房价下跌后，你就买得起房了吗？用最严密的逻辑推演房地产的走势
文：时代之
这个题目是一个热门话题，看了一圈答案，大多分析得比较片面。而正好最近也有读者在问这个问题，这里就来简单分析一下。
房价下跌，首先这里要说清楚，虽然没有明说，但默认为房价大跌后，整个经济体受到重创，引起了就业方面的问题，否则如果只是正常的回调，而就业没有受到影响的话，答案很简单，当然是买得起的，而且一定会将房价推至新高。这正是从2008年到2016年中国经济所经历的，这也让中国房屋的自有率一直处于世界第一的水平。农村几乎百分之百，城市约为90%。
而如果房价暴跌，引起经济危机，对于个人而言，只要你持有足够的现金而没有债务，当然是买得起的，也是一个很好的抄底时机。但如果不是，那要看整个经济体是选择日本模式还是美国模式了。
一般而言，在经济衰退中，整个的贫富差距会缩小，但是别太开心，如果启用超级宽松的货币政策，推高资产价格后，贫富差距会迅速扩大，甚至超过经济危机发生之前，我说的是美国。而这样的情况下，买房会更为困难。美国在金融危机前，房屋自有率最高到了64%，后来却一路下跌，最低只有50%几，这几年随着经济的复苏，房屋自有率又回到了危机前的水平。总体而言，买房越来越困难了，贫富差距也扩大了。
但是如果没有启动超级宽松的货币政策，那就和日本一样了。所以日本的贫富差距自90年代泡沫破灭后，一直都维持在较低的水平，居然和北欧这种福利国家一个档次了。而日本的股市和房地产市场一直都没有超过90年代的巅峰水平，日本东京的房价也就3万RMB一平方，一年的收入可以买好几个平方了。
别以为日本很好，在经济学上，日本却是典型的反例。正式因为日本在泡沫破灭后央行反应迟钝，才导致了陷入“资产负债表”式的衰退，后边也迎来了失去的30年。而美联储的伯南克正是因为研究了日本那段时期的经济政策，才提出了自己的“资产加速器”原理，不仅迅速把利率降到了0，而且搞了三轮量化宽松。目前看来，似乎伯南克的经济学正笑得开心。至于最终的评价，恐怕是等到下一轮衰退才有资格说吧。
注：1.80%的房价下跌都是回调，金融危机是小概率事件，但从今年如果房价下跌，必然会导致金融危机。
2.大部分人都已经冲进泡沫中去了，高负债率，基本没有现金，大约只有5%的人有足够的现金抄底。
这个题目是一个热门话题，看了一圈答案，大多分析得比较片面。而正好最近也有读者在问这个问题，这里就来简单分析一下。
房价下跌，首先这里要说清楚，虽然没有明说，但默认为房价大跌后，整个经济体受到重创，引起了就业方面的问题，否则如果只是正常的回调，而就业没有受到影响的话，答案很简单，当然是买得起的，而且一定会将房价推至新高。这正是从2008年到2016年中国经济所经历的，这也让中国房屋的自有率一直处于世界第一的水平。农村几乎百分之百，城市约为90%。
而如果房价暴跌，引起经济危机，对于个人而言，只要你持有足够的现金而没有债务，当然是买得起的，也是一个很好的抄底时机。但如果不是，那要看整个经济体是选择日本模式还是美国模式了。
一般而言，在经济衰退中，整个的贫富差距会缩小，但是别太开心，如果启用超级宽松的货币政策，推高资产价格后，贫富差距会迅速扩大，甚至超过经济危机发生之前，我说的是美国。而这样的情况下，买房会更为困难。美国在金融危机前，房屋自有率最高到了64%，后来却一路下跌，最低只有50%几，这几年随着经济的复苏，房屋自有率又回到了危机前的水平。总体而言，买房越来越困难了，贫富差距也扩大了。
但是如果没有启动超级宽松的货币政策，那就和日本一样了。所以日本的贫富差距自90年代泡沫破灭后，一直都维持在较低的水平，居然和北欧这种福利国家一个档次了。而日本的股市和房地产市场一直都没有超过90年代的巅峰水平，日本东京的房价也就3万RMB一平方，一年的收入可以买好几个平方了。
别以为日本很好，在经济学上，日本却是典型的反例。正式因为日本在泡沫破灭后央行反应迟钝，才导致了陷入“资产负债表”式的衰退，后边也迎来了失去的30年。而美联储的伯南克正是因为研究了日本那段时期的经济政策，才提出了自己的“资产加速器”原理，不仅迅速把利率降到了0，而且搞了三轮量化宽松。目前看来，似乎伯南克的经济学正笑得开心。至于最终的评价，恐怕是等到下一轮衰退才有资格说吧。
注：1.80%的房价下跌都是回调，金融危机是小概率事件，但从今年如果房价下跌，必然会导致金融危机。
2.大部分人都已经冲进泡沫中去了，高负债率，基本没有现金，大约只有5%的人有足够的现金抄底。
去年9月美国国债刚刚突破20万亿美元大关，这才过去了半年，美国国债就又创新高，达到了21万亿美元，这个速度堪比坐上了火箭。更为关键是的，美国的花钱大法还没正式开始了，减税法案刚刚通过，而基建计划还没开始烧钱呢。估计特朗普内心是崩溃的。按照这个速度，根本无需再等十年，估计3年后，美国债务就可以突破25万亿美金。
其实2月份美国财政部拍卖了一批国债，然后导致了美国国债收益率飙升，这样的结果一点都不让人觉得意外了。而背后最感谢特朗普的人应该是巴菲特等一批美国资本家了，去年伯克希尔哈撒韦的利润有五分之二来自于减税。
除了国债，美国的其他债务一样是高高在上，美国家庭债务在2017年突破了13万亿美元，其中信用卡、学生贷款、汽车贷款纷纷创出了历史新高。过去十年，美国居民的收入增长仅仅为个位数，而家庭债务水平上涨了60%。
不过，美国人民却非常乐观。刚刚公布的消费者信心指数，美国人民的信心又一次创出了历史新高，只有国债收益率在默默警示着风险。
除了10年期和30期美国国债收益率都在上涨之外，2年期国债收益率涨幅可以用吓人来形容。在两年前，2年期国债收益率才0.5%左右的水平，现在已经到了2.29%，也就是说美国政府短期负债的成本飙升了4倍。
而长短期国债之间的差值收益率变得越来越平坦。10年期和2年期国债的收益率之间的差值只有55个基点。一般来说，长期国债会有溢价，收益率更高。就如同利率一样，看看我们国家10年期和2两期的利率差异有多大就知道了。
这样的收益率再发展下去，就要倒挂了，完全就是扭曲了市场的价格。过去60年中，每一次出现这样的情况，几乎都是一场金融危机甚至是大萧条。其中，有两次经济出现了衰退，但是收益率并没有倒挂，只是变得平坦。
目前，整个市场依然是过热情绪主导的，即便在2月初的那次全球股市大跌中，我也是这样认为的。而当时美国衡量波动性的VIX指数飙升，有人把这个指数称为“恐慌指数”，其实是不正确的，这个数据只是事后衡量市场波动情况的的，跟市场的情绪没有多大的关系。
从2008年到现在，全球的央行通过史上最强的货币宽松政策，让经济在半死不活中拖了8年，然后从2016年开始进入了复苏。实事上，我认为上一次的金融危机中，市场并未出清，整个价格体系依然是扭曲的，这两年的复苏更多是人们心里层面上的一种坦然和释放。真正的一轮经济复苏，是全方面位的，从居民收入、债务水平、就业水平、投资、利润的改善，基本上都是同步的。但是这两年看到的更多是资产价格的上涨，就业水平的改善，其他方面却背道而驰。
其实2月份美国财政部拍卖了一批国债，然后导致了美国国债收益率飙升，这样的结果一点都不让人觉得意外了。而背后最感谢特朗普的人应该是巴菲特等一批美国资本家了，去年伯克希尔哈撒韦的利润有五分之二来自于减税。
除了国债，美国的其他债务一样是高高在上，美国家庭债务在2017年突破了13万亿美元，其中信用卡、学生贷款、汽车贷款纷纷创出了历史新高。过去十年，美国居民的收入增长仅仅为个位数，而家庭债务水平上涨了60%。
不过，美国人民却非常乐观。刚刚公布的消费者信心指数，美国人民的信心又一次创出了历史新高，只有国债收益率在默默警示着风险。
除了10年期和30期美国国债收益率都在上涨之外，2年期国债收益率涨幅可以用吓人来形容。在两年前，2年期国债收益率才0.5%左右的水平，现在已经到了2.29%，也就是说美国政府短期负债的成本飙升了4倍。
而长短期国债之间的差值收益率变得越来越平坦。10年期和2年期国债的收益率之间的差值只有55个基点。一般来说，长期国债会有溢价，收益率更高。就如同利率一样，看看我们国家10年期和2两期的利率差异有多大就知道了。
这样的收益率再发展下去，就要倒挂了，完全就是扭曲了市场的价格。过去60年中，每一次出现这样的情况，几乎都是一场金融危机甚至是大萧条。其中，有两次经济出现了衰退，但是收益率并没有倒挂，只是变得平坦。
目前，整个市场依然是过热情绪主导的，即便在2月初的那次全球股市大跌中，我也是这样认为的。而当时美国衡量波动性的VIX指数飙升，有人把这个指数称为“恐慌指数”，其实是不正确的，这个数据只是事后衡量市场波动情况的的，跟市场的情绪没有多大的关系。
从2008年到现在，全球的央行通过史上最强的货币宽松政策，让经济在半死不活中拖了8年，然后从2016年开始进入了复苏。实事上，我认为上一次的金融危机中，市场并未出清，整个价格体系依然是扭曲的，这两年的复苏更多是人们心里层面上的一种坦然和释放。真正的一轮经济复苏，是全方面位的，从居民收入、债务水平、就业水平、投资、利润的改善，基本上都是同步的。但是这两年看到的更多是资产价格的上涨，就业水平的改善，其他方面却背道而驰。
如果你早点看到我的文章，你就可以避免从2月以来股市的大跌，还能抓住创业板1500以来的反弹，当然包括昨天和今天黄金的反弹。
谢谢支持，待续.......
谢谢支持，待续.......