驳崩溃论（兼问崩溃论者：五年后当中国M2达到200万亿时，房价会崩吗
驳崩溃论
------------------（兼问崩溃论者：五年后当中国的M2达到200万亿时，房价会崩吗？）
驳崩溃论（兼问崩溃论者：五年后当中国M2达到200万亿时，房价会崩吗？）
一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
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驳崩溃论（兼问崩溃论者：五年后当中国M2达到200万亿时，房价会崩吗？）
一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。一楼留给天涯， 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
驳崩溃论前言：
敬告所有天天高喊崩溃论的意淫者，麻烦多读点书。中国从1949年到现在，经济已经实际崩溃过三回了，你们天天高喊崩溃论，知道是哪三回吗？有知道的吗？
第一次经济崩溃的代价是几千万条人命。详见《剑桥中华人民共和国史——革命的中国的兴起1949—1965》第390页。
第二次经济崩溃的代价是一代知青的上山下乡，实际失业。
第三次经济崩溃的代价是几千万xiagang工人的失业。
看到没有，当经济崩溃时，权贵有千万种方法让屁民来为经济崩溃买单。历史总是惊人地相似。这三次经济崩溃虽然原因不一样，但结局都是一样的，都是转移屁民的视线，然后屁民承担了所有经济崩溃的苦果。
但现在经济论坛上崩溃帖满天飞，我不得不站出来反驳一些观点，免得大家被误导。兼听则明。大家听惯了崩溃论。听下我的反驳，看我说的对不对。
敬告所有天天高喊崩溃论的意淫者，麻烦多读点书。中国从1949年到现在，经济已经实际崩溃过三回了，你们天天高喊崩溃论，知道是哪三回吗？有知道的吗？
第一次经济崩溃的代价是几千万条人命。详见《剑桥中华人民共和国史——革命的中国的兴起1949—1965》第390页。
第二次经济崩溃的代价是一代知青的上山下乡，实际失业。
第三次经济崩溃的代价是几千万xiagang工人的失业。
看到没有，当经济崩溃时，权贵有千万种方法让屁民来为经济崩溃买单。历史总是惊人地相似。这三次经济崩溃虽然原因不一样，但结局都是一样的，都是转移屁民的视线，然后屁民承担了所有经济崩溃的苦果。
但现在经济论坛上崩溃帖满天飞，我不得不站出来反驳一些观点，免得大家被误导。兼听则明。大家听惯了崩溃论。听下我的反驳，看我说的对不对。
第一章、刚需、人口和房价关系。
第1小节.刚需。
“刚需”是开发商忽悠买房者的最基本名词，可惜这么简单的忽悠仍然有无数的善良百姓上当。
以下数据主要来源于第六次人口普查数据、2012年流动人口报告、中国青年报。为了简略，数据基本上四舍五入了。（所以数据党请不要纠结于我小数点后边的误差，详细数据还是请看我的头条原帖。）
先看下房地产的总体形势。2010年中国有13.4亿人，去年大约有6.9亿人生活在城镇，就是国家宣称城镇化率首次超过50%的那个数据。但注意，这6.9亿中有2.3亿是流动人口（数据来源是流动人口报告）。
国务院发展研究中心给出这样一个数据：2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按当年常住人口的家庭户数来算，户均1.02套。根据改报告中的城镇户籍人口住房自有率85%计算，这2.2亿套住房是掌握在1.28亿户家庭手中（约3.9亿人）。另一个数据是经济学家徐滇庆给的，流动人口购买商品房比例为每年0.7%。
综合起来看结论：就是说这25年，中国大约共卖出了2.2亿套商品房。但这2.2亿套商品房是卖给1.28亿户家庭的，就是说在城镇中的6.9亿常住人口，大约3亿人是没有自己的住房的（这3亿人中2.3亿人是流动人口，另外是6000万贫困的城镇户籍人口）。
好，看到这里，大家一定会说好大的一坨刚需。中国有3亿“刚需”需要买房，而且每年还有1300万人涌入城市。简直是天大的一坨刚需呀。房地产铁定还要再涨20年，因为中国要到二十年后城镇化率才能达到70%的城镇化率（发达国家到这个数时基本上就饱和了。），那时才会房地产饱和。
有信这个的没有，有没有信这个的，信这个城镇化的善良百姓多不多？
我告诉你，上面的这些话都是忽悠，用铁的数据事实编成的高级大忽悠。为啥？
我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。
关键点就在这里，开发商和房托把“刚需”和“有效刚需”混为一谈了，于是编了一个超级大忽悠。中国现在的6.9亿常住人口中有3亿人没有买房（这3亿人中2.3亿人是流动人口，另外是6000万贫困的城镇户籍人口）。为什么没买?就是因为买不起。在如今的高房价下，这3亿人根本连首付都凑不出来。他们是叫“刚需”，但真实全称是“无效刚需”
如果房子是电视机那样一千块一套，那么我们可以说，城镇化一定会推动电视机的销量的。准确地讲，现在中国城镇有2.15亿户家庭，（中国城镇有2.2亿套住房，所以户均1.02套住房。）那么最终可以在城镇中卖出2.15亿台电视机。
但如果电视机是75万一台呢？大家想想还能卖出2.15亿台不？绝对不能，因为大多数家庭没有75万，就算是贷款，一辈子也还不起75万和它的利息。
经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。中国的80%的财富是掌握在8%的家庭中。请大家一定要记住这个数据。
就是说中国人是有钱，但只有大约1亿人有钱，其它12亿基本上全是和我一样的穷人。这个数据可以解释中国的很多事情。
（徐滇庆：2011年全国城乡居民人民币储蓄存款年底余额为： 34万亿。8%的富裕家庭（前头富裕的1亿人）每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭（12亿人）每户存款平均为1.6万。还是一样的，数据党、考据党请去看我的原帖，当年我密密麻麻的数据可是吓走了好多人。）
第1小节.刚需。
“刚需”是开发商忽悠买房者的最基本名词，可惜这么简单的忽悠仍然有无数的善良百姓上当。
以下数据主要来源于第六次人口普查数据、2012年流动人口报告、中国青年报。为了简略，数据基本上四舍五入了。（所以数据党请不要纠结于我小数点后边的误差，详细数据还是请看我的头条原帖。）
先看下房地产的总体形势。2010年中国有13.4亿人，去年大约有6.9亿人生活在城镇，就是国家宣称城镇化率首次超过50%的那个数据。但注意，这6.9亿中有2.3亿是流动人口（数据来源是流动人口报告）。
国务院发展研究中心给出这样一个数据：2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按当年常住人口的家庭户数来算，户均1.02套。根据改报告中的城镇户籍人口住房自有率85%计算，这2.2亿套住房是掌握在1.28亿户家庭手中（约3.9亿人）。另一个数据是经济学家徐滇庆给的，流动人口购买商品房比例为每年0.7%。
综合起来看结论：就是说这25年，中国大约共卖出了2.2亿套商品房。但这2.2亿套商品房是卖给1.28亿户家庭的，就是说在城镇中的6.9亿常住人口，大约3亿人是没有自己的住房的（这3亿人中2.3亿人是流动人口，另外是6000万贫困的城镇户籍人口）。
好，看到这里，大家一定会说好大的一坨刚需。中国有3亿“刚需”需要买房，而且每年还有1300万人涌入城市。简直是天大的一坨刚需呀。房地产铁定还要再涨20年，因为中国要到二十年后城镇化率才能达到70%的城镇化率（发达国家到这个数时基本上就饱和了。），那时才会房地产饱和。
有信这个的没有，有没有信这个的，信这个城镇化的善良百姓多不多？
我告诉你，上面的这些话都是忽悠，用铁的数据事实编成的高级大忽悠。为啥？
我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。
关键点就在这里，开发商和房托把“刚需”和“有效刚需”混为一谈了，于是编了一个超级大忽悠。中国现在的6.9亿常住人口中有3亿人没有买房（这3亿人中2.3亿人是流动人口，另外是6000万贫困的城镇户籍人口）。为什么没买?就是因为买不起。在如今的高房价下，这3亿人根本连首付都凑不出来。他们是叫“刚需”，但真实全称是“无效刚需”
如果房子是电视机那样一千块一套，那么我们可以说，城镇化一定会推动电视机的销量的。准确地讲，现在中国城镇有2.15亿户家庭，（中国城镇有2.2亿套住房，所以户均1.02套住房。）那么最终可以在城镇中卖出2.15亿台电视机。
但如果电视机是75万一台呢？大家想想还能卖出2.15亿台不？绝对不能，因为大多数家庭没有75万，就算是贷款，一辈子也还不起75万和它的利息。
经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。中国的80%的财富是掌握在8%的家庭中。请大家一定要记住这个数据。
就是说中国人是有钱，但只有大约1亿人有钱，其它12亿基本上全是和我一样的穷人。这个数据可以解释中国的很多事情。
（徐滇庆：2011年全国城乡居民人民币储蓄存款年底余额为： 34万亿。8%的富裕家庭（前头富裕的1亿人）每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭（12亿人）每户存款平均为1.6万。还是一样的，数据党、考据党请去看我的原帖，当年我密密麻麻的数据可是吓走了好多人。）
第一章、刚需、人口和房价关系。
第2小节.房子到底卖给了谁？
这个问题非常关键，因为我从网友的回复中，很多人仍然在用经济学的方法来看房价，所以他们错的一塌糊涂。我以前就说过，什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
2012年全国商品房销售面积11亿平方米，大约卖了1100万套，共卖了6.4万亿。
去年的这6.4万亿是谁出的。去年这1100万套房子到底卖给了谁？
根据销售量来排：答案是：
1. 开发商。
2. 投资保值者（官员、富商）
3. 有效刚需。
大家没有看错，排在第一位的就是开发商，我没有打错字。
很多房托一定马上会跳出来，你这数据哪来的。我只好无奈地说，这个是开建筑公司的亲戚跟我说的。我不是捅妓局。我也不能保证全国都是这种情况。但我能告诉你我们这房地产到底是谁撑起来的。
1.开发商。
先说第一个。新盘最先的购买者是开发商，量最大购买者也可能是开发商。
开发商将房子自己卖给自己，如果他准备操盘十年，他需要11个身份证。然后他从第一年开始，每年提价10%，搞假按揭卖给自己人。我详细算过，开发商只需要每年加价10%，就可以抹平按揭利率和交易成本。具体过程，大家自己去网上查，这已经是业界公开的秘密了。（下一小节将详细论述为什么开发商一定要这么做。）
2投资保值者（官员、富商）
大家想想，在中国每年10%~14.8的实际通胀率下，在国家每年接近20%的疯狂印钞下，有啥是能保值的。天涯论坛上无数人讨论过这个问题。但没有几个人的回答是真正靠谱的。
事实是烂苹果里挑一个不是最烂的。官员、富商仍然是将房子当成保值的首选。所以那些跟我用劳动者的收入来计算房价上涨无力的可以洗洗睡了。你连基本的问题都没有搞清楚。房子根本不是一件普通商品，房子是金融工具，房子是金融投资品。用普通商品的供求关系来预测房价崩盘的全是不懂经济常识大小白。
从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……
（关于房子到底能不能保值，请有兴趣的看我的头条原帖，这里不再重复。）
3.有效刚需。
我第一节中关于有效刚需和刚需的区别大家看了吧。
我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。
经济学家徐滇庆的数据，有效刚需的比例大约是刚需群体的0.7%，所以你几乎可以把他们忽略不计。
北京上海300、400万的一套房子，你不要告诉我刚需买的，我告诉你，北京上海是有“有效刚需”，但他们的每年的比例不超过0.7%。
第2小节.房子到底卖给了谁？
这个问题非常关键，因为我从网友的回复中，很多人仍然在用经济学的方法来看房价，所以他们错的一塌糊涂。我以前就说过，什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
2012年全国商品房销售面积11亿平方米，大约卖了1100万套，共卖了6.4万亿。
去年的这6.4万亿是谁出的。去年这1100万套房子到底卖给了谁？
根据销售量来排：答案是：
1. 开发商。
2. 投资保值者（官员、富商）
3. 有效刚需。
大家没有看错，排在第一位的就是开发商，我没有打错字。
很多房托一定马上会跳出来，你这数据哪来的。我只好无奈地说，这个是开建筑公司的亲戚跟我说的。我不是捅妓局。我也不能保证全国都是这种情况。但我能告诉你我们这房地产到底是谁撑起来的。
1.开发商。
先说第一个。新盘最先的购买者是开发商，量最大购买者也可能是开发商。
开发商将房子自己卖给自己，如果他准备操盘十年，他需要11个身份证。然后他从第一年开始，每年提价10%，搞假按揭卖给自己人。我详细算过，开发商只需要每年加价10%，就可以抹平按揭利率和交易成本。具体过程，大家自己去网上查，这已经是业界公开的秘密了。（下一小节将详细论述为什么开发商一定要这么做。）
2投资保值者（官员、富商）
大家想想，在中国每年10%~14.8的实际通胀率下，在国家每年接近20%的疯狂印钞下，有啥是能保值的。天涯论坛上无数人讨论过这个问题。但没有几个人的回答是真正靠谱的。
事实是烂苹果里挑一个不是最烂的。官员、富商仍然是将房子当成保值的首选。所以那些跟我用劳动者的收入来计算房价上涨无力的可以洗洗睡了。你连基本的问题都没有搞清楚。房子根本不是一件普通商品，房子是金融工具，房子是金融投资品。用普通商品的供求关系来预测房价崩盘的全是不懂经济常识大小白。
从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……
（关于房子到底能不能保值，请有兴趣的看我的头条原帖，这里不再重复。）
3.有效刚需。
我第一节中关于有效刚需和刚需的区别大家看了吧。
我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。
经济学家徐滇庆的数据，有效刚需的比例大约是刚需群体的0.7%，所以你几乎可以把他们忽略不计。
北京上海300、400万的一套房子，你不要告诉我刚需买的，我告诉你，北京上海是有“有效刚需”，但他们的每年的比例不超过0.7%。
第一章、 刚需，人口和房价关系。
第3小节：人口和房价的关系。房价未来十年走势。
根据我第1小节的数据，我先定义现在有无效刚需3亿人住在城镇（暂时先定义这3亿人都是无效刚需，因为目前为止他们都凑不够首付），按照捅妓局的数据，未来20年，每年城镇化率1%，就是说每年有1300万人要涌入城市。
好，二十年后，到2030年，中国在城镇中将居住着3亿加2.6亿，共5.6亿无效刚需（还是个暂时的先定义）。
六普数据说中国城镇平均每个家庭户的人口为2.97人，农村为3.27人。因为这5.6亿人绝大部分是农村搬来的，我们按3.27人算。5.6亿人共需要1.7亿套住房。好大一坨刚需，再随便加上0.3亿套改善性住房，未来二十年，起码需要再建2亿套住房，好TMD大坨的刚需。呵呵，别高兴的太早，别忘了我第1小节中的“无效刚需”和“刚需”的区别。
好，现在讨论一个最关键的数据，这5.6亿无效刚需在未来20年中到底有多大的比例能从“无效刚需”转化为“有效刚需”，来为我国伟大的城镇化事业添砖加瓦。
先说个偷懒的数据，经济学家徐滇庆说的0.7%。按他的数据算，未来20年这5.6亿人中将有14%的人有钱在城市买房。
这个比例低吗。我个人觉得不低，为什么，你要考虑到，这5.6亿人主要是三部分人组成，1.农民工。2.大学生工。3.原来的城镇户籍贫困人口。所以计算他们买房时才能用上房价收入比。
按照捅妓局的数据，2012年全国平均房价约5800元一平。请问一下，你觉得上述的3种人中，在2012年能承受5800元的房价的比例有多少。何况现在房价因为从去年六月开始放水，已经连续涨了14个月了。房价持续上涨，每年无效刚需凑够首付钱转化为有效刚需的比例将会越来越低。
所有关于城镇化促进房价上涨的大忽悠都是基于一个基本假设，假设这5.6亿人在未来20年都买的起商品房。大家想想，可能吗？真当20年后会实现共残猪义来了。
我估计未来20年，城镇化只能给城市供应8000万房奴，因为房价太高了，一般人当房奴都当不起。20年后将有4.8亿人蜗居在城市，月月给地主打工（交房租）。你也可以根据自己心目中的有效刚需转化比例来计算，得出你自己的结论。这些数字在你决策是否买房时，是你必须去赌的数字。
所以，未来20年，如果房价不降的话，最可能的情况是大部分人仍然蜗居在群租房、小产权房中。中国必将拉美化。买房的仍然是那一亿的有钱人。（不要跟我说啥公租房，我的另外一个帖子里有详细的计算。）
好，就是说如果不出现黑天鹅事件，全国平均房价将会每年跟随着M2的走势，持续上升。基本上平均房价走势会和每年M2走势几乎一模一样。（见M2走势图。）至于各线城市的房价走势分化预测，我的那个头条贴里已经说了太多了。所以不再这里复述。
剩下的就是反驳崩溃论了。
未来十年，如果不出现这届zf对房价的失去控制的情况（就是意淫家天天意淫的崩盘的黑天鹅事件）。那么按照国家这个经济政策。毫无疑问，未来十年，全国平均房价将会稳步上涨。你们觉得未来十年出现黑天鹅的几率有多少？
我觉我对的可能是99%，而崩溃论者对的可能是1%。
很多人幻想着中国人口下降，因此中国房屋将大有剩余，这些人都是没下功夫的天真意淫，天天做白日梦。其中最明显的就是哪些意淫一对孙子和孙女将继承三代人七套房的白痴，完全不下功夫，等他们的父辈、祖辈都死光了，他们才可能有七套房，但那都是三四十年后的事了。我曾经仔细研究过中国的人口预测。看过不少人的预测曲线。
按照陈友华先生的预测（见附图），中国人口大约会在十年后的2023年达到顶峰。从长期来看，人口对房价的影响是巨大的。但从目前来看，未来20年中人口和房价的关系并不大，为什么？因为直到2030年，中国人口仍然将保持在13.8亿的高位。从2040年开始，中国的人口才会急剧下降，30！你等的起吗？
未来20年，中国人口数量基本没变（是个先上升，后下降的曲线），反而是流动人口的数量才是影响房价的一个关键。关于流动人口的数量和房价关系，上面已经详细分析过了。
因此现在这么高的房价下，仍然在购买住房的是中国13亿中最富裕的哪1亿人。所以虽然很难听。但事实是中国目前的房价只和富裕的人有关系，房子就是为富人修的。
（陈友华先生的人口曲线预测图说明：低方案下的中国总人口的峰值为13.75亿，于2020年前后出现；中方案下的中国总人口的峰值为13.86亿，于2022年前后到达；高方案下的中国总人口的峰值为13.98亿，于2023年前后抵达。由此可 见，三种方案下的中国总人口的峰值均不会超过14亿。即便按照乐观的估计，到2100年时中国总人口规模也将缩小至7.5亿以内。其中，低方案生育为 1.4，中方案生育率为1.5，高方案生育率为1.6。）
第3小节：人口和房价的关系。房价未来十年走势。
根据我第1小节的数据，我先定义现在有无效刚需3亿人住在城镇（暂时先定义这3亿人都是无效刚需，因为目前为止他们都凑不够首付），按照捅妓局的数据，未来20年，每年城镇化率1%，就是说每年有1300万人要涌入城市。
好，二十年后，到2030年，中国在城镇中将居住着3亿加2.6亿，共5.6亿无效刚需（还是个暂时的先定义）。
六普数据说中国城镇平均每个家庭户的人口为2.97人，农村为3.27人。因为这5.6亿人绝大部分是农村搬来的，我们按3.27人算。5.6亿人共需要1.7亿套住房。好大一坨刚需，再随便加上0.3亿套改善性住房，未来二十年，起码需要再建2亿套住房，好TMD大坨的刚需。呵呵，别高兴的太早，别忘了我第1小节中的“无效刚需”和“刚需”的区别。
好，现在讨论一个最关键的数据，这5.6亿无效刚需在未来20年中到底有多大的比例能从“无效刚需”转化为“有效刚需”，来为我国伟大的城镇化事业添砖加瓦。
先说个偷懒的数据，经济学家徐滇庆说的0.7%。按他的数据算，未来20年这5.6亿人中将有14%的人有钱在城市买房。
这个比例低吗。我个人觉得不低，为什么，你要考虑到，这5.6亿人主要是三部分人组成，1.农民工。2.大学生工。3.原来的城镇户籍贫困人口。所以计算他们买房时才能用上房价收入比。
按照捅妓局的数据，2012年全国平均房价约5800元一平。请问一下，你觉得上述的3种人中，在2012年能承受5800元的房价的比例有多少。何况现在房价因为从去年六月开始放水，已经连续涨了14个月了。房价持续上涨，每年无效刚需凑够首付钱转化为有效刚需的比例将会越来越低。
所有关于城镇化促进房价上涨的大忽悠都是基于一个基本假设，假设这5.6亿人在未来20年都买的起商品房。大家想想，可能吗？真当20年后会实现共残猪义来了。
我估计未来20年，城镇化只能给城市供应8000万房奴，因为房价太高了，一般人当房奴都当不起。20年后将有4.8亿人蜗居在城市，月月给地主打工（交房租）。你也可以根据自己心目中的有效刚需转化比例来计算，得出你自己的结论。这些数字在你决策是否买房时，是你必须去赌的数字。
所以，未来20年，如果房价不降的话，最可能的情况是大部分人仍然蜗居在群租房、小产权房中。中国必将拉美化。买房的仍然是那一亿的有钱人。（不要跟我说啥公租房，我的另外一个帖子里有详细的计算。）
好，就是说如果不出现黑天鹅事件，全国平均房价将会每年跟随着M2的走势，持续上升。基本上平均房价走势会和每年M2走势几乎一模一样。（见M2走势图。）至于各线城市的房价走势分化预测，我的那个头条贴里已经说了太多了。所以不再这里复述。
剩下的就是反驳崩溃论了。
未来十年，如果不出现这届zf对房价的失去控制的情况（就是意淫家天天意淫的崩盘的黑天鹅事件）。那么按照国家这个经济政策。毫无疑问，未来十年，全国平均房价将会稳步上涨。你们觉得未来十年出现黑天鹅的几率有多少？
我觉我对的可能是99%，而崩溃论者对的可能是1%。
很多人幻想着中国人口下降，因此中国房屋将大有剩余，这些人都是没下功夫的天真意淫，天天做白日梦。其中最明显的就是哪些意淫一对孙子和孙女将继承三代人七套房的白痴，完全不下功夫，等他们的父辈、祖辈都死光了，他们才可能有七套房，但那都是三四十年后的事了。我曾经仔细研究过中国的人口预测。看过不少人的预测曲线。
按照陈友华先生的预测（见附图），中国人口大约会在十年后的2023年达到顶峰。从长期来看，人口对房价的影响是巨大的。但从目前来看，未来20年中人口和房价的关系并不大，为什么？因为直到2030年，中国人口仍然将保持在13.8亿的高位。从2040年开始，中国的人口才会急剧下降，30！你等的起吗？
未来20年，中国人口数量基本没变（是个先上升，后下降的曲线），反而是流动人口的数量才是影响房价的一个关键。关于流动人口的数量和房价关系，上面已经详细分析过了。
因此现在这么高的房价下，仍然在购买住房的是中国13亿中最富裕的哪1亿人。所以虽然很难听。但事实是中国目前的房价只和富裕的人有关系，房子就是为富人修的。
（陈友华先生的人口曲线预测图说明：低方案下的中国总人口的峰值为13.75亿，于2020年前后出现；中方案下的中国总人口的峰值为13.86亿，于2022年前后到达；高方案下的中国总人口的峰值为13.98亿，于2023年前后抵达。由此可 见，三种方案下的中国总人口的峰值均不会超过14亿。即便按照乐观的估计，到2100年时中国总人口规模也将缩小至7.5亿以内。其中，低方案生育为 1.4，中方案生育率为1.5，高方案生育率为1.6。）
第一章、 刚需，人口和房价关系。
第4小节：开发商是怎么卖房子的，为什么说新盘主要是卖给开发商的。
关于房子是卖给谁的，我有个最关键的地方忘了说了。
开发商为什么那么渴求资金，很多时候连年利36%的高利贷都经常去借。
因为开发商的基本流程是这样的。最缺钱的就是拿地的时候，资金的单位全部是亿。但拿到地后，后面全部是空手套白狼了。材料商和建筑商要来垫资背底，不垫资就不让你做。
万科专门测算过。房地产商赢利有两种模式，一种是快进快出，资金不停流转。一种是囤地。结论是第一种模式收益是囤地的几倍。但要求必须以最快速的时间把资金从一个楼盘抽取出来，然后迅速投入到下一个楼盘。
开发商基本上一拿到预售证就马上找身份证，把楼盘全部按揭卖给自己。这就是日光盘的由来。卖完了之后，马上就把这些银行套出来的资金拿去买下一块地（简单说，一个100亿的盘大约可以从银行套出70亿的现金，没算回扣）。
房子怎么办呢。房子放在开发商手中，表面上看开发商是要付每年10%的利息的。但实际上不是。开发商事实是可以零成本持有的。就是我前面说的那个11个身份证，每年提价10%的例子。
当然，开发商也不会傻到不卖房。日光盘后开发商的销售团队事实上是零压力在卖房的，因为房款开发商早就从银行拿到了。
现在销售团队遇到合适的价格一般就买了，接盘者就是官商、公务员和刚需。
我不知道这种模式中接盘者的实际比例，但我了解开发商的买新盘的比例。
这个游戏，只要开发商有本事从银行里套出贷款，可以零成本和你刚需玩十年。开发商说，屁民，你小样玩的过我。
采用这种模式的开发商比例是多少？
我告诉你，是100%。
为什么是100%。
因为不按照这个这个金融游戏规则玩的开发商，以及想这么玩，但在银行关系又不硬的开发商，他们全死了。他们基本上都沦落为建筑公司。
这是一个疯狂的金融游戏，根本不是善良百姓想象的供求关系。
单独一个新盘的假按揭比例是多少，根据新盘的销售情况，大概占一个盘的30%~100%。只要能拿到银行额度的开发商，肯定是要以最大额度贷款的。因为一方面下一个盘还在等着几十亿的买地资金呢。而另一方面他们还欠着高利贷公司、建筑商一大笔钱。所以即使是新盘一套也没卖出去，开发商也必须马上将30%的房子假按揭出去，套到贷款。
但行长又不是傻逼，你拿一堆穷鬼身份证来贷款，以为我不知道吗。所以开发商一定要先搞定他。搞不定他的房企，基本上全死了。
因为这是一个疯狂的金融游戏，没有资金来源，就是一个死字。
现在好了，官办房企终于可以拿到无息贷款了，玩不死你屁民。轻松陪你玩十年。
事实就是，能贷到款的开发商是不在乎实际销售量的。因为他早就用日光盘全卖给银行了。能零售出去当然好。每人接盘就每年涨价抵消银行利息。
如果真破产了。房子甩给银行就是了。所以开发商根本不怕的。
银行行长也不怕，银行又不是我的，银行破产了，央行会买单的。
央行也不怕，我叫印刷厂工人连夜加班接着印就是了。
屁民，你们怕了没。
如果5年后M2真的达到200万亿，崩溃论者，你觉得是开发商崩溃还是你崩溃。
第4小节：开发商是怎么卖房子的，为什么说新盘主要是卖给开发商的。
关于房子是卖给谁的，我有个最关键的地方忘了说了。
开发商为什么那么渴求资金，很多时候连年利36%的高利贷都经常去借。
因为开发商的基本流程是这样的。最缺钱的就是拿地的时候，资金的单位全部是亿。但拿到地后，后面全部是空手套白狼了。材料商和建筑商要来垫资背底，不垫资就不让你做。
万科专门测算过。房地产商赢利有两种模式，一种是快进快出，资金不停流转。一种是囤地。结论是第一种模式收益是囤地的几倍。但要求必须以最快速的时间把资金从一个楼盘抽取出来，然后迅速投入到下一个楼盘。
开发商基本上一拿到预售证就马上找身份证，把楼盘全部按揭卖给自己。这就是日光盘的由来。卖完了之后，马上就把这些银行套出来的资金拿去买下一块地（简单说，一个100亿的盘大约可以从银行套出70亿的现金，没算回扣）。
房子怎么办呢。房子放在开发商手中，表面上看开发商是要付每年10%的利息的。但实际上不是。开发商事实是可以零成本持有的。就是我前面说的那个11个身份证，每年提价10%的例子。
当然，开发商也不会傻到不卖房。日光盘后开发商的销售团队事实上是零压力在卖房的，因为房款开发商早就从银行拿到了。
现在销售团队遇到合适的价格一般就买了，接盘者就是官商、公务员和刚需。
我不知道这种模式中接盘者的实际比例，但我了解开发商的买新盘的比例。
这个游戏，只要开发商有本事从银行里套出贷款，可以零成本和你刚需玩十年。开发商说，屁民，你小样玩的过我。
采用这种模式的开发商比例是多少？
我告诉你，是100%。
为什么是100%。
因为不按照这个这个金融游戏规则玩的开发商，以及想这么玩，但在银行关系又不硬的开发商，他们全死了。他们基本上都沦落为建筑公司。
这是一个疯狂的金融游戏，根本不是善良百姓想象的供求关系。
单独一个新盘的假按揭比例是多少，根据新盘的销售情况，大概占一个盘的30%~100%。只要能拿到银行额度的开发商，肯定是要以最大额度贷款的。因为一方面下一个盘还在等着几十亿的买地资金呢。而另一方面他们还欠着高利贷公司、建筑商一大笔钱。所以即使是新盘一套也没卖出去，开发商也必须马上将30%的房子假按揭出去，套到贷款。
但行长又不是傻逼，你拿一堆穷鬼身份证来贷款，以为我不知道吗。所以开发商一定要先搞定他。搞不定他的房企，基本上全死了。
因为这是一个疯狂的金融游戏，没有资金来源，就是一个死字。
现在好了，官办房企终于可以拿到无息贷款了，玩不死你屁民。轻松陪你玩十年。
事实就是，能贷到款的开发商是不在乎实际销售量的。因为他早就用日光盘全卖给银行了。能零售出去当然好。每人接盘就每年涨价抵消银行利息。
如果真破产了。房子甩给银行就是了。所以开发商根本不怕的。
银行行长也不怕，银行又不是我的，银行破产了，央行会买单的。
央行也不怕，我叫印刷厂工人连夜加班接着印就是了。
屁民，你们怕了没。
如果5年后M2真的达到200万亿，崩溃论者，你觉得是开发商崩溃还是你崩溃。
驳崩溃论1：崩溃的时间点。
我来写两个靠谱的崩溃论。
一、50亿年后，地球将毁灭。因为太阳已经耗尽了能量。太阳将爆发成一颗超新星。地球将在耀眼的光芒中燃成一片焦土。
二、崩溃论者，你们必将在百年内死亡。一百年内你们不死，我去吃屎，网上直播。
我这两个崩溃论靠谱吧，有理有据，准确性极高。
我曾经在帖子中反复提到。崩，到底什么时候崩？论坛那么多大神，为啥就不能告诉我们刚需一个崩溃的时间点。而所有说出房价崩溃期限的人，全部被任志强煽了耳光。
我以前天天盼着房价崩盘，好去买套房子，稳定下来。但越深入研究房价，我越看不到崩的希望。
房价走势，具体到每个买房的人，事实上都是在赌点数。之所以说是赌，因为你无法掌握所有的信息。就是说，在这个计算公式中，有太多参数是你根本不知道的。虽然我认为我已经抓住了主要的参数，但我也有也有错的可能，因为太多的参数是我们不知道的。
但我详细的看了无数崩溃论的贴，也反复进去询问高喊崩溃论的大神，到底房价什么时候崩。到底M2到达几百万亿时房价才会崩盘。可惜没有任何一个大神能够回答我。
大神们的崩溃论最常见的一种就是经济规律论。具体过程都是根据经济规律计算，依照美、日、欧、泰国、香港的实例，证明中国经济泡沫，房价即将崩盘。事实上他们的描述的过程都是对的，但在这些崩溃论都有一个致命的弱点，就是我开头的哪个问题，到底多久崩，什么时候崩。五年？十年？二十年？三十年？
在网上讲出房价崩溃的时间点的目前只有两种人。
1. 因为时间到了没有兑现，被任志强打脸。然后裸奔、吃屎、继续喊崩的人。这种人没什么讨论意义。
2. 高喊今年、明年房价崩盘的人。
我仔细去看了几个高喊今明两年房价崩盘的人的帖子。但他们没有任何人能回答我，他们为啥这样预测，预测的依据是什么。
就是说，他们一方面反复呐喊着三个月，一年，两年房价崩盘。可事实上他们拿不出任何依据，连一个合理的推理都没有。
崩溃论者，请不要出来害人，如果你们连崩溃的时间点都证明不了。还有什么脸面天天高喊崩溃，误导刚需。
我来写两个靠谱的崩溃论。
一、50亿年后，地球将毁灭。因为太阳已经耗尽了能量。太阳将爆发成一颗超新星。地球将在耀眼的光芒中燃成一片焦土。
二、崩溃论者，你们必将在百年内死亡。一百年内你们不死，我去吃屎，网上直播。
我这两个崩溃论靠谱吧，有理有据，准确性极高。
我曾经在帖子中反复提到。崩，到底什么时候崩？论坛那么多大神，为啥就不能告诉我们刚需一个崩溃的时间点。而所有说出房价崩溃期限的人，全部被任志强煽了耳光。
我以前天天盼着房价崩盘，好去买套房子，稳定下来。但越深入研究房价，我越看不到崩的希望。
房价走势，具体到每个买房的人，事实上都是在赌点数。之所以说是赌，因为你无法掌握所有的信息。就是说，在这个计算公式中，有太多参数是你根本不知道的。虽然我认为我已经抓住了主要的参数，但我也有也有错的可能，因为太多的参数是我们不知道的。
但我详细的看了无数崩溃论的贴，也反复进去询问高喊崩溃论的大神，到底房价什么时候崩。到底M2到达几百万亿时房价才会崩盘。可惜没有任何一个大神能够回答我。
大神们的崩溃论最常见的一种就是经济规律论。具体过程都是根据经济规律计算，依照美、日、欧、泰国、香港的实例，证明中国经济泡沫，房价即将崩盘。事实上他们的描述的过程都是对的，但在这些崩溃论都有一个致命的弱点，就是我开头的哪个问题，到底多久崩，什么时候崩。五年？十年？二十年？三十年？
在网上讲出房价崩溃的时间点的目前只有两种人。
1. 因为时间到了没有兑现，被任志强打脸。然后裸奔、吃屎、继续喊崩的人。这种人没什么讨论意义。
2. 高喊今年、明年房价崩盘的人。
我仔细去看了几个高喊今明两年房价崩盘的人的帖子。但他们没有任何人能回答我，他们为啥这样预测，预测的依据是什么。
就是说，他们一方面反复呐喊着三个月，一年，两年房价崩盘。可事实上他们拿不出任何依据，连一个合理的推理都没有。
崩溃论者，请不要出来害人，如果你们连崩溃的时间点都证明不了。还有什么脸面天天高喊崩溃，误导刚需。
驳崩溃论2：官办企业不会崩盘
事实上，那些天天高喊着经济规律必将起作用的人，连中国最基本的经济结构都不了解。中国是二元制经济结构，经济总量最大，资产质量最优的企业全部是官办企业，而剩下的是民营企业。
先说结论：官办企业不会崩盘，要崩的也是民营企业。
例如中储量，国家小麦农业补贴，每亩约52元，但这52元中有36元直接补贴给了中储量（另外的16元给了东三省的农民地主），而且他还有各种其它手段（《中储粮火灾：事故，还是故事》）。大家觉得用市场规律来衡量这样的企业，能行吗。这样的企业能崩盘吗？
再举个例子，在一个市场中，某个企业可以得到十年期的巨额无息贷款（甚至可以制定国家政策，可以指定金融政策。）你觉得这个企业十年内能崩吗。（现在大家可以想想政府的金融改革，利率无下限到底是为谁准备的了吧。）
就是说，官办企业，从政策法规制定，到金融贷款，他全部都可以控制。你觉得这样的官办企业能崩吗。
中石油、中石化、移动、联通等四家官办企业，每年向海外股东（这些股东是谁，你懂的）分红超过6000亿人民币。你觉得这样的企业会崩吗。（再说远点，当年金圆券一年贬值了2万倍。四大家族的企业是崩盘了吧。可惜的是崩盘之前人家早换成黄金和美金用飞机运走了。现在全是电子汇兑，所以崩盘论者早点洗洗睡吧。）
好，现在来赌两个关键点的数据。我之所以说是赌，因为这些数据捅妓局都不管（可能是怕吓死屁民吧。）。具体到每个买房的人都必须去赌这些数字的。
1.现在80%的商品房是卖给富裕阶层（含权贵阶层、体制内阶层、和体制相关商人。）注意，这些人的收入是每年上涨的，他们的收入是和M2成正比的，和民营经济的好坏关系不大。
（权贵阶层掌握着中国经济总量的80%，掌握着中国80%的资产，每年购买着中国80%的商品房。）如果你认为我的80%不对，你也必须根据你自己心目中的这个数字来预测未来的房价。
2.现在的城镇常住人口有3亿人是无效刚需，到2030年中国城镇率70%时，这个数字是5.6亿人（主体是农民工，大学生工，城市户籍贫困人口）。这些人中在未来20年只有大约14%的人能凑够首付，当上房奴，其它人永远是无效刚需，被房东地主剥削的佃农。（至于说我这两个数加起来不够100%的人莫来哈。不解释。理解我的意思就行。）
中国现在的体制就是地主（多套房）、自耕农（1套房）、佃农（租房）三级。至少未来20年不会变（应该是30年都不会变，因为到30年后，中国还是有13亿人。如果放开二胎，这个时间就更长了）。
3.房租未来10年将会以和实际通货膨胀率几乎一模一样的速度每年上涨。（我说的实际CPI一直是徐以升说的那个10.8%~14%）
房子是彻头彻尾的金融工具，房租不是，房租是市场竞合的结果。所以全国平均房租一定是和实际通胀率一模一样的。（这个数字我有98%左右的把握。上面两个数字有70~80%把握）
崩溃论者和我的根本分歧就在于市场力量大还是政府力量大。权贵阶层掌握着中国经济总量的80%，掌握着中国80%的资产，每年购买着中国80%的商品房。即使是经济危机发生了，崩溃的也是屁民。（前三次崩溃的都是屁民）。因为权贵掌握的都是经济中最优良的资产，几乎不存在崩溃的可能性。例如水电气通信，说到经济危机，在中国就是一个可笑的名词。是，民营企业已经陷入了经济危机，但这和我官办企业有毛关系呀。你见过移动老总担心经济危机的吗。
中国即使经济危机发生了，屁民大面积失业，但他们对房地产市场的影响绝对不会超过20%。因为屁民有钱买房的根本就不超过20%。
中国的市场，有80%的经济经济总量是官办企业在玩，只剩下20%的份额给民营企业来抢。中国的市场有80%根本不是遵行的市场规律，为啥还有无数崩溃论者天天还梦想着市场规律总有一天会起作用呢。
事实上，那些天天高喊着经济规律必将起作用的人，连中国最基本的经济结构都不了解。中国是二元制经济结构，经济总量最大，资产质量最优的企业全部是官办企业，而剩下的是民营企业。
先说结论：官办企业不会崩盘，要崩的也是民营企业。
例如中储量，国家小麦农业补贴，每亩约52元，但这52元中有36元直接补贴给了中储量（另外的16元给了东三省的农民地主），而且他还有各种其它手段（《中储粮火灾：事故，还是故事》）。大家觉得用市场规律来衡量这样的企业，能行吗。这样的企业能崩盘吗？
再举个例子，在一个市场中，某个企业可以得到十年期的巨额无息贷款（甚至可以制定国家政策，可以指定金融政策。）你觉得这个企业十年内能崩吗。（现在大家可以想想政府的金融改革，利率无下限到底是为谁准备的了吧。）
就是说，官办企业，从政策法规制定，到金融贷款，他全部都可以控制。你觉得这样的官办企业能崩吗。
中石油、中石化、移动、联通等四家官办企业，每年向海外股东（这些股东是谁，你懂的）分红超过6000亿人民币。你觉得这样的企业会崩吗。（再说远点，当年金圆券一年贬值了2万倍。四大家族的企业是崩盘了吧。可惜的是崩盘之前人家早换成黄金和美金用飞机运走了。现在全是电子汇兑，所以崩盘论者早点洗洗睡吧。）
好，现在来赌两个关键点的数据。我之所以说是赌，因为这些数据捅妓局都不管（可能是怕吓死屁民吧。）。具体到每个买房的人都必须去赌这些数字的。
1.现在80%的商品房是卖给富裕阶层（含权贵阶层、体制内阶层、和体制相关商人。）注意，这些人的收入是每年上涨的，他们的收入是和M2成正比的，和民营经济的好坏关系不大。
（权贵阶层掌握着中国经济总量的80%，掌握着中国80%的资产，每年购买着中国80%的商品房。）如果你认为我的80%不对，你也必须根据你自己心目中的这个数字来预测未来的房价。
2.现在的城镇常住人口有3亿人是无效刚需，到2030年中国城镇率70%时，这个数字是5.6亿人（主体是农民工，大学生工，城市户籍贫困人口）。这些人中在未来20年只有大约14%的人能凑够首付，当上房奴，其它人永远是无效刚需，被房东地主剥削的佃农。（至于说我这两个数加起来不够100%的人莫来哈。不解释。理解我的意思就行。）
中国现在的体制就是地主（多套房）、自耕农（1套房）、佃农（租房）三级。至少未来20年不会变（应该是30年都不会变，因为到30年后，中国还是有13亿人。如果放开二胎，这个时间就更长了）。
3.房租未来10年将会以和实际通货膨胀率几乎一模一样的速度每年上涨。（我说的实际CPI一直是徐以升说的那个10.8%~14%）
房子是彻头彻尾的金融工具，房租不是，房租是市场竞合的结果。所以全国平均房租一定是和实际通胀率一模一样的。（这个数字我有98%左右的把握。上面两个数字有70~80%把握）
崩溃论者和我的根本分歧就在于市场力量大还是政府力量大。权贵阶层掌握着中国经济总量的80%，掌握着中国80%的资产，每年购买着中国80%的商品房。即使是经济危机发生了，崩溃的也是屁民。（前三次崩溃的都是屁民）。因为权贵掌握的都是经济中最优良的资产，几乎不存在崩溃的可能性。例如水电气通信，说到经济危机，在中国就是一个可笑的名词。是，民营企业已经陷入了经济危机，但这和我官办企业有毛关系呀。你见过移动老总担心经济危机的吗。
中国即使经济危机发生了，屁民大面积失业，但他们对房地产市场的影响绝对不会超过20%。因为屁民有钱买房的根本就不超过20%。
中国的市场，有80%的经济经济总量是官办企业在玩，只剩下20%的份额给民营企业来抢。中国的市场有80%根本不是遵行的市场规律，为啥还有无数崩溃论者天天还梦想着市场规律总有一天会起作用呢。
驳崩溃论3：崩溃的过程（未写完）
提纲：
简单来说。房价是个长期的市场和政府的反复博弈过程。绝对不会象意淫家想象的那样百万雄狮过长江，一泻千里，前面的万里长征，三大战役崩溃论者全忘了。所有的崩溃论者在论崩溃时都是这种白日梦。但他们将政府至于何地呢。他们没有想到这是一个市场和政府长期博弈的过程，市场出了一招，政府就不出招了。真当ZF是死人吗。鄂尔多斯崩了政府不管，等全国都崩了，政府不出政策？
驳崩溃论4：崩溃的结局。（未写完）
（参见中国的前三次崩溃。）大家可以先自己想象一下。
提纲：
简单来说。房价是个长期的市场和政府的反复博弈过程。绝对不会象意淫家想象的那样百万雄狮过长江，一泻千里，前面的万里长征，三大战役崩溃论者全忘了。所有的崩溃论者在论崩溃时都是这种白日梦。但他们将政府至于何地呢。他们没有想到这是一个市场和政府长期博弈的过程，市场出了一招，政府就不出招了。真当ZF是死人吗。鄂尔多斯崩了政府不管，等全国都崩了，政府不出政策？
驳崩溃论4：崩溃的结局。（未写完）
（参见中国的前三次崩溃。）大家可以先自己想象一下。
驳崩溃论5：崩溃的信号
现在我先写无效刚需（请大家不要介意这个词哈，我也是现在想在重庆城买房子而钱不够的无效刚需）最感兴趣，最兴奋的部分：崩溃的信号
根据鄂尔多斯、海南、玉门、温州、贵阳等地的情况。我们来讨论一下崩溃的信号到底是什么。无效刚需抄底的时刻到来前到底是啥信号。
我总结如下：（热烈欢迎大家补充哈。）
1. 到处都是开发商跑路、跳楼的新闻。
2. 到处都是烂尾楼。（鬼城不是房价崩盘的充分条件，因为现在到处是鬼城，已经几年了，但房价没崩。）
3. 到处都是土地流拍。政府根本卖不出地了。
4. 到处都是二手房降价甩卖，但根本卖不出去。
5. 政府象美国那样真正收房产税，而不是现在这种增量税。就是说政府因为卖不出地，土地财政已经完了。只有象美国那样靠高额的房产税来支撑政府的运作。
6. 房价下降到无效刚需可以买的起的地步，房价下降50%（我个人的标准是当地的房价下降一半。因为四五线城市中，土地出让金和上面我说的哪60多种税费大约占房价的50%左右。如果免税，房价降一半，开发商也有得赚。）
我说的这最后一条不是废话。而是对四五线的无效刚需最有用的大实话。如果你现在买不起房。那么事实就是你只能等房价降到合理的时候才能买。到时候中介会告诉你价格的。他们一定会满大街宣传那个价格的。所以四五线城市，等十年、二十年，总会等到的房价下降的。
而且我想告诉等崩盘捡漏的无效刚需，你必须要有点基本的财经常识。去找个房贷计算器按一下。你就会发现，如果你当地的房价十年都不涨不跌，你如果贷款二十年，加上你凑首付的三年，你需要二十三年才能拥有一套房子，而如果你攒够全款一次性付清，同样价格，你只要13年。就是说，如果房价不涨不跌，贷款买房，你将白白为银行打十年白工。
热烈欢迎大家说说其它的房价崩盘信号哈。我考虑的肯定有疏漏的地方。热烈欢迎大家讨论哈
现在我先写无效刚需（请大家不要介意这个词哈，我也是现在想在重庆城买房子而钱不够的无效刚需）最感兴趣，最兴奋的部分：崩溃的信号
根据鄂尔多斯、海南、玉门、温州、贵阳等地的情况。我们来讨论一下崩溃的信号到底是什么。无效刚需抄底的时刻到来前到底是啥信号。
我总结如下：（热烈欢迎大家补充哈。）
1. 到处都是开发商跑路、跳楼的新闻。
2. 到处都是烂尾楼。（鬼城不是房价崩盘的充分条件，因为现在到处是鬼城，已经几年了，但房价没崩。）
3. 到处都是土地流拍。政府根本卖不出地了。
4. 到处都是二手房降价甩卖，但根本卖不出去。
5. 政府象美国那样真正收房产税，而不是现在这种增量税。就是说政府因为卖不出地，土地财政已经完了。只有象美国那样靠高额的房产税来支撑政府的运作。
6. 房价下降到无效刚需可以买的起的地步，房价下降50%（我个人的标准是当地的房价下降一半。因为四五线城市中，土地出让金和上面我说的哪60多种税费大约占房价的50%左右。如果免税，房价降一半，开发商也有得赚。）
我说的这最后一条不是废话。而是对四五线的无效刚需最有用的大实话。如果你现在买不起房。那么事实就是你只能等房价降到合理的时候才能买。到时候中介会告诉你价格的。他们一定会满大街宣传那个价格的。所以四五线城市，等十年、二十年，总会等到的房价下降的。
而且我想告诉等崩盘捡漏的无效刚需，你必须要有点基本的财经常识。去找个房贷计算器按一下。你就会发现，如果你当地的房价十年都不涨不跌，你如果贷款二十年，加上你凑首付的三年，你需要二十三年才能拥有一套房子，而如果你攒够全款一次性付清，同样价格，你只要13年。就是说，如果房价不涨不跌，贷款买房，你将白白为银行打十年白工。
热烈欢迎大家说说其它的房价崩盘信号哈。我考虑的肯定有疏漏的地方。热烈欢迎大家讨论哈
驳崩溃论6：我们该怎么办
好了，基本情况说清楚了。那我们该怎么办，到底该不该买房。
事实上，我是最讨厌别人问我怎么办，现在到底该不该买房的。因为每个人的具体情况根本就不一样。我只是尽我可能地把我知道的经济真相分析出来。具体怎么办你一定要根据自己的情况来决定。现在贴磁砖的师傅一个月都有上万，如果我建议你去，适合你吗？
我记得在心理学书籍上看过一个案例。
一个妓女很痛苦，去找心理医生咨询。她说她想挣钱，又觉的干这一行很羞耻。问心理医生她该怎么办。
心理医生告诉她，心理医生的唯一作用只是帮助她认清自己的内心。至于怎么办，心理医生从来不会给出建议，她只需要遵从自己内心的选择就行了。如果她的内心认为金钱的价值大于羞耻感，她选择继续做妓女就是了。如果她的内心认为尊严比金钱更重要，她选择结束这门生意就行了。心理医生告诉她：一切的选择只在于你的价值观。
人生的成功只有一个：按自己的方式去渡过人生。
就是说，一切的选择都在于你觉得到底值不值。
因为问我买不买房的人多，我把头条贴的结论粘过来。
2003年诺贝尔经济学获奖者罗伯特.恩格尔说M2和房价是完全正相关系数，中国指数研究院2012年的百城价格指数报告中说M2和房价这个正相关系数是0.98。
2013年初国务院说今年M2预计控制在13%。我据此预测，未来十年：
1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，15%，2013年一线城市平均房价上涨15%左右。）
2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）
3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒作的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）。
4. 未来十年，五线城市（县城）除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，3年后五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。而且最近这三年中，基本上属于价格僵持阶段。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始全线跌了。最可能的情况就是五线城市阴跌10年，平均每年5%。）。
个人建议：
投资：一二线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格坚毅的有效刚需：一二三线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格不坚毅的有效刚需：不管几线城市，现在马上买吧。因为你扛不住政府一波一波的诱多假行情。明年假如政府加价10%，你又会屁颠屁颠去买了，出的更多。
好了，基本情况说清楚了。那我们该怎么办，到底该不该买房。
事实上，我是最讨厌别人问我怎么办，现在到底该不该买房的。因为每个人的具体情况根本就不一样。我只是尽我可能地把我知道的经济真相分析出来。具体怎么办你一定要根据自己的情况来决定。现在贴磁砖的师傅一个月都有上万，如果我建议你去，适合你吗？
我记得在心理学书籍上看过一个案例。
一个妓女很痛苦，去找心理医生咨询。她说她想挣钱，又觉的干这一行很羞耻。问心理医生她该怎么办。
心理医生告诉她，心理医生的唯一作用只是帮助她认清自己的内心。至于怎么办，心理医生从来不会给出建议，她只需要遵从自己内心的选择就行了。如果她的内心认为金钱的价值大于羞耻感，她选择继续做妓女就是了。如果她的内心认为尊严比金钱更重要，她选择结束这门生意就行了。心理医生告诉她：一切的选择只在于你的价值观。
人生的成功只有一个：按自己的方式去渡过人生。
就是说，一切的选择都在于你觉得到底值不值。
因为问我买不买房的人多，我把头条贴的结论粘过来。
2003年诺贝尔经济学获奖者罗伯特.恩格尔说M2和房价是完全正相关系数，中国指数研究院2012年的百城价格指数报告中说M2和房价这个正相关系数是0.98。
2013年初国务院说今年M2预计控制在13%。我据此预测，未来十年：
1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，15%，2013年一线城市平均房价上涨15%左右。）
2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）
3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒作的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）。
4. 未来十年，五线城市（县城）除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，3年后五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。而且最近这三年中，基本上属于价格僵持阶段。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始全线跌了。最可能的情况就是五线城市阴跌10年，平均每年5%。）。
个人建议：
投资：一二线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格坚毅的有效刚需：一二三线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格不坚毅的有效刚需：不管几线城市，现在马上买吧。因为你扛不住政府一波一波的诱多假行情。明年假如政府加价10%，你又会屁颠屁颠去买了，出的更多。
@铁血战士II 6楼 2013-08-08 22:47:41
会有限度的，再强的政权都不能保证永远为所欲为，就连秦始皇都不行。
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我们讨论的就是极限到底在哪里？你能回答吗？
会有限度的，再强的政权都不能保证永远为所欲为，就连秦始皇都不行。
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我们讨论的就是极限到底在哪里？你能回答吗？
@livermore2010 8楼 2013-08-08 22:48:18
楼主的意思是只要M2涨到500万亿，房价还要涨10倍。D国啥也别干了，开动印钞机就行，啥都解决了。
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过去十年他们就是这么干的，我们讨论的就是未来十年他会不会这么干？
楼主的意思是只要M2涨到500万亿，房价还要涨10倍。D国啥也别干了，开动印钞机就行，啥都解决了。
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过去十年他们就是这么干的，我们讨论的就是未来十年他会不会这么干？
@jtrconan 17楼 2013-08-08 23:01:37
离楼主很近，是沙发吗？！
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是沙发。
离楼主很近，是沙发吗？！
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是沙发。
@铁血战士II 6楼 2013-08-08 22:47:41
会有限度的，再强的政权都不能保证永远为所欲为，就连秦始皇都不行。
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@重庆半兽人 15楼 2013-08-08 22:53:45
我们讨论的就是极限到底在哪里？你能回答吗？
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@铁血战士II 19楼 2013-08-08 23:03:56
极限没什么好量化的，历史上的事件也无法用数字来证明。当一个收入是平均收入几倍的人，都要怀念当年两把菜刀打天下的时候，你说离极限还有多远？
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既然你承认极限是无法量化的，那么就是说你认为经济论上喊着三个月，一年，两年崩溃的人根本就是乱说了，因为他们没有依据来证明。
而且到年两把菜刀打天下必然是先吃草根树皮的，再是观音土，再是人肉。按你的逻辑推理，两把菜刀的极限还有很远很远。
会有限度的，再强的政权都不能保证永远为所欲为，就连秦始皇都不行。
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@重庆半兽人 15楼 2013-08-08 22:53:45
我们讨论的就是极限到底在哪里？你能回答吗？
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@铁血战士II 19楼 2013-08-08 23:03:56
极限没什么好量化的，历史上的事件也无法用数字来证明。当一个收入是平均收入几倍的人，都要怀念当年两把菜刀打天下的时候，你说离极限还有多远？
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既然你承认极限是无法量化的，那么就是说你认为经济论上喊着三个月，一年，两年崩溃的人根本就是乱说了，因为他们没有依据来证明。
而且到年两把菜刀打天下必然是先吃草根树皮的，再是观音土，再是人肉。按你的逻辑推理，两把菜刀的极限还有很远很远。
@2012民生民权 21楼 2013-08-08 23:08:33
对于崩溃, 网友的认识是不同的, 很多人指的不仅是经济上的崩溃, 而是政权的崩溃.
很可惜, 经济上的崩溃和政权的崩溃没有必然的关系, 现在的朝鲜三年灾害的中国就是最好的例子, 我认为只要统治者的思想统治没有失败, 统治者就不会倒台, 即使是饿死三千万都不会.
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根据中国人的奴性，我估计政治崩溃的前提肯定是大面积开始吃观音土。所以还早。暂时不可能。
经济的崩溃，我一直认为，民营企业现在已经开始崩溃了。但官办企业现在活得滋润的狠呢。没看见人家几十套，几百套房买着，工资涨幅远超CPI，何来崩溃？
对于崩溃, 网友的认识是不同的, 很多人指的不仅是经济上的崩溃, 而是政权的崩溃.
很可惜, 经济上的崩溃和政权的崩溃没有必然的关系, 现在的朝鲜三年灾害的中国就是最好的例子, 我认为只要统治者的思想统治没有失败, 统治者就不会倒台, 即使是饿死三千万都不会.
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根据中国人的奴性，我估计政治崩溃的前提肯定是大面积开始吃观音土。所以还早。暂时不可能。
经济的崩溃，我一直认为，民营企业现在已经开始崩溃了。但官办企业现在活得滋润的狠呢。没看见人家几十套，几百套房买着，工资涨幅远超CPI，何来崩溃？
@sxlf225588sxlf 23楼 2013-08-08 23:11:35
可是仔细一查经济数据。中国M2在2013年1月末已达99万亿元，在6月末达到105万亿，如果M2每年仍然按照现在这样14.5%的速度增长，中国的M2将在五年后达到200万亿。（上半年每月的实际M2增速在14%~16%之间，都超过了年初锅务院承诺的2013全年M2控制在13%的增速。）
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货币泡沫和房价泡沫破裂的基本原理
.
2013年6月在社会上流通的基础货币（基本上都是外汇占款）大约......
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复制哥，你别来了好不好，你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。
可是仔细一查经济数据。中国M2在2013年1月末已达99万亿元，在6月末达到105万亿，如果M2每年仍然按照现在这样14.5%的速度增长，中国的M2将在五年后达到200万亿。（上半年每月的实际M2增速在14%~16%之间，都超过了年初锅务院承诺的2013全年M2控制在13%的增速。）
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货币泡沫和房价泡沫破裂的基本原理
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2013年6月在社会上流通的基础货币（基本上都是外汇占款）大约......
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复制哥，你别来了好不好，你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。
@sxlf225588sxlf 26楼 2013-08-08 23:19:59
很多人幻想着中国人口下降，因此中国房屋将大有剩余，这些人都是没下功夫的天真意淫，天天做白日梦。其中最明显的就是哪些意淫一对孙子和孙女将继承三代人七套房的白痴，完全不下功夫，等他们的父辈、祖辈都死光了，他们才可能有七套房，
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复制哥，你别来了好不好，求你了。你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。而且你去看人口曲线，到30年后，中国人口才开始飞速下降。
很多人幻想着中国人口下降，因此中国房屋将大有剩余，这些人都是没下功夫的天真意淫，天天做白日梦。其中最明显的就是哪些意淫一对孙子和孙女将继承三代人七套房的白痴，完全不下功夫，等他们的父辈、祖辈都死光了，他们才可能有七套房，
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复制哥，你别来了好不好，求你了。你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。而且你去看人口曲线，到30年后，中国人口才开始飞速下降。
@sxlf225588sxlf 29楼 2013-08-08 23:21:39
个人建议：
投资：一二线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格坚毅的有效刚需：一二三线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格不坚毅的有效刚需：不管几线城市，现在马上买吧。因为你扛不住政府一波一波的诱多假行情。明年假如政府加价10%，你又会屁颠屁颠去买了，出的更多。
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每次拆迁都使得一线城市三等地段的住房和住房用地缩水50％
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都是“隐性亏......
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复制哥，你别来了好不好，求你了。你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。
个人建议：
投资：一二线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格坚毅的有效刚需：一二三线城市买入，其它城市莫去接棒。
性格不坚毅的有效刚需：不管几线城市，现在马上买吧。因为你扛不住政府一波一波的诱多假行情。明年假如政府加价10%，你又会屁颠屁颠去买了，出的更多。
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每次拆迁都使得一线城市三等地段的住房和住房用地缩水50％
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都是“隐性亏......
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复制哥，你别来了好不好，求你了。你天天粘贴一大堆，太影响大家看帖了。
@先知后觉2028 33楼 2013-08-08 23:23:55
楼主分析的很好。我也比较赞同尤其是前面所谓刚需的骗局。崩溃论，其本质就是对房市风险的担忧，风险越来越大，凡是预测具体时间点就好比是预测一波牛市的最高点，无数的事实证明这个是很难的，猜错的几率会很大，因为最高点只有一个，但是在越来越高的时候，风险越来越大，看空者就会越来越多，总有一个时刻，市场就转向了。你分析的挺好，但是你也没有有力的证据表明，M2会按你想的到500万亿，所以你这个反驳的前提就有问......
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我的证据是证明M2五年后到达200万亿。这个过程是一刻不停，每个月都在进行的呀。我可从来没说过500万亿呀。
楼主分析的很好。我也比较赞同尤其是前面所谓刚需的骗局。崩溃论，其本质就是对房市风险的担忧，风险越来越大，凡是预测具体时间点就好比是预测一波牛市的最高点，无数的事实证明这个是很难的，猜错的几率会很大，因为最高点只有一个，但是在越来越高的时候，风险越来越大，看空者就会越来越多，总有一个时刻，市场就转向了。你分析的挺好，但是你也没有有力的证据表明，M2会按你想的到500万亿，所以你这个反驳的前提就有问......
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我的证据是证明M2五年后到达200万亿。这个过程是一刻不停，每个月都在进行的呀。我可从来没说过500万亿呀。