2018-5-11,链家：成都二手房待售量全球第一，发生踩踏不可避免
这里说的成都楼市，是指二手市场。一手市场成都目前由于限价的原因，导致一二手倒挂严重，最严重的，达到同一个楼盘，二期比一期二手房便宜45%以上。统计了一下，最近三月开盘的，大约一半的楼盘能做到日光。确实卖的很好哟！呵呵
这就好比那个寓言故事：说是有个人开了个衣服店，结果卖不掉。于是他让朋友在街对面又开了个衣服店，商品和自家的一模一样，但是价格全部标高一倍！于是人们开始疯抢自家的衣服，以为买到就是赚到。呵呵
成都二手房库存大概有10万套，位列全国第一。
既然是堰塞湖，首先就要搞清楚量到底有多少？
我们从链家的公开数据可以看到，成都当前的二手房供应数量是38164套。
但这并不是链家的全部供应，在链家的体系里，有内网和外网的区分。
平时我们能看到的，是外网，房源基本都是双证齐全，比较干净的。
而链家还有一个内网，只能自己内部的经纪人才能查看，在这个内网中，显示的房源一共有57000套左右。
内网与外网有20000套左右的供应差。
这20000套房源，有多层原因不予显示。例如产权未下，部分房东要求，或者少数有问题的房源等等。
大家把这个内网房源理解为储备供应，或者备胎，也是未来的有效供应，即可。
换言之，仅链家而言，就有大约60000套房源或储备房源。
而链家在成都二手房市场的市场占有率是多少呢？
据链家工作人员介绍，大概40%－60%之间，我们按最高60%计算，那么全成都二手房源的库存供应量大约为10万套。
10万套库存是一个什么概念呢？我搜了一下链家几个城市的外网数据。
10万套＝北京37128套＋深圳26968套＋重庆14766套＋广州20042套的总和还多。
每天新增净库存约1000套以上
当然，堰塞湖不是最可怕的，最可怕的是既有堰塞湖，又没有泄洪阀。
所以，我们还要看看成都二手房的去化速度，但很可惜，成都二手房呈现三个特点：
1、供应增大
今年元旦，链家外网的二手房为18000套；春节23000套；而现在是38164套。
可见供应在不断增大，净库存在不断增多。
2、成交趋缓
而与供应增大对应的，是成交趋缓。
昨天链家新增供应766套，而昨天的去化仅120套，昨天仅链家一个机构就净增加了650套库存，所以，全成都一天预计不会低于1000套。
而根据链家90天成交数据看，链家最近90天成交9571套，每天仅成交106套。
对于一个长期观察二手房数据的人来说，每天106套的成交量意味着什么显而易见。与5个月前相比，每天的成交量砍掉了1/3。
3、降价房源增多
成交量的下滑通过一段时间的传导，一定会反映到价格上。
而根据主流中介机构成交数据的统计，二手房价格已经呈现横盘略跌，降价房源不断增多的趋势。
买涨不买跌，这一趋势会进一步导致二手房量价齐跌。
二季度经纪人预期指数全国倒数
根据链家研究院发布的全国各城市二季度经纪人市场预期指数，对成都的预期非常悲观，在全国排名倒数第二，仅次于厦门。
连身处一线的经纪人都表示了强烈的悲观，成都二手房前景可见一斑。
高抛低吸导致新房供需失衡风险
为什么二手房供应这么大。这个原因大家都清楚。
一二手房的剪刀差导致很多人都打着高抛低吸的念头，在高位出手二手房，在低位买入一手房，从而形成一次完美的置换。
这个想法是没有错的，唯一的问题和风险在摇号的不确定性。但是，对成都楼市来讲，这种现象也客观导致了“供需失衡”、“中签率低”等问题。
可以这么说，每一个待售的二手房背后，都有一个等待摇号的灵魂。
我曾经在留言区说过，调控的三个层次，分别是“红线——分类——供需”，当供需严重失衡，中签率太低导致舆论风险的时候，政府和主管部门是不可能坐视不管的。
近日，有官方表示，最近一个月，成都将供应360万平米商品住房，计划推出70多个项目。
这表明什么？
这就是供需调控的供应端调控，如果供应端调控还不能解决问题，中签率依然低，购房者依然不满意，那下一步，不好意思，就只能从需求端进行调控了。而二手房，绝对会是第一个拿来开刀的，毕竟不影响土地拍卖嘛。
最后，毫无疑问的，成都二手房堰塞湖现象已经形成，多重风险正在累积。
君子不立危墙之下，这是我最后的警告。
PS:信不信，我赌5块钱！绝对有脑子有问题的二傻子会在下面跟帖，说我上次预测的不准，会嚷着从我上次预测到现在，房价挂牌价涨了啊！估计这种傻子不知道啥叫“预期”，也不懂“提前预判”的价值，也不考虑现在“卖不卖得掉”，更加不会知道“绝对不要赚最后一个铜板”这样有逼格的话。目前账面也许浮盈，不过按成都的政策，最快3年，最晚5年以后，呵呵，一地鸡毛。到时再来逼逼吧。
这就好比那个寓言故事：说是有个人开了个衣服店，结果卖不掉。于是他让朋友在街对面又开了个衣服店，商品和自家的一模一样，但是价格全部标高一倍！于是人们开始疯抢自家的衣服，以为买到就是赚到。呵呵
成都二手房库存大概有10万套，位列全国第一。
既然是堰塞湖，首先就要搞清楚量到底有多少？
我们从链家的公开数据可以看到，成都当前的二手房供应数量是38164套。
但这并不是链家的全部供应，在链家的体系里，有内网和外网的区分。
平时我们能看到的，是外网，房源基本都是双证齐全，比较干净的。
而链家还有一个内网，只能自己内部的经纪人才能查看，在这个内网中，显示的房源一共有57000套左右。
内网与外网有20000套左右的供应差。
这20000套房源，有多层原因不予显示。例如产权未下，部分房东要求，或者少数有问题的房源等等。
大家把这个内网房源理解为储备供应，或者备胎，也是未来的有效供应，即可。
换言之，仅链家而言，就有大约60000套房源或储备房源。
而链家在成都二手房市场的市场占有率是多少呢？
据链家工作人员介绍，大概40%－60%之间，我们按最高60%计算，那么全成都二手房源的库存供应量大约为10万套。
10万套库存是一个什么概念呢？我搜了一下链家几个城市的外网数据。
10万套＝北京37128套＋深圳26968套＋重庆14766套＋广州20042套的总和还多。
每天新增净库存约1000套以上
当然，堰塞湖不是最可怕的，最可怕的是既有堰塞湖，又没有泄洪阀。
所以，我们还要看看成都二手房的去化速度，但很可惜，成都二手房呈现三个特点：
1、供应增大
今年元旦，链家外网的二手房为18000套；春节23000套；而现在是38164套。
可见供应在不断增大，净库存在不断增多。
2、成交趋缓
而与供应增大对应的，是成交趋缓。
昨天链家新增供应766套，而昨天的去化仅120套，昨天仅链家一个机构就净增加了650套库存，所以，全成都一天预计不会低于1000套。
而根据链家90天成交数据看，链家最近90天成交9571套，每天仅成交106套。
对于一个长期观察二手房数据的人来说，每天106套的成交量意味着什么显而易见。与5个月前相比，每天的成交量砍掉了1/3。
3、降价房源增多
成交量的下滑通过一段时间的传导，一定会反映到价格上。
而根据主流中介机构成交数据的统计，二手房价格已经呈现横盘略跌，降价房源不断增多的趋势。
买涨不买跌，这一趋势会进一步导致二手房量价齐跌。
二季度经纪人预期指数全国倒数
根据链家研究院发布的全国各城市二季度经纪人市场预期指数，对成都的预期非常悲观，在全国排名倒数第二，仅次于厦门。
连身处一线的经纪人都表示了强烈的悲观，成都二手房前景可见一斑。
高抛低吸导致新房供需失衡风险
为什么二手房供应这么大。这个原因大家都清楚。
一二手房的剪刀差导致很多人都打着高抛低吸的念头，在高位出手二手房，在低位买入一手房，从而形成一次完美的置换。
这个想法是没有错的，唯一的问题和风险在摇号的不确定性。但是，对成都楼市来讲，这种现象也客观导致了“供需失衡”、“中签率低”等问题。
可以这么说，每一个待售的二手房背后，都有一个等待摇号的灵魂。
我曾经在留言区说过，调控的三个层次，分别是“红线——分类——供需”，当供需严重失衡，中签率太低导致舆论风险的时候，政府和主管部门是不可能坐视不管的。
近日，有官方表示，最近一个月，成都将供应360万平米商品住房，计划推出70多个项目。
这表明什么？
这就是供需调控的供应端调控，如果供应端调控还不能解决问题，中签率依然低，购房者依然不满意，那下一步，不好意思，就只能从需求端进行调控了。而二手房，绝对会是第一个拿来开刀的，毕竟不影响土地拍卖嘛。
最后，毫无疑问的，成都二手房堰塞湖现象已经形成，多重风险正在累积。
君子不立危墙之下，这是我最后的警告。
PS:信不信，我赌5块钱！绝对有脑子有问题的二傻子会在下面跟帖，说我上次预测的不准，会嚷着从我上次预测到现在，房价挂牌价涨了啊！估计这种傻子不知道啥叫“预期”，也不懂“提前预判”的价值，也不考虑现在“卖不卖得掉”，更加不会知道“绝对不要赚最后一个铜板”这样有逼格的话。目前账面也许浮盈，不过按成都的政策，最快3年，最晚5年以后，呵呵，一地鸡毛。到时再来逼逼吧。
信不信，我赌5块钱！
绝对有脑子有问题的二傻子会在下面跟帖，说我上次预测的不准，会嚷着从我上次预测到现在，房价挂牌价涨了啊！
估计这种傻子不知道啥叫“预期”，也不懂“提前预判”的价值，也不考虑现在“卖不卖得掉”，更加不会知道“绝对不要赚最后一个铜板”这样有逼格的话。
目前账面也许浮盈，不过按成都的政策，最快3年，最晚5年以后才能卖，呵呵，一地鸡毛。到时再来逼逼吧。
我其实深刻怀疑这伙人是不是小时候抽了脊髓，痴呆了，咋连“预测”这个词都不懂呢？似乎他们的眼光只有1厘米远，只要现在还没发生的事，他们就无所谓，无所谓啊无所谓！
绝对有脑子有问题的二傻子会在下面跟帖，说我上次预测的不准，会嚷着从我上次预测到现在，房价挂牌价涨了啊！
估计这种傻子不知道啥叫“预期”，也不懂“提前预判”的价值，也不考虑现在“卖不卖得掉”，更加不会知道“绝对不要赚最后一个铜板”这样有逼格的话。
目前账面也许浮盈，不过按成都的政策，最快3年，最晚5年以后才能卖，呵呵，一地鸡毛。到时再来逼逼吧。
我其实深刻怀疑这伙人是不是小时候抽了脊髓，痴呆了，咋连“预测”这个词都不懂呢？似乎他们的眼光只有1厘米远，只要现在还没发生的事，他们就无所谓，无所谓啊无所谓！