我向人民说实话－谎言仇视笼罩房地产
我向人民说实话-----谎言仇视笼罩房地产
我想我该为人民说几句实话了，告诉人民这个真实的世界，真正的恩人，为了普及公平，仁慈，与科学。
1）第一篇 轰炸
“破坏一个城市的最佳方法，除了战略轰炸机，就是低房租政策了” ---- 英国政治家
这句著名的金句，阐述在上个世纪七十年代。当时的西方各国，刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市扬溢着一股陈旧与腐朽的味道。
这一切的根源，就源于“低房租政策”。
自以为是的各国政府，为了“保护”居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格，包括出售与出租的调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的住宅，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤小宅，大量的人流落街头。
一直到数十年后，睿智的人们才开始反思低房租政策的惨痛，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。
因为“低房租政策”，所以营建开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋。因为“低房租政策”，所以买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。因为低房租政策，所以不会有任何地新楼宇供应。
一个文盲主导的政府，一个自以为是的“低房租政策”，在短期内或许可以取得非常好的效果。居住者们也能暂时获得了较便宜的住所，无论是买是租。
但从长期而言，因为你不让商人赚钱，于是就不会有人兴意兴建住宅。就不会有任何的新楼供应旧楼维修。整个城市越发地沉闷破旧。长远来看，人们越来越难以找到“便宜”的住宅，越来越难以提高生活品质。
价格，总是要回归价值的。
回顾我们今日房地产的分析。我们始终不能明白，我们愚蠢的zf，为什么妄想要把“房屋价格”打下来。因为只有一个较高的房屋价格，才能刺激较大的房屋供给。才会有开发商愿意盖楼，我们才会有房子住。
如果真的如某些“粪青”所指望的，房屋降到300元/平米。那我可以很肯定地告诉你，不会有任何人愿意在这个价位上盖房子，不会有任何供给。价格，始终要回归价值地。
可是，还会有人要说。开发商赚钱是应该的，毕竟无利不起早。但这也并不意味着他们是“暴利”啊。不意味开发商可以赚200~300%的利润。这么高的利润，他们让一点利也是可能的。房价完全都可以降得下来。
好问题，开发商的实际利润，大约是-10%。看清楚，是“负”的10%。具体原因，我们下篇再讲。
2）第二篇 大慈大悲开发商
谁是最可爱的人，谁是对社会民族贡献最大的人，谁是我们民族的英雄，谁是万民景仰的大慈善家----不多不少，正是我们的开发商们。
谁是最可爱的人，是我们的开发商们。他们吃下去的是草，挤出来的是奶。
开发商的利润，少得可怜。呃，确切点来说，是-10%，负的10%。
这数字如何算出来的呢。你去买一块地，然后按照地积率，容积率，土建成本，人力成本，财务成本，税务成本，一项项加上去，做一个严谨的财务预算。得出来的比例是-10%。
好比目前有一处楼盘，现售楼价10000元/平米。而如果你去买一块地皮，自己规划土建财务营销，重新造的话，成本大约在11000元/平米。
这就是香港人所谓的“面粉比面包贵”。开发商合资建楼，其利润大约为负的，是-10%。
很多人都知道，现在的福布斯富豪榜，其前一百位，大约有2/5是房地产富翁。这充分反映了中国报业媒体的不严谨。更确切点来说，应该是2/5的“地产富翁”，“房产富翁”一个也没有。房产从来都不是一个赚钱的买卖。
房地产房地产，其实是二个行业，一个是房产，一个是地产。地产是赚钱的，房产是不赚钱的。买块地来盖房子，这纯粹是赔钱的苦力活，目前社会的平均利润大约是-10%。
这也反映到了另外的一个笑话，“于凌罡为什么会失败”？
于凌罡的失败，就在于他蠢！连房地产到底有多少利润都分不清。一相情愿地以为开发商有暴利。于凌罡的建房大会，凝结了二百个人，可就没一个是会计师，没一个踏踏实实地计算成本。
于凌罡凝结二百个人，每人三十万，一共也不过“六千万”的总资金。其中的沟通拆台勾心斗角成本更不可计数。六千万并不是一个大数目，绝大多数的机构甚至部分富豪都可以拿得出，且沟通成本为零。既然“幻想利润”那么高，那些机构富人为什么不去做房地产，为什么不赚那四倍五倍的利润？
关键中的关键，房产根本没有暴利，其利润甚至为负的。于凌罡坐而后行，等他真正成立一个公司，想买块地踏实去干。仔细计算一下开支，顿时傻了眼了。原来造出来的房子，比现在卖的还贵，还要贵10%。中国小粪青们的冲动和无知，暴露无疑。
于凌罡搞“合资建房”，全社会都在笑他。社会中上层知识分子，稍微有一点会计财务知识的。都知道他绝对不可能成功。为什么还让老于搞这么大，无他，有一些北京的大佬，认为间接可以促进中国的民主进程也。
更退一步讲，既然“房+地产”无暴利。那么地产总是有暴利的了吧。前几年300万一亩买进的地皮，现在升值涨到了1200万/亩。能不能也让开发商们便宜点卖呢。
这二年内涨价的，不止有土地这么简单。石油，黄金，期铜，期铝，天胶，棉花，粮食，哪一样东西不涨价。我们能否让油价也让一点下来呢。
开发商在二年之前买地，其实也类似于一种期货操作。成则盆满钵满，败则粉身碎骨。开发商也是一种高风险高回报的选择活动。北海海南跳楼的时候，社会没有伸出援手。现在期货赚钱了，你又凭什么要求人家让利呢。
更何况的是，开发商还是中国最有良心，最让利，最反馈社会的“期货参与者”，因为他给予的价钱，甚至都不是平价的，而是“让价”的。
就好比现货的铜矿，卖38000元/吨。而开发商操作“远期”的土地，居然要出到42000元/吨。比现价高得多得多，这已经不是平价，而是大大地慈善。这已经不是平等的竞争，而是“让半球”的大慈大悲。
就好比我们普通人如果看好楼市，我们会去买一套二套房屋，分享看对走势的收益。而对于开发商来说，他总不能去买1000套房子囤积。开发商的唯一选择，就是去买上一大块地皮，顺便建房。由于市场如此乐观，争抢如此激烈，“买地皮”的价格，面粉居然比面包还贵，比面包还要贵10%。
这已经不是一场公平的竞争，而是一个“让半球”的超额回馈。开发商买地皮的花费，比他们直接从二级市场上回购房屋还要贵。于情于理，开发商仁至义尽。
让我们赞美你开发商，你让人民住上了房屋。
让我们赞美你开发商，你卖的面包比面粉还便宜。
（未完待续，第三章--- 谁害死了地价）
我想我该为人民说几句实话了，告诉人民这个真实的世界，真正的恩人，为了普及公平，仁慈，与科学。
1）第一篇 轰炸
“破坏一个城市的最佳方法，除了战略轰炸机，就是低房租政策了” ---- 英国政治家
这句著名的金句，阐述在上个世纪七十年代。当时的西方各国，刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市扬溢着一股陈旧与腐朽的味道。
这一切的根源，就源于“低房租政策”。
自以为是的各国政府，为了“保护”居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格，包括出售与出租的调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的住宅，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤小宅，大量的人流落街头。
一直到数十年后，睿智的人们才开始反思低房租政策的惨痛，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。
因为“低房租政策”，所以营建开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋。因为“低房租政策”，所以买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。因为低房租政策，所以不会有任何地新楼宇供应。
一个文盲主导的政府，一个自以为是的“低房租政策”，在短期内或许可以取得非常好的效果。居住者们也能暂时获得了较便宜的住所，无论是买是租。
但从长期而言，因为你不让商人赚钱，于是就不会有人兴意兴建住宅。就不会有任何的新楼供应旧楼维修。整个城市越发地沉闷破旧。长远来看，人们越来越难以找到“便宜”的住宅，越来越难以提高生活品质。
价格，总是要回归价值的。
回顾我们今日房地产的分析。我们始终不能明白，我们愚蠢的zf，为什么妄想要把“房屋价格”打下来。因为只有一个较高的房屋价格，才能刺激较大的房屋供给。才会有开发商愿意盖楼，我们才会有房子住。
如果真的如某些“粪青”所指望的，房屋降到300元/平米。那我可以很肯定地告诉你，不会有任何人愿意在这个价位上盖房子，不会有任何供给。价格，始终要回归价值地。
可是，还会有人要说。开发商赚钱是应该的，毕竟无利不起早。但这也并不意味着他们是“暴利”啊。不意味开发商可以赚200~300%的利润。这么高的利润，他们让一点利也是可能的。房价完全都可以降得下来。
好问题，开发商的实际利润，大约是-10%。看清楚，是“负”的10%。具体原因，我们下篇再讲。
2）第二篇 大慈大悲开发商
谁是最可爱的人，谁是对社会民族贡献最大的人，谁是我们民族的英雄，谁是万民景仰的大慈善家----不多不少，正是我们的开发商们。
谁是最可爱的人，是我们的开发商们。他们吃下去的是草，挤出来的是奶。
开发商的利润，少得可怜。呃，确切点来说，是-10%，负的10%。
这数字如何算出来的呢。你去买一块地，然后按照地积率，容积率，土建成本，人力成本，财务成本，税务成本，一项项加上去，做一个严谨的财务预算。得出来的比例是-10%。
好比目前有一处楼盘，现售楼价10000元/平米。而如果你去买一块地皮，自己规划土建财务营销，重新造的话，成本大约在11000元/平米。
这就是香港人所谓的“面粉比面包贵”。开发商合资建楼，其利润大约为负的，是-10%。
很多人都知道，现在的福布斯富豪榜，其前一百位，大约有2/5是房地产富翁。这充分反映了中国报业媒体的不严谨。更确切点来说，应该是2/5的“地产富翁”，“房产富翁”一个也没有。房产从来都不是一个赚钱的买卖。
房地产房地产，其实是二个行业，一个是房产，一个是地产。地产是赚钱的，房产是不赚钱的。买块地来盖房子，这纯粹是赔钱的苦力活，目前社会的平均利润大约是-10%。
这也反映到了另外的一个笑话，“于凌罡为什么会失败”？
于凌罡的失败，就在于他蠢！连房地产到底有多少利润都分不清。一相情愿地以为开发商有暴利。于凌罡的建房大会，凝结了二百个人，可就没一个是会计师，没一个踏踏实实地计算成本。
于凌罡凝结二百个人，每人三十万，一共也不过“六千万”的总资金。其中的沟通拆台勾心斗角成本更不可计数。六千万并不是一个大数目，绝大多数的机构甚至部分富豪都可以拿得出，且沟通成本为零。既然“幻想利润”那么高，那些机构富人为什么不去做房地产，为什么不赚那四倍五倍的利润？
关键中的关键，房产根本没有暴利，其利润甚至为负的。于凌罡坐而后行，等他真正成立一个公司，想买块地踏实去干。仔细计算一下开支，顿时傻了眼了。原来造出来的房子，比现在卖的还贵，还要贵10%。中国小粪青们的冲动和无知，暴露无疑。
于凌罡搞“合资建房”，全社会都在笑他。社会中上层知识分子，稍微有一点会计财务知识的。都知道他绝对不可能成功。为什么还让老于搞这么大，无他，有一些北京的大佬，认为间接可以促进中国的民主进程也。
更退一步讲，既然“房+地产”无暴利。那么地产总是有暴利的了吧。前几年300万一亩买进的地皮，现在升值涨到了1200万/亩。能不能也让开发商们便宜点卖呢。
这二年内涨价的，不止有土地这么简单。石油，黄金，期铜，期铝，天胶，棉花，粮食，哪一样东西不涨价。我们能否让油价也让一点下来呢。
开发商在二年之前买地，其实也类似于一种期货操作。成则盆满钵满，败则粉身碎骨。开发商也是一种高风险高回报的选择活动。北海海南跳楼的时候，社会没有伸出援手。现在期货赚钱了，你又凭什么要求人家让利呢。
更何况的是，开发商还是中国最有良心，最让利，最反馈社会的“期货参与者”，因为他给予的价钱，甚至都不是平价的，而是“让价”的。
就好比现货的铜矿，卖38000元/吨。而开发商操作“远期”的土地，居然要出到42000元/吨。比现价高得多得多，这已经不是平价，而是大大地慈善。这已经不是平等的竞争，而是“让半球”的大慈大悲。
就好比我们普通人如果看好楼市，我们会去买一套二套房屋，分享看对走势的收益。而对于开发商来说，他总不能去买1000套房子囤积。开发商的唯一选择，就是去买上一大块地皮，顺便建房。由于市场如此乐观，争抢如此激烈，“买地皮”的价格，面粉居然比面包还贵，比面包还要贵10%。
这已经不是一场公平的竞争，而是一个“让半球”的超额回馈。开发商买地皮的花费，比他们直接从二级市场上回购房屋还要贵。于情于理，开发商仁至义尽。
让我们赞美你开发商，你让人民住上了房屋。
让我们赞美你开发商，你卖的面包比面粉还便宜。
（未完待续，第三章--- 谁害死了地价）