2015房地产市场推演——小兵出品

小兵在上一篇文章《顶级地产投资人教你买房之北京篇》中对北京房地产市场进行了预测,对北京房地产市场的回暖信心满满,但是经过最近的一段时间的观察,尤其是大量救市政策出台之后,市场反应较为冷淡,与应有的市场反应相去甚远,无法解释,故小兵重新对房地产市场及经济环境进行了分析,得出结论,并尝试推演2015年中国房地产市场,现与大家分享。
一、中国房地产本次下行原因何在?
这是一个超级巨大的问题,经过月余努力并颈锥病复发的代价,终于找到一点眉目(此处需要掌声),与大家一起探讨。
这件事就得从中国加入世贸组织说起了,自加入世贸起,中国出口与日俱增,逐步成为世界工厂,并积累了大量的外汇储备,以正常的经济理论来说,出口增加,本币汇率上升,但是由于外汇管制政策,人民币是锚定美元的,故升值幅度有限,这就为后来国际热钱的进入打下了一个坚实的基础。
1.2001-2008
2001年到2008年这一段故事呢,就是中国为全世界提供大量的廉价商品,为什么说是廉价呢,就是因为人民币汇率低啊,可以说中国的外汇储备都是亿万农民工的血汗换来的,要珍惜血汗钱啊!现在很多人在喊,中国傻,美国用纸换来这么多中国的好东西,我完全不能同意这样的说法,但这种声音反应了问题。我们都知道,当一种商品的价格下降时,消费者会更多的消费该种商品,这是一个基本的经济学原理,故一个结构性问题产生了,即价格低于应有价值的中国商品实际上诱使欧美消费者提高了消费量,而这个消费量实际上是其自身生产力所不能承担的,但是有了中国这个廉价打工仔,欧美国家着实享受了几年高福利生活,甚至视这种高福利生活为自然,但是天下哪有这样的道理,中国就该一直做廉价打工仔,欧美就该享受生活,王侯将相宁有种乎?所以这个结构性问题就不断积累,放大。
2.2008-2013
终于到了2008年,美国的次贷危机终于引出了这个足够巨大的结构性问题。第一阶段,美国陷入金融危机,伯南克履行了他的承诺“开着飞机扔美元”,宽松的货币政策,使得大量的美元离开本土,寻找安全的国家避险甚至投机!中国比预期偏低的汇率以及快速的发展使得中国成为了热钱重灾区,下表是中国的外汇储备表,可以看到这种变化。表中第一列为年份;第二列为外汇储备,单位为亿美元;第三列为当年外汇增加值,单位为亿美元。


从表中可以看到,在07年之前,外汇储备一直是温和增长,每年增加值2000亿美元左右,07年之后每年增加值激增到4000亿美元(07年热钱即开始进入中国说明国际资本已经提前预计到危机的发生,看人家这水平,我们还在那买垃圾债呢)。
那么热钱如何避险甚至如何投机呢?这个不是小兵的强项,只能尝试着说说,说的不好大家补充,勿喷!先说避险:1.以美元向中国企业发债;2.换成人民币向中国企业发债。
这两种债其实都问题不大,实质上就是搭中国发展的便车,赚点利息和汇率升值而已,但是美元债一多就可能出问题,中国企业现在借的美元多为短期债,到期一期归还的时候,一旦碰到汇率波动,就比较难办,如果做了对冲风险的安排就还好,如果没有就会加剧汇率的波动。
重点说这部分投机的,也是房地产发生转折的主要原因。投机: 1.购入地产;2.购入股票。热钱怎样投机赚钱呢?这个套路已经在亚洲演练过多次了,先是换成本币,推高货币发行量,货币发行量提高必然刺激资产泡沫,则楼市和股市上升。这是一个很浅显的道理,而且在日本、韩国、台湾、香港等等太多的地方发生过了,属于一个非常成熟的套路。资产价格上升后,热钱高位套现离场,本地经济陷入通缩、资产贬值、经济衰退。先说股票,先附上一张股市图表。


图中是沪深300指数走势,两条蓝线中间部分是2008-2013股市走势,可以看出是比较明显下降趋势,根据这个走势可以判断热钱的主力部分没有在2013年底之前大规模进入股市。
那么就只有一个去向了,即楼市!所以,你可以看到2008-2013年楼市可以说气势如虹,原因有很多,但是这种货币刺激是一个比较主要的方面。
3.2014至今
时间到了2014年,资金流向发生了变化。通过图表说明。


注意表中红色箭头指向的指标,资金到位增速由2013年的26.5%下降到2014年的-0.1%,2015年第一季度北京房地产资金到位已经是-20%;住宅销售面积2014年下降9.1%。这两个数字从供应和需求两个方面都印证了资金在撤出房地产行业。有人可能觉得这还不能足以说明资金在撤出房地产,那么我举第二个证据,请看下图。


该图是70个主要城市住宅价格变化图,我想足以反映需求在减少。
我还要举第三个证据,2014年我国贸易顺差2.35万亿,按照汇率大概是3800亿美元,但是2014年我国外汇储备仅比2013年增加约200亿美元。为什么外汇储备没有上涨?我想可能有从楼市撤出资金回流美国的因素。
还有第四个证据,请看下图。


请看图中右下部两条粉色中间区域,从股指走势来看是一个明显的盘整,从成交量上看该部分成交量比之前有一个稳定的提升,结合后来的大涨,说明主力资金在此阶段进入股市,钱哪里来?热钱净回流美国很多,所以来源就是在国内,国内那毫无疑问就是楼市!别说是散户哦,散户在我国从来只会追涨杀跌,绝对不会使股指走出下降通道,有这个能力的只有主力资金。
总而言之,资金在撤出房地产市场,也使得小兵在上一篇北京房价预测文失效。可以说房价的上涨与下跌都与资金的流入流出有直接关系,主流资金的离开必然意味着楼市的塌陷。
我们要面对的危机是楼市还是更多?我们要如何应对?敬请期待!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-04-30 16:14:00 +0800 CST  
明天五一节,大家节日快乐!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-04-30 21:39:31 +0800 CST  
@落叶雪上飘 2015-05-01 21:22:51
@地产小小兵 1楼 2015-04-30 21:39:00
明天五一节,大家节日快乐!
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准备再次大印钞票?
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不见得,但降息降准怕是少不了。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-01 22:55:48 +0800 CST  
颈椎好疼,得养两天继续了。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-01 23:01:13 +0800 CST  
二、今年春天不仅有倒春寒
1.经济困局
无论经济数据怎么样,我想今年我们都能从周边感到经济的不振。官方公开的2015年1季度GDP增速是7%,如果单从GDP数据上看,我们的经济应该还可以的,但是以李克强总理为代表的本届政府一直以来的口号都是降杠杆、调结构,怎么突然在今年开始连续降息降准,并且大动作救楼市呢?7%的增速应该足够我们保持定力,顶住压力了!被越来越多的疑问搞得不知所措,于是,带着这些疑问,我开始研究了一下我国的经济,本人不是经济学专业的,说的不对的地方大家多指教。
从发电、运力和货币这三个与经济增长相关性最强的指标来分析。
先看发电量与经济增长率的关系。“十五”期间国内GDP平均增速9.8%,发电量增速为13%;“十一五”期间GDP平均增速是11.2%,发电量增速为11%。“十二五”前三年的GDP平均增速8.2%,发电量平均增长8.7%。可见新千年以来,包括次贷危机以来,发电量增长率始终高于同期经济增长率。但是去年经济增长率7.4%,发电量增长率却只有3.2%。从时段看,去年上半年,发电量增长率5.7%,GDP增长率7.4%;三季度发电量下降到1.7%,GDP增长率还是7.4%;四季度发电量下降到1.3%,GDP增长率只微弱下降到7.3%。所以发电量与统计经济增长率的背离,主要是发生在去年下半年,尤其是四季度。
如果发电量大幅低于经济增长率,那只有一个解释就是用电结构发生了重大变化。由于工业用电量占全社会用电量的3/4,在工业用电中重工业又占八成以上,所以如果是经济增长大量节电,必然是因为重工业用电比重大幅度下降。但根据国家能源局的数据,去年工业用电中,重工业比重是83.3%,2013年是83.4%,只有0.1个百分点的变化。显然,去年中国的用电结构并未发生显著有利于节电的变化,那为何发电量却与经济增长率发生了严重背离?分产业看,2015一季度第二产业用电量下降0.6%,其中工业用电量增速同比下降0.7%,而去年同期为增长5.2%。从2015年3月份数据看,工业用电量同比下降4.1%,尽管比2月份降幅略有收窄,但仍为负值。
再看铁路货运情况。新千年以来,经济增长率与铁路货运量的比率平均是1:0.63,即经济增长1%,铁路货运量相应增长0.6%。按照这个关系,去年经济增长了7.4%,铁路货运量至少应增长4%。但是去年上半年,全国铁路货运量下降2.1%,三季度下降2.5%,四季度下降7.8%,其中11月下降6.9%,12月份下降11.4%,这是前所未有的降幅。按照四季度铁路货运量的巨大降幅,四季度的经济增长率应该已经下到“零”以下。这些情况都说明,自去年8月工业增长率突降2.1个百分点开始,中国经济增长已经出现了“断崖式衰退”。 2015年一季度,全国铁路完成货运量8.7亿吨,同比下降9.4%,完成货物周转量6189亿吨公里,同比下降10.6%。3月份,全国铁路完成货运量2.9亿吨,同比下降10.1%,完成货物周转量2081亿吨公里,同比下降11.6%。
最后看货币。货币主要看M1,因为M1是交易中的货币,如果看贷款,在经济不活跃的时候,企业获得贷款会存而不用,就会表现为虽然贷款与M2的增长率都很高,但M1增长率很低,所以经济增长的势头强弱,主要与M1的增长率相关。
新千年以来,M1的年均增长率为15.3%,是同期经济增长率的1.5倍。2011-2013年,经济增长率年均8.2%,同期M1增长率年均也为8.2%,是1:1的关系。但是去年M1只增长了3.2%,这个增长率是自上世纪90年代开始有货币供应量统计后未曾有过的低值。2012年一季度也曾出现过M1为3.4%的增长率,但以后又逐渐恢复,全年仍上升到6.5%。去年上半年,M1增长率还在8.9%的高位,但到9月末下降到4.8%,四季度就降到了3.2%,所以主要是在四季度发生了萎缩,与2013年四季度相比,M1新增额从2.5万亿元减少到2.1万亿元。2015年3月末,我国狭义货币(M1)余额27.80万亿元,增长4.4%。

对于以上三个数据,我就不说什么结论了,大家自己想,经济下行的压力不言而喻啊!
2.经济困局的深层原因
熟悉经济的人都知道,经济发展一般是由劳动密集到资本密集到技术密集到智力密集型进行发展,到了一定的水平经济就要升级,劳动密集型阶段就是依靠廉价劳动力进行资本积累;积累到一定水平,经济就可以进行资本密集型升级,搞规模经济;资本化率经济达到最优后,再继续投资就不经济了,这时候就需要集约发展,搞技术密集型升级;技术密集型搞的成熟以后,就必须要依靠创新发展了,智力密集型升级。我国由于2008年的信贷扩张,已经达到资本密集型的末期了,大量实体经济中的资金进入楼市和股市就是证明,资本化已经过度了,实体资本回报率低于利率了,这个时候资金不会再进入实体经济了,因为好赚的钱已经没有了,再依靠规模发展无异于自寻死路,这个时候技术密集型升级就是迫在眉睫。
为什么经济陷入困境如此突然?
这要从两个方面来看,首先就是国内,刚刚说了,我国经济处于资本密集型向技术密集型升级的转折期,本来2008年的金融危机是最好的换挡时机,在美国大搞QE,流动性泛滥的时候,借这个势我们在国内搞经济紧缩、降速,一来可以减少海外热钱的冲击;二来可以为转型升级提供一个外在环境,因为钱好赚的话大家都没有动力去搞技术研发,去做专做深,这个时候在外在流动性泛滥的情况下给一个紧缩的政策,正好是一个对冲,同时迫使企业予以转型升级。如果是那样的话,现在我们的经济应该已经能够看到一些转型的成效了,现在日子也会好过的多。但结果是我们给了一个扩张的政策,就使得资本的盛宴无比的丰盛,资本化被进行的无以复加,同时错过了转型的黄金期,现在来看的感觉就是经济突然一下不行了。原有的模式不可持续,新的模式还处于摸索,原模式不可持续意味着没有利润,没有利润流入意味着技术研发困难,这就使得本已经迟到的转型益发的困难。这是国内的因素。
国外的因素,在第一章说过了,欧美的高福利生活是超出其生产力水平的,所以是不能持久的,金融危机后,发达国家就开始降低消费,使其消费回归其应有水平,所以对我们的出口是一个打击。
经济发展一共三驾马车,投资、出口、消费而已,转型过晚使得投资没有效益,投资熄火;国际经济不振,出口熄火;至于消费,想都不用想,我们不是技术密集型经济体,也就没有高技术劳动力,生产力低下也就没有能力进行消费,所以在转型成技术密集型经济之前,消费对经济的贡献不会太大。三驾马车熄火两个,结果可想而知。

楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-13 21:13:39 +0800 CST  
3.房地产今年是必救
今年房地产是必救,但是是战术动作不是战略动作。
为什么是必救?现在大家都知道正在经历一个阵痛期,在这个阵痛期最需要做的就是不要干预,为资本盛宴买单,让本不该出现的企业归于消逝,才能达到新的平衡。而刺激楼市必然进一步提升负债率,使得资本重新找到好赚的钱,延缓经济转型升级,那又为什么要救呢?因为这是一个政治动作而不是经济动作。稳经济因为政治需要,是第一位的,哪怕这个增长是无效的甚至是有巨大副作用的,也要稳住。稳,有利于领导通观全局;有利于领导运势借势;有利于安定人心。不稳,领导层就容易被乱象误导做出错误决策;不稳,各路牛鬼蛇神就会借势出来犯上作乱;不稳,政府目前残存的这点公信力,社会上到处泛滥着的崩溃论,人心很容易被蛊惑,出现对整个民族不利的事件。举个例子,二战德国在莫斯科战役失败后,由于莫斯科的严寒和德国冬装准备不足,有生力量出现了大量非战斗减员,这时几乎所有德国将领一致要求希特勒战线后撤,只有希特勒力排众议严厉要求坚守战线,虽然德国付出了巨大非战斗减员的代价,但是保持了战线的完整,没有落入在后撤中被击溃,然后被各个击破的命运,一直到斯大林格勒战役前德国都牢牢掌握着战争主导权。可以说稳,是第一位的,是一切的基础,有人说领导层顶不住压力,“克强家宝化”,不是这样的,2008年是我们不冷但是看到别人冷就觉得自己冷,这次则是真的冷,中国正在经历的这场经济寒冬尤其需要稳,越寒越要稳,稳才能保持战线,才能为战略实施拓展时间和空间。而对于经济来说房地产这个纲历来是一抓就灵,所以稳增长则必救楼市!哪怕这个夜壶未来要经历一场血的洗礼!
4.战略动作
这一节就讲两个字,改革!一谈改革,这个话题太大,不说那么多,就说政府管理经济相关的改革。主要是两个方面,一个是政府管理经济的方式方法的改革;另一个是国企改革。这两个方面对于转型升级最重要。
先说政府的问题。经济调控往大了说两件事,第一个提高生产力,第二个降低交易成本。那么政府能不能够提高企业生产力呢?张五常先生是华人首屈一指的经济学家,他老人家的理论是极好的,他的经济学书籍也是使我受益是最多的,对他老人家的造诣我是五体投地,现在只要有时间也要看他的《经济解释》,他有一个县域竞争理论,是说政府对经济发展是促进的。对于这一点,我有不同的看法。但是我也认为政府确实能够起到促进经济发展的作用,但是有其局限性,第一个就是经济发展阶段在技术密集化之前;第二个就是政府能够选择真正优秀企业家。先说一下我对不同经济发展阶段的理解,在劳动密集阶段重点是廉价劳动力充足,这时候典型的企业家必须是勤劳的;在资本密集阶段重点是资本充足,这时候典型的企业家应该是善于整合资源的;在技术密集阶段重点是技术的深度,这时候典型的企业家应该是专注的;在智力密集阶段重点是创新,这时候典型的企业家应该是一往无前的。在进入技术密集化之前,优惠政策对于资本积累是有益的,但是这个益处在于减少企业资本化发展的时间和成本,尽快升级到技术密集阶段快速提升生产力,而我国地方政府发展经济非常依赖规模扩张,不仅没有缩短进入密集阶段的时间,反而延缓了这个进程,所以仅仅扩大了规模但没有提高生产力。导致我国资本化发展到极致但技术升级迟迟没有启动,这是一个。再有就是政府要能够选择真正优秀的企业家,如果选错了,优秀的企业还要消灭这个被政府扶持起来的企业,增加了成本。所以我认为政府在理想情况下,在特定的经济发展阶段是能够促进经济发展的,但是只是在理想情况下,实际的情况是政府尽管加快了资本化但又延缓了技术升级,功过相抵;企业选对了一些,也选错了一些,功过相抵。最好的情况也不过就是如此了。
第二个说降低交易成本。因为是说政府的问题,我就说和政府有关的成本。李克强总理最近大力提倡大众创业万众创新的同时,尽最大努力降低各种税费,减少各种审批,为企业松绑。为什么?因为负担太重了,已经到了寸步难行的程度了,已经严重削弱创新创业欲望了。其中又尤以政府过度审批和过度监管为最!税费高低,企业自然会算自己的帐,合适就做,不合适不做而已;而审批和监管这个工作是主观随意性很强的工作,尤其是在中国当前制度不完善的情况下,我想如果说政府关系是一种珍贵资源的话应该没有人反对,因为一旦处理不好就有可能陷入被关门打狗的窘境,所以政府资源一定被老板所掌握,实际上对老板是一种定向选择和塑造,使得中国的老板一般都是八面玲珑的,于人于己、于公于私都是要多赢的,但是人的精力是有限的,当他为各种关系搞得筋疲力尽的时候,工作上的精力必然不足;精力被业务耗尽,其他方面必然无暇顾及。长此以往,中国的经济形成了一种奇怪的激励,善于搞关系的成绩远远高于善于搞业务的,举个例子,鸡场在育种的时候如果选择长肉最多,发育最快的品种,鸡就会变得越来越会长肉,没人在意他们会不会下蛋。在这里我也陷入了一个沉思,我们更需要高谈阔论、八面玲珑的企业家,还是傻傻非要把螺丝钉做到最好的企业家?前面说过了,技术升级时期典型的企业家应该是专注的,原因去看看日本和德国,作为制造业搞得最好的国家,他们的民族性格是不是都有严谨专注的一面,日本的企业家都是什么样的特点,什么样的经营哲学即可。国家的强大需要高高飞在天上的,但更多的需要牢牢扎在地下的,如果那些专注但不善关系型的企业家不能得到激励,甚至有了负激励“反正干好了也被吃干抹净,老子索性不干了”,那么经济的转型依靠谁?国家的未来依靠谁?所以第一步就是要打掉政府不该伸的手,避免社会形成错误激励,影响企业家的创业热情。政府过度的管是他们勤政?利益使然,所以必然加重企业负担,再有一个副作用就是,政府选了一群肉鸡又怪肉鸡不会下蛋,这不是荒唐吗,管住自己的手,也管住其他势力想插手的手,让市场自由竞争,优秀企业自然出现,经济自然得到发展。只要做到这一点,我相信我们的经济升级转型就成功了8成了,但是能做到吗?李克强总理的原话“触动利益比触动灵魂还难”,说明了难度,所以你看总理目前的工作抓得在要害上,天天号召官僚集团、做思想工作,但是收效甚微,如果要扭转这种局面还要从破和立两方面再多下功夫,全盘梳理利益格局。未来任重道远,经济的转型成功与否在此一举!
再说国企的问题。有人说国企低效、利益输送等等问题,我倒觉得国企的问题紧要的是资源配置问题,即国企占有了优质的贷款、政策、人才资源,但没有相应的产出,这些资源都是稀缺资源,国企占了民企就没有了,盘子就这么大,你把好的拿走,别人就得用差的,等于是让民企负担加重,这才是问题的关键。
国企的真正的目标是什么?肯定不是盈利,所以从经营效率上来说国企就是低效的,他自己的领导自己的员工都不想改变,谁能有办法?只要把那些优质资源让出来,不要影响到自由竞争即可,国企监管有一个特点就是国家管不过来,老百姓管不了,这么多的国企想要有效的监管起来,成本太高了。所以不管也罢,卖了是一个好的选项,只要别让外国人占了便宜就好。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-13 21:14:10 +0800 CST  
前两章的铺垫完了,第三章开始预测。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-13 21:36:18 +0800 CST  
突然想到,如果员工在家放假开放假工资,算不算失业?那失业率是不是失真?
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-13 22:21:29 +0800 CST  
要是怀念改革之前,可以去朝鲜,我想中国改革的利大于弊是明显的和公认的,就不要再讨论这个问题了。目前是遇到了问题,而且很难解决,但这是改革不彻底的问题而不是改革的问题。至于说房子啊生活啊,没有人会替你赚钱,只有你自己,在任何时候任何一个国家任何一个制度,你的收入取决于你的劳动,所以不要埋怨!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-14 12:30:24 +0800 CST  
@别摸我2011款 2015-05-14 23:50:06
这种楼主自己不断顶帖还红不了的帖子,注定含金量不高。马后炮没营养。
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别着急,预测还没到呢。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-15 22:04:05 +0800 CST  
三、楼市预测
这一章谈房地产的后市发展。前章说了,这一次房地产市场走差的原因是资金的离场,后面对楼市的走势预测没有交代,本章主要说这个问题。
首先对我国楼市基本面进行一个系统的梳理,楼主认为,房地产价格主要与两大因素相关,即居住供需和货币供应,详情请看楼主在天涯的帖子<<顶级地产投资人教你买房之北京篇——小兵出品>>,这里就不赘述了,根据这个理论,楼主将中国的楼市分为几个大的阶段,第一个就是2008年以前,这个阶段楼市的主推力是居住需求,即住房政策由福利分配向市场化转变后,初始发展的房地产行业无法满足市场庞大的住房需求,此时的价格是居住需求推动的。第二个是2008至2013年,这个阶段楼市虽然依然呈现供不应求,但是主推力已经由供需转换到货币供应,由于金融危机,美国进行量化宽松政策,大量热钱流入中国迅速推高了中国的资产价格,股市的长期低迷使得房地产首当其冲成为了热钱流入的主要阵地,虽然老百姓不明白为什么房子盖得多了价格还这么涨,不明白金融危机本应该萧条却楼市疯狂上涨,不明白为什么政府越调控楼市越涨,但并不影响楼市的繁荣,因为此时除了本就没有满足的居住需求外,又加上了投资需求,楼市供需仍然处于供不应求,此阶段需求达到顶点。第三个就是2014-2017(预计),这个阶段楼市将呈现供过于求,首先人口已经达到峰值,未来人口将呈现下降趋势,尤其是年轻人变少,居住需求未来只降不升,再有美国量化宽松结束,美国经济企稳后将回收流动性,世界范围内都将处于降杠杆、降负债的状态,资产价格将回落,即投资需求消失,两大需求一个降低一个消失,而房地产供应却是按照需求鼎盛时进行安排的,这个可能不大好理解,怎么说呢,有兴趣的可以看看2010-2013年地产商拿了多少地(2010年2.7万亿、2011年3.15万亿、2012年2.69万亿、2013年4.13万亿),拿地的时候都是需求鼎盛时期拿的,也就是说地产商预计未来的市场比较好才拿了大量的高价格的土地,现在居住需求萎靡,投资需求消失,但是供应端又必须加紧出货,因为土地有财务成本的,中国没有任何一个地产公司能够承受住土地的财务成本,哪怕是万科,哪怕利率只有4%,所以这个阶段是严重供过于求。根据这样一个划分,我对楼市走势进行预测。
1.醒悟阶段
2014年是美国量化宽松结束年,也是中国房地产行业的醒悟年,有人开始说黄金时代过去了,有人开始转型了,原因大家都没有说,只是默默的做,大多数人还是在土地市场上浪费自己宝贵的子弹,我想这就是水平差异吧。总之,2014年终于有人确认到了风险,并开始规避动作,这是一个危险的开始,也是一个好的开始。
2.冰火两重天阶段
2015年,火指的是一线城市,冰指的是三四线城市,今年是这两种情况共存的一年。这个阶段的开始标志是330救市政策,结束标志是地方政府开始大规模救市,时间预计就是2015年。2015年,一方面美国还没有做好收回流动性的准备,这个泡沫可以保持;另一方面,一线城市土地的稀缺性和严重的供需矛盾,使得330政策可以重启投资性需求,使得供需重新进入平衡,这是一线;三四线呢,人口减少、需求减弱、产品过剩,我们都知道投资需求大小取决于资产具有的稀缺性大小,三四线楼市全五稀缺性何谈投资需求,所以330政策对其无效;至于二线嘛,应该是比较经典,一部分不错的,城市管理较好、发展环境较优、概念较多的可以保持不错的状态,另一些则偏向三四线城市状态。这个阶段的结束就是地方政府大规模救市,一旦地方大规模救市说明三四线城市楼市死透,注意,这是一个不可逆的过程,救市只是强心针,起到的作用就是振一下,然后就又不行了。在价格上,这个阶段是一线保持上涨,二线分化,三四线小幅下降(不考虑利率因素)。
3.垂死挣扎阶段
这个阶段开始的标志就是地方政府(尤其是二线城市)大规模救市,结束的标志就是一线城市限购放开,时间预计是2016年。2016年,老百姓经过2015年一年的观察,应该对楼市供过于求的长期性有了更深刻的认识,基本上投资性需求全面熄火(不包括一线),供不应求局面恶化,楼市的萧条全面蔓延到二线城市,此时楼市开始出现恐慌情绪,一线城市感到压力,放开限购,一旦放开限购说明二线城市楼市死透,也是不可逆。在价格上,这个阶段是一线保持小幅上涨,二线全面下降,三四线降幅加大(不考虑利率因素)。
4.恐慌阶段
这个阶段开始的标志是一线城市放开限购,结束的标志是蓝印户口之类的救市动作,时间上预计是在2017年。2017年,是美国加息开始显现作用的时候,美元是世界货币,美元加息相当于在世界范围内抽贷、收紧流动性,在流动性宽松期,货币变多贬值,最优决策是将货币变成资产,房地产是非常不错的选择;在流动性收紧期,货币变少升值,最优决策是将资产变现,所谓现金为王。所以,在这个阶段,我们面临的不仅是楼市供应居高不下、居住需求下降、投资性需求消失,我们还要面对的是房地产资产变成现金的压力,实际上就是供应端进一步放大,楼市的供过于求局面达到顶点,市场弥漫着恐慌情绪,极易出现崩盘的情况,如果崩盘将从供应端产生。在价格上,这个阶段是全面下降,甚至大幅下降。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-27 22:56:43 +0800 CST  
非常抱歉前阵子生病没有及时更新,预测到此为止了,后面可能还有其他方面的内容,比如经济转型之类的,看小兵时间了,最近事情实在太多。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-27 23:07:53 +0800 CST  
今天准备说下经济转型及其对楼市的影响
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-28 14:20:13 +0800 CST  
四、经济转型对楼市的影响
这部分就是未来的事了,不大好说,欢迎大家一起讨论,一起把这部分完善。经济转型是一个系统工程,难度很大,是中等收入国家迈向高等收入国家的必经之路,但是大多数国家没有成功,落入了所谓中等收入陷阱,可见转型不仅是经济上的,还有制度等各方面综合协调配合才行,哪一方面没有配合到位都有可能导致转型失败,我们的财政部长楼继伟说过,中国落入中等收入陷阱的概率高于50%,这是体制发出的声音,点明了我们面临的困境。
还是从经济三驾马车说起,来看经济转型的重要性。出口,前面已经说了,08美国金融危机是由于欧美过度消费造成的,所以未来欧美降负债、降消费是主流,无论转型与否,出口前景都是比较暗淡的,可以说出口是必然熄火的。投资,有人说中国现在是过度投资了,我觉得不然,中国现在仍然需要天量的投资,投资过度只是局限在由政府和国企主导的重化工类行业,中国不仅仅需要钢铁、水泥,我们还需要医疗、教育、文化、娱乐等等软性投资,我们还需要科技的投资,看看资本市场这些行业的溢价水平就知道我们的需求有多迫切,但是这些领域恰恰是政府和国企不擅长的。国家做投资只要把钱花出去即可,就算完成任务,有哪些效果无所谓;民企投资是看效果的,钱是自己的,糟蹋了心疼啊!在固定资产投资上哪怕效果不好,至少也会留下一些实物,但是无形资产投资,效果不好那就是打水漂,什么都别想剩下,所以必须要由民企来领导这些软性投资,所以政府必须把资源交到民企手中,所以如果转型不成功,我们的投资将无以为继。消费,前面说过了,转型不成功,我们没有高附加值产业,没有高收入群体,没有消费能力,消费良好的增长速度最后也会降下来。
那么如果转型成功,楼市能否重新焕发生机,这个当然,但是转型升级从企业来说是需要技术驱动的,技术不会朝发夕至,至少也需要5年时间,打开市场也得3年时间,所以转型来说形成趋势需要5年,见到效果需要8年,这是一个漫长的过程,而楼市留给我们的时间没有那么多了。
如果转型成功,我们将进入高等收入国家,经过测算,届时楼市全国平均价格将轻松突破每平米12000元,2017年楼市的萧条将成为楼市铁底。
如果转型不成功,那楼市会充满了不确定性。我们这么大的一个国家如果落入中等收入陷阱,那么我们内部积累的矛盾会是惊人的,为了提高内部凝聚力很有可能在外部制造矛盾和冲突,一旦出现武装冲突,对楼市是巨大的打击,尤其是沿海城市。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-28 16:06:40 +0800 CST  
@透视属性 2015-05-28 17:03:55
给楼主个建议,仅供参考。
分析房市,须从其属性内核考虑,外部因素一大推,除了使帖子繁琐,中心散乱,本质意义不大,因为都是同等级别的因素,相互之间的作用力,并不能改变房市的本质。
房市在中国,有2个属性:居住属性、资产属性。
居住属性:宏观意义上的人均居住面积,由人的本性注定。
资产属性:宏观意义上的货币总量,由政府的决策注定。
二者的合力,决定房市的走向。
而这二者中都......
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写的多是为了让大家更好的理解,就说这么多还有看不明白的,一直嚷嚷要结果的,不过谢谢你的建议!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-28 22:08:04 +0800 CST  
@gzy886668 2015-05-30 00:04:11
问楼主一个问题,坐标重庆,这个地方房价未来趋势?多谢!首次置业。
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不考虑危机,看涨!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-05-31 23:15:25 +0800 CST  
@恰骋 2015-06-01 15:25:48
苏南 苏州 无锡未来走势呢?最近销量还挺火的。
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不考虑危机因素,江浙是人口净流入区域,自然楼市坚挺!
楼主 地产小小兵  发布于 2015-06-01 22:01:39 +0800 CST  
@順其自然1 2015-06-01 17:23:09
楼主能否说说5月北京楼市媒体铺天盖地的止跌回暖报道 和深圳楼市价格上涨40%的恐慌性抢购现象背后的真相
如果是真的 是否会像楼主第一篇预测的那样发展 毕竟12年以后开发商拿地的成本高了很多
另外能请教一下牛市对楼市的影响么
老实说我觉得股市挣钱效应没舆论说的那么诱人 可能我比较笨 我身边的人都比较笨 拖了北京股民的后腿 所以也没本事用股市的钱在京买30套房O(∩_∩)O~
对于我这样的北漂而言 目前只......
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今年一线楼市的行情是330政策激发投资性需求,文中说的很清楚了。
今年一线楼市会涨,甚至延续到明年,但不会太长久,详见前文。
牛市的破灭也会是楼市破灭的信号,毕竟股市的钱更聪明,流动性更好。
改善居住的话取决于你对楼市未来的判断,如果不幸被我言中,最优策略是现金为王,如果一定要改善,建议不要背太多债;如果你看好的话,尽量在5环内改善,5环外保值能力有差距。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-06-01 22:14:54 +0800 CST  
@陆袁左 2015-06-01 22:15:49
小兵才是明白人!
预测逻辑早就在《某人物终于说真话了!》中展露无遗了,这是财经界一位举足轻重人物的大作,小兵之议图文并茂,以数据说话,说理方式和推演手段和作者极为相似。古人云:“不在其位,不谋其政”,是针对那些有能力者而发的劝世良言,但对多数人而言,没有那种统治历练,也就是说没有“在其位”的经验,其眼光其能力是不足以谋其政的。要提升自身眼光和能力,不能信靠道听途说或市井流言,还是要看曾经......
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夸我呢?
楼主 地产小小兵  发布于 2015-06-01 23:29:18 +0800 CST  
@順其自然1 2015-06-01 17:23:09
楼主能否说说5月北京楼市媒体铺天盖地的止跌回暖报道 和深圳楼市价格上涨40%的恐慌性抢购现象背后的真相
如果是真的 是否会像楼主第一篇预测的那样发展 毕竟12年以后开发商拿地的成本高了很多
另外能请教一下牛市对楼市的影响么
老实说我觉得股市挣钱效应没舆论说的那么诱人 可能我比较笨 我身边的人都比较笨 拖了北京股民的后腿 所以也没本事用股市的钱在京买30套房O(∩_∩)O~
对于我这样的北漂而言 目前只......
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@地产小小兵 2015-06-01 22:14:54
今年一线楼市的行情是330政策激发投资性需求,文中说的很清楚了。
今年一线楼市会涨,甚至延续到明年,但不会太长久,详见前文。
牛市的破灭也会是楼市破灭的信号,毕竟股市的钱更聪明,流动性更好。
改善居住的话取决于你对楼市未来的判断,如果不幸被我言中,最优策略是现金为王,如果一定要改善,建议不要背太多债;如果你看好的话,尽量在5环内改善,5环外保值能力有差距。
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@順其自然1 2015-06-02 14:37:08
感谢您的回复!我也觉得目前的成交也是以投资性需求和高端改善为主。 就算六环的房也普遍在200W以上 即使首付凑够 对于工薪族来说每月上万的房贷也是压力山大, 所以说改善住房的心理需求是普遍的 但是面对高昂的价格多数人只能叹为观止~~
以您现金为王的观点 是不是我应该暂时观望一段时间 明年或者后年再入手比较好?
您说为了保值尽量在5环内 说实话能力有限 3W多的价格真负担不起 ,而且考察的多个小区不管是环......
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如果没有经济危机的话,今年上半年确实是买房窗口期;如果有危机,可能现在买房就不理智。我的判断是有,人民日报也发表声明说楼市涨价空间有限,说明政府也怕了。买与不买看你对经济的判断了。我能给你的建议就是,如果要买,尽量少背债!如果不买,准备好现金,等股市崩了以后捡刮落,这次的投资机会是10年一遇的。
楼主 地产小小兵  发布于 2015-06-03 12:50:14 +0800 CST  

楼主:地产小小兵

字数:199938

发表时间:2015-05-01 00:14:00 +0800 CST

更新时间:2016-09-03 17:29:30 +0800 CST

评论数:5827条评论

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