[转]推高房租的长租公寓,寒冬正在来临

很多人已经忘了,2015到2016年的那波中国一线城市房价大涨背后有一家房地产中介公司推动。当时链家利用垄断一线城市中介市场的优势,开发出一系列房产金融产品,如装修贷、首付贷、连环贷,相当于给房产交易进行了场外配资,让本就火爆的一线城市房地产又加了杠杆,此事震惊了整个行业,链家也被政府严查。但谁能想到,几年后,链家又不声不响地让整个中国的房租暴涨。

作为国内房地产中介市场无可争议的老大,链家在北京、上海等一线城市都居于垄断地位,国有店数量约8000家,旗下经纪人超过13万名。对利润的追求,使得链家不断尝试房地产与金融相结合,在2016年在购房市场加杠杆被查后,2018年链家又因为子公司自如在长租公寓市场的高调抢夺房源而被认为推高了房租,自如的商业模式将使得年轻人不仅买不起房,而且很可能会很快租不起房。





长租公寓本身是传统租房市场消费升级的产物,而之前的长租公寓创业者也都是精耕细作、打磨产品,但现在长租公寓巨头动不动几十亿的融资进入市场,目的是把整个租房市场证券化。有人说巨头们入局是因为豪赌房租上涨。其实上不上涨都无所谓,先垄断市场才是他们的目的。

当房源高度垄断到几家中介公司,不管是房价还是租价都会失去弹性。在中国当前没有反垄断法的情况下,任由关系国计民生的租房市场进入寡头垄断格局将会让整个国家付出巨大代价。





可以把长租公寓比作商品远期价格,把传统公寓租金比作现货价格。自如目前高价抢夺房源,拉高远期价格,就是在倒逼房租现在上涨。自如目前的做法,连保证金都不付,大不了宣布破产,现金流却始终在其手里。长租公寓巨头和银行进行收益互换(资产证券化),银行收购收益权,付款一年或几年租金给中介机构,收高额利息,中介机构只能抬高租金,垄断房源。

自如、蛋壳现在的做法,是把对手和全行业逼上绝路。如果房源都到了几家长租公寓手里,非常可怕,几家大的企业可以依靠天量融资高价抢房源,低价引租户,把市场房源垄断后,怎么玩都可以。

长租公寓和P2P有相似之处,长租公寓公司向业主许诺以高房租,拿到房源,然后把房子高价转租给租客。如果高房租改变了租房的需求曲线,长租公寓租不出去,长租公寓公司收到的租金难以为继,他们对业主的债务便无法定期偿还。各长租公寓融资后,为了抢占市场,以高价竞相向业主签约,以垄断房源,如果长租公寓没法把成本向下转移到租客身上,资金链条就会断裂。

未来可能发生的情况是:中介机构拿银行的钱(长租租金)跑路,房东拿不到租金,房子因司法纠纷,不能出租或出售(租金要转付给银行)。对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新的居所。

“在末日审判的时候,我的另一大罪状是,我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”-----我爱我家副总裁胡景晖近日因批评长租公寓风险,而被解职闹得沸沸扬扬,作为深知行业内幕的房产中介高管,胡景晖的预言会在中国应验吗?

如果政府部门不严格监管、银行保险信托等金融机构不保持克制,自如等长租公寓巨头的商业模式完全是美国次贷危机的房利美、房地美房地产抵押证券的复制,一旦市场出现问题、打包的租赁房源无法顺利回收现金,肯定比现在P2P爆雷更加严重,因为房地产市场的规模实在太大,租房市场都不是P2P投资的规模可以相提并论的。

长租公寓目前抢夺房源使得部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。其中北京房租平均租金比去年同期上涨21.89%。北京的通州区、昌平区、大兴区深圳同比上涨超过30%。在宏观经济走弱的情况下,房租的大幅上涨对于奋斗在一线城市的年轻人生活将带来巨大的冲击。不能简单用市场经济来容忍这种现象的出现,在经济学里垄断是无法用看不见的手去解决的。





上图是2017年6月全国50城房租收入比数据,一线城市年轻人接近一半的收入都已经在交房租了,不知道在一线城市最近房租暴涨后,这种畸形的房租收入比会对年轻人心理产生多大的压力。对于中国的年轻人来说,诗和远方已经过于遥远,每天睡醒就要考虑下房租的问题了。

中央经济工作会议明确提出金融去杠杆是中国当前的头等任务,对化解中国经济风险、应对中美贸易战至关重要, 而房地产作为去杠杆的重中之重,在这样的大背景下,竟然如此大规模地加杠杆。这对全国经济去杠杆的大局和中国经济、金融安全都带来巨大的隐患。

楼主 徐聪毅  发布于 2018-08-24 13:10:12 +0800 CST  

楼主:徐聪毅

字数:1773

发表时间:2018-08-24 21:10:12 +0800 CST

更新时间:2018-08-25 09:56:41 +0800 CST

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帖子来源:天涯  访问原帖

 

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