冬天大家记得保暖。



开发商是怎么卖房子的，为什么说新盘主要是卖给开发商的。

关于房子是卖给谁的，我有个最关键的地方忘了说了。
开发商为什么那么渴求资金，很多时候连年利36%的高利贷都经常去借。
因为开发商的基本流程是这样的。最缺钱的就是拿地的时候，资金的单位全部是亿。但拿到地后，后面全部是空手套白狼了。材料商和建筑商要来垫资背底，不垫资就不让你做。
万科专门测算过。房地产商赢利有两种模式，一种是快进快出，资金不停流转。一种是囤地。结论是第一种模式收益是囤地的几倍。但要求必须以最快速的时间把资金从一个楼盘抽取出来，然后迅速投入到下一个楼盘。
开发商基本上一拿到预售证就马上找身份证，把楼盘全部按揭卖给自己。这就是日光盘的由来。卖完了之后，马上就把这些银行套出来的资金拿去买下一块地（简单说，一个100亿的盘大约可以从银行套出70亿的现金，没算回扣）。
房子怎么办呢。房子放在开发商手中，表面上看开发商是要付每年10%的利息的。但实际上不是。开发商事实是可以零成本持有的。就是我前面说的那个11个身份证，每年提价10%的例子。
当然，开发商也不会傻到不卖房。日光盘后开发商的销售团队事实上是零压力在卖房的，因为房款开发商早就从银行拿到了。
现在销售团队遇到合适的价格一般就买了，接盘者就是官商、公务员和刚需。
我不知道这种模式中接盘者的实际比例，但我了解开发商的买新盘的比例。
这个游戏，只要开发商有本事从银行里套出贷款，可以零成本和你刚需玩十年。开发商说，屁民，你小样玩的过我。
采用这种模式的开发商比例是多少？
我告诉你，是100%。
那为什么是100%???
为什么是100%。
因为不按照这个这个金融游戏规则玩的开发商，以及想这么玩，但在银行关系又不硬的开发商，他们全死了。他们基本上都沦落为建筑公司。
这是一个疯狂的金融游戏，根本不是善良百姓想象的供求关系。
单独一个新盘的假按揭比例是多少，根据新盘的销售情况，大概占一个盘的30%~100%。只要能拿到银行额度的开发商，肯定是要以最大额度贷款的。因为一方面下一个盘还在等着几十亿的买地资金呢。而另一方面他们还欠着高利贷公司、建筑商一大笔钱。所以即使是新盘一套也没卖出去，开发商也必须马上将30%的房子假按揭出去，套到贷款。
但行长又不是傻逼，你拿一堆穷鬼身份证来贷款，以为我不知道吗。所以开发商一定要先搞定他。搞不定他的房企，基本上全死了。
因为这是一个疯狂的金融游戏，没有资金来源，就是一个死字。
现在好了，官办房企终于可以拿到无息贷款了，玩不死你屁民。轻松陪你玩十年。
事实就是，能贷到款的开发商是不在乎实际销售量的。因为他早就用日光盘全卖给银行了。能零售出去当然好。每人接盘就每年涨价抵消银行利息。
如果真破产了。房子甩给银行就是了。所以开发商根本不怕的。
银行行长也不怕，银行又不是我的，银行破产了，央行会买单的。
央行也不怕，我叫印刷厂工人连夜加班接着印就是了。
屁民，你们怕了没。
如果5年后M2真的达到200万亿，崩溃论者，你觉得是开发商崩溃还是你崩溃？

房子到底卖给了谁？
这个问题非常关键，因为我从网友的回复中，很多人仍然在用经济学的方法来看房价，所以他们错的一塌糊涂。我以前就说过，什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
2012年全国商品房销售面积130551万平方米，共卖了超过8万亿人民币。
去年的这8万亿是谁出的。去年这130551万平方米房子到底卖给了谁？
根据销售量来排：答案是：
1. 开发商。
2. 投资保值者（官员、富商）
3. 有效刚需。
大家没有看错，排在第一位的就是开发商，我没有打错字。
很多房托一定马上会跳出来，你这数据哪来的。我只好无奈地说，这个是开建筑公司的亲戚跟我说的。我不是捅妓局。我也不能保证全国都是这种情况。但我能告诉你我们这房地产到底是谁撑起来的。
下面楼主慢慢跟你们细说，欢迎讨论！！！
1.开发商。
先说第一个。新盘最先的购买者是开发商，量最大购买者也可能是开发商。
开发商将房子自己卖给自己，如果他准备操盘十年，他需要11个身份证。然后他从第一年开始，每年提价10%，搞假按揭卖给自己人。我详细算过，开发商只需要每年加价10%，就可以抹平按揭利率和交易成本。具体过程，大家自己去网上查，这已经是业界公开的秘密了。（下一小节将详细论述为什么开发商一定要这么做。

2投资保值者（官员、富商）
大家想想，在中国每年10%~14.8的实际通胀率下，在国家每年接近20%的疯狂印钞下，有啥是能保值的。天涯论坛上无数人讨论过这个问题。但没有几个人的回答是真正靠谱的。
事实是烂苹果里挑一个不是最烂的。官员、富商仍然是将房子当成保值的首选。所以那些跟我用劳动者的收入来计算房价上涨无力的可以洗洗睡了。你连基本的问题都没有搞清楚。房子根本不是一件普通商品，房子是金融工具，房子是金融投资品。用普通商品的供求关系来预测房价崩盘的全是不懂经济常识大小白。
从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……

3.有效刚需。
我第一节中关于有效刚需和刚需的区别大家看了吧。
我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。
经济学家徐滇庆的数据，有效刚需的比例大约是刚需群体的0.7%，所以你几乎可以把他们忽略不计。
北京上海300、400万的一套房子，你不要告诉我刚需买的，我告诉你，北京上海是有“有效刚需”，但他们的每年的比例不超过0.7%。
接下来说说开发商怎么买，为啥买...

财富中最有价值的就是信息，世界上最大的不公平也就是信息的不对称。

先知先觉，方可顺势而为。

@在QD守望幸福 2016-11-05 22:13:03
最好印到金元卷的水平 提着麻袋上街买东西
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新司机，见谅

多年前，many朋友都在关注郎咸平，我们都是穷鬼，我们都抱怨房价，郎教授的话总是给我们一针安慰剂，不过在看到他天天抨击房价，结果房价依旧嗖嗖长的时候，我就不怎么关注了，因为我知道这些理论和见解就算我吸收了，我该干嘛还是干嘛，这么些年过去了，我那朋友还在原地踏步，依旧吐槽社会埋怨生活，这或许就是报应吧，说实话我也不想去研究郎教授是真知灼见还是哗众取宠，没意思。
越是生活在社会的底层，越是喜欢破口大骂这个社会。你骂社会，社会虽然不会骂你，但是它总是会用血淋淋的现实，对你予以致命的还击。

一个朋友以前也在房地产圈，后来退出了。

天色已晚。洗洗睡了。

Quoted from 刘孝天
黑色系，比股灾更惨的结局

说着简单，做着难。顺势而为，不知不觉中，就已逆势。
趋势是时时变动的。追随了一个趋势，何尝不是另一种逆势！
长期趋势，中期趋势，短期趋势，相互交错。往往顺应了某一趋势，而违逆了另一种趋势。
顺势而为，只是一种传说，或是理念。真正完全做到，就是百战百胜，就是神通了！
偶的神通，只是近神通，还称不上真正的神通。否则，也不会兵败黑色系了！
无语，黑色系又要集体涨停了！
按这架势，很快黑色系，就要集体刷新历史新高了！
黑色系，就是一个大泡沫。只是还不知道，何处是顶？
产能过剩，却逆势疯涨，也只有中国能如此了吧！
再这样搞下去，估计要叫停行政去产能。否则，创出新高后，还涨上云霄？
不过，做空黑色系，估计要1-2月后了。
单极市场，无人做空，只能疯涨。涨到极致，多杀多，才能形成下跌趋势。
黑色系，空头基本死光了。就算看空，也不会轻易做空了。疯涨不止，无人做空了。
期货还配资，找死的节奏。
期货10倍杠杆，还在杠杆上加杠杆，只要跌势已成，恐怕比疯涨更凶猛！
期货配资，将10倍杠杆放大到了20-40倍。
股市疯涨，杠杆也才2-4倍。一旦下跌，恐怕吓死人！
高位震荡，也得有支撑。风口的飞猪，只要风停了，就是直线坠落。
看了上证指数，大致知道黑色系，该如何走了！
黑色系，恐怕就算调整了，或许还有一波震荡上行的攻势。
大概率，要崩盘了。楼市疯涨，黑色系疯涨，埋下了定时炸弹！
美股极限顶将成，黄金再暴跌将至。内外合力，通缩2.0板上钉钉。
疯涨一旦开始，要么更加疯狂，要么暴跌收场。无论哪一种都是灾难！
要么疯涨，汇率崩盘，经济陷入混乱。要么疯跌，楼市崩盘，经济陷入灾难。

醉了，涨价去库存，涨价去产能。涨价治雾霾。

@经济睁眼瞎 2016-11-06 07:48:43
创新是财富的源泉。
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还有很多源头，O(∩_∩)O哈哈~。

很冷啊，零下二十多度。

好在取暖费今年没涨

神州处处都是疯狂的大工地

还有多少老板们还有胆量为这些工程项目垫资？

似乎是2015年5000点的Yesterday Once more

2015年6月15日，沪指最高触及5178.19点后，随即掉头向下，并引发融资崩盘。不到一个月时间，沪指即跌到3500点附近，随后在人民币贬值风暴中一度跌至2850点。

下跌以多米诺骨牌式的反应上演：先是机构主动降杠杆，随后前期大涨的个股开始暴跌，导致高比例配资账户开始爆仓，配资平台为自保开始强制平仓，使得更多的股票暴跌，最后甚至连非配资账户也开始抛售股票。

千股跌停，成为6月末、7月初中国股市的“新常态”。A股成为这个夏季留给中国股民的惨痛记忆。