关于北京房价走势的一个前瞻性指标,欢迎大家来谈

本人在某央企总部做融资方面业务,最近闲来无事,听周围买房的同事老是叨叨房价的问题,于是就把北京的房价走势自2009年和很多金融指标做了对比,无意中发现了一个前瞻性指标。现在拿上来和大家分享下,欢迎理性讨论。
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这个指标是银承贴息利率。
我们国家银行贷款利率是管制的,银承贴现市场是开放的,因此这个利率非常有参考价值。
一、只要是银承贴息利率低于同期限银行贷款利率且同时低于6%,三个月内房价必然短期暴涨。
例如2009年年初至2010年年中,此段区间银承贴息利率最低到过4%,很长时间维持在5%左右。
2013年1月至2013年6月,银承贴息利率一直维持在4%左右。同期房价怎么表现我就不多说了,尤其是2013年2月至3月间,直接就是跳涨。
二、只要是银承贴息利率高于同期限银行贷款利率且同时超过贷款利率不超过3%,房价基本保持稳定或小幅上涨(年增长率在0-8%之间),市场表现是大家观望。
这段时间主要是在2012年年初至2012年年底。
三、只要是银承贴息利率远高于同期限银行贷款利率且超过9%,房价必然回落。
这段时间主要是2011年4月以后至2012年3月,那段时间银承贴息高达11%-12%,翻过年后也高达9%。
同期北京我住附近北二环今典花园,二手房从4万多一平降到3.3-3.5万一平,很明显。
---------------------------再割一下,说说预测--------------------------
最近老是闹钱荒,其实钱荒最明显的就是六月份以后,银承贴息利率大幅上扬。从5月的4%一路上升到8月的6.5%,进入房价稳定区间。要是有人关注房价的话,应该知道,今年房价最高点就是6-8月。9月份媒体老是在说还在暴涨,其实如果周围有人看房就知道,9月北京房事风向就变了,10月更是没有出现所谓大幅上涨。大家都不知道怎么回事,连中介都傻眼了。11月就更差了,我和周围中介聊天说都说没啥人看房。其实从银承利率来看,9月升到7.5%,10月升到8%,11月底太钢等主要钢厂已经到了10.8%。按照之前的说法就好理解了吧。
12月目前qe退出,导致银行拆借利率大幅上扬,国债回购一度超过8%,银承贴息还维持在9%的高位,如果还继续维持3-5个月,那房价会有较为明显的回落。
--------------------------割一割,说说感想------------------------------
其实房子在中国已经成为了一个带有强烈金融属性的资产。简单的从供给、刚需等等方面很难说得清楚,但是从金融角度来看就比较容易看清。房屋收入比这些长期指标只能在中长期(10-15年)才能发挥作用,而且还得没有强烈的房屋上涨预期和货币贬值的情况下才能体现出来。因为过去中国生产要素价格被严重压低,所以这也是过去五年资产价格暴涨但是泡沫尚能维持的重要原因。但是如今,除了人工,我们国家同样质量的农产品、工业品、土地房产都不便宜,即使和世界主要发达国家相比也不便宜。这意味着过去十年的发展走到了一个死胡同。
未来一段时间,如果国家要保住汇率,那意味着资产价格已经没有上涨的空间,否则我们国家经济必然丧失国际竞争力,那时候被做空就惨了。这就意味着未来一段时间,去杠杆是首要任务。
不过,我估计,国家要是没有大的决心,估计目前汇率撑个四五年,也会大幅贬值的。这比起调整经济结构,消化地方债要容易得多。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 11:31:00 +0800 CST  
@老农今年又白忙1 一直在看你的帖子,你怎么看呢?
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 12:13:36 +0800 CST  
哎,都没人关注。。。。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 12:46:35 +0800 CST  
@njlhlj 3楼 2013-12-23 12:51:25
楼主写的挺好,有数据,有论据,支持这样的贴子
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呵呵,胡诌两句,谢谢
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:08:20 +0800 CST  
@济雪侯 4楼 2013-12-23 13:03:39
一个随机事件触发另一个事件产生,表面上各个单元之间毫无联系,但内在联系却具备规律和联系。
这属于典型的混沌理论。
就好比前些年里,北京是否刮风,竟然可以影响全国的电影票房。
最后,银承现在又上来喽。
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银承价格是目前唯一较为市场化的资金价格指标。纵观世界上各个国家,没有一个国家房地产能够在实际利率超过6%的情况下长期维持。即使考虑到我们国家对于通货膨胀的容忍程度,实际利率超过10%也不可持续。看着M2有着14%的增长率,除去空转本金部分利息,能够投入实体经济的也就是4%-6%。这就是为啥M2庞大,但是资金仍然紧缺的原因。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:12:07 +0800 CST  
@仰望星空牌空调 6楼 2013-12-23 13:13:24
楼主的视角不错,但本人认为,2--3月的暴涨,与瘟离任前拉的那泡屎有关。

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2-3月份资金特别宽松,我这边交易都直接用现金,现在连银承都付不出去了。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:29:58 +0800 CST  
@仰望星空牌空调 7楼 2013-12-23 13:14:20
银承贴息利率 这是个公开数据吗?哪里可查?

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目前处于比较原始的电话询价阶段,我们资金部明年和北京主要银行资金部有联系方式,通过电话询价的。公开的我还不了解
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:31:06 +0800 CST  
@GP1A 10楼 2013-12-23 13:55:49
写得不错,汇率早晚会出问题,如果按目前的方式发展下去。
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目前通过国外投资洗钱的方式很多,不知道能够撑多久
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:32:00 +0800 CST  
@你被愚了没 14楼 2013-12-23 15:23:56
写的很好,目前房价的确无法从简单的供需角度来解释

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金融产品来看的话,就比较容易了。其实北京从比例上讲,扩张速度远不如1995-2003年那一段,无论是人口迁入还是城市建设。所谓刚需啥的,在经济学上都不成立。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:35:14 +0800 CST  
@fangyi0311 13楼 2013-12-23 14:22:26
那为何有这个规律呢,这个利率高,说明钱紧缺,然后房价就相对要下降吗

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银承是一种极易变现无风险的资产,对于金融机构来讲,既容易做出规模,而且风险小。如果这种资产都有年超过10%以上的收益,且超过现金成本,那银行资金必然不会去支持房地产。因为房地产每年20%-30%的增幅已经很高了,但是银承贴现通过现金杠杆操作,基本上可以做到50%以上的年收益。加上最近资金及其紧张,在总量不变的情况下,资金流向这个区域必然会减少别的区域的资金量。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:40:26 +0800 CST  
@wuleibest 15楼 2013-12-23 15:29:49
@chocolateuir 楼主你的观点很新颖啊,我关注你啦
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谢谢哈,欢迎多讨论
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:42:54 +0800 CST  
@一个大痔疮 5楼 2013-12-23 13:07:18
不过,我估计,国家要是没有大的决心,估计目前汇率撑个四五年,也会大幅贬值的。这比起调整经济结构,消化地方债要容易得多。
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就是RMB,日元化吧?老路啊。。。。
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日元化不至于,我们核算过,如果按照目前外汇储备,最多贬值到25比1就极限了,正常也就是10-15左右。但是国家要是硬挺,但是国内资产价格调整又迟迟不能进行的话,就不知道了。日元化除非资产不爆的情况下,外汇被洗劫后才会产生。在目前情况下,估计被换走三分之一,国内资产泡沫就爆了。别忘了,换出去的都是基础货币啊。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-23 16:52:06 +0800 CST  
@一个大痔疮 5楼 2013-12-23 13:07:18
不过,我估计,国家要是没有大的决心,估计目前汇率撑个四五年,也会大幅贬值的。这比起调整经济结构,消化地方债要容易得多。
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就是RMB,日元化吧?老路啊。。。。
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@chocolateuir 28楼 2013-12-23 16:52:06
日元化不至于,我们核算过,如果按照目前外汇储备,最多贬值到25比1就极限了,正常也就是10-15左右。但是国家要是硬挺,但是国内资产价格调整又迟迟不能进行的话,就不知道了。日元化除非资产不爆的情况下,外汇被洗劫后才会产生。在目前情况下,估计被换走三分之一,国内资产泡沫就爆了。别忘了,换出去的都是基础货币啊。
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@一个大痔疮 30楼 2013-12-23 17:06:46
如果有人要洗劫,直接管制了吧。。。
现在硬抗几年期待泡沫消化掉软着陆呢?不过到2015时间不多啊
何况泡沫现在爆了也是一地鸡毛,不爆到后面越拖越可怕,怎么感觉现在已经是横竖都免不了一刀呢?
明年要去杠杆化?感觉好像之前年年在说,这都嚷嚷多少年了,泡沫倒是越来越可观。。。
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我不知道您在哪个行业,在融资领域,今年六月以来,出现了很多十年以来都没有现象。只要能够坚持,去杠杆看样子算是开始执行了。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-24 10:45:59 +0800 CST  
今天早上看见这个消息:京二手房价一月内骤降 单套房降20万元很平常http://finance.ifeng.com/a/20131224/11327664_0.shtml。算是有一些先知先觉的人开始套现了。这个时点对不对,现在不好说,但是如果现在资金面维持一年不变的话,这个时点套现是很不错的。
刚才有个网友说到去杠杆的问题,顺便说两句。
现在看起来好像M2还是在飞速增长,其实仔细看已经有很多变化,第一,类似于信托,发行债券、典当等较为直接融资方式和影子银行已经占据新增M2总量的50%。第二,地产和地方政府债务扩张越来越依赖非银行融资,银行基本上不再增加地方融资平台余额。从2012年下半年我接触到的融资很多都是直接融资和非标融资。联想到现在国家对于房地产融资的限制(三线商业地产开发商抵押融资已经只能依靠影子银行了,国有银行基本上停贷)和飙升的利率,虽然看起来很热闹,其实意味着银行已经开始抽身了。看来第一波金融破产将从影子银行开始。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-24 10:55:25 +0800 CST  
回复第46楼(作者:@seast_lu 于 2013-12-24 21:12)
去杠杆?
那是要通缩的,经济特别是股市是要暴跌的,直接到1500至少,不怕国际势力做空吗?巨……
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通缩在局部其实早就开始了,ppi在很长时间里已经为负增长。这两年从煤炭,钢铁,镍铜铝等有色金属需求疲软,价格下跌就可见一斑。但是有一个很奇怪的现象是,ppi长时间的下降,一直没有能够有效的传递到cpi。2007年和2010年ppi的上涨只有三个月就传到到了cpi。我个人感觉,房价房租,地价近几年的大幅增长造成的经济运行成本居高不下抵消了原材料市场的价格下跌。比如牛奶,国内生产成本居然比澳大利亚还高。如果通缩开始,我认为房价,房租的下跌,是通缩开始而不是通缩的结果。结果是资产价格再平衡,生产要素回报再平衡。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-24 23:48:36 +0800 CST  
回复第52楼(作者:@maxmin_sina 于 2013-12-24 22:43)
就是看不到银承数据
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这个东西我手上有今天的询盘数据。今天加权平均大约在8%左右,有一定回落。这个东西一直没有线上交易,都是交易员询盘成交。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-24 23:53:33 +0800 CST  
回复第43楼(作者:@vivian02035 于 2013-12-24 18:10)
@仰望星空牌空调 7楼 2013-12-23 13:14:20
银承贴息利率 这是个公开数据……
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这个是公开的,但是没在线上交易,所以没有系统显示,只能是各大银行报价的。今天主流报价大约是8%
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-24 23:55:37 +0800 CST  
回复第45楼(作者:@小公主的保护神 于 2013-12-24 19:25)
少有好贴
房地产价格影响因素很多,资金价格是最重要之一
如果做一个加权指标
考虑到金……
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非常支持你的结论。我周围接触到的高净值人士,在最近两年内,基本上将三分之一以上的资产配置到国外去了。不过关于银承重要性,可能会比您想象的大。因为我们国家没有完整的国债利率市场传导机制。银根收紧主要靠数量控制而非利率控制。2011年以来,银承等票据的大幅扩张(2012年某些月份居然相占了银行新增贷款70%),导致其成为民间借贷市场和信托等影子银行的重要参考利率,变相的起到了黑市基准利率的作用,不可小觑。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-25 00:07:30 +0800 CST  
@五一旳马甲 32楼 2013-12-24 10:58:14
汇率形成,首先是制度比较和政治关系,与外汇储备不具有直接关联,人民币的外储一直持续下降,汇率还维持高位,已经很说明问题
人民币汇率拐点,会出现在世界资本阵营是否继续维持与人民币经济体关系决定出现的那一刻,而之前,他们会把世界经济体系与中国的关联做完切割,TPP是重要一环。汇率不是孤立的币值比对形成,官方言论和统计数字没有可信依据。
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汇率形成机制里边有很重要的两条,利率平价和购买力平价理论。一般和大家生活密切相关的是购买力平价,但是这个理论属于是早期经济理论,它需要通过实物贸易调整外贸顺差逆差,时间长,而且中间波动很大。从目前我们国家的资产和生活用品价格来看,目前汇率按照购买力平价已经是基本到位了。这也就是无数人唱空的理由。
但是,随着九十年代以后,国际金融的大发展,利率等对于我国的影响就更大了。一国的利率高于国外利率,如果汇率不变,那么国际资本必然进入套利。直到国内资金足够多,利率下降或者是外汇贬值抵消掉利差。我国目前利率远远高于国外利率,外汇市场严格控制,汇率死板,必然有着升值的压力。要扭转这一切,一定要关注利差和外贸情况。目前外贸靠着退税还在死撑,国际支付基本平衡,升值压力还会有一段时间。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-25 10:25:17 +0800 CST  
@chocolateuir 32楼 2013-12-24 10:55:25
今天早上看见这个消息:京二手房价一月内骤降 单套房降20万元很平常http://finance.ifeng.com/a/20131224/11327664_0.shtml。算是有一些先知先觉的人开始套现了。这个时点对不对,现在不好说,但是如果现在资金面维持一年不变的话,这个时点套现是很不错的。
刚才有个网友说到去杠杆的问题,顺便说两句。
现在看起来好像M2还是在飞速增长,其实仔细看已经有很多变化,第一,类似于信托,发行债券、典当等较为直接融......
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@enyu6868 36楼 2013-12-24 14:49:44
其实意味着银行已经开始抽身了。没有事实依据吧?
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我们今年做得最好的就是二三线城市房地产信托,几十个人一年就能做好一两千亿。为什么?银行控制的很紧啊。基本上属于设定上限,不还不贷的情况。当然北京这些地方还是很火爆,但是北京毕竟不是全国啊。
楼主 chocolateuir  发布于 2013-12-25 10:27:19 +0800 CST  

楼主:chocolateuir

字数:1617876

发表时间:2013-12-23 19:31:00 +0800 CST

更新时间:2016-10-26 17:54:27 +0800 CST

评论数:54892条评论

帖子来源:天涯  访问原帖

 

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