房产税来了，楼市能“长治久安”吗
房产税来了，楼市能“长治久安”吗
李俊
社科院公布的房地产蓝皮书中指出，十二五期间，要改革土地财政，整合房地产开发与交易环节税费，全面开征房产持有环节税收，将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。对此，网上还是迎来欢呼声了，不少网虫一如既往给予支持。
很多人都希望通过房产税打压房价，尤其是对炒家的打击。一些观点认为，“作为试验的重庆上海的房产税，之所以没有起到压低房价的效果，确实是因为它们都太温和了。”当然，征收房产税确实能够抑制需求，但是同时提高了人们购房的成本。
任何情况下，税收只会提高商品真实价格。税收越多，生产成本就越高，最终还是让消费者来承担。税收的作用，既对供给者产生抑制，也对消费者产生抑制。简单来说，一件商品生产成本是1元，销售1.2元，那么就有0.2元的毛利润。如果征收0.5元税收，那么卖出价格必须高于1.5元，否则就没钱赚。这种情况下，价格就会高于1.5元，否则就没有人干。道理是一样，房产税征收只能增加房子成本，从而提高真实房价。
房产税对房子拥有者进行征收，确实对房子持有者起到打击作用。这个作用就是房子所有者的成本增加了，从而迫使他们出售房子。这些人的观点就是，如果炒房者抛售了大量房子，那么房价就可以降下来。从这个角度来看，房地产税还是有这个功能。不可否认，只要税率足够高，房价可以降到零，甚至反贴钱。不过，那只是一个名义价格而已。事实上，真实房价只会随着房产税的征收而提高。
如果一套房子价格是100万元，开通征收房产税之后，该房子价格下降到90万元，但是房产税总金额是40万元。尽管房产税可以让房子价格从100万元下降到90万元，然而却要支付40万元税收，那么支付住房的总成本还是增加了。因此，真实房价不能没有下降，反而提高了。
即使房产税能够让房价降下来，这也是表面的。房产税打压房价，顶多作用就是相当降低购房的首付款而已。房产税就是相当后期的分期付款，这必然加重购房者的负担。房产税征收，一方面打击市场需求，一方面打击市场供应，从而导致市场上房子数量减少。这对人们改善住房条件，是没有任何帮助的。
对于炒房者来说，他们之所以选择炒房，那么看好未来的需求。如果房价预期是下跌，那么就没有人炒房。房产税既抑制需求，也抑制供给，所以导致市场房子总数量下降。从短期来说，房产税可以让房价下降，但是这只是表面的。毕竟，一旦抑制供给，房子数量从长期来说，将会出现供不应求。因此，房价还是会上涨的。
要让房价下降，从而实现更多人拥有住房，就必须增加房子数量。要让房子数量供给增加，就必须降低供给成本，这是解决问题之本。任何方式进行加税，只会增加供给成本，从而导致房价上涨。房产税这种方式，往往就会出现“明降暗升”的情况。也就是说，名义价格可能有所下降，但是真实价格却上涨了。
房产税开征，将推动房租价格上涨。这个结果就导致一些买不起房的人，到租不起房。事实也证明了，房产税试点的城市，房租价格也出现迅速上涨。房租上涨之后，可能也有一些人觉得租房不是很合算，也加入购房大潮之中，进一步推高房价。
如果希望通过房产税打压房价，可能效果是相反的。经济学家薛兆丰说道：“事实上，市场正在以最低的价格，提供最优的市场服务。当然，如果政府进一步放开对土地的用途和交易的管制，那么房地产的价格会进一步降低。”因此，要让房价下降，需要是市场，而不是税收。只要市场竞争前提下，价格才是最低的。
房产税在重庆搞试点，或许需要时间检验。但是从一个经济学逻辑去判断，这注定是不会成功的。对于价格是何物，其实很多人都是不明白。名义上的价格，通常不是真实价格。所谓的价格，就是获取这个物品的最高代价。一瓶水价格2元，我们只需要2元就可以得到它，并且不需要支付任何代价。要是为了买到这瓶水，付出2元之外，同时还要排队一个小时。那么这瓶水的真实价格就是2元加上排一个小时队的代价。所以不是名义价格下降，就等于价格下降，这点是很多人没有看到的。
如果房产税的逻辑是对的，那么任何商品涨价，都可以采取税收进行打压。要这样的话，什么东西涨价，就对它征收。房子和其它产品都是属于商品，都有商品的共性。当然，我们可以说住房是特殊商品，有区别其它商品。但是我们思考一下，其实天下所有商品都是特殊的。有人说住房是生存基本保障，所以是特殊的。其实，不仅住房是生存基本保障，吃饭更是如此。从这个角度来看，说住房是特殊的，确实是一种强词夺理。要是房产税可以打压房价，那么大米税也可以打压大米价格。事实上，政府能够让大米价格降下来，更多是减税。既然对大米等粮食采取是减税，那么为何在住房问题就会犯错？
政府把房产税目的确定为为了打击投资和投机行为、为了遏制房价的过快上涨之上了。实际上，这种做法是错误的。为何不采取增加供给、提高利率等手段来解决房价问题？经济学家薛兆丰说道：“问谁能以最高的效率协调这些因素？问谁能够以最低的代价（成本）来提供服务？究竟是政府还是市场？是市场。是那些民营房地产开发商、民营房地产中介、以及出租和出让住房的私人业主。只有他们才面临竞争，才必须以最低的价格和最优的搭配来讨好消费者。政府官员从来缺乏这种持久和自发的动力。这是所有市场与政府之争的症结所在。”
房产税打压房价的手段，只能让人看到成本的局部。房产税只会提高真实房价，增加人们居住成本。价格100万元的房子，土地成本和税费就占了70万元以上，甚至更高。通常情况下，每一平方米高层建筑造价是2000到2500元，低层建筑造价是1200到1800元，这里人工成本大约是300到500元之间。建筑材料购买之前，已经征收了17%的增值税。房地产各种税费都是惊人，以及向官员缴纳的“私税”等。因此，这就是导致房价居高不下的原因。只要政府少点税费，房价就有希望降下来。（作者于2017年11月12日注明：该段关于建筑成本，数据是几年前的，并不代表现在的）
如果说房产税可以让房价降下来，那么所有经济学理论都被颠覆了。这个正如给水加热而达到降温的效果一样荒谬的。税费越多，我们的负重就越重。房产税就意味着政府从房子所有者那里分割一部分出去。因此，整个逻辑都说清楚了。要是有人还说固执房产税可以打压房价，降低居住成本，那么就等于他固执认为太阳从西边升起来。
后记：这篇文章写于2011年，一本杂志的约稿而写的。后来该文章入选《百姓身边的经济学》，改为现在的题目。
李俊
社科院公布的房地产蓝皮书中指出，十二五期间，要改革土地财政，整合房地产开发与交易环节税费，全面开征房产持有环节税收，将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。对此，网上还是迎来欢呼声了，不少网虫一如既往给予支持。
很多人都希望通过房产税打压房价，尤其是对炒家的打击。一些观点认为，“作为试验的重庆上海的房产税，之所以没有起到压低房价的效果，确实是因为它们都太温和了。”当然，征收房产税确实能够抑制需求，但是同时提高了人们购房的成本。
任何情况下，税收只会提高商品真实价格。税收越多，生产成本就越高，最终还是让消费者来承担。税收的作用，既对供给者产生抑制，也对消费者产生抑制。简单来说，一件商品生产成本是1元，销售1.2元，那么就有0.2元的毛利润。如果征收0.5元税收，那么卖出价格必须高于1.5元，否则就没钱赚。这种情况下，价格就会高于1.5元，否则就没有人干。道理是一样，房产税征收只能增加房子成本，从而提高真实房价。
房产税对房子拥有者进行征收，确实对房子持有者起到打击作用。这个作用就是房子所有者的成本增加了，从而迫使他们出售房子。这些人的观点就是，如果炒房者抛售了大量房子，那么房价就可以降下来。从这个角度来看，房地产税还是有这个功能。不可否认，只要税率足够高，房价可以降到零，甚至反贴钱。不过，那只是一个名义价格而已。事实上，真实房价只会随着房产税的征收而提高。
如果一套房子价格是100万元，开通征收房产税之后，该房子价格下降到90万元，但是房产税总金额是40万元。尽管房产税可以让房子价格从100万元下降到90万元，然而却要支付40万元税收，那么支付住房的总成本还是增加了。因此，真实房价不能没有下降，反而提高了。
即使房产税能够让房价降下来，这也是表面的。房产税打压房价，顶多作用就是相当降低购房的首付款而已。房产税就是相当后期的分期付款，这必然加重购房者的负担。房产税征收，一方面打击市场需求，一方面打击市场供应，从而导致市场上房子数量减少。这对人们改善住房条件，是没有任何帮助的。
对于炒房者来说，他们之所以选择炒房，那么看好未来的需求。如果房价预期是下跌，那么就没有人炒房。房产税既抑制需求，也抑制供给，所以导致市场房子总数量下降。从短期来说，房产税可以让房价下降，但是这只是表面的。毕竟，一旦抑制供给，房子数量从长期来说，将会出现供不应求。因此，房价还是会上涨的。
要让房价下降，从而实现更多人拥有住房，就必须增加房子数量。要让房子数量供给增加，就必须降低供给成本，这是解决问题之本。任何方式进行加税，只会增加供给成本，从而导致房价上涨。房产税这种方式，往往就会出现“明降暗升”的情况。也就是说，名义价格可能有所下降，但是真实价格却上涨了。
房产税开征，将推动房租价格上涨。这个结果就导致一些买不起房的人，到租不起房。事实也证明了，房产税试点的城市，房租价格也出现迅速上涨。房租上涨之后，可能也有一些人觉得租房不是很合算，也加入购房大潮之中，进一步推高房价。
如果希望通过房产税打压房价，可能效果是相反的。经济学家薛兆丰说道：“事实上，市场正在以最低的价格，提供最优的市场服务。当然，如果政府进一步放开对土地的用途和交易的管制，那么房地产的价格会进一步降低。”因此，要让房价下降，需要是市场，而不是税收。只要市场竞争前提下，价格才是最低的。
房产税在重庆搞试点，或许需要时间检验。但是从一个经济学逻辑去判断，这注定是不会成功的。对于价格是何物，其实很多人都是不明白。名义上的价格，通常不是真实价格。所谓的价格，就是获取这个物品的最高代价。一瓶水价格2元，我们只需要2元就可以得到它，并且不需要支付任何代价。要是为了买到这瓶水，付出2元之外，同时还要排队一个小时。那么这瓶水的真实价格就是2元加上排一个小时队的代价。所以不是名义价格下降，就等于价格下降，这点是很多人没有看到的。
如果房产税的逻辑是对的，那么任何商品涨价，都可以采取税收进行打压。要这样的话，什么东西涨价，就对它征收。房子和其它产品都是属于商品，都有商品的共性。当然，我们可以说住房是特殊商品，有区别其它商品。但是我们思考一下，其实天下所有商品都是特殊的。有人说住房是生存基本保障，所以是特殊的。其实，不仅住房是生存基本保障，吃饭更是如此。从这个角度来看，说住房是特殊的，确实是一种强词夺理。要是房产税可以打压房价，那么大米税也可以打压大米价格。事实上，政府能够让大米价格降下来，更多是减税。既然对大米等粮食采取是减税，那么为何在住房问题就会犯错？
政府把房产税目的确定为为了打击投资和投机行为、为了遏制房价的过快上涨之上了。实际上，这种做法是错误的。为何不采取增加供给、提高利率等手段来解决房价问题？经济学家薛兆丰说道：“问谁能以最高的效率协调这些因素？问谁能够以最低的代价（成本）来提供服务？究竟是政府还是市场？是市场。是那些民营房地产开发商、民营房地产中介、以及出租和出让住房的私人业主。只有他们才面临竞争，才必须以最低的价格和最优的搭配来讨好消费者。政府官员从来缺乏这种持久和自发的动力。这是所有市场与政府之争的症结所在。”
房产税打压房价的手段，只能让人看到成本的局部。房产税只会提高真实房价，增加人们居住成本。价格100万元的房子，土地成本和税费就占了70万元以上，甚至更高。通常情况下，每一平方米高层建筑造价是2000到2500元，低层建筑造价是1200到1800元，这里人工成本大约是300到500元之间。建筑材料购买之前，已经征收了17%的增值税。房地产各种税费都是惊人，以及向官员缴纳的“私税”等。因此，这就是导致房价居高不下的原因。只要政府少点税费，房价就有希望降下来。（作者于2017年11月12日注明：该段关于建筑成本，数据是几年前的，并不代表现在的）
如果说房产税可以让房价降下来，那么所有经济学理论都被颠覆了。这个正如给水加热而达到降温的效果一样荒谬的。税费越多，我们的负重就越重。房产税就意味着政府从房子所有者那里分割一部分出去。因此，整个逻辑都说清楚了。要是有人还说固执房产税可以打压房价，降低居住成本，那么就等于他固执认为太阳从西边升起来。
后记：这篇文章写于2011年，一本杂志的约稿而写的。后来该文章入选《百姓身边的经济学》，改为现在的题目。
@ty_134659426 2017-12-23 20:33:33
李俊同志：我这价值百万房子，年租金得三万，我有五套房，自己住一套，四套房每年租金得十二万。假如税征每套四万，年税十六万。每年从家往出拿四万。这就是：不征税，年收入土二万。征积倒付四万。是吗？
-----------------------------
土豪啊！不过，收房地产税之后，租金也会上涨吧。最终还是苦了租房的人。
李俊同志：我这价值百万房子，年租金得三万，我有五套房，自己住一套，四套房每年租金得十二万。假如税征每套四万，年税十六万。每年从家往出拿四万。这就是：不征税，年收入土二万。征积倒付四万。是吗？
-----------------------------
土豪啊！不过，收房地产税之后，租金也会上涨吧。最终还是苦了租房的人。