现在我为何不卖房套现?

我在帝都南四环之内有套可供出售的房产,最近中介找上门来,问我要不要卖,还告诉我目前的价格是6万一平米,最近小区出售的一套公寓就是这个价。中介又献策说,如果我要价灵活点,比如,一平米价格少五百,一千的,应该很快就能卖出。

我赌过股市崩盘。2015年5月股市5000点时,我呼喊了“中国股市崩盘进入倒计时?” (http://bbs.tianya.cn/post-develop-2039366-1.shtmlbixio75 510352473)。虽然当时在判断股市崩盘用了不少其他的指标,但是其中有一个重要的依据,就是价格的非理性行为:短期内成倍飙升。而我们小区的房产,在过去两三年中几乎翻番,这样的房价走势,在世界上也算是绝无仅有。因此,说帝都房价非理性上涨并不夸张。理论上,这个时候卖房套现应该是首选,因为当理性回归,市场崩盘不可避免。

按照股市崩盘通常定义,房价崩盘也可以有类似的判定:平均房价暴跌20%以上。崩盘和短期波动不同,崩盘不仅是下跌的幅度大,而且在暴跌之后,房价会在一段较长的时期中呈下跌趋势,3年,5年,甚至10年。

过去20多年,一直有人预测中国房价会崩盘,最基本的理由是中国房地产的价格已经是完全背离了其基本价值,造就了中国房市非理性的繁荣,所以,就像当年荷兰的郁金香,法国的密西西比公司,和英国的南海公司泡沫一样,幻灭之后,最终化为乌有。

尽管如此,对“赌”中国房市崩盘,尤其是2-3年内,我没有把握。

首先,按简单的供给和需求理论,房价崩盘是卖家踩踏出逃引发的。买房,有两个基本目的,一是自住,二是投资。因为房子是自住,无论房价高低,自住房一般都是不会卖的,因此,自住房对房价不敏感。

作为投资(投机)的房产,除了受价格影响,决定是否卖出套现的一个更大,更基本理由,是有其他更好的投资机会。虽然,投资股市,购买银行金融产品,都是时下可以选择的投资机会,但是,这些投资要么风险高,要么回报低。而且,倘若房市崩盘,这些金融市场的产品,也难洁身自好。

还有一个选择,就是把房子卖了以后,换成外币,比如美元,到国外去买房,买股票,买金融资产。但是,现在换外汇,除了有每人每年5万美元的定额外,即筹集到十几个身份证去换美元,但因为购买国外资产“不合法”,换了美元以后,也只能存中国银行赚利息,现在美元年利息不到1%。因而在
约束之下,卖房换美元不仅很麻烦,也不是一个好的投资选择。

卖了房,没有新的投资机会,把现金存到床垫子下,肯定是最愚蠢的选择。如果把北京的房价作为通胀指数,现在的10万元,不值30年前的2000元。

因此,我的选择是不折腾:不卖房,不套现。

因为讨论卖房,和很多同事朋友有交流,发现不少有房产的都有类似的思维:对非理性的房价不安,但套现房产的钱“没有出路”,所以还不如留在手上,收点租金。我前面说过,房市崩盘的主要原因是踩踏出逃,现在房主们大多比较淡定,恐慌抛售,踩踏出逃发生的概率不高。

接下来的问题是,未来两三年,一线城市的房产市场会出现黑天鹅吗?

在美国次贷危机引发的全球金融危机时,我考察过几个房产崩盘的市场,最典型的是拉斯维加斯的房产市场。

扣除通货膨胀的因素,拉斯维加斯的房价在1986 – 2001的15年间几乎持平,中位数的别墅价约16.5万美元,2室一厅的公寓约7万美元。按平米算(使用面积),价格在400 – 800 美元之间。换句话说,由于土地供给相对充足,近20年,拉斯维加斯的房价基本没有涨过。

房价在2001年终于有了多年来的第一次高于5%的上涨,涨了6%。2002年接着再涨5%。连续两年温和上涨居然引发了房价的疯狂。此后几年,房价逐年攀升。2003年涨17%,2004年再涨37%,2005年再涨8%。到2006年3月,中位数的别墅价约33.5万美元,比2001年翻了一番。尤其是城中心地段(拉斯维加斯大道两旁)的房子,在不到4年的时间,至少涨了2到5倍。

最能说明当时房市疯狂的例子,是在这段时间买房,不争抢,不抬价,房子很难到手,而且,房子到手后,转手就能赚10-50%。例如,2005年美高(MGM) 在拉斯维加斯推出1700个单位的豪华酒店公寓,卖价在40万到200万美元间(楼层和朝向决定价格),几个月内被抢购光,有人过户当天就按买价的150%上市,居然还有人接手。那时候,就连出租车司机也在和客人聊买房。

拉斯维加斯的房价在2006年3月后开始下行,当年,均价跌了2.5%。接着,美国次贷危机引发的金融危机爆发,房价开始连年下跌,2007为19%,2008是34%,2009年再跌27%,2010年春中位数的别墅价格跌破15万美元,低于2002年房价涨前的水平。美高60万美元的房子,拍卖价才10-12万美元,跌幅是80%以上。

房价“跳楼”原因很多,但“不得不卖”最基本。而“不得不卖”首先是因为个人可以赖掉银行的贷款。根据美国的法律,个人申请破产之后,不再对其所有债务,包括房贷负责任,银行只好接管其借贷所购房产。另一方面,几个月不付按揭,会遭到银行的清算,银行也会将房子强行收回。银行成了房主。

而持有房产的成本很高。美国很多大城市的公寓房产税并不高,但物业费贵,以美高(MGM)的公寓为例,一室一厅的公寓(85平米)物业管理费每月高达1500美元,你就便是空着房,这些费也是一分也不能少的,一年下来,近2万美元。这样,银行持有房产的成本巨大,不得不卖,而银行的“拍卖”通常加剧房价下跌,引发崩盘。因为银行为了扔掉背负的物业费包袱,通常会贱价抛售房产。在一定意义上,银行是房价崩盘的推手。

中国不仅没有个人破产的法律,还有家庭“债务连坐”,除了跑路,要想赖掉银行的债务,几乎象做梦。而且银行接收欠贷的房产后,也没有急于拍卖的机制和动力。银行有国家当家,有点坏账并不需要象商业银行一样去“避免”,而且大多数中国公寓的物业费,相比美国公寓可以说是微不足道,所以,银行拍卖房产的情况很难发生。

同时,在过去一二十年,由于房价暴涨,房贷占房产价值的比例大幅下降。早年借贷的50万,100万,即便没有完全还清,现在的按揭也不过是现在房产的零头。大多这些房产主们没有无力还贷的,按揭违约的问题。虽然近一两年买房的,可能有按揭违约的风险。但由于过去三年中国发放房贷总额不到10万亿,只占全国房产总价值的5-8%,即便全部违约,也是可控的风险。

因此,按揭违约引发踩踏出逃的风险不大。

“非理性”预期。

影响房价崩盘的另一个重要因素是房产市场预期。虽然,对大多数人对目前的房价走势相对比较谨慎,然而认为房价会崩盘的却屈指可数。

在行为经济学中,人们的判断,是通过对参照点的比较形成的,对房价的判断,一个重要的参照,就是房价的历史。过去二十多年,房价只涨不跌的神话,惯性极强,深入人心;

同时,过去10多年,每当国家GDP面临下行风险,政府政策都会寻求房市帮忙,来提高GDP的增长率,屡试不爽;

地方政府的卖地收入不仅是缓解债务的手段,更增加“政绩”的法宝,房产市场崩盘了断送政府的财路,政府能容忍吗?一线城市房产在限购的严控之中,一旦房价崩盘,政府还是“可以有所作为”的。

结果,预期是乐观的。

只要中央银行不“戒毒”,资产价格就会上涨。

这是简单的“货币数量理论公式”认定的。在金本位制废除之后,尤其是在社会基本需求满足之后,中央银行凭空创造的信用,主要带来资产价格上涨。所以,只要中央银行不停止凭空创造天量信用,房价就没有理由下跌,尤其是高房价也是政府利益所在。

需求问题。

世界上有不少大城市,由于房价太高,需求疲软,但房主没有“不得不卖”的窘迫,最终形成交易清淡,有价无市的房产市场。中国一线城市的房产需求并没有因为房价高而消失,虽然当下房价已经很高,但阶梯型住房改善需求依然有潜力。比如我所在小区出售的那套房就是小区内一家小户型房主买下的,他卖了自己的小户型,添了3百万换了个大面积的房,而他那套房也是有房换房的房主买下的。现在据说还有外地人卖房换一线城市房产的需求。

限购治下,需求尚不是引发房市崩盘的导火线。

总之,短期中房价崩盘的担忧中,崩盘不会发生。

结束语

中国房地产在创造中国GDP的辉煌和神话的同时,也埋下了可能摧毁未来的定时炸弹,制造了资源错配,财富占有差距和社会不公平的再分配等社会和经济问题,理论上中国房地产的神话不可持续。然而,放眼全球金融市场自从1970年代以来的涨,涨,涨,中国房市的过去,现在和将来会是金本位制废除后,中央银行凭空创造信用下的“新常态”吗?
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-10 14:58:00 +0800 CST  
@wqt0725 2017-02-10 15:23:42
大师新作,mark
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谢谢
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-10 15:38:56 +0800 CST  
@whereqg 2017-02-10 16:40:58
如果收税呢?
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现在卖房如果不是“唯一”房就要交税:20%*(售价-购买价),所以,即便收房产税,相比这消售税,也是微不足道的。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-10 17:00:16 +0800 CST  
@409093947 2017-02-10 16:53:48
北上广深还能买么
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关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-10 17:11:11 +0800 CST  
@微守望 2017-02-11 22:45:50
@409093947 2017-02-10 16:53:48
北上广深还能买么
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@dtrader99 12楼 2017-02-10 17:11:00
关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
如果是投资,谨慎......
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我公式的前提是“自住”因为自住是和工作,家庭等等社会经济因素相连,公式就主要考虑生活成本。但你好像是在说投资,投资买房的原则很不一样,也简单,那就是:位置,位置,位置(Location, Location, Location).
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 14:15:26 +0800 CST  
@Jiatuanyuan 2017-02-11 00:57:21
南四环6万?搞笑呢吧。我这里东北二环学区房,不是老破小那种,中介说诚意买的也就出6万多。楼上楼下最近成交的也没过七万。继续吹!
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楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 14:42:44 +0800 CST  
@月高星冷独品茶 2017-02-12 14:28:09
现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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10多年以来,这种说法没断过。2009年一朋友在世纪城以1.6万/平米买了套房价格是原始价的4倍,都说他疯了,傻子接盘。但现在却没人不说他精明,有远见。你看看现在卖多少钱一平米了?

楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 14:52:52 +0800 CST  
@天经风雨色愈朗 2017-02-11 20:13:39
评论 dtrader99:楼主,你是中国债务问题,债主和债务人都是政府,可以一笔勾销。那铁工基以及其他建设项目的投资支出怎么抹匀,毕竟这活动中确实消耗了生产资料
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严格地说是两笔账:钱和物。政府借政府的钱不是真正的债务,是说的钱。铁公鸡是付了钱的,透支的生产资料是用雾霾来还的。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 15:49:03 +0800 CST  
@月高星冷独品茶 2017-02-12 14:28:09
现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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@dtrader99 2017-02-12 14:52:52
10多年以来,这种说法没断过。2009年一朋友在世纪城以1.6万/平米买了套房价格是原始价的4倍,都说他疯了,傻子接盘。但现在却没人不说他精明,有远见。你看看现在卖多少钱一平米了?

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@月高星冷独品茶 2017-02-12 15:12:24
首先,你不识数。你拿出09年的例子来证明10多年以来怎样怎样?09年到现在有10多年吗?
其次,09年房产就是个低谷,03年也是个低谷,这才14年已经有两个低谷,你凭什么说多年来房产就一定上升。
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你在北京有多少房产?
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 15:51:26 +0800 CST  
@月高星冷独品茶 2017-02-12 16:39:10
因为楼主吹自己在5千点的先见之明,我顺便翻了一下楼主的旧帖。
事实证明楼主神预测,是一个不可多得的反向指标。
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http://bbs.tianya.cn/post-stocks-1272492-1.shtml
上证指数30,000点不是梦(转载)
楼主:dtrader99 时间:2014-11-13 16:02:00 点
http://bbs.tianya.cn/post-develop-2129058-1.shtml
商品超级周期和做空大宗商品
楼主:dtrad......
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谢谢你捧场我历史上的“先见之明”啊。
2014年11月我唱多股市时,上证是多少点?接下来几个月涨到多少点?5月我提出“倒计时”,之后跌了多少点?
大宗商品周期还在继续,现在农产品价格下比2016年初下跌了多少?煤炭铁矿受中国火爆房市的推动,2016年下半年暴涨了一段,但作为大周期,其路还长。
交易员(TRADER)没有“立场”,不计较“对错”,只把握趋势,顺势而为。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 17:43:01 +0800 CST  
@飞奔的磊子 2017-02-12 22:37:46
楼主我可否卖掉房子入股市
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“作为投资(投机)的房产,除了受价格影响,决定是否卖出套现的一个更大,更基本理由,是有其他更好的投资机会。虽然,投资股市,购买银行金融产品,都是时下可以选择的投资机会,但是,这些投资要么风险高,要么回报低。而且,倘若房市崩盘,这些金融市场的产品,也难洁身自好。”同时,过去20多年,股市崩盘了几次,一线城市的房产市场有崩盘过吗?
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-12 22:44:41 +0800 CST  
@409093947 2017-02-10 16:53:48
北上广深还能买么
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@dtrader99 2017-02-10 17:11:11
关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
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@qixopl 2017-02-13 10:58:53
对于这一个计算成本不太理解。比如我首付7万,房屋能租700一个月,月还贷650.这该怎么计算呢?
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7万*你能得到的投资利息(信贷产品,定期存款,甚至股票等)+月还贷同房租700比。这主要适用于自住,这里主要计算的是“居住成本”,如果是房价动态很大,还可以看看房价的预期。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-13 13:14:35 +0800 CST  
@郭冠希 2017-02-14 17:06:47
从以往的大跃进式的各种发展可以得出一个结论房地产一定一定会给中国造成不小伤害。但具体是什么时候我不知道。
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自从金本位制废除以来,各国中央银行有了凭空创造信用的“用武之地”,经济进入“信用经济”的新时代,资产价格上涨是个趋势,我在最近的几个帖子中有比较详细的探讨(http://bbs.tianya.cn/post-develop-2184737-1.shtml;http://bbs.tianya.cn/post-develop-2167569-1.shtml)。世界上其他国家,如美国,央行创造的信用(发行的货币)多被导入了股市,所以才有几十年的持续上涨。中国的钱主要进了房市,所以才有几十年不停的上涨。资产价格上涨是“信用经济”的新常态,在基本需求满足后,有其合理性。只要政府追求经济增长,资产价格通货膨胀不可避免。
然而,股市的通胀和房市的通胀对经济增长的影响不同,前者是间接的,后者是直接的(2016年以来铁矿价格飙升都说是中国房市兴旺带来的),中国特色下,政府尤其是地方政府直接受益于房市,这决定了政府政策的取向。同时,虽然中国股市和房市都是被散户控制,但交易方式的差异,影响了散户在两个不同市场的行为。结果政府试图鼓动股市以失败告终,但操纵房市却是一路顺风。所以才有美国股市暴涨,打不垮,中国房市兴旺,不下跌的格局。
不幸的是,资产市场没有不崩盘的,股市崩盘和房市崩盘的危害差别很大,前者是帐上的数据变化,间接影响经济 后者是资源浪费,直接影响经济。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-14 18:03:45 +0800 CST  
@郭冠希 2017-02-14 17:06:47
从以往的大跃进式的各种发展可以得出一个结论房地产一定一定会给中国造成不小伤害。但具体是什么时候我不知道。
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@dtrader99 2017-02-14 18:03:45
自从金本位制废除以来,各国中央银行有了凭空创造信用的“用武之地”,经济进入“信用经济”的新时代,资产价格上涨是个趋势,我在最近的几个帖子中有比较详细的探讨(http://bbs.tianya.cn/post-develop-2184737-1.shtml;http://bbs.tianya.cn/post-develop-2167569-1.shtml)。世界上其他国家,如美国,央行创造的信用(发行的货币)多被导入了股市,所以才有几十年的持续上涨。中国的钱主要进了房市,......
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房产崩盘的危害大,房产通胀的危害也大,关键是直接引发租金上涨,带动工资和公司生产成本上涨。最大的危害是房产的过度发展将生产粮食的土地种了水泥和钢材,危及中华民族千秋万代的生存基础。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-14 18:11:36 +0800 CST  
有这样的货币发行量,你怎么能指望房价下跌?2017年一月份广义货币增长11.3%,狭义货币增长14.5%
1月末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,狭义货币(M1)余额47.25万亿元,同比增长14.5%,当月净投放现金1.83万亿元。

1月末,本外币贷款余额114.19万亿元,同比增长12.1%。月末人民币贷款余额108.64万亿元,同比增长12.6%,当月人民币贷款增加2.03万亿元。
分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元;非金融企业及机关团体贷款增加1.56万亿元,其中,短期贷款增加4331亿元,中长期贷款增加1.52万亿元。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-14 18:26:46 +0800 CST  
@鸨鸨心里苦 2017-02-14 23:36:23
楼主偷梁换柱的技术不错,站在自己卖不卖都无所谓的角度上,分析了一大堆理论。
楼主文中说:外国房价崩盘,在一定意义上,外国银行是房价崩盘的推手。结合中国特色推断出,中国的银行不会成为房价崩盘的推手,然而楼主却忽略了----在一定意义上,中国的银行是中国房价暴涨的推手!中国的银行能推动房价上涨,却不能推动房价下跌?楼主的理论太高深。
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LZ的理论其实很简单。外国的银行是商业银行,自负赢亏,当持有房产成本很高,房价上涨无望时,通常要“止损”,卖掉房产。中国的银行是政府的,赚了,亏了有老大担当,没有甩包袱的动力和机制,关键的是中国百姓的房产落入银行手中的可能性很小(我在文中讲了的),所以中国银行不大可能成为房价崩盘的推手。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-14 23:52:31 +0800 CST  
@有心_插柳 2017-02-15 13:30:10
估计很难脱手了,我舅子的一套房子。06年买的,当时是4500左右,算装修的话,成本上了5000一平方,在三线城市的新区,靠近市政府,对面是凯宾斯基,在中介挂了大半年了,由一万降到8000,照样难以出手。
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这正是中国楼市诡异之处,就一线城市火爆。原因在于:1.就业机会多,好;2.城市基础好;3.房子涨价回报率高;4.限购
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-15 14:33:12 +0800 CST  
@ahaome8689 2017-02-16 20:46:05
楼主你傻啊??、非得实话实说换美元就是为了到国外去买房??
就说是看病不行吗??
拿了钱到了国外,你买什么东西红党会知道??你回来后还得老老实实的报告????
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100多万美元看病?
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-16 20:59:50 +0800 CST  
@ahaome8689 2017-02-16 20:46:05
楼主你傻啊??、非得实话实说换美元就是为了到国外去买房??
就说是看病不行吗??
拿了钱到了国外,你买什么东西红党会知道??你回来后还得老老实实的报告????
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@dtrader99 2017-02-16 20:59:50
100多万美元看病?
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还有,如果政府容许一线城市的多套房主卖房套现换美元,到国外去买房,假定北上广深共有3000万这样的房主,每人套现100万美元,总额将是30万亿美元,这不要卖垮国家吗?
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-16 21:07:00 +0800 CST  
@huaimiao781 2017-02-16 22:54:12
楼主忘记了一个问题, 就是 炒房的比例有多大, 首付贷和过桥贷 都是炒房人主要的资金来源,房价一跌,这些高利贷会先出问题,然后引发连锁反应。 等范围扩大了就会失控。 每个城市看看,空置率实在是太高了,城市核心区还好,郊区的基本是一片一片的 无人小区。
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北京手里有2-3套房的比例的家庭不少,如果加上在郊县和河北的房产,这样的家庭就更多。但对大多数家庭,贷款问题在房价翻番都不算问题。现在政府限购,炒房要全款,所以炒房的人也没有“高利贷”问题。3-4线的房市是另当别论。但由于房价低,房贷出问题也不是大问题。如果房价崩盘,也要有4,3,2,1的次序。
楼主 dtrader99  发布于 2017-02-17 00:14:53 +0800 CST  

楼主:dtrader99

字数:12234

发表时间:2017-02-10 22:58:00 +0800 CST

更新时间:2017-03-27 23:38:29 +0800 CST

评论数:1680条评论

帖子来源:天涯  访问原帖

 

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