对于一线房市及具体买卖房屋，有一点感想，兹录于下，三言两语，不多解释：
1， 长期价格看涨，原因,其一，不可再生之土地资源与级差地租，其二，资源配置地域极不均衡，其三，货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
2， 目前一线与其他地区房价差距，仍远远未达到正常水平，继续拉大才是正常的。
3， 一线限购是一种保护，限制资金过多过快由三四线流向一线房市，对一线有购房资格的人而言，限购是一种隐形福利。
4， 只有（仅仅是如果，因为也许不发生）MBS与取消限购后，才能看到一线房价的真实水平。初步推测，币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
5， 一线房价崩溃，概率极低，几乎可以忽略不计。
6， 绝对不要将股市与房市类似看待，请思考空头与筹码问题。
7， 一线城市价格见顶标志，其一：房屋流转少，房产中介大量关闭；其二，绝大多数人不再谈论房价，更多讨论租金。
8， 筹码价低+金融杠杆+货币宽松，从这三个因素分析，一线房产投资的黄金时期已过。
9， 目前的限购限贷以及交易税情况，有力抑制了房产投资行为。
10， 一线刚需，随时买入，及早买入，尽最大能力做金融最大杠杆买入。
11， 房屋置换，尽快及早，踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要，不必在于卖出与买入的微小价格波动，这点波动负面效应，主要是心理上感性上难以接受，其带来的实际利益损失，远小于踏错时间节点的损失。
12， 学区房，见仁见智，由于一般居住体检欠佳，高位接盘而长期持有风险较大。
13， 交通（地铁）、小区环境、周边配套，属居住体验，极其重要，而交通第一位。
14， 噪声、采光为外部刚性环境，缺陷无法弥补。
15， 户型：斜角及不规则空间，不好，相似大小面积，功能区越多越好，阳台，越多越好，相对独立的餐厅，非常重要，如有独立储物空间，最佳，三条动线（大门至客厅，厨房至餐厅，卧室至卫生间）互不干扰为佳，明厨明卫最佳，若否，暗卫尚可接受，暗厨似难忍受。
16， 看二手房，不要在意装修，不要在意装修，不要在意装修，重要的话说三遍。

宏观经济与一线房产
1， 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产，两套经济运行系统，比如汇市资本流动。
2， 经济形势比以前差，但远未到所谓崩溃地步，如果你坚信牛刀大师的话，请相信在经济崩溃之前很久，你已经崩溃。
3， 蒙代尔不可能三角，短期内可以做到可能，实在不行，变成二角即可。
4， 资源分布不均，土地资源不可再生，居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产，加上其他优质资产投资管道狭窄，决定了对普通老百姓而言，没有比一线核心区房产更优质的资产了。
5， 经济下行和一线房价上行，可以并行不悖，逻辑上并无冲突之处。
6， 一线房市，对普通百姓而言，是目前最公平最透明的市场，符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律，目前的态势是存量基础上的供需博弈，基本无泡沫。
7， 限购与交易税费相关规定，很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥（泡沫）的可能性。
8， 在三四线去库存的基调下，限购短期内不会放松，尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
9， 由于资源分布过于集中不均衡，因此房价见顶后放松限购较为适宜，但是不放松限购，房价如何见顶？这个命题吊诡。推测很长很长时间内，一线尤其京沪，不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
10， 本次救市，主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防，此后，可能有MBS闪亮登场，MBS之后，房市基本完全市场化。
11， 说到MBS，不得不说说美帝两房，由于08危机，美帝两房形象给人感觉很差，其实，两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病，只是一次感冒而已。

关于买房，闲聊几句：
一，本人观察与总结的，普通人具有的三个心理特点：1，对流通性良好的资本形式，比如现金的特别喜好，属于正面情绪；2，对资产（资本固化的实际标的物）的价值变动敏感性差；3，对债务的恐惧，属于负面情绪。

分析：
一，在通胀高于利息情况下，现金（包括产生利息的存款形式）不是资本良好的形式，从资本增值的角度，属于负面资本形式。
二，在债务还能承受情况下（无法按期偿还或严重影响生活质量），只要债务利息低于通胀程度，从资本增值角度而言，债务即为正面资本形式，如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产，那么，这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

老生常谈的几点补充：
1，大城市的房子，天然具有金融及居住双重属性，金融属性具体表现即是担保物权的快速实现，也即只要房屋抵押贷款存在一天，金融属性就存在一天。某种意义上而言，一线城市尤其是核心区房产，等同于本币的硬通货。
2，一线房产的价格，和市场上买家的支付能力有关，和当地收入并无直接关系，反映收入的只是租金，也即，很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
3，城市房价的差别，取决于当地产业级别和房屋供需情况，如深圳和广州，前者是高科技型服务型供应量相对小，后者是贸易型而供应量大，因此深圳房价远高于广州，非常符合规律。
4，京沪属于金融服务型，长久看来，其核心区房价应高于深圳，目前情况，因为限购和交易税费等政策性原因。
5，房价不是炒出来的，这么大的体量，你倒是炒炒看？即便是资本市场的做空或者做多，也大多是顺趋势的扣扳机效应。

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法，近大半年的房价发展趋势，基本验证了当初的判断，以下是对未来短中期的分析与预判：
1， 信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷）。
2， 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定，前者决定需求，后者决定需求的有效性（即购买力），从这两个因素分析，一线房产作为稀缺资源与优质投资标的，价格必然继续上涨。
3， 由于一线房产资源的相对稀缺性，因此总体上呈现供不应求趋势（否则无需限购），因此分析房价走势，必须从信贷方面考虑，而信贷基本来自于金融机构，所以可以站在金融机构（银行）的角度分析问题。
4， 信用是银行的根本，存贷为银行的运作方式，不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事，目前经济下行，优质信贷渠道较少，既往不良债务（主要为地方债）负担沉重，而一直以来，住房按揭为银行优质信贷产品，因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷，是符合金融逻辑的。
5， 信贷对房市的目标：提高抵押品名义价格，促进流动性从储蓄等领域转移到银行，从而加大商业银行流动性，同时提高优质信贷与不良债务的比例，降低系统性金融风险的发生。
6， 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势，如果完全限制商品房流通（比如绝对限购或者使得交易成本无限增高），如何证券化？
7， 银行的首要责任是风险控制，至于房价的高低，银行不负有任何义务与责任，也即，只要相关的住房信贷风险控制恰当，银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点，请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。
8， 可以预测，近期一线城市房产的基调，应该是促进流通，而不是限制，当然是在信贷风险控制的基本条件下（比如首付贷零首付等，虽然加强购买力促进流通，但是难以控制相关金融风险，必须严格监管限制或取缔），从促进流通的角度，预测一线城市的交易成本将会进一步下降，而不是上升，由于一线房产为卖方市场，交易税费等费用习惯上均由买家支付，因此交易费用的下降，会增加有效需求，促进流通，促进信贷。
9， 因此，无论所谓营改增云云，实际操作方向，预测为降低交易成本而非增大。
10， 一线房价，未来短中期：涨涨涨。强二线核心区，未来短中期：涨涨涨。原理相同。


说明：
1， 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋，作为投资参考与否，在于你自己的独立判断，与我无关。
2， 如果有问题咨询，有时间有心情就扯两句，不回答也请不要见怪。
3， 所有问题，如归回答，一律免费，对错我不管，我又不是神仙，想找神仙，请找牛刀大师。
4， 尽管不反对别人收费咨询，我不收费，一则没那闲心，二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱，三则我相信赠人玫瑰手留余香。
5， 心中所愿主要阅读思考对象：一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的，不容易，对大部分这类人而言，也许这是最后一班拥有一线住房的车了，含泪咬牙，遇到合适的，就买入吧。
6， 最烦几种大神：其一，拿股市类比房市的，其二，从收入租售比考虑一线房价的，其三，从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的，其四，从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨，就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的，从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国，我勒个去，你买不起京沪深房子就骂，你丫买不起纽约核心区房子，你丫的怎么不骂？难道京沪房子逼格就天生比纽约贱？

@恰恰嘟 2016-03-24 23:33:45
请问楼主，关于南京的房子。年前准备在南京桥北新区买房，因为个人原因拖到现在，同一套房子涨了12万，是否还能购入？房子不是刚需，只是暂时没有其它投资方向。
-----------------------------
南京是我看好房价坚挺上涨的城市.....房产投资为中长线，不要在意一时的价格波动，在有支付能力前提下，决定你买入与否的唯一因素是这个资产标的值得投资与否，而不是其他，甚至一夜涨价N万.....比如一套房子从5000涨到40000，假定，开始5000，慢慢涨价一年后价格为10000，第二天突然涨到15000，值得买吗？如果坚定中长期看涨，当然可以买入....因此，交易时对价格的思考是考虑现在和未来，而不是纠结于过去

谢谢各位参加讨论，欢迎不同意见，也尽力解答与探讨问题。但是需要说明：
1， 本人时间有限，常常只能回答最后一页问题，如果没有回答而帖子翻页了，可以再次贴出来。
2， 讨论比较偏重于宏观，具体投资，必须跑实盘，因为即便同一城市相近区域，地段与小区分化也很明显。
3， 如果已经是一线市区或者二线核心区居住，又想投资，建议先把自己小区与附近的小区情况摸透，可以节约很多精力。一个好小区，可以养活几个中介店一批中介，难道还不够你好好研究的？
4， 二手房，地段与小区，价格为市场多年多次博弈而形成，如果没有特殊原因，贵贱均有原因，也即强者恒强，请相信你考虑的所有原因与道理，此前的千百个交易者都已想过，永远记住你不比大多数人更聪明想得更周到，永远相信市场多于相信自己。
5， 大家都追求所谓洼地，很多时候，洼地就是坑，道理如上所述。
6， 同理，市场如此透明，信息如此公开，遇到所谓笋盘，三思而后行，道理也如上所述。
7， 比如同一地段不同小区的房子价格差别大，选择哪个？如果是我，选择均价最贵的小区。不要贪图便宜，要着眼于未来……投资房子，永远，永远，永永远远记得：市场高于自己，品质大于价格。
8， 希望此帖为普通百姓简单思维关于房子的讨论，请喜欢宏大叙事，比如喜欢引用国际经济，波罗的海指数，汇市趋势，东京香港等等……的各路大神，自觉走开，小庙容不得大菩萨。
9， 如果觉得自己经济学知识实在博大精深而无力憋住，忍不住想讨论，也可以，各路大神喜欢开口便是“房地产泡沫”，请先用通俗易懂的语言简单定义和描述“泡沫”这个词，可否？
10， 至于用股市类比房市的各路大神，走得越远越好，不解释，因为解释本身是有辱智商行为。

买房卖房的一点想法：
1， 核心区老破小，如果不是自己刚性的学区需求而仅仅作为投资，作为普通人，尽量避免考虑，这类房子的投资获益，需要眼光独到的玩家房虫子水平。道理很简单，没有金刚钻不要揽瓷器活，正如一个普通的树桩子，人家可以做成盆景卖大价钱，您有那眼光和水平吗？房产投资，对于普通人家而言，一般都是大资金投入，稳健为上。
2， 少在家里空想，多跑实盘，多跑实盘，多跑实盘…重要的话说三遍。多和中介聊，和多个中介聊，记住中介是你最重要的信息来源，尽管有和你利益潜在冲突。此外，记住，尽可能从中介获得信息，而交易与否，则完全自己独立思考。
3， 房产保值投资，趋势与具体房子标的品质，最为关键两点，而非交易时的绝对价格，绝对价格只和你的支付能力、资金成本计算等有关，价格的高低影响你的情绪，同理，价格的微小变动，也会影响你的情绪，从而可能影响你的判断。
4， 请记住任何交易，情绪是最大的敌人，而理性的计算与纪律，才是必须的。
5， 举个例子，你看中一个标的，卖家A先生和你说好300万，你觉得价格合适，可以入手，但是没签协议，第二天A先生反价，要求320万，你怎么办？普通情绪：尼玛这家伙说话不算数，太恶心，老子不买了….理性判断：假如今天是另外一个B先生作为卖家，这套房子，报价320万，你买不买？…..如果判断可以，果断买入。
6， 记住，所有的交易，都是即时的，也即当时交易时，标的和价格是否符合你的判断，而不是让过去的事情干扰你….如否，那么试想这套房子也许十年前只有30万的交易价格，你的感觉？对于一次交易而言，昨天和十年前的事情，没有本质区别。
7， 城区规划对房价的影响，几乎是决定性的，诸多因素中，大型医院的新建，是个容易让人忽略的因素。一般而言，医院本身和房价并无相关关系，比如在天通苑这样的地方新建一个医院，并不能使得附近区域房价上涨，但是对于规划中的新区，如果有计划中的新建大型医院，房价未来上涨为大概率事件….至于原因，留个悬念，请各位自己思考。

波斯大军重重包围了斯巴达，然后波斯国王派出了劝降的信使：“投降吧！否则如果我用武力攻陷下斯巴达，将焚毁一切，撒下盐巴，屠尽所有斯巴达人。”
信使带回了复函，上面只有两个字：“如果。”

本来只想谈房子不想涉及其他问题的，对所谓资本市场，稍有了解，比不上各路大神，但是忍不住还是说几句：
1， 任何资本市场，包括股市，外汇，期货…..核心的概念，就这四个：标的，价格，多，空。
2， 房市，也是一种资本市场，也具有上述的四个概念。但是房市是一种特殊的资本市场，表现：1，一级市场筹码专控，二级市场体量巨大，且持有者基本均是散户，没有形成所谓对手盘多空博弈的基础。2，房产是金融机构的抵押品，房产是金融机构的抵押品，房产是金融机构的抵押品……重要的话说三遍。
3， 抓住“房产是抵押品”这个核心，会理解很多事情，比如经济下行情况下的一线二线房价上涨…….
4， 本人去年判断一线房价必涨的思考逻辑起点，也在于此。
5， 某个彩民某天中了一个奖，开始介绍“彩票规律与投资彩票心得”…..我对各路股市大神的看法，同我看这个彩民差不多。

小筑青灯曾拾豆，彼时今日两相侵。哀生不意高天重，愁至虚空长夜沈。
瘦影秋寒轻入骨，绣墙寂雨不关心。无名风起无名处，吹落谁家又一簪。

----去岁初秋冷雨夜，读史，读经济，有所思，不胜感概唏嘘，作此小诗，竟无以题之

旧事两则
一， 去年预测房价大涨，力劝身边几乎所有熟人买房换房，包括网上，应者了了，亦有实际行动而获利颇丰者，无感。有一刚需，在读博士后，拟买房，我一再鼓励，于大涨前购小一居，可居住可落户，屋虽小，也可遮风避雨，想像他一家人安居己屋，温暖，其乐融融，很是开心……安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？
二， 某日初夜，微寒，回家路上，小区边有一摊位，摊主携一孩童，孩童七八岁左右，灯下看书，见此景，心中一酸，心中似泪流……背井离乡，颠破无论。而如此操劳，所得几何？除却租金，复剩几许？……房价一跳，积几十年积蓄而莫抵…..孩童此地就学，百般周折，须N个证明齐全….若于老家就学，离双亲何忍？….返乡？家乡经济懦弱，设摊可果腹乎？….长太息以掩涕兮，哀民生之多艰。

人在做，天在看！

和一些房市里的朋友聊，有点感想：
1， 买房子，钱是必要条件，思维是充分条件，但是最重要的，是判断趋势后的杀伐决断。
2， 就自住而言，每个人都想买到自己满意的房子，这无可厚非，但是，真理再进一步就是谬误。几乎没有人能买到让自己“十分满意”的房子，原因？人的欲望是无穷的。京沪核心区大平层豪宅的业主，对自己居住环境常常也不是十分满意，或者抱怨小了，或者南北通透的房子总有功能间北向….谁不想住核心区带地房子，并且阳光可以洒进浴缸….哦，你想买故宫？
3， 因此，入手的标准应该主要是是客观判断上的“值得与否”，而不应该是主观感觉上的“满意与否”。尽自己力量买到最值得的房子，一般而言就可以了。所有的满意，只能建立在“可能”的基础上，如果不可能，满意与否根本毫无意义。
4， 换句话说，不要因为只能考七八十分而不能考满分就放弃考试，普通人的能力与机遇，总是比自己的理想高度矮一点点。

推荐阅读http://bbs.tianya.cn/post-house-590038-1.shtml（最后的救市-换入大城市房子的最后时刻），很多问题努力有答案，但是请记住最重要的一点：独立思考与判断。

关于帖子及咨询的一点说明：
一，这个帖子的阅读对象，我的期望一开始就说的很明确（见帖子的第一页）：5， 心中所愿主要阅读思考对象：一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的，不容易，对大部分这类人而言，也许这是最后一班拥有一线住房的车了，含泪咬牙，遇到合适的，就买入吧。
二，另外的其他阅读对象包括辛苦的所谓中产阶级，经过多年的努力，手里有些现金有些资产，想要保值增值，比如投资房产的，一起探讨。
三，很多东西很多人觉得是常识，但是同样的东西，另一部分人觉得很难想得通，并不是因为二者智力有多大区别，只是知识结构不一样而已。这一点，也是我在实践中观察出来的，比如和中介聊天，他们说了各种客户，有的学历很低但是一说就明白，有的文化很高，但是奇葩得无可救药甚至可爱，比如我的同事，夫妻双方博士，一方还去美国待过，买房时就是一门心思找价格便宜的买，我怎么劝都不行….
四，我曾经思考过这个问题，可能与知识结构关系比较大，我们从小接受的教育，就是好好读书找个好工作拿高薪过好日子，头脑里极少有资产的概念，更别提资产价值衡量了，我特么曾经就是一个大大的受害者…..我的一个同学，就对帝都房价觉得奇怪与愤怒，他的理由是成本这么低怎么会这么高价格，我怎么解释都没用。忽然想起我们小时候学的所谓政治经济学：商品价值由社会必要劳动时间决定……怪不得凌乱了。
五，至于货币与金融方面的东西，对于普罗大众而言，基本平时接触得极少，因此思考得也极少，我们的父辈，常常只是为温饱而整日奔波劳苦，有几个去银行处理过存款取钱之外的其他事情？我们从小受到的教育，是节约存钱，量入为出，不能寅吃卯粮….到头来却发现，父母辛苦半辈子存下来的钱，特么连一线房子的首付都不够。
六，我不是经济学家，不是道德学家，因此我不想谈论房地产对经济发展的利弊，不想谈论房地产的对错，我只是特么的闲得蛋疼，冷冷地说出我眼中的一线房产的事实，让生活在一线的刚需刚改，或者有机会在一线置业房产的中产，整日埋头辛劳之余，看到我的帖子，能够有所触动，能够独立思考，让自己的辛苦血汗钱能够保值增值，能够买到自己满意的房子为家人遮风避雨提供港湾，而已。
七，多年前别人出了一个上联，我对了一个下联：佛本无相，何来宝相庄严？--镜既染尘，便是微尘慈悲。包括我在内的很多屌丝，以及很多中产，于这大千世界，只是如一芥子如一尘土，我们无力改变世界，甚至无法面对这个满是缺陷的世界，但是一个小小的房子，却是芥子与尘土的家的载体，有了这个房子，可以挡风遮雨，妻子可以按照自己的想法打扮，有了房子的增值保值，孩子的未来也多了一点保障。
八，对于咨询问题的，我本着芥子帮助尘土的心态，尽量作答，但是需要声明的是，1，本人时间实在有限，无法一一回答，2，本人不是大神，回答仅作为参考，你必须独立判断独立决定独立负责，3，不接受付费咨询，因为如果收费，那么从道义上来说，回答问题变成了义务，还得兼顾时效性与准确性，而目前我不想被义务困住。作为一个屌丝，我虽然也喜欢钱，但是也需要考虑道义与义务。
九，对于收费咨询这个事本身，我持中立态度，我之不接受，纯粹是个人选择，正如萨德拒绝接受诺贝尔文学奖，不是萨德的错，也不是诺贝尔文学奖的错。这个和道德与人品无关，兜售自己的智力成果，和卖菜一样，没什么应该不应该。

@宠物仓鼠 2016-04-11 17:14:03
非常幸运的看到了这个帖子，结合了楼主的分析和作答，结合自己家的情况，准备给自己家做个调整，所处四线城市，2014年到北京买了一个小平房的商住楼，尝到了房子的甜头，2015年想从牛市挣点钱，结果被套，2016年股市的反反复复，搞得心烦，觉得不是这块料，读了楼主的帖子，决定清户，到二线购房，大约资金还有30多万，有点少，有点心虚，但放在股市里我怕最后剩的更少了，这么少的资金，求楼主给我推荐的一个城市，是选择杭......
-----------------------------
1， 首先祝贺你有这种向大城市发展投资的思维，身处四线城市尤为难得，真的。比如房产投资，我连身处县城的家姐都说不动！
2， 不要因为资金少而心生怯意，绝大多数大生意也是从小做起，而再小的生意也应该认真对待。虽然房产投资确实需要大资金作必要条件，但是合理做好资产盘活重组，以及银行杠杆，还是可以期待利益最大化的。
3， 我用这么多字回答你的问题，是因为我也是出自小地方，深知人本能的惰性与思维的惯性给人带来的影响，可以毫不掩饰地说，总体而言，小地方和大城市的人，其眼界与思维，像是两个世界……..也许各有优劣，但是就我个人而言，还是觉得大城市是未来发展的方向。在这个人口与资源急剧大城市化的时代，出身小城市的你，能有这样的思维，能够在相对较大城市做到铺垫与卡位（比如买房），即便目前可能艰苦一点，但请相信，你的后代会感谢你的。
4， 回到您的实际问题，杭州，武汉，南京，都可以考虑，也要考虑到你自身的房产管理的方便，南京杭州作为苏浙首府，基本可作准一线看待，武汉由于地理位置、当地高等教育水平较高、周边竞争少等因素，未来可期。需要提醒的是，其一，如果资金比较小，可以核心区，次新地铁小户型，或者学区老破小，比较抗跌，未来也不愁有接盘的，不要随便相信什么洼地笋盘，期待一口吃个胖子，越是资金小，越需要稳妥的积累，因为输不起。其二，有想法就尽快调研尽快实施，买房不要等，买了房等着。

@HKeat 2016-04-12 11:32:51
大神，你好
我想咨询一下
本人刚毕业不久，上海刚需，有首付，需贷款
但魔都九条出了后，五年才能买房，有些久
现在不买房，五年后涨价是必然，会更吃力
所以现在正考虑以下几种方式：
1、转至地铁通到上海的花桥买价格1.1万左右二手房？但上下班要近三个小时
2、在花桥买地铁旁50年产权的公寓房？价格低，但很多人说未来不好卖
3、在花桥买住宅房出租，然后在上海租房，等买房后再于上海......
-----------------------------
1，你的思路是正确的，就是最终目的在上海置业，但是担心到你有资格的时间房价离你太远，因此想利用手中的资金作为投资，以期获利，为以后上海置业准备。2，环一线周边，收益与风险均有，我没有能力作精确预测，而苏州尤其是园区，有当地房价支撑因素，投资风险较小，两者收益我无法确定哪个大，但是苏州风险较小，因此如果是我选择，我会选择苏州。3，我的意见仅仅作为参考，重大决定希望你自己独立思考独立决定独立负责

对买房的朋友谈谈中介的问题：
中介，法律地位为居间，也就是信息的提供者，理论上不得行使代理的权能，否则算是双方代理，不合法的。严格来说，中介劝说你买或者不买，都算是越界行为。因此，买房时千万需要自己拿定主意，自己决定。实践中有时听到买家（或者业主）问中介诸如“你觉得这个房可以买（或者卖）吗？”，这种问题其实属于尴尬的傻问题，因为这时往往将中介置于被迫越界的危险之中。
举个例子说明，中介相当于修路的，你的选择如果是对的，相当于走上坡路，中介修路，让你更顺利早日上山。如果你的选择是错的，相当于跳坑，中介也修路，让你更顺利早日跳坑。一句话，中介只管低头修路，帮助你到达你想到达的地方。实践中，中介对你的选择总是赞赏的，就像建筑承包商，只管盖房子，管它开发商盖的是热销楼盘还是鬼城。
难道开放商决定在哪盖房子，需要征求建筑承包商的意见吗？
因此，你应该感谢中介给你提供信息并支付合理报酬，但是绝对不要把自己的肩膀上面变成鸡窝让中介随便下蛋。
优秀的中介，就是不越界，他们的义务就是信息披露给买卖双方，越详细的事实越好，如果有意隐瞒不得隐瞒的信息，那是违反义务要负责任的。也即中介只做事实判断，价值判断完全由客户（买家）或者业主（卖家）自己来做。
另外需要提醒的是，中介作为居间，当买卖协议一旦签订（这时所谓定金转为首付款），中介的基本义务即告结束，如果没有事先的补充条款，此后的协助贷款、过户等等事宜，中介无任何法律义务，因此无法律责任。记住买卖协议为双方协议，只对买卖双方有拘束力。
目前实际操作中，中介协助办理贷款过户等事宜，非法律义务，只是商业习惯。
总之，中介只是居间，非经纪人，更非代理。

今天陪一个好友跑盘看房，从上午直到下午，很累。去年力劝他N次置换或入手，无效。现在不知怎么似乎想法改变，主动看房。跑了很多，聊了很多，点滴感想：
1， 房产买卖不同于一般商品买卖。一般商品买卖总是越便宜越好，但是房子属于资产，在自己能力范畴内，只管买得对不对，少想买得贵不贵。这种交易的思维方式，有悖于一般商品买卖的思维方式，如果不认真思考，惯性很难转换过来。
2， 住着舒服和值钱是两个概念，比如郊区一套房，往往抵不上市区一间屋，比如总价大致相同的两个房子，一个面积大，一个面积小，一般买面积小的，买对的可能性更大。
3， 同区域地段几个小区，首选均价最高的小区跑盘，因为关于房子你考虑的基本所有因素，在你之前的千百个买家都考虑过，因此价格是多次博弈后房子真实品质的反映，俗话就是一分钱一分货。而影响房价贵贱的因素，短时期的未来，与从前相比，不会有太大变化，即所谓“强者恒强”。如果还有疑问，查查租金情况便知。
4， 在并未尽可能完全了解所有真实情况之前，不要轻易相信所谓的笋盘，往往这些笋盘存在着一些不为人知的负面因素，为了贪图一点便宜，栽了跟头可不换算。俗话说只有错买的没有错卖的，就是这个道理。再者，买家众多，请思考“道旁杏苦”这句话。
5， 跑盘，尽量乘坐公共交通工具，然后步行，体验真实交通情况，观察周边环境…进小区，观察容积率，绿化，水系….以及物业管理情况和居民大体素质（包括停车位车辆摆放，人/车道标识，垃圾桶，路面路边清洁整齐与否，小广告…等等），进入建筑后乘坐电梯到达房子，过程中观察楼层，朝向，通风，梯/户比….入户后看户型、朝向、采光、噪声等，然后出门，装修基本不要看。我的看房体会是，如果没由发现特别情况，比如局部硬伤，根本无需太多时间。换句话说，从进门到出门，慢则三五分钟，快则一两分钟，基本就够了。
6， 物业管理对于小区，非常重要，太小的小区，收取的总物业费用较低，而单位面积的物业成本相对高，很容易管理不好，需要警惕。
7， 买入时就要假想考虑到未来卖出的情况，过大的小区，卖出时往往有多个同户型房子同时挂出，竞争导致价格压低。
8， 有点累，就写到这里，还有一些感想与经验，以后有时间再写吧。需要说明的是，其一，这些只是我的经验与感受，并不一定完全正确，仅供参考。其二，想买房子，不要怕麻烦不要怕劳累，多跑实盘多跑实盘多跑实盘。

9， 跑盘加上专注观察思考分析，我觉得那是真特么累，以后不是迫不得已或者闲得蛋疼，绝对不帮人跑盘看房了….需要表扬的是，今天陪我跑盘看房的中介，除了回答我关心的两个问题之外，基本没有废话，这两个问题是：一，目前报价，最近价格变动，可能议价空间；二，业主本人情况及卖房原因。

关于管理帖子的说明：
1,任何人都有反对别人意见的权利，因此尊重跟帖中反对我意见的看法与正常的表达，尽管这些反对意见及表达方式，会给我带来轻微的不快，但是我知道这是必须容忍的不快。所谓正常的表达，包括无辱骂无脏字的情绪表达，比如“瞎扯淡”“你真不行”“你水平太低”“真是胡扯”等等，我尊重这些看法，容忍这种表达方式，当然如果说明反对的原因，详细说出自己的观点和意见，更好，即便不说明原因，我也尊重你们的看法。
2，帖子至今，拉黑过两个做广告的，现将拉黑大致标准说明一下：一，辱骂，脏话。二，广告。三，无意义的刷屏超越我的容忍限度。
3，在此提醒各位，拉黑与否，与观点无关，尽量做到严格程序正义。举个例子，有跟帖表达对我意见的反对，哪怕是情绪化的语言，只要我觉得没有达到拉黑标准，我尊重与容忍。但是如果有人反对，并且出现辱骂与脏字，我的做法会是：坚决感谢你对我看法的支持，坚决因为你的表达拉黑你。总而言之，作为帖主，管理帖子，我不关心你表达什么为何表达，我只关心你如何表达
4,质询不问动机，同样，也不关心发帖动机。你有自己的目的而发帖，你和我一样闲得蛋疼而发帖，你因为看我或者别人不爽而发帖，你因为要表现自己而发帖....我统统不关心。
5，任何帖子，都有出现口水战的可能，轻微的争论，可以接受，过于纠缠，那就不是争是非而是争输赢。因此如果出现这样情况，视为刷屏。标准？抱歉，我来把握..在你提出一个良好的衡量的标准之前。
6，最近有两个和房产有关的新闻，也许值得关注，其一为北京教改，其二为温州续交土地金。

谨慎提醒各位，探讨广州深圳谁牛逼的问题，也许在发改委有意义，在此意义不大，就此打住可好？如有兴趣，另开一贴....
拜谢各位

关于深圳广州城市对比的讨论，建议http://bbs.tianya.cn/post-house-651982-1.shtml
今日24:00之后，所有关于广州深圳的城市对比的讨论，请勿再发