，以讹传讹到现在变成了反复无常的意思。
房产税的事情已经议论了多年，两会上又成为热门话题。全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印说：“你说房产税是不是能降房价？我认为降不了房价，只能说收点税。”
但是今年1月的时候，经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲却说：“上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷危机了房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。”（美国大部分地区的房产税在1%上下，各州不同）
他俩到底谁说得对，我们不妨算一笔账，方便起见，数字尽量取整。假设现在一套200万的房子首付40万，贷款160万按揭20年，大约月供1万块。如果收0.6%的房产税，等于每月增加1000块支出，约等于于加息的影响，也很容易把这个增加的成本转化到房租里面，的确对房价影响不大。
如果收3%的房产税，那就是每个月增加5000块支出。原先月供1万现在变成了1万五，连续缴20年房产税的话，相当于房价涨到280万，首付不变还是40万，但是贷款从160万增加到240万，月供从1万增加到1万5。而且贷款20年还完就结束了，房产税是要永久缴下去的。收这么狠的房产税当然能把房价打下来。
我们假定开征3%的房产税之后，这套房子跌到160万，照旧首付40万（好比较一些），贷款120万按揭20年，月供7500，但是每月要永久增加4000块的房产税。房价虽然跌了，购房者的总开销反而比之前月供1万块上升了。
所以，房产税能不能降低房价？当然能，但是未必能降低购房总支出。那些说房产税能降低房价的官员，其实是把老百姓在当猴耍。
包不同
2017.3.11
古时候宋国有个饲养猴子的人，碰到财政困难，打算限制猴子的口粮，便跟猴子们商量：“喂你们橡子，早上三个，晚上四个，够吗？”众猴子都跳起来发了怒。他又说：“喂你们橡子，早上四个，晚上三个，够吗？”猴子们听了，都服服帖帖地很开心。
朝三暮四这个成语原本是指统治者耍弄政治手腕欺骗那些笨猴一样的人，但是在后来的长期流传过程中，人们把这个成语与朝秦暮楚混淆了，以讹传讹到现在变成了反复无常的意思。
房产税的事情已经议论了多年，两会上又成为热门话题。全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印说：“你说房产税是不是能降房价？我认为降不了房价，只能说收点税。”
但是今年1月的时候，经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲却说：“上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷危机了房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。”（美国大部分地区的房产税在1%上下，各州不同）
他俩到底谁说得对，我们不妨算一笔账，方便起见，数字尽量取整。假设现在一套200万的房子首付40万，贷款160万按揭20年，大约月供1万块。如果收0.6%的房产税，等于每月增加1000块支出，约等于于加息的影响，也很容易把这个增加的成本转化到房租里面，的确对房价影响不大。
如果收3%的房产税，那就是每个月增加5000块支出。原先月供1万现在变成了1万五，连续缴20年房产税的话，相当于房价涨到280万，首付不变还是40万，但是贷款从160万增加到240万，月供从1万增加到1万5。而且贷款20年还完就结束了，房产税是要永久缴下去的。收这么狠的房产税当然能把房价打下来。
我们假定开征3%的房产税之后，这套房子跌到160万，照旧首付40万（好比较一些），贷款120万按揭20年，月供7500，但是每月要永久增加4000块的房产税。房价虽然跌了，购房者的总开销反而比之前月供1万块上升了。
所以，房产税能不能降低房价？当然能，但是未必能降低购房总支出。那些说房产税能降低房价的官员，其实是把老百姓在当猴耍。
包不同
2017.3.11
在我读书的时候，小学就有政治课了。不过那时老师不讲理论，只讲一些忆苦思甜之类的故事，难免也要涉及一些资本主义与社会主义生活的比较。
老师说，虽然在资本主义国家生活的人民看着收入高，但是他们收入的三分之一要缴税，三分之一要供房，只有三分之一能自由支配使用，日常生活用品物价又高，其实与我们社会主义国家的生活水准差不了多少。
几十年过去了，我发现资本主义国家的生活方式还没有变，我们的生活却在不断与国际接轨，只是政府机构设置与财政开支方面还保有中国特色。资本主义国家要么高税收高福利，要么低税收低福利。我们是劳动者交税，公务员享受福利。
另一个发现是，不同的商品，在这几十年中价格表现是不同的。工业品，如家电、汽车，价格不断下降，食品价格不断上升，房价涨幅最大。
道理是显然的，既然住房支出（无论是按揭还是租房）稳定地会占到收入的三分之一，那么只要收入上涨，房价就会涨。另一个人们常常用来衡量房价的指标——房价收入比也表明了这一点，无论你认为这个比例多少算合适，它都证明房价与收入存在一个比例关系。
日本人几十年收入没什么变化，他们房价就稳定在那里几十年不涨。我们这几十年收入增长非常块，房价涨得也一样块。指望收入增长之后买房变容易的人可以死了这条心了，除非你的增长速度能超过社会平均水准。
1989年2月20日人民日报第二版有一则报导：房价太贵了，高达1600~1900一平米，一个大学毕业生节衣缩食工作100年才能买上一套两居室。近30年过去了，收入涨了几十倍，房价也涨了几十倍。房价/收入比，那是相当的稳定。
如果所有商品的价格都与我们的收入保持同步变化，那么生活就永远也得不到改善。变化主要来自哪里呢。经济学家恩格尔发明了一个系数，它代表食物支出占总收入的比例。中国有句老话，叫民以食为天。在我的童年时代，父母绝大部分收入都是用在食物支出方面，买新衣服新鞋子，是一件很隆重的事情，只有过年的时候才可以。买家具、缝纫机、自行车、手表这些，基本属于一生一次的消费，大多数情况下只有在结婚的时候才可以。住房只能等工作单位分配，有着严格的等级制度。那时候我们恩格尔系数接近于1，当然是非常贫穷的。
......