政府宣布去库存已完成，经济寒冬才真正开始！(转载)
近期，楼市出了一个标志性事件。作者：孥孥的大树
8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》，明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。
若是没有记错，2014年6月份正是呼和浩特全国第一个率先发文宣布“取消限购令”。而如今，又是全国第一个发文喊出“停止去库存”。
可能大家并没有注意，呼和浩特顶多算是一个三线城市，发文不具有什么影响力。但在我看来，却是一个标志性信号。理由很简单，因为在过去这一波短周期楼市疯涨的行情里，最核心的因素就是去库存。如今，一个三线城市宣布“停止去库存”，这也是来自市场发出来真实的声音。去库存在这个楼市短周期内已成为过去式。
我在前面的文章讲过，7月底中央政治会议定调了“房价不涨”的基调，这也就意味着各地政府也会响应号召。我的观点很明确，在接下来8、9月份就是各地政策发布的时间节点。可以看到最近，海口、三亚、呼和浩特以及一些涨得过热的四线城市政策也一一出台，这一些都符合预期。
很多朋友都想知道还会不会有楼市周期，因为这一波行情中，有太多人为国接盘，成功帮去库存贡献了力量。这其中，也不凡短期被套于楼市的人，虽然享受上涨的快感，但也只是帐面浮盈，无法套现。运气不佳者，可能就是站在房价颠峰接的盘，这也没有什么好奇怪的。
我们先回顾一下，近几年经济发展的情况。
仔细回想一下，在过往这个经济短复苏的周期，我们做了什么事？
2014年的普惠金融、互联网金融；
2015年的杠杆牛市，随后的股灾；
2016年的弃外储，保汇率；
2017年的供给侧改革，中小企业倒闭潮，国J民T；
2018年P2P的暴雷，民营企业的债务危机；
……
回头看一下，放水过后，其实是一片狼藉。
实体经济都干什么去了？
资金有多少有效的去到实体经济行业。资金无不投机股市、楼市、债市，实质上实体经济并没有得到太多发展，反而制造了不小的债务危机。
总结起来，过往几年发展的老路子并没有变。房企依然是高举高打，原本以为三四线城市没有戏了，结果活生生的把三四线城市从梦魇中激活起来。典型的代表就是恒大与碧桂园，原本在第二梯队的碧桂园、恒大，在2010之后重点布局三四线城市，后来被“逼迫”回到一二线城市重点布局，最终反而是得益于这一波楼市周期，激活的三四线直接让他们占据房地产销售榜的前两甲。
尽管在过去几年时间，国家在努力尽力摆脱房地产绑架、土地地财政绑架的宿命，但截止目前为止，我们依然看不到质的变化。至少，从GDP层面我们可以看出来。GDP第一季度增速6.8%，第二季度6.7%，接下来还要往下降速。其实,GDP降速并不可怕，未来更侧重于看GDP构成成色如何。我认为，其核心指标就是房地产占其中的比重下降，而新兴行业比重的提升，这才会是一个明显的信号。
近期，在券商宏观分析师的研报中，呼声最高的，应该就是大基建还是大减税的问题？从政策信号的释放来看，中央政治局会议已经定调在努力补基建的短板。名目上叫补短板，这其实只是形容词，核心本质还是搞基建。而市场所有的观点都不约而同的讲到，这其实还是老套路，经济不行，搞投资刺激，让“铁公基”建来补。最怕的还是老路子，举债搞投资，放水形成泡沫。当然，还有些分析师给出的观点是，过往十年，已经三次放水，每每都是先刺激基建，但基建带动经济效应有限，经济复苏难有起色，最大招还是得靠房地产。所以，基建不行，房地产刺激还是得跟上。这其中，必然是明知山有虎，偏向虎山行的味道。
关于减税的呼声越来越高，但政策上并没有买帐。
刚过去几天，我们可以看到二审议案关于个人税收起征点依然是6万元。其实，中国城市按能级分为一二三线城市，各地收入差异巨大。为什么就不能来一个按城市能级进行征税呢？减税呼声之大，长远看是为了人民手中的资金多，可以多消费，从而刺激经济，良好的循环起来。
当前中国消费占GDP比重50%多，而发达国家是80%多，有明显的上升空间。然而，ZF在政策上却是不断完善征收税收系统，让各行各业无法逃税、漏税。在制度完善上是好事，但从实际效果层面则是中小企业越减税成本越上涨，难以生存。18年上半年的GDP名义增速为10%，而同期我国税收总收入增长14.4%，其中增值税收入增长16.6%，企业所得税收入增长12.8%，消费税增长16.2%，均远高于经济增速。这就是问题，税收越减越重，政策上是需要反思的。
依我看，当前既然已经定调大基建得搞，大减税后续也必须搞。短期，中国经济摆脱不了投资，必须靠投资拉动；长期则是务必提高人民手中的购买力，所以大减税也是适在必行。套用楼市的一句话说，大减税也是发展经济的长效机制了。
按现在经济节点，给出的信号以及方向进行初步判断，政府在未来几年时间里，依然要面对地方政府债务问题，土地财政问题，房地产库存问题，这些都是老生常谈。
地方政府债务问题，看这一次政策定调——搞基建，水平上与过往10年并没有太多差别，这样下去，本来地方政府在这一波卖地逛潮中还降了一些负债，接下来，继续搞基建，则是继续加大地方政府的债务。未来，还是需要面对。
土地财政问题，过去三年时间没法解决经济的问题，未来三五年时间，经济也不可能有指数级的量变。除了T0P40强的城市外，估计难有太多城市的有更多的财政收入，土地财政就好比“吸毒”，难受的时候吸一把，爽一把，然而，爽一把后又忘记要解决问题。在过往几十年中，沿海八省市的财政收入支援于其它省市已经成常态。
房地产库存问题，只要开发商还在，城市还在建设扩张，新房还会开工，库存问题就会形成，政府、开发商、银行这个利益共同体是需要集体面对的。
重点讲一讲房地产库存问题，因为其最终会倒逼政策松绑。
从下表中土地成交情况来看，这一波房地产短周期从2015年算起的话，整体的成交面积确实较上一个周期，有明显的下降（但实际上，有不少城市城市更新项目的土地供应量算上，应该大于此数）。但问题是，在这一波短周期去库存实际上去的就是2010年至2013年时的土地储备。目前虽然，有很多城市去库存任务完成，进入实际性补充库存的阶段，但近两年拍的地以及2018年的土地地储备都会成为未来的新库存。在政策的高压之下，慢慢地、慢慢地，库存的问题会在接下来几年逐步显现出来。当库存过高，房企难受，中国经济不振的时候，就会倒逼政策松绑。
本以为，这一轮从2015年的加杠杆到现在的去杠杆，好不容易集全民之力为国接盘，帮地方政府去债务，但没想到最终还是可能走入死胡同（数据已经告诉我们未来几年房地产可能产生的库存量，届时还是存在库存问题）。
继续房地产绑架中国经济，继续地方政府债务高垒！这样的问题，就好比是一个死循环，答案也是无解，死结！
对于地产问题，看懂其实很简单。
短期看金融及政策导向、中期看土地供应、长期看人口。为什么我在过往的文章中常说，在下一轮房地产周期，核心城市的房价还会继续走高，而广大的三四五线城市（特别是今年涨的那些城市，更没戏）基本就彻底沦陷，无法解套。
上面我已经讲到，即使中国努力了几年，但整体上还是没有摆脱房地产绑架的命运。所以哪怕是再过三五年，只要泡沫挤得差不多，新的韭菜又生出来了，则又是发动刺激楼市的时机。短期的金融以及政策导向会异常明显的呼唤你可以买房了，有房的可以出售投资套现。
中期土地供应，供求规律在这一个环节中可以体现的比较明显。记得在2013年前后，那时候可以看到武汉、成都、长沙等城市土地供应量巨大，所以房价迟迟未涨，一直到这一波疯牛行情后，房价才有了翻倍行情。这是有区别于北上深的，这些城市哪怕是在高压之下，价格还是会有缓慢的爬坡动作。有些城市供应可能一时间过多，但长期来看，有了人口持续流入，自然也能达到供求平衡点。
人口是个大问题，中国适龄人口购置房子的拐点已经明显到了，这里面分化看，重点讲人口净流入的城市。从美国、日本等发达国家发展的规律来看，人不断的往大都市圈流入，从而大都市圈也是不断扩大的。比如，日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔。中国在趋势上也是大致如此，但是近几年北京、上海城市病出来之后，却发现北京是不断的把人口往其它区域赶，其实这是有违规律的发展的。按规律发展趋势，理应是经济越好的地方越有吸引力，你把人往外赶也没有用。最直白的目标，人来到大城市就是谋求更好的生活。
我始终不明白东北人、农村人都往外跑了，ZF还还来一个振兴东北战略，振兴农村的政策。其实，违背趋势的事情往往事倍功半，适得其反。所以，我始终坚信，只看核心城市的房子才有机会。那些，名不见经转的城市可以无视，除自住需求外，投资、投机皆不可取。
关于房企，别看他们表面风光，其实暗地里已经内伤，也要逐步勒紧裤腰带过日子。
从去年年末，我就极度看空地产股。然而，总迎来一些死多头的嘲讽。其大致的逻辑是，周期不行，行业洗牌，集中度提升，有利于龙头发展。在资本市场投资，最忌讳的就是这种无知。政策的导向是最好的投资方向，当前政策就是明令禁止，房住不炒。政策上不允许的，我们坚决不投，方向对了，至少可以少亏，而不是死扛，盲目的“价投”。
股票研究的始终是三个问题，买什么？什么时候买？什么时候卖？仅此而已。
还是先看一下房企当前的表面风光吧。
在刚公布的2018年上半年业绩增长速度来看，前十开发商都取得不错的成绩，可以看到业绩都同比在增长。但是，大家也可以发现，在下面9家上市公司销售金额同比增长幅度上升的只有3家企业，分别是新城控股、华润置地、保利地产。其它，更多的房企增速度其实是在下降的。在越来越严历的政策下，业绩增速度还得持续下降，这才是重点。
据相关数据统计，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。如果，在政策如此高压之下，房企还是要看菜下饭，管控现金流，勒紧裤腰带过日子的。
从最近土拍的数据可以得知，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。要知道，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。
虽然，最近也有开发商很高调，比如恒大，市场解读可能他是"自己人"的原因。而碧桂园则不一样，每天没日没夜的忙着公关，删贴，覆盖负面新闻。这里面的郑智问题，我们不讲透，但实实在在能感受到。AB、WD、HH已经有前车之鉴。我总感觉，民营企业谁高调，谁就会被“有问题”。
其实，从数据上，我们也可以发现房企也有了危机意识，正在“看菜下饭”。能走得更远的并不是你接下来几年预期的净利润有多少，而是你的现金流能否匹配你的有息负债，保证资金链不断裂。
与当前，上市企业股权质押爆仓以及部分民营企业债务危机不同，房企的负债更加巨大，一旦违约更能波及整个经济。房地产本就是高负债行业，一旦在高压政策不放松的情况下，其日子会非常难受。2018年只是一个初步的开始，政策信号上已经锁死了资金进入楼市的各方渠道。2019年，政策上的难受会慢慢的传递到房企身上，政策高压不放松，只是看谁能扛过冬。
杠杆问题其实是当前非常核心的问题。因为矛盾突出了，影响到经济发展了，才会被定调成为重点工作。虽然去杠杆主观上没有打压民营经济的意图，但通过这轮去杠杆的实际运行结果来看，民营经济和民营企业成了最大的牺牲品。民营企业大部分处于高负债和高利率负债，普遍压力较大，而这轮去杠杆重点去掉的似乎就是这些企业。要降杠杆就是需要真金白钱还钱，只有两种渠道。其一，增加收入；其二，减少开支。
增加收入，这种有效的方式可能只是针对小部分企业来说。减少开支，企业最大的成本无非是两块，一个是有息负债支付的资金成本，另一块则是人工成本，一般都要占到企业成本的4成左右。有息负债是逃不去的，而人工则看经济的运营情况，若是真的经济不济，看不到未来，企业通过减少人工开支是短期最有效的方法。说白了，就是裁员。在去杠杆的阵痛之下，企业的裁员非常有可能在接下来发生（不敢危言耸听说大面积，但肯定比过往几年多）。
当然，地产板块不会消亡。
用常识看一下，今年地产销售增速度下降之后，中下游产业，比如白电、黑电以及装修板块业绩增速度立马下降，上市企业在资本市场的表现在大熊市时间则是股价立马死给你看。这绝对显示出了房地产带动中下游产业链的重要性。这就是后遗症，房地产不行，中下游很多行业也趴下了，地产绑架经济太严重了。
限购、限价、限售等诸多政策在这一轮周期中已经有一百多个城市参与其中，而在上一轮短周期中，我记得最高峰时是七十余个城市。当然，有房地产调控史以来，政策向来是越来越严格，都是不断的创造历史之最。就是在这样的情况下，人们对房价上涨的预期持续不减，这也是人们购房最大的动机。只要中国房地产泡沫不破裂，这个动机永远不会倒下，而且会一直站在看多人的一边。
未来，经济不崩盘，但又异常难受的时候，又得启动房地产刺激时，这些限制性政策也只会成为过去式，就是一张废纸凭证。只要时间得当，房地产周期又会启动。
当然，始终不要忘记当前只是寒冬的开始，2019年是严冬，潮水退去才看出谁在裸泳。周期复周期，剩者为王。
作者：孥孥的大树
8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》，明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。
若是没有记错，2014年6月份正是呼和浩特全国第一个率先发文宣布“取消限购令”。而如今，又是全国第一个发文喊出“停止去库存”。
可能大家并没有注意，呼和浩特顶多算是一个三线城市，发文不具有什么影响力。但在我看来，却是一个标志性信号。理由很简单，因为在过去这一波短周期楼市疯涨的行情里，最核心的因素就是去库存。如今，一个三线城市宣布“停止去库存”，这也是来自市场发出来真实的声音。去库存在这个楼市短周期内已成为过去式。
我在前面的文章讲过，7月底中央政治会议定调了“房价不涨”的基调，这也就意味着各地政府也会响应号召。我的观点很明确，在接下来8、9月份就是各地政策发布的时间节点。可以看到最近，海口、三亚、呼和浩特以及一些涨得过热的四线城市政策也一一出台，这一些都符合预期。
很多朋友都想知道还会不会有楼市周期，因为这一波行情中，有太多人为国接盘，成功帮去库存贡献了力量。这其中，也不凡短期被套于楼市的人，虽然享受上涨的快感，但也只是帐面浮盈，无法套现。运气不佳者，可能就是站在房价颠峰接的盘，这也没有什么好奇怪的。
我们先回顾一下，近几年经济发展的情况。
仔细回想一下，在过往这个经济短复苏的周期，我们做了什么事？
2014年的普惠金融、互联网金融；
2015年的杠杆牛市，随后的股灾；
2016年的弃外储，保汇率；
2017年的供给侧改革，中小企业倒闭潮，国J民T；
2018年P2P的暴雷，民营企业的债务危机；
……
回头看一下，放水过后，其实是一片狼藉。
实体经济都干什么去了？
资金有多少有效的去到实体经济行业。资金无不投机股市、楼市、债市，实质上实体经济并没有得到太多发展，反而制造了不小的债务危机。
总结起来，过往几年发展的老路子并没有变。房企依然是高举高打，原本以为三四线城市没有戏了，结果活生生的把三四线城市从梦魇中激活起来。典型的代表就是恒大与碧桂园，原本在第二梯队的碧桂园、恒大，在2010之后重点布局三四线城市，后来被“逼迫”回到一二线城市重点布局，最终反而是得益于这一波楼市周期，激活的三四线直接让他们占据房地产销售榜的前两甲。
尽管在过去几年时间，国家在努力尽力摆脱房地产绑架、土地地财政绑架的宿命，但截止目前为止，我们依然看不到质的变化。至少，从GDP层面我们可以看出来。GDP第一季度增速6.8%，第二季度6.7%，接下来还要往下降速。其实,GDP降速并不可怕，未来更侧重于看GDP构成成色如何。我认为，其核心指标就是房地产占其中的比重下降，而新兴行业比重的提升，这才会是一个明显的信号。
近期，在券商宏观分析师的研报中，呼声最高的，应该就是大基建还是大减税的问题？从政策信号的释放来看，中央政治局会议已经定调在努力补基建的短板。名目上叫补短板，这其实只是形容词，核心本质还是搞基建。而市场所有的观点都不约而同的讲到，这其实还是老套路，经济不行，搞投资刺激，让“铁公基”建来补。最怕的还是老路子，举债搞投资，放水形成泡沫。当然，还有些分析师给出的观点是，过往十年，已经三次放水，每每都是先刺激基建，但基建带动经济效应有限，经济复苏难有起色，最大招还是得靠房地产。所以，基建不行，房地产刺激还是得跟上。这其中，必然是明知山有虎，偏向虎山行的味道。
关于减税的呼声越来越高，但政策上并没有买帐。
刚过去几天，我们可以看到二审议案关于个人税收起征点依然是6万元。其实，中国城市按能级分为一二三线城市，各地收入差异巨大。为什么就不能来一个按城市能级进行征税呢？减税呼声之大，长远看是为了人民手中的资金多，可以多消费，从而刺激经济，良好的循环起来。
当前中国消费占GDP比重50%多，而发达国家是80%多，有明显的上升空间。然而，ZF在政策上却是不断完善征收税收系统，让各行各业无法逃税、漏税。在制度完善上是好事，但从实际效果层面则是中小企业越减税成本越上涨，难以生存。18年上半年的GDP名义增速为10%，而同期我国税收总收入增长14.4%，其中增值税收入增长16.6%，企业所得税收入增长12.8%，消费税增长16.2%，均远高于经济增速。这就是问题，税收越减越重，政策上是需要反思的。
依我看，当前既然已经定调大基建得搞，大减税后续也必须搞。短期，中国经济摆脱不了投资，必须靠投资拉动；长期则是务必提高人民手中的购买力，所以大减税也是适在必行。套用楼市的一句话说，大减税也是发展经济的长效机制了。
按现在经济节点，给出的信号以及方向进行初步判断，政府在未来几年时间里，依然要面对地方政府债务问题，土地财政问题，房地产库存问题，这些都是老生常谈。
地方政府债务问题，看这一次政策定调——搞基建，水平上与过往10年并没有太多差别，这样下去，本来地方政府在这一波卖地逛潮中还降了一些负债，接下来，继续搞基建，则是继续加大地方政府的债务。未来，还是需要面对。
土地财政问题，过去三年时间没法解决经济的问题，未来三五年时间，经济也不可能有指数级的量变。除了T0P40强的城市外，估计难有太多城市的有更多的财政收入，土地财政就好比“吸毒”，难受的时候吸一把，爽一把，然而，爽一把后又忘记要解决问题。在过往几十年中，沿海八省市的财政收入支援于其它省市已经成常态。
房地产库存问题，只要开发商还在，城市还在建设扩张，新房还会开工，库存问题就会形成，政府、开发商、银行这个利益共同体是需要集体面对的。
重点讲一讲房地产库存问题，因为其最终会倒逼政策松绑。
从下表中土地成交情况来看，这一波房地产短周期从2015年算起的话，整体的成交面积确实较上一个周期，有明显的下降（但实际上，有不少城市城市更新项目的土地供应量算上，应该大于此数）。但问题是，在这一波短周期去库存实际上去的就是2010年至2013年时的土地储备。目前虽然，有很多城市去库存任务完成，进入实际性补充库存的阶段，但近两年拍的地以及2018年的土地地储备都会成为未来的新库存。在政策的高压之下，慢慢地、慢慢地，库存的问题会在接下来几年逐步显现出来。当库存过高，房企难受，中国经济不振的时候，就会倒逼政策松绑。
本以为，这一轮从2015年的加杠杆到现在的去杠杆，好不容易集全民之力为国接盘，帮地方政府去债务，但没想到最终还是可能走入死胡同（数据已经告诉我们未来几年房地产可能产生的库存量，届时还是存在库存问题）。
继续房地产绑架中国经济，继续地方政府债务高垒！这样的问题，就好比是一个死循环，答案也是无解，死结！
对于地产问题，看懂其实很简单。
短期看金融及政策导向、中期看土地供应、长期看人口。为什么我在过往的文章中常说，在下一轮房地产周期，核心城市的房价还会继续走高，而广大的三四五线城市（特别是今年涨的那些城市，更没戏）基本就彻底沦陷，无法解套。
上面我已经讲到，即使中国努力了几年，但整体上还是没有摆脱房地产绑架的命运。所以哪怕是再过三五年，只要泡沫挤得差不多，新的韭菜又生出来了，则又是发动刺激楼市的时机。短期的金融以及政策导向会异常明显的呼唤你可以买房了，有房的可以出售投资套现。
中期土地供应，供求规律在这一个环节中可以体现的比较明显。记得在2013年前后，那时候可以看到武汉、成都、长沙等城市土地供应量巨大，所以房价迟迟未涨，一直到这一波疯牛行情后，房价才有了翻倍行情。这是有区别于北上深的，这些城市哪怕是在高压之下，价格还是会有缓慢的爬坡动作。有些城市供应可能一时间过多，但长期来看，有了人口持续流入，自然也能达到供求平衡点。
人口是个大问题，中国适龄人口购置房子的拐点已经明显到了，这里面分化看，重点讲人口净流入的城市。从美国、日本等发达国家发展的规律来看，人不断的往大都市圈流入，从而大都市圈也是不断扩大的。比如，日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔。中国在趋势上也是大致如此，但是近几年北京、上海城市病出来之后，却发现北京是不断的把人口往其它区域赶，其实这是有违规律的发展的。按规律发展趋势，理应是经济越好的地方越有吸引力，你把人往外赶也没有用。最直白的目标，人来到大城市就是谋求更好的生活。
我始终不明白东北人、农村人都往外跑了，ZF还还来一个振兴东北战略，振兴农村的政策。其实，违背趋势的事情往往事倍功半，适得其反。所以，我始终坚信，只看核心城市的房子才有机会。那些，名不见经转的城市可以无视，除自住需求外，投资、投机皆不可取。
关于房企，别看他们表面风光，其实暗地里已经内伤，也要逐步勒紧裤腰带过日子。
从去年年末，我就极度看空地产股。然而，总迎来一些死多头的嘲讽。其大致的逻辑是，周期不行，行业洗牌，集中度提升，有利于龙头发展。在资本市场投资，最忌讳的就是这种无知。政策的导向是最好的投资方向，当前政策就是明令禁止，房住不炒。政策上不允许的，我们坚决不投，方向对了，至少可以少亏，而不是死扛，盲目的“价投”。
股票研究的始终是三个问题，买什么？什么时候买？什么时候卖？仅此而已。
还是先看一下房企当前的表面风光吧。
在刚公布的2018年上半年业绩增长速度来看，前十开发商都取得不错的成绩，可以看到业绩都同比在增长。但是，大家也可以发现，在下面9家上市公司销售金额同比增长幅度上升的只有3家企业，分别是新城控股、华润置地、保利地产。其它，更多的房企增速度其实是在下降的。在越来越严历的政策下，业绩增速度还得持续下降，这才是重点。
据相关数据统计，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。如果，在政策如此高压之下，房企还是要看菜下饭，管控现金流，勒紧裤腰带过日子的。
从最近土拍的数据可以得知，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。要知道，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。
虽然，最近也有开发商很高调，比如恒大，市场解读可能他是"自己人"的原因。而碧桂园则不一样，每天没日没夜的忙着公关，删贴，覆盖负面新闻。这里面的郑智问题，我们不讲透，但实实在在能感受到。AB、WD、HH已经有前车之鉴。我总感觉，民营企业谁高调，谁就会被“有问题”。
其实，从数据上，我们也可以发现房企也有了危机意识，正在“看菜下饭”。能走得更远的并不是你接下来几年预期的净利润有多少，而是你的现金流能否匹配你的有息负债，保证资金链不断裂。
与当前，上市企业股权质押爆仓以及部分民营企业债务危机不同，房企的负债更加巨大，一旦违约更能波及整个经济。房地产本就是高负债行业，一旦在高压政策不放松的情况下，其日子会非常难受。2018年只是一个初步的开始，政策信号上已经锁死了资金进入楼市的各方渠道。2019年，政策上的难受会慢慢的传递到房企身上，政策高压不放松，只是看谁能扛过冬。
杠杆问题其实是当前非常核心的问题。因为矛盾突出了，影响到经济发展了，才会被定调成为重点工作。虽然去杠杆主观上没有打压民营经济的意图，但通过这轮去杠杆的实际运行结果来看，民营经济和民营企业成了最大的牺牲品。民营企业大部分处于高负债和高利率负债，普遍压力较大，而这轮去杠杆重点去掉的似乎就是这些企业。要降杠杆就是需要真金白钱还钱，只有两种渠道。其一，增加收入；其二，减少开支。
增加收入，这种有效的方式可能只是针对小部分企业来说。减少开支，企业最大的成本无非是两块，一个是有息负债支付的资金成本，另一块则是人工成本，一般都要占到企业成本的4成左右。有息负债是逃不去的，而人工则看经济的运营情况，若是真的经济不济，看不到未来，企业通过减少人工开支是短期最有效的方法。说白了，就是裁员。在去杠杆的阵痛之下，企业的裁员非常有可能在接下来发生（不敢危言耸听说大面积，但肯定比过往几年多）。
当然，地产板块不会消亡。
用常识看一下，今年地产销售增速度下降之后，中下游产业，比如白电、黑电以及装修板块业绩增速度立马下降，上市企业在资本市场的表现在大熊市时间则是股价立马死给你看。这绝对显示出了房地产带动中下游产业链的重要性。这就是后遗症，房地产不行，中下游很多行业也趴下了，地产绑架经济太严重了。
限购、限价、限售等诸多政策在这一轮周期中已经有一百多个城市参与其中，而在上一轮短周期中，我记得最高峰时是七十余个城市。当然，有房地产调控史以来，政策向来是越来越严格，都是不断的创造历史之最。就是在这样的情况下，人们对房价上涨的预期持续不减，这也是人们购房最大的动机。只要中国房地产泡沫不破裂，这个动机永远不会倒下，而且会一直站在看多人的一边。
未来，经济不崩盘，但又异常难受的时候，又得启动房地产刺激时，这些限制性政策也只会成为过去式，就是一张废纸凭证。只要时间得当，房地产周期又会启动。
当然，始终不要忘记当前只是寒冬的开始，2019年是严冬，潮水退去才看出谁在裸泳。周期复周期，剩者为王。
作者：孥孥的大树