万科A@京能置业企业财务报表到底有多少土地使用权？价值主要在于比较。
譬如：京能置业2011年合并报表及审计报告问题
看看 存货分类说明情况
项目 期末数 期初数
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
在产品 2,660,126,064.91 2,660,126,064.91 3,363,046,419.63 3,363,046,419.63
库存商品 912,703,122.42 18,183,682.07 894,519,440.35 325,906,250.69 10,078,383.03 315,827,867.66
周转材料 44,135.00 44,135.00
合计 3,572,829,187.33 18,183,682.07 3,554,645,505.26 3,688,996,805.32 10,078,383.03 3,678,918,422.29
项目在财务报表具有重要性，则应当单独列报。性质或功能类似的项目，对其具有重要性的类别应该单独列报。项目单独列报的原则不仅适用于报表，还适用于附注。目前京能置业的存货中土地使用权项目具有重要性，应该单独列报，但是财务会计报告未予以单独列报，而审计报告也未说明，注册会计师对下列内容的关注成迷：1、财务报表列报的信息是否具有相关性、可靠性、可比性和可理解性；2、财务报表是否作出充分披露，使财务报表预期使用者能够理解重大交易和事项对财务报表所传递的信息的影响。另外根据京能置业财务会计报告，其期末与期初的存货跌价准备显然是没有考虑到土地使用权和土地所有权的升值的影响，估计其审计报告的形成过程也是难以对土地因素和建筑物因素进行有效区分关注和取证的。
万科A也存在前面同样问题。
京能置业的商品房销售收入是如此确认的，对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15 号-建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本集团按照《企业会计准则第14 号－收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合本集团房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。本集团商品房销售收入的具体确认条件为：①商品房具备合同规定的交房条件；②已办理了房屋交接手续；③履行了合同规定的主要义务；④已经取得价款或者确信可以取得价款；⑤成本能够可靠地计量。
而京能置业的商品房销售成本的确认没有详细说明，仅以“成本能够可靠地计量” 和“存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本”略过，其营业毛利难以令人信服。如某项目售价5万每建筑平方米，其土地使用权价值就应该占到很大部分。但如此的毛利确认方式未免让人对其土地使用权价值成本的分摊产生疑问，是否按照实际消耗情况分摊？是否按照商品所有权上的主要风险分摊？是否以产生收入的实际发生的交易为依据进行分摊？以上疑问无法从京能置业财务会计报告中得到合理的理解。另外本期营业毛利687,839,987.68元是土地使用权增值，是土地所有权增值，还是可靠的经营增值呢？注册会计师是否考虑土地所有权价值对审计工作、注册会计师的责任或审计报告相关的事项的影响？也无答案。
=-价值主要在于比较 -=
房地产的文章，没有谈及重点。倒像是公司假账的广告。想必假账！臣以为！们已把不少土地所有权的增值计入客户囊中了，而代价可能仅仅是几根骨头。何必如此摇尾乞怜呢？大家各个也是身强体壮的健康人。建议考虑下面几个方面的问题:
一、土地所有权价值有关的方面
考虑土地所有权价值是非常有必要的，监管人员不能罔顾事实放弃土地所有权价值变动收益。从企业意图和房地产性质分析，收入这部分是土地所有权增值的，应该直接调整为没有给付的全民资金。企业对于房地产公允价值的描述太简单了，没有考虑土地所有权价值；报价也没有考虑土地使用权年限、到期价值的处理，假账！臣以为！纯粹是把土地使用权当成土地所有权操作的，混淆土地使用权和土地所有权。这是差错，里面至少应有三分之一是土地所有权增值、全国人民资产。另外，房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件，设想一下，同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息，对此应考虑减值。在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时，也应消除土地使用权价值差的影响，否则很可能高估借款费用资本化后房子的价值。
二、土地使用权、房屋建筑物的分开计量和土地使用权价值调整有关的方面
房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。土地使用权的价值要分析期限时间，应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时，计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开；房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先，以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后，在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来，把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后，分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。房地产还是多盖些一样的房子好，可以节省好些东西，质量也好控制。建造合同完全可以根据一张图纸或类似图纸来开工的。
企业以公允价值或类似公允价值计量房地产，由于没有考虑土地所有权价值、孪生建筑物价值、企业没有土地所有权等因素，很容易造成房地产价值不实、侵害土地所有权价值。这是因为相同土地使用权的市场价格实际是无法观察取得的，而依相接近的土地使用权的市场价格计算公允价值又很可能导致差错。所以估算土地所有权价值是非常有必要的。大致估计房地产所谓的公允价值累计变动收益中至少有三分之一应该是土地所有权的增值，如这部分没有调整处理、没有被视作未交给付或国有资金投入的话，上述事项很可能是一起致使国家人民利益遭受重大损失的违法犯罪行为。土地所有权的增值就这样轻易的被监管者“黑”掉了。
三、建造合同有关的方面
一个因素，建造合同公允价值的现金流量相关估算处理需要考虑其合理性，并且需要消除房价差和土地所有权增值的影响，建造工程所涉的土地使用权价值应当大于房价差。另外一个因素，企业会计准则不是一个个单独准则的独立适用，而且会计计量也不是单一的历史成本，应该注意计入工程成本并不能说它就一定符合企业会计准则的要求。问题还是要搞清楚土地价值差的方向后,才能得到有实际意义的解答。由建造合同引起的亏损或减值往往被遗漏或者忽视，不过同样的工程项目的公允价值仅为账面价值的66%时，也许仍会错误认为整体是盈利的。但是合同的另一方应当在剔除土地价值差和土地所有权增值后，将此差额作为减值处理。
若建造合同主要参考同样工程项目的市场价值作为定价依据，而同样工程项目的市场价值仅为最初估计总金额的三分之二，那么需认真考虑这三分之一的差额是否可理解为重置土地使用权价值差。如肯定的话，最初确认的收入或工程项目的总金额就应该调整，该合同合理与否的问题还应重新考虑。如果采用工作量计算完工进度的话,解决这类问题需要理清一个工作量的具体含义，重置土地使用权价值差可能会影响工作量的计算。
四、上市房企审计遇到的其他问题
上市房企财务报表到底有多少土地使用权?!在目前高房价，即高土地使用权价值的情况下，应更加关注资产的土地使用权状况。土地使用权,非土地所有权,是有期限的，公司是不拥有土地所有权的；土地所有权的估价是多少才关键，土地所有权价值与土地使用权价值是否进行了比较分析呢？房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差，土地使用权价值是否满足上述土地价值差的概念呢？总之，土地所有面积才真正需要关注，而土地使用权成本分摊是否按建筑的实际情况呢？真是假账！臣以为！啊!
看看 存货分类说明情况
项目 期末数 期初数
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
在产品 2,660,126,064.91 2,660,126,064.91 3,363,046,419.63 3,363,046,419.63
库存商品 912,703,122.42 18,183,682.07 894,519,440.35 325,906,250.69 10,078,383.03 315,827,867.66
周转材料 44,135.00 44,135.00
合计 3,572,829,187.33 18,183,682.07 3,554,645,505.26 3,688,996,805.32 10,078,383.03 3,678,918,422.29
项目在财务报表具有重要性，则应当单独列报。性质或功能类似的项目，对其具有重要性的类别应该单独列报。项目单独列报的原则不仅适用于报表，还适用于附注。目前京能置业的存货中土地使用权项目具有重要性，应该单独列报，但是财务会计报告未予以单独列报，而审计报告也未说明，注册会计师对下列内容的关注成迷：1、财务报表列报的信息是否具有相关性、可靠性、可比性和可理解性；2、财务报表是否作出充分披露，使财务报表预期使用者能够理解重大交易和事项对财务报表所传递的信息的影响。另外根据京能置业财务会计报告，其期末与期初的存货跌价准备显然是没有考虑到土地使用权和土地所有权的升值的影响，估计其审计报告的形成过程也是难以对土地因素和建筑物因素进行有效区分关注和取证的。
万科A也存在前面同样问题。
京能置业的商品房销售收入是如此确认的，对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15 号-建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本集团按照《企业会计准则第14 号－收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合本集团房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。本集团商品房销售收入的具体确认条件为：①商品房具备合同规定的交房条件；②已办理了房屋交接手续；③履行了合同规定的主要义务；④已经取得价款或者确信可以取得价款；⑤成本能够可靠地计量。
而京能置业的商品房销售成本的确认没有详细说明，仅以“成本能够可靠地计量” 和“存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本”略过，其营业毛利难以令人信服。如某项目售价5万每建筑平方米，其土地使用权价值就应该占到很大部分。但如此的毛利确认方式未免让人对其土地使用权价值成本的分摊产生疑问，是否按照实际消耗情况分摊？是否按照商品所有权上的主要风险分摊？是否以产生收入的实际发生的交易为依据进行分摊？以上疑问无法从京能置业财务会计报告中得到合理的理解。另外本期营业毛利687,839,987.68元是土地使用权增值，是土地所有权增值，还是可靠的经营增值呢？注册会计师是否考虑土地所有权价值对审计工作、注册会计师的责任或审计报告相关的事项的影响？也无答案。
=-价值主要在于比较 -=
房地产的文章，没有谈及重点。倒像是公司假账的广告。想必假账！臣以为！们已把不少土地所有权的增值计入客户囊中了，而代价可能仅仅是几根骨头。何必如此摇尾乞怜呢？大家各个也是身强体壮的健康人。建议考虑下面几个方面的问题:
一、土地所有权价值有关的方面
考虑土地所有权价值是非常有必要的，监管人员不能罔顾事实放弃土地所有权价值变动收益。从企业意图和房地产性质分析，收入这部分是土地所有权增值的，应该直接调整为没有给付的全民资金。企业对于房地产公允价值的描述太简单了，没有考虑土地所有权价值；报价也没有考虑土地使用权年限、到期价值的处理，假账！臣以为！纯粹是把土地使用权当成土地所有权操作的，混淆土地使用权和土地所有权。这是差错，里面至少应有三分之一是土地所有权增值、全国人民资产。另外，房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件，设想一下，同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息，对此应考虑减值。在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时，也应消除土地使用权价值差的影响，否则很可能高估借款费用资本化后房子的价值。
二、土地使用权、房屋建筑物的分开计量和土地使用权价值调整有关的方面
房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。土地使用权的价值要分析期限时间，应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时，计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开；房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先，以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后，在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来，把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后，分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。房地产还是多盖些一样的房子好，可以节省好些东西，质量也好控制。建造合同完全可以根据一张图纸或类似图纸来开工的。
企业以公允价值或类似公允价值计量房地产，由于没有考虑土地所有权价值、孪生建筑物价值、企业没有土地所有权等因素，很容易造成房地产价值不实、侵害土地所有权价值。这是因为相同土地使用权的市场价格实际是无法观察取得的，而依相接近的土地使用权的市场价格计算公允价值又很可能导致差错。所以估算土地所有权价值是非常有必要的。大致估计房地产所谓的公允价值累计变动收益中至少有三分之一应该是土地所有权的增值，如这部分没有调整处理、没有被视作未交给付或国有资金投入的话，上述事项很可能是一起致使国家人民利益遭受重大损失的违法犯罪行为。土地所有权的增值就这样轻易的被监管者“黑”掉了。
三、建造合同有关的方面
一个因素，建造合同公允价值的现金流量相关估算处理需要考虑其合理性，并且需要消除房价差和土地所有权增值的影响，建造工程所涉的土地使用权价值应当大于房价差。另外一个因素，企业会计准则不是一个个单独准则的独立适用，而且会计计量也不是单一的历史成本，应该注意计入工程成本并不能说它就一定符合企业会计准则的要求。问题还是要搞清楚土地价值差的方向后,才能得到有实际意义的解答。由建造合同引起的亏损或减值往往被遗漏或者忽视，不过同样的工程项目的公允价值仅为账面价值的66%时，也许仍会错误认为整体是盈利的。但是合同的另一方应当在剔除土地价值差和土地所有权增值后，将此差额作为减值处理。
若建造合同主要参考同样工程项目的市场价值作为定价依据，而同样工程项目的市场价值仅为最初估计总金额的三分之二，那么需认真考虑这三分之一的差额是否可理解为重置土地使用权价值差。如肯定的话，最初确认的收入或工程项目的总金额就应该调整，该合同合理与否的问题还应重新考虑。如果采用工作量计算完工进度的话,解决这类问题需要理清一个工作量的具体含义，重置土地使用权价值差可能会影响工作量的计算。
四、上市房企审计遇到的其他问题
上市房企财务报表到底有多少土地使用权?!在目前高房价，即高土地使用权价值的情况下，应更加关注资产的土地使用权状况。土地使用权,非土地所有权,是有期限的，公司是不拥有土地所有权的；土地所有权的估价是多少才关键，土地所有权价值与土地使用权价值是否进行了比较分析呢？房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差，土地使用权价值是否满足上述土地价值差的概念呢？总之，土地所有面积才真正需要关注，而土地使用权成本分摊是否按建筑的实际情况呢？真是假账！臣以为！啊!